保利地产0911年财务分析报告

上传人:沈*** 文档编号:66507679 上传时间:2022-03-28 格式:DOC 页数:22 大小:85KB
返回 下载 相关 举报
保利地产0911年财务分析报告_第1页
第1页 / 共22页
保利地产0911年财务分析报告_第2页
第2页 / 共22页
保利地产0911年财务分析报告_第3页
第3页 / 共22页
点击查看更多>>
资源描述
蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蒇肂羃节蚂羈羂莄蒅袄肁蒆蚀螀肀膆蒃蚆聿芈虿肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肃膁芃蒈罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膈蚁蚇芇芀蒄羆芇莂蚀袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肃芃葿螆罿节薁蕿袅芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羁羅莇 保利地产公司09-11年财务报表分析报告目录一 基本内容介绍(一)公司介绍及市场排名2(二)所处行业2(三)行业竞争状况2二 财务分析(一)三年的短期偿债能力、长期偿债能力分析3(二)三年的营运能力分析6(三)三年的盈利能力分析9(四)三年的发展能力分析10(五)综合以上分析针对问题提出措施12(六)有关现金流量表的分析12(七)杜邦分析14(八)公司近三年筹资、投资政策的变化及其存在问题15(九)关于独立董事的分析17(十)关于公司股权结构等问题19 (十一)关于会计政策的变动23 (十二)年报信息披露的分析23 (十三)关于该公司股票是否值得投资的建议24 1 一 基本内容介绍(一)公司介绍及市场排名保利房地产(集团)股份有限公司(SH600048)成立于1992年,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,国有房地产企业综合实力榜首,并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名,2009年,公司品牌价值达90.23亿元,为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月,公司股票在上海证券交易所上市(代码(600048),从最初的市值30亿元和销售额100亿,发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司,年复合增长率超过60%。曾入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队",并于2009年获评房地产上市公司综合价值第一名。十六年来,保利地产保持了高速与稳定的发展态势,公司现已进入规模化发展阶段,形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙等十八个城市的全国战略布局,拥有44家控股公司。目前公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。主要有一级房地产开发。出租本公司开发商品房,房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工。室内装修,冷气工程及管理安装,物业管理及酒店管理。批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2012年三季度,公司总资产已超两千亿。(二)所处行业房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业,并由从事以上活动的单位(包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企 业)所组成。房地产行业具有涉及业务多资本密集型;不可移动性;开发周期长;供应链长;政策作用强等特点。并且开发商核心是整合资源,由于需求总体不足,结构饱和,消费重心下移;进入壁垒低,三外企业进入加速;行业竞争从无序到有序;政府通过对土地和资金控制行业明显等是造成该行业虽竞争激烈,但行业平均利润趋于稳定。不过对于未来预测而言该行业的进入壁垒将提高、各市场细分集中度加强、行业整体利润提高;那些有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇表现优秀。(三)行业竞争状况由于房地产行业高速发展,竞争也愈来愈激烈,可以体现在一下几个方面。 房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善,行业管理日益规范,对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高,缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。房地产行业整体开发水平不高。由于我国早期房地产业市场进入门槛较低,国内房地产开发企业逾3 万家,但具有一级房地产开发资质的企业仅占2%,房地产企业所占市场份额较低,具有全国性品牌优势的大型房地产公司较少。房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区,中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟,竞争较为充分,而中、西部地区房地产市场起步较晚,发展相对滞后。房地产竞争加剧,买方市场已基本形成。随着个人成为购房消费主体,较高 行业利润的吸引,不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业,房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升 2 级发展。房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业,随着房地产行业市场竞争的升级,资本实力将成为企业竞争的主导因素,实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。目前国内房地产业的行业集中度较低,2005 年前100 名企业实现销售额仅占全国市场份额的18.06%。虽然经过前几年的高速发展,出现了一些全国性的大型房地产企业,但大量的中小企业依然存在。同时,一些区域强势企业依靠品牌优势等,都具备跨区域开发和规模化经营的能力。二 财务分析(一)三年的短期偿债能力、长期偿债能力分析1短期偿债能力分析通过保利地产2009、2010、2011的财务报表,我们可以通过对流动比率、速动比率、现金比率、现金流量比率等进行短期偿债能力分析。流动比率2009=2.31流动比率2010=2.13流动比率2011=1.91该比率为就比较安全。一般来说,该比率越高,则企业的短期偿债能力就越强,但并非越高越好。流动比率过高,就意味着企业有过多的资金滞留在流动资产上,由于流动资产的获利能力通常较低,会导致企业整体获利能力下降。由上可知09-11年的比率都保持在2左右。其中2009-2011流动资产增幅度大于流动负债的增加幅度.比较2009与2010年的财务数据,我们可以得出原因。原因是保利地产2010年按股权比例向联营和合营企业投入的款项增加,致使其其他应收账款同比09年大幅度增加了679.14%;其存货同比2009年增加了82.86%,是因为加大项目投入和项目拓展,经营规模扩大。根据经营规模扩大的资金需求,房地产预提成本和费用增加,广州保利世贸中心等经营性物业投入使用,保利集团资金支持及子公司合作方对等投入资金增加,适当增加借款规模,以此同时销售状况良好,相应房款回笼增加,使其预收账款也增加了。但是流动资产的增加幅度大于流动负债的增加幅度,因此流动比率呈下降趋势。许多成功的企业它的流动比率都低于2.速动比率变化趋势图 3 而就折现图所显示的变化趋势可以看到,就09-11年来看保利地产速动比率有持续下降趋势,据资料调查显示保利地产2010年为扩大经营规模加大项目投入和项目拓展,使其存货增加,同时预付地价和项目合作款增加,流动资产相对2009年就相对减少。因此速动比率有所下降,一般认为速动比率维持在100%的水平最优。虽然就这样判断显示其速动比率较低,但是考虑到房地产行业的特殊性还是比较正常合理的。但无论和其行业的平均水平51.87%相比较还是相比同行业都仍显低,因此其短期偿债能力还是有限,可见其流动资产缺乏细致管理,而且由于房地产行业的存货占用资金量大,周转慢,而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平,会严重影响保利地产偿债能力存货的积压是个比较需要重视的问题。现金比率是反映企业直接支付能力的一个重要指标。一般认为比率保持在25%以上,企业就有了充裕的直接偿付能力。2010年根据经营规模扩大的资金需求,房地产预提成本和费用增加,广州保利世贸中心等经营性物业投入使用,保利集团资金支持及子公司合作方对等投入资金增加,适当增加借款规模。但流动负债的增长幅度大于货币资金的增加幅度。因此现金比率总体呈下降趋势。09年最好但是是因为销售回笼资金增加,所以也不能完全说明其偿债能力好坏,应结合其他指标分析。而现金流量比率越高偿债就越有保障。但是09-11年间变化波动极大,2010年的经营活动产生的现金流量净额同比2009年的经营活动产生的现金流量净额为-2,122,510.47,增减幅度-1,854.06,原因是本期房地产项目投入增长较多,本期银行借款增加较多。2011年比2010年减少是因为其经营活动产生的现金流量净额为-7,921,907,455.97,在当前限购令的背景下,致其表现出为净流出。对其经营活动产生的现金流量为净流出,企业应保证其应收账款及时收回,减少其坏账准备。2 长期偿债能力分析反映了企业偿还债务的综合能力。2009-2011的资产总额为89,830,723,861.34、 152,327,972,577.53、 195,014,565,272.62;负债总额为62,869,175,061.39、120,307,641,793.60、152,950,155,487.36。因此资产跟负债大致呈同比增长,资产负债率趋于平稳。由上可看出,10、11年比率较稳定说明企业近几年举债经营控制在一定的范围,能较好的运用财务杠杆,进行稳定经营。但是比率趋高,若是能通过融资、对房款收回政策改动来减少企业的负债,规避其过高。股东权益比率是企业所有者权益总额与资产总额之比。表明主权资本在全部资产中所占的份额。从报表数据分析我们可得出其2009-2010年的所有者权益总额是逐年增加的。但是其2010年借了相对较多的外债,导致其资产总额增加。股 4 东权益比率就下降了。2011年由于盈利能力水平的增加,其资金的回笼,负债减少,对股东通过送股等扩股的方式,使其所有者权益有所增加。对于股东权益,我们可以相应的改变企业的筹资方式来改变所有者权益的比例。产权比率是企业负债总额与所有者权益总额之比。体现企业负债的规模以及企业资本结构的组成。产权比率越低,表明企业长期偿债能力强,债权人承担的风险越小。但是比率过低时,所有者权益比例过大,意味着企业有可能失去发挥负债的财务杠杆作用的时机,因此保利地产很好的发挥了财务杠杆的作用。产权比率侧重于提示财务结构的稳健程度以及自有资金对偿债风险的承受力由上表知09-11年,企业由于扩大其规模,大举负债,尤其是2010年最为明显。但2011年有所减少,0年和11年股东权益比率与资产负债率的和几乎都维持在1左右,同时也说明了保利充分的利用了财务杠杆。说明其财务结构越来越平稳,自有资金对偿债风险的承受力越来越强。权益乘数的比较权益乘数为企业资产总额与所有者权益总额之比。是股东权益比率的倒数。表明企业的资产总额是所有者权益总额的多少倍。权益乘数越大,表明所有者投入企业的资本所占的比重越小,企业对负债经营利用得越充分。权益乘数越小,表明所有者投入企业的资本额在资产总额中所占的比重越大,债权人权益的保障程度越高,企业偿债能力越强。从以上数据我们得出保利地产的权益乘数越来越大,说明其负债经营利用得越充分,且在与万科的比较中也能显见其自身的财务制度的运行优势和好的效果。长期资本负债率2009=47.7%长期资本负债率2010=61.6%长期资本负债率2011=56.4%从企业的长期资本负债率中发现,其非流动负债所占资产的比例越来越重。与此同时长期负债的财务费用也较高,导致不必要的支出。因此应该很好的利用权益乘数,发挥所有者权益的作用。综上对保利的偿债能力分析,我们可以得出保利地产资金收支平衡,财务状况稳健。报告期内,公司抓住市场机遇,加大土地储备和建设投入,经营规模和资产规模快速增长,截至2009年底,公司总资产达898.3亿元,比上年末增长67.49%。公司资产结构合理,资产质量优良,年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.52%,流动资产占总资产的比例达到98.52%,无长期沉淀资产。在负债方面,公司有意识控制银行贷款规模,全年仅增加58.94亿元,年底净负债率为49.26%,较上年降低60.13%,资产负债率为69.98%;同时公司主动 5 优化负债期限结构,提前偿还一年内到期借款,短期借款与一年内到期的非流动负债合计仅为39.98亿元,占总金融机构借款的比例从上年的19.08 %下降至本年的14.02%,短期偿债压力进一步降低,截至2009年底,公司负债总额为628.7亿元,其中不需要实际偿还的预收账款为298.3亿元,占总负债的47.45%;公司实际负债水平较低,偿债能力较强。公司资金状况良好,公司抓住房地产市场回暖的机遇,扩大销售规模,加强房款回收,销售总额和当年回笼率均有大幅提升,全年销售商品、提供劳务收到的现金为421.9 亿元,较上年增长157.84%;2009 年8月成功实现非公开发行,融资78.15 亿元,较大程度补充公司自有资本,降低了负债率;年底拥有货币资金152 亿元,具备较强的抗风险能力。2011年报告期内,公司完成房地产直接投资647 亿元,实现销售回笼660 亿元,新增借款369 亿元,期末货币资金余额181.5 亿元,资金收支实现良好平衡。报告期末,公司资产负债率为78.43%,较2010 年下降了0.55 个百分点;期末负债总额1529.50 亿元,其中预收账款709.28 亿元,扣除预收账款后,其他负债占总资产的比例为42.06%,较2010 年降低了3.08 个百分点。同时,公司负债结构合理,一年内到期的有息负债仅为139.25 亿元,占有息负债的20.42%,财务稳健,短期偿债压力较小。(二)三年的营运能力分析经过从资产负债表、利润表以及现金流量表中提取相关数据进行分析计算,得到09-11年三年的应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率(周转天数)、固定资产周转率(周转天数)、总资产周转率、经营活动现金使用率、现金利润比率等有关企业营运能力的数据,并作如下比较、分析 由该图可看出在09-11年间其存货周转率、流动资产率总资产周转率都有下降趋势,且在09-10年市场牛市,房价持续上涨时一路保持存货周转率在0.28,而10年至11年间出现较明显的转折点,这主要来自于:一、国家对房地产市场的宏微观调控;二、在全球金融危机的影响下,市场消费能力和需求的大幅下降;三、公司在面对09-10年间房地产市场呈现看好的上涨趋势时加大了项目投资扩大了产业增加了存货的同时面对11年出现的信贷紧缩、限购令的颁布等因素下存货比上一年有增但销量下降而造成的。这一点在年报中有显示,2010年保利地产积极拿地,以一线省会城市为中心,向二三线城市纵深发展,全年新进12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外,还通过旧城改造、概念地产、定向购地、合作开发和一级转二级等方式获取项目,全年新增项目45个。扩张速 6 度每年都有显著加快。且高存货的背后容易造成资产周转率的快速下滑,加上10-11年间地产公司经营性现金流的大幅下降,资金压力必随之而来。然后流动资产周转率指企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率,流动资产周转越快,可以节约资金,提高资金利用效率。从上图可知,流动资产周转率在11年明显下降,主要原因经分析是在销售收入平稳增长的同时11年的流动资产总额有了较大的提升。据资产负债表可知是应收账款的迅速增长导致流动资产总额的大幅上升,而从保利地产的企业业务性质来说其跟直接的原因是由于市场消费能力降低,更多人愿意选择以按揭的形式购置房产。 2009-2011年存货所占流动资产比例 再与同行业领军企业相比较可观察看出,其存货周转率虽仍显差距,但是相对而言09-11年间仍是表现出了其发展潜力和实力,逐渐与行业领军企业所靠近,且同时其较高的应收账款周转率,在金融风暴的影响下仍控制、保持了其应收资金的回流时间为一周左右,这表现了其合理的信贷机制和有效地催款措施,其财务机制相对万科来说也是有优势的。想来这与高层的有效的管理办法制定,合理的资金运营规划、基层的良好执行力及有效地进行各贸易客户关系间的管理维系是分不开的。这也为其高存货下所暴露的资金问题带来了一定的转机。7 09-11年经营活动现金使用率与现金利润率变化情况但由图中数据变化情况可看出在经营活动现金使用率始终小于1,表明其企业正常的造血机制创造现金的能力较差,短期内,要么需要依靠融资行为等引入现金流,要么就要面对较强的现金流短缺的现象,这一点,是显得很不健康的,不利于企业的基本运作和开拓进取。而且从09年至11年其现金利润率不仅呈现较大幅度的降低,甚至在11年出现负数的情况,虽然在经济危机下,各行业资金均短缺不足,又有新一轮的货币政策出台难以适应调整,但是这样的情况还是让人担忧其现金流难以支撑其基础运营,影响发展.不过从报表附注中可以看到造成这中情况的原因主要是因为新项目的开发,房地产项目的大力投入而造成,因此如果能在接下来的2-3年中迎来房地产行业的新春天,那么其前景还是会很客观的。 最后我们分析下固定资产周转率,由该图可看出09到10年期间内固定资产周转率持续上升,但是到了11年又出现相当明显的下降。在09-10年在市场牛市,是房地产行业的黄金时期,在房价一路疯涨的情况下,也是房产企业营业收入稳步上升的重要保证。而到了11年由于国家参与对房地产行业的宏观调控、全球金融风暴的影响以及企业增加的各项项目投资最终导致了企业对固定资产的利用效率降低。总的来说,由于较多的新项目的开发和房地产投入其高存货、低经营活动现金使用率和现金利润率,所共同显示的都是企业在这段时间具有较大的流动资金 8 压力,虽然应收账款周转率还是比较好看,但难以解决和缓解此种危机,仍然需要在未来的经营中结合市场需求有效地规划和调节存货比列与种类,合理有效的运用资源才能根本解决。(三)三年的盈利能力分析09-11年销售毛利率变化趋势图销售毛利率是毛利与销售收入净额的比率,毛利率越大,说明在销售收入净额中销售成本所占比重越小,企业通过销售获取利润的能力越强,出现盈利的局面。从09年开始至11年,毛利率都为正数,比率相对较大。但是09年的平均销售毛利率为37.57%,企业连平均水平都没有达到,更不用说与龙头企业的差距了。但是11年的毛利率比前2年都有增长说明这年开始总结了自我的营销方式,然后这年也有点起色。在10年的财务费用出现了负数。这是在10年公司本期募集资金带来了利息收入较多儿导致的。这个问题在11年有所改善,所以呈现出了上升趋势,并且在和同行业万科的比较中可以看出由于前期的营销方式的缺陷和资金运营的失误,以及后期的改善后,11年还是有后来赶上的趋势,前景还是相对乐观,值得观望的。 09-11年销售净利润销售净利率反映每一元销售收入净额带来的净利润的多少,表示销售收入的收益水平。通过分析这项指标的升降变动,可以促使企业在矿大销售的同时,注意改进经验管理,提高盈利水平。09年到10年净利率有所下降,10年的营业收入相比09年有所增加,但是净利润并没有增长过多,导致净利率下降。说明10年的成本有比较大的提高,主要因为在10年面对当时的市场环境为11年在做准备,投入了较多的新项目,购置了土地,增加了成本,其管理的能力也有下降, 9 最终利润也出现下滑。而就万科的来看,在10年尚处于房地产行业的上升时段,房价上涨快,购房需求也大,所以有明显的上升趋势也是正常的。同时,面对11年金融危机的冲击下国家出台的多项有关房地产的政策条列,遏制了过热的房地产上升趋势,万科的利润下降,而面对此保利却能有利润增长,得益于10年的提前资金、存货的部署和有效地存货结构的新安排调整,使11年销售方向主要面对了二三线城市和中小户型的客户的需求,所以总的说来,其资金和成本安排在长远安排上还是合理的。09-11年投资报酬率趋势图投资报酬率这项指标能促使企业全面改善生产经营管理,不断提高企业的经济效益。09年到11年这项指标主要呈现下降的趋势,投资报酬率反映了企业资产利用的综合效果,该比率高,表明资产利用的效率越高,说明该企业管理出现了一定的问题和漏洞。存货量10年比09年上升了49799223518.29,11年比10年上升了1819304091.03。11年的销售利润率的提高,资产的周转也是有提高。净资产收益率2009=18.80%净资产收益率2010=18.67%净资产收益率2011=19.89%这项指标是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,是反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。这指标总体来说成上升的状态,财务状况比较良好。综上所述:三年的营业利润(营业利润/营业收入*100%)为22.71%,20.68%,21.18%。与09年的平均目标相比都能到达,但是比龙头企业的差距还是比较大的。保利公司在其行业中的竞争力没有太过于突出,这也直接影响了盈利也缺乏竞争。保利公司采取了多元化,差异化作为长远战略目标。这样的经营模式也导致了营业成本都在逐年的增加,其次随着市场上的各种人工费,材料费的攀升,使得成本就更高了。从利润表上观察,净利润虽然每年都有一定的涨幅,但其幅度都很小。主要是成本高,营销的能力没有能力跟上。销售净利润也逐年的在下降。没有良好的营销系统,也使得存货量积压,没有更多资金回笼。同时投资回报率也不高。在以后的发展中,希望保持多元化,差异化的高利润率,使自身拥有更加高效的营销系统,财务系统来保障起销售利润。需要在营销方面加大投资,从而扩张自身的渠道,获得高利润的回报。每股的收益也在逐年增加,说明盈利能力也在增加。(四)三年的发展能力分析10 09-11年销售收入增长率销售增长率反应销售的增减变动情况,是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。由保利地产这三年销售增长率来看,波动幅度较大,09-10年度小幅上升了8个百分点,但是在10-11年度却下滑了接近25个百分点,由此说明销售趋势发展方向还不太明显,投资时应仔细观察该企业的经营趋势。该指标越大,表明其增长速度越快,企业市场前景越好,由09,10年的指标来看,企业市场前景还是比较可观的。而万科地产09-11年的销售收入增长率,从中看出万科地产的销售增长率波动幅度较小,09-10年上升了4个百分点,10-11年又回落了1个百分点,比较稳定,在投资时此种数据相比保利更有参考价值。不过虽然万科地产的销售收入增长率增减波动比较平缓,但是指标较保利地产来讲较小,所以就企业市场前景而言保利具有不确定性风险大但是更有发展能力。总资产增长率反映企业本期资产规模的增长状况,总资产增长率的高低表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度快慢,09-10年该企业的总资产增长率呈不明显小幅上升趋势,上升了2个百分点,经营规模扩展的速度相对平稳。10-11年总资产增长率却呈明显下滑趋势,说明总资产经营规模在缩小。用三年平均总资产增长率指标消除短期波动的影响,得到0.550297,反映企业较长时间的资产增长情况,由此看来,保利地产的成长性还是较好的,但是该比率上升与下滑的幅度较大,波动明显,投资者还是应当慎重考虑。上表为万科地产09-11年的总资产增长率,总资产增长率是从企业资产总量扩展方面衡量企业的发展能力,表明企业规模增长水平对企业发展后劲的影响,根据万科地产09-11年的数据可知,总资产增长率的波动幅度很大。09- 10年总资产增长率呈增长趋势,且增长的幅度很大,经营规模扩展的速度很快。10- 11年总资产增长率呈下降趋势,幅度较09-10的上升趋势相对来说要小一些,表明企业在一年的经营周期内总资产经营规模在缩小,投资者还是应该慎重考虑。用三年平均总资产增长率 11 指标消除短期波动的影响,得到36.4%,与保利地产相比较,扩张速度变化更大。净利润增长率反映了企业实现价值最大化的扩张速度,是综合衡量企业资产营运 与管理业绩,以及成长状况和发展能力的重要指标,保利地产09-11年净利润增长率较前两项指标看来,变动幅度较小,09-10年小幅上升至37.36%,又在10-11年下滑到33.82%,由此趋势可知该企业发展趋势比较客观,但是投资也存在一定的风险。上表为万科地产09-11年的净利润增长率,09-11万科地产净利润增长率变动幅度不是很大,09- 10年增加了接近1个百分点,10- 11年下降了6个百分点,由此趋势可知该企业发展趋势还是比较平稳,但投资还是存在一定风险。(五)综合以上分析针对问题提出措施综上所述,分析发现:1、保利地产在09-11年间因为加大项目投入和项目拓展,经营规模扩大,收购合并子公司,购置土地等,致使其短期偿债能力还是有限,可见其流动资产缺乏细致管理,而且由于房地产行业的存货占用资金量大,周转慢,而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平,会严重影响保利地产偿债能力因而存货的积压是个比较需要重视的问题。所以有以下建议措施:作为地产行业,存在一定的存货是很正常的,存货积压一般情况较大,我们通常情况是减少存货,那么较少存货的一个很大因素就是,存货的一个销售问题,销售好了,那么存货也就自然减少了,同时也能收回一部分资金。要做到销售好,那么就要在市场细分的前提下预测好各个市场的需求变化,预测规划好各市场所需的存货种类,并且,就目前房地产行业的特殊性和市场状况看,国家宏观调控会比较多,影响比较大,不宜积压过多存货,不利于适应市场变化,应当及时销存,减少存货所占流动资产的比列。加强预付账款的管理是非常有必要的,从报表可以看出,保利的预付账款比较大,这样就影响力了企业的流动资产。影响流动资产是一个很严重的问题,无论是从财务管理还是从再投资的角度来看,直接影响企业收益。2、资产负债率虽稳定说明企业近几年举债经营控制在一定的范围,能较好的运用财务杠杆,进行稳定经营。但是比率趋高,若是能通过融资、对房款收回政策改动来减少企业的负债,则可规避其过高。3、2011年由于盈利能力水平的增加,其资金的回笼,负债减少,对股东通过送股等扩股的方式,使其所有者权益有所增加。对于股东权益,我们可以相应的改变企业的筹资方式来改变所有者权益的比例。(六)有关现金流量表的分析1偿债能力分析企业的偿债能力,首先应看企业当期取得的现金在满足了生产经营活动的基本现金支出后,是否还足够用于偿还到期债务的本息,如果不能偿还债务, 必须向外举债,说明企业经营陷入财务困境。从保利地产三年的现金流量表中可以得出09、10 、11年每年的现金流量净额: 09年现金流量净额=-1,144,791,232.4610年现金流量净额=-22,369,895,862.2611年现金流量净额=-7,921,907,455.97现金流量净额即是企业当期取得的现金收入,在减去必须满足企业经营活动 12 的基本现金支出。而保利地产三年的现金净流量为负值,主要是由于保利存货连年增加,意味着大量的现金流出,但是都沉淀在住房领域。大量的资金在存库,保利地产的存库大部分是已经盖好,但没有卖出去的房子或者打算盖房子的材料。所以在利润表当中能见到利润,但是在现金流量表当中却见不到现金。 从保利地产三年的资产负债表中可以得出09、10、11 年每年的流动负债: 09 年流动负债合计38,233,616,965.7610 年流动负债合计68,896,674,806.2311年流动负债合计498,585,92,340.95因此,现金流动负债比率分别为09年-0.029942007、10年-0.324687598、11年-0.080355345通过分析现金流量表可以看出,保利地产存在的两大现金流量问题为大量举债加大了公司的财务风险和现金流入量少现金流出量大。经营活动和投资活动均不能产生足够的现金流入,各项活动完全依赖借债维系。应对措施为:1、增加现金流入。以此可以降低风险,保证稳定的销售收入。并且减少过多的存货,以销定量 。此外,加大应收账款的管理,建立稳定的信用政策和收款政策 。2、减少现金流出。推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。依靠施工单位垫资。控制成本减少费用 。2收益质量从现金流量表来分析企业的收益质量是比较可靠的,只有带来持续稳定现金 流入的会计收益才是高质量的。可以说,收益与现金流量匹配的程度决定了公司 的收益质量。由于现金流量的计算不涉及权责发生制,公司很难对此进行操纵。 比如虚假的合同能签出利润,但签不出现金流量。所以,在评价公司收益质量时, 现金流量分析是非常有力的工具。现金营运指数是反映企业现金回收质量,衡量 风险的指标,指反映企业经营活动现金流量与企业经营所得现金(经营现金 毛流量)的比值。理想的现金营运指数应为1。况下,该比率越大,企业盈利质量也就越强。当比率小于1时,说明企业本期净利润中尚存在没有实现的现金收入,在这种情况下,即使企业盈利,也可能发生现金短缺,严重时会导致破产。从上面数据可以看出,10年盈利现金比率达到-4.06,主要是由于2010年宏观政策收紧,如果银行收缩贷款,保利地产不能持续从银行借款,则现金流压力会非常大,可能需要降价售房,回笼资金,解决现金压力。这是值得保利注意的问题。保利地产的现金营运指数均小于理想值1,但在11年有所上升。13 (七)杜邦分析 分析:通过上图可以得出以下几点:1.资产负债率和权益乘数的联动分析。公司2009-2011年是通过增加负债来扩大经营规模;从权益乘数上看,权益乘数不断扩大则意味着公司进一步利用财务杠杆的空间缩小,而保利这三年的权益乘数从3.33上升到4.67,利用财务杠杆的可能性减小,通过增加负债来扩大经营规模的空间已经不大。2.销售净利率从09年17.44%下滑到11年的15.66%,由图中可知原因来自净利润增加速度不及收入增加速度,而净利润增加速度慢于收入增加速度主要由于营业外收入减少和营业外支出增加。3.总资产周转率三年来略有下滑,主要在于平均资产总额增长较快,这几年保利非流动资产和流动资产都有不同程度增加,流动资产增加主要体现在存货有大幅度增加,因为2010年4月“新国十条”(国务院关于坚决遏制部分城市房价 14 过快上涨的通知)出台后,一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,于是房地产企业房屋成交量急剧下降,导致存货大量存在。因此,限购令成了保利甚至整个房地产行业总资产周转率下滑的主要原因之一。(八)公司近三年筹资、投资政策的变化及其存在问题企业的筹资方式可通过权益性筹资,也可通过债务进行筹资。其中权益性投资可分为公开发行股票A股、配股、定向增发、转增;债务性筹资分为应付账款、信贷、保利债、预收账款。保利地产筹资政策:1、2009年通过权益性、债务性筹资的政策如下:2009-07-14 定向增发发行数量:33167万股 24.12元/股 募集资金总额:800000万元分析:保利地产成为在当年提出增发方案并获核准的首家房企。在率先获得融资资格后,保利地产累计融资额将高达211亿元,远远超越同行业上市公司。 2008年度利润分配:送红股10送3.0股派1.3元(含税),股权登记日总股本245234.32万股200907-31限售股解禁 可流通数量156119股,流通股份类型为发行前股份限售流通此次保利地产的定向增发有两个主要的潜在因素:一是金融危机下,即使是知名的开发商,银行仍可能会因为其过高的杠杆率而实施一定的信贷控制;而是预计保利地产2009年净资产负债率由于资本支出较大依然面临上升风险,进而可能限制公司在行业下行周期中得潜在扩张机会。同时通过债务筹资有保利地产贷款项目集合资金信托计划信托规模:29250万元信托资金运用方式:信托资金于2009年12月31日全部用于山东保利花园房地产开发有限公司发放贷款。2、2010年年通过权益性筹资的政策如下:2009年度利润分配:资本公积转增股本10转增3.0股派1.0元 (含税)2010-07-14 限售股解禁本期流通数量449479股,可流通数量35033股,待流通数量8085,流通股份类型为增发A股法人配售上市2010年,保利地产公告定向增发融资96亿元的方案分析:保利地产在20日公告了其打算以不低于17.92元的价格,定向增发融资不超过96亿元的方案,本次募投项目共有12个,其中大股东保利集团承诺认购度1亿-12亿之间。市场上万科112亿元的公开融资、招地50亿元的定向融资以及保利地产96亿元的定向融资方案不可避免的对资本市场有一定的冲击。但是我们也应该看到,融资是地产公司的常态,对于地产公司这类的资本密集公司来说,有融资才可以获得更快的成长、业绩的增速也将得到更加充分的保证。为避免募集资金闲置,提高募集资金使用效率,实现股东利益最大化,将募投项目中闲置的募集资金中,暂时用于公司项目流动资金,公积金转增股3、2011年年通过权益性筹资的政策如下2010年度利润分配:资本公积转增股本15 以2010年12月31日的总股本4,575,637,430股为基数,向全体股东实施每10股转增3股,实施后股本增至5,948,328,659股。分析:本方案实施未造成公司资产负债结构的变动。2011 年12 月31 日,公司总股本为5,948,328,659 股,有限售条件流通股为105,099,495股,占总股本的1.77%,无限售条件流通股为5,843,229,164 股,占总股本的98.23%。保利地产近三年的投资政策变化如下:1、2009年的投资政策:2009 年公司实现房地产签约面积526.69 万平方米,签约金额433.82 亿元。其中上海叶上海、北京西山林语、杭州东湾、上海林语溪、佛山保利花园和成都公园198 等6 个项目单盘签约额突破20 亿元。分析:分别比去年同期增长131.08%和141.38%。报告期内公司的市场份额继续大幅提升,其中全国市场占有率达到1.3,同比提升了30;2009 年,公司成为国内唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。2009 年公司新拓展项目38 个,新进南京、大连和阳江三个城市,新增土地储备权益容积率面积1338 万平方米。截至2009年12月31日,公司拥有在建拟建项目102 个,在建面积1223 万平方米。截至目前,保利集团与其全资子公司保利南方集团有限公司(本公司控股股东)合并持有本公司股份1,629,749,571 股,占公司总股本的46.3034%。 2、2010年的投资政策:2010全年新进福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等12 个城市,完成45 个项目拓展。分析:新增土地储备权益容积率面积1441 万平方米,完成所有沿海一线城市的布局,强化了珠三角和长三角的战略布点,开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。截至2010 年12 月31 日,公司拥有在建拟建项目146 个,在建面积1834 万平方米。报告期内公司新开工面积1000 万平方米,竣工面积458 万平方米。分析:公司抓住房地产市场回暖的机遇,扩大销售规模3、2011年投资政策:2011等量拓展,稳步扩大经营规模。报告期内,公司坚持等量拓展原则,进一步完善区域布局,适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6 个城市,新项目拓展23 个,新增规划容积率面积933 万平方米,新增权益容积率面积677 万平方米,新拓展项目平均楼面地价2582 元/平方米。存在的问题以及解决的措施:对保利地产的筹资投资政策进行分析可看到这三年,保利地产为避免募集资金闲置,提高募集资金使用效率,实现股东利益最大化,将募投项目中闲置的募集资金中 ,暂时用于公司项目流动资金。以此同时可以看到保利地产存在的问题:保利地产所筹集的资金中用于投资项目的资金上看,保利地产所筹集的资产的87.65%用于投资项目。如此高的增资比例,对于保利地产各层面管理和跨地域控制能力是一个考验。在当前房地产行业前景不明朗的背景下,保利投资策略略显激进。截至报告期末,公司已成为覆盖国内39 个大中型城市、总资产近2000 亿元、年销售签约额超700亿元的大型房地产集团,如何及时准确地把握行业发展 16 规律和节奏,保持企业持续平稳发展,是公司在未来发展中的关注重点。伴随行业调控的持续深入,行业政策和市场环境等外部因素的不确定性显著提升,加剧了公司发展中面临的困难和挑战:一方面,短期内房地产市场在调控影响下,频繁的波动调整将成常态,加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度;另一方面,土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预,预期不
展开阅读全文
相关资源
正为您匹配相似的精品文档
相关搜索

最新文档


当前位置:首页 > 办公文档 > 工作计划


copyright@ 2023-2025  zhuangpeitu.com 装配图网版权所有   联系电话:18123376007

备案号:ICP2024067431-1 川公网安备51140202000466号


本站为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有。装配图网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。若文档所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知装配图网,我们立即给予删除!