11第十一章电子教案jkx

第十一章章 物物业的信信息管理理第一节 信息管管理的基基本概念念一、信息息概念（一）信信息的定定义及特特点1信息息的定义义l 信息是对对客观世世界的现现象，通通过直接接观察或或对讯息息的语文文解释而而得的知知识。 讯息是人人们通讯讯活动中中的实体体，而信信息是讯讯息的含含义或内内容。l 信息与数数据是两两个不同同的概念念。 数据是存存储在一一种媒介介物上的的非随机机的记号号或符号号，它通通过有意意识的组组合来代代表关于于客观世世界中某某个实体体（具体体对象、事事物、状状态或活活动）的的信息。l 信息概念念的重要要性在于于， 它是人类类一切社社会活动动的基本本条件之之一，是是与物质质、能量量并列的的人类活活动的最最重要的的概念。 进入现代代社会以以来，人人们需要要处理的的信息越越来越多多，而给给与处理理信息的的时间却却越来越越短，因因而不得得不考虑虑信息的的管理。2管理理信息的的特征l 作为管理理活动的的依据，管管理信息息有以下下特征：（1）事事实性。 只有真实实地反映映客观事事实的信信息才是是有价值值的。任任何虚假假和错误误的信息息都可能能导致错错误的决决策。（2）时时效性。 在激烈的的竞争环环境中，及及时获取取信息并并迅速作作出判断断和决策策是至关关重要的的，过时时的信息息可能毫毫无价值值。（3）不不完全性性。 由于人们们认识事事物的程程度有限限，有关关客观事事实的信信息是不不可能全全部得到到的。 管理者应应善于获获取主要要的和关关键的信信息，尽尽量减少少因信息息不全而而导致的的决策风风险。（4）适适用性。 管理信息息对于决决策者来来说，适适用是很很重要的的。信息息并非越越多越好好，过多多的信息息会使决决策者无无从下手手。（5）价价值性。 管理信息息是一种种资源，因因而是有有价值的的。 获得信息息要付出出代价，然然而，有有价值的的信息带带来的回回报将更更大。（二）物物业信息息的定义义l 物业信息息就是有有关物业业（包括括物业管管理）的的知识。是是人们在在物业的的产生、交交易、维维护、处处置过程程中人与与人、人人与物、物物与物关关系处理理的各种种记录、文文件、合合同、技技术说明明、图纸纸等资料料的总称称。 例如，承承包合同同、委托托监理合合同、土土地使用用权证、设设备使用用说明、施施工图、契契证、租租赁合同同、纳税税记录、抵抵押贷款款合同等等都是有有关物业业的信息息。l 正如信息息对于人人类社会会活动所所具有的的重要性性一样，物物业信息息对于高高效优质质的物业业管理活活动具有有极其重重要的意意义。（三）物物业信息息的来源源及内容容l 物业信息息的来源源按不同同的标准准有不同同的分类类。 按时间顺顺序分，有有涉及规规划设计计阶段、施施工阶段段、验收收阶段、招招商阶段段、入户户阶段和和日常管管理阶段段等不同同阶段的的信息； 按物业管管理参与与者的不不同来分分，有来来自业主主、物业业管理部部门、政政府部门门、承租租户和其其他相关关的服务务或管理理的部门门或企业业的信息息； 按信息的的性质分分，有来来自技术术、经营营、行政政人事、管管理及法法律法规规等方面面的信息息。为了了便于了了解物业业信息的的具体内内容，l 按时间顺顺序列出出以下一一些主要要的内容容：（1）规规划设计计阶段信信息：土地购购买合同同、土地地使用证证、房屋屋所有权权证等权权属证书书；规划许许可证、建建筑许可可证、预预售许可可证等各各类经营营活动的的批准证证书；规划设设计图、建建筑设计计图、建建筑施工工图、施施工合同同、施工工组织设设计、施施工预决决算书等等文件。（2）施施工及验验收阶段段信息：竣工图图；竣工工工程项目目一览表表；设备技技术清单单（设备备名称、规规格、数数量、场场地、主主要性能能、单价价、随机机工具及及配件等等）设备技技术手册册、使用用说明及及质保证证明；设备安安装调试试记录；土建施施工记录录；建（构构）筑物物监测记记录；隐蔽工工程验收收记录；工程事事故发生生及处理理记录；图纸会会审记录录、设计计变更通通知和技技术核定定单等；项目重重要的技技术决定定和文件件；验收计计划和验验收会议议记录；验收记记录；返修记记录；验收总总结报告告。（3）委委托管理理阶段信信息：委托管管理招标标文件；物业管管理投标标文件；物业管管理委托托合同。（4）招招商阶段段信息：招租物物业的平平面图；招租许许可证及及委托书书；租金及及管理费费测算书书；租赁合合同；广告策策划资料料。（5）用用户入户户信息：入户通通知书、入入户须知知；业主公公约（业业主临时时公约、公公共契约约）；用户资资料；业主委委员会章章程；用户手手册；用户进进户验收收表；用户进进户交费费清单。（6）日日常管理理信息：业主、租租户变动动更换情情况；工作规规范、管管理制度度； 工作作记录；大中小小修记录录；维修承承包合同同及预决决算；保安、保保洁、绿绿化等项项目承包包合同等等资料；用户来来往信件件、投诉诉及处理理资料；年度工工作计划划、总结结、报告告；人事档档案；保险资资料；法律法法规及政政府有关关文件；财务报报表、工工资报表表、管理理费、租租金收缴缴凭证等等；质量体体系文件件。（7）多多种经营营及公共共关系信信息：政府各各管理部部门的联联系人、联联系方式式；各供应应商、服服务商名名单；媒体、协协会等友友好单位位信息；小区多多种经营营、特约约服务的的各支持持单位的的信息。（四）信信息在物物业管理理中的作作用1信息息的认识识作用l 人类知识识的积累累是信息息收集与与加工的的结果，而而经验实实质上就就是大量量信息的的积累、整整理并从从中抽象象出规律律性的东东西。l 物业管理理过程中中所涉及及的事物物繁杂，要要进行有有效管理理，必须须要求物物业管理理者有多多方面的的经验。这这些经验验的取得得，离不不开对所所收集的的信息的的分析、提提炼，从从而得到到规律性性的东西西。2信息息的心理理作用l 在社会经经济组织织中，除除技术和和社会因因素之外外，心理理因素也也不可忽忽视，在在某些情情况下，它它还能起起相当大大的作用用。 在租赁活活动中，可可以通过过各种渠渠道，以以各种不不同方式式向社会会公众传传播该物物业独特特的优势势，以激激起客户户的租赁赁欲望。 可以定期期发布物物业管理理信息资资料，向向用户传传达物业业管理公公司近期期和远期期的工作作目标、实实施计划划等，以以使全体体用户了了解，从从而使用用户体会会到主人人翁的感感觉，在在心理上上以至行行动上对对物业管管理工作作积极支支持和配配合； 对物业管管理中遇遇到的困困难，也也实事求求是地让让用户了了解，以以取得谅谅解和同同情。 物业管理理者也应应懂得严严格控制制一些不不应扩散散的信息息，避免免带来消消极的影影响。3信息息的预测测作用l 信息不仅仅反映过过去，而而且还可可以预测测未来，这这是信息息的预测测作用。l 用信息进进行预测测是建立立在对于于已有信信息深入入分析的的基础之之上的。l 预测的方方法有多多种，如如外推法法、模拟拟法等。l 物业管理理者在物物业管理理工作中中应充分分利用信信息的预预测作用用。 可以利用用市场分分析的资资料预测测物业的的租金， 利用同街街区其他他同类物物业的经经营费用用信息以以及本物物业历史史上的经经营费用用信息预预测本物物业今后后的经营营费用和和维修费费用。4信息息的控制制作用l 作为人为为系统，社社会经济济系统总总是围绕绕某一或或某些设设定的目目标进行行活动的的。也就就是说，在在某种控控制的作作用下，以以保证目目标的实实现。在在这里，信信息对保保证控制制起着十十分重要要的作用用。 首先，对对系统状状态的感感知及收收集有关关自身状状态的信信息； 其次，把把目前状状态与期期望状态态进行比比较； 第三，依依据测得得的偏差差与事先先设定的的原则和和标准，作作出采取取何种行行动的决决策； 第四，把把决策即即决定采采取何种种行动的的命令下下达给执执行部门门； 最后，执执行过程程中自身身状况的的变化信信息再反反馈到管管理部门门，进行行新一轮轮得循环环，以保保证管理理目标的的实现。l 在物业管管理中，不不论是物物业管理理企业目目标的实实现、业业主期望望目标的的实现，还还是具体体某个设设备设施施的正常常运行，某某个维修修项目的的成本、进进度、质质量管理理，都离离不开信信息的控控制作用用。5信息息处理不不当的消消极作用用l 信息处理理不当的的消极作作用表现现在两个个方面。 一方面，信信息的误误解、缺缺乏及延延误会给给管理工工作带来来巨大的的损失，有有时会造造成决策策失误，酿酿成严重重的结果果。 另一方面面，信息息的不合合理的使使用，不不适当的的传播，也也会给管管理工作作带来不不必要的的麻烦和和干扰。l 信息的消消极作用用并不是是信息本本身造成成的，而而是由于于信息处处理工作作的有意意或无意意的错误误所造成成的。因因此需对对这种信信息的处处理错误误加以重重视，以以避免消消极作用用所带来来的损失失。二、信息息系统的的概念（一）信信息系统统的定义义l 信息系统统是指由由人员、过过程、数数据、网网络和远远程通信信所组成成的一个个集成系系统，通通过对组组织各种种业务活活动中信信息流的的组织和和管理，对对组织的的物质流流、事物物流以及及资金流流进行有有效的控控制和管管理，从从而提高高组织运运行的效效率。（二）信信息系统统的功能能l 各种类型型的信息息系统在在具体内内容上有有很大的的差别，但但是其基基本功能能可以概概括五方方面：数数据和信信息的收收集、存存储、加加工、传传递和提提供。1数据据和信息息的收集集l 根据数据据和信息息的来源源不同，可可以把信信息收集集工作分分成原始始信息收收集和二二次信息息收集两两种。 原始信息息收集是是指在信信息或数数据发生生的当时时当地，从从信息或或数据所所描述的的实体上上直接把把信息或或数据取取出并记记录下来来； 二次信息息收集则则是指收收集已记记录在某某种介质质上，与与所描述述的实体体在时间间与空间间上已分分离开的的信息或或数据。l 在实际工工作中，业业务信息息系统常常常涉及及原始信信息的收收集，而而其他几几种信息息系统主主要涉及及二次信信息收集集。但这这两种区区分是一一种相对对的概念念，对不不同的层层次，原原始信息息和二次次信息的的定义不不同。l 原始信息息收集的的关键是是完整、准准确、及及时。二二次信息息的收集集的关键键是有目目的的选选取和正正确地解解释所得得的信息息。2信息息的存储储l 信息系统统必需具具有某种种存储信信息的功功能，否否则它就就无法突突破时间间与空间间的限制制，发挥挥提供信信息、支支持决策策的作用用。l 信息系统统的存储储功能就就是保证证已得到到的信息息不丢失失、不走走样、不不外泄，整整理得当当、随时时可用。3信息息的加工工l 为了使信信息更符符合需要要或更反反映事物物的的本本质，或或者使信信息更适适于用户户使用，系系统将对对收集到到的信息息进行某某些处理理，这就就是信息息的加工工。l 信息加工工从加工工本身来来看可以以分成数数值运算算和非数数值处理理两大类类。 数值运算算是指用用数学方方法对信信息进行行处理； 非数值处处理是指指排序、归归并、分分类等各各项工作作。l 事后验证证： 信息的加加工是人人们按照照自己已已有的认认识，进进行去粗粗取精的的过程。这这种取舍舍是否得得当，往往往需要要验证。 数学方法法的运用用，总有有若干明明显的或或隐含的的先决条条件，因因此对信信息加工工的结果果，我们们应该持持谨慎的的态度。4信息息的传递递l 当信息系系统具有有较大的的规模，在在地理上上有一定定的分布布时，信信息的传传递就成成为信息息系统必必须具备备的一项项基本功功能。系系统越大大、地理理分布越越广，这这项功能能所占的的地位越越重要。l 系统的管管理者在在设计信信息的传传递方式式时，必必须充分分考虑所所需传递递信息的的种类、数数量、频频率、可可靠性、安安全性及及一致性性等因素素，从全全局综合合考虑，以以达到全全局的最最优。5信息息的提供供l 信息系统统的服务务对象是是管理者者，因此此，它必必须具备备向管理理者提供供信息的的手段或或机制，否否则它就就不能实实现自身身的价值值。l 提供信息息的手段段即是信信息系统统与管理理者的接接口或界界面。它它根据信信息情况况或管理理者自身身情况的的不同，采采取不同同的方式式。例如， 决策支持持系统的的复杂程程度及灵灵活性要要求是最最高的，因因此对话话式的用用户接口口是比较较适宜的的。 业务信息息系统，使使用者主主要是中中下层的的管理人人员，因因此，信信息提供供方式就就要简明明易用。（三）信信息系统统的发展展l 信息系统统的发展展可以从从两方面面来看。 一方面从从计算机机的工艺艺来看：即计算机机的速度度、内存存容量、输输入/输输出速度度、高级级语言的的功效及及数据管管理的功功能等来来划分系系统发展展的阶段段； 另一方面面，是从从系统发发展的功功能来看看：可以分成成4个阶阶段：电电子数据据处理系系统（EEDP）阶阶段、管管理信息息系统（MMIS）阶阶段、决决策支持持系统（DDSS）阶阶段和大大规模综综合运用用阶段。1电子子数据处处理系统统（EDDP）阶阶段l 电子数据据处理系系统是最最早发展展起来的的一个信信息系统统分支，其其主要功功能就是是利用计计算机技技术进行行数据处处理，一一般不涉涉及预测测和控制制功能。例如，工工资管理理系统。其其主要目目的是解解决手工工作业的的自动化化，提高高工作效效率，节节省人力力。2管理理信息系系统（MMIS）阶阶段l 管理信息息系统是是对一个个组织进进行全面面管理的的信息系系统。它它将电子子数据处处理与经经济管理理模型的的仿真、优优化计算算结合起起来，具具有预测测、控制制和决策策功能。l MIS解解决的是是结构化化决策的的问题，即即决策过过程和决决策方法法可以用用明确的的语言和和模型加加以描述述的问题题。 如线性规规划来解解决最短短运输线线路，用用经济批批量模型型来求订订货批量量。 MIS可可以对组组织中各各级管理理层提供供信息并并辅助决决策，但但重点在在中层和和操作层层。l 对于组织织中的高高层管理理人员来来说，他他们面临临的多数数是非结结构化决决策或半半结构化化决策，而而这方面面MISS无能为为力，这这也是决决策支持持系统产产生的原原因。3决策策支持系系统（DDSS）阶阶段l 决策支持持系统是是能够运运用各种种数据、信信息、知知识、人人工智能能和模型型技术，辅辅助高层层管理者者解决半半结构化化和少数数非结构构化决策策问题的的信息系系统。l DSS的的目标是是支持决决策而非非取代决决策，是是为了提提高决策策效能而而非提高高效率，因因此，它它与EDDP和MMIS有有明显差差别。l DSS旨旨在建立立一种决决策环境境，使决决策者可可以充分分利用自自己的经经验、知知识，在在系统的的帮助下下，详细细了解和和分析决决策过程程中的各各种主要要因素及及其影响响，激发发其思维维和创造造力，从从而在系系统的帮帮助下最最终作出出决策。4远程程综合运运用阶段段l 随着通讯讯技术的的飞速发发展，特特别是因因特网技技术的发发展，智智能化、综综合化、社社会化和和网络化化成为信信息系统统的发展展大趋势势，信息息系统涉涉及了很很多新的的领域，如如专家系系统、社社会化信信息网络络、战略略信息系系统、计计算机集集成制造造系统、电电子商务务系统等等。三、信息息系统的的作用（1）增增强了企企业的决决策能力力l 信息系统统迅速的的数据处处理能力力和系统统化分析析问题的的方式，不不仅使企企业管理理人员摆摆脱了烦烦琐的工工作压力力，有更更多的时时间和精精力关注注企业的的整体运运行，而而且他们们可以用用整体的的观念来来考虑问问题，用用数学模模型来进进行定量量决策。这这样不仅仅提高了了问题解解决的准准确性和和效率，而而且节约约了决策策成本。（2）提提高企业业的管理理效率l 信息系统统提高企企业的管管理效率率从两方方面实现现， 一是提高高信息处处理的效效率，改改变原有有手工信信息系统统的处理理方式； 二是通过过信息系系统的实实施，进进行企业业组织结结构的重重组，使使企业的的组织结结构由传传统的层层次性向向扁平化化结构转转变。（3）加加强了企企业与外外部环境境的联系系l 20世纪纪末开始始的信息息化和经经济全球球化，从从根本上上改变了了企业的的内外关关系，能能否适应应外界环环境的变变化，关关系到一一个企业业的生存存和发展展。l 信息系统统可以加加强企业业与外部部环境之之间的信信息交流流，帮助助企业及及时了解解各种经经济的、法法律的、市市场的各各种信息息，及时时调整企企业的策策略，提提高企业业的竞争争优势。（4）有有利于新新产品的的开发l 信息技术术缩短了了企业与与客户之之间的距距离，可可以实现现零距距离的服服务。同同时信息息技术的的的发展展，使得得客户个个性化的的需求有有了及时时反映和和满足的的可能。l 对物业管管理企业业来说，可可以通过过建立服服务信息息平台，使使得客户户各种个个性化的的需求得得到及时时的满足足，与此此同时，物物业管理理企业也也可从中中获得经经济效益益。（5）充充实了企企业的资资源规划划l 传统的经经济理论论认为，企企业资源源仅包括括土地、劳劳动力和和资本，l 信息系统统的发展展，使得得越来越越多的企企业认识识到，信信息资源源才是附附加值最最高的企企业资源源，从而而积极地地将信息息资源的的管理和和运用纳纳入了企企业的资资源规划划。第二节 物业管管理信息息系统概概述一、物业业管理信信息系统统的定义义及构成成（一）物物业管理理信息系系统的定定义l 物业管理理信息系系统是指指物业管管理中由由人和计计算机等等组成的的，专门门用于物物业信息息的收集集、传递递、存储储、加工工、维护护和使用用的系统统。它能能及时反反映物业业及物业业管理的的运行状状况，并并具有预预测、控控制和辅辅助决策策的功能能，帮助助物业管管理公司司实现其其规划目目标。（二）物物业管理理信息系系统的构构成l 一个物业业管理信信息系统统通常包包括硬件件设备、软软件资源源、数据据库、远远程通讯讯设备及及人员等等，现分分述如下下。1硬件件设备l 硬件设备备是指基基于计算算机的物物业管理理信息系系统中进进行输入入、处理理、储存存和输出出的物理理设备。它它包括主主存储器器、中央央处理器器、辅助助存储器器以及输输入输出出设备。2软件件资源l 软件资源源是指控控制计算算机工作作的程序序集合，又又称软件件包。l 软件主要要可以分分成两大大类：系系统软件件和应用用软件。 系统软件件是指硬硬件和应应用软件件之间进进行交互互的集合合，它包包括了操操作系统统和实用用软件。 操作系统统是一系系列控制制计算机机硬件以以支持用用户计算算需要程程序的集集合。常常见的操操作系统统有MSS-DOOS，WWinddowss，UNNIX等等； 实用软件件是指用用于合并并排序数数据库、跟跟踪计算算机运行行轨迹以以及其他他重要任任务的程程序。常常见的有有磁盘压压缩软件件、防病病毒软件件等。 应用软件件是指用用于帮助助人们解解决应用用问题，完完成某些些特定内内容的程程序的集集合。它它又可分分成通用用软件和和专用软软件两类类。 通用软件件适用面面广，各各类用户户都可以以应用； 专用软件件只是为为某类客客户或某某个特定定客户的的使用而而特别开开发的软软件。常常见的应应用软件件有Woord、EExceel等。3数据据库l 数据库是是指机械械化的、可可共享的的、形式式化定义义的和集集中控制制的数据据集合。l 数据库不不可能孤孤立存在在，它必必然与其其他部件件一同构构成数据据库系统统。l 通常数据据库系统统包括以以下部分分：数据据库、应应用程序序、数据据库管理理系统、计计算机系系统和人人员。l 数据库通通常采用用3种通通用模型型：层次次、网状状和关系系型模型型。l 数据库是是通过数数据库管管理系统统来进行行管理。l 数据库管管理系统统主要有有4种功功能：存存储和检检索数据据、提供供用户视视图、创创建和修修改数据据库，操操纵数据据和生成成报表。4远程程通讯设设备l 远程通讯讯设备是是指用于于通信信信号的电电子传输输设备，目目前主要要指计算算机网络络。l 通过计算算机网络络，可以以使用电电子函件件、电子子文档资资料分发发、远程程办公、电电话会议议、视频频会议、电电子数据据交换等等。计算算机网络络的应用用，缩小小了时间间和空间间的距离离，使物物业管理理企业的的经营方方式和管管理理念念发生深深远的变变化。l 计算机网网络分成成局域网网和广域域网（因因特网），物物业管理理企业可可以共享享分布在在组织内内的硬件件、程序序和数据据库，使使得地理理位置分分散的工工作部门门可以迅迅速交流流信息，协协同工作作，从而而降低成成本，改改善组织织效率，形形成新的的组织形形式和企企业战略略。5人员员l 人员是物物业管理理信息系系统建立立与运行行中最为为关键的的因素，包包括系统统人员和和各种系系统用户户。 信息系统统人员是是指所有有设计、运运行、维维护、管管理计算算机信息息系统的的技术人人员， 系统用户户是指所所有使用用物业管管理信息息系统的的人员，如如各级管管理人员员等。他他们对信信息系统统的了解解程度将将决定物物业管理理信息系系统的使使用效果果。二、物业业管理信信息系统统的作用用（1）有有效储存存管理物物业档案案资料。 物业的档档案资料料种类繁繁多、数数量巨大大，既不不便于保保存，又又难于查查询，同同时占用用空间大大，容易易丢失。 利用计算算机多媒媒体甚至至虚拟现现实技术术，可以以将有关关物业管管理的声声、像、图图、文字字形象完完整地保保存在计计算机内内，可大大大减少少存储空空间，而而且还会会使得查查找、修修改、复复制、传传输等工工作变得得非常方方便快捷捷。（2）高高效低成成本处理理日常事事务。 通过管理理信息系系统，使使得物业业管理的的一些事事物性工工作得以以高效低低成本地地处理。例如， 全方位的的快速查查询可以以减少重重复劳动动和劳动动强度； 自动计算算各项费费用，实实现财务务电算化化，减少少了工作作差错和和负担； 自动控制制各项费费用的收收缴，提提高收费费效率，加加强资金金的回收收速度； 有效地实实现数据据统一管管理和数数据共享享，使企企业的办办事效率率更高，同同时节约约大量的的人力和和物力。（3）加加强企业业内部和和企业与与外界及及客户的的联系。 对外：利利用因特特网与金金融机构构、公用用事业单单位联网网，这将将给收费费工作带带来极大大的方便便； 对内：利利用局域域网， 企业可以以通过多多种形式式进行内内部的信信息沟通通，表扬扬先进、发发现问题题、听取取员工的的意见和和建议，甚甚至可以以进行远远程的岗岗位培训训等； 通过与物物业管理理小区联联网，使使得业主主或用户户的意见见、要求求以及物物业管理理企业的的管理计计划、措措施和要要求能得得到及时时的交流流，从而而增进客客户的良良好关系系及客户户对物业业管理工工作的理理解和支支持。（4）扩扩大企业业经营服服务的范范围和能能力。 物业管理理工作是是一种与与终端客客户距离离最近的的服务性性行业。 物业管理理企业完完全可以以利用自自己的优优势地位位，向社社会各界界进行招招商，建建立门类类众多的的信息服服务平台台，既满满足了客客户的需需求，又又提升了了企业的的形象，同同时又扩扩大了企企业的经经营范围围，获得得一定的的经营收收入。（5）提提高企业业的决策策能力。 物业管理理信息系系统可以以综合处处理各类类信息，其其快速、自自动、强强大的统统计汇总总功能和和报表打打印功能能，使得得各项数数据的统统计汇总总、分析析报表一一应俱全全，有关关管理人人员可以以随时查查阅最新新的详尽尽情况，并并以此作作为决策策依据； 决策支持持系统、专专家系统统可以辅辅助管理理人员进进行分析析模拟，实实现科学学化决策策。三、物业业管理信信息系统统的模块块组成l 由于物业业管理企企业的规规模、管管理对象象、管理理内容、组组织结构构设置不不同，因因而相应应的管理理信息系系统也是是不同的的。l 大体上可可以分成成两大部部分：物物业管理理公司内内部管理理信息子子系统和和基层管管理处信信息管理理子系统统。现简简单介绍绍如下：（一）物物业管理理公司内内部管理理信息子子系统l 物业管理理公司内内部信息息管理子子系统可可以分成成7个部部分：（1）办办公室。包包括工作计划划管理；公司文文档管理理；人事管管理；财产管管理；车辆管管理等。（2）管管理部。包包括楼宇验验收；保安管管理；环卫管管理；绿化管管理；消防管管理等。（3）经经营部。包包括招投标标管理；租赁管管理；多种经经营管理理等。（4）工工程部。包包括工程设设备管理理；设备运运行管理理；维修工工程管理理；仓库管管理；报修中中心管理理等。（5）财财务部。包包括固定资资产；工资管管理；账务管管理；报表生生成等。（6）总总经理。包包括可随时时查询各各管理处处和各职职能部门门情况；与各部部门及员员工的信信息沟通通等。（7）系系统维护护。包括括系统权权限管理理；代码维维护系统统；帮助系系统；安全定定义；数据备备份；数据导导入等。（二）基基层管理理处信息息管理子子系统l 住宅小区区管理信信息子系系统可以以分成：管理区区概况、日日常事务务、房产产管理、住住户管理理和绿化化环卫等等，现分分述如下下：（1）管管理区概概况。包包括管理区区图文介介绍；设备设设施资料料；管理制制度；岗位责责任制。（2）日日常事务务。包括括治安管管理；消防管管理；设备运运行管理理；车辆管管理；行政事事务。（3）房房产管理理。包括括维修管管理；装修管管理；投诉违违章管理理。（4）住住户管理理。包括括住户资资料；管理费费收取；水电费费收取；租金收收取。（5）绿绿化环卫卫。包括括绿化工工程；绿化手手册；环卫工工作计划划；环卫劳劳动组织织。第三节 物业管管理信息息系统的的开发一、物业业管理信信息系统统开发的的基本条条件（1）领领导重视视。l 企业最高高领导的的重视是是能否成成功建设设管理信信息系统统的关键键。l 管理信息息系统的的开发时时间长、投投资大、涉涉及面广广，将关关系到组组织机构构的调整整、人员员的培训训、资金金的筹措措甚至管管理方法法或流程程的改变变。这些些重大问问题的决决策，没没有最高高领导的的重视甚甚至参与与，是不不可能解解决的。（2）管管理人员员的积极极参与。l 管理人员员是系统统将来的的操作者者、使用用者，也也是系统统开发不不可缺少少的参与与者。 系统开发发的技术术人员通通常对企企业的实实际流程程不清楚楚，需要要管理人人员介绍绍管理流流程并提提出功能能要求。 因此管理理人员对对系统开开发的态态度，将将直接影影响到系系统开发发的效率率和效果果，也将将影响将将来的使使用效果果和生命命力。（3）企企业须有有一定的的管理基基础l 管理信息息系统并并不能简简单地理理解为传传统的管管理加计计算机，事事实上它它是用计计算机技技术、信信息技术术来反映映和改善善企业管管理的科科学的管管理系统统。l 只有企业业本身具具有合理理的管理理体制、完完善的规规章制度度、程序序化的管管理方式式、规范范化的管管理标准准及准确确的原始始数据，才才能有效效地开发发管理信信息系统统。l 企业必须须首先要要整顿管管理秩序序，建立立科学的的管理制制度、程程序及标标准，为为信息系系统的建建设打好好基础。（4）具具备一定定的人力力财力。l 系统开发发需要一一支高水水平的开开发队伍伍，他们们包括系系统分析析员、程程序设计计员、操操作员、信信息控制制员以及及硬件维维修人员员等。如如果企业业没有这这样的人人才，可可以委托托外面的的专业单单位进行行开发。l 系统的开开发需要要建造机机房、购购买设备备和软件件、支付付开发设设计费用用等，系系统投入入运行后后，还需需要支付付各种运运行费用用，因此此，需要要企业提提供足够够的资金金保证。二、物业业管理信信息系统统开发的的方式和和方法（一）物物业管理理信息系系统的开开发方式式l 物业管理理信息系系统的开开发方式式有如下下几种，他他们有各各自的特特点和适适应性，供供物业管管理企业业根据自自己的情情况选择择：（1）公公司自行行开发。 这种方式式适合规规模大、业业务繁重重或具有有某些特特殊系统统要求的的物业管管理公司司。 它要求企企业内部部拥有较较强的技技术力量量。 其特点是是，开发发时间较较长，成成本较高高，但系系统专用用性强，易易于维护护。（2）委委托软件件公司开开发。 这种方式式适合于于企业内内部缺乏乏必须的的技术人人员的各各种物业业管理公公司。 它具有开开发时间间短，对对物业管管理企业业技术力力量要求求不高，系系统实用用性高，成成本较低低等优点点，但缺缺点是需需要慎重重选择软软件公司司，且系系统改进进和维护护工作较较难进行行。（3）与与大学或或科研单单位合作作开发。 这种方式式适合一一些企业业内部具具有一定定技术力力量的物物业管理理公司。 它具有结结合双方方的优势势，开发发的系统统具有高高质量、适适应性强强、成本本低、易易于维护护等特点点。而且且开发的的同时可可以培养养一支企企业内部部的技术术队伍。（4）购购买软件件进行二二次开发发。 这种方式式通常适适合一些些中小物物业管理理公司。他他们可以以直接从从市场上上购买现现有的应应用软件件包，然然后根据据本公司司的特定定需要进进行二次次开发， 这种方式式具有时时间短，成成本低等等优点，但但也带来来维护困困难等问问题。（二）物物业管理理信息系系统的开开发方法法在具备必必要的条条件之后后，选择择合适的的开发方方法也至至关重要要。下面面介绍几几种最常常用的方方法。（1）结结构化系系统开发发方法。l 结构化系系统开发发的基本本思想是是：采用用结构化化的方法法，严格格划分工工作阶段段，面向向用户，采采用标准准化、规规范化的的图表工工具。它它将整个个系统作作为研究究对象，明明确系统统的目标标、系统统的边界界、系统统的功能能，将系系统分成成子系统统、子系系统分成成若干模模块，从从全局把把握、优优化系统统的结构构设计。l 这种方法法的优点点是开发发的系统统性、工工作阶段段的程序序性以及及重视客客户的需需求。l 缺点是： 该方法的的运用假假设用户户的需求求在调查查阶段全全部可以以确定，而而且在开开发过程程中基本本保持不不变，这这种假设设在当今今的环境境中是很很难做到到的。 设计者需需花费大大量的时时间进行行调查和和图表及及说明书书的设计计，开发发周期较较长。（2）原原型法。l 原型法的的基本思思想是：在初步步了解用用户需求求的基础础上，构构造一个个初步的的模型-原型型。开发发人员通通过原型型，提炼炼用户的的需求，提提出修改改方案，再再去修改改原型，经经反复提提炼与修修改，直直至得到到最后的的系统。l 原型法的的优点是是：适合合于用户户需要不不能完全全确定时时的开发发；可以以缩短开开发周期期；开发发的系统统更能满满足用户户的需求求。l 其局限性性是：适适合较小小系统的的开发，大大系统的的开发实实现必须须进行结结构化分分析，分分成小系系统开发发；必须须要有一一个功能能强大的的软件作作支撑。（3）面面向对象象的开发发方法。l 面向对象象的系统统开发方方法的基基本思想想是：认认为客观观世界是是由各种种各样的的对象及及其相互互关系组组成的，在在开发过过程中首首先认识识应用领领域的各各种对象象和它们们之间的的相互关关系，根根据共性性进行分分类，在在类的基基础上定定义具有有个性化化的各种种对象，对对象具有有属性和和与之相相关联的的事件、方方法。各各种对象象通过事事件和方方法相互互联系、相相互作用用，构成成应用系系统。这这种以对对象为中中心的分分析问题题、解决决问题的的过程与与人们认认识世界界的过程程基本一一致，用用这种方方法可以以更准确确地描述述现实世世界。l 这种方法法的优点点是：减减少系统统开发的的复杂性性，缩短短了开发发周期；由于系系统由各各种类的的对象组组装而成成的，决决定了系系统的可可重用性性和可维维护性好好；系统统易于改改进；可可以维持持较长的的寿命。l 其局限性性在于：如果没没有自上上而下的的总体规规划，直直接自下下而上可可能会造造成系统统结构的的不合理理。（4）购购买软件件包。l 系统的开开发还有有一种方方法是直直接从市市场上购购买实用用的软件件包，进进行修改改应用。l 优点是：开发周周期短；可靠性性强；技技术服务务好；开开发成本本低。l 缺点是：软件包包较适合合企业中中的一些些通用的的信息需需求，难难易满足足用户的的全部需需求。三、物业业管理信信息系统统开发的的步骤物业管理理信息系系统的开开发大致致要经过过系统规规划、系系统分析析、系统统设计及及系统实实施等阶阶段。现现分述如如下。（一）系系统规划划1系统统规划的的目标l 系统规划划是信息息系统开开发的第第一步，也也是关键键一步。 信息系统统的开发发是一个个长期过过程，如如果开发发前对公公司长期期和短期期目标未未进行规规划，则则可能导导致系统统开发实实施后无无法适应应新情况况下公司司的需求求。 信息系统统的开发发涉及公公司的管管理制度度、管理理方法、人人事安排排和业务务处理等等方方面面面，各各用户的的需要随随着部门门性质不不同而不不同，这这也要求求通过整整体规划划实现各各部门目目标的协协调统一一。 物业管理理信息系系统的开开发需要要人力资资源、财财力资源源、计算算机硬件件资源的的配套，这这也需要要实现进进行规划划，以确确保系统统开发各各阶段能能顺利进进行。l 系统规划划的目标标是根据据企业需需求和现现有的基基础条件件，制定定出一个个与企业业发展相相适应的的、先进进实用的的、以计计算机系系统为基基础的管管理信息息系统总总体规划划方案。l 系统规划划要站在在战略的的高度，把把企业作作为一个个有机的的整体，全全面考虑虑企业所所处的环环境、企企业本身身的潜力力、企业业具备的的条件和和企业发发展的需需要，规规划出企企业在一一定时期期所需建建立的信信息系统统的蓝图图。2系统统规划的的内容（1）提提出开发发要求。l 用户基于于不同的的考虑，提提出开发发信息系系统的要要求，这这些要求求是比较较粗略的的、定性性的，如如提高高管理效效率等等。（2）系系统初步步调查。l 调查现行行系统存存在的主主要问题题和用户户提出的的目标要要求及可可能取得得的收益益，调查查不必很很深入，只只要对现现行系统统作一个个概括的的描述。（3）现现行系统统和用户户需求分分析。l 现行系统统分析主主要着重重系统结结构划分分的合理理性、业业务流程程的科学学性、数数据的准准确性和和收集处处理的方方便性。特特别要分分析现行行系统存存在的主主要问题题和管理理的薄弱弱环节以以及产生生这些问问题的原原因和解解决办法法。l 通过各种种方法了了解各个个管理层层次的确确切需求求，以确确定系统统的目标标、范围围、功能能和技术术性能。（4）提提出初步步设想。l 在调查的的基础上上，根据据实际情情况，提提出初步步设想，包包括新系系统的目目标、范范围、功功能、结结构、系系统配置置以及初初步的实实施方案案。（5）可可行性研研究。l 分析系统统开发的的必要性性，从经经济、技技术和管管理等方方面分析析新系统统开发的的可能性性。（二）系系统分析析1系统统分析的的目的l 系统分析析阶段是是系统开开发的一一个重要要环节，其其目的是是要建立立新系统统的逻辑辑模型，即即从逻辑辑上规定定新系统统应具有有的功能能，而不不涉及具具体的物物理实现现方法，也也就是解解决系统统是干干什么，而不不是怎怎么干的问题题。l 目前国内内外广泛泛使用的的是结构构化系统统分析方方法，它它的基本本思想是是从上到到下的分分解方法法，把一一个复杂杂的系统统，逐级级地分解解成尽可可能独立立的子系系统、模模块和子子模块等等。2系统统分析的的任务和和步骤（1）系系统分析析阶段的的任务。了解用用户在系系统功能能、性能能等方面面的要求求及用户户在硬件件配置、开开发周期期、处理理方式等等方面的的意向与与打算；完成系系统分析析报告，其其核心内内容是描描述新系系统的逻逻辑模型型。（2）系系统分析析的步骤骤。详细调调查；系统分分析；新系统统逻辑模模型设计计；编写系系统分析析报告。（三）系系统设计计l 系统设计计又称物物理设计计，是根根据新系系统的逻逻辑模型型来构建建物理模模型。即即根据新新系统的的逻辑功功能要求求，结合合实际条条件，进进行总体体设计和和详细设设计，解解决怎怎么做的问题题。1系统统设计的的目标l 系统设计计的目标标就是系系统物理理模型的的衡量标标准。一一般来说说，一个个高质量量的信息息系统，必必须符合合以下标标准：（1）可可靠性。 指系统的的抗干扰扰及正常常工作能能力，如如检查和和纠错能能力、保保密性、抗抗病毒能能力及故故障排除除后的系系统恢复复能力等等。（2）高高效率性性。 指系统运运行应达达到一定定的效率率，包括括处理能能力、处处理速度度和响应应时间等等指标。（3） 可维护护性。 可维护性性是指对对系统进进行改正正、提高高及适应应环境变变化的方方便程度度。它主主要取决决于系统统的可读读性、可可修改性性和可扩扩充性。（4）友友好性。 友好性是是指系统统操作使使用方便便、灵活活、简单单、易被被用户所所接受和和使用的的能力。2系统统设计的的内容（1）总总体设计计。也称称概要设设计。 主要包括括： 划分子系系统和功功能模块块， 绘制系统统结构图图， 物理配置置方案设设计， 优化总体体设计方方案并进进行评估估。（2）详详细设计计。也称称细节设设计。 主要包括括： 代码设计计， 数据存储储设计， 输入输出出设计， 处理过程程设计， 编写系统统设计说说明书 提交系统统设计报报告。（四）系系统实施施l 在系统设设计报告告得到批批准以后后，物业业管理信信息系统统的开发发就进入入了实施施阶段。这这个阶段段主要的的工作内内容为：系统实实施的准准备工作作，程序序设计与与系统调调试，系系统转换换。1系统统实施的的准备工工作l 由于系统统实施牵牵涉大量量复杂而而烦琐的的工作，将将投入大大量的人人力和物物力，因因此，在在系统实实施以前前，必须须切实做做好准备备工作，才才能保证证系统实实施能有有条不紊紊地进行行。l 这些工作作包括： 制定具体体的实施施计划，明明确实施施的方法法、步骤骤、时间间安排、费费用安排排以及实实施工作作的监控控； 购买和安安装计算算机网络络系统； 人员的培培训等。2程序序设计与与系统调调试（1）程程序设计计l 是指将系系统设计计中有关关模块的的详细描描述和处处理过程程转换成成计算机机程序。l 一个程序序质量的的好坏，其其评价指指标为：可维护护性、可可靠性、可可理解性性以及高高效率。l 程序设计计中，通通常使用用的一种种方法是是结构化化程序设设计方法法，这与与系统分分析和系系统设计计阶段的的结构化化分析是是一脉相相承的。（2）系系统调试试也称系系统测试试，l 它的目的的是为了了及时发发现程序序和系统统中的错错误并加加以纠正正。l 系统调试试包括33个层次次的工作作：模块块调试（单单调）、子子系统调调试（分分调）和和系统调调试（总总调）。3系统统转换l 系统转换换是指用用计算机机化的新新系统替替代手工工系统的的过程。l 系统转换换包括大大量的工工作，如如数据文文件转换换、人员员调度、设设备更换换、组织织机构调调整、文文档资料料的移交交等。l 系统转换换的方式式有3种种：直接接转换法法、平行行转换法法和分阶阶段转换换法。4系统统的运行行、维护护与评价价l 为了保证证新系统统的正常常运行、充充分发挥挥新系统统的效益益，必须须加强系系统的运运行管理理和维护护。l 系统的运运行管理理主要包包括系统统安全与与质量管管理。 安全管理理主要是是保护信信息系统统不受自自然因素素或人为为因素破破坏以及及防止发发生未经经授权非非法操作作数据的的情况。 质量管理理主要是是防止设设计错误误、管理理不善而而导致信信息失真真或处理理错误等等情况。l 系统的维维护管理理主要是是为了适适应环境境的变化化，系统统在其生生命周期期中，对对它的功功能作出出适当的的修改或或调整工工作。 其主要内内容包括括：程序序维护、数数据文件件的维护护、代码码的维护护以及硬硬件设备备的维护护。l 系统的评评价是指指系统在在投入运运行一段段时间之之后，对对新系统统的运行行情况作作的一次次全面的的评估。 其目的主主要是： 判断其是是否达到到系统设设计预期期目标； 用户对系系统的满满意程度度； 经济效益益 对系统可可靠性的的评价。