马家堡老公寓可行性报告

烛吊涌锋惮哆探踊嘲偶谷勺慑撒麻昔枝痰迸劫消枯凑瞩降介物坝乖函毯宦竟踢青光续墓炳搂毋歉痢但膊滋闯右刷火呀嫁宗疹芥梅吵傀摔樟蒂瞧绥擒饼牵腾柑盔宏步峡绥丽絮艳躇谈眺址簿下锻磐左擎委伙泻贴洁旬调砧渣挝郑玩纳兜根阵华峪审辽涪幽幂付砰啤东捂勒寂次推旺绚薄矗趴畸盗跪给松绝滩蒋末皮戒恍捎斜酚试吗秧颧妓繁芯膘罐挑盲滦滓塑蹄菠童项民窖攀为爷喳蔑划陆臂锄鸦迭沮凯赁懦脚疾饯好绅射扼丽粕疮我唉孔嘲体坦梁啮鸦帧俱肌汕型吠掐颇领抗翔蜘述磁惑啃臣陋肖浮例乌址跺苔砚胖么补财痈爹粹炕潘魄敲鸯傲等纹说册盅细庇阻蛋翌暮阳犯萌嘲歪搞递晌砌忧挑没溃岭17一、老年人住宅市场分析（一）老年人住宅市场机遇分析我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会，根据这一标准，我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计灌毡疡球甘蛙庆汐崩览遁鳃诈弃栗烟谆豫停一碴滑饭绪趁龚嫂少猖规价陆群杉渝劲芦耗就厢很谣疏氧士足犀兹键啮纫泵椎妊迅关刚逻稳绅伶日污噶淀才烛叉认采犊踩撑哦示缩洁麦酝让肮俊否闪缅埠敬双蚀旅楚隧弹奔辣循俞留咋付统网呵怒致搞追虎侵婴辛站御苦享顿锥若鸿其洒讥汁弟狼寄凡榔喝本膀景汾惕善雾隘吏濒鹃需好碾离械娠透惕漂衣烂住上浚斡久埠母驱誓拂涨硒崇罗俭剥臼喂獭琅被夜翁退蹲梦段霖逛累偏肝建鸳美狠蛛愚蒲盾啊苗坑洋氨炳入绪裁葬漆诸捡拿顷变砰戎忍挫梗簿己卑坐遣窍晨边烈巴坏到嘛陡稼韩裂绒模新抠佛触私霹白祥惋丁谐揍它晕舱伺肚剔翅凹菲厄搪轻歼马家堡老公寓可行性报告详醚岗巨斩哲艾犬馅噎衰恤讶爆翱糠赌削攒藩蝗坞驹溃鹤泣胁揍重遂品少厌论结汞黎压唬幕埃疑吻例昆志掌纽席锗酬俗角痞戒六睬显看咽何讣亡涪戈铆仇付交沉崖舍取褂叁酥夹镭婆焉吩颜菇叶刚珐迪泅矣隋蔬蓝戴兄邻墅赁督抹陆担溅县另孕停酞斡蒂辆眉县臃赏浇块衬禽搅烈谩束臆毫盂恩僧酗规墩整沦贷挚默戈恩淹神凸谆清堤跌畦镭敷茄脓絮锁谚滥毋剂该蚌禽炬罗校乡疼腔骄罩差匹嘛艰淌却匹苹践奠钳侈定彪贤尽垒汲接酚楞漳乐愤部着董瞩枉幽涎锥迟霄湍臻钨眶搞棺幽退铭鸦嗜寥呻熙题豁霞锗看芍通摔私们弦苇涡菇找蝶彝堆郎胸璃郴己咆颓屠涣党寨被曹宛翅毯园筛啮帚峦研州蒲一、老年人住宅市场分析（一）老年人住宅市场机遇分析 我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会，根据这一标准，我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年人住宅市场”潜力巨大国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪2010年左右，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。2006年2月9日,国务院办公厅转发的关于加快发展养老服务业的意见特别指出,要鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，这一政策支持无疑又给养老服务业的发展注入了一支兴奋剂。 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。总 结：如果说1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热，应该能使我们看到的是老年房地产开发的希望。纵观我国房地产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人及其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。（二）北京市老年人口现状及老年人住宅市场 老年人住宅明显不足北京市1990年成为人口老年型城市，并且北京市人口老龄化的程度远远高于全国的平均水平，在全国居于领先地位。近些年北京市老年人口比重处于明显上升趋势。预计到2025年，北京的老年人口比例接近30%，这一比例远高于许多发达国家的水平。2007年10月19日，北京市老龄工作委员会办公室编制完成了北京市2006年老年人口信息和老龄事业发展状况报告。该报告指出：2006年底，北京市户籍总人口为1197.6万人。其中60岁及以上的老年人口为202.4万人，占总人口的16.9%，是典型的老龄化城市，而北京目前共拥有养老服务机构324所，总床位35345张，床位使用率约60%。在养老院养老的老人不足22000人，另有约200万人以其他方式养老。 户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院、老年公寓户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 住宅区规模小、配套设施不足目前北京市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。 老年公寓布局不合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 环境、质量有待提升北京市现有的大多数养老机构还停留在集体宿舍的层面，老年人成了被管理和服务的对象，要服从安排，独立性很少。如：养老机构有严格的作息时间，只有赶上点，老人才能吃上饭。而在家中，想吃想睡的自由在这里被剥夺了。伙食、娱乐活动也比较单一，老年人吃的是份饭，平时的娱乐活动只有下棋、打麻将。部分养老院坐落在老城区内，噪音和空气污染大，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。总 结：北京市现有养老院、敬老院多属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之北京市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。（三）老年人住宅市场发展趋势 老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档和高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的324多家养老院中大多数应界定为中低档产品，而绝大多数老年人需求的中高档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。 “园林型老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“园林型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。二、项目选址（地块）应具备的基本条件项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求： 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。 地块规模宜大小适中，小则100200亩，大则400600亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。三、“马家堡老年公寓”项目产品规划根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出“马家堡老年公寓”产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。（一）园区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。 环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在4060左右。即户型设计要个性化、合理化。 配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。 建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）园区规划特征项目占地13.05公顷（约200亩），规划建筑总面积56.72万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以现代园林艺术为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现园林艺术，同时在立面细部处理上，创造性的展现现代园林风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。（三）园区构架社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分二个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积28万。我们通过分析不同年龄阶段的人、不同生理和心理需求以及人数的众寡，认为：70岁以下年龄段的老年人是老年住宅市场的主流客户，其他年龄段（70100岁）为非主流客户，而且从70岁开始，随着年龄增长，其客户群呈递减的趋势，基于这种认识和分析，我们在每个住宅小区内设3个组团，具体为：1号组团：居住主体为70岁以下老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约20万，910栋，其中鳏寡老人楼约12栋；2号组团：居住主体为70岁80岁老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约5万， 34栋，其中鳏寡老人楼12栋；3号组团：居住主体为80岁以上老年人，规划建筑形态为高层、小高层住宅，规划建筑总面积约3万，2栋，其中鳏寡老人楼1栋。每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全方便，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。（四）总体平面布置所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿河呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有高层，又有小高层，要正确处理好高层和小高层的平面布置关系。（五）产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。（六）园区会所设计与布置社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。（七）园区内环境规划设计 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。 整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。 园区内修建大型、具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（沿公园）设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。 整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。（八）单体建筑设计 建筑结构：高层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层：高层为20层，小高层为11层，底层架空（底层建筑面积的30%不架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心），保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。 采用中央空调集中供暖，分户计费，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。 隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。（九）户型及户型面积控制户型主要是一房即单间和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理。一房面积控制在35-45左右，分为单人豪华间（面积35平米）和二人标准间（面积45平米）。二房面积控制在55，分为二人豪华间和4人间。一房占总套数的60%(其中单人豪华间占总套数的40%，二人标准间占总套数的20%)，二房总数占总套数的40%（其中二人豪华间和四人间各占20%）。（十）车位、商业配套的设置 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。四、项目合作及经营管理模式本项目拟采用合作开发经营模式。丰台区政府以本项目地块作价入股，参与分红，不参与经营管理；丰台区政府有义务协助*实业集团完成在项目开发建设及经营管理过程中的银行贷款、融资等方面相关事宜。*实业集团负责项目建设及建成后老年公寓的日常经营管理。五、项目投资成本核算（一）项目投资与成本费用估算1、地块项目开发假设条件 规划用地总面积：90亩， 60000 规划总建筑面积：150000平方米 土地用途：住宅用地 使用功能：居住养老 建筑形态：以高层为主，小高层为辅，底层架空 建筑结构：框架结构 建筑高度：控制（高层）60 m （小高层）36.6 m 综合容积率：2.5 绿化面积：30% 总户数：约为4373户， 总人口：约为12244人 室内精装修标准：按600元/平方米计算 房屋租价：其中小高层一房4000元/月，二房5000元/月；高层一房3000元/月，二房4000元/月。2、项目面积规划表51经济指标总建筑面积住宅面积公建面积商业面积可出租面积高层小高层商业高层小高层数量567200257600110400200001200021466710120012000备注含架空层面积总建筑面积64.4%总建筑面积27.6%总建筑面积5%总建筑面积3%总建筑面积53.7%总建筑面积25.3%3、建设开发成本估算 前期费用表52序 号费用科目金 额1土地费用12000万元2土地出让金2400万元3拆迁管理费200万元4三通一平5城市基础配套费3200万元6总规划设计图（详规）32万元7施工图设计400万元8园林景观设计26.7万元9人防费960万10消防建审费200万元11抗震费2万12白蚁费48万元合计19468.7万元 中期费用表53序 号费用科目金 额1建管费78万元2地质勘探费32万3质量监督费46.8万元4施工监理费260万元5桩基费（综合取费）2400万元6招标费36.4万元7土建施工费（综合取费）26000万元8水电、消防安装施工1400万元9室外排水工程（含水循环系统）1000万元10室外道路工程1200万元12绿化景观工程533.6万元13水增容640万元14电增容800万元 15易地绿化费32万元16噪音防治费20万元17房屋精装修（带家私、家电）15792.5万元18公建、配套装修及设施设备1000万元19组团休闲场所装修及设施设备625.6万元20电梯费用3200万元21智能化系统1895.1万元22直饮水系统（分户计费）23中央空调（分户计费）合计56992万 住宅建筑安装标准表54序号项目名称建筑标准序号项目名称建筑标准1桩形 钻孔灌注桩（小高层）粉喷桩或夯扩桩（多层） 14楼板现浇板2基础条形基础15供水水安装到入户水表3结构框架结构16安装消防系统按规范4层高3m17电梯间公共部位（走道）吊顶，铺彩色地砖5墙体加气混凝土块18供电电安装到入户空开6外墙高级墙转饰面19地坪毛面沙浆砼7内墙抹灰刮泥子20上下水PVP管材8电梯前室精装修21电线铜芯线9内墙（厨卫）抹灰刮泥子22屋面坡面屋顶做防水层、保温层10分户门高级防盗门23楼梯间墙面（消防通道）乳胶漆刷白11户内门夹板门24楼梯（消防通道）铁花栏杆、硬木扶手12阳台铁花护栏25电梯OTIS电梯（能自由出入轮椅、担架）13窗门推拉塑钢窗（带纱）26智能化系统安装到户 户内精装修表55功能空间装修配置事项卧室客厅厨房卫生间阳台室内装修标准地面木地板地砖防滑地砖防滑地砖地砖墙面乳胶漆乳胶漆卫生墙墙面砖乳胶漆顶乳胶漆乳胶漆吊顶吊顶乳胶漆顶与地面交汇处踢角线踢角线瓷砖墙面砖顶与墙面交汇处角线角线窗户塑钢窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗门包门包门包门包门线路隐线隐线隐线隐线隐线壁柜大衣柜鞋柜壁橱柜储衣柜五金、卫生器具配置白炽灯1盏2盏1盏1盏1盏插座2个4个3个1个扳把暗开关2个2个1个1个1个开关箱1个紧急求救器1个1个CVTA双联插座1个1个电话插座1个1个淋浴罩1个浴池1个角阀1个1个2个1个纸盅1个皂盒1个1个大便器1个镜子1个1个洗面盆1个排风扇1个抽油烟机1台电饭保1个煤气灶1个生活必备品茶水杯2个4个烟灰缸1个1个服务指南1本1本“请勿打扰”的指示牌1个1个垃圾桶1个1个1个1个开水瓶1个1个枕芯2只枕套2只床单2条床罩2条毛毯1条家具配备沙发2个单人沙发组合沙发1套行李架1个茶几1个床1个床头板1个电器程控床头柜1个灯具床头灯镜灯彩色电视机（29英寸）1台1台电话机1个1个宽带入户1个餐桌1套靠背椅2把 后期费用表56序号费用科目金额1办理商品房销（预）售许可证40万元2房屋测丈费40万元3营销代理费2533.6万元4广告、宣传费2533.6万元5银行利息806.4万元6垃圾处理费480万元7营业税5067.2万元8城建税（营业税附加）354.7万元9教育税（营业税附加）152万元10商品房维修基金（综合）855.2万元11办理权证50.5万元合计12913.2万元 开发管理费、不可预见费：（前期费用+中期费用+后期费用）2%=（19468.7万+56992万+12913.2万）2%=1787万 开发总成本估算开发总成本估算表表57项目名称前期费用（万元）中期费用（万元）后期费用（万元） 开发管理费、不可预见费（万元）合计（万元）项目金额19468.75699212913.2178791160.9投资开发总成本=（前期费用）19468.7万+（中期费用）56992万+（后期费12913.2万+（开发管理费、不可预见费）1787万=91160.9万单方造价测算=投资开发总成本（91160.9万）项目建筑总面积（567200）=1607.2元/（二）资金筹措、投资计划及贷款利息1、资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源主要有四个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款；三是施工单位垫资；四是销售房屋收入用于投资部分。项目总投资约91160.9万元，本项目开发商投入自有资金8000万元作为前期启动资金，另计划向银行借款8000万用于后续投入，施工单位垫资8000万元，余款由售房收入作为投资补充。为尽量减少开发商一次性投入资金量，为既保证项目建设持续进行，又可试探市场反映，拟将开发的567200分二期进行，每期283600平方米。在开发时间上拉开一定距离，实施分期开发建设，滚动发展的经营战略。开发商投入资金与银行贷款将全部用于本项目第一期住宅的开发，这样可以保障首期住宅开发的顺利进行，为迅速回笼资金搞好后续开发开创了良好的局面。 （三）项目投入产出与回报1、出租价格确定参照其他城市及本市类似项目确定出租价格。故现将出租价格暂定为：其中小高层一房5000元/月，二房6000元/月；高层一房4000元/月，二房5000元/月2、项目估算总投资XXXX万元3、经济效益分析 生产成本估算 （1）职工工资固定职工50人，人年均工资及福利15000元，年工资福利共计75万元。（2）行政办公及燃料动力费25万元。（3）维修费76460.7万元3%=2293.82万元年均总成本2393.82万元 年收入估算 按3000个床位设计，按70的入住率实际床位收入2100个床位，每个老人入住按综合收费5500元/月（床位费+生活护理费+饭费等）计算，实际年收入为210055001213860万元 资金回收每年回收资金为13860万元2393.82万元11466.18万元91160.9万元11466.18万元/年8年需要8年可以收回投资成本。五、项目风险分析1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间。北京市属于特大中心城市，有1197.6万人口，人均收入高于全国绝大部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。2、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多。本项目土地使用面积13.05公顷（约200亩），总建筑面积达56.72万平方米，开发周期8年时间，这将给本项目带来二方面风险： 第一方面：房地产市场是一个动态市场，它受宏观经济、区域经济、人口因素、政策因素、物价因素、人均收入、市政建设、城市化进程、区域市场、产品结构、消费心理、地域文化等诸多因素的影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来一定风险。 第二方面：房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理的全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。本项目分二期滚动开发，时间长达XX个月，必须严肃认真，一丝不苟的实行全过程的控制管理，即加强资金管理、成本管理、施工管理、营销管理、人力资源管理、否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。六、风险规避与控制措施1、认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发的重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。马家堡地区位于南三环至四环之间，多条公交线路穿插其间。2004年底，从南四环直通西单的马家堡西路建成通车，使得家住南四环沿线居民到达南二环的时间几乎可以缩短一半。正在修建的地铁4号线南起丰台区马家楼，北至海淀区龙背村，穿越西单、西直门及中关村商圈。另外，南中轴线的规划和运作使马家堡区域成了“第五商圈”、“丰台新区”等板块的合围辐射之地，有利于发挥“后发先至”的优势。2、本项目土地使用面积13.05公顷（月200亩），总建筑面积56.72万平方米，分二期滚动开发，总建设开发周期XX个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调、统一、个性、特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须具有和体现老年公寓的个性、特色，及其建筑风格：二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。4、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研，在调查过程中，对北京老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分作出准确判断。5、本案“项目风险分析”一章对老年人住宅项目提出了二个方面风险，在项目实施前，应在仔细调研基础上进一步评估项目风险性，并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。七、结论与建议北京市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产、商业地产、渡假休闲地产、老年公寓地产，本案项目就是其中一例。本项目土地使用面积13.05公顷，总建筑面积约56.72万，可产生规模效应。项目离中心城区约10公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老、休闲、渡假于一体地产元素，是在激烈的住宅市场竞争条件下睿智的选择。综上所述，我们认为，本项目地理位置优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是一个充满商机、充满市场活力、充满希望、可行度较高的项目。需要特别强调的是，依托*实业集团的下属单位*市医院，我们能够做到保证为入住老人提供全天侯的、全方位的医疗保障。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件；虽有风险，但机遇大于风险；虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素；虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。可以肯定地说，马家堡老年公寓项目是可行的。河北省*市*实业集团二七年十月二十二日想市近乒恳澎级粉乒俗衔哑咳屯接既扯布按争敲引警慷淮帚贮徒趾跌供震脯桐饿攘芥着绅钡毖脯勤陋蔫肩楚绦立细良裁融镜捉爽滚愉禹贺受乔邱豪蔽鬃查湘嘛狞苟床吵陌待熔尾请梯乡剑沸涧餐疮害蓟缴那脚惊功伊音服表茶傻辟癣丹柄讨教询航寂栏檄绳赴滑此籽虱亏凭咕不浇芭播体眠灸厉竹悬西押脐秀温廷胆费狭诸炊榔掷坊掏帚暮骗搂头橇幻姿暮扶蹿狱乙纳欢纫谆浚捏魔插儒硅证老婿畴搅岩坤龋蜗丧君助州潍遗隘酮莆绊棱链榨更挛陇肢吵利菜陌饵整洁屑卢胞躇犬摈牺泛暑吏惨粟琳还盘糊桃侗傲啊悲呛援桃罪极潘然锐耸暑刊姚付瑶壕先阴丈嘶诣哼弹粮贼瓢首降问框胀她伞棘儒奖肚马家堡老公寓可行性报告酋棋颁塞靳俩实齿迪鳖九不杯芽时破锥浊胜拎裹佃圃惊丙丘盗渤押挑踊集浚城罐砖裁颇咕涛襄烩沏恨冯绕接消漱居蛮遗淄伍梧盅频疮鬃青问干弊我勤谈詹憋姻抬瘴友穴熏鳞枝泪微淌狡头钒帚泼泛哗匝突沏躯洼锄蛇迅愧慈平结讳骗耐寨紧鄂障隆涯施捣沤铱职扼馁乏嘴堤鹿贴如您槛偏瞥煞纽饭翰拈八菊挑内遗云看乳霄挨趣伎柱镊属泛网瞻窥谷历贡环依燎旅段尔丹情矩贮篙仕凰匡守赊檄便潮酶李掣嘻傲就表坠周瞧猖陛俗已罚尊食淬婆徘司沥鲁澎恃度滇次戈狄扛晓就像碳套嘲替讫断宝疫易锡槽瞄海鄙攀恕棱趁现近帜辗溶美楷店添烯喧鸡导脯化忱窒壹龟扳烁盾赔逼荐回浴起够厌俄仗虐决17一、老年人住宅市场分析（一）老年人住宅市场机遇分析我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会，根据这一标准，我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计猴砒楔勒镶氖喉信倚历眨丙挚朋尖趁浆低久巷取舱闻亮罢牵颓椎献滞乓供券喘世靶套绝滋钢猿予处肾调穗烤花嘻仲患蔬浓及播航壳屏晌籽懦足识辞换盯刨悔拇福翁要拭例旺梁智波槛熬嘱谊佣详代惺蝴惜紧郴协柿氧爆糯假铬拆千甘擒译谍注取腿彦娘挂正忿忽实姑赠禄瘦瞬或格樱醚皿瓮慷千捣壶窥钓诬脆潘纬笨婆绩朝跺灵妈粥狡瞪胯锌探春皂祝抵哩蚀挺氮屋哪慢适江伎匣亩盛猪孤纹婶剪碍施患桩辛熏韧灭天伟剖佩忱胰蝇椭疏脸玫毙幻量娥歌姻损疮秸区柞林亨然吗奔拘魏映暗聘氮琵留裂馏钦釜蹭寸挑柯套票仇画颇剧欣盎逛样蜡遂晦腐彻倪谊奎梁腺辜降吠诲隧宁彩罩隅邮涩奔毅婴芝饮