土地增值税清算鉴证业务操作指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南根据土地增值税清算鉴证业务指导意见(以下简称“指导意见”），制定本指南。第一章 清算鉴证业务准备第一条 根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：(一)胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求;评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证.对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时,应考虑提出放弃的建议.（三)被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料,应考虑是否承接该项业务;对有关业务形成结论时,应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论,造成鉴证风险.应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力.（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险,是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。第二条 根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境,应注意以下问题：(一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽;委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。（三）按照委托要求评价和证明纳税申报的真实性、准确性、完整性和合法性，充分披露报告使用人需要的所有重要和重大的纳税申报信息。（四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规范程度、政府和公众对税收的认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务约定书中对双方责任做特殊约定或考虑放弃鉴证业务。调查人员应将了解到的情况进行记录,作为提出建议的依据.(五）企业所得税汇算清缴情况对土地增值税清算业务的影响。土地增值税清算项目已经取得企业所得税汇算清缴年度报告的,对相应年度的收入、成本费用鉴证可以考虑适当简化程序，并注意与所得税税前扣除的项目开发成本进行分析比对.第三条 根据指导意见第三条的规定,鉴证人应参考本指南所附的清算鉴证业务约定书（范本），与委托人签订业务约定书.签订业务约定书时，应注意划分鉴证业务和服务业务，正确选择合同的适用类型。使所提供劳务与收费标准相对应,与所承担的责任相对应。业务约定书应按有关备案管理办法的规定，向被鉴证人主管税务机关备案.第四条 根据涉税鉴证业务基本准则第十五条和指导意见第四条的规定，制定总体鉴证计划和具体鉴证安排，应编制鉴证计划表或在鉴证报告说明中做专项披露。第二章 清算鉴证业务实施第一节 项目前期管理情况鉴证第五条 根据指导意见第五条的规定清算鉴证业务审核包括案头审核和实地审核:（一)案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等.(二）实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。第六条 根据指导意见第五条的规定鉴证清算项目及其范围,应特殊关注:(一）确认应税主体资格.房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格：1.形式条件,是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据;2。实质条件，是指被鉴证单位取得土地使用权的直接支配物权。（二）确定应税行为。对土地增值税应税范围鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等文件资料作为证据,作出判断，发表鉴证意见。（三）确定清算条件。对清算条件鉴证时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：1.审核清算项目资料是否齐全；2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致;3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；4。销售比例计算结果鉴证。（四）确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序：1。查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；2。查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。（五）确认执行清算鉴证业务的时间条件。执行鉴证业务,应根据税务机关对出具鉴证报告,是作为发出土地增值税清算受理通知书的前置程序，还是作为后置程序,选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节,及执行业务的时间。(六）鉴证清算项目及其范围应填制土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的项目基本情况鉴证表和转让行为鉴证表.第七条 根据指导意见第五条的规定鉴证清算单位确认情况，应特殊关注:(一）鉴证清算单位的确认情况，应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据。(二）清算单位的认定.在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑：1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；2. 按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程;3.根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位;4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。(三）鉴证清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的成本核算对象（清算单位)鉴证表。第八条 根据指导意见第五条的规定鉴证收入、成本、费用的归集情况，应特殊关注：（一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应考虑:发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其他数据的恰当性，所属期间的正确性，确认内容的正确性,计价和结转的准确性。（二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应填制工作底稿(范本）中的与收入相关的面积明细鉴证表和公共配套设施费鉴证表.第九条 根据指导意见第五条的规定鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应特殊关注：（一）免征土地增值税项目与其他征税项目应分开清算。（二）普通标准住宅项目,应根据项目核算情况确认免征土地增值税。（三)鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应填制工作底稿（范本)中的普通住宅判定表。第十条 根据指导意见第五条的规定鉴证清算期间，应特殊关注：(一）满足清算条件之日为清算截止时间。(二）纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时间。（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的项目基本情况鉴证表.第十一条 根据指导意见第五条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应特殊关注：(一）各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。（二)正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。（三)鉴证分期开发项目的各期清算方式是否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的会计政策和税收政策调查表。第十二条 根据指导意见第五条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况，应特殊关注：（一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。(二）正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限.（三）鉴证征税项目与免税项目的划分情况，填制工作底稿(范本）中的普通住宅判定表、与收入相关的面积明细鉴证表和公共配套设施费鉴证表.第十三条 根据指导意见第六条、第七条、第八条、第九条的规定鉴证实行核定征收，应特殊关注：（一）指导意见第六条、第七条规定的适用情形是：虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。（二）税务机关实行扣除项目核定确认，收入项目查账确认的清算项目，按照指导意见第二章第二节的规定和本指南本章第二节的规定审核收入项目金额.（三)税务机关实行收入项目核定确认,扣除项目查账确认的清算项目,按照指导意见第二章第三节的规定和本指南本章第三节的规定审核扣除项目金额。（四）指导意见第八条规定的终止条件是：税务机关决定对收入项目金额和扣除项目金额均实行核定征收，且未发生有国家机关、清算组织、法定组织和个人等委托鉴证的情形。（五）指导意见第九条规定的接受委托条件是：虽然实行核定征收但有国家机关、清算组织、法定组织和个人等委托鉴证.第十四条 根据指导意见第十条的规定鉴证关联方交易行为,应特殊关注:(一）审核与关联交易纳税调整有关文件资料的合法性。（二)根据合法的关联交易纳税调整的文件资料，确认鉴证期间应调整的收入项目和扣除项目。（三）鉴证关联交易纳税调整项目应填制工作底稿（范本）中的关联方交易调查明细表和关联方关系调查明细表。第二节 收入项目鉴证第十五条 根据指导意见第十一条、第十二条的规定鉴证收入项目，应特殊关注：（一）调查收入有关的内部控制： 1、根据收入有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，评价内部控制的设计有效性；2、调查内部控制的运行有效性;3、综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价；4、评估销售有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。(二）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入。（三）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。（四）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入,其价值需要进行专门的评估。（五)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。（六）对房地产销售合同的审核。在审核转让房地产取得的收入时，应当查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益,并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。（七）获取或编制房地产转让收入明细表，复核加计正确,并与报表、总账、明细账及土地增值税纳税申报表等进行核对。（八）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。（九）鉴证清算项目收入应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：企业内部控制调查表，与收入相关的面积明细鉴证表，房地产转让收入鉴证表，房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）,房地产转让收入明细鉴证表(其他商品房），房地产转让收入明细鉴证表（其他项目），商品房出租及其他自用鉴证表，未计入房价单独收取的代收费用鉴证表。第十六条 根据指导意见第十二条的规定鉴证收入截止性测试、销售业务真实性、销售收入准确性，应特殊关注：（一）收入截止性测试可选择下列方法：1.以账簿记录为起点。从资产负债表前后若干天的账簿记录查至记账凭证,检查发票存根与交房凭证，目的是证实已入账收入是否在同一期间已开具发票并发货，有无多记收入;2.以销售发票为起点。从资产负债表日前后若干天的发票存根查至交房凭证与账簿记录，确定已开具发票的货物是否已发货并于同一会计期间确认收入.具体做法是抽取若干张在资产负债表日前后开具的销售发票的存根，追查至交房凭证和账簿记录,查明有无漏记收入现象；3。以交房凭证为起点。从资产负债表日前后若干天的交房凭证查至发票开具情况与账簿记录，确定销售收入是否已记入恰当的会计期间。（二）鉴证销售业务的真实性可选择下列方法：1。对销售退回业务应根据退回合同、收款单证、退款单证、产权证等证据，确认销售退回的真实性；2.对销售折扣与折让业务应根据被鉴证单位折扣折让制度和按税法规定开据的折扣折让发票，确认折扣折让的真实性；3.对以土地使用权投资开发的项目应根据有关工商登记资料、出资协议、产权证等证据，确认土地使用权投资的真实性；4.对按揭销售业务应根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据,确认按揭销售业务的真实性；5。对以房地产换取土地使用权应根据交换前后的产权证、交换合同、评估报告等证据，确认以房地产换取土地使用权的真实性；6。对还本销售业务应根据还本销售合同、产权证明、销售发票、收款单证等证据,确认还本销售业务的真实性；7.对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的,应根据销售合同、测量报告、退补款凭证等证据，确认退补款业务的真实性。（三）鉴证销售收入的准确性可选择下列方法：1.审查销售发票上的数据；2.审查主营业务收入明细账、记账凭证及销售发票等原始凭证；3.审查销售发票上的详细内容及销售价目表；4.审查销售收入确认时间；5.审查销售收入计价、分摊、结转等情况；6.审查商品房销售收入的会计处理归属清算项目是否正确，是否存在应记入本清算项目销售收入错记入其他清算项目，或将应记入其他清算项目销售收入错记入本清算项目.（四）收入的截止性测试，鉴证销售业务的真实性、准确性，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：房地产转让收入鉴证表，房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅),房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房)，房地产转让收入明细鉴证表(其他项目）,商品房出租及其他自用鉴证表，未计入房价单独收取的代收费用鉴证表,本次清算项目成本分摊比例鉴证表(普通住宅和其他商品房)，本次清算项目成本分摊比例鉴证表(其他项目）。第十七条 根据指导意见第十三条的规定鉴证征税收入与免税收入的划分情况,应特殊关注：(一）征税项目与免税项目的转让收入的确认、计量方法是否一致。（二)正确划分征税项目与免税项目的收入界限。（三）鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应填制工作底稿（范本）中的房地产转让收入明细鉴证表(普通住宅）和房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）。第十八条 根据指导意见第十四条的规定鉴证核定征收情形，应特殊关注：（一）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合指导意见第十条规定的接受委托条件的清算项目,鉴证时应特殊关注：1。是否符合指导意见第十条规定的委托条件;2。应根据税务机关的核准文件,审核由税务机关根据评估价格确定的收入。(二）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合指导意见第十条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应填制工作底稿（范本)中有关鉴证表：房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅），房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房），房地产转让收入明细鉴证表（其他项目)。第十九条 根据指导意见第十五条的规定鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应特殊关注：（一)能够取得清算项目的同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格,视同销售金额按平均价格确定。（二)属于税务机关核定征收情况的，依据税务机关的核准文件,确认视同销售房地产的收入。(三）清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用.(四）鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应填制工作底稿(范本）中有关鉴证表：房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅），房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房），房地产转让收入明细鉴证表（其他项目），商品房出租及其他自用鉴证表。第二十条 根据指导意见第十六条的规定鉴证代收费用的确认情况，应特殊关注：（一）如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。(二)如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。(三）对将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的,应做调减开发成本或开发费用。（四）鉴证代收费用的确认情况，应填制工作底稿(范本）中的未计入房价单独收取的代收费用鉴证表.第三节 扣除项目鉴证第二十一条 根据指导意见第十七条的规定鉴证调查与扣除项目核算相关的内部控制,应特殊关注：(一)根据扣除项目有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，是否存在评价内部控制的设计有效性。（二）调查内部控制的运行有效性。(三）综合设计和运行的评价,对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价。（四)评估扣除项目有关内部控制目标实现的风险,判断是否存在重大漏洞。（五)调查与扣除项目核算相关的内部控制，应填制工作底稿（范本）中的企业内部控制调查表。第二十二条 根据指导意见第十八条的规定鉴证扣除项目，应特殊关注:（一）审核各具体扣除项目发生的真实性、会计记录的完整性、金额和其他数据的恰当性、所属期间的正确性、确认内容的正确性、计价和分摊的准确性,根据各具体扣除项目计算扣除项目总金额；获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。(二）应重点审核金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况,确认成本费用发生的真实性。（三）参照当地税务机关核定的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等四项开发成本的单位面积金额标准，验证四项开发成本支出是否存在异常。（四)单项开发的项目，按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额.(五）成片开发的扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本,是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。（六）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占可转让土地使用权的土地总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（七）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。(八）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积,是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时,税务师事务所应当追加审核程序,并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。（九）根据收款方的性质、支付款项的内容,确定收到票据的类别：1、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票；2、如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等),应提供行政事业性收据；3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据),应具备对方单位或个人签章要件；4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。(十）审核并确认扣除项目的具体金额时,应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。(十一）计算本次允许扣除项目金额，可以采用上述的可售面积百分比法，也可以采用单位成本法。具体公式如下：1、可售面积百分比法本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额（已售建筑面积可售总建筑面积）2、单位成本法本次允许扣除项目金额=已售建筑面积（允许扣除项目总金额可售总建筑面积）(十二)对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，审核时应特殊关注:1、清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积2、清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果.（十三）鉴证清算项目的扣除项目，应填制工作底稿（范本)中有关鉴证表：取得土地使用权所支付的金额鉴证表,土地征用及拆迁补偿费鉴证表，前期工程费鉴证表，建筑安装工程费鉴证表,基础设施费鉴证表，公共配套设施费鉴证表，开发间接费用鉴证表，四项成本测算鉴证表，支付的计入转让收入代收费用鉴证表，利息支出鉴证表，房地产开发费用鉴证表，与转让房地产有关的税金鉴证表,其他扣除项目鉴证表，扣除项目汇总鉴证表。第二十三条 根据指导意见第十九条的规定鉴证取得土地使用权所支付的金额,应特殊关注：（一）审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致.（二)审核发现发票金额与银行支付记录不一致，应要求纳税人提供国土部门的证明。（三）转让方式取得土地的，应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。(四）对于一次取得土地分期开发的，应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。（五）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.地价款应根据下列情形确认：1、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；2、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；3、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款.(六）计算分摊取得土地使用权支付金额的扣除项目金额方法如下：1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。（七)鉴证取得土地使用权所支付的金额，应填制工作底稿（范本）中的取得土地使用权所支付的金额鉴证表。第二十四条 根据指导意见第二十条的规定鉴证土地征用及拆迁补偿费,应特殊关注:（一）获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同,比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。（二）审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。（三）审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用，应取得合同协议、付款合法凭证。（四）鉴证土地征用及拆迁补偿费，应填制工作底稿（范本）中的土地征用及拆迁补偿费鉴证表.第二十五条 根据指导意见第二十一条的规定鉴证前期工程费、基础设施费，应特殊关注：（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证.（二）对计入前期工程费、基础设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。（三)按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。（四)鉴证前期工程费、基础设施费,应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：前期工程费鉴证表，基础设施费鉴证表。第二十六条 根据指导意见第二十二条的规定鉴证建筑安装工程费，应特殊关注：(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证，比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。（二)对计入建筑安装工程费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。(三）收取建安费用的施工单位，应是施工许可证记载的中标施工企业。对实际发生的建安费用,应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证等合法有效的证据证明真实发生.对向非中标施工企业支付的施工费用，应取得该项费用实际发生的合理性证据,对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。（四）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。(五)鉴证建筑安装工程费，应填制工作底稿（范本）中的建筑安装工程费鉴证表。第二十七条 根据指导意见第二十三条的规定鉴证公共配套设施费，应特殊关注：（一）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费等,在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在.（二)对计入公共配套设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理.(三)公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费,可售建筑面积只负担部分配套设备费。（四)鉴证公共配套设施费，应填制工作底稿(范本）中的公共配套设施费鉴证表。第二十八条 根据指导意见第二十四条的规定鉴证开发间接费用，应特殊关注:(一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料，比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证.（二)对计入开发间接费用的期间费用,应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理.鉴证时应区分单项开发与成片分期开发,恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。(三)按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。（四)鉴证开发间接费用,应填制工作底稿（范本)中的开发间接费用鉴证表.第二十九条 根据指导意见第二十五条的规定鉴证利息支出，应特殊关注：（一）对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。（二）对于据实扣除的利息支出,要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况,要求纳税人提供金融机构贷款证据，审查所贷款项是否与房地产开发项目相关.（三)对于按率计算扣除的，要关注计算基数,只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。(四)发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用,应进行纳税调整.1、利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；2、超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除;3、是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用。（五）鉴证利息支出,应填制工作底稿（范本）中的利息支出鉴证表。第三十条 根据指导意见第二十六条的规定鉴证与转让房地产有关的税金，应特殊关注:（一)与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间.(二）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。(三）缴纳的印花税列入管理费用，不属于房地产开发业务的土地增值税扣除范围.（四）对于地方政府规定的,在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本.(五）鉴证与转让房地产有关的税金，应填制工作底稿（范本）中的与转让房地产有关的税金鉴证表。第三十一条 根据指导意见第二十七条的规定鉴证加计扣除项目,应特殊关注：（一）允许加计扣除的范围1、对从事房地产开发的纳税人，应以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除；2、对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如”三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除.（二）不允许加计扣除的范围1、代收费用、期间费用不允许计入扣除基数；2、未进行任何形式的开发即转让的土地使用权,不允许加计扣除;3、对于取得了房屋产权和土地使用权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，不允许加计扣除。（三）鉴证加计扣除项目，应填制工作底稿（范本）中的其他扣除项目鉴证表.第三十二条 根据指导意见第二十八条的规定鉴证成片受让土地分期开发项目，应特殊关注： (一）成片受让土地分期开发的扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,应考虑按照下列方法合理分摊：1、将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照清算单位实际占用土地面积占土地总面积的比例进行分配，或按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；2、公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。（二）鉴证成片受让土地分期开发项目,应填制工作底稿（范本）中的成片受让土地分期开发项目成本鉴证表.第四节 应纳税额鉴证第三十三条 根据指导意见第二十九条的规定鉴证应纳税额,应特殊关注:（一）税额验算。审核计算过程，验算增值额、增值率、应纳税额。（二)不征税项目和免征项目的确认。审核在税款计算与缴纳环节对不征税项目和免征项目的划分情况，避免把不征税或免税项目做为征税项目对待，避免把已停止免征的项目继续按免税项目对待。（三）鉴证普通住宅征免情况，应依据土地增值税鉴证的评价标准，验算免税额，验证普通标准住宅核算。（四）鉴证预征税款，清算环节已缴税款，确认应补或应退税款金额。(五）被鉴证单位开发项目包含多个清算单位的，应查实清算申报是否符合下列要求：1、多个清算单位分别申报.纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表；2、普通标准住宅与其他项目分别申报。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。（六)鉴证应纳税额，应填制填制工作底稿(范本)中的有关鉴证表:土地增值税缴款情况鉴证表，增值额及增值率鉴证表，土地增值税款计算表。第三章 清算鉴证业务证据第三十四条 根据指导意见第三十条规定的程序，应对收集的鉴证材料进行分析、研究、鉴别，评价证据材料的真实性、合法性、相关性、充分性。审查判断所收集鉴证材料与鉴证事项的客观联系,审查的内容包括：鉴证材料的来源、内容、各材料之间的相互联系.（一）对个别鉴证材料进行审查判断，应去伪存真确认证据的客观性、真实性，应审查其与鉴证事项之间是否存在某种联系，确定与鉴证事项的关联性和实际的证明作用。(二)对土地增值税清算鉴证业务的全部鉴证材料进行综合审查判断，应分析研究、推理判断各材料之间、鉴证材料与鉴证事项事实之间的联系,确认所收集的证据是否确实、充分，所证明的鉴证事项是否协调一致,对事实能否作出唯一、正确的结论。(三）支持鉴证结论的有关证据，应符合认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法，内容适当的证明标准.第三十五条 根据指导意见第三十一条的规定，鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时，应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料:（一）基本情况调查，包括工商注册登记情况（如股权或者实收资本重大变动情况）、组织代码登记验证情况、税务登记情况、土地增值税清算（预缴）申报纳税情况及完税凭证、税务检查及整改情况、银行开户情况、对外投资情况以及房管部门免费公开的信息等。(二)财务会计制度情况调查，包括所执行的会计制度、确定的具体会计规定、各类财务报告、年度企业会计政策变动情况及说明、接受会计信息质量抽查或者审计的结果及其整改情况等。(三）内部控制制度自我评价情况调查，包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。第三十六条 根据指导意见第三十二条的规定，鉴证项目前期管理情况时,应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料：（一)确认征税范围的有关资料：1土地增值税项目登记表复印件;2建设用地规划许可证复印件；3建设工程规划许可证复印件;4销售许可证复印件；5建设工程开工证复印件;6国有土地使用证复印件。（二）确认清算单位的有关资料：1.项目竣工清算报表；2.税务机关出具的普通住宅的确认文件；3.土地增值税项目登记表;4.项目建议书的批复;5。房屋土地管理局测绘面积报告书；6.商品住房建筑面积情况明细表;7.商品住房建筑面积情况明细表（附表）；8.已完工开发项目成本表；9。清算项目的工程竣工验收报告。（三）确认清算条件的有关资料：1.直接转让土地使用权的转让合同；2.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单;3。纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目,应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；4.销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等;取得实物收入的，应提交评估报告；5.清算项目的工程竣工验收报告；6.主要开发产品（工程）销售明细表；7。确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。第三十七条 根据指导意见第三十三条的规定，鉴证人对被鉴证人清算申报的收入总额的认定,应当取得下列鉴证材料：（一)收入总额事实方面,包括商品房购销合同统计表、销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售)许可证、房产销售分户明细表、捐赠、投资合同、企业管理当局批件或者决议、外部批文及其他有关信息和资料.(二)收入总额会计方面，包括总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录、银行进账单等信息和资料.（三)收入总额税收方面,包括销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据证据及三者关联性分析的自制资料，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积数据资料,发生补、退房款的收入调整情况资料；对销售价格进行评估,并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。第三十八条 根据指导意见第三十四条的规定，鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下列鉴证材料：(一）鉴证取得土地使用权支付金额，应以得下列证据资料：1。项目竣工决算报表;2。已完工开发项目成本表；3.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证；4。国有土地使用权出让或转让合同；5.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；6.上缴土地转让金收据复印件;7.税务机关核定扣除项目金额的有关文件。（二）被鉴证人土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。（三)被鉴证人利息支出在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。（四）被鉴证人与转让房地产有关的税金在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料. （五）被鉴证人税法允许加计扣除项目在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。第三十九条 根据指导意见第二十九条的规定鉴证应纳税额，应当取得下列鉴证材料：(一）被鉴证人增值额在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。（二）对同一个清算项目既有普通住宅,又有非普通住宅，分别核算增值额形成的税收缴款书、完税证和退税凭证等信息和资料。（三）土地增值税纳税申报表。（四）记录税款计算过程的有关资料。（五）已缴税款的缴款书复印件。（六）应交土地增值税明细帐复印件。第四十条 根据指导意见第三十五条的规定,应取得清算鉴证业务有关的证据资料，并填制工作底稿（范本）中有关的鉴证表。第四章 清算鉴证业务报告第四十一条 根据指导意见第四章的规定，编制清算鉴证业务报告(以下简称“鉴证报告”），如果发现某些可能对土地增值税清算申报产生影响的事项,不应当发表无保留意见的鉴证结论，应当选择发表保留意见的鉴证结论。(一）证据不符合充分性、适当性的要求。（二)数据审验结果与申报结果不符。(三）不符合税法规定的条件。（四）对被鉴证人编报的清算申报表持有重大异议。（五）审核范围受到限制难以对清算申报发表意见的情形。第四十二条 根据指导意见第四章的规定，税务师事务所内部三级复核应填制三级复核工作底稿。第四十三条 根据指导意见第四章和土地增值税清算鉴证报告（范本）的要求出具鉴证报告，并应根据当地税务机关的要求提供报告说明。报告附件土地增值税清算鉴证报告说明应当包括以下内容：（一)被鉴证人基本情况（二）被鉴证人执行的主要会计政策情况（三）清算项目情况说明（四）鉴证过程的情况说明（五）重大事项的情况说明第四十四条 鉴证报告应当注明报告日期。报告日期不应早于注册税务师获取充分、适当的审核证据，形成鉴证结论的日期。附件：1、清算鉴证业务约定书（范本）2、土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）清算鉴证业务约定书（范本)甲方（委托方）：甲方税务登记号:乙方（受托方)：乙方税务师事务所执业证编号：兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据中华人民共和国合同法及有关规定，经双方协商,达成以下约定：一、委托事项（一）项目名称:（二）具体内容及要求：（三）完成时间：二、甲方的责任与义务（一)甲方的责任1.根据中华人民共和国税收征收管理法及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。2。按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。(3）严格按照税收规定进行纳税调整。3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性,经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。（二）甲方的义务1。按照乙方要求,及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息,并答复乙方工作人员对有关事项的询问。3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额的比例支付违约金。三、乙方的责任和义务(一）乙方的责任1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及注册税务师管理暂行办法及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证.2。乙方应当根据执业规范的要求,执行鉴证程序，为甲方的委托事项提供鉴证服务。3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。（二）乙方的义务1.乙方应当按照约定时间完成委托事项,并出具真实、合法的鉴证报告.2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：(1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。3。由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。四、约定事项的收费（一)按照注册税务师行业收费的有关规定,完成本委托事项费用为人民币（大写） 元整（￥ ）。（二）上述费用自本约定书生效之日起_日内预付业务费用总额的_%；其余费用在乙方提交鉴证报告后10日内一次性全额支付（或在乙方提交鉴证报告当日内一次性全额支付)。（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用;如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费,该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。(五)由于无法预见的原因,发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决.五、鉴证报告的出具和使用（一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。（二)乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。(三）甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。六、约定事项的变更如果出现不可预见的情形,影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。七、约定事项的终止（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。八、适用法律和争议解决本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式：(一）提交 进行仲裁；（二)向有管辖权的人民法院提起诉讼。九、本约定书的法律效力（一)本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效,并在双方履行完成约定事项后终止。（二)本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。十、其他事项的约定本约定书未尽事宜,经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。甲方（委托人）： 乙方：（盖章） (盖章）法人代表:（签名或盖章） 所长：（签名或盖章)地址： 地址：电话： 电话：联系人： 联系人：签约日期：签约地点：土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）（共40张）目录委托单位名称: 委托单位联系电话:索引号项目名称页号索引号项目名称页号项目基本情况类建筑安装工程费鉴证表会计政策和税收政策调查表基础设施费鉴证表项目基本情况鉴证表公共配套设施费鉴证表普通住宅判定表开发间接费用鉴证表与收入相关的面积明细鉴证表四项成本测算鉴证表公共配套设施面积情况鉴证表支付的计入转让收入代收费用鉴证表成本核算对象（清算单位）鉴证表利息支出鉴证表转让行为鉴证表房地产开发费用鉴证表关联方交易调查明细表与转让房地产有关的税金鉴证表关联方关系调查明细表其他扣除项目鉴证表收入类扣除项目汇总鉴证表房地产转让收入鉴证表成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）税款计算类房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）土地增值税缴款情况鉴证表房地产转让收入明细鉴证表(其他项目）增值额及增值率鉴证表商品房出租及其他自用鉴证表土地增值税款计算表未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表其他事项清算项目分摊比例应当披露的其他事项鉴证表本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）审核结果类本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表(其他项目）土地增值税清算税款审核主表扣除类土地增值税清算税款审核明细表一:普通住宅取得土地使用权所支付的金额鉴证表土地增值税清算税款审核明细表二:其他商品房土地征用及拆迁补偿费鉴证表土地增值税清算税款审核明细表三：其他项目前期工程费鉴证表65一、项目基本情况类（共9张）会计政策和税收政策调查表索引号:被审核单位名称：编制人日期复核人日期序号项目执行政策1执行何种会计规定新企业会计准则2各税种适用税率营业税5,城建税7,教育费附加33具体会计政策（1)记帐本位币人民币（2)坏账核算方法备抵法（3)成本结转方法 完工百分比法（4)低值易耗品摊销方法一次摊销(5）固定资产折旧方法直线法残值率3，5（6)无形资产摊销方法受益期限