2目标成本与动态成本

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目标成本与动态成本管理,王 芷,一、目标,成,成本、动,态,态成本的,定,定义、逻,辑,辑,可研成本,：,：在项目,未,未获取阶,段,段，根据,有,有限的信,息,息测算项,目,目运作的,可,可能成本,；,；,目标成本,：,：项目获,取,取后，为,实,实现预计,效,效益与规,避,避市场风,险,险，根据,较,较完整的,信,信息制定,的,的通过努,力,力可实现,的,的成本结,果,果；,动态成本,：,：项目实,施,施过程中,，,，以一定,周,周期动态,反,反馈的项,目,目实际成,本,本；,结算成本,：,：项目实,施,施完毕后,，,，最终实,现,现的成本,结,结果。,目标成本,体,体系与责,任,任成本体,系,系：,1,、目标成,本,本要怎样,才,才能实现,？,？必须有,约,约束；,2,、怎样约,束,束？科学,的,的分解、,责,责任落实,与,与反馈；,（,（责任成,本,本）,举例：,成本分解,的,的科学性,与,与难处；,法,法不责众,；,；,对反馈结,果,果的争吵,；,；,3,、如何使,责,责任落到,实,实处？责,任,任追究的,文,文化、体,制,制。,必须知道,的,的几个成,本,本的新概,念,念：,目标成本,与,与投资额,；,；目标成,本,本管理与,投,投资管理,；,；,投资额对,于,于老板来,说,说更为敏,感,感，是引,起,起老板关,注,注的新词,汇,汇；目标,成,成本管理,就,就是投资,额,额度管理,目标成本,与,与测算成,本,本；,没有执行,力,力的目标,成,成本只是,测,测算成本,而,而已；形,式,式上的目,标,标成本没,有,有实际意,义,义与约束,力,力,二、目标,成,成本的构,成,成与核算,成,成本制度,制定成,本,本核算,文,文件是包,括,括目标成,本,本在内的,成,成本数据,管,管理的先,决,决条件。,成本核,算,算文件,应,应包括以,下,下内容：,确定成本,对,对象的方,法,法；-高层,、,、多层、,别,别墅利,润,润结算，,产,产品决策,成本分摊,原,原则与方,法,法；-地价,、,、建安费,用,用、景观,管,管网、间,接,接费分,期,期,各项成本,科,科目的设,置,置与定义,；,；-成本构,成,成，计算,的,的基础,成本计算,的,的基本方,法,法；-管理,费,费、资金,成,成本,三、如何,制,制定目标,成,成本（,when,、,、who,、,、where、how,）,1、何时,制,制定目标,成,成本？,（1）考,虑,虑目标成,本,本制定的,时,时间，应,首,首先对期,望,望其发挥,的,的作用给,予,予准确定,位,位：,是指导设,计,计施工采,购,购？还是,根,根据设计,施,施工采购,编,编制？,（2）考,虑,虑目标成,本,本制定的,时,时间，必,须,须考虑不,同,同阶段编,制,制成本的,信,信息量：,越靠前，,约,约束性越,强,强；越往,后,后，信息,更,更全、更,准,准确,万科制定,目,目标成本,的,的时间,中海制定,目,目标成本,的,的时间,2、何人,编,编制目标,成,成本？,编制目标,成,成本人员,需,需要具备,的,的几个条,件,件：,（1）扎,实,实的房地,产,产基础知,识,识；,（2）丰,富,富的房地,产,产工作经,验,验；,（3）良,好,好的沟通,能,能力；,（4）建,议,议：资格,考,考试通过,。,。,经验上，,属,属于成本,部,部经理左,膀,膀右臂的,人,人员才能,具,具备让人,放,放心的目,标,标成本编,制,制能力。,3、借助,成,成本数据,库,库编制目,标,标成本,数据从积,累,累中来；,只有建立,成,成本数据,库,库，才能,将,将个人智,慧,慧转化为,集,集体智慧,；,；,才能为公,司,司创造持,续,续价值；,，,，可持续,发,发展,4、各部,门,门协作完,成,成,在很多成,本,本依据尚,未,未确定的,阶,阶段编制,目,目标成本,，,，需要广,泛,泛的沟通,信,信息；,使得编制,的,的目标成,本,本真正具,备,备可行性,；,；,编制完成,后,后的责任,分,分解过程,中,中，要使,成,成本分解,得,得到支持,，,，不积聚,矛,矛盾，,事前沟通,与,与协作完,成,成是必不,可,可少的。,这就要求,编,编制人员,要,要具有很,强,强的协调,能,能力，即,做,做事先做,人,人,5、目标,成,成本编制,的,的明细程,度,度,目标成本,编,编制的明,细,细程度要,兼,兼顾效率,、,、执行与,跟,跟踪反馈,；,；并且与,公,公司的资,源,源、操作,习,习惯等均,有,有关系；,例：,A公司有,自,自己的绿,化,化公司，,其,其绿化费,用,用目标成,本,本编制：,例：,B公司没,有,有自己的,绿,绿化公司,，,，其绿化,费,费用目标,成,成本编制,：,：,6、风险,费,费与不可,预,预见费（按是否,可,可预计来,划,划分）,风险费的,概,概念、使,用,用：,项目开发,期,期内可预,计,计造成成,本,本变动的,事,事项，但,不,不能完全,确,确认，以,风,风险概率,的,的形式归,入,入成本。,6、风险,费,费与不可,预,预见费,不可预见,费,费的概念,、,、使用：,在项目开,发,发周期完,全,全无法预,见,见的内容,，,，以一定,金,金额预留,在,在成本中,。,。,周期在两,年,年以上的,项,项目，必,须,须预留不,可,可预见费,；,；周期越,长,长，预留,金,金额宜越,多,多。,四、目标,成,成本的控,制,制与实施,1、目标,成,成本实施,流,流程、制,度,度、指引,等,等公司级,规,规范文件,是,是目标成,本,本实施的,必,必要条件,。,。,万科目标,成,成本实施,配,配套文件,：,：,目标成,本,本指导书,：公司,级,级文件。,由,由相关部,门,门负责人,签,签字确认,的,的、总经,理,理签发的,成,成本指导,文,文件；（强制力,不,不高）,责任成,本,本实施与,奖,奖惩办法,：公司,级,级文件。,由,由成本部,门,门根据文,件,件规定分,解,解成本，,责,责任到部,门,门，并进,行,行奖惩的,目,目标成本,执,执行文件,。,。（强制力,高,高）,2、目标,成,成本分解,要满足动,态,态控制的,需,需要：,按工程与,材,材料分判,计,计划分解,到,到每个分,判,判项目上,；,；这样分,解,解的前提,需,需要项目,开,开发过程,事,事先有充,分,分的策划,，,，是计划,管,管理到位,；,；如果做,不,不到只能,分,分解合同,而,而不是分,解,解目标。,分解的目,标,标是为了,控,控制，而,没,没有前期,策,策划，合,同,同签订后,再,再来分解,则,则是分解,的,的结果，,起,起不了控,制,制作用,要满足成,本,本分析的,需,需要：,按照标准,成,成本科目,（,（公司内,部,部的，没,有,有行业标,准,准）分解,，,，一般只,在,在末级科,目,目上可以,增,增加。,如果划分,太,太细，分,包,包过细，,则,则对总包,要,要求不再,高,高，也选,不,不了好的,总,总包单位,2、目标,成,成本分解,按内部职,责,责划分：,成本费用,总,总额分解,到,到各相关,责,责任部门,，,，列入KPI。,分解到设,计,计限额：,也可以认,为,为是目标,的,的落实，,实,实际上在,目,目标制定,时,时就已经,考,考虑到了,设,设计限额,。,。,分摊问题,：,：,作为成本,控,控制目标,以,以已发生,为,为准，但,在,在经济测,算,算时要分,摊,摊，建安,费,费之外的,费,费用分配,到,到单体上,；,；公建配,套,套根据服,务,务范围在,各,各期之间,分,分摊。,目标成本,分,分解,两,两个维度,3、,责,责任,成,成本,的,的替,代,代方,案,案,成,本,本分,级,级体,制,制、,标,标准,化,化,目前,责,责任,成,成本,推,推行,的,的现,状,状之,一,一，,实,实际,是,是不,断,断的,纵,纵容,，,，最,终,终导,致,致目,标,标成,本,本失,控,控。,变更,超目,标,标成,本,本,改目,标,标成,本,本,目标,成,成本,被,被调,高,高,标准,化,化：,一,一个,内,内涵,庞,庞大,的,的话,题,题,产品,、,、流,程,程、,动,动作,都,都是,标,标准,化,化的,范,范畴,；,；,以精,装,装修,成,成本,管,管理,为,为例,，,，目,标,标成,本,本600,元,元,a.,责,责任,成,成本,：（,被,被迫,的,的）,目标,成,成本,600,元,/m2,，分,解,解到,采,采购,、,、设,计,计部,门,门；,会不,会,会超,标,标？,讨,讨价,还,还价,，,，概,率,率很,大,大；,超支,后,后，,处,处罚,；,；,b.,标,标准,化,化：,在,600,元,/m2,的框,架,架内,，,，所,有,有部,品,品型,号,号全,部,部确,定,定完,成,成，,施,施工,费,费用,估,估算,完,完成,，,，集,中,中采,购,购完,成,成锁,定,定价,格,格。,成本,分,分级,体,体系,：,：实,际,际上,是,是标,准,准化,的,的一,个,个表,现,现形,式,式；,将,将不,同,同部,分,分分,不,不同,模,模块,，,，分,不,不同,业,业态,建,建立,标,标准,化,化模,块,块,结论,：,：,责任,成,成本,目标,成,成本,成,成,本,本分,级,级体,系,系,标,标,准,准化的道,路,路需,要,要实,践,践和,积,积累,；,；每,个,个公,司,司可,以,以根,据,据自,身,身的,文,文化,、,、发,展,展阶,段,段、,积,积累,状,状况,选,选择,最,最合,适,适的,成,成本,管,管理,之,之路,。,。,五、,动,动态,成,成本,管,管理,1、,动,动态,成,成本,的,的管,理,理价,值,值,2、,动,动态,成,成本,管,管理,要,要求,3、动态成,本,本管理中几,个,个必须清晰,的,的关键词,已发生成本,：,：已签订的,合,合同、已实,施,施的变更签,证,证、已支付,的,的非合同款,项,项,待发生成本,：,：待签订的,合,合同、待实,施,施的变更签,证,证、待支付,的,的非合同款,项,项,动态成本=,已,已发生成本+待发生成,本,本=埋头干,活,活+抬头看,路,路,确定动态成,本,本=检查已,发,发生成本的,统,统计录入+,对,对待发生成,本,本的预判,但要注意：,待,待发生成本,动态成本-已发生成,本,本,4、已发生,成,成本的管理,：,：,（1）已签,订,订的合同的,管,管理,-有,完,完整的合同,台,台帐管理吗,？,？完整的合,同,同台帐的管,理,理主体是哪,个,个部门？,合同管理台,帐,帐都没有，,怎,怎会有正确,的,的动态成本,；,；,-合,同,同的编号管,理,理是否清晰,？,？,合同编号混,乱,乱，就会出,现,现重复、遗,漏,漏；,-谁,负,负责将合同,录,录入或登记,到,到动态成本,系,系统？软件,或,或工作表,人员责任必,须,须非常清晰,；,；,-什,么,么流程支持,录,录入人员不,会,会错过合同,？,？,没有流程支,持,持，录入人,员,员想干也干,不,不了；,-怎,样,样检查与校,核,核合同的录,入,入工作？,流程设计应,减,减少人员个,人,人因素的影,响,响。,（2）已发,生,生变更签证,的,的管理,事前估算每,一,一份变更指,令,令的价格并,将,将其录入动,态,态成本中是,已,已发生变更,签,签证管理的,关,关键。,5、待发生,成,成本的管理,：,：,关键词：前瞻性、敏,感,感性,举例,目标成本总,包,包10万m2，总价1,亿,亿；,先已签订面,积,积5万m2,，,，总价6千,万,万；,待发生成本,为,为：4千万,？,？or6千万？,千万不要犯,的,的错是：死,守,守公式：待,发,发生成本=,目,目标成本-,已,已发生成本,6、动态成,本,本反馈的时,间,间要求：,关键词：,月度；,按,按月度汇报,动,动态成本,开盘定价前,；,；,年度；,成,成本清查,综述：动态,成,成本是定价,的,的重要依据,，,，是