北京紫竹湾商业项目策划报告86页

L o g oL o g o北京永联恒泰商业管理顾问有限公司 紫竹湾商业项目策划报告L o g oL o g o目录大纲项目介绍1定位分析2业态分布3招商策略4 营销策略5经营管理7总结8推广方案6L o g oL o g o 项目介绍1L o g oL o g o区位分析 本项目地处燕郊北一路燕顺路交汇处，项目附近有815.813.819等公交直达北京国贸、草房地铁及望京地区，并有在建徐尹路和规划中地铁。项目周边社区众多，辐射居住人口约15万人，随着城市化进程及入住率提高，对商业的需求量越来越大。人车流量多，商业氛围浓厚，易形成商业吸力。L o g oL o g o 项目区域整体分析l位于燕郊经济开发区核心商务区l物美价廉，低价低利，建立商品质量保证体系 杜绝假冒伪劣商品流入。l地理位置优越，交通便利l竞争较激烈，商家经营压力大l需要大力推广宣传项目交通优势、产品优势等，引导客户正确认识项目价值。l科学合理的业态定位与组合L o g oL o g o 深入分析市中心，随机逛百货，步行街，人们观念已经根深蒂固 占80%以上的人逛街首选，选择到市心商圈的人占到了90%。 去市中心逛街大多为有目的或没有目的性的随机逛街； 据调查，燕郊人逛百货首选市中心，“百货、步行街、品牌专卖、餐饮一条街”是最爱逛的地方，且非常注重特色餐饮、休闲娱乐。L o g oL o g o 定位分析2L o g oL o g o 定位，出发前，我们对燕郊做了思考，对项目做了初步设想以新都市主义，CBD主流建筑将是集“餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑 自由、和谐、共享 L o g oL o g o 建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、多种自由任你选择；服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切让你感到轻松、愉悦。自由 ，我们这样想象 L o g oL o g o 和谐 ，甚至，我们还想象了 环境是和谐的建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境； 功能是和谐的丰富购物，多种餐饮、休闲娱乐形式相互依赖，和谐并存；群体是和谐的不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。L o g oL o g o 共享 ，我们想象的还更多共同理想在这个社会中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人手牵手共同拥有我们的城市不只是燕郊本地人，而是整个城市周边的人群设施共享一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受这它们，又建设者他们L o g oL o g o 作品，秉承“新都市主义”的设计理念 空间、时间的高效合理利用； 专门主题、鲜明的时代个性； 与时俱进，展现成就的都市身份色彩；L o g oL o g o 空间、时间的高效合理利用空间、时间的高效合理利用城市快速发展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导：u 地块合理划分，精准规划；u 容积率有效利用；u 重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。L o g oL o g o 新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。u”商业鲜明主题u在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；u他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适 专门主题、鲜明的时代个性专门主题、鲜明的时代个性 专门主题、鲜明的时代个性专门主题、鲜明的时代个性L o g oL o g o 与时俱进，展现成就的都市身份色彩与时俱进，展现成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：l 高档次完善配套；l 完善智能化l 高标准物业管理；l 建筑色彩、品质与立面；以上构成“都市豪宅”要素。L o g oL o g o 定位分析通过对项目情况的分析，我司提出下三点运营观点1、规划上力求创新，注重细节。2、营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场。3、中高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。定位需求机遇资源竞争L o g oL o g o 定位说明时尚百货休闲娱乐餐饮档次高、业态全、环境舒适的和谐购物中心 “ 现代化都市开山之作 ”紫竹湾打造燕郊地区 精品商业街L o g oL o g o 目标客群定位 在燕郊工作的北漂人群 燕郊、三河市中高档收入人群 商业投资人群L o g oL o g o 定位理念主题商业目的性消费”，即：集中性大型，以“餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖”，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。面对百货市中心的绝对统治地位。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势。L o g oL o g o 差异化定位目的性消费解析p 市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费p 项目通过“餐饮、休闲娱乐”的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；p 目的性消费有利于吸引大量的回头客；p 目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；p 有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；L o g oL o g o 业态分布3L o g oL o g o 业态分布B1 入驻主力超市1F 精品室内步行街2F 精品百货3F 中高档美食餐饮、娱乐 L o g oL o g o 业态分布化妆品，珠宝，钟表，箱包，鞋帽，流行饰品，电子用品，眼镜淑女装，休闲装，绅士休闲服，正装，羊毛羊绒衫，内衣，袜子，婴儿孕妇装中高档餐饮，美食城，档口，电玩娱乐停车场主力超市L o g oL o g o 业态分布B1 入驻主力超市L o g oL o g o 业态分布 入驻主力店连锁超市品牌L o g oL o g o 业态分布1F 精品百货化妆品，珠宝,钟表,流行饰品，饼屋，文具，电子用品，眼镜外铺品牌餐饮化妆品：旁氏，百草集，欧莱雅，欧泊来，美宝莲，露华浓，爱茉莉，蝶妆，梦妆，雅芳、百雀羚 钟表：天梭，罗西尼，依波，飞亚达，西铁城，seiko,天王，霸王，浪琴，雷达电子用品：sony, nokia，松下，佳能，等珠宝：瑰宝，戴蒙德，绿翠，简金品，金福人一楼以珠宝和化妆品为主。化妆品,较大的柜台: 欧来雅,美宝莲,olay, 20-25.流行饰品: 分割为25-30小铺钟表: 都为散品牌为主,各个品牌放在一起,20一个柜台,大概有三个柜台外铺品牌餐饮：KFC,德克士，真功夫L o g oL o g o 业态分布 2F 精品室内步行街 2F 精品室内步行街男女精品服饰，运动休闲装，鞋，包，内衣，袜子，孕妇装，主力快餐鞋：kiss cat, harson, 斯加图，百丽，for you, 奥卡索，千百度，富贵鸟，高 棋，康丽，他他，哥弟，马天奴，白领风采，声雨竹， 芊，朗姿，圣园包：why club,尼拉卡斯女装：爱格，only, betu, bossini, cushow, dinyfashion, 江南布衣，季候风，蜜雪儿，百家好事，Titi保暖内衣：猫人，三枪，雪中飞内衣：爱慕，黛安芬，华歌尔，安妮分，古今羊绒：鄂尔多斯，鹿王，群工，珍贝，金兔，金福男士羊绒：三家，依卡男装：金利来，梦特娇，百天奴，与狼共舞，圣大宝罗，虎都，雅戈尔，艾登堡，天派，深贵，蓝威乐男鞋：科尔士，森达，啄木鸟，皇家鸭，金利来，梦可达包：巴黎世家，金利来，皮尔卡丹运动服：kappa，puma, Nike, Addidas,李宁，美津浓，wilson, 茵宝，converse,运动休闲：12家，bossini,佐丹奴，jack&jones,apple,波顿主力快餐：吉野家，南粥北面，和合谷，宏状元，味千拉面，真功夫，呷哺呷哺等L o g oL o g o 业态分布 入驻服装品牌 L o g oL o g o 业态分布3F 中高档美食餐饮、娱乐 美食档口，大中型美食，电玩城，娱乐KTV美食档口：盖饭，饺子，拉面，削面，石锅拌饭，营养快餐，馅饼肉饼，云南米线，麻辣烫等大中型餐饮：以火锅烤肉炒菜为主的中档餐厅为主，口福居，新川菜，素食斋，老城一锅，老北京羊蝎子，新辣道，梭边鱼，海底捞等电玩城：500-800KTV: 2000L o g oL o g o 业态分布 入驻连锁品牌餐饮 L o g oL o g o 招商策略4L o g oL o g o 招商策略招商为王，商业地产的生命线招商为王，商业地产的生命线-引狼入室、狼羊共舞我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。先大后小：大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。L o g oL o g o 招商策略1、优秀的经营管理方案打动客户：“双时段经营、鱼和熊掌皆得”经营方案，此方案将提高商户的经营时间和商铺业主的收益，并创造两个购物消费高峰。2、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。3、强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。L o g oL o g o 招商策略 先进带后进，多点开花散户如何利用主力店带动进行招商散户如何利用主力店带动进行招商 散户招商原则根据楼层尽量选取租金承受力较高的品牌对于品牌直营商家和加盟商家要分配均衡通过空间和业态布局的规划，将主力商家和散户，或者特色散户和一般大众散户穿插摆布，互相带动形成多个中心开花局面 主力商家合作模式散户抗风险能力较小，前期必须要有对应的养商策略。经营过程中应该及时对散户进行培训及活动的开展以保证其营业额。采用优胜劣汰原则进行末位淘汰制更新散户，以保证经营顺畅。 中心思想中心思想 打造品牌效应打造品牌效应 统一业态规划统一业态规划 统一运营管理统一运营管理 借势主力店借势主力店L o g oL o g o 招商策略点对点招商项目洽谈会广告招商L o g oL o g o 招商策略招商时间招商时间 由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。 招商目标招商目标1 1、总体目标：时间：、总体目标：时间：_年年_月至月至_年年_月，共计时间月，共计时间6 6个月。个月。u 项目自招商团队进场之日起至项目自招商团队进场之日起至3 3个月内招商率达个月内招商率达50%50%（含首期推广）；（含首期推广）； u 5 5个月内招商率达个月内招商率达 85%85%；u 6 6个月内招商达个月内招商达 95%95%。L o g oL o g o 招商策略招商总监招商总监1 1名名：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商经理招商经理2 2名名：分区域、分品类推进招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。：分区域、分品类推进招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商专员招商专员5 5名名：由经理安排具体分区域、分业态的招商工作。：由经理安排具体分区域、分业态的招商工作。运营经理运营经理2 2名名：负责卖场装修及开业后卖场管理工作。：负责卖场装修及开业后卖场管理工作。招商人事招商人事1 1名名：文件、合同、档案、信息等的收集和保管。：文件、合同、档案、信息等的收集和保管。平面平面+ +文案文案+ +设计设计3 3名名招商人员人数招商人员人数1414人：人：L o g oL o g o 招商策略准备：为保障商家利益，要做好细致的准备工作。确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家品类、规模。招商条件条 件 名 称具体内容租金进场后收取保证金，免租期根据大小商家三月至6个月。税收争取政府对商业街商家的优惠政策，免工商管理费。卖场保证三年以上的经营期，装修费自理。支持与服务后期物业的跟进和管理。L o g oL o g o 营销策略5L o g oL o g o 营销策略 营销的目的n 最大限度利用现有客户资源,增加销售额；n 提前销售商业,避开周边集中式商业销售竞争；L o g oL o g o 营销策略商业提前展示有利于住宅的进一步销售在工程进度允许的前提下住宅销售达到一定相当高的比例后商铺外立面及部分功能达到后，有利于招商工作开展商业推售时机L o g oL o g o 营销策略要点解析：形成商圈中心规划经营模式l尽快完成项目建设周期l引进主力店l引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营、统一管理l营造商业街独特的经营环境l 我司成立专门机构负责招商销售管理l 确定投资回报（带租约销售模式）l 提供优惠政策及付款方式，推出投资计划l 运用价格策略制造升值前景建立投资者信心L o g oL o g o 营销策略租售结合，以租带售5年带租约，承诺给与回报这样做的目的 带租约销售解决购房者的担忧，保证其前期租金收益。 市场认可度较高,同时也给业主带了一种投资保障。 带租约销售，增大商铺溢价空间。 降低客户购房门槛，前期发展商帮客户供铺。L o g oL o g o 营销策略 带租约销售模式优势优势： 通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回笼资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内业主获得稳定收益。适用项目： 有强势招商力量支持：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。 L o g oL o g o 营销策略以稳定整体商业体为目标尽量提高销售面积集中商业创意精品百货餐饮美食、娱乐KTV主力店自持，其余销售主力店自持，其余销售主力店自持，其余销售自持部分过多销售面积减少，则短期之内回笼资金较少，会对初期开发商带来很大压力，不利于后期滚动开发。自持部分过少销售较多，则导致招商困难，开发商不能充分把控主力商家，不利于商业后期经营管理。快速回笼资金，延续开发项目，准求利润最大化本案开发目的L o g oL o g o 营销策略销售模式销售模式多点分销人海战术 海陆空 数据库支持营销军事化团队本地售楼中心不能满足每日客户认知和谈判需求，置多个分销点同时进行销售，将会使销售事半功倍只有持续进行高强度客户谈判才能有更效率的成交结果。所以每个售楼中心人数就是必备的关键“海陆空”式营销手段能够快速将项目推行入市，并不断扩大项目宣传力度，为之后项目销售打下坚实基础。公司成立系统的客户管理体系，其中统计大批量房地产客户资源，因此前期很长一段时间内大批量约访，能够尽快进入热销状态。销售团队采用军事化管理制度，从始自终按高效率、高素质优质团队标准进行工作加快去化率提升售价L o g oL o g o 营销策略整体营销战略夺眼球引发关注，成为事件直击营销各层客户群直击营销跨界联合营销 利用多方资源联动，撬动整体市场L o g oL o g o 营销策略 首先，进行大规模的招商，吸引品牌商家进驻经营，然后招商与招租工作同步进行，待租赁情况理想之后，再实行租售结合，开始销售已带租约的商铺，实现资金的快速回笼，为后期商业街的运作和继续推广提供充足的资金支持。 招商合作方式：纯出租针对大中型商家1、租售整体策略L o g oL o g o 营销策略2、租售方法 招商方法：以形象广告配合直销，并举行公关活动和事件行销，如招商发布会等； 销售方法：以促销广告为主，运用带租约发售、优惠促销等销售手段，同时提供灵活付款方式 L o g oL o g o 营销策略 招商原则：经营面积从大到小，商家规模从大到小从难到易，保证经营规划的完整性和系统性； 招租原则：经营管理先行，经营类别互补，品牌店和特色店优先； 销售控制：优劣搭配，分期推出，分批限量发售3、租售控制L o g oL o g o 营销策略 根据前期推广活动（无底价竞买活动）反映的市场价格承受力信息，并参照前报告价格定位原则（考虑合理利润率），确定商铺的销售价格； 前期招商：让利入市，提供较长的免租期，守候期内风险共担，待成熟畅旺之后再高额递增； 销售阶段：采用市场比较法，低开高走，利用商铺位置差异制造不断升值的市场形象； 开业阶段：视销售情况对售价进行调整，实施延续前期价格策略的价格方针。价格策略L o g oL o g o 营销策略目的及意义：项目新闻发布会、商业签约仪式项目新闻发布会、商业签约仪式项目在整体形象完成之后，通过正式的新闻发布会正式亮相，利用开发品牌及商业管理公司品牌，市场造势，借机举行商业入驻意向签约、招商主力品牌签约等仪式，在市场上高调发出声音，为整体项目的销售、招商吸引市场注意力。L o g oL o g o 推广方案6招商推广策略建议 宣传推广体系 项目核心推广主题 招商推广步骤 L o g oL o g o 招商推广策略建议 L o g oL o g o 推广方案 -推广策略主题营销以特诱人 以独特多维缤纷生活，聚集人气以势带销 先树立项目形象，以形象带动销售 高举高打 倡导本案理念、生活方式、形成创意文化推广策略建议L o g oL o g o 推广包装策略包装形象适当高于项目形象空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象始终贯穿其中推广方案 -推广策略建议L o g oL o g o 本项目的招商推广，是一个不断提升目标商户对项目经营信心的过程。这个目标的实现必须建立在项目本身的优势之上，并使目标商户有充分的理由相信：本项目是一个引领市场的项目，并能够在短期内做旺，后续发展潜力巨大。目标商户心理期望不断提升，形成势能，在能量积蓄到一定程度的时候，再开闸泄洪，集中引爆市场，实现招商目标。推广方案 -推广策略建议L o g oL o g o 1、点渗透式策略主要体现为点对点和重点深入攻破。a、直接上门拜访招商人员直接电话联系、上门拜访或邀约面谈等方式，直接面向客户推介项目和洽谈租金优惠条件、项目定位、经营优势、消费潜力和开发前景等。b、DM直邮采用DM直邮，尤其对大型主力店等商家，要求有更为详尽的DM诉求邮件，并有专人联系跟进。c、重点商家突破特别针对经营大户必须重点突破，要求有专门的招商小组负责洽谈和招商。推广方案 -推广策略建议L o g oL o g o 2、充分展示策略 项目现场包装是项目推广的关键，由于项目区位商业氛围较好。通过对工地、招商中心的包装、营造强烈的商业氛围，强有力塑造项目商业财富的形象。a、建立两个招商中心 除了项目现场的招商中心外，建议在项目招商启动前期在焦作繁华商圈区域设立临时的招商接待中心。主要有两个目的：设于繁华商圈处，对于宣传推广本项目、迅速树立项目形象与知名度、扩大影响，可起到立竿见影的效果。繁华商圈之中，存在大批量的目标客户，方便与其进行直接沟通，实现点对点的覆盖。b、建立样板经营示范区 项目A区近将完工，将其首先推出入市，塑造成商业样板区，让经营者能够清楚看到未来的经营情景，重燃对项目的信心。同时可以通过协商引进品牌店，建立品牌示范区。c、定期举行各式活动 在主要的招商节点举办大型的表演活动，各品牌商家与品牌产品率先展示，通过大型展示与表演活动，强势制造气氛与汇聚人气。推广方案 -推广策略建议L o g oL o g o 3、品牌策略 利用开发商的雄厚实力与强大背景，进行招商推广，并通过专业杂志、报纸、电视、网站等媒体专题报导，塑造项目品牌，打造项目知名度。4、高调入市策略 根据项目定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动，突出发展商铸造“体验式主题特色广场”的决心，并奠定项目商圈核心的市场地位，抢占市场的制高点。推广方案 -推广策略建议L o g oL o g o 5、造势策略 在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作项目由“体验式主题特色广场”上升到“城市芯动力”，系列剖析“城市芯动力”的形成对经营者、行业乃至区域经济的影响。 6、与媒体深度合作策略 本项目提出了鲜明的“体验式主题特色广场”、 “城市芯动力”等全新的产品定位、形象定位和价值理念，因此必须借助媒体，对项目理念进行深入解析。除了常规的广告投放外，主要通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使项目理念深入人心。推广方案 -推广策略建议L o g oL o g o 宣传推广体系 L o g oL o g o 推广方案 -宣传推广体系1、以大众媒体为主，针对性媒体为辅 项目的区域商业氛围浓厚，通过大众媒体对区域商圈的商业价值、投资价值、前景价值炒作，突出项目核心地位。依靠针对性媒体的专业性特征，吸引石家庄地区更多经营客户和投资客户的关注。L o g oL o g o 推广方案 -宣传推广体系2、大众媒体的选择a、户外广告 建议公众媒体主要选择户外广告，其优势在于展示时间长，便于加深公众记忆，可满足项目长时间宣传和品牌树立的需要，对主题式商业项目尤为有效。b、报纸广告 报纸广告不宜多，利用其覆盖面广的优势，将诉求点广而告之，向社会大众进行项目的形象推广，通过SP活动，营造一种舆论氛围，借此吸引目标商家和投资客，起到聚集的效果。c、会员特刊 通过向目标经营者传播市场信息，令其感受到本项目的专业性与发展商运营成功的决心，激发其对本项目的兴趣与认同感。L o g oL o g o 推广方案 -宣传推广体系3、通过多式活动来实现宣传的多样性 充分配合项目的招商进度，不同的招商阶段，产生不同的宣传计划，产生不同的侧重点，我们要使项目给人的信心能够充分地渗透，让目标商家从多层面，递进式获得项目信息，加深对项目的认同。a、开展针对性强的专业活动 融合项目特点、特色，利用活动建立项目“体验式主题特色广场”的权威形象（高峰论坛）；积极吸引目标客户参加，形成羊群效应（投资论坛）。b、设置固定活动，健全会员型组织进行招商针对会员开展每月固定的会员活动。一方面传达项目信息，利用泛招商团队实现良好的招商。另一方面，通过活动的举行，促进会员的相互交流，形成良好的口碑传播。c、重要节点安排重要活动，制造新闻话题，成为项目的里程碑 在项目的重要招商节点上必须安排大型的事件行销或大型活动，通过大型活动引起足够的社会关注度和新闻关注度。造势、做事、做市三者同步进行。L o g oL o g o 推广方案 -宣传推广体系独立网站专业网站友情链接L o g oL o g o 项目核心推广主题 L o g oL o g o 推广方案 -核心推广主题1、推广主题思路 真实性：以口碑的方式推广，更具沟通性和真实性； 灵活性：每逢重要客户入驻，都可立即形成即时广告主题和口碑主题； 延展性：可以很好的延展至各个业态，延伸至每个阶段； 统一性：在广告宣传上能够形成始终如一的说词，不断重复强化未来前景； 吸引性：广告主题简单、直白，具有强有力吸引功能、沟通功能、说服功能。L o g oL o g o 推广方案 -核心推广主题2、核心推广主题 聚焦财富，聚焦紫竹湾L o g oL o g o 推广方案 -核心推广主题3、核心推广主题策略加强宣传“融合三大商圈、省会核心区位优势”的引导形成项目在消费者心目中“最好”的印象强调项目片区价值和唯一性。引导和加强对消费者进行“投资和财富”分析在推广内容、表现设计、现场包装、宣传物料上注重引发口碑效应，注重利用品牌，与通常商业项目区分开。L o g oL o g o 招商推广步骤 L o g oL o g o 推广方案 -推广步骤1、第一阶段：筹备期推广目的：a、为项目的正式推出做铺垫。b、通过新闻深度报道的形式，建立舆论导向和宣传阵地。c、深度剖析项目定位，对“新商圈”、 “城市芯动力”、 “体验式主题特色广场”等进行全方位报道，制造新闻价值点。L o g oL o g o 推广方案 -推广步骤2、第二阶段：预热期推广目的：a、开启本项目的内部认租工作。b、扩大本项目的影响力，吸引目标次主力店及品牌店的注意力。c、增强目标次主力店及品牌店入场经营的信心，直至其签约进驻。L o g oL o g o 推广方案 -推广步骤3、第三阶段：引爆期推广目的a、提升项目品牌。b、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、延续上阶段热潮，实现预定的招商目标。L o g oL o g o 推广方案 -推广步骤4、第四阶段：持续阶段 推广目的a、树立本项目的形象，提高知名度。b、营造热烈的开业气氛，在开业时吸引大量的人流前来参观、购物。c、促进尾铺的招商，利用开业的有利时机，使项目达到更高招商率。L o g oL o g o 经营管理7L o g oL o g o 经营管理整体定位、统一管理统一营销、分段培育经营原则L o g oL o g o 经营管理商场绩效的优劣，无法摆脱“经营”与“管理”的各自并相互作用。根据我们在商场咨询方面的经验，商场之经营不应仅仅是经营者需要承担的角色，物业之参与配合亦具有同样的重要性。v 物业管理是保障商场经营的基础；v 善于以创造性手段对商场进行管理是商场经营出绩效的催化剂。v 提供物业基础服务，诸如保安、清洁、设施维修养护等；v 制定合理的商户、顾客服务内容，协助经营者吸引、挽留客户；v 配合经营者的促销推广活动，确保达到预期活动目标；v 配合经营者对商户运营的监测，指正任何不统一于商场整体经营的现象发生。L o g oL o g o 经营管理经营管理策略商业的长期良性经营有赖于经营管理公司明确的经营及管理策略。在有别于一般意义上的商业中心的经营管理形态下，在我们实际经营管理的案例中，通常遵循以下几个原则：u 坚持统一定位u 长期有依可循的商户经营监测u 制定有效并具充分经济实效性的推广、促销计划u 优质的人性化服务L o g oL o g o 经营管理经营管理中的统一原则统一营销推广：经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享；统一营业管理：所有经营户要求统一营业时间，统一营业纪律统一物业管理：本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业全面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧；统一形象管理：经营要素的软硬件全部由经营管理公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理；统一培训考核：本案所有经营户的营业导购人员、基层管理人员均由商场统一组织培训习,进行定期考核，确保步行街的营销力度和服务质量。L o g oL o g o 经营管理经营管理团队架构L o g oL o g o 建筑面积约3万业态楼层（建筑面积）单层面积未来自持租金建议（元/天）未来售价建议（万元/）大型生活超市 -1F7500（自持）0.7-0.8室内、外步行街F18000（销售）2-2.3精品街F27000（销售）1.6-1.8餐饮、休闲娱乐F3（60%自持、40%销售）6000（自持）21500（销售）1.3-1.5合计面积约30000毛利润约629.63万元/年-657万元/年2.9亿元3.3亿元财务预算L o g oL o g o 经营管理L o g oL o g o 总结8L o g oL o g o 总结n 经过我司对紫竹湾的初步了解，我们对本项目前景充满信心，但，要保持清醒的头脑和冷静的思考；n 经过本次初步的市场了解，我司已基本掌握了燕郊的商业市场，为项目奠定了市场基础，我司将从项目于市场对接的原则出发，进一步整合项目的内外部优质资源，并以朔造项目品牌，使项目永续经营，持续盈利为最终目标。为项目的市场推广、品牌朔造制定执行战略北京永联恒泰商业管理顾问有限公司联系电话：（010）56201389 18910659077 网 址：邮 箱 : 地 址：北京市朝阳区光华路嘉里中心五层邮政编码：100101Thanks感谢耐心的聆听