2022年房地产估价师考试模拟卷359（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（）答案：错解析：考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。2.封面和目录(略）致估价委托人函XX公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。估价对象总价值:人民币91071万元。大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）注定代表人(盖章）二零零九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、估价委托人(略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）估价对象登记状况(二)估价对象权利状况(表313)估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，XX拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。(三)估价对象实物状况估价对象位于XX市金融街X区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层髙2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年6月30日。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范1.中华人民共和国物权法。2.中华人民共和国担保法。3.中华人民共和国城市房地产管理法。4.中华人民共和国土地管理法。5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。6.城市房地产抵押管理办法。7.房地产估价规范。(二)委托方提供的有关资料(略）(三)估价方掌握的有关资料1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。3.国家及当地有关税费法规。4.其他政策文件等。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：1.合法原则（略）。2.最高最佳使用原则（略）。3.替代原则（略）。4.估价时点原则（略）.九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。两种估价方法定义（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一)市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组（略）。根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。2.房地产比较因素条件说明表(表314)3.房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：(1)交易情况修正:估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表315。(2)交易日期修正：经调査估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表316。(3)区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表，见表317。4.房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表318)。5.计算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。(二）收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。1.收益法测算过程（略）2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17 792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。七、估价结果确定估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表319。即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：1.写字楼部分:89 928万元。2.地下车库：1 143万元。合计总价为人民币91071万元。八、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值(略）。附件（略）答案：解析：1.致委托人函中缺估价对象说明。2.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值，但没有给出抵押价值）。3.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。5.估价对象中缺区位状况介绍或说明。6.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。7.估价原则中缺谨慎原则。8.估价结果报告中缺变现能力分析。9.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明。10.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。11.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。12.周边景观应属于区域因素。13.可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。14.市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。15.市场法计算中缺权益状况说明和调整。16.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。或者说,交易日期调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准来确定的，而不是以估价对象条件为基础，指数为100的。17.可比实例A修正系数计算错误。18.可比实例B修正系数计算错误。19.地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。20.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。21.技术报告中多了第八项内容:估价结果。3.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。A.进行实地查勘B.调查了解法定优先受偿权利情况C.要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1 亿元答案：A解析：房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。4.特大城市的人口规模是100万到300万。（）答案：错解析：本题考查的是城市性质与城市规模。城区常住人口 500万以上1000万以下的城市为特大城市。5.(2014真题) 当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（）。A.债务履行期限B.被担保的债权数额C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有答案：D解析：本题考查的是房地产抵押合同。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。6.固定资产残值率按（）计算。A、2%3%B、2%4%C、1%3%D、3%5%答案：D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。7.某市拟拍卖一宗面积为13.33万、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万 的公共租赁住房，政府以6000元/ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）（1）建筑面积13.332.5634.1248（万m2）（2）销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入（34.1248-3）8500（1-5.5%）+36000268009.956（万元）（3）总成本34.1248（1.04A+3800）+550035.48979A+135174.2（4）利润销售收入-销售税费-总成本8000268009.956-35.48979A-135174.2A3517.512（元/平方米） 8.由于REITs 投资物业的类型多种多样，所以REITs 投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）答案：错解析：投资业务不同，REITs 可分为可分为以下三种：权益型REITs；抵押型REITs；混合型REITs。其中，抵押型REITs 主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入，受利率变化的影响。9.要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。答案：对解析：由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。10.房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。征收补偿估价不考虑债权债务因素。视作干净的完整产权进行评估。P405。11.冷轧钢板按厚度分只有（）一种。A、厚板B、中厚板C、中薄板D、薄板答案：D解析：本题考查的是钢材、木材和水泥。冷轧钢板只有薄板一种。12.若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。A、 分散偏好B、 集群偏好C、 商品偏好D、 同质偏好E 不同质偏好答案：A,B,D解析：根据细分市场划分的理论。13.（）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A.国内生产总值B.国民生产总值C.国内生产净值D.国民收入答案：A解析：本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。14.规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，其中包括（）等。A.安全施工费B.工程排污费C.临时保护设施费D.劳动保险费答案：B解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括社会保险费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费以及工伤保险费等）、住房公积金、工程排污费以及其他应列而未列入的规费。选项AC是措施费，选项D是企业管理费。15.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（）答案：错解析：本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。参见教材P79。16.征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2%。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-（10%30%）1.2%。17.下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。A.取得土地使用权证书B.土地出让金缴纳进度符合要求C.土地开发项目应形成工业用地条件D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元答案：A,C解析：本题考查的是房地产开发项目转让。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。P111。18.关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值答案：A,B,D解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。19.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（）答案：错解析： 本题考查的是假设开发法概述。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，主要取决于以下两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。20.某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法（1）：平均深度价格修正率累计深度价格修正率标准临街深度/所给临街深度80%24/16120%。方法（2）：价值比为50%30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。21.拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（）答案：错解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。22.建设单位取得建设用地规划许可证后，由（）划拨土地。A.土地管理部门B.县级以上人民政府C.县市级以上人民政府D.省级以上人民政府答案：A解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地管理部门划拨土地。23.由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。答案：错解析：间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。24.下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入答案：B解析：本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。25.建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。26.关于网络图特点的说法中，不正确的是（）。A、通过网络图可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系B、通过网络图可以找出关键工作和关键线路C、网络图制作简便，明了易懂，在进度管理中普遍应用D、在工程实施中，可以根据工程实际情况和客观条件变化，随时调整网络计划答案：C解析：考点:进度控制。选项C为横道图的特点。27.在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法B、简单平均法C、移动平均法D、加权移动平均法E、市场因子推演法答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法可进一步分为如下几类：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。参见教材P115P116。28.专项法是针对规划中某些特定议题的立法。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。专项法是针对规划中某些特定议题的立法，由于主干法要求具有普遍适用性和相对稳定性的特点，而有些议题不宜由主干法提供法定依据，因而需要制定某些专项法。29.生活污水的主要特点是( )。A.富营养化B.含氮、硫、磷高C.含污染物多D.含金属碎屑多答案：B解析：生活污染源主要是由城市化造成的。城市和人口密集的居住区是主要的生活污染源。生活污水的特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，含有多种微生物。30.调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。A.税率B.税基C.附加和加成D.免征额答案：A解析：纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。31.下列建设用地使用权取得途径中，属于房地产转让方式的有（）。A.买卖B.行政划拨C.赠与D.土地租赁E.国家出让答案：A,C解析：本题考查的是国有土地。取得建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得、通过土地或房地产租赁方式取得。其中买卖、赠与或者其他合法方式属于房地产转让取得方式。32.下列用地中，不宜划拨供给的是( )。A.部队伙房建设用地B.工商管理所办公楼建设用地C.上市公司保卫科值班室建设用地D.科技博物馆扩建项目建设用地答案：C解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。33.编制会计报表的主要依据是（）。A、账簿记录B、发票C、会计凭证D、会计确认答案：A解析：本题考查的是会计报表的编制要求。账簿记录是编制会计报表的主要依据。34.某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。 该地块规划允许建筑面积为4 500 m2，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当 前该地区中档写字楼的年净租金收人为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础 利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算 的中档写字楼的建造费用为1 000元/m2，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。【解】答案：解析：改错如下：35.建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括（）。A.为社会公众监督房地产中介服务行业及执业人员市场行为提供依据B.为社会公众查询企业和个人信用.信息提供服务C.为社会公众对房地产中介服务领域违法行为提供投诉途径的信息管理系统D.减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生E.不能减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建立房地产中介服务行业信用档案的意义。建立房地产中介服务行业信用档案能够为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉的途径，减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。36.按( )分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。A、 偿还期限的长短B、 发行主体的不同C、 期限长短D、 利息支付方式答案：B解析：知识点 债券的分类37.某在建工程于2018年4月1日开工，2019年4月30日因故停工，2019年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期。3（2413）14（个月）。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月。后续新增的前期，3个月。P346。38.产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（）答案：对解析：考点:房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。39.企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有( )。A.资产报酬率B.销售净利率C.资产负债率D.存货周转率E.股东权益报酬率答案：A,B,E解析：盈利能力分析指标主要包括：资产报酣率、股东权益报酬率、销售毛利率、销售净利率和成本费用净利率。40.物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（）答案：错解析：物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。41.对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。42.下列不属于我国房地产制度政策因素中有关特殊政策的是（）。A.鼓励东部地区率先发展B.实施西部大开发C.土地供应计划D.促进中部地区崛起答案：C解析： 本题考查的是制度政策因素。中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区等，相应实行特殊的体制机制、特殊的政策、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，预示着会大力吸引投资、经济较快发展、房地产需求增加，从而会提高房地产价格。43.建设工程竣工验收，由（）负责组织实施。A.工程质量监督机构B.建设单位C.工程监理单位D.房地产开发主管部门答案：B解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。44.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：考点:估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。45.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=120（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%60%=8%，V= 46/8%1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。46.下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A.比较安全B.流动性较差C.流动性强D.转让时手续复杂E.转让手续简便答案：C,E解析：本题考查的是债券的分类。记名债券缺点是流动性较差；记名债券的优点是比较安全，缺点是流动性较差，转让时手续复杂。47.营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。（）答案：对解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析包括存货周转指标和应收账款周转指标。48.征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（）答案：对解析：征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。49.以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续答案：错解析：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；2)私有住宅转让后仍用于居住的；50.工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。51.建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3 个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3 个月答案：错解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。52.关于无差异曲线特征的说法，错误的是( )。A.无差异曲线凸向原点B.无差异曲线的斜率为正值C.无差异曲线又称为等效用曲线D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小答案：B解析：无差异曲线主要有以下特点：(1)无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。(2)无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用。离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越大。(3)无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交。(4)无差异曲线凸向原点。53.下列论述不正确的是( )。A、 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B、 直接资本化法又称为收益乘数法C、 现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的D、 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。54.宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。A.对购买经济适用住房提供优惠利率选择性B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券D.规定商业银行最高贷款额度选择性E.提高再贴现利率答案：B,C,E解析：一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。(2)再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的票据办理再贴现时采用的利率。(3)公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。55.政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。56.政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。A、 调控土地供应计划B、 城市规划指导C、 控制人口D、 税收调节答案：C解析：因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。57.（）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。A、吸纳量计划预测B、回报率预测C、敏感性分析D、市场供求分析答案：A解析： 本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分58.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。59.某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A、6419.73B、6507.27C、5680.95D、5524.33答案：A解析：本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73万元。参见教材P306。60.某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：该地区平均每人占有耕地数量为( )亩。A、 20B、 2C、 0.133D、 0.05答案：D解析：知识点 征收耕地补偿费的内容61.投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A、期望投资回报率B、平均收益率C、基准收益率D、内部收益率答案：A解析：考点:通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。62.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。63.下列关于住房公积金的表述，正确的是（ ）。A.住房公积金管委会负责公积金运作B.单位和个人缴存公积金比例最高5%C.住房公积金缴存比例由住房公积金管委会拟定D.职工所在单位为职工缴存的住房公积金不归职工所有答案：C解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。P910。64.(2014真题) 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台答案：C,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。65.下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。66.房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A、 总投资估算表B、 现金流量表C、 资金来源与运用表D、 开发建设投资估算表E 资产负债表答案：B,C,E67.开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有( )。A、 建设工程规划许可证B、 选址规划意见通知书C、 项目设计方案的总平面图D、 城市规划部门批准征用土地的计划任务E 1/2000或1/500的地形图答案：B,D,E解析：知识点 房地产开发前期的规划管理68.建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。（）答案：对解析：防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度 6 度以下地区的建筑可不予设防；9 度以上的地区，一般避免进行工程建设。防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。防震缝的宽度在建筑抗震设计规范中按不同烈度根据不同结构、砌体类别、建筑类别、高度等都有不同的规定。69.土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A、市人民政府B、县人民政府C、省人民政府土地管理部门D、市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。70.在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设将它移动。随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就属于非区位因素。( )答案：对解析：知识点 房地产一般因素71.住房公积金属于（）所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位及个人D.住房公积金管理中心答案：B解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。72.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务答案：C解析：估价机构不应承接估价业务的情形有：超出了本机构的业务范围；自己的专业能力难以胜任；估价业务有较大的风险。C项，估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，应回避相应的估价业务。73.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A、 某标准厂房B、 某酒厂厂房C、 某待出让土地D、 某写字楼答案：B解析：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。74.甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管