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,Code of this report|,1,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,前言,惠州地产界两位,巨头,的声音：,万 科：全年销售额,5,个亿，,雅居乐：全年销售额,10,个亿；,再看看惠州地产界,2010,年,最给力,的声音：,光耀荷兰小城：,4,个月,6,个亿！,这是一个值得我们自豪的声音！,仲恺区,在深圳人看来：没听说过，在哪里？,在惠州人看来：这地方就是一农村。,遇到这样的项目，经验主义者大概都会想：,我们要先用,2,个月,树立项目形象；,用,1,个月提,升区域形象，包括联系政府举办仲恺经济发展论坛，还要不断的用软文炒作等等；,再用,2,个月,启动大事件营销，同时开始产品卖点诉求、产品说明会、认筹、样板房开放等等一系列活动营销，蓄积客户；,5,个月过去了，我们就可以顺利开盘了。,很悲剧的，我们只有,20,天。无妨，只因有我们！,这是我们团队最近对小城的看法与演绎,也许不是真实的价值所能代表的,但确实是至深,2,20,天的嬗变,但从小城的操盘经验谈起的时候,我们却认为,“,他,”,并不是仅仅代表一个项目在极短的时间内集中爆发,而是中原团队的集体智慧和勤劳的结晶,;,于是我们认为他的价值在于,陌生区域大盘的全面突围,惠州分公司事业二部营销,B,组,HuiZHou.12.2010,别墅历经五次开盘，价格一路上扬，从最初的,8500,元,/,到现在的,12000,元,/,，价格上涨,50%,，达到开发商预定目标，同时突破片区别墅,6000,元,/,，每月销售,5-6,套的局面。,在深圳人心中最知名的惠州楼盘排名调查中勇夺,第二,，成功的奠定了楼盘在深圳人心中的地位。,价格和形象上均创新高,项目成功关键词,1.,高形象符号建立,：奢侈品牌的嫁接,建立项目豪宅形象符号,3.,线下活动行势,：丰富多样的营销活动,持续暖场,拉升销售力,4.,跨区域客户运作,:,深度挖掘联动,提供线下客源的主力补充,2.,高品质,：大范围营销现场包装及展示,提升客户价值预期,走进开盘,必日光,的光耀荷兰小城,前言,10,年惠州别墅销冠,光耀荷兰小城,一期产品,项目指标：,占地：,200000,建面：,600000,一期指标：,产品：洋房、联体、联排别墅,其中：,洋房,204,套,762+1,房,983+1,房,联体别墅,198,套,联排别墅,108,套,荷兰小城荣誉记事,08,月,21,日 一期,130,套小墅两天售罄,09,月,18,日 一期二组团,52,套小墅三小时售罄,10,月,01,日 一期三组团,204,套洋房三小时售罄,10,月,24,日 推出最后一栋,16,套小墅,20,分钟售罄,11,月,13,日 推出,【,罗宫,】,组团,60,套联排别墅,2,小时售罄,12,月,4,日 推出,【,罗宫,2】48,套联排别墅,1,小时售罄,开盘必售罄,4,个月,6,次开盘，开盘必售罄，创造惠州别墅,“,日光”奇迹,Part1,品牌嫁接,全,全面确立,豪,豪宅形象,体,体系,形象符号,的,的创建,Part1.1,关于,全手工粗,车,车线,40,层顶级黑,色,色渐,变小牛皮,底,底纹,但是，当,它,它成为奢,侈,侈品牌,HERMES,的出产时,，,，人们已,经,经不再当,它,它只是一,张,张经过加,工,工的牛皮,，,，而是一,个,个值得珍,藏,藏的艺术,品,品。,它不过只,是,是一张,经过加工,的,的牛皮,，,好而已,！,没有适度,的,的品牌营,销,销费用维,护,护起,品牌价值,，这张牛,皮,皮还不过,只,只是张上,好,好的牛皮,！,！,一件“奢,侈,侈品”的,诱,诱想,1.,产品用途,2.,完美造工,2.,服务价值,1.,细节追求,品牌价值,辅以必不,可,可,少的营销,支,支撑,获得市场,的,的认同，,实现产品,的,的价值,我们通过,对,对品牌嫁,接,接，建立,豪,豪宅符号,引入爱马,仕,仕的,logo,颜色,联想到荷,兰,兰的橙衣,军,军团,形象符号,的,的传播,Part1.2,思考？,做法,给仲恺一,个,个什么样,的,的定义？,忽略，不,谈,谈仲恺，,只,只谈惠城,区,区的一个,部,部分？,难以转换,惠,惠城人的,心,心理定义,放大，借,新,新区成立,的,的势，放,大,大成新城,？,？,足以吸引,深,深圳投资,客,客，且能,改,改变其在,惠,惠城人心,中,中的位置,不将区域,发,发展价值,单,单独拿出,来,来说,始终将轻,轨,轨、新城,、,、高速公,路,路穿插于,所,所有的宣,传,传物料中,强调百万,平,平米大盘,第,第一期,无限放大,其,其投资价,值,值,区域价值,的,的突围,两条线,客户定位,不,不同，在,深,深惠两地,以,以不同的,形,形象面市,惠州线,深圳线,为后期,3000,多套洋房,做,做铺垫,以“圆梦,型,型别墅”,，,，打动惠,州,州人的心,为保证价,格,格、销售,速,速度，必,须,须寻找有,购,购买能力,，,，且能接,守,守受新鲜,事,事物，包,容,容性强的,客,客户资源,以“投资,型,型别墅”,，,，打动深,圳,圳人的购,买,买欲望,一个符号,两,两种传,播,播,目标聚焦,一,一蹴而,发,发,8.1,8.3,确定,logo,及,VI,系统,8.6,确定惠州,推,推广语,（户外,+,报纸,+,候车亭,+,灯箱,+,软文）,一座城市,，,，两种生,活,活,8.11,8.12,更改惠州,推,推广语（,户,户外,+,报纸,+,候车亭,+,灯箱,+,软文）,一个惠州,人,人的别墅,生,生活梦,+,样板房开,放,放信息,确定深圳,推,推广调性,：,：通过,8,块户外，,以,以“我们,不,不,+,卖点”的,形,形式,8.21,开盘,8.19,深圳南都,包,包报、特,区,区报，以,软,软硬结合,的,的方式，,继,继续强化,：,：“我,们,们不,+,卖点”，,同,同时告知,开,开盘信息,8.15,强化惠州,推,推广语（,户,户外,+,报纸,+,候车亭,+,灯箱,+,软文,+,网络）,一个惠州,人,人的别墅,生,生活梦,+,开盘信息,8.20,一个符号,两,两种传,播,播,深圳媒体,表,表现,一个符号,两,两种传,播,播,惠州媒体,表,表现,一个符号,两,两种传,播,播,Part2,品质大盘,展,展示,城市高速,发,发展区域,大,大仲凯、,低,低密度、,规,规模大盘,第,第一期，,自,自身配套,；,；,项目地块,造城运动,，,，城市标,签,签,无限释放,区,区域的未,来,来价值：,新,新城中央,，,，更璀璨,的,的城市界,面,面，吸引,目,目光的是,更,更闪亮的,明,明星。,小区仪式,感,感：私家林荫,大,大道、主,入,入口广场,、,、豪华会,所,所、人工,湖,湖,内部配套,：,：商业、小,学,学、足球,场,场、蓝球,场,场等,内部景观,：,：人工湖、,泳,泳池、小,区,区环绕水,系,系,产品价值,：,：高赠送率,、,、,160-200,的别墅、,价,价格洼地,1,公里林荫,大,大道展示,完,完毕,【,光耀出资,打,打造,】,8,月,2,日营销中,心,心装修完,毕,毕,8,月,9,日园林整,改,改完毕开,放,放,会所和园,林,林展示一,举,举到位，,给力,广场和天,鹅,鹅湖同步,盛,盛放，移,步,步换景,目不暇接,通过入口,广,广场建立,豪,豪宅标签,通过会所,打,打造建立,豪,豪宅标签,通过园林,水,水景建立,豪,豪宅标签,善意的谎,言,言：别出,心,心裁的围,墙,墙设计再,加,加上独特,的,的制作工,艺,艺，在加,强,强视觉效,果,果的同时,，,，无限延,展,展视野。,满山遍野,的,的郁金香,图,图案与蓝,天,天白云配,合,合，增添,了,了无比浪,漫,漫的荷兰,风,风情。,包装了独,特,特围墙的,园,园林，感,觉,觉大的出,奇,奇；仅,2,万平米的,天,天鹅湖也,成,成了无边,际,际。,经典动作,1,：众相模,仿,仿的对象,“,我在远处,的,的时候还,在,在想这个,高,高尔夫球,场,场和天鹅,湖,湖咋大的,那,那么离谱,啊,啊？走近,一,一看原来,是,是图画的,原,原因。,”,此围墙在,荷,荷兰小城,出,出现后，,已,已有多个,项,项目相继,模,模仿。,特制工地,围,围墙，效,果,果非凡,冒着被告,侵,侵犯版权,的,的危险，,商,商业街的,包,包装也极,尽,尽可能的,体,体现别墅,项,项目的原,生,生符号,奢侈。,顶级奢侈,品,品牌的商,业,业画面包,装,装，在营,造,造商业氛,围,围的同时,，,，也让客,户,户模拟和,憧,憧憬未来,的,的生活场,景,景。,经,典,典,动,动,作,作,2,：,世,世,界,界,顶,顶,尖,尖,奢,奢,侈,侈,品,品,荟,荟,萃,萃,、,、,一,一,览,览,无,无,余,余,；,；,商,业,业,氛,氛,围,围,的,的,营,营,造,造,紧,紧,扣,扣,豪,豪,宅,宅,“,奢,侈,侈,”,的,符,符,号,号,；,；,Part3,线,下,下,活,活,动,动,跟,跟,进,进,8,月,14,日,样,样,板,板,房,房,开,开,放,放,参,与,与,性,性,强,强,的,的,DIY,大,杂,杂,烩,烩,8,月,7,日,营,营,销,销,中,中,心,心,开,开,放,放,周,末,末,旺,旺,场,场,活,活,动,动,8,月,21,日,开,开,盘,盘,活,活,动,动,盛,大,大,热,热,烈,烈,周,周,周,有,有,活,活,动,动,，,，,周,周,周,周,有,有,主,主,题,题,，,，,围,围,绕,绕,重,重,大,大,事,事,件,件,节,节,点,点,开,开,展,展,，,，,吸,吸,纳,纳,人,人,气,气,，,，,促,促,进,进,认,认,筹,筹,；,；,“,“,吃,、,、,喝,喝,、,、,玩,玩,、,、,乐,乐,、,、,看,看,、,、,拿,拿,”,这,是,是,活,活,动,动,的,的,例,例,牌,牌,，,，,是,是,活,活,动,动,必,必,须,须,的,的,。,。,策,略,略,1,：,尽,尽,一,一,切,切,可,可,能,能,的,的,找,找,客,客,户,户,凑,凑,人,人,气,气,；,；,策,略,略,2,：,有,有,活,活,动,动,必,必,有,有,抽,抽,奖,奖,，,，,以,以,抽,抽,奖,奖,为,为,噱,噱,头,头,吸,吸,引,引,人,人,气,气,策,略,略,3,：,对,活,活,动,动,时,时,间,间,的,的,精,精,准,准,把,把,握,握,与,与,灵,灵,活,活,应,应,变,变,奖,品,品,不,不,求,求,多,多,，,，,每,每,次,次,活,活,动,动,15-25,件,；,；,但,求,求,精,精,；,；,小,小,的,的,公,公,仔,仔,，,，,大,大,的,的,足,足,够,够,能,能,吸,吸,引,引,客,客,户,户,眼,眼,球,球,；,；,能,能,让,让,客,客,户,户,心,心,甘,甘,情,情,愿,愿,跑,跑,来,来,。,。,不,是,是,纯,纯,粹,粹,为,为,做,做,活,活,动,动,而,而,做,做,活,活,动,动,，,，,所,所,有,有,的,的,核,核,心,心,都,都,围,围,绕,绕,认,认,筹,筹,和,和,销,销,售,售,而,而,进,进,行,行,；,；,活,动,动,是,是,为,为,销,销,售,售,制,制,造,造,氛,氛,围,围,和,和,增,增,强,强,人,人,气,气,而,而,进,进,行,行,；,；,不,能,能,让,让,客,客,户,户,来,来,了,了,就,就,参,参,加,加,活,活,动,动,，,，,参,参,
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