商业地产项目市场调查报告指引50p

商业地产项目市商业地产项目市场调查报告指引场调查报告指引XXXX房地产开发有限公司2013年5月26日Market Research目录目录p 简介p 市场调研的类型p 市场调研流程p 市场调研报告内容p 市场调研方法p 案例分析p 市场调研的成果简介简介 市场调查就是指运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关市场营销信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、正确的资料。 市场调研的类型市场调研的类型市场调研的类型：1、宏观市场环境调查2、市场需求调查3、消费者调查4、企业自身经营过程调查5、竞争对手调查竞争对手的数量竞争对手的经营规模、人员组成及营销组织机构情况竞争对手经营商品的品种、数量、价格、营利能力竞争对手的产品结构、产品特征及销售去化速度竞争对手所采用的促销方式竞争对手的价格政策竞争对手的名称、产品的市场占有率、销售量及客户群体专业市场调研专业市场调研市场调研的类型市场调研的类型市场调研的类型市场调研流程市场调研流程市场调研流程1.1项目营销副总提出市调要求，监督主持市调工作项目营销副总提出市调要求，监督主持市调工作市调小组参照市场调研表确定调研方案和目标，并制定市场调研计划市场调研流程1、根据市场调研目标，具体落实人员安排及实施的时间安排。2、市调人员由XXX、XXX、XXX、XXX组成。3、市场调研时间为5月27日至6月3日，历时一周市场调研流程l 1、营销副总举行市调工作说明会，对进行市调的人员进行市调说明及技巧培训。l 2、市调说明会应对市调目的、调查重点及注意事项进行说明。 市场调研流程l参与市调的人员按时间安排展开市调。l每天市调结束后组织进行市调经验总结，市调人员将市调中遇见的问题集中交流处理。l每天市调人员应对的当天的市调工作进行记录，对市场调研表进行整理汇总，并交至录入系统，进行数据统计。市场调研流程在市场调研结束后3日内，对市场调研数据进行统计分析，撰写市调报告，提交分管副总审阅修订。市场调研流程6.2 备案分析备案分析市场调研流程l市行政办公室对市场调研所有相关文件和资料及时进行归档。市行政办公室对市场调研所有相关文件和资料及时进行归档。l调研小组定期对项目市场调研的相关文件和资料进行更新归档。调研小组定期对项目市场调研的相关文件和资料进行更新归档。市场调研的内容市场调研的内容市场调研的内容： 政策环境 经济环境 社会文化环境的调查 总体需求量 市场的动向 同行业的市场分布占有率 现有和潜在用户的人数及需求量 市场需求变化趋势 本企业竞争对手的产品在市场上的占有率 扩大销售的可能性和具体途径 消费者及消费需求 产品价格 影响销售的社会和自然因素 销售渠道 市场调研的内容市场调研的内容重点调查区域重点调查区域 中心区地块主要有：阳光文新大道、金马国际、水岸中心区地块主要有：阳光文新大道、金马国际、水岸2 2区、半山岭秀、望华帝区、半山岭秀、望华帝景、望华新城（还未拆迁）、和谐世界、光大广场、恒厦广场、炬隆豪庭、硕峰景、望华新城（还未拆迁）、和谐世界、光大广场、恒厦广场、炬隆豪庭、硕峰新天地、金龙宝业（即将开发）、中和广场、银都佳园、外滩新天地、金龙宝业（即将开发）、中和广场、银都佳园、外滩1 1号，共号，共1515家。家。4-1市场调研项目范围市场调研项目范围市场调研报告内容4-2 当地竞争对手情况分析u地理位置（附区位图）u交通状况（附区位交通分析图）u装修档次（可以实物照片说明）u停车状况u经营年限u自建或租赁性质及年限、经营状况u代理商对该市场的信心度及忠诚度u目前市场的经营状况（按类别、楼层说明经营业绩）u预测整体经营情况。本项目市场调研的内容 区域宏观环境及现状分析 1、整体环境 2、竞争状况 3、市场销售的产品状况（主要调研商铺） 区域售楼部区位图 区域楼盘地块图 区域在售楼盘综合分析（参照商业调查表填写） 分析及总结 1、地块分析 2、价格分析 3、产品分析 4、存货量分析4.3 调查方向调查方向本项目市场调研的内容 本次调查重点为：在售楼盘售楼部的位置；在售楼盘价格变化；房源变化；置业顾问素质；楼盘现场人流、代理公司简况；开发企业实力；消费客户群体（含数据分析）；商业运营及销售模式；销售产品面积、单价、总价、首付；楼盘近期零售成交情况、施工形象进度。4.4重点调查内容重点调查内容市场调研方法市场调研方法市场调研文案调研文案调研实地调研特殊调研观察法观察法询问法询问法实验法持续性实地调查购买动机调查深度访谈深度访谈GI座谈法问卷调查问卷调查留置问卷调查入户访问街头拦访邮寄调查电话访问固定样本零售店销量消费者调查组我们进行市场调研的主要方法：我们进行市场调研的主要方法： 红色字体部分为常用市场调研方法红色字体部分为常用市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法上述图片资料是具体项目调研的重要组成部分，能上述图片资料是具体项目调研的重要组成部分，能直观反映项目特征直观反映项目特征市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法需要注意的事项1、花一定的时间对周边环境、未来规划、周边配套全面了解，因为市调的目的就是掌握市场信息、销售东向及竞争点；2、网上能查到的，就不要再问了以免泄漏身份，一定要注意对自身身份的严格保密，这是踩盘的基本要求；3、实际踩盘的重点在推售量、销售量、表价、折扣、营销活动，最好与销售员成为朋友，达成共识，首先需了解对方是开发商还是代理公司，对于开发商交流、措辞要谨慎；4、注意观察调查楼盘的实际到访量和电话来访量，多个项目进行比较；5、在市调中，最重要的一个环节是踩盘，要大胆的走进去，敢于张口提问及与对方交流，但提问不要过于专业，不要用专有名词，留心置业顾问的言谈举止，善于观察判断；6、“踩盘”可结伴而行，可扮情侣、可叔侄，让置业顾问能更热情的介绍项目。案例分析案例分析案例分析案例分析饼图是常见饼图是常见的分析工具，的分析工具，需掌握运用需掌握运用案例分析要具备简单的图片处理与编辑能力要具备简单的图片处理与编辑能力案例分析项目配套及环境项目配套及环境配套必须要阐述配套必须要阐述案例分析数据分析数据分析工具工具案例分析 市场分析调查表市场分析调查表案例分析市场调研成果市场调研成果市场调研报告的格式：将被调查单位、调查内容明确地表示出来。列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码。 主要阐述调研的大致内容、范畴等基本情况，按照市场调查的顺序将问题展开，包括调查范围内主要商圈的名称，商业经营的特点、规模，项目周边四至范围主要交通道路级别、目前经营状况等。对调研的商圈及特征项目进行描述，主要通过数据采集及归纳进行统计，根据统计结果进行分类，以图表的形式反映物业、客户、面积、单价、总价等特征；并对专业特征项目进行SWOT分析，得出初步结论。包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出自身观点与建议，结合市场调研报告及分析结论提出自身项目的合理化建议，并加以论证与分析。指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。市场调研成果市场调研成果市场调研报告的成果内容：l 第一，说明调查目的及所要解决的问题。l第二，介绍市场背景资料。l第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。l第四，调研数据及其分析。l第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。l第六，论证所提观点的基本理由。l第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。l第八，预测可能遇到的风险、对策。市场调研成果市场调研成果调查步骤：明确问题与调查目的明确问题与调查目的确定市场调查的对象确定市场调查的对象制定调查计划制定调查计划收集信息收集信息分析信息分析信息提交报告提交报告企业产品的消费者企业产品的消费者企业的竞争者企业的竞争者市场调研表常用市场调研表基本格式常用市场调研表基本格式谢谢！谢谢！xxxx房地产开发有限公司2013年5月27日