学习情境9建筑智能化工程管理

L LOUOUY YU U Z ZHIHIN NENGENGH HUA UA J JI IS SHUHU学习情境9 建筑智能化工程管理1任务任务1 1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容1 1任务任务2 2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能2 2任务任务3 3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例3 3学习情境学习情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理2【能力目标】【能力目标】 具有对楼宇中智能设备的维护、管理及排除故障能力； 掌握智能化物业管理的定义和内容； 能实现物业管理的目标； 能够参与楼宇设备管理； 具有独立完成智能化物业管理的能力。 学习情境学习情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理3任务描述任务描述智能楼宇管理是伴随着我国楼宇智能化而出现的朝阳职业，从业人员约70万人，目前主要集中在上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、大连等大中型城市。 我国的智能楼宇起源于20世纪90年代，起步较晚，但发展迅速，特别是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、宁波等，高档写字楼、智能小区建设速度很快。在大中型城市，智能化系统已相当普及，成为住宅、社区等的必配设施。 学习情境学习情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理4任务分析任务分析智能建筑由于增设了大量的智能化系统，需要有专人对建筑物本体和其中的设备设施定期地进行测试和诊断，及时地进行维护和修理。建筑物及设施的完好不仅可以降低其寿命周期成本，延长使用寿命，而且可以使物业增值。本情境重点介绍楼宇智能化管理的重要性以及管理内容、目的及管理职责。 学习情境学习情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理5任务描述任务描述对一座大厦进行智能化管理，首先应对智能大厦中的设备进行管理。楼宇设备管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大厦的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大厦的供电、供水、供热、供冷等能源供应状况，也关系到能否为用户提供一个高质量的，安全、舒适而又方便的使用环境。任务分析任务分析对智能大厦中的设备进行管理包括楼宇设备管理与系统设计、楼宇设备运行管理、楼宇设备维修管理、楼宇设备的增建和改造管理以及楼宇设备管理的人员编制几个方面。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容6为了充分发挥智能化系统的功能，在进行系统设计与选型时就应考虑日后运行与维修保养，以免由于设计、选型时考虑不周致使智能化设备不能充分发挥作用而造成浪费。设备管理系统网络图如图9.1所示。1系统的可靠性系统的可靠性 除必须考虑系统本身的可靠性以外，还应考虑到系统遇到异常情况时如何保证大厦的正常运行。例如，设备出现故障或停电时，应考虑运行资料的保存并由自控转为手控。任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容7图图9.1设备系统网络图设备系统网络图任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容82系统的可变性系统的可变性 考虑到使用的需要、技术的发展或是环保方面的要求，日后难免要扩容或进行改造，系统设计时应留出备用的预埋管线，控制室内应预留出足够的空间等。例如，客户入住办公大楼后，往往由于使用需要再分割出经理室和会议室。按消防局规定，高层建筑内每一个到顶的房间皆须安装1个烟雾探测器，这就使探测器数目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果设计消防自控系统时没有考虑这种需要，正常营运时就会带来很多麻烦。3系统的可操作性系统的可操作性 如果智能化系统为国外进口产品，选择设备时应考虑操作系统的汉化以及操作界面的简易程度，以保证外语程度不很高的操作者能进行正常操作。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容94系统的可监察性系统的可监察性 楼宇自控系统的执行机构分散在各个楼层的不同位置，为使系统及操作员能监察到自动控制指令是否生效，应考虑有一个配套的独立反馈信息传感器。否则，报警装置失灵时，某些设备故障可能不易被发现，对大厦运营造成一定影响。5系统培训系统培训 每个智能化系统的操作与维修各不相同，为确保日后操作人员能熟练掌握操作与维修知识，选购设备时应同时考虑操作人员的培训问题，要求供货商提供足够的培训和所有有关的技术资料，以方便日后的正常工作。任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容10设备运行管理的目的在于： (1) 确保设备安全、正常运行； (2) 及早发现设备隐患并有效排除； (3) 节约能源。其中节能是设备运行管理的重点 空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风冷量或减少新风处理能耗。照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等，都是节能的有效措施。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容11设备维修、保养是设备正常运行的保证，不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能与服务年限。设备维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，如图9.2所示。定期维修、保养做得好，紧急维修就会相应减少。图图9.2设备维护管理内容分类设备维护管理内容分类任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容121定期维修、保养管理定期维修、保养管理定期维修、保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修、保养计划并且严格遵照执行。在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容13在制定维修保养合同时必须注意下述问题： (1) 应明确规定彼此的责任范围。 (2) 应含有制约保养承包单位的零件价目表，可将此价目表作为合同附件之一。 (3) 应包括制约保养承包单位的条款，如逾期不作定期保养需罚款多少，重大故障或隐患若干时间内不能排除罚款多少，甚至解除合同等。签订维修保养合同之后，还须对保养承包单位的工作进行检查，如每次到场保养时间、每次故障报修的日期时间以及故障排除的日期时间等，以便据此对表现不好的承包单位进行必要的追究。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容142紧急维修管理紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求： (1) 对简单的急修工作应能于最短时间内完成； (2) 对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止； (3) 对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患； (4) 对紧急维修消耗的材料进行有效监控。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容15为达到上述目标，现代物业管理都采用“维修工作单”（或称工程联系单）的作业方式。维修工作单的内容包括： 发单人填写部分。包括发单人姓名、发单日期时间及问题简述。 收单人填写部分。包括收单人姓名、收单日期/时间、问题分类、问题处理办法及结果、材料消耗、完工时间、维修人签名、验收人签名等。维修工作单的格式务求简洁、易懂，注重可操作性。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容16基于大厦营运上的需要并避免大厦设备老化，应适当地对大厦内的设备、设施进行增建、更新和改造。例如，原设计功能与实际使用有矛盾、设备与设施未达到设计水准、因经营需要而改变原有用途、设施能耗大不符合节能要求、设备老化等，都可能要求扩容、更新或改造。在提交增建、更新或改造工程方案时，应注意阐明如下问题： (1) 说明设备现存问题。 (2) 现存问题可能导致的最坏后果。 (3) 建议的解决方案。 (4) 经济性分析：说明需投资的金额与资金回收时间。通常，应将投资回收时间控制在五年以内。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容17设备管理人员编制的多少直接关系设备管理的成本。在国内，一般情况下，用于运行管理与维修管理的各级工作人员的工薪支出占设备管理成本的40左右。在智能建筑中，建筑设备自动化系统能够自动监视设备运行状态，自动检测、显示各种运行参数，自动实现越限报警、故障报警，并且能够根据外界条件与负载变化情况自动进行节能控制，使设备运行于最优状态，这样不仅提高了服务质量和管理效率，而且可使人们从填写值班记录或人工巡检中解放出来，大幅度减少了运行值班人员的编制。在人员编制上应尽可能考虑统筹兼顾、一职多能，以便灵活调配，充分利用人力资源。 任务任务1 楼宇智能化管理的内容楼宇智能化管理的内容18任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能任务描述任务描述智能楼宇中央控制室的主要职能是物业管理。智能建筑中涉及许多高新技术与产品，传统建筑手工作坊式的维修与管理体制已不能满足要求。智能建筑的宗旨就是将结构、系统、服务与运营统一并优化组合。智能建筑提供了安全、舒适、高效、便利的环境以及足够的现代化管理设备与手段，为搞好物业管理与服务提供了良好的物质条件。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能19任务分析任务分析国内外的经验都证明：管理是维修的基础，否则维修实质上就会变成抢修。为适应现代化智能建筑的需要，中央控制室的首要任务是搞好维修，建立专业化、高水平的维修队伍，并使维修工作智能化。维修智能化的首要表现是对设备与系统建立档案，智能预测，定期维护，贯彻以防为主的方针，既提高系统可靠性，又减少了修理工作量。在智能建筑的维修工作中，应由过去主要依赖个人技能发展到靠先进技术、设备与管理，以提高维修的效率和质量。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能20物业管理涉及的领域很广泛。广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管理与维护，包括治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能21 (1) 物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。 (2) 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。 (3) 物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。 (4) 物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。 (5) 物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能22楼宇智能化管理是物业智能化管理的一个组成部分。所谓物业智能化管理，是指在物业管理中运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的价值。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能23物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供并保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能241常规性的公共服务常规性的公共服务这是指物业管理中的基本管理工作，物业管理的公共服务面向全体业主、使用人，其目的是为了保证物业的完好和正常使用，维持正常的生活、工作秩序和保护环境。公共服务是物业管理单位提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中有明确规定，大致包括以下内容： (1) 物业的公共场地、设施和设备的管理，包括日常运行、保养和维护。 (2) 物业公共清洁卫生的管理，包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除及灭杀“四害”等。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能25 (3) 物业公共绿地的管理，包括除草、修剪、施肥和杀虫等。 (4) 治安管理，配合当地公安机关对物业及其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失。 (5) 消防管理，内容包括进行火灾的预防和监控，发生火灾及时向消防部门报告和组织扑救，预防和避免业主、使用人的生命财产损失等。 (6) 车辆和道路管理，内容包括交通秩序的管理和车辆停放的管理；有专门停车场的，可开展车辆保管业务。 (7) 协助有关部门制止违章、违规的各种行为。 (8) 协助主管部门保证物业区域的供水、供电、供气、通信等设施的正常运行。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能262针对性的专项服务针对性的专项服务专项服务的内容主要有以下几大类： (1) 为业主收洗和缝制衣物，代购日常用品，室内卫生清扫，代购代订车、船、飞机票，接送小孩上下学； (2) 开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等； (3) 开办各种文化、教育、卫生、体育类场所； (4) 代办各种保险业务，设立银行分支机构等； (5) 提供中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等； (6) 提供带有社会福利性质的各项服务工作。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能273委托性的特约服务委托性的特约服务委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充和完善，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为业主及使用人代购生活物品等。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能28多年来国内外的实践证明，智能化物业管理的作用体现在：1可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥智能化大楼的设施设备日趋大型化、高级化、自动化，初期投资所占比例也越来越大，见表9.1、表9.2和表9.3。智能化大楼的寿命成本中各项费用的比例分配见图9.3。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能29种类土建给排水空调电气升降机超高层63.4512.611.87.2一般67.84.513.110.14.5种类土建给排水空调电气升降机室外钢筋混凝土62.626.0414.5312.753.470.59混凝土70.677.18.9210.12.750.46表表9.1各项投资在智能大厦总投资中所占的比例（各项投资在智能大厦总投资中所占的比例（%）表表9.2各项费用在智能大厦总建设中的比例（各项费用在智能大厦总建设中的比例（%）任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能30电气设备受变电预备电源干线动力电灯插座电话防灾通信1002361734884表表9.3智能化大厦电气设备费中的比例分配（智能化大厦电气设备费中的比例分配（%）图图9.3寿命周期成本中各项费用的比例寿命周期成本中各项费用的比例任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能31设备的故障曲线形状像一个浴缸，称之为“浴槽曲线(Bathtub Curve)”（见图9.4）。图9.4设备故障曲线图中的1、2、3三条曲线分别代表了三种不同的保养方式： (1) 只使用不保养；只使用不保养； (2) 事后保养；事后保养； (3) 预防保养。预防保养。 可见，采取预防保养可以大大延长设备的使用寿命。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能32图图9.4设备故障曲线设备故障曲线任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能332为业主及租户创造和保持一个安全、舒适、文明、为业主及租户创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和谐的生活与工作环境物业管理基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，这是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道，水管的防冻保暖，换纱窗，检修门锁以及修换灯口、电线、开关。任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能34 另外，及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然，服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能353有利于提高城市管理的社会化和专业化程度有利于提高城市管理的社会化和专业化程度其管理与服务项目一般包括下列内容： (1) 房屋及基础设施、公共设施的管理。 (2) 地产管理 (3) 综合服务。 (4) 组织有益的社区康乐活动等。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能364可使物业保值增值可使物业保值增值好的物业管理通过不断地“追加劳动”，对旧房进行更新改造和室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值。即使在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招徕顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。如疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见，优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，也能为企业带来直接的经济效益。 任务任务2 智能楼宇中央控制室职能智能楼宇中央控制室职能37任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例 任务描述任务描述通过案例，了解智能化工程施工管理的内容和方法。任务分析任务分析通过两个案例，分别阐述智能设备的管理方法和建筑智能化系统物业管理的内容，使读者更清晰地了解智能化工程施工管理这一学习情境。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例38结合山西日报社新建的 3.3万m2 30层高的新闻采编大楼的电气设备对智能化管理做一探讨。1智能化管理系统的设计目标及系统划分智能化管理系统的设计目标及系统划分 以计算机网络管理系统为基础的电气设备智能化管理系统应具备以下条件： (1) 具有高度共享的信息资源; (2) 能够提供舒适的工作环境， 提高工作效率； (3) 有利于节约管理费用和运行费用，达到短期投资长期受益的目的； (4) 具有可扩展性和变更性，以适应改造设备和改善工作条件的要求。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例39由于大楼的设计和设备的配置主要体现在安全性、舒适性和便捷性三个方面的管理内容和服务功能上。据此，系统应划分为中央计算机管理系统、结构化综合布线信息网络系统、程控交换机语言服务系统、供配电管理系统、电梯服务运行控制系统、消防报警及联运控制系统、保安监控系统、中央空调管理系统、给排水系统及卫星接收和有线电视系统。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例402管理系统的集成模式及组成管理系统的集成模式及组成管理系统采用南京消防集团公司的JABAS9000型楼宇自动化系统，该系统分为四个层，通过总线网络连接而成体系结构，如图9.5所示。 第一层主要是各种现场设备（如空调系统、给排水系统、供配电系统、消防控制系统及保安系统等）的传感器和执行器。传感器提供了测量手段，把各种运行的物理模拟量转变为电平信号，输入系统作为控制的依据，包括温度、湿度和流量传感器及电压、电流变送器等。执行器提供了控制的手段，如电动阀门、继电器等。任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例41图图9.5某楼宇自动化管理系统某楼宇自动化管理系统任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例42第二层是各种现场设备的控制器,如R7044 Excel Puls控制器、Delat Net Mocro Cel控制器等，负责对各种现场设备的直接控制，因此也称作现场控制站。其主要作用是采集第一层的现场数据作为控制的依据，经相关处理后去控制各种现场设备,并把有关数据(如状态、报警等)传送给第三层的操作站。第三层是操作站或系统控制中心，完成对整个建筑物中本系统所有现场设备的集中监视和控制。由一台PC机来实现主要功能，包括历史数据的收集，报警信息和各种图形的显示和处理,报表的生成和打印等,并采用现场指定的图形为操作员提供直观的图形接口。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例43第四层是由若干个第三层的子系统组成中央管理系统。该系统采用集散型控制系统,控制模式采用目前国际上比较先进的控制器集成模式，即采用一套计算机管理系统，一套管理软件和统一的操作系统。各子系统之间是并行处理,资源和任务共享，它们全部集中到中央管理机一级来实现整个建筑物各子系统的综合管理，即将各子系统所采集的控制信号都集成到现场控制器上，通过分布式操作系统软件来调度现场控制器所采集到的信号，并设置信息传送路径，系统的各控制器通过通信的方式(RS485)与中央管理机相连。各现场控制器独立地完成系统分配给自己的任务，如数据采集、计算、处理、检测及控制等。由于控制器是独立的,使系统的“危险”分散，提高了整个系统的可靠性。由于现场控制器具有RS485和RS232通信接口，可以方便地与外部的智能设备或仪表建立通信,相互间进行信息交换。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例44华为技术深圳基地科研中心是典型的“6A”建筑，即具有建筑自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、防火自动化（FA）、信息管理自动化（MA）和保安自动化（SA）六大子系统。 2003年3月接管至2006年6月 ，智能化系统完全正常运行，设备完好率也一直保持在99.98以上的高水平。智能化系统方面（包括因智能化系统问题而导致有关的其他系统）的客户投诉为零。之所以能取得如此好的成绩，得益于管理上采取了一些非常实用的手段和方法。任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例451前期介入前期介入这里说的前期介入是指在建筑施工接近尾声、物业尚未正式接管之前的介入。这个阶段的工作重点是让员工特别是管理人员充分熟悉现场环境、各智能系统的设计思想和构成以及设备的具体分布等情况，这对于以后的物业管理工作非常重要。这期间管理人员的另一项重要工作就是要争取参加监理公司组织的工程例会，并与业主、监理公司和各施工单位的人员建立广泛的联系，尽量多获得一些第一手资料，并将发现的设计或施工中存在的缺陷或不利于今后的物业正常使用或管理的问题提出来，以便提前解决。任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例462接管验收注重实效接管验收注重实效如何做好智能化系统的功能测试 ：首先，要与业主、监理公司、施工单位沟通并达成共识，约定好功能测试的时间、地点、各方负责人、联系方式以及由谁组织制订详细的测试方案（或称测试计划）等。第二，要有严密的组织和测试计划。在组织对科研中心的消防系统进行功能测试的方案中，主要有两项内容：其一是功能测试总的安排，涉及所有相关单位和所需物资器材等，具体内容包括主持单位、参加单位、功能测试实施单位、测试记录单位、测试记录确认单位、召集人、人员集合地点、测试时间、测试顺序、测试流程、物资准备、现场应急、测试通知等，每一项都力求具体，就连测试用对讲机由谁提供、频率为多少都进行了明确规定；任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例47 其二是确定测试时分组和各组负责人，以及各方参加测试人员的岗位安排及 号码，这些内容全部制成表格形式，发至各方负责人及主要参加测试人员的手中。 第三，要根据实际情况制作一整套测试记录表，使测试工作规范化、记录标准化。如当时为火灾自动报警系统功能测试制定的记录表（见表9.4）就是根据科研中心的实际情况制作的，在表格中有测试地点、测试时间、记录人、记录确认人、触发设备、设备自动联动情况、消防控制室设备状态显示情况等内容，把火警情况下所有设备的运行情况都记录了下来。任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例48第四，物业公司内部一定要形成共识，领导要给予大力支持。测试过程同时也是物业管理员工进行现场培训和学习实际操作的过程，通过功能测试能够得到极大的锻炼，使其真正地认识到系统及设备是如何工作的。另外，通过功能测试能及时发现一些大的设计或施工缺陷。比如在对科研中心BAS的功能测试中就发现F1（楼宇名称）一层8号空调机回风管的温度传感器安装在5号空调机的回风管上，致使中控室BAS系统无法对8号空调机进行有效监控。再比如，因BAS设计时考虑不周，将高杆灯、矮杆灯、景观照明灯、泛光灯等各种室外照明设备进行分片区由同一控制点进行控制，未考虑到这些灯一般是不会同时启用的，因而达不到使用要求。因此，功能测试意义重大。测试完成后，还应对测试结果进行汇总分析，并交给相关单位进行整改。如有必要，还应进行第二次功能测试，以验证整改效果。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例493日常管理规范化、标准化日常管理规范化、标准化一般情况下，物业公司本身就有一套现成的管理体系，但每一个物业管理项目可能有其独特性，因此，物业接管之后要立即着手制定适合本项目的管理体系。在智能化系统方面也要制定相关制度，做到工作规范化、标准化，岗位职责具体化，可操作性强，效果好。如对科研中心建筑自动化（）系统的设备和员工管理中就制定了如下措施： (1) 建立明确的岗位职责，如中控室操作员岗位职责、弱电维修工岗位职责等。 (2) 建立日常运行维修制度，明确日检、周检、月检的检修内容和检修标准，并要求每半年对整个系统进行一次全面的功能测试，便于及时发现问题和解决问题。任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例50 (3) 设计一套符合实际、实用的记录表格，做到事事有记录。如科研中心BAS的日常运行维修表格有张，包括设备运行参数更改记录表、设备故障维修记录表、中控室BAS运行记录表、设备保养记录表、员工临时申请空调、照明记录表；功能测试表格有12张，分门别类，简单明了。 (4) 做好设备台账或设备清单。在设备清单中，设备的名称、品牌、型号/规格、出厂编号、安装编号、安装位置、安装数量等应当一应俱全。 (5) 做好竣工资料的接管和保管、借阅工作。 (6) 重视与业主及设备维修保养单位的沟通，并对维修保养单位实施有效监管和定期评估工作，以督促维修保养单位切实履行维修保养职责。 任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例514重视员工业务能力的培养重视员工业务能力的培养(1) 通过早期介入，让员工熟悉现场环境和设备分布。(2) 接管验收开始之前，通过业主支持和协调，请设计单位、施工单位的工程技术人员给员工讲解系统的设计思想、系统构成、设备分布、运行维修注意事项等理论知识，并到现场进行实操训练。(3) 利用接管验收的机会，让员工更直接、更广泛地接触系统，使接管验收成为综合培训员工的课堂。(4) 建立设备运行维护共同管理期。 (5) 定期组织员工进行业务知识培训，包括理论和实践两个方面，以不断提高员工的专业知识和专业技能。任务任务3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例52情情 境境 小小 结结楼宇智能化系统使用期限的长短、工作效率和工作精度的高低既取决于系统本身的结构和精度性能，也在很大程度上取决于对它的操作、维护和管理情况。正确地使用智能化设备可以防止发生非正常损失和避免突发性故障，使设备保持良好的工作性能和应有的精度；而精心维护设备则可以改善设备技术状态，延缓劣化进程，消灭隐患于萌芽状态，保证设备的安全运行，延长使用寿命，提高使用效率。本情境应重点掌握如下几点： (1) 掌握楼宇智能化物业管理的作用； (2) 熟悉楼宇设备运行管理的内容； (3) 了解楼宇设备的增建、改造管理程序。情情 境境 小小 结结53