民族城项目策划定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,武夷山华夏民族城项目,策划定位报告,前言,武夷山华夏民族城在武夷山新一轮的房地产发展中占有天时、地利、人和的优势，拥有可以预见的美好前景。成功的策划定位有助于项目在整个销售过程中找准目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售目标。本策划案努力朝上述目标迈进。,市场篇,房产市场总体划分为两大板块：景区和市区,景区：,区域内主要依托景区的旅游资源，产品以,别墅、商铺,和,度假型公寓,为主。,客源基本由武夷山市周边城市以,投资,和,度假,为主要目的的客户组成。,购买该区域的产品客户，偏好总价低、但具有一定升值潜力的产品。,代表楼盘：九龙湾山庄,武夷印象,景 区,九龙湾,武夷印象,九龙湾山庄：,该案借助武夷山的秀丽景色，定位于武夷山最高档次的住宅别墅：,一期：由,12栋,独栋别墅组成，面积：,350-800m,，价格：,6000-8000元/m,。目前仅剩下一套（客户多为关系户）。,一,期,二期：,63栋,独栋别墅，年后开始销售，目前已预订了60套，面积在,274-496m,，销售价格定为,9200-9400元/m。,客户由周边城市企业主管级人物构成。,二期,三期：,7栋,双拼别墅共14户，预计年中开始销售。,三期,武夷印象：,1期,在售项目,项目占地,254亩,，分3期开发：,一期：商住为主，共,7幢多层,（底层全为商铺），住宅可作为酒店式公寓出租，销售价格在,1800-2100元/m,。,二期：拟建,56栋别墅,，内有高级会所和豪华商场。,三期：星级酒店。,项目名称,类型,户型,成交均价（元/）,面积,（）,总套数,已售套数,未售套数,销售率,武夷印象,店连宅,A户型,3945,86.63-153.05,18,1,17,5.56%,复式,B户型,1819,160-166.67,34,25,9,73.53%,公寓,C户型,1815,85.26-89.2,174,157,17,90.23%,合计,226,183,43,80.97%,项目2月开盘，小户型,公寓受市场热捧，,项目基本已进入尾盘销售,市区：,市区的楼盘则以,多层公寓,和,店连宅,类型的产品为主打。,该类型的产品的目标客源为,市区本地客户,，购房目的为：,改善居住环境,。,该群体由于原先的住房环境，因此会较多的选择居住舒适的大面积的房型。,代表楼盘：太平洋花园,丰和园,市 区,太平洋花园,丰和园,丰和园：,该案位于武夷山市区，背靠小武夷山公园，小区由,别墅、多层、小高层,组成：,多层已经进入尾盘销售，面积在,97-150m,，销售均价,2400元/m,。,而小高层和别墅将分别与年中和年底前推出销售。,选择此处置业的多为武夷山当地原住民,项目名称,类型,户型,成交均价（元/）,面积（）,总套数,已售套数,未售套数,销售率,丰和园二期,公寓,A户型,2346.2,139.49,20,20,0,100.00%,B户型,2362.65,130.58,20,16,4,80.00%,C户型,2379.11,134,5,5,0,100.00%,D户型,2379.11,105-109,15,15,0,100.00%,E户型,2357.14,97.54,20,18,2,90.00%,合计,80,74,6,92.50%,太平洋花园,：,：,公寓：去化,主,主力基本为,小,小户型，面,积,积：60-120m,销售价格,在,在2100-2400,元,元/m。,独栋别墅：,已,已开出9栋,，,，目前已经,销,销售了8栋,。,。总价130w/套。,联派别墅：2月份开出6栋销售，,目,目前仅售出2套，总价95w/套,。,。,项目名称,类型,户型,成交均价（元/）,面积,（）,总套数,已售套数,未售套数,销售率,太平洋花园2期,联排,A户型,3350,281.68,14,1,13,7.14%,B户型,229.9,14,0,14,0.00%,C户型,252.47,3,0,3,0.00%,公寓,D户型,2070,66.41,4,2,2,50.00%,E户型,2070,80-90,20,3,17,15.00%,F户型,2203.32,90-100,36,7,29,19.44%,G户型,2410,100-110,44,6,38,13.64%,H户型,2410,129.17,20,5,15,25.00%,合计,155,24,131,15.48%,项目1期推,出,出公寓和独,栋,栋别墅，公,寓,寓的小户型,去,去化情况良,好,好，别墅也,卖,卖出了9栋,中,中的8栋；,项目2期3,月,月正式开盘,，,，公寓继续,保,保持较好的,销,销售业绩，,而,而联排别墅,则,则因定位有,所,所偏差，而,造,造成去化困,难,难。,价格稳步上,升,升,资料来源：,武,武夷山房地,产,产信息网,（截止日期,：,：4月13,日,日）,市场购买力,旺,旺盛,市场点评：,总体呈现高,速,速发展趋势,，,，价格在近,年,年来稳步上,扬,扬；,需求旺盛，,成,成交活跃，,楼,楼盘去化速,度,度快；,供应产品基,本,本以多层公,寓,寓和店连宅,类,类型产品为,主,主，对其它,产,产品缺乏认,知,知度；,市场总结：,项目篇,地块位置：,景 区,市 区,位于连接景,区,区与市区的,武,武夷大道,距离机场约5分钟车程,背靠世界遗,产,产展览中心,（,（规划中）,地块方正，,便,便于规划,优势（Strength）,劣势(Weakness),S1：位于武夷山山脚下，景色独特；,S2：对外交通的路况较好，对外来客源有一定的导入作用；,S3:原先的酒店及剧场给项目带来一定的知名度,W1：项目体量小，无法形成规模型复合社区，影响力有限；,W2：区域内生活配套设施缺乏；,w3：地块靠近机场跑道，产生的噪音污染严重,机会(Opportunity),威胁(Threats),O1：武夷山发展迅速，旅游产业能提供充足稳定的客源；,O2：毗邻建设世遗基地，对地块产生附加升值,T1：区域市场价格整体上涨，未来继续上涨会给本项目带来较大压力。,SWOT分,析,析,产品定位原,则,则：,加快产品开,发,发，抢占目,前,前准空白市,场,场，避免未,来,来竞争项目,可,可能带来的,竞,竞争压力；,在小区整体,品,品质受地段,的,的影响的情,况,况下，力求,产,产品的优质,化,化，差异化,以,以吸引客源,；,；,采取必要且,适,适当的销售,手,手段，达到,快,快速去化的,目,目的，规避,销,销售周期长,所,所带来的风,险,险。,项目名称,类型,主力面积（）,成交均价（元/）,主力总价,（万元/套）,武夷印象,公寓,85.26-89.2,1850,15-16万,太平洋花园2期,100-120,2410,24-28万,丰和园二期,130-139.49,2362.65,30-31万,找出市场的,空,空白点，以,此,此作为产品,定,定位的依据,：,：,从目前市场,的,的公寓类产,品,品供应情况,来,来看，可以,发,发现：,在售项目的,面,面积普遍偏,大,大，因此本,项,项目可选择,低,低于,80平米,的房型作为,切,切入点；,通过分析各,楼,楼盘的销售,房,房型的主力,总,总价，可以,看,看出,17-23,万,万/套,的总价是市,场,场的空白点,；,；,从客户的需,求,求点出发，,作,作为产品定,位,位的依据：,舒适的居住,条,条件,投资,核心客户,度假,小户型，低,总,总价,优质的生态,环,环境,品质好，具,有,有升值潜力,项目核心定,位,位：,基于分析，,我,我们对项目,位,位置的认识,是,是：,在武夷山市,区,区的边缘地,带,带、背靠景,区,区旅游资源,的,的一个地段,。,。,通过对市场,和,和客源的深,入,入分析，我,们,们发现在产,品,品定位上需,要,要解决以下,问,问题：,项目定位与,区,区域环境的,平,平衡问题,建筑容积率,平,平衡的问题,结合上述思,考,考，我们对,本,本项目新的,定,定位如下：,具有闽北民,族,族特色,生态景观旅,游,游度假社区,高品质精装,修,修公寓社区,1,3,2,项目地块经,济,济技术指标,：,：,土地总面积,：,：39816m,号地块土地,面,面积：9350m,号地块土地,面,面积：23184m,号地块土地,面,面积：7282m,剩余土地面,积,积：,+=,30466m,容积率:1.8,实际可销售,面,面积:,54839m,1,2,3,2,3,产品构成：,容积率：,8,产品,栋数,类型,单套面积,（平方米）,套数,总面积,（平方米）,所占比例,备注,房型配比,总比例,多层公寓,7,一房,70,84,5880,30%,36%,6层公寓，一梯两户,二房,85,84,7140,37%,复式,140,21,2940,15%,170,21,3570,18%,合计,210,19530,100%,商业,商业会所,600,4,2400,19%,23%,独栋,单层商铺,60,170,10200,81%,3层楼商铺,合计,174,12600,100%,酒店式公寓,2,12楼,50,432,21600,100%,39%,小高层,公建,-,1097,100%,2%,总计,816,54827,100%,多层住宅,2,号地块多层,部,部分建议：,项目总共建,造,造8栋多层,公,公寓,采用一梯两,户,户的建筑结,构,构,多层层高定,位,位在6层楼,建议提供装,修,修服务,2,号地块多层,公,公寓房型建,议,议：,601,602,501,502,401,402,301,101,102,6f,5f,4f,3f,2f,1f,多层立面示,意,意：,1f和2f,可,可以组合成,竖,竖向的复式,房,房,3f则可采,用,用左右合并,的,的横向大套,公,公寓,商业步行街,项,项目建议：,步,行,街,步行街,借助世遗平,台,台，打造精,品,品商业街,步行街层高,设,设置在3层,，,，均为独立,的,的商铺,步行街顶层,设,设置天棚，,减,减少天气因,素,素对人流的,影,影响,步行街两旁,可,可通过设立,人,人行天桥，,来,来增加内部,流,流通性,类型,面积(m),栋数,独栋会所,500-700m/栋,4,独栋会所建,议,议：,选择一：可,作,作为酒店配,套,套设施（餐,厅,厅、桑那、ktv）,选择二：可,作,作为企业会,所,所或度假别,墅,墅单独出售,选择三：可,作,作为住宅项,目,目的会所使,用,用，提供医,疗,疗、健身等,生,生活功能,酒店式公寓,建,建议：,建筑形态为2栋11层,的,的小高层,面积控制在45-55,平,平米/间,提供标准酒,店,店式装修,借助酒店平,台,台优势，可,提,提供闲时租,赁,赁业务,小高层,小高层,酒店式公寓,房,房型建议：,价格建议：,产品,销售价格,二手房目前成交价格,住宅,1800,2700,店连宅,3500,4000,底商,6000,7400,(元/m),武夷印象,武夷印象与,我,我项目产品,在,在地段和产,品,品上较为类,似,似，其价格,可,可作为我项,目,目定价参考,对,对象。预计,将,将于07年,下,下半年推出,销,销售，因此,我,我司对房产,市,市场的发展,速,速度的预估,，,，作出以下,定,定价：,产品,销售价格,主力总价,住宅,2500+500（装修）=3000,25万,商铺,5000,30万,酒店式公寓,4000,20万,(元/m),总销预估：,产品类型,销售面积m,销售均价,总价,多层公寓,19530,3000,58590000,酒店式公寓,21600,4000,132908000,商铺,12600,5000,63000000,合计,2.5亿,项目的总销,金,金额预计为,：,：2.5,亿,亿,会所功能建,议,议：,中央喷水池,、,、景观长廊,建,建议,坡地景观,路网系统/,人,人车分流,营销建议：,异地购房除,了,了普通的组,团,团赠送购房,者,者来回机票,或,或高速路费,的,的形式,本地购房者,享,享受一定的,购,购房优惠，,增,增强促