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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,泰德行商业地产咨询工作室,宝山区北斗星商业广场,调研简报,泰德行商业地产咨询工作室,2009年3月30日,泰德行商业地产咨询工作室,目,录,前言,一、项目概况,1.,地理位置,2.,区域交通,3.,人口环境,4.,市政规划,5.,项目运营情况,二、项目周边商业发展调查,1.,商业设施,2.,竞争项目分析,3.,租金概况,三、项目,SWOT,分析,1.,项目概况,2.,项目,SWOT,分析,四、北斗星商业广场调整及招商定位,1.,总体定位,2.,广场调整与改造,3.,业态比例建议,4.,业态布局说明,5.,动线及业态分布建议,泰德行商业地产咨询工作室,前言,受业主委托，我方对“北斗星商业广场”进行了调研，从区域竞争定位、市场需求、物业结构、业主收益、后期整体运营五个角度进行了专项调研分析，现提出我方的分析结果和建议。,商家的生存与赢利是业主收益的根本保障，如何迎合市场需求，并打造庙行地区有特色俱活力的商业广场是我方考虑的重心，以期实现业主、商家、周边消费群的三方共赢。,泰德行商业地产咨询工作室,一、项目概况,地理位置,本案坐落于共康商圈的轴心地段,长临路段。宝山家乐福购物中心、易买得、好美家、永乐、国美电器、宏图三胞等众商家集聚圈内。,泰德行商业地产咨询工作室,本案辐射半径,2,公里范围可达外环线、沪太路、场中路、江杨路，区域内人口密集，交通发达。随着本案西片区的住宅开发和市政改造，人口数量将大幅增加，区域环境明显改善。,2,、区域交通,本案周边有轨道,1,号线，通河新村站，距离,1,公里，步行时间,12,分钟；,公交：,862,路，站名：长临路，步行时间,:5,分钟；,722,路,，站名：共康路，步行时间,:5,分钟；,719,路，,站名：三泉路，,步行时间,:10,分钟。,高速交通：南北高架 共江路匝道，距离,900,米。,泰德行商业地产咨询工作室,3、人口环境,庙行镇辖野桥、康家、场北、周巷四个村，共康二村、共康五村、共康六村一居、二居、共康七村一居、共康八村一居、共康公寓、屹立家园等8个居委会。2002年底全镇城乡常住居民总人口（庙行派出所管辖人口）195456人，实有人口近四万人。人口结构以新市民及外来人口为主，近几年因土地开发而富起来的社群数量可观，整体消费潜力巨大。,4、市政规划,根据宝山城市总体规划，未来五年，宝山将大力发展区域商业中心，规划的商业面积将超过100万平方米，以弥补目前总体商业布局有欠均衡的缺陷。目前，区政府已引进了一批体量大、业态新、知名度高的商业项目。如在南部地区先后引进“百安居”、“易买得”、“大润发”、“家乐福”、“好美家”等大型商业项目，初步形成了以大卖场为核心的商业圈。,已规划的“宝山新城”距本案以北3.5公里，刘杨路以西住宅集中开发区域距本案900米，已规划的高境社区商业中心距本案以东3.5公里，本案以南900米和闸北区交界。是上海北区中环区域核心区位，项目为周边20万居民提供服务的社区商业中心，并向周边区域辐射施加影响。,九英里城,瑞和家园,庙行公园,(,在建,),住,宅,用,地,住宅用地,住宅用地,商业用地,泰德行商业地产咨询工作室,好美家,北斗星商业广场区位及规划图,泰德行商业地产咨询工作室,5.项目运营情况,自08年1月开业以来，进驻品牌商家有世纪联华、一兆韦德、老凤翔银楼、真锅、味千拉面、阿迪达斯等。现在开业率不足30%，2、3层非知名品牌商家皆有撤场倾向，经营惨淡。,二、项目周边商业发展调查,商业设施,超市生活卖场类,易买得,易买得长江店二、三两层的营业面积达到了1.5万平方米，一层招商经营范围近4,000平方米。,家乐福,家乐福宝山店占地面积约25000平方米，是宝山区内大型的超级卖场。,泰德行商业地产咨询工作室,家电卖场类,永乐电器,永乐共康店位于共和新路共康路交界处，地处上海最大的居民聚居区，交通便利出门便有高架、地铁、公交线路四通八达。,装饰卖场类,好美家,好美家共江店于2003年6月20日开业，位于共和新路5288号，商场营业面积为28000平米。,泰德行商业地产咨询工作室,2.竞争项目分析,项目周边两公里范围内没有在建或已建成的大型商业项目，需要关注的是易买得和家乐福两大卖场的出租区，此两大品牌对中小商家有很大的号召力，若商家在共康地区只拓展一家，去掉租金因素，本案将处于弱势地位。,易买得对面（长江西路）地块为商业用地，现已是净地，区位优势明显，加上和两大超市的互动，从商业价值来看远优胜于本案，此地块商业地产完成立项后，将成为本案最有力的对手，需重点关注。,3.租金概况,共康路底商租金在5-12元/平米天之间，本案现有租金在3-8元/平米天之间。,泰德行商业地产咨询工作室,三、项目,SWOT,分析,项目概况,发展商名称：上海百鑫置业有限公司,项目名：北斗星商业广场,项目位置图：五角星为本案位置,泰德行商业地产咨询工作室,（）项目地理位置,位于宝山共康地区，该址紧邻长临路，距长江西路,230,米，共康路,300,米，三泉路,300,米。项目可视性不佳，仅共康路口可见，且视角受限。,（）物业指标：,项目建筑面积,6,万平方米，其中商业面积,3.6,万平方米。商用物业使用面积可自由分割，从,30-2000,平方米之间，层高,3.5-5,米之间。部分商业物业配备餐饮经营的硬件设施。,（,3,）停车条件,共有,113,个车位左右,。,（项目鸟瞰图）,泰德行商业地产咨询工作室,2,、项目,SWOT,分析,优势,1,）区位优势突出。已规划的“宝山新城”距本案以北,3.5,公里，刘杨路以西住宅集中开发区域距本案,900,米，已规划的高境社区商业中心距本案以东,3.5,公里，本案以南,900,米和闸北区交界，是上海北区中环区域核心区位。,2,）项目所在地人口密集，周边,2,公里范围内人口达,20,万，西片区住宅的大量建设也为人口增加奠定基础。,3,）交通便利，地铁,1,号线、高架入口皆在一公里范围内，周边有多路公交可达。,4,）商圈发展空间开阔。周边没有大型商业广场满足居民消费和休闲娱乐需求，本项目为共康地区商业地标，为周边唯一社区商业中心。,泰德行商业地产咨询工作室,机会,1,）本案所在的共康地区尚无竞争物业，家乐福、易买得招租面积有限，共康商圈已形成，尚有商业发展空间。,2,）东片区新建住宅随着时间推移交付入伙，本案区域核心地位将得到加强。,3,）,20,多万的居民，,1,号地铁的人流，南北高架快速交通是商业成功的最好保障。,4,）主力店的强势进驻，给中小商家带来信心的同时，使人流充分流动。品牌商家的引进，业态的丰富，方便周边居民的同时，也给民众一个全新的休闲娱乐目的地。,5,）进行必要的灯光亮化、外立面时尚元素改造、景观小品、商业标识系统、导购系统、广告系统、广播系统、信息系统的一体化改造，改善购物环境，打造时尚消费之城。,6,）统一的经营管理，大部分的商业所有权和经营权的分离，以特色带动整体商业，优化商业布局，真正把商业“炒”起来。,7,）统一招商管理，主题业态的合理搭配，精品休闲游逛购物，打造共康地区的新型商业核心。,泰德行商业地产咨询工作室,威胁,1,）现有主力店仅集中在一层，且对人气聚集没有明显贡献，二、三层缺少主力店带动，商家信心缺失。,2,）本案现有定位迷失，所引进的商家大多为非知名品牌，仅有的几家品牌无法起到引导作用。商家无法认知是否适合进入，消费者无法认知能给自己能带来什么样的消费体验，业主无法认知什么商家是合适的租客并为整体广场作出贡献。,3,）本案缺少时尚购物广场所应有的商业元素与氛围，缺少可视性。长临路管理欠佳，周边缺少品牌商家，影响本案形象提升。,4,）停车位过少，,113,个车位难以满足商业广场顾客和写字楼停车需求，此问题不解决即使成功招商，也将成为商家营业和整体运营最大障碍。,5,）业主委员会负责商业招商和管理是不专业的，品牌商家希望和专业公司交流，而不是对他们不够了解的委员会。物业的所有权和经营权分离是商业招商及运营成功的前提条件。,6,）随着易买得南面商业地块的开发将形成对我项目的有力竞争，如何先人一步运营成功将是成败所在。,泰德行商业地产咨询工作室,四、北斗星商业广场招商重新定位及调整,1.,总体定位,鉴于项目周边已有家乐福、易买得两大生活超市；好美家建材卖场；国美永乐灿坤家电卖场，而共康社区,2,公里内无大型购物中心和商业步行街，所以从市场需求出发项目的定位应该是,共康社区体验式娱乐购物中心,，为周边,20,万居民提供一站式餐饮、娱乐、休闲、购物服务。,主力店拉动,即依靠主力店的集客能力来拉动人流，扩大项目的有效商圈，提升项目价值。通过招商控制让主力店的业态与中小商户形成良好的互补关系。主力店构成以影院、强势品牌餐饮店、成人电玩、儿童主题游乐为主，品牌服装旗舰店、,3C,电子品牌连锁店、,KTV,、酒吧等作为次主力店补充。,循环动线规划,根据本项目自身的建筑格局，在各个入口处设置主题形象店，以此规划相关业态进驻，并将人流导向不同主题购物区域。,统一管理,通过分散经营、统一管理来提升物业市场价值，主要工作内容是统一项目的形象，组织整体推广活动和促销活动；统一招商；对业态和经营商家进行动态调整。,增加可控物业面积比例,增加自有物业比例是从源头上解决问题的方法，从商业经营来看，对整体商业业态的调控能力往往是商业成败的关键因素。,泰德行商业地产咨询工作室,2.,广场调整与改造,主力店调整,商业广场主力店应为能提升整体形象、聚集人气、带动其他商家进入起引导作用,500,平方米以上知名品牌商家，在广场重要交通节点布置。对于物业面积、结构有特殊要求的主力店商家但区位无特别要求的，如影院，可安排在租金难以做高的区位。,因此我们认为现有主力店如“味千拉面”未能起到主力店作用，但占了主力店位置，比如“屈臣氏”或“麦当劳”在此位置会更好地起到主力店作用，依此类推。,受商业体量限制，本案无法引进百货，而现有超市位于地下一层，所聚集的人气无法通过内部交通动线使其他商家受益，等于鸡肋。主力店的调整和相应物业改造势在必行。,广场改造,停车场车位现只有,113,个，无法满足商业广场和写字楼需求，我方建议取消超市改造成停车场，预计将增加,300,个停车位，基本满足整体停车需求。,泰德行商业地产咨询工作室,b)一个成功的商业广场必然拥有相应的商业氛围，商业氛围不是靠商家就能营造，必要的商业元素的打造是业主和运营商所要做的。我方认为进行必要的灯光亮化、外立面时尚元素改造、景观小品、商业标识、广告系统、广播系统、信息系统的一体化改造，改善购物环境，打造时尚动感的商业氛围，让广场热起来。,3.业态比例建议,泰德行商业地产咨询工作室,4.业态布局说明,餐饮：以休闲快餐、中式简餐、西式快餐、特色餐饮、面包糕点房、咖啡吧、茶楼为主，面积9000平方米左右；,游乐：以影院、成人电玩、儿童游乐、酒吧、KTV为主，面积7500平方米左右；,精品百货：以休闲运动专卖、外贸精品服饰、童装童玩专卖、鞋帽箱包专卖、珠宝、3C数码、家纺等为主，面积7500平方米左右；,休闲：健身中心、SPA美容、美发、足浴等为主，面积3900平方米左右；,社区配套：以书店、银行、旅行社、数码冲印、洗衣、花店等为主，面积2400平方米左右。,泰德行商业地产咨询工作室,5.,动线及业态分布建议,-1F,超市撤消进行停车场改造,特色小吃、休闲食品,泰德行商业地产咨询工作室,1F,餐饮,游乐,精品百货,休闲,社区配套,必胜客,精品百货,精品百货,精品百货,精品百货,精品百货,精品百货,精品百货,屈臣氏,一茶一座,DQ,麦当劳,味千拉面,特色餐饮,迪信通,精品百货,特色餐饮,社区配套,精品百货,真锅咖啡,运动,100,泰德行商业地产咨询工作室,餐饮,游乐,精品百货,休闲,社区配套,2F,体育、户外,用品专卖,好仑哥 吉野家 或特色餐饮,避风塘,加州烤肉 味之都,Babyface,演绎酒吧,真锅咖啡,精品百货,麦当劳,精
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