房产评估报告精制研究

房地产抵押估价报告估价报告编号：XXXXXXXX第XXXXXX号估价项目名称：XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产抵押估价估价委托人： XXXXXXXX房地产估价机构：XXXXXXXX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXXXX(注册号：3520080014)王晓芳(注册号：3520130033)估价报告出具日期：二一五年十二月二十一日参照优选#估价报告摘要表估价报告编号：XXXXXX估字2015第XXXXXX号估价委托人XXXXXXXX产 权 人雷珍项目名称XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产抵押估价价值时点二一五年十二月二十日权利证书房屋所有权证(XX房权证R字第XXX号)国有土地使用证XXX国用（200XX）第XXXXXX号估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象总建筑面积133.49平方米建筑结构钢混备注其中单元共有面积为20.09平方米。建成年份2002年土地使用权类型出让分摊土地使用权面积13.10平方米终止日期住宅：至2067-09-03总楼层16层（带电梯）单元所处楼层自然层第3层估价结果币种人民币未设立法定优先受偿权下的价值单价13799元/未设立法定优先受偿权下的价值壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款零元整（0元） 抵押价值壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）预期实现抵押权的税金壹拾贰万贰仟元整（ 122000元）抵押净值壹佰柒拾贰万元整（1720000元）抵押净值单价12885元/备注预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用。致估价委托人函XXXXXX估字2015第XXXXXX号XXXXXXXX：受你们的委托，本公司特派注册房地产估价师XXXXX(注册号：3520080014) 、王晓芳(注册号：3520130033)对估价对象进行了估价。估价对象：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产；财产范围包括建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）及分摊的土地使用权(包含土地出让金)；总建筑面积为133.49平方米（其中单元共有面积为20.09平方米），分摊的土地使用权面积为13.10平方米；规划及实际用途均为住宅，土地使用权类型为出让，房屋所有权人及土地使用权人均为雷珍。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；价值时点为2015年12月20日；价值类型为市场价值。依据有关法律法规、政策文件和估价标准及本估价机构掌握的资料，按照估价程序，根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价结果见表1。估价结果一览表 表1(币种：人民币)未设立法定优先受偿权下的价值壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）单价13799元/平方米注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款零元整（0元）抵押价值壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）单价13799元/平方米预期实现抵押权的税金壹拾贰万贰仟元整（ 122000元）抵押净值壹佰柒拾贰万元整（ 1720000元）单价12885元/平方米特别提示：（1）预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用；（2）本估价报告使用期限为自报告出具之日起一年；（3）具体内容请查阅本估价报告全文。法定代表人（盖章或签名） XXXXXXXX房地产估价有限公司（公章）二一五年十二月二十一日目 录估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、估价对象4五、价值时点7六、价值类型7七、估价原则7八、估价依据8九、估价方法9十、估价结果9十一、注册房地产估价师10十二、实地查勘期10十三、估价作业日期10估价技术报告11一、区位状况描述与分析11二、实物状况描述与分析12三、权益状况描述与分析13四、市场背景描述与分析14五、最高最佳利用分析16六、估价方法适用性分析16七、估价测算过程17八、估价结果确定26九、房地产变现能力分析与风险提示27附 件30一、估价对象位置图；二、估价对象实地查勘情况和相关照片；三、可比实例位置图和外观照片；四、专业帮助情况和相关专业意见；五、估价对象房屋所有权证、国有土地使用证复印件；六、关于法定优先受偿款情况的陈述复印件；七、估价委托书复印件；八、房地产估价机构营业执照复印件；九、房地产估价机构资质证书复印件；十、注册房地产估价师注册证书复印件。参照优选#估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015）、房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)）和房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、注册房地产估价师XXXXX及助理人员陈小玲对估价对象的外观和内部使用状况进行了实地查勘并进行记录。7、没有人为本估价报告提供了重要的专业帮助。参加估价的注册房地产估价师 姓 名注册号签 名签名日期XXXXXXXXXXXXXX年 月 日XXXXXXXXXXXXXX年 月 日二一五年十二月二十一日估价假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设（一）一般假设1、估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。估价对象可在公开市场上自由转让。2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价测算的预期实现抵押权税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需正常负担的正常税费。（三）背离事实假设估价对象在价值时点已进行二次装修，根据抵押估价的谨慎原则，本估价结果未包含该估价对象房屋室内的二次装修及家具家电等动产价值。（四）不相一致假设无。（五）依据不足假设（未提供国有土地使用证时对土地使用用途及类型的假设）无。二、估价报告使用限制1、本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。2、本估价报告的应用有效期为壹年，自本报告书出具之日（2015年12月21日）起计。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。3、本估价报告的使用者仅限于估价委托人、抵押权人。4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。5、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式复制件概不认可且不承担责任。估价结果报告 XXXXXX估字2015第XXXXXX号一、估价委托人姓 名：XXXXXXX住 址：XXXX省XXXX市XXXXX号姓 名：XXXXXX住 址：XXXX省XXXX市XXXXXX号二、房地产估价机构名 称：XXXXXXXX房地产估价有限公司法定代表人：XXXXXXXX营业执照：XXXXXXXX房地产价格评估资质等级：一级资质证书编号：XXXXXXX土地评估注册证书注册号：XXXXXXX联系电话：XXXX-XXXXXXXXX、XXXXXXXXX传 真：XXXX-XXXXXXXXX公司地址：XXXX市三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）估价对象抵押的合法性分析估价对象产权明晰，手续齐全，共有情况为单独所有，未出租，未设定他项权利，可在公开市场上自由转让，作为抵押的房地产，符合中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、城市房地产抵押管理办法等相关法律法规规定。（二）估价对象财产范围财产范围包括建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）及分摊的土地使用权(包含土地出让金)。(三)估价对象基本状况1、名称及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产。2、规模：估价对象房地产总建筑面积为133.49平方米（其中单元共有面积为20.09平方米），分摊土地使用权面积为13.10平方米。3、用途：规划及实际用途均为住宅。4、权属：房屋所有权人及土地使用权人均为雷珍，共有情况为单独所有；土地所有权状况未记载，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等相关法律法规，确定土地所有权为国家所有；土地使用权类型为出让；至价值时点估价对象未出租，且未设定抵押权等他项权利。5、估价对象产权登记状况见表2、表3。 房屋所有权证登记状况表 表2证号XX房权证XX字第XXXX号房屋所有权人产别私有房产房屋坐落XXXX市XXXXXXXXXXXX房屋状况幢号房号结构房屋总层数所在层数建筑面积（平方米）设计用途1#楼202单元钢混结构133.49住宅附记2006年05月30日买受倪金产业。202单元其中共有面积：20.09平方米。国有土地使用证登记状况表 表3证 号土地使用权人座落XXXX市XXXXXXXXXXXX地 号（3）-11-1图 号2127地类（用途）住宅取得价格-使用权类型出让终止日期住宅：至2067-09-03使用权面积13.10其中独用面积-分摊面积13.10记事（四）土地基本状况1、四至：东至XXX路，西至XXX路，南至XXX路，北至XXXX三中。2、形状：土地形状为较规则长方形。3、土地使用期限：住宅：至2067-09-03。4、规划条件：土地使用权类型为出让，地类（用途）为住宅，分摊土地使用权面积为13.10平方米。5、开发程度：土地开发程度达到红线内外“六通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气）及建有现房。（五）建筑物基本状况1、建筑结构：钢混结构。2、设施设备：该楼宇带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全。3、楼层：总楼层16层,202单元位于自然层第3层。4、朝向及单元位置：建筑物为南北朝向，估价对象住宅位于中间单元，南北通透，采光通风较好。5、层高：住宅层高2.8 m。6、户型：三房二厅一厨二卫一阳台。7、装饰装修（1）外墙贴瓷砖；（2）室内为普通装修，具体情况为：入户门为防盗门，户内门为夹板门，铝合金窗；客厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；餐厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；卧室楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；厨房楼地面铺防滑地砖，内墙面为水泥漆，天棚为塑料扣板吊顶，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；阳台楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为水泥漆；配三洁具，室内水、电齐全。8、建成时间：建成于XXXXXX年。9、维护状况及新旧程度：至价值时点为自住，墙面、楼地面、门窗等未出现明显破损情况，维护状况较好；属完好房，新旧程度为七成八新。五、价值时点二一五年十二月二十日，为完成估价对象实地查勘之日。六、价值类型（一）价值类型本次估价的价值类型为市场价值。（二）价值定义市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。（三）价值内涵包括房屋建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）、分摊的土地使用权(包含土地出让金)。七、估价原则本次估价遵循的原则为：1、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、价值时点原则遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。4、替代原则遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5、最高最佳利用原则遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。6、谨慎原则遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。八、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）(中华人民共和国主席令第七十二号)2、中华人民共和国土地管理法（2004年修订）(中华人民共和国主席令第二十八号)3、中华人民共和国土地管理法实施条例(中华人民共和国国务院令第256号)4、中华人民共和国城乡规划法(中华人民共和国主席令第七十四号)5、中华人民共和国物权法(中华人民共和国主席令第六十二号)6、中华人民共和国担保法(中华人民共和国主席令第五十号)7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第55号)8、城市房地产抵押管理办法(中华人民共和国建设部令第98号)9、XXXX市人民政府关于印发2012年XXXX市四城区土地级别与基准地价更新成果XX政综2013108号（二）本次估价所依据的估价标准1、房地产估价规范（GB/T 50291-2015）2、房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)3、房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）4、XXXX省建筑装饰装修工程消耗量定额（FJYD-201-2005）5、2015年XXXX工程造价信息（三）估价委托人提供的有关材料1、房地产估价委托书2、估价委托合同3、法定优先受偿款情况说明4、房屋所有权证（XXX房权证R字第XXX号)、国有土地使用证XXX国用（2006）第XXXXXX号复印件（四）房地产估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的有关资料1、实地查勘照片及实地查勘记录2、可比实例调查资料及可比实例外部照片九、估价方法本次估价采用的估价方法为比较法。比较法定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。公式：比较价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数区位状况调整系数实物状况调整系数权益状况调整系数十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点（2015年12月20日）在满足本次估价假设和限制条件下的估价结果见表4。估价结果一览表 表4 (币种：人民币) 未设立法定优先受偿权下的价值壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）202单元单价13799元/平方米注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款零元整（0元）抵押价值壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）202单元单价13799元/平方米预期实现抵押权的税金壹拾贰万贰仟元整（122000元）抵押净值壹佰柒拾贰万元整（ 1720000元）202单元单价12885元/平方米价值内涵1、包括房屋建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）、分摊的土地使用权(包含土地出让金)。2、预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用。十一、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师 姓 名注册号签 名签名日期XXXXXXXXXXXXXX年 月 日XXXXXXXXXXXXX年 月 日十二、实地查勘期2015年12月20日。十三、估价作业日期2015年12月20日至2015年12月21日。XXXXXXXX房地产估价有限公司（公章）二一五年十二月二十一日估价技术报告 XXXXXX估字2015第XXXXXX号一、区位状况描述与分析（一）位置状况1、坐落：估价对象坐落于XXXXXX路XXXX号（又名“XXXXX”）（详见附件“估价对象位置图”）。2、方位：估价对象位于XXX路以东，XXX路以南，XXX路以北，XXX路以西，方位较好。根据XXXX市人民政府关于印发2012年XXXX市四城区土地级别与基准地价更新成果的通知XX政综2013XXXX号，该位置属于XXXX市一级住宅用地。3、楼幢位置:不直接临街（路），位置略好。4、与重要场所距离：距离车站约4.6公里，公交车程约30分钟;距离XXXX汽车站约4.0公里，公交车程约25分钟；距离市中心约0.9公里，步行约10分钟；距离XXXX约1.4公里，公交车程约10分钟；距离XXXX医院约0.7公里，步行约7分钟；与重要场所距离较近。5、临街（路）状况：小区西临XXX路、临街状况一般。6、楼层：总楼层16层，202单元位于自然层第3层，单元所处楼层一般。7、朝向及单元位置：建筑物为南北朝向，估价对象住宅位于中间单元，南北通透，采光通风较好。8、综合评价：位置状况较好。（二）交通条件1、道路状况：估价对象所处区域内路网铺设较完善，周边有XXX路、XXX路、XX路、XXX路等主次干道，道路通达度较好，线路较通畅，道路状况较好。2、出入可利用交通工具：位于小区东北方向距离300米左右即有公交车站点“XXXXX”，该站点有XXXXXXX路等公交车经过，公交线路辐射范围较广；小区周边的士较多，乘坐的士较方便。3、交通管制情况：小区所临道路无特殊交通管制。4、停车方便程度：小区已配建地下停车位，但地上停车位有限，附近有公共停车场，停车略方便。5、综合评价：综合考虑交通条件略好。（三）外部配套设施状况1、外部基础设施：估价对象所处宗地开发程度为红线外“六通” （即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气），外部基础设施较完备。2、外部公共服务设施：距离估价对象所在小区500米范围内有XXXX市人民医院等医疗卫生服务设施；有XXX银行等金融商业网点；有XXX超市等购物场所；有XXX小学、等教育机构；外部公共服务设施较完备。3、综合评价：外部配套设施状况较完备。（四）周围环境状况1、自然环境：周围主要为住宅小区，附近没有高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等，噪音及空气污染较小；绿化略好，自然环境略好。2、人文环境：区域内多为普通住宅小区，治安状况较好，人文环境较好。3、景观：区域内无山水景观，距离西湖公园略近，景观略好。4、综合评价：周围环境状况略好。（五）区位状况分析根据以上描述与综合评价分析，估价对象区位状况略优。二、实物状况描述与分析（一）土地实物状况描述与分析1、名称：XXXX市XXXXXXXXXXXX分摊土地。2、四至：东至XXXX路，西至XXX路，南至XX路，北至XXXX。3、面积：分摊土地使用权面积13.10平方米。4、形状：土地形状为较规则长方形。5、地形、地势：估价对象所在地块为平地，地势较平坦，与相邻土地、道路高低一致，自然排水较好。6、地质：地基承载力及稳定性较好，地下水位和水质较好，无不良地质现象，地质条件较好。7、土壤：土壤未受过污染，非垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。8、开发程度：土地开发程度达到红线内外“六通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气）及建有现房。9、土地实物状况综合分析：根据以上描述，估价对象土地实物状况较好。（二）建筑物实物状况描述与分析1、名称及坐落：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产。2、建筑规模：总建筑面积为133.49平方米（其中单元共有面积为20.09平方米），规模大小适中。3、建筑结构：钢混结构，该结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。4、设施设备：该楼宇带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全。5、装饰装修（1）外墙贴瓷砖；（2）室内为普通装修，具体情况为：入户门为防盗门，户内门为夹板门，铝合金窗；客厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；餐厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；卧室楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；厨房楼地面铺防滑地砖，内墙面为水泥漆，天棚为塑料扣板吊顶，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；阳台楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为水泥漆；配三洁具，室内水、电齐全。装修工程施工质量较好。6、层高：住宅层高2.8 m，高度符合居住标准。7、空间布局：估价对象所在楼宇总高十六层其中一层沿街为店面（估价对象所在梯位不直接沿街），以上均为住宅，共有3个梯位，估价对象所在梯位为一梯2户；户型为三房二厅一厨二卫一阳台，空间布局合理，交通联系方便，有利于使用。8、建筑功能：由卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台组成，建筑功能齐全，满足居住需求。9、工程质量：根据估价人员实地查勘，建筑物使用正常，工程质量较好,价值时点属于完好房。10、外观：建筑物楼宇外观为红色瓷砖饰面，保养较好，外观较好。11、新旧程度：建筑物建成于2002年，根据估价人员实地查勘，建筑物结构构件完好，墙面、楼地面、门窗等未出现明显破损情况，维护状况较好，使用正常，属完好房，新旧程度为七成八新。12、物业管理：封闭式物业管理，24小时保安值班，物业管理略好。13、小区配套：小区设有健身器材等，配套略好。14、小区环境：小区设有草坪、树木等，绿化略高，小区环境略好。15、建筑物实物状况综合分析：根据以上描述，估价对象建筑物实物状况较好。三、权益状况描述与分析1、用途：规划用途为住宅，实际用途为住宅。2、规划条件：土地使用权类型为出让，土地使用年限为住宅：至2067-09-03，地类（用途）为住宅，分摊土地使用权面积为13.10平方米。3、所有权状况：房屋所有权人为雷珍，土地所有权状况未记载，根据中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）、中华人民共和国土地管理法（2004年修订）等相关法律法规，确定土地所有权为国家所有。4、土地使用权状况：为国有建设用地使用权，土地使用权人为雷珍。5、共有情况：单独所有。6、用益物权设立情况：无。7、担保物权设立情况：无。8、租赁或占用情况：未出租，无被占用情况。9、拖欠税费情况：无。10、查封等形式限制权利情况：无。11、权属清晰情况：产权清晰，手续齐全。12、权益状况综合分析：估价对象至价值时点未出租，无抵押权等他项权利，产权状态完整。四、市场背景描述与分析（一）当地经济社会发展简况XXXX别称XXXX，简称“XX”，位于XXXX东部、XX江下游沿岸，是东南沿海重要都市，XXXXX政治、经济、文化、科研中心以及现代金融服务业中心。首批14个对外开放的沿海港口城市之一，全国综合实力五十强城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国环保模范城市、全国双拥模范城市、国家历史文化名城、全国文明城市、全国宜居城市、福布斯中国大陆最佳商业城市百强城市，2013年被第一财经周刊评为新一线城市。XXXX现辖XXX县，全市陆地总面积XXXX平方公里，其中市区面积XXX平方公里，建成区面积XXXXX平方公里，城镇化率64.8%。2014年XXXX继续保持积极的财政政策和稳健的货币政策。针对房地产市场，政府遏制房价快速上涨，希望“维稳”的决心很大，“稳定”仍是2014楼市的主旋律。在稳定商品房市场发展的同时，大力推进保障性安居工程建设，是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段。随着组合调控政策的不断完善，房地产市场的发展将有望趋于理性。（二）当地房地产市场总体状况根据XXXX市房地产市场目前的运行情况，我们预测将来一段时间内房地产市场仍将延续、稳定增长的局面。从需求方面来看，XXXX作为省会中心城市的巨大集聚和辐射作用正在逐步增强。目前XXXX房地产业已初具外向型和中心城市的特征，根据规划，预计2020年，中心城区用地规模将达到XXXX平方公里，人口由现在的XXXX万增加到XXX万人，新增人口的住房需求将是巨大的。总的说来XXXX房地产市场发展是理性的、有序的、稳定的，未来将继续保持平稳增长。（三）同类房地产市场状况就XXXX市住宅市场而言，2013年，我们实地调研了部分楼盘及部分房地产经纪公司,并没有出现明显的价格波动。近期新推盘项目并不多,基本都在去化前期项目,目前大多没有折扣,在我们调研的项目中只有个别项目为清盘推出几套特价房,幅度相比成交均价低约10-15%,因为特价房数量较少,所以市场的实际价格并没有出现波动。XXXX市区楼盘目前主要成交均价集中在1.6万-1.7万,相比年初上涨幅度约为8-10%,郊区项目价格上涨幅度快于市区,XXXX的幅度超过15%。价格的上涨主要出现在上半年,成交量也表现为前高后低,下半年尤其是四季度成交量开始盘整,价格也开始稳定,全年成交量同比下滑约5%,在省会城市中表现一般,也低于全国平均增速。住宅供应开始放量并明显郊区化。2013年全年市区商品住宅供应309万平方米,同比增长51%,这也是房价相对稳定的原因,从供应结构明显出现郊区化的特点,位置距离市中心相对较远的XX侯商品住宅供应242万平方米,同比增长75%,占全市整体供应量的比重达到78%。XX侯区目前成交均价约为9000元/平米,约为市区均价的56%。2013全年量跌价涨。进入2014年，受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响，楼市艰难。年初的两会中，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”定下楼市主基调，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松。8月8日，XXXX省住房和城乡建设厅正式发布XXXX省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，俗称“XX八条”。9月22日，XXXX市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见XX政办（2014）138号出台，新政从首套房认定、购房落户、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多方面提出意见，XXXX楼市限购、限贷将逐步放宽或取消。11月17日，XXXX住房公积金管理委员会关于做好住房公积金个人住房贷款业务的通知出台，调整了住房公积金贷款住房套数认定标准等。2015年3月22日，XXXX省住房和城乡建设厅、XXXX省财政厅、XXXX省金融工作办公室联合发布了关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见，为稳定住房消费支持刚性住房需求提出七条意见，分别为放宽首套房首改房认定标准、加大使用住房公积金购房支持力度、加强住房金融服务、推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房、着力打通商品房与保障性住房转换通道、试行推出共有产权住房、提升住宅小区基本公共服务水平，俗称“XX七条”。一系列措施都在为不景气的楼市提供政策支持。根据国家统计局发布的2015年11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中XXXX11月新建住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨1.4%；二手住宅价格指数环比上涨0.3%，同比上涨0.9%。楼市延续2014年5月以来整体下跌态势，房地产市场仍在调整，目前XXXX房地产开发商都在不同程度进行营销，想方设法去库存。从2013年1月至今国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，其中XXXX的二手住宅价格一直略有上涨，到2014年5月价格停止增长，开始下跌，但跌幅较小。综合以上情况分析，XXXX市住宅价格整体出现先涨后跌态势。但由于2014年我国继续保持积极的财政政策和稳健的货币政策。针对房地产市场，政府遏制房价快速上涨，希望“维稳”的决心很大。进入2015年，楼市利好政策接踵而来，XXXX市住宅价格下滑动力不足，在今后的一段时间内也将会保持相对平稳态势。五、最高最佳利用分析估价对象规划用途为住宅用房，现用于居住，用途合法；根据估价人员的实地查勘，分析估价对象利用状况及所处区域的位置、交通、环境景观及外部配套设施，考虑到房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，估价人员认为其维持现状继续使用最为有利，目前的利用现状为最高最佳利用状态。六、估价方法适用性分析（一）各种估价方法的适用性分析1、比较法适用性分析：比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且有一定可比性的房地产估价。2、收益法适用性分析：收益法适用于估价对象有收益或同类房地产有租金案例的房地产估价。3、成本法适用性分析：成本法适用于估价对象可以通过价格构成来测算房地产价值的房地产估价。4、假设开发法适用性分析：假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。（二）本次估价未选用的估价方法及理由本次估价未选用的估价方法为收益法、成本法、假设开发法。1、未选用收益法理由（1）收益法理论上适用，但是受到应用的客观条件限制，主要由于租售比极不合理，租金的收入甚至低于银行的存款利息。（2）当前成套住宅的价格主要受市场供求关系所决定，用收益法评估的价值已经不能真正反映现实成套住宅房地产的价值。2、未选用成本法理由（1）成本法理论上适用，但是受到应用的客观条件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅主要受供求关系主导，均衡原理已经被淡化。（2）目前状态下，成套住宅通过价格构成来测算价值，已经与当前房地产价格关联性很弱。3、未选用假设开发法理由假设开发法理论上不适用，估价对象为现房，目前使用状态很好，已经发挥了最高的效用。（三）本次估价选用的估价方法及理由本次估价选用比较法进行估价，选用理由：1、估价对象为住宅，可以查阅到与估价对象同一供求圈内在价值时点的近期有较多类似房地产交易，且通过修正能建立可比基础，故采用比较法进行估价。2、有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要方法。（四）本次估价选用估价方法的技术路线1、求取估价对象未设立法定优先受偿权下的价值具体步骤为：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基准；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）求取比较单价；（8）求取比较价值。2、确定注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款3、求取抵押价值4、求取预期实现抵押权的处置费用及税金 5、求取抵押净值七、估价测算过程（一）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值求取1、可比实例选取根据估价对象状况、估价目的和价值时点，选取了三个与其相似的交易实例为可比实例；见表5。可比实例基本状况表物业类型：住宅 表5项目可比实例A可比实例B可比实例C项目名称XXX公寓3#楼XX单元XXX1#楼1003单元XXXX3#楼806单元房屋坐落XXX街50号XXX路60号XXX路53号地段等级一级住宅用地一级住宅用地一级住宅用地建筑结构钢混钢混钢混成交总价(元)151500025300002249000建筑面积（m2）96.32170.21144.24成交单价(元/m2)15728.8214863.9915592.07成交日期（年/月/日）2014-01-142014-03-052013-12-22用 途住宅住宅住宅所处楼层/总层数自然层第12层/18层自然层第11层/25层自然层第11层/18层室内装修中档装修中档装修中档装修建成年份2004年2006年2003年土地使用权类型出让出让出让价格内涵包含室内二次装修价格，不含家具家电等动产价格包含室内二次装修价格，不含家具家电等动产价格包含室内二次装修价格，不含家具家电等动产价格税费正常负担税费正常负担税费正常负担一次性付清房价一次性付清房价一次性付清房价现房价格现房价格现房价格来源二手房交易市场二手房交易市场二手房交易市场外观照片详见附图详见附图详见附图备注:可比实例A、B、C成交日期至价值时点为一年以上，两年以下，估价人员通过XXXX市的房地产市场价格走势分析，认为市场状况变动幅度在可调节范围内，故可选用其作为可比实例2、建立比较基础（1）统一财产范围由于估价结果不含其室内二次装修价值，而可比实例A、B、C成交价格均包含室内二次装修，均为中档装修，故应将可比实例A、B、C的成交价中剔除其二次装修的价值，见表6。 剔除二次装修价值测算表 表6 可比实例项 目A BCXXX3#楼910单元XXX1#楼1103单元XXX3#楼806单元室内二次装修情况中档装修中档装修中档装修成交单价（元/m2）15728.8214863.9915592.07扣 除 额 根据XXXX省建筑装饰装修工程消耗量定额（FJYD-201-2005）、与价值时点较近的2015年XXXX工程造价信息等及同类二次装修工程造价标准进行评定估算，并考虑可比实例的二次装修档次、成新等因素，确定中档装修为500元/平方米。不含二次装修的单价(元/m2)15228.8214363.9915092.07（2）统一付款方式可比实例A、B、C成交价格均在成交日期一次性付清，与估价对象估价结果统一。（3）统一融资条件可比实例A、B、C成交价格均为在常规融资条件下的价格，与估价对象估价结果统一。（4）统一税费负担可比实例A、B、C成交价格均为交易税费正常负担情况下的价格，与估价对象估价结果统一。（5）统一计价单位可比实例A、B、C成交价格币种、单位、面积内涵均与估价对象估价结果统一。（6）建立比较基础后的可比实例单价，见表7。 建立比较基础后的可比实例单价一览表 表7 可比实例项 目A BCXX3#楼910单元XXX1#楼1103单元XXX3#楼806单元建立比较基础后的单价(元/m2)15228.8214363.9915092.073、价格影响因素比较将可比实例与估价对象的价格影响因素进行比较，见表8。 可比实例与估价对象价格影响因素说明表 表8 估价对象及可比实例影响因素内容估价对象可比实例A可比实例B可比实例C项目名称XXX1#楼202单元XXX3#楼910单元XXX1#楼1103单元XXX3#楼806单元成交单价(元/m2)15228.8214363.9915092.07交易情况正常正常正常正常交易日期价值时点2014-01-142014-03-052013-12-22区位状况位置状况地段等级一级住宅用地一级住宅用地一级住宅用地一级住宅用地楼幢位置不直接临街（路）不直接临街（路）不直接临街（路）直接临街（路）与重要场所距离较近较近较近较近临街（路）状况一般一般一般一般所处楼层/总楼层自然层第3层/16层自然层第12层/18层自然层第11层/25层自然层第11层/18层朝向与位置南北朝向中间单元点状楼宇西头单元南北楼宇中间单元南北楼宇西头单元交通条件道路状况较好较好较好较好出让可利用交通工具公交车较多、乘坐的士较方便公交车较多、乘坐的士较方便公交车较多、乘坐的士较方便公交车较多、乘坐的士较方便交通管制情况无无有无停车方便程度略方便略方便略方便略方便外部配套设施外部基础设施红线外“六通”红线外“六通”红线外“六通”红线外“六通”外部公共服务设施较完备较完备较完备较完备周围环境状况自然环境略好略好略好略好人文环境较好较好较好较好景观略好略好略好略好实物状况建筑面积（m2）133.4996.32170.21144.24建筑结构钢混钢混钢混钢混设施设备带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全空间布局合理合理合理合理工程质量较好较好较好较好外观较好较好较好较好新旧程度2002年2004年2006年2003年物业管理封闭式管理，物业管理略好封闭式管理，物业管理略好封闭式管理，物业管理略好封闭式管理，物业管理略好小区配套略好略好略好略好小区环境略好略好略好略好权益状况用 途住宅住宅住宅住宅土地使用权类型出让出让出让出让共有情况单独所有单独所有单独所有单独所有用益物权设立情况无无无无担保物权设立情况无无无无拖欠税费情况无无无无查封等形式限制权利情况无无无无权属清晰情况清晰清晰清晰清晰4、因素修正及调整将可比实例与估价对象相比较从交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整五个方面进行修正得出如下系数：（1）交易情况修正交易实例、均为公开市场条件下正常交易，不存在特殊因素，故交易情况修正系数均为100/100。（2）市场状况调整采用价格指数法进行市场状况调整，根据70个大中城市住宅销售价格变动情况中XXXX二手住宅价格定基指数，可比实例A、B、C成交时的市场价格指数分别为104.9、105.3、104.2，由于价值时点2015年12月份指数尚未公布，且2015年11月至2015年12月在此期间房地产市场状况较为平稳，故参照2015年11月市场价格指数为101.5，故市场状况调整系数如下：可比实例A：101.5/104.9=0.97可比实例B：101.5/105.3=0.96可比实例C：101.5/104.2=0.97（3）区位状况调整调整方法按百分比法调整，以估价对象的区位状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例区位状况比估价对象区位状况好的调整值为正，差的调整值为负，相似或相同的调整值为0，调整值根据估价人员经验判断已经考虑了其权重，具体调整见表9。区位状况因素调整系数表 表9区位状况可比实例A可比实例B可比实例C比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值地段等级相似0相似0相似0楼幢位置相似0相似0略差-1与重要场所距离相似0相似0相似0临街（路）状况相似0相似0相似0所处楼层/总楼层较好+4较好+4较好+4朝向与位置略差-1相似0略好+2道路状况相似0相似0相似0出入可利用交通工具相似0相似0相似0交通管制情况相似0略差-1相似0停车方便程度相似0相似0相似0外部基础设施相似0相似0相似0外部公共服务设施相似0相似0相似0自然环境相似0相似0相似0人文环境相似0相似0相似0景 观相似0相似0相似0合 计100/103+3100/103+3100/105+5（4）实物状况调整调整方法按百分比法调整，以估价对象的实物状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例实物状况比估价对象好的调整值为正，差的调整值为负，相似或相同的调整值为0，调整值根据估价人员经验判断已经考虑了其权重，具体调整见表10。实物状况因素调整系数表 表10实物状况可比实例A可比实例B可比实例C比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值建筑面积（m2）略小+2略大-2略大-1建筑结构相同0相同0相同0设施设备相似0相似0相似0空间布局相似0相似0相似0工程质量相似0相似0相似0外观相似0相似0相似0新旧程度略新+1略新+2相似0物业管理相似0相似0相似0小区配套相似0相似0相似0小区环境相似0相似0相似0合 计100/103+3100/1000100/99-1（5）权益状况调整调整方法按百分比法调整，以估价对象的权益状况为基准，各可比实例分别与估价对象进行比较，可比实例权益状况比估价对象好的调整值为正，差的调整值为负，相似或相同的调整值为0，调整值根据估价人员经验判断已经考虑了其权重，具体调整见表11。 权益状况因素调整系数表 表11权益状况可比实例可比实例可比实例比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值共有情况相似0相似0相似0用益物权设立情况相似0相似0相似0担保物权设立情况相似0相似0相似0拖欠税费情况相似0相似0相似0查封等形式限制权利情况相似0相似0相似0权属清晰情况相似0相似0相似0合 计100/1000100/1000100/10005、求取比较单价（1）测算公式房地产比较单价=建立比较基础后的单价交易情况修正系数市场状况调整系数区位状况调整系数实物状况调整系数权益状况调整系数（2）计算过程见表12房地产比较单价测算表 表12 可比实例 项 目 可比实例A可比实例B可比实例C建立比较基础后的单价(元/)15228.8214363.9915092.07交易情况修正系数100/100100/100100/100市场状况调整系数97/10096/10097/100区位状况调整系数100/103100/103100/105实物