北京大厦项目可研

北京*大厦工程可行性研究报告来源：. .发布时间：2006-6-3 10:30:00 1.总论1.1工程可行性研究工作的依据1.1.11996年1月23日北京市城乡建设委员会京建计1996号?关于下达中央在京单位1995年结转到1996建房方案的通知?附件一。1.1.21994年3月31日北京市城乡建设委员会京建计1994第号?关于下达中央在京建设单位1994年第一批规划设计工程和施工工程方案和通知?附件二。1.1.31994年3月12日A省方案委员会冀计投1994第号?关于省政府统一北京办事处在北京新建B大厦工程建设书的批复?附件三。1.1.41997年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资1997号?关于北京开展权益转让及合同、章程修改补充协议的批复?附件四。1.1.51995年9月4日北京市对外经济贸易委员会经贸资1995号?关于北京C开展合同、章程及董事会组成的批复?附件五。1.1.6北京C开展合同修改1997.7.4附件七。1.1.7北京C开展委托A省建筑设计研究院承当北京B大厦可行性研究委托书附件十四。1.1.8国家现行的有关政策和法规。1.2工程的提出随着河北省对内对外的不断开展，现有北京B饭店其规格、功能越来越不能适应需要，为改善接待条件，增强效劳功能，更好地贯彻落实西环开放带动战略，树立河北对外形象，1993年，中共A省委、省政府研究决定，在北京适当位置选址，新建一处规模较大、综合性、多功能的B大厦。省计委于1994年3月12日以计投1994号文件批准立项。这个工程提出后，得到了北京市委、市政府的高度重视和大力支持。1994年3月31日北京市城乡建设委员会以京建计1994第号文正式批准为1994年第一批规划设计工程，同意在丰台区京石高速公路起点六里桥的马官营附件建设一处总建筑面积为5.3万平方米的B大厦。当时，A省人民政府驻北京办事处曾聘请市建筑设计院进行规划论证，提出可行性研究报告。1996年1月23日，北京市建委以京建计199619号文件，将此工程由1995年结转为1996年规划设计工程。但因多种客观原因，这一工程未能如期组织实施。；A省人民政府驻北京办事处，根据省委、省政府的指示，在深入调查研究、实地勘察、部门走访、权衡比拟的根底上，先后对20多处场址进行了筛选分析，按照北京市有关领导和首规委的意见，决定放弃原来的选址，初步确定选择北二环路与中轴路交汇处东城区安德路位置，由国际集团原批准规划建设的科技大厦工程，转项作为大厦的首选场址。经过一年多的努力工作，目前该工程股权交割工作已全部完成，开始进入初步设计阶段。科技大厦的前期工作由北京工程、北京工程公司、国际集团三方于1995年5月31日成立的中外合作C开展承当。已完成的科技厦建设的前期工作有：1北京市已批准设计方案，扩初设计及批复；2北京市计委、外经委、首规委批准立项；3已获取选址规划意见书，建设用地规划许可证；4已完成地质勘探、土地评估报告。由于国际集团自身投资方向的调整，经过友好协商，国际投资将本公司在北京C开展的投权转让给省在香港注册的公司，并分别于1997年7月4日，由北京工程、北京厂、开展签订了补充协议，将国际集团在北京C开展的权益和责任完全转让给了开展。北京市对外贸易经济委员会1997年9月4日以京经贸资字1997661号?关于北京权益转让及合同、章程修改补充协议的批复?批准开展取得了北京C开展的原国际集团的全部权益和责任。至此，香港开展取得了北京C开展的控股权和经营权。北京C开展是香港开展全资子公司，省人民政府驻北京办事处受香港开展的委托，负责管理该公司的日常工作，并以此公司作为建设北京B大厦的承办单位工程法人单位。1.3工程建设书的批复意见1994年3月21日A省方案委员会以冀计投1994号?关于省政府驻北京办事处在北京新建B大厦工程建设书的批复?，主要内容如下：经研究同意，建设北京B大厦，总建设面积53100平方米，工程总投资控制在3000万美元以内，详细内容风附件三。1.4合作方概况1.4.1中方企业概况1甲方企业名称：中国北京工程注册地址：北京市区路号企业法人及职务:，总经理国籍：中国2乙方：北京厂注册地址：北京市区路号企业法人代表及职务：，厂长国籍：中国1.4.2港方企业概况企业名称：香港开展注册地址：香港道号注册国家及地区：中国香港法定代表人及职务：，董事长国籍：中国香港1.5合作企业概况1.5.1合作企业名称：北京C开展英文名称：BEIJINGFULINPROPERTYDEVE：OPMENTCO.LTD1.5.2法定地址：北京市区路号1.5.3合作企业经营范围：在规划范围内进行房屋及配套设施的开发、建设及其物业管理，包括办公用房的出售、商业设施的租赁。1.5.4合作企业总投资、注册资本、股本额合作公司投资总额2410万美元合作公司注册资本964万美元合作条件：甲方：以负责办理工程有关前期的工作作为合作条件。乙方：以协助合作公司办理拆迁安置工作作为合作条件。丙方：以提供全部注册资本并筹措注册资本与投资总额差额局部作为合作条件。1.5.5合作期限、合作方利润分配和亏损分担比例根据合作合同，该工程合作期限15年，在合作期内，合作三方的“利润分配和风险负担方法为：甲方：在完成应负责后，获得700万元人民币；乙方：在完成应负责后，获得撤除补偿费及基地建设费6094万元人民币；除此之外，甲、乙两方不参与合同合作公司的利润分配，也不承当风险、债务及亏损。丙方：独立享受合作公司的全部利润，并承当合作公司的亏损。详见附件七1.5.6投资总额与注册资本本工程的投资总额52698.73万元：其中建设投资52148.16万元，流动资金550.56万元，注册资金为12211万元，注册资金占投资总额的比例为23.17，资金全部由香港开展筹措。1.6可行性研究的工作范围本可行性研究的工作范围是：对社会和市场进行调查，对需求进行预测，对未来市场进行预测以及选址情况、建筑总图部署、功能要求对环境的影响，环境保护治理方案，投资估算和资金筹措，财务经济效益和社会效果的评价等。1.7研究结论1.7.1建设规模总建筑面积51606.00平方米其中：宾馆客房27898.05平方米338间，297套；商务848.04平方米；办公6007.91平方米；餐馆3380.00平方米建筑物檐口高度：60.00米建筑总高度：74.00米建筑物层数：21层，其中地下3层1.7.2选址概况北京B大厦选址坐落在北京市区路号，地处中轴路与北二环交汇点东北角。东邻北京市公司大楼，南对滨河路紧邻滨河绿化带，与二环路隔河相望，西邻规划中的公司及中轴路，北向路。坐北朝南，距天安门3.5公里，距北京站5公里，距北京西客站8公里，距首都机场15公里，距北京饭店1.5公里，距A省政府驻北京办事处2公里，西侧是北二环与北三环相通的最正确交通路线，地理位置十分优越，交通非常便利。1.7.3主要商品进货来源北京B大厦商场展销的产品地局部为A省名优企业生产的名、优、特、新产品，商品进货有保证。1.7.4建筑功能要求本工程占地7100平方米，总建筑面积51606平方米，其中商场848.04平方米，客房338间297套，主楼建21层，设宾馆效劳、办公餐馆、娱乐与健身设施，形成一个集宾馆、商贸、办公、银行、娱乐等多功能为一体，接待全省会议及全车会议的理想场所，满足建筑功能要求。1.7.5环境保护本工程环境污染源主要为宾馆客房生活污水和餐饮带油污水，经过中水系统和污水处理站处理后可以到达关符合?污水综合排放标准?GB8978-88的要求，并对噪声问题从设备选型上即作了考虑。1.7.6主要技术经济指标主要技术经理指标表序号指标名称单位指标备注-1建设规模总建筑面积平方米51606.00其中地上38134.00平方米地上局部平方米38134.00商场平方米848.04餐饮公司平方米3380.00宾馆客房平方米27898.05338间，297套办公写字平方米6007.91退交甲方2000平方米地下局部平方米13472.002工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流吃饭3主要商品年进货量省名、优、特、新产品万元占营业收入的80餐饮原料万元占营业收的454主要动力年用量水平方米/a412200燃料油T/a1347.84电万kWh30245工程定员人634营业效劳人员人348占54.89辅助营业人员人154占24.29管理人员人132占20.826建设指标占地面积平方米7100征地8400平方米，绿化1300平方米覆盖率43.56容积率5377总投资万元52698.73含建设期利息3265.29万元建设投资万元52698.73含建设期利息3265.29万元流动资金万元550.568注册资本万元12211.00中方出资万元0提供厂地，批准文件占注册资本100港方出资万元12211.009万元营业收入占用建设投资元/万元17506.4710平均总产值营业收入万元29787.92计算期内年均现价11全员劳动生产率元/人489840.85计算期内年均现价12年均营业本钱万元18067.5113年均毛利润利润总额万元11571.4714年均营业税金及附件万元1638.3415年均所得税万元3818.5916全投资财务内部收益率税后17.67合作企业17全投资财务净现值Ic12万元12039.00合作企业18全投资静态投资回收期年7.18含建设期3年19借款归还期年5.41含建设期3年20盈亏平衡点BEP52.56第4年21负债与资本平率29.28第4年22流动比率207.17第4年23速动比率120.57第4年1.7.7综合评价通过本工程的实施，可为A省在北京市提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的配套齐全的综合性大厦，其建筑功能是满足要求的。它的建设对促进A省改革开放和经济建设将起到重要作用。本工程全部投资财务内部收益率为17.67，静态投资回收期含建设期3年为7.18年，财务净现值Ic=12为12039.00万元，港方合作者财务内部收益率为18.86，财务净现值Ic=12为11905.19万元。中方合作者之一北京公司在完成工程的立项，可行性研究、规划、建设报批手续，并取得了合法批文批文等责任后，一次性获得700万元人民币；另一中方合作者北京厂在履行责任后，即在合同正式批准后的四个月内完成拆迁工程，保证建设用地范围内的供水、供电、排污、供暖等市政设施正常运行状态，和向香港提供一套完整的用地范围内的地上、下原有建筑与各种管线的图纸资料等责任后一次性获得6094万元人民币。香港那么独立享受合作公司的全部利润并承当合作公司的亏损。互惠互利，各方均获得了应得的效益或对合作公司的支配权。本工程实施后，可安置634人就业，并可每年为A省地北京提供一个集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能为一体的配套齐全的综合性大厦，成为展示A省国民经济开展的窗口，经此为根底，加强A省与北京地经济、科技、文化等各方面的交流，增进A省与国际内的交流与合作，促进经济的健康开展。综上所述，此工程是可行的。2.社会和市场调查与需求预测2.1社会调查A省地处首都北京周围，地理位置十分优越。利用地缘优势，增进国际国内交往，加快经济开展，是A省得天独厚的有利条件。改革开放以来特别是近几年来，随首省委、省政府制定两环开放带动战略的贯彻实施，A省对内对外开放的经济建设得到了很大开展。1996年下半年来，地两省、市高层领导互访的推动下，A省市县与北京地区的经济技术合作日益增多，正在开始形成多层次、全方位、多渠道相互开放的格局。这有利于更好地吸纳北京经济、科技、文化等多方面的辐射，尽快实现建设经济强省的目标。省人民政府驻北京办事处是A省在京的窗口，是AI省向北京开放的前沿阵地，为充分发挥窗口和桥梁的作用，A省人民政府驻北京办事处坚持深化改革、强化管理、优化效劳的指导思想，积极转轨变型，发挥综合功能，立足为建设经济强省提供优质效劳，取得了一定的成绩。但是，与省委、省政府加快对内外开放的总体部署和要求相比，差距还很大。除主观原因外，从客观上讲，主要是根底设施落后，对内外接待标准档次低，对外竞争实力不强。为适应新形势，加强与首都各界乃至以北京为基地加强对外联系，促进A省经济开展，应抓住当前A省对外开放的大格局已经形成，北京市房地产价格较低的有利时机，委托北京开展，尽快在京建设B大厦。其重要意义表达在以下几个方面：第一，是扩大招商引资的需要。随着A省对外开放的开展，全省性的和各市县在京组织的招商引资活动越来越多，规格和标准都在提高。B饭店每年平均接待各种会议到达50屡次。是A省及一些市县在京开展招商引资、公关联谊的重要场所。但由于场地狭小，门前没有停车场，会议厅室数量少，标准低，已影响到A省对外开放、招商引资的效果。目前，A省驻京机构是全国各省数量最多的。据统计，省直厅局21个，230多人，市地7个，县市36个，2120人，大型企业及集团9个，370人，其他小企业及各种类型的办事处67家，1390人。这些单位的接待设施多数比拟简陋、分散，形不成规模和联合对外的整体实力，建设本工程有利于改变这种状况。第二，是提高接待工作质量、增强效劳功能的需要。A省人民政府驻北京办事处所属的B饭店始建于1983年，并于1989年改建，当时设计都只是一般招待所水平，规模小、床位少、档次低、设备陈旧老化、效劳功能不全。近几年，虽然靠自我积累进行了装修改造，但由于只有500多张床位，年出租率平均已达85以上，远远不适应接待工作形势开展的需要。加快建设本工程，使A省在首都有一个标准和档次较高的接待场所，已成为形势开展的客观需要。第三，是开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额的需要。最近几年，许多省都在谋划建设具有本省特争的大型商业贸易活动场所，作为本省商品进入北京市场的基地。A省虽环绕北京，与北京的往来最为密切，但到目前为止，还没有一处展示A小商品的综合场所，不能集中开展一些大型展销活动。因而，形不能占领北京市场的全力，许多产品还开北京市场。建立一处综合性的多功能大厦，作为展示A省商品的窗口，有利于开拓北京市场，提高A省商品在北京市场的占有率，促进产品结构的调整。第四，是树立A省形象的需要。A省是京畿大省，是进出北京的门户。每年省、市级举办各种形式的招商及经贸活动平次达33次，2.6万多人，县及企业集团71次，1.9万多人，省政府及行业在京举办各种会议30屡次，1700多人，面对这种状况，能还在首都有一个有影响的重要活动场所，对树立本省形象至关重要。目前，一些沿海省份和部门内陆大省都相继在北京建立了大厦。如四川、江苏、广东、山东、山西、安徽、河南、吉林等省都先后建设了档次和标准较高的多功能大厦，其中四川大厦总建筑面积达11.3万平方米，河南、安徽、吉林、山东大厦都在4万平方米以上。还有一些省，如：辽宁、黑龙江等也都在谋划和筹建大厦。2.2市场需求预测2.2.1宾馆效劳预测据北京市旅游事业管理局提供的?北京旅游业九五开展方案和2021年远景目标?称：北京旅游业开展的总体目标是：到21世纪中叶，建成能表达当代社会主义中国风貌和东方文明特色的世界级旅游城市。根据首都城市性质和经济开展的总要求，进上步稳固和加强旅游业在第三产业中的支柱地位，不断壮大产业规模，增强经济实力，提高行业整体素质，在北京实现现代化国际城市建设中发挥产业的先导作用。为此，要进一步完善旅游接待设施，提高效劳质量，为到2021年把北京建成亚太地区旅游中心城市之一和具有东方特色的世界旅游名城奠定根底。鉴于目前北京已不再审批低次饭店宾馆，报批的饭店以三、四星为主北京B大厦是1994年经北京市计委和A省计委共同立项批准的四星级涉外饭店，近几年不会再批这样的工程。九五期间，北京旅游涉外饭店的的建设速度控制在每年新增1000间客房，五年新增5000间，年均增长速度为1.7。预计在2001-2021年间，北京海外游客含港澳台年均增长率保持在3左右，收入年均长8左右。按照目前控制的客房年均增长速度已远不适应旅游开展的需要。据调查，北京主要宾馆饭店的客房租金情况见下表饭店名称/工程单人间双人间三人间豪华间套房豪华套房总统套房-长富宫饭店110120130110200250400中国大饭店1501502503305008001000北京贵宾楼饭店60150160260400京广中心1201201603604507001000昆仑饭店1101101302203001000北京香格里拉饭店130150180300510800王府饭店7515018020020031040018002000长城饭店707515090160160195400580800北京五洲大酒店8090150170230北京国际饭店105115198600首都宾馆1102303302000北京京伦饭店5598100150180300建国饭店80115215215北京和平饭店6598140110190220800北京民族饭店50240222612北京新侨饭店4060前门饭店172192315400拟建北京B大厦的工程技术方案总体思路是将该大厦建成集宾馆、商业、办公、餐饮、娱乐、健身等多功能于一体，配套齐全、表达A省特色的综合性大厦。具体设想是：将大厦分为四个组成局部，一是宾馆，绝大局部客房设计为四星级标准，其中建一至两层五星级标准的房间，主要立足于A省对外接待效劳，大堂建成五星级标准。二是商业，大厦设置商场、洽谈室、会议室，作为展销、销售A省名优特产品以及举行大中型交易会、商贸洽谈会的场所。三是办公用房，主要吸纳我省与我省联系紧密的中外企业包括银行投资，在大厦设置办事处，作为办公的场所。四是餐饮、娱乐、健身等配套效劳设施。2.2.2商业用房营销收入预测据调查，北京市1995年各大商场单位营业面积日营业额见下表序号名称地理位置营业面积万/平方米营业额亿元单位面积每天营业额元/平方米/天-1隆福大厦东四商业区一级2.005.1770.82北京市百货大楼王府井商业区一级1.807.77118.33东安市场王府井商业区一级0.693.91155.34西单购物中心西单商业区一级0.602.81129.25西单商场西单商业区一级1.908.65124.76工艺美术效劳部王府井商业区一级0.400.7450.77前门商业大厦前门商业区一级0.531.3871.38长安商场木樨地商业区二级1.03.1786.89复兴商业城木樨地商业区二级1.200.3142.510城乡贸易中心公主坟商业区二级1.594.1571.511菜市口百货商场菜市口商业区二级0.311.17103.412友谊商店建外商业区二级1.902.4435.213和平商业大厦和平里商业区二级0.560.8642.114燕莎友谊商城亮马桥商业区二级2.202.3859.315蓝岛大厦朝外商业区二级1.800.3359.72.23办公、写字楼出租预测据调查，北京市1993年各地段办公、写字楼出租状况见下表名称位置租金平方米/天出租率1992199319921993-1朝阳区A建国门地段长富宫中心建外大街1.331.17100100国际大厦建外大街0.880.379298国贸中心建外大街11.501.6790100赛特大厦建外大街221.171.1790100京广中心呼家楼1.171.659095平均值1.331.53B东北三环地段亮马桥大厦新源南路81.281.1791100开展大厦新源南路1.341.3490100昆仑饭店新源南路21.331.3390100燕莎中心新源南路1.4100京城大厦新源南路1.1790丽都假日酒店机场路0.871.1393.994.5平均值1.201.302东城区王府井地段华侨大厦王府井1.31.590100紫金宫饭店王府井1.01.338590穆斯林饭店王府井1.753.08090台湾饭店王府井1.601.8785100平均值1.411.673前门地段天坛饭店崇文门天坛东西1.001.149090首都宾馆前门东大街1.5100前门宾馆宣武区永安路1.51.8790100平均值1.251.502.2.4餐饮、娱乐、健身、车库预测经对北京市和市餐饮业的调查，一般商业地段附属于宾馆、酒店的餐饮收入约占宾馆客房收入的80-120左右，占宾馆饭店总收入的25-35左右，健身、桑拿、停车收入约占总收入的15-25左右。所以，根据上述预测，兴建北京B大厦很有必要，该大厦的建设得到了多个部门的全力支持，一致认为，在北京兴建B大厦是把A省推向省都市场，推向全车市场，推向世界经济市场，建设经济强省的重要举措。3.工程的建设规模3.1建设规模根据市场调查与预测，为适应新形势，加强A省与首都各界的联系，促进A省经济开展，扩大招商引资，提高接待工作质量，增强效劳功能，开拓北京市场，增大A省商品在北京市场份额，更好地为建设经济强省效劳，在北京建设集宾馆、商贸、办公、银行、餐饮、娱乐等多功能于一体的B大厦，以适应经济开展与交流，接待内、外宾都是必要的。北京B大厦的宾馆局部要求到达四星级标准，局部客房到达五星标准，大堂局部到达五星级标准；大厦内设备一定的商业面积作为展销A省名、优、待、新产品的展销大厅和局部办公用房，以吸纳我省及我省联系紧密的中外企业包括银行投资，以及餐饮、娱乐、健身等配套设施。该大厦合理的建设规模为用地面积：7100平方米总建筑面积：51606平方米地上局部：38134平方米地下局部：13472平方米商场：848.04平方米办公局部：6007.91平方米客房部门：27898.91平方米餐饮局部：3380平方米客房总数：388间，297套其中：标准间260套2床，双套间35套，总统级套房2套。3.2建设内容主楼拟建21层，其中四层裙房，首层及二、三、四层主要是餐厅、商场及宾馆大堂，五层至九层为客房和办公局部，十层、十一层、十二层、十三层至十七层为客房，十八层为两套总统套房，在十二层设备游泳池和花园平台，以满足不同宾客和消费者的需要，到达提高经济效益的目的。4.建设地点的方案选择4.1地址北京B大厦位于北京区路号，地处中轴路与北二环路交汇点的东北角。大厦坐北朝南，面向滨河河，北面与正在建设中的机诚意大厦相连，西侧是北二环与北三环相通的最正确路线。大厦紧临规划中的公园，周围绿树成荫，东行是北京市交通枢纽安定门。该大厦距天安门3.5公里，距北京站5公里，距首都机场15公里，距北京河北饭店1.5公里，距A省办事处2公里，地理位置十分优越，交通非常便捷。4.2建设条件北京B大厦为A省人民政府驻北京办事处处属，由A省在香港注册的开展筹建，并经北京市城乡委员会与北京市规划局以及A省方案委员会以计投1994第号文和首规委与北京市规划局以及河北省方案委员会以冀计投1994第140号文批复建设。4.2.1市政工程设施情况根据城市总体建设规划，拟建的北京B大厦位于北京市区路号，该地区市政设施根底较好，经与北京市有关单位联系，对水、暖、电、煤气、通讯的供给情况，有关部门已经复函。1供水：根据北京开展合同修改，北京B大厦的供水由香港开展的合作伙伴北京厂的原有供水负荷指标解决，并到达正常运行状态，详见附件七，日用水量1145立方米。2供热与空调：本工程供热空调的热能、冷量供给由设在拟建大厦地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给，供热负荷4912kW，空调负荷6550kW。3燃油供给：本工程空调需要的燃油由工程法人单位在工程建成后在市场购置，油料市场现已开放，市场采购没有问题，年耗燃料油1348吨。4热水供给：根据北京开展合同修改，北京B大厦的热水供给由合作方北京厂改造原有锅炉房供给，详见附件七。5供电：根据北京开展合作合同修改，北京B大厦的供电由合作方北京厂改造原有变电室和原有的供电指标解决，并到达正常运行状态。详见附件七。供电负荷为500VA，并按一级用户供电。北京市北城110KV变电所已有供电意向书。6电信：本工程的弱电通讯需设置100对国际、国内中继线和一台600门程控 总机，现尚未和北京市电信局联系，工程法人单位应抓紧些项工作。4.2.2自然气象、工程地质、水文地质资料1气象：北京位于北纬39o56，东经116o20，海拨43.7米，属于典型的暖温带大陆型季风气候，四季清楚，春季4-5月干旱多风，夏季6-8月高温多雨，秋季9-10月凉爽湿润，冬季11月-来年3月寒冷枯燥，年平均气温为12左右，最高气温为38，最低气温为-15.4，由于受季风活动影响，降水量的年际变化和年内分配有很大差异，年平均降水量为626mm，70集中在6-9月份。2工程地质条件：本工程已由合作方北京厂委托北京市勘察设计院进行勘察，建设基地内地质情况已经探明，建设基地内的地层按沉积年代，成因类型以岩性划分：人工堆积层、第四纪沉积层二类，共八大层及十六个亚层。现自上而下分友谊述如下人工堆积层：此层分布于地表，厚度为2.90-6.30m不等，岩性为那杂色的房渣土层，黄褐色粉质粘土，粘质粉土填土2层，碎石填土2层，炉灰3层。第四纪沉积层：位于人工堆积层下，岩性主要由第-层及其亚层组成。a.位于人工堆积层之下为褐黄色的，中-中上密，可塑，中高-中等压缩性的粉质粘土，粉质粉土层及其亚层，即褐黄色的，中上密，低压缩性的砂质粉土1层，褐黄色的中-中下密，可塑，高-中高压缩性的重粉质粘土，粘土2层。b.于标高37.08-39.20m以下为褐黄色的，中上密，低压缩性的粉，细砂层。c.于标高35.78-37.41m以下的为褐黄色的，中上密，可塑，中-中低压缩性的粉质粘土，粘质粉土层，褐黄色的，密实，低压缩性的粉细砂1层及褐黄色的中上-密实，低压缩性的砂质粉土2层，层间尚夹有褐黄色的，中-中上密，中等区缩性的重粉质粘土，粘土3层薄夹层，其分布不匀。d.于标高30.73-32.52m以下为褐黄色的，中上密，可-硬塑，低压缩中性的粉质粘土，粉质粉土层，褐黄色的，密实，低压缩性的砂质粉土1层，褐黄色的，中上密，可-硬塑，中低等压缩性的重粉质粘土，粘土2层。e.于标高25.20-26.45m以下为褐黄色的，密实，低压缩性的细粉砂层，其层间类有杂色的，密实，低压缩性的圆砾，卵石2层。f.于标高22.76-24.37m以下为褐黄色的，中上密，可塑，中低-低压缩性的重粉质粘土，粘土层，褐黄色的，中上密，可-硬塑、低等压缩性的粉质粘土，粘质粘土1层，黄褐色的，中上密，低压缩性的砂质粉土2层。g.于标高20.48-22.32m以下为褐黄色的，密实的细、粉砂层及褐黄色的密实，低压缩性的砂质粉土1层夹层及局部褐黄色的粉质粘土，重粉质粘土2层夹层，和杂色、密实的卵石3层夹层。该层土匀均属低压缩性土。根据地质勘探报告，地基承载能力标准值为-200kPa。3水文地质报告根据北京市勘察设计研究院95技号，北京厂、厂改建工程岩土工程勘察报告、目前地下水位地-35m左右。4.2.3社会条件北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心和文化中心，建国四十八年来，北京市各行各业不断开展，突飞猛进。特别是改革开放以来，国民经济持续、快速、健康开展，综合经济实力明显增强，各基社会事业不断进步，人民生活继续得到改善，投资环境越来越好，1995年，全年实现国内生产总值1385.1亿元；第一产业实现增加值82亿元；第二产业实现增加值644.2亿元，第三产业实现增加值658.9亿元，固定资产投资全年完成832.2亿元。1995年对第三产业的投资达653亿元，比上年增长49.5，高于社会投资增幅21.2个百分点，投资比重由上年的72.1上升到83.2，其中对商业、交通运输、邮电通讯业的投资为127.1亿元，增长23.2。与北京市的情况一样，A省的经济建设也取得也突飞猛进的开展。与北京同期相比，截止到1995年底，全年实现国内生产总值2846.4亿元；第一产业增加值631.3亿元；第二产业增加值1325.1亿元；第三产业增加值849亿元；全社会固定资产投资完成928.7亿元；外贸出口总值完成30.4亿美元；全社会消费品零售总额849亿元。根据最新统计资料显示，近两年A省经济建设持续快速、健康开展，经济效益和投资环境明显好转，各项指数均有显著上升，A小的经济综合实力地全国已排到第六位。北京面向全国，面向世界的广阔市场和良好的投资环境，有利于促进A省经济的全面开展，地1996年7月和10月，北京市领导和A省领导互访，达成共识，按区域经济一体化的格局携手并肩，共同开展两省市经济建设，必将为北京B大厦的建设提供良好的社会条件和优越的政策环境。4.2.4拆迁工程本工程涉及的拆迁工程是一项艰苦复杂的工程。北京开展合同修改已明确由合作一方北京厂地四个月内完成拆迁工作。完成拆迁及其他完全责任后获得合同约定的收益。目前拆迁工作已经完成，建设场地已实现三通一平。4.3多方案比拟本工程地工程法人单位选定的厂址内，经过多轮方案比拟，由首规委和北京市规划局批准现地的建设方案，详见本可行性研究报告6，详细投入产出，财务评价均以批准方案的根底数据进行分析评价。4.4指标用地面积：7100平方米总建筑面积：51606.00平方米，其中地上局部38134.00平方米，地下局部13472.00平方米。道路及停车面积：2439.36平方米覆盖率：43.56容积率：5.37绿化面率：27.44.5区域位置本工程的区域位置图及地下一层平面图，详见图3-5-1和图3-5-2。5.工程所需资源及原材料投入5.1固定资产投资投入详见本可行性研究报告11。5.2劳动力资源投入详见本可行性研究报告9。5.3工程的资源投入5.3.1本工程经计算日用水量为1145立方米，年用水量为412200立方米，由北京物业开展的合作方北京厂供给，并保证正常供水，见附件七。5.3.2供热：本工程经计算总热负荷为4912kW,由设置于地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给。5.3.3空调：本工程经计算空调总负荷为6550kW，由设置于地下一层的直燃型溴化锂冷温水机组供给。5.3.4供电：根据建设规模北京B大厦的安装容量为500kkVA，工程法人单位已委托北京新电器技术公司完成了北京B大厦的供电可行性咨询报告，建议由北京供电局北城110kV变电所10kV电缆线路供电，椐北京开展合同，由合作方北京厂的原有供电负荷中解决，缺乏局部由北京市供电局解决。5.3.5通信：北京B大厦的通信能力经估算需100部国际、国内 和一部600门总机，工程法人单位现尚未和北京市电信局联系，应尽快抓紧办理此事。5.4原材料投入5.4.1本工程原材料由A省企业自己生产的名、优、特产品，除完成国家指令性方案和指导性方案外，其余均可供北京大厦展销、促销、商贸，商品进货有保证。5.4.2餐饮局部的原材料均由北京市场供给的肉、禽、蛋、奶，可直接从市场供给，食品、罐头、饮料可由A省的企业厂价供给，均有充分保证。5.5劳动力资源投入；本工程定员634人，按合作企业的管理方式，依照国家劳动政府在北京市从社会上择优录用。综上所述，本工程资源投入清晰明确，均有保证，可以满足本工程的需要。6.工程工程设计方案6.1总平面布置本设计方案考虑了主楼面对二环路西侧面对正在规划中的公园以及中轴路的具体条件，裙房沿两条大街展开，以正对二环路的南入口作为大厦主入口。结合交通、市场、园林要求，在主入口布置了广场、绿化、水池，形成宽畅、气魄、实用的室外空间气氛。沿南立面东侧设置了地下车库入口坡道和职工自行车入口，使进入地下车库和进入大厦的车辆在进口处分流。沿公园的规划街道布置了第二入口和旅游商店的入口。在基地西北角形成内院，向北出入，直接到安德路，较好地解决了货物集散及辅助设施用地的关系。6.2建筑方案6.2.1平面设计。北京B大厦平面设计总的思路是，建成一个集宾馆、商业、办公、餐饮等多功能为一休的配套齐全的表达A省特色的综合性大厦，平面布置综合考虑，功能分区明确清晰，建设内容与功能有：宾馆、商场、办公、餐饮、车库及设备用房等，现将设计方案表达如下：1商场展销局部：根据使用要求，首层设置大堂、大堂侧厅、旅游商店、精品屋、鲜花店、酒吧，大堂主入口面对滨河路绿化带，大堂的四层共享空间，气势豪华，旅游商店、精品屋、大堂侧厅的入口面对规划路，与公园隔路相望，入住宾客即可购物，又可直接入住商场上部的宾馆。首层平在至二层以上各层的垂直交通组织通过经地大堂手工艺电梯进行，入住宾客的垂直交通组织设电梯6总，其中消防梯1部，货梯1部，去二、三层餐饮和去四层健身的宾客经自动扶梯输送到达。2宾馆局部：此局部由公共活动区、效劳区、客房组成，公共活动区主要地裙房局部布置。宾馆客房设于主楼五至十八层，围绕交通公用核心，大柱网，大空间布置，柱网88m，五至九层每层有标准客房二人间18间，双套间客房2套，十层至十三层标准间25间，双套间3套。十四层至十七层，标准间21间，双套间3