浅析建立房屋应急维修的必要性及（可行性）实施方略

浅析建立房屋应急维修的必要性及（可行性）实施方略科技信息0百家论剑oSCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION2010年第21期浅析建立房屋应急维修的必要性及(可行性)实施方略霍磊张庆涛赵岩(聊城市住房与建设委员会山东聊城252000)【摘要】公共突发事件应急机制的建设越来越多地受到关注和重视.建立政府突发事件应急管理机制,及时,有效,平稳的处理各类突发事件和危机事件,已经成为我国各级政府的当务之急.本文试就各级房管部门在新形势下探索建立房屋应急维修管理机制,尤其是加快房屋应急维修平台建设方面作些浅论.【关键词】房屋应急维修;管理;必要性当前,公共突发事件应急机制的建设越来越多地受到关注和重视.建立政府突发事件应急管理机制,及时,有效,平稳的处理各类突发事件和危机事件,已经成为我国各级政府的当务之急.近年来,不少专家学者,全国"两会"的代表和委员更是对此展开了深入研究和探讨,提了一些好的建议和提案.温家宝总理在谈及政府履行社会管理职能时也指出:要加快建立健全各种应急机制.提高政府应对公共危机的能力,各级各部门,各行各业要尽快完善应对突发事件的应急处理机制.本文试就各级房管部门在新形势下探索建立房屋应急维修管理机制,尤其是加快房屋应急维修平台建设方面作些浅论.笔者认为,要提高住宅物业维修服务中的效率,解决房屋维修服务过程中出现的问题和引发的矛盾,实现物业维修有关各方和谐共存,互惠互利,关键在于建立一个科学,合理,操作性强,执行力高的房屋应急维修保障机制.1构建房屋应急维修管理机制的急迫性和必要性1.1是市场经济条件下.各级房管部门践行以人为本理念.履行社会管理职责的必然要求.构建房屋安全和应急维修管理机制涉及千家万户,对于及时化解物业矛盾纠纷,建设平安社区.保障社会稳定和人民利益,加快和谐社会建设意义重大.而从当前房屋应急维修的现状来看,现有的房屋应急维修体制建设还处于起步阶段,政府和社会在配置公共维修资源,解决房屋安全和应急维修问题方面还存在着明显的职能,体制和资金投入方面的缺位,对突发事件缺乏体制性应对,一旦出现突发问题,还主要是依靠计划经济体制的惯性发挥一定程度的作用,还没有形成政府主导,社会参与和支持的,明确,统一,系统,高效的房屋维修应急处置体系,缺乏在短期内迅速集中力量完成某一件事的能力.远远不能适应城市居民安全和生活需要,给广大人民群众的生命财产安全带来很大的安全隐患.1.2是适应行业形势发展的迫切需要.随着社会发展和我国社会主义市场经济体制的逐步建立,完善以及城镇建设的不断发展.房屋产权多元化格局的逐渐形成,物业管理制度不断完善,以往城市居民比较习惯的由单位或国家直接管理,维修房屋的福利管房模式逐渐转变为由政府监督,以市场化和专业化维修管理为主体的新的房屋管理维修体制.在快节奏,高效率的体制转变过程中,新房屋维修体制的协调性,全面性出现滞后现象,出现了一些比较突出的问题,集中表现在三个方面:一是维修不及时的情况.住宅物业商品房保修期内维修服务的效率问题,在造成不便,引发纠纷的同时,使开发商物业服务企业相关各方面临尴尬处境.由于新体制下,涉及责任关联单位较多.这些单位之间的责任界定又缺乏监督,再加上普通业主对相关的法规政策缺乏足够的了解,往往会造成责任单位推诿,扯皮,不作为,老百姓需要紧急维修时,经常会陷入找不准人,找不到人的困境;二是维修质量难以保障.从物业管理实践看,发生在保修期内因房屋质量问题久拖不决,开发商不作为,不及时履行维修责任甚至推诿维修责任,开发建设单位等维修责任方玩"消失"或维修效果达不到业主要求.引发的民事纠纷远远高于保修期后物业服务企业维修服务引发的纠纷.其根源在于建筑商一开发商一业主之间履约保证的方式不同,建筑商给开发商的质量履约保证是以建筑质量保证金的方式,而开发商给业主的是商品住宅质量保证书和一纸合同,业主缺乏对开发建设单位的实质性制约手段,一旦房屋发生质量之类的问题,业主能做的只有等待或者通过法律手段维权,不管怎么都是长夜漫漫.这种责任的非正常顺延,给开发商拖延,推诿甚至不履行维修责任或者维修质量不过关埋下了伏笔.再加上政府监管协调职能缺位,业主缺乏必要的验收能力,有些维修单位缺乏社会责任意识,贪图经济利益,往往应付了事,甚至出现越修越坏的情况,从客观上给业主的正常生活带来不利影响,给政府带来麻烦.三是存在维修盲点.部分混合产权房屋,破产单位的售后公房以及城区私房.包括一些无人管理的老旧小区,由于各种历史原因,没有物业管理,缺乏基本的维修保障措施.这些问题的存在,使得物业管理区域内的纠纷和矛盾不断产生,甚至不断激化,演化成群体上访事件.业主是物业管理活动中的最大利益主体,其他的组织如开发建设单位,物业服务企业,业主委员会.包括相关政府职能部门和政策法律制定机构等各方主体以业主为中心构成了一个利益共同体,房屋安全和维修出现问题,引发矛盾和纠纷,对利益共同体中的任何一方都没有好处,因此,各方都有责任和义务群策群力,研究创新和制定更科学,更合理的物业维修保障制度,建立健全一套职责明晰,分工明确,能够组织多种力量快速反应,高效处置的应急维修管理机制和由政府职能部门来牵头组建一个集合行政监管,社会性公共服务和市场化经营等功能的覆盖全市的房屋应急维修服务平台.来解决我市城市居民在房屋维修方面的"急,难,愁"问题,更好的维护广大业主的合法权益,在住宅小区内始终营造一个和谐的居住环境,不仅极端重要,非常必要,而且十分迫切.2构建房屋应急维修管理机制和服务平台的可行性和实施方略在物业管理活动中,作为业主.房屋安全和维修效率,质量问题涉及切身利益,并且生活中,业主需要维修服务找不到人或维修质量不过关的情况时有发生,自然对房屋应急维修机制和平台寄予厚望.双手欢迎.政府方面自Sars危机以来,国家高度重视,大力支持,提倡各级政府,各行各业构建相应的应急处理机制.同时.随着国家政策法规的不断健全,特别是住宅专项维修资金管理办法和山东省物业管理条例的出台,住宅专项维修资金制度和新建物业质量保修金制度得以确立,为我们构建房屋应急维修管理机制和平台,实现物业维修责任的无缝衔接提供了理论依据,制度保障和工作基础.至于物业服务企业,一是出于增强自身造血功能和可持续经营能力的需要,十分渴望开辟一条新的经营创收之路.二是为了自身服务的顺利开展,物业服务企业对提高房屋维修质量和效率抱有良好的愿望,只是苦于缺乏相应的制度保障而难以实施.这种情形可用一言概之,即民众呼唤,政府支持,企业渴望,加快房屋应急维修机制和房屋应急维修平台建设万事俱备,势在必行,并必将大有可为.笔者根据工作实践.以设区的市为例,谈一下构建应急维修机制的具体实施方略.房屋应急维修管理机制建设是一项复杂的系统工程,笔者认为可由三大部分构成,即应急维修管理的组织,运行和保障.应急维修管理机制的组织是应急维修管理机制的核心,是实现应急维修管理的基础.房屋应急维修管理机制的运行是房屋应急维修管理的关键.房屋应急管理机制的保障,是应急维修的坚强后盾,应急维修管理高效,有序地开展离婚不开强有力的保障措施.2.1应急维修管理的组织.为了保证应急维修管理高效运行,应急维修管理组织须由房管局或物业管理主管部门主导.按照"政府主导.社会参与,一级监督中心,二级应急管理,三级维修网络"的指导思想,政4132010年第21期SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION0百家论剑0科技信息府职能部门在建立体制,提供信息平台,强化行业行政监督的同时,广泛开展社会合作,充分培育和利用社会维修的信息和技术资源.积极寻求开发建设单位,物业服务企业及专业维修力量的参与,支持.具体组织机构设想如下,由市房管局或物业管理主管部门组建一个覆盖全市,实行社会化联动,快速出击,为老百姓提供维修的信息支持和技术支持,着重解决好与居民群众关系最为密切的各种房屋急修问题的市级房屋应急维修服务平台.服务平台由市级房屋应急维修调度中心,区域房屋应急维修服务站和各房屋维修责任单位(包括开发公司,物业公司和房屋产权单位等)及各专业房屋维修应急队伍构成.通过监管协调,任务分配和维修服务三个层面.建立起了从上到下的三级房屋维修服务网络.应急维修事件的受理范围.应急维修机构主要受理各类房屋本体共用部位及其附属共用设施设备的急修抢修,尤其是涉及水,电方面的维修内容,如房屋屋顶,墙面等大面积,突发性漏水等.同时,承担起全市物业维修,服务的日常咨询或投诉受理,应急处置和监督管理;对无人管理小区的物业托底维修方面发挥作用.2.2房屋应急维修管理机制运行.房屋应急维修二级管理三级网络的机制运作流程可分为受理,派单,处置,督办,回访,反馈六个环节,形成环闭.为了维修过程顺畅,业主进行维修报请时,我们必须进行维修责任认定,应急维修必须及时到位,维修资金来源必须有保障,要做好这些.我们必须完善"四个机制"的建设.一是维修责任的认定机制.维修责任的认定事关维修费用的承担主体,只有做好维修责任认定,才能真正明晰责任,解决争议,有效避免推诿,扯皮,确保及时维修.二是应急维修反应机制.完善"一级监管中心,二级应急服务,三级维修网络"的应急调度指挥和处理系统;规范运作流程,建立健全应急维修预案,明确各种维修事项的维修时效及时通知维修责任主体,维修责任主体未在规定时间内,做出有效处置的,由监管中心根据维修事项指派或公开招标维修机构进行维修,确保业主权益.当突发维修事件发生时,要确保做到快速反应.高效处置,最大程度地减少突发事件造成的损失.市房屋应急维修调度中心统一受理全市物业服务,房屋维修方面的报修,投诉,并进行记录和分类,涉及有关房屋维修责任的,发出房屋维修督办单,房屋维修责任单位应按照督办要求按时保质的完成维修任务;属于社会性委托房屋维修服务的,或是有关房屋维修责任单位未能履行维修责任的,向所属区域房屋应急维修服务站派单处置.各区域房屋应急维修服务站要做到及时接收,及时处置,100%回访.单位市房屋应急维修监管中心根据情况进行督办,抽查,回访.三是维修资金保障机制.维修资金的来源,根据维修时间和维修部位的不同.区分维修资金的承担主体.符合物业专项维修资金使用范围的,由物业专项维修资金列支;在开发企业保修期的,由开发企业承担,从新建物业质量保修金中列支;应有业主独立承担的,直接向业主收取.四是房屋应急维修服务团队的规范化运作机制.房屋应急维修中心应明确应急维修的范围,制定统一的服务标准,服务规范,服务承诺等物业服务窗口的标准化,规范化系统建设.区域性房屋应急维修服务站,可以采用公开招标的形式,选择社会信誉高,服务质量优,业务能力强的物业服务企业,授权组建区域房屋应急维修服务站.服务站工作人员及装备由中标物业企业按照市房屋应急维修中心的统一要求负责配备,并接受市房屋应急维修调度中心的统一调度.同时,建立目标考核制度.市房屋应急维修调度中心应与各区域各房屋维修责任单位,各房屋维修责任单位签订房屋维修工作目标考核责任状.维修不作为的物业服务企业和相关责任单位,应急抢修不及时不到位的房屋应急维修服务站,各专业房屋维修应急队伍将受到严肃处理.2.3应急管理机制的保障.一是制度保障.依据住宅专项维修资金管理办法和山东省物业管理条例,进一步完善住宅专项维修资金监管制度,加快制定适合本地市情的新建物业质量保修金监管制度,在法律和制度层面上确保住宅保修期前后维修责任的无缝衔接.二是资金来源保障.房屋应急维修机构采用市场化运作,对维修经费的来源采取"谁受益,谁出钱"的基本原则.维修操作层面,充分利用社会维修力量,通过市场化手段引入社会维修机构,维修机构的日常运行费用和维修人员的管理费用由其自行承担.维修机构通过有偿物业维修服务获取合理报酬,保障日常维修工作.物业专项维修资金和物业质量保修金的管理收益承担市房屋应急维修调度中心运作.三是质量保修金管理风险规避.考虑到房地产市场的现实情况结合开发企业的实际,对开发企业物业质量保修金的管理,可以通过两种形式实现,一是足额提取物业质量保修金.进行专户管理.二是引入物业质量保修担保机制,由符合条件有足够担保能力的担保企业向业主提供物业质量保修担保,由担保企业代为承担开发企业物业质量保修责任,支付维修资金.通过引入物业质量保修担保,一方面能够有效减少开发企业资金闲置数量.节约开发企业资金成本,进而支持开发企业的项目建设.另一方面也将开发企业不履行保修责任或因歇业,破产等原因无法履行保修责任对业主造成的风险完全化解.同时,还可以降低政府监管资金的责任风险.1作者简介:霍磊,张庆涛,赵岩,任职于聊城市住房与建设委员会,中级职称.责任编辑:翟成梁f上接第399页)总之,依法搞好水费的管理与使用,是搞好水利基础设施建设与工程管理的基础,搞好水利工程的运行管理,是水资源可持续性利用的保障条件.加强水源工程,供水工程尤其节水工程的建设与管理是水资源可持续性利用的关键.e作者简介:耿刚(1968.12一).男,专科.助理工程师.朱长青(1966.12),男,本科,工程师.赵香(1964.8一),女,本科,助理I程师.f上接第409页)化土地的节水灌溉应以滴灌,微喷灌和喷灌为主,不仅能够使作物得到有效灌溉,而且还能改善田间小气候,减小风蚀量.5.3农田防护林体系建设.营造防护林的主要目的是防风固沙,畜水保土,调节田问小气候,防止灾害性气象因素的危害.设计和配置合理的林带,应该是有效防护距离大,防风效果好,占用土地少,林,田,路,渠各项建设设计合理.5.4正确处理农田防护林带与协地危害的关系.除加强田问管理,改善作物的种类和林带树种外,在布设林路渠时,可按"南渠北路"进行布设,既水渠布设在林带南侧,道路占地宽,布设在林带北侧.5.5大力推广果粮闻作.风沙化土地实行果棉,果粮,果草等问作,搞立体农业是控制土壤风蚀最有效的措施之一,也是农业产业调整促进414责任编辑:张慧农民增收的一条致富途径.5.6为使生态效益达到与经济效益的有效统一,在田间作物和树木苗木选择上应以耐旱品种为主.【参考文献】1张清池,施来成,等.山东夏津风沙化土地综合治理开发研究.气象出版社.作.作者简介:沈鲁华,男,助理工程师,主要从事农村水利工程治理夏管理I孙占泉,男,高级工程师,主要从事农村水利工程科研及管理I作.责任编辑:翟成梁