资源描述
佛山鴻億金穀蓢項目 壹壹 區域市場的認知本地休闲自住类旅游度假区本地休闲自住类旅游度假区资源有瓶颈，覆盖市场窄资源有瓶颈，覆盖市场窄项目项目现状描述现状描述主要功能主要功能客户客户特色特色观澜高尔夫以其超大规模的180洞GOLF著称，承办大型赛事，并延伸其他休闲活动运动/休闲/娱乐深圳本地及香港客户GOLF广州逸泉山庄未能充分利用资源打造旅游吸引力，被动演变为面向当地的第一居所休闲/保健从化本地客户温泉广州荔湖高尔夫单一的GOLF球场，简易接待设施运动/休闲新塘、广州、东莞GOLF深圳麒麟山庄党和国家领导人的接待场所会议/休闲政府官员；深圳客户田园风光佛山南国桃园依托于大量居住人口，旅游设施与功能对外吸引力不足，辐射范围有限娱乐/会议佛山客户央视南海影视城深圳华侨城城市化的，分布着大规模居住社区，以人造主题公园为特色，功能多样娱乐/购物深圳客户为主主题公园珠海金海滩设施陈旧，沙滩质量不高，游客量少，经营困难娱乐珠海大众客户滨海广州横档岛大众化市民休闲场所，接待设施简陋观光/娱乐广州、东莞滨海/炮台深圳光明农场以农业观光以及本地企业拓展为主观光/运动深圳客户观光农业香港愉景湾逐渐演变为在香港工作的（包括外籍）人士的第一居所休闲/常住/会议居住在本项目的客户滨海/GOLF珠三角市场供给珠三角整体旅游市场开发水平相对滞后，未珠三角整体旅游市场开发水平相对滞后，未能满足庞大的消费需求能满足庞大的消费需求个人休闲短假市场个人休闲短假市场商务会议市场商务会议市场缺乏高素质设施：“深圳很多度假地的规划缺乏长远目标，零散、低素质的设施破毁了整体气氛，很难向高端市场走”（香港兴业）旅游活动单调：“珠三角一些海滩空有庞大人流，但没有提供旅游活动，引导消费。”（深业）设施供不应求：“我们希望能找到固定的会议培训场地，但一直不成功。没有合适的选择。”（招商证券）服务水平不足：“大量的香港客人周末来到东莞以获得优质低廉的服务。”（东莞三正酒店）未能充分利用自然资源：“深圳不是没有自然环境好、适合培训的地方，但都给现存的低素质建设浪费了，短期内很难改善提升”（深圳会展协会）珠三角市场供给对对“亲近山水，回归自然亲近山水，回归自然”的呼声最高的呼声最高自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。度假区的产品偏好选择排序度假区的产品偏好选择排序度假区的特色选择排序度假区的特色选择排序区域度假市场度假偏好1对度假生活的意见：舒适度最为珍贵对度假生活的意见：舒适度最为珍贵作为自然人的特征作为自然人的特征75%的游客，最为看重度假区的舒适性。此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。区域度假市场度假偏好2对度假区关键特性的选择对度假区关键特性的选择关注健康、重视家庭、圈子立命关注健康、重视家庭、圈子立命作为社会人的特征作为社会人的特征追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。自驾车出行度假占40%份额。区域度假市场度假偏好3度假目的选择排序度假目的选择排序度假伴侣选择度假伴侣选择度假出行方式度假出行方式区域度假市场度假偏好4繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾间和空间的矛盾是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。每个周末都想和朋友出去找个风景好的海边走走，但一想到平时工作太忙，几乎没有时间陪太太逛街，也没有时间陪女儿玩，就还是留在家里。（深圳访谈）周末呆在家里最舒服。哪里也没有家里好。外面的度假场所硬件和服务都比较差。（广州访谈）对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间珠三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望：在某个地方，尽享家庭的温情、懒散和自在，又可以对着广阔的自然撒野和发呆。在某个地方，既可以和太太一同购物，和女儿一同玩耍，又可以沐浴着午后的阳光，听着涛声睡个懒觉。对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理潜在的其他需求潜在的其他需求亲近自然大海时尚购物家庭聚会美食享受亲子活动社交聚会商务活动养生保健发呆结论：珠三角旅游度假人群需求的四种特征要素结论：珠三角旅游度假人群需求的四种特征要素1. 回归自然、原生态体验回归自然、原生态体验2. 对度假区功能的复合需求对度假区功能的复合需求3. 追求度假黄金距离追求度假黄金距离4. 舒适性要求尤为突出舒适性要求尤为突出佛山市四星级以上度假酒店佛山市四星级以上度假酒店:高明区高明区2个四星级个四星级,三水区三水区1个四个四星级星级,顺德区顺德区2个四星级个四星级,南海区南海区3个四星级和个四星级和1个五星级个五星级项目周边类似产品的分布现状项目周边类似产品的分布现状1项目周边类似产品的分布现状项目周边类似产品的分布现状2本项目周边现有较多的农场、农庄、生态园及其它自本项目周边现有较多的农场、农庄、生态园及其它自然与人文景点然与人文景点 贰贰 本本項項目目方方案案構構思思與與定定位位本项目基本特征本项目基本特征a.a.具有良好的自然山水资源具有良好的自然山水资源b.b.具有良好的可达性具有良好的可达性c.c.规模中等，不适合修建综合性旅游度假村规模中等，不适合修建综合性旅游度假村本项目整体空间布局的基本原则本项目整体空间布局的基本原则a.a.规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑b.b.严格保护自然环境，控制建筑物比例，减轻人工开发对环境的影响严格保护自然环境，控制建筑物比例，减轻人工开发对环境的影响c.c.住宅开发用地低于开发用地总量的住宅开发用地低于开发用地总量的40%40%d.d.以旅游度假会议酒店为先期主导产品，并适当加大休闲、娱乐、会以旅游度假会议酒店为先期主导产品，并适当加大休闲、娱乐、会议等配套设施，奠定五星级甚至超五星级品牌酒店在本区域的地位，议等配套设施，奠定五星级甚至超五星级品牌酒店在本区域的地位，超五星级品牌酒店形成组团，营造出充分的度假氛围，别墅项目土地超五星级品牌酒店形成组团，营造出充分的度假氛围，别墅项目土地价格将在酒店的带动作用下逐步上涨价格将在酒店的带动作用下逐步上涨构思分析构思分析主题主题五星级度假会议酒店五星级度假会议酒店1 1、打造、打造“青山、绿水青山、绿水”为主题的五星级度假会议酒店为主题的五星级度假会议酒店2 2、完善富有特色的休闲娱乐设施、完善富有特色的休闲娱乐设施3 3、待酒店特色品牌建立后再推出低密度高档度假别墅、待酒店特色品牌建立后再推出低密度高档度假别墅 叁叁 图图示示本项目位置本项目位置区位分析区位分析基地位于高明区绿色景观长廊基地位于高明区绿色景观长廊合和合和大道一侧大道一侧基地位置处于高明区生态系统的核心区基地位置处于高明区生态系统的核心区高程分析坡度分析总图青山绿水青山绿水 以水系和绿岛为以水系和绿岛为 主的规划架构主的规划架构功能分布图交通流线示意图分期开发示意图
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