商场运营管理完全手册范文

商场运营管管理完全全手册艾森博威商商业管理理部序 号内 容 大大 纲页 码内容索引(一)序言4(二)营运部组织织架构52.1 组组织架构构 2.2. 职职能定位位2.2.11 客客户管理理职能2.2.22 物物业管理理职能2.2.33 策策划管理理职能2.2.44 经经营管理理职能(三)主要岗位工工作职责责63.1 营营运部主主要工作作职责3.1.11 营营运总监监工作职职责3.1.22 业业务经理理工作职职责3.1.33 市市场推广广经理工工作职责责3.1.44 工工程经理理工作职职责3.1.55 物物业经理理工作职职责3.2 项项目部主主要工作作职责3.2.11 项项目经理理工作职职责3.2.22 项项目业务务经理工工作职责责3.2.33 项项目工程程部经理理工作职职责3.2.44 项项目物业业部经理理工作职职责(四）工作标准174.1 项项目工作作检查标标准184.1.11 项项目经理理工作检检查要点点4.1.22 项项目业务务部经理理工作检检查要点点4.1.33 项项目工程程部经理理工作检检查要点点4.1.44 项项目物业业部经理理工作检检查要点点4.2 卖卖场管理理标准224.3.11 卖卖场管理理工作界界面及工工作标准准4.3.22 业业务人员员服务的的工作标标准4.3.33 业业务人员员卖场管管理注意意事项4.3 业业务管理理工作标标准244.3.11 花花车管理理4.3.22 促促销活动动管理4.3.33 广广告位管管理4.3.44 商商场形象象管理4.3.55 合合同管理理4.3.66 费费用缴纳纳管理4.3.77 商商户转租租与撤场场4.3.88 商商户管理理4.3.99 客客户满意意度调查查4.3.110 市市场调查查4.3.111 经经营分析析及客流流分析4.4 策策划标准准394.4.11 营营运部推推广与项项目推广广工作界界面及工工作标准准4.4.22 市市场推广广部工作作文件4.4.33 商商场卖场场布置工工作标准准4.5 工工程管理理工作标标准414.5.11 工工程物业业职能授授权4.5.22 有有偿/无无偿服务务的工作作界面4.5.33 物物业移交交4.6 物物业标准准554.6.11 保保洁人员员的服务务标准4.6.22 保保安人员员的服务务标准4.6.33 环环境卫生生管理的的工作标标准(五）运营管理制制度595.1 前前期物业业管理制制度595.1.11 商商业物业业接管验验收管理理5.1.22 商商业物业业业主/租户交交房管理理5.1.33 商商业物业业集中装装修管理理5.2 运运营中的的物业管管理665.2.11 装装修管理理5.2.22 工工程遗留留问题整整改管理理制度5.2.33 商商业物业业能源损损耗管理理制度5.2.44 招招投标管管理理制制度5.3 营营运管理理管理制制度805.3.11 商商户档案案管理制制度5.3.22 商商户费用用收取管管理制度度5.3.33 合合同续租租管理制制度5.3.44 合合同转租租管理制制度5.3.55 合合同业态态变更管管理制度度5.3.66 商商户经营营规范管管理制度度5.3.77 商商户进场场管理制制度5.3.88 商商户撤场场管理制制度5.3.99 商商户促销销活动管管理制度度5.3.11 商商户求助助报修管管理制度度5.3.111 商商户临时时场租管管理制度度5.3.112 商商户起诉诉审批管管理制度度5.3.113 商商户经营营渠道管管理5.3.114 商商户营销销管理5.3.115商户户持续经经营能力力的管理理5.3.116商户户竞争能能力管理理5.4 商业业项目不不同阶段段营运管管理工作作重点985.4.11 商业业项目开开发期间间运营管管理重点点5.4.22 商业业项目开开业培育育期间营营运管理理工作重重点5.4.33 商业业项目提提升期间间运营管管理工作作重点5.5 推广广管理1005.5.11 商场场推广活活动管理理制度5.5.22 商场场品牌形形象管理理制度5.5.33 媒体体宣传管管理制度度（一） 序 言公司经营管管理手册册业务管管理篇由由艾森博博威首席席执行总总裁王凌凌宇先生生编写,主要是是为了让让公司准准备涉及及的新项目中中的中层业业务管理理人员了了解其岗岗位职责责，知悉悉其主要要的工作作内容、业业务制度度和流程程，统一一业务部部门的规规范化作作业，同同时加强强与其他他部门的的沟通。在在日常的的经营业业务管理理工作中中，相关关人员必必须遵守守此手册册的规定定。购物中心的的后期营营运管理理主要包包括四个个方面：客户服服务的优优化管理理、商场的的整体经经营管理理、整体体形象策策划推广广与促销销推广活活动、日日常的物物业服务务管理。 营运管管理的目目的是通通过统筹筹和整合合各种营营运资源源，不断断优化业业态组合合，提高高租户质质量，以以有效最最低的成成本持续续维护、改改善商场场的购物物环境和和建筑空空间，从从而保持持购物中中心的运运营活力力,提升升项目整整体商业业价值。(二) 营运部组织织架构设设置2.1组织织架构 根根据购物物中心统统一管理理理念, 招商商业务、市市场推广广、工程程物业是是购物中中心营运运管理中中的核心心业务部部门。 营营运部组组织架构构如下:营运总监 副总监/总监助理 营运部文员工程物业部经理市场推广部经理营运部经理设计制作主管活动策划主管工程物业部主管xx项目 XXXXXX项目 XX项目2.2 营运运管理职职能定位位客户服务咨询策划推广卖场形象管管理物业管理物业管理前前期介入入经营管理合同管理求助报修品牌形象管管理物业外围服服务质量量评定经营户管理理投诉管理广告宣传工程遗留问问题整改改方案经营调整费用收取活动实施公共物业经经营管理理经营风险管管理(三) 主要岗位位工作职职责3.1 营运运部主要要岗位工工作职责责3.1.11 营运运总监工工作职责责工作关 系系直接上级部部门公司总经理理/公司司副总经经理业务对接部部门各项目主要评估考考核人员员公司总经理理/公司司副总经经理内部关联部部门公司商务发发展部、行行政部、财财务部总公司关联联部门开发部、物物业部、风风控部外部关联部部门项 次岗位职责概概述1在总经理领领导下，全全面支持持各项目目的营运运日常管管理工作作；2与项目共同同完成公公司下达达的经济济指标和和重点工工作；3组织拟定（修修改）营营运部年年度经济济目标和和重点工工作计划划并认真真实施完完成；4组织拟定（修修改）营营运部的的基本管管理制度度和业务务流程；5根据市场和和商圈的的变化，支支持协助助项目进进行经营营调整；6在公司领导导下，支支持营运运团队的的管理和和建设；7配合公司实实行目标标管理及及绩效考考评；8长期目标共共同提升升营运团团队的管管理水平平，提高高各项目目的商业业价值。项 次主要工作1审核并执行行项目年年度预算算，并将将指标合合理进行行分解、下下达各项项目并跟跟进督导导进展完完成情况况；2组织编制营营运基本本制度和和流程，拟拟定各项项管理办办法及紧紧急事件件处理程程序；3推动各项管管理规章章、制度度、流程程执行，并并根据实实际营运运状况进进行修改改；4负责组织现现场监督督各项目目现场营营运工作作；5协助支持监监督各项项目基础础物业管管理要求求的执行行情况；6统筹和整合合租户、推推广、工工程物业业资源支支持项目目工作，提提高工作作效率和和公司利利益最大大化；7收集掌握各各项目租租户、市市场信息息，对租租户经营营状况和和市场状状况进行行分析预预测，为为经营户户优化、业业态组合合管理提提供科学学的依据据。8分析营运结结果并提提出改进进意见。9审核合同条条款，并并监督合合同的执执行、变变更、修修改、终终止状况况。10支持协助市市场推广广活动方方案和措措施的落落实和协协调。11在遵循公司司总体经经营策略略下，领领导营运运部达成成公司的的各种业业绩及利利润要求求。12定期召集工工作会议议，确保保公司的的方针政政策和各各项管理理制度的的贯彻执执行。13负责营运部部人员培培训和梯梯队人员员的建设设。14领导营运部部与其他他部门之之间密切切沟通与与配合。15参与公司分分配的其其他工作作。3.1.22营运经经理职责责 工作关 系系直接上级部部门营运总监业务对接部部门项目业务部部主要评估考考核人员员项目总经理理/公司司营运部部业务经经理内部关联部部门公司商务发发展部、营营运部，项项目业务务部总公司关联联部门法务部或法法律顾问问外部关联部部门工商、质监监局、消消费者协协会项 次岗位职责概概述1支持协调各各项目业业务部日日常工作作；2协助达成项项目招商商及租金金收益的的预期目目标；3规划和执行行公司的的招商战战略；4整合项目招招商资源源，使项项目之间间资源共共享；5确保各项工工作符合合公司制制度及流流程要求求；6负责协调与与项目其其他部门门及公司司总部的的工作配配合；7长期目标支支持项目目的业态态优化组组合和经经营户质质量，提提升公司司的租金金水平。项 次主要工作1参与各项目目年度预预算，并并帮助各各项目达达成预算算目标；2跟踪分析各各项目租租金状况况，并提提出合理理建议；3掌控各项目目欠租状状况，并并跟进催催收进度度；4跟进各项目目下到期期租户合合同续签签状况；5了解各项目目销售状状况，分分析提出出租户调调整和帮帮助租户户提高业业绩的建建议；6参与并指导导各项目目业态调调整计划划；7参与并掌控控各项目目租金扶扶持政策策；8参与了解各各商场周周边市场场租金，对对各项目目租金定定价提出出建议；9参与了解竞竞争对手手状况,提出项项目的应应对建议议；10参与各项目目租户/顾客圆圆桌会议议日程表表，并提提出和跟跟进改进进措施；11帮助各项目目进行招招商，使使租赁进进度和业业态调整整达到预预期；12完成领导交交待的其其他工作作；13参与了解新新项目的的前期筹筹备工作作；14协调各项目目与商务务发展部部之间的的沟通合合作。3.1.33 市场场推广经经理工作关 系系直接上级部部门营运总监业务对接部部门项目市场推推广部主要评估考考核人员员营运总监、副副总经理理/总经经理内部关联部部门公司营运部部、公司司招商部部、财务务部、总公司关联联部门营销中心外部关联部部门工商局、各各报媒单单位、各各合作单单位项 次岗位职责概概述1支持协助各各项目市市场推广广工作；2审核各项目目推广收收益和支支出预算算，并带带领各项项目达到到预期目目标，；3根据公司经经营方针针制定商商业项目目整体推推广计划划，提升升公司整整体品牌牌形象和和价值；4统筹和整合合广告、赞赞助、媒媒体等资资源，提提高各项项目的活活动成效效；5制定和修改改公司市市场推广广的基本本制度和和作业流流程；6确保各项工工作符合合公司制制度及流流程要求求；7长期目标支支持项目目提升客客流和租租户销售售，提升升公司品品牌价值值。项 次主要工作1跟进执行年年度、月月度推广广计划及及资金计计划、预预算收入入；2领导月度推推广、促促销及其其它活动动的策划划和执行行；3维护和监督督商场的的整体良良好形象象；4制定及监督督部门的的工作流流程；5指导和掌控控与广告告代理商商或媒体体代理商商的联系系、谈判判；跟踪踪评估广广告/会会刊/DDM的投投放效果果。6为推广、促促销活动动寻求赞赞助商；7负责月费用用跟踪，及及供应商商评估、租租户评估估（双向向评估）、活活动评估估；8负责与活动动有关的的参与租租户、第第三方的的联络、谈谈判与跟跟踪；9负责制定和和掌控商商场广告告位、场场内促销销位、及及商场形形象的收收费标准准、管理理措施并并与租凭凭方进行行联络、谈谈判和后后期管理理；10负责为花车车、特卖卖场租赁赁寻求租租户，并并谈判、跟跟踪及对对其进行行管理；11组织项目商商圈市场场调查，并并根据结结果调整整和修改改推广策策略和方方案；12组织对项目目空置商商铺的包包装策划划、赞助助方谈判判、执行行和后期期管理；13部门共享文文件、资资料的整整理归类类、存档档；14负责协调与与项目其其他部门门及公司司总部的的工作配配合。3.1.44 工工程经理理工作职职责工作关 系系直接上级部部门营运总监业对接部门门项目工程物物业部主要评估考考核人员员营运总监、副副总经理理/总经经理内部关联部部门商业发展部部、财务务部、行行政部、项项目工程程物业部部公司关联部部门开发部、物物业部、各各维保单单位外部关联部部门消防、市政政、环卫卫、规划划局项 次岗位职责概概述1支持协助各各项目的的日常营营运工作作；2统筹和整合合各种资资源，确确保项目目的营运运有效地地进行；3以提升购物物中心价价值为目目的，指指导项目目不断地地努力维维护和改改善项目目硬件的的状况、各各种功能能与安全全； 4组织拟定基基本营运运制度和和标准；5配合商务发发展部工工作，为为前期设设施设备备的配置置和租赁赁合同的的物业条条件提供供支持和和服务； 6负责审核（修修订）各各项目的的营运预预算，制制定营运运计划和和工作方方案，负负责预算算，计划划以及方方案的落落实和执执行； 7负责对各项项目营运运的实际际数据进进行财务务分析，提提出管控控建议，从从而最大大程度提提高营运运的利润润；8长期目标提提升公司司的资产产价值。项 次主要工作1参与并审核核各项目目工程物物业年度度预算。2跟进掌握各各项目工工程物业业月度收收入和费费用状况况。3组织制定、修修改工程程物业管管理制度度和流程程。4审核各项目目工程物物业年度度维护、维维修、改改造计划划,并跟跟进实施施。5指导参与各各项目节节能降耗耗措施的的落实，并并对成果果进行评评估。6督导各项目目工程物物业制度度流程的的执行状状况，并并根据营营运状况况进行修修改。7督导协调各各项目与与物业公公司工作作合作。8制定各种设设施设备备的维修修、维保保计划，并并跟进执执行。9组织领导各各项目维维保项目目的招标标工作，争争取竞争争力的维维保价格格。10对招商工作作提供租租户物业业条件的的建议和和支持；支持协协助各项项目租户户的装修修工作。11协调与开发发公司的的工作，推推动项目目工程遗遗留问题题的整改改速度。12部门人员的的培训和和提升。13完成领导分分配的其其他工作作。3.1.55物业经经理工作作职责工作关 系系直接上级部部门营运总监业务对接部部门项目物业部部主要评估考考核人员员营运总监、副副总经理理/总经经理内部关联部部门商业发展部部、财务务部、行行政部、项项目物业业部总公司关联联部门开发、物业业、各维维保单位位外部关联部部门消防、市政政、环卫卫、规划划局项 次岗位职责概概述1支持协助各各项目的的日常营营运工作作；2统筹和整合合各种资资源，确确保项目目的营运运有效地地进行；3以提升购物物中心价价值为目目的，指指导项目目不断地地努力维维护和改改善项目目硬件的的状况、各各种功能能与安全全； 4组织拟定基基本营运运制度和和标准；5配合商务发发展部工工作，为为前期设设施设备备的配置置和租赁赁合同的的物业条条件提供供支持和和服务； 6负责审核（修修订）各各项目的的营运预预算，制制定营运运计划和和工作方方案，负负责预算算，计划划以及方方案的落落实和执执行； 7负责对各项项目营运运的实际际数据进进行财务务分析，提提出管控控建议，从从而最大大程度提高营运的的利润；8长期目标提提升公司司的资产产价值。项 次主要工作1参与并审核核各项目目工程物物业年度度预算。2跟进掌握各各项目工工程物业业月度收收入和费费用状况况。3组织制定、修修改工程程物业管管理制度度和流程程。4审核各项目目工程物物业年度度维护、维维修、改改造计划划,并跟跟进实施施。5指导参与各各项目节节能降耗耗措施的的落实，并并对成果果进行评评估。6督导各项目目工程物物业制度度流程的的执行状状况，并并根据营营运状况况进行修修改。7督导协调各各项目与与物业公公司工作作合作。8制定各种设设施设备备的维修修、维保保计划，并并跟进执执行。9组织领导各各项目维维保项目目的招标标工作，争争取竞争争力的维维保价格格。10对招商工作作提供租租户物业业条件的的建议和和支持；支持协协助各项项目租户户的装修修工作。11协调与开发发公司的的工作，推推动项目目工程遗遗留问题题的整改改速度。12部门人员的的培训和和提升。13完成领导分分配的其其他工作作。3.2 项目目部主要要工作职职责3.2.11 项目目经理工工作职责责工 作关 系直接上级部部门营运总监下辖部门项目各部门门主要评估考考核人员员营运总监/公司总总经理（公公司副总总经理）内部关联部部门公司商务发发展部、行行政部、财财务部外部关联部部门开发公司、物物业公司司、公司司风控部部，当地地政府各各部门项 次岗位职责概概述1全面负责项项目的招招商、市市场推广广、预算算制定与与执行、营营运管理理、财务务分析与与报告、经经营户关关系等工工作； 2达成项目收收入和费费用支出出的预期期目标；3负责项目的的设施安安全可靠靠运行，保保持一个个良好的的购物环环境；4管理团队建建设，保保持员工工工作的的高效率率；5进行经营户户销售状状况分析析、负责责跟经营营户与经经营户的的沟通和和交流、与与地方政政府机构构和社区区保持良良好的关关系； 6负责协调与与项目其其他部门门及公司司总部的的工作配配合；确确保各项项工作符符合公司司制度及及流程要要求；7长期目标是是通过经经营不断断地提升升项目的的价值。项 次主要工作1拟定并执行行项目年年度预算算，并督督导项目目各部门门的进展展和完成成情况；2提交项目的的经营调调整和租租金扶持持计划， 得到公公司批准准后实施施；3负责推动公公司各项项管理规规章、制制度、流流程在项项目的认认真执行行；4负责监督项项目工程程物业的的现场工工作，保保证项目目处于安安全、良良好的运运行状态态；5负责监督及及检查各各部门执执行岗位位工作职职责和行行为规范范的状况况；6对进场租户户进行评评估选择择，审核核合同条条款，并并监督合合同的执执行、变变更、修修改、终终止状况况；7负责审核项项目市场场推广活活动方案案和措施施的落实实和协调调；8负责收集租租户、市市场信息息，对租租户经营营状况和和市场状状况进行行分析预预测，为为项目的的经营调调整提供供依据9分析营运结结果并提提出改进进意见；10按时提交项项目各种种月报表表；11保持与当地地政府各各部门的的良好沟沟通；12定期召集工工作会议议，确保保公司的的方针政政策和各各项管理理制度的的贯彻执执行。13负责项目人人员培训训和梯队队人员的的建设。14协调项目各各部门之之间密切切沟通和和配合。15正确处理项项目与政政府各职职能部门门和社区区之间的的关系。3.2.22 项项目业务务经理岗岗位职责责工 作 关 系系直接上级部部门项目总经理理/公司司营运部部业务经经理下辖部门主要评估考考核人员员项目总经理理/公司司营运部部业务经经理内部关联部部门公司营运部部、招商商部，项项目物业业部、财财务部、市市场推广广部外部关联部部门工商、质监监局、消消费者协协会项 次岗位职责概概述1负责项目租租赁工作作的整体体管理与与协调；2带领团队达达成项目目招商及及租金收收益的预预期目标标；3规划和执行行项目的的招商策策略；4发现潜在的的经营户户并且与与这些经经营户谈谈判租约约；5维持项目良良好的租租户服务务与顾客客服务；6确保各项工工作符合合公司制制度及流流程要求求；7负责协调与与项目其其他部门门及公司司总部的的工作配配合。8长期目标不不断优化化租户组组合，提提升经营营户质量量和租金金水平。项 次主要工作1全面负责项项目业务务部管理理及运作作；2制订招商租租赁、租租金收缴缴及业态态调整等等工作计计划，获获得公司司批准后后执行落落实；3传达并执行行公司总总部及项项目经理理的工作作计划；4负责与公司司总部及及项目其其他部门门的联系系沟通；5负责业务部部门人员员的选拨拨、训练练、分工工、日常常管理和和绩效考考评；6协助项目经经理制定定年度租租金预算算计划；7倡导并督促促实行良良好的租租户服务务与顾客客服务；8定期进行租租户销售售汇总与与分类分分析，提提供收租租预警与与业态调调整参考考；9建立完善的的档案管管理制度度，确保保合同、通通知、公公告等管管理文件件完整无无缺；10督促各业务务人员对对租户财财务软件件系统进进行核查查，确保保租户信信息及时时、准确确；并每每月按时时催缴和和收取租租金；11按时提交每每周/每每月/年年度等工工作报告告与报表表，负责责审核；12负责组织市市场与竞竞争对手手的定期期调查，向向项目经经理提供供报告；13配合其他部部门的工工作（企企划活动动、营运运管理、客客诉处理理、资料料收集等等）14负责总部推推荐客户户的接待待、介绍绍等协助助工作，及及时、准准确向总总部反馈馈信息。3.2.33项目工工程经理理工作职职责工 作关 系直接上级部部门项目总经理理/公司司工程部部经理下辖部门主要评估考考核员项目总经理理/公司司营运部部工程部部经理内部关联部部门公司营运部部，项目目业务部部、财务务部、推推广部外部关联部部门市政、消防防、环卫卫、电力力局项 次岗位职责概概述1负责掌握整整个项目目的日常常营运工工作；2负责督导工工程、保保安和清清洁等部部门充分分发挥其其作用，确确保项目目的营运运有效地地进行；3不断地努力力维护和和改善项项目硬件件的状况况、各种种功能与与安全； 4必须以最低低的成本本来维护护、保养养和提升升项目的的资产，从从而最大大程度提提高项目目的利润润；5以提升项目目价值为为目的，配配合市场场部和招招商部进进行的市市场营销销活动提提供支持持和服务务； 6负责并协助助总经理理编制项项目的营营运预算算，制定定营运计计划和工工作方案案，负责责预算，计计划以及及方案的的落实和和执行； 7负责对项目目营运的的实际数数据进行行财务分分析,提提出管理理的改进进建议；8长期目标不不断提升升项目资资产价值值。项 次主要工作1拟定项目工工程物业业年度预预算。2工程物业月月度收入入和费用用跟踪。3为经营户在在签订租租约后提提供装修修方面的的支持和和服务。4提出项目工工程物业业年度维维护、维维修改造造计划,并跟进进实施。5配合公司制制定相关关的工作作流程，培培训本部部门员工工。6执行工程物物业作业业制度流流程，并并提出改改进建议议。7核算设备和和设施的的运行成成本，不不断提高高设备的的工作效效率和降降低能耗耗。8监督外委公公司设施施设备的的维护、维维修计划划，并对对其工作作成效进进行评估估。9协调物业公公司的日日常工作作，监督督核算其其费用成成本，提提出改进进建议。10完成领导交交待的其其他工作作。3.2.44项目物物业经理理工作职职责工 作关 系直接上级部部门项目总经理理/公司司物业部部经理下辖部门主要评估考考核员项目总经理理/公司司营运部部工程物物业部经经理内部关联部部门公司营运部部，项目目业务部部、财务务部、推推广部外部关联部部门市政、消防防、环卫卫、电力力局项 次岗位职责概概述1负责掌握整整个项目目的日常常营运工工作；2负责督导工工程、保保安和清清洁等部部门充分分发挥其其作用，确确保项目目的营运运有效地地进行；3不断地努力力维护和和改善项项目硬件件的状况况、各种种功能与与安全； 4必须以最低低的成本本来维护护、保养养和提升升项目的的资产，从从而最大大程度提提高项目目的利润润；5以提升项目目价值为为目的，配配合市场场部和招招商部进进行的市市场营销销活动提提供支持持和服务务； 6负责并协助助总经理理编制项项目的营营运预算算，制定定营运计计划和工工作方案案，负责责预算，计计划以及及方案的的落实和和执行； 7负责对项目目营运的的实际数数据进行行财务分分析,提提出管理理的改进进建议；8长期目标不不断提升升项目资资产价值值。项 次主要工作1拟定项目工工程物业业年度预预算。2工程物业月月度收入入和费用用跟踪。3为经营户在在签订租租约后提提供装修修方面的的支持和和服务。4提出项目工工程物业业年度维维护、维维修改造造计划,并跟进进实施。5配合公司制制定相关关的工作作流程，培培训本部部门员工工。6执行工程物物业作业业制度流流程，并并提出改改进建议议。7核算设备和和设施的的运行成成本，不不断提高高设备的的工作效效率和降降低能耗耗。8监督外委公公司设施施设备的的维护、维维修计划划，并对对其工作作成效进进行评估估。9协调物业公公司的日日常工作作，监督督核算其其费用成成本，提提出改进进建议。10完成领导交交待的其其他工作作。（四）工作作标准4.1项目目工作检检查标准准4.1.11项目经经理工作作检查要要点序号要 点时 间要 求1收入完成情情况月每月跟进分分析2收款率完成成情况月每月跟进分分析、解解决 3租赁进度跟跟踪月每月跟踪分分析，调调整改进进4租户变动状状况（撤撤场、转转租）月每月跟踪，为为经营调调整提供供依据5商场销售和和客流状状况月每月跟踪分分析，为为经营调调整提供供依据6后6个月租租赁合同同续租状状况月评估审核，做做好调整整计划7欠费状况月采取措施或或作解决决方案8业态调整方方案 半年半年提交方方案一次次9租金扶持计计划半年审核方案,提交公公司审批批10商场周边市市场租金金半年半年市调更更新一次次,提交交公司备备案11竞争对手状状况半年竞争对手业业态分布布、出租租情况、租租金价格格.半年年市调一一次,提提交公司司备案,并作为为经营调调整的依依据12租户意见的的收集和和改进跟跟进季度/半年年作为改进营营运管理理的参考考依据 13月市场推广广活动计计划、执执行方案案和实施施结果月审核方案、参参与组织织，评估估活动结结果14顾客调查及及改进情情况跟踪踪季度/半年年收集汇总分分析并改改进，为为经营调调整作参参考15商圈和竞争争对手调调查季度/半年年跟踪分析，调调整推广广策略16监督和维护护商场整整体视觉觉形象日使商场随时时保持良良好的形形象17销售和客流流跟踪月分析评估，作作为经营营调整和和执行推推广活动动的参考考依据18工程维修月月度计划划月审核跟踪19工程物业物物料计划划月审核批准便便于计划划安排20工程改造和和设施设设备的维维保年/季/月月做好计划，便便于招标标及相关关工作有有组织有有计划的的进行21装修管理随时随时抽查，符符合公司司要求22环境状况日每天保持良良好的购购物环境境23清洁状况日随时保持购购物环境境清洁24保安人员工工作状况况日购物中心随随时处于于安全运运行状况况25设施设备运运行随时随时巡查，处处于正确确操作和和正常运运行状态态26夜间巡查1-2次/月人员在岗、无无安全隐隐患27营运费用月跟踪，原则则控制在在预算内内28月报表/报报告月审核无误后后提交29人员的考核核和变动动月公正合理，面面谈沟通通30培训计划年/季/月月组织执行培培训计划划31预算年/半年审核各部门门年预算算和年中中调整数数据后提提交公司司审批4.1.22 项目目业务经经理工作作检查要要点 序号要点时间要求1商场租赁平平面图月每月更新2租金收入预预算年通过公司审审核3主力租户租租金收入入月每月跟踪，达达到预算算4非主力租户户租金收收入月每月跟踪，达达到预算算5每楼层租金金和物管管费收入入月每月跟踪，达达到预算算6租赁进度年年计划年通过公司审审核7租赁进度跟跟踪月完成预算进进度8出租率月每月跟踪，完完成计划划目标9返租商铺出出租率月每月跟踪分分析10自有产权出出租率月每月跟踪分分析11每楼层平均均租金月每月跟踪分分析12商场平均租租金月每月跟踪分分析13主力租户平平均租金金月每月跟踪分分析14非主力租户户平均租租金月每月跟踪分分析15返租商铺平平均租金金月每月跟踪分分析16自有产权平平均租金金月每月跟踪分分析17欠租明细表表月每月跟踪，完完成收款款率18下6个月合合同到期期租户合合同续签签状况月每月跟踪分分析,提提出续租租建议并并跟进19商场销售状状况月每月跟踪分分析20销售前100位非主主力租户户月每月跟踪分分析21撤场租户月每月跟踪分分析22转租租户月每月跟踪分分析23租户联系表表月每月更新24租赁合同清清单月准确、完整整、无遗遗漏25租户档案月档案完整，无无遗漏26业态调整计计划半年每半年回顾顾调整一一次27租金扶持计计划半年通过公司审审核28商场周边市市场租金金半年半年市调更更新一次次29竞争对手状状况半年竞争对手业业态分布布、出租租情况、租租金价格格30租户圆桌会会议日程程表年制作年度计计划31租户圆桌会会议报告告季度会议后一周周内提交交32前10条租租户意见见及行动动计划季度在期限内完完成整改改33租户意见跟跟踪回复复季度以拜访或电电话形式式回复每每个意见见4.1.33项目工工程经理理工作检检查要点点序号要点时间要求1工程年度预预算年通过公司审审核2工程月度费费用跟踪踪月每月跟踪分分析制定定行动计计划3工程招标文文件招标公告公公示前通过公司审审核4工程合同清清单日准确、随时时备查5工程年度改改造计划划日通过公司审审核6工程年度招招标计划划安排年通过公司审审核7商场平面图图日随时备用8发电机/UUPS/配电间间日运行正常，无无故障9照明灯具（含含租户店店铺）日无破损、熄熄灭10墙面和柱子子的日常常维护（含含租户店店铺）日干净、无污污迹、无无破损、无无蜘蛛网网、无垂垂掉电线线11固定设施设设备的巡巡检及记记录日按日常维保保程序进进行12监控系统日正常运行、无无故障13防火卷帘门门随机抽查使用正常14灭火器日完好、无过过期15租户装修管管理年制作喷绘包包装、按按审批图图纸施工工、无明明火作业业、无乱乱搭拉电电线、其其他安全全隐患16停车场收费费系统年正常运行17停车场管理理半年清洁、标示示齐全18商场店招和和灯饰工工程（含含租户店店铺）半年灯光无破损损、无熄熄灭 4.1.44项目物物业经理理工作检检查要点点序号要点时间要求1物业年度预预算年通过公司审审核2物业月度费费用跟踪踪月每月跟踪分分析制定定行动计计划3物业维保招招标文件件招标公告公公示前通过公司审审核4物业合同清清单日准确、随时时备查5物业年度改改造计划划日通过公司审审核6物业年度招招标计划划安排年通过公司审审核7日常维保材材料标价价清单半年通过公司审审核，半半年修订订一次8维保单位维维保记和和评估根据维保规规定作为付款依依据9商场平面图图日随时备用10保安岗位平平面图1-2次/年半年回顾调调整11保洁岗位平平面图1-2次/年半年回顾调调整12保安检查项项目和标标准日日检是否达达到标准准13保洁检查项项目和标标准日保洁日常工工作达到到标准14保安巡更路路线图日按巡逻路线线巡查15商场开业日租户统一按按时开店店16自动扶梯日运行正常，清清洁干净净17电梯日运行正常，清清洁干净净18地砖日无破损，清清洁干净净19墙面和柱子子的日常常维护（含含租户店店铺）日干净、无污污迹、无无破损、无无蜘蛛网网、无垂垂掉电线线20玻璃/镜子子（含租租户店铺铺）日干净、无水水迹、无无污迹21防火卷帘门门随机抽查使用正常22消防演习月每年两次23商场清洁卫卫生工作作年人员正常到到岗、工工作按计计划和标标准进行行24商场重点区区域清洁洁检查月达到标准25租户装修管管理年制作喷绘包包装、按按审批图图纸施工工、无明明火作业业、无乱乱搭拉电电线、其其他安全全隐患26停车场收费费系统年正常运行27停车场管理理半年清洁、标示示齐全28商场保安工工作月人员正常到到岗、工工作按计计划和标标准进行行28地漏/地沟沟随时无垃圾堵塞塞29厕所半年清洁达到标标准、正正常使用用30商场店招和和灯饰工工程（含含租户店店铺）半年灯光无破损损、无熄熄灭31夜间巡查日人员在岗、无无安全隐隐患32商场营业结结束日租户统一按按时关店店、门锁锁关好 4.2卖场场管理工工作标准准一级职能二级职能工作界定工作标准购物中心物业部门物业巡场违规占道禁止乱摆、乱乱放、乱乱堆现象象,禁止止在公共共区域打打牌，违规搭建手续完善、搭搭建规范范乱贴乱挂禁止在公共共区域的的范围内内乱贴乱乱挂现象象公共区域发发放宣传传资料严禁无手续续在公共共区域内内发放任任何宣传传资料花车管理保证金缴纳纳,符合合整体形形象打架闹事及时处理，情情况严重重及时报报1100处理顾客纠纷及时处理，维维护正常常的经营营环境商户投诉分清原因，及及时处理理，不能能处理的的应作好好登记汇汇报工作作有偿服务先出示价格格，后维维修灯光照明严格执行开开关时间间,保证证经营需需求灯光光无熄灭灭电梯扶梯梯运行清洁干净正常合合理运行行，发现现故障及及时处理理，杜绝绝突发事事故发生生观光梯运行行清洁干洁正常合合理运行行，发现现故障及及时处理理，杜绝绝突发事事故发生生消火栓外观整洁、功功能齐备备，确保保质保期期在有效效期内建筑体无破损,无无裂缝、无无污迹、无无垂钓线线源、发发现及时时维修，时时效不超超过一个个月地漏无堵塞,发发现及时时维修，时时效不超超过一个个月公共区域漏漏水无漏水,发发现及时时维修，时时效不超超过一个个月商铺漏水整改维修及及时，避避免造成成经营损损失卫生间干净、无味味,设施施配套功功能完善善装修巡场装修占道杜绝在营业业时间内内占用公公共区域域施工施工安全巡场及时发发现安全全隐患及及时纠正正与制止止施工规范按装修管理理规范施施工广告位巡场场盾牌摆放手续完善、不不得影响响卖场整整体形象象柱面广告手续完善、不不得影响响卖场整整体形象象栏杆广告手续完善、不不得影响响卖场整整体形象象航架摆放无安全全隐患POP规范、合理理、合法法户外广告安安装规范、合理理、合法法空置商铺管管理封场美观符合合公司统统一形象象商铺内清洁洁定期检查，每每月一次次清洁商铺内设备备运行功能正常 ，每月月一次定定期检查查商铺安全杜绝卷帘门门锁盒被被盗，锁锁芯破损损环境美化商铺内商铺内货柜柜、货架架、门窗窗、天、地地、墙干干净整洁洁明亮天墙柱柱干净、无污污迹、破破损、蜘蜘蛛网、电电线脱落落玻璃窗及门门干净光洁明明亮、无无水迹、无无污迹地面干净整洁无废物物拦杆干净整洁、无无锈迹卷帘门无灰尘消防门干净整洁、无无破损卫生间地面无积水水、镜面面、坐便便器、屎屎斗、洗洗手槽无无污渍、无无异味、观光梯内部无乱张张贴现象象，使用用规定和和安全标标示整洁洁明显，无无任保异异常现象象发生扶梯电梯梯干净整洁美美观、使使用功能能和安全全标示整整洁明显显，无任任何异常常现象发发生垃圾箱无垃圾积压压、干净净整洁、无无异味生活垃圾及及建筑垃垃圾清运及时，堆堆放地点点的环境境干净整整洁,无无异味地漏地沟清洁畅通通无堵塞塞无异异味绿化无枯树、无无落叶、无无其他杂杂物、植植物茂盛盛广告牌干净整洁美美观无破破损残缺缺总服务台干净整洁、无无乱堆乱乱放策划活动现场安全阻止现场打打架闹闹事破破坏行为为发生搭电安全规范活动实施安全、有序序、舞台安全事前检查，过过程监控控,杜绝绝安全隐隐患发生生周未促销促销位置现场确认与与申请位位置一致致促销活动实实施手续完善、统统一形象象、规范范经营4.3业务务管理工工作标准准内容要求花车管理职责（1）手续续办理：场内商商户由楼楼层负责责办理,场外商商户由策策划人员员负责办办理（2）管理理责任人人：1）楼层人人员2）楼层保保安人员员管理重点（1）购物物中心花花车1）花车租租用押金金每个3300元元/个，退退还时无无息全额额退还。2）租金：50元元/月3）花车保保管：花花车使用用期间由由商户自自已保管管，如花花车有损损坏客户户须照价价赔偿（可可根据具具体损坏坏程度而而定）。（2）商户户自已的的花车1）占道经经营押金金：2000元/个（3）花车车用电管管理1）花车用用电费用用：每个个花车每每月按220元计计收，开开灯时间间为每天天晚上66：000至晚上上9：000。（4）花车车经营管管理1）花车上上的商品品，与申申请的商商品一致致2）花车经经营者是是申请本本人，不不能部分分转让、转转租花车车经营权权3）花车经经营中遇遇雨顺延延，因客客户原因因未摆放放不予补补偿。4）除商铺铺门前外外的花车车促销时时间：周周六、周周日和节节假日5）商铺门门前的花花车，须须经营自自已商铺铺内的商商品（5）花车车经营商商品质量量要求：1）花车上上严禁销销售“假冒、伪伪劣及三三无”商品。2）花车所所销售的的商品售售后服务务由花车车申请人人负责。（6）花车车经营形形象管理理1）花车形形象外观观整洁、美美观。2）花车经经营周边边清洁卫卫生，包包装袋、垃垃圾等放放入指定定位置。标