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*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2.1.房地产市场分析,“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度,资料,来,源：,中国房地产年鉴，,罗兰贝格,分析,全社会固定资产投资,万亿元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地产开发投资,万亿元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素,住宅开发投资,万亿元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅开发投资占房地产开发投资的比重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,资料,来,源：,中国房地产年鉴，,罗兰贝格,分析,+6.6%,p.a.,住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区,2000年住宅开发投资额按地区分,万亿元,住宅开发投资增长率按地区分,1999 2000年,资料,来,源：,中国房地产年鉴，,罗兰贝格,分析,广东,上海,北京,江苏,浙江,辽宁,山东,福建,其它,随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展,中国房地产市场,的发展趋势,将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业,加入后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程,广泛的合作将成为,房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本,市场的合作将更,加紧密,房地产企业将,出现两极分化规模,化和小而精,；房,地产开发配套的相,关服务更为专业化,消费者的需求品位,越来越高，要求,定制化服务,国家将逐渐改变对,房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组,作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度,广东省房地产投资总额,亿元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较,1997-2000年,广东省 全国,广东省 全国,房地产投资,住宅开发投资,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,资料,来,源：,广东省统计年鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主,八十年代中期,1992,年,1992年 1998年,1998年以后,市政府和企业单位直接投资,房地产开发公司共9家,香港投资者为主的外资投资者,房地产开发公司共52家,以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加,房地产开发公司共134家 (包括房地产项目公司),投资主体,安居、多层住宅为主,建成步步高、创新新村等七个住宅区,集中于莞城,别墅、多层住宅为主,建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区,集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地,多层、小高层为主,建成,AB,华庭等一批高品质的楼盘,集中于东城、篁村、城区等,开发类型和区域,政府公务员和企业职工,外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏,本地消费者占25%,外地消费者占5%,本地消费者占50%,外商占30%,外地消费者占 20%,消费者特征,总投资小于1亿元,估计总投资50亿元，外资占63%,投资23亿元，内资占59%,投资规模,东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期,东莞房地产市场特征,商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平 和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区,较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产,市场规模,细分市场,竞争格局,消费群体,东莞市社会固定资产投资增长迅速,房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素,商品住宅销售收入和销售面积,增长迅速,市场集中度相对较高,政策导向,多层和小高层开发比例逐年上升,东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区,单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升,不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同,政府严格土地审批和新项目立项,政府加强商品房预售管理,1,3,2,4,东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,资料,来,源：,东莞统计年鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市全社会固定资产投资额,亿元,东莞市房地产开发投资额,亿元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素,资料,来,源：,东莞统计年鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市房地产开发投资额,亿元,东莞市住宅开发投资额,亿元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,办公楼,商业营业用房,住宅,东莞市,商,商品住,宅,宅销售,收,收入和,销,销售面,积,积增长,迅,迅速,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,中,中国人,民,民银行,，,，,罗兰,贝,贝格,分析,东莞市,商,商品住,宅,宅销售,收,收入,亿元,东莞市,商,商品住,宅,宅销售,面,面积,万平,方,方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房,开,开发建,筑,筑面积,总,总额按,镇,镇区分,1998-2000年,描述,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,罗兰,贝,贝格,分析,城区,常平,樟木头,篁村,东城,其它,商品房,开,开发集,中,中于东,城,城、篁,村,村、城,区,区、常,平,平和樟,木,木头等,地,地理位,置,置优越,、,、经济,基,基础发,达,达的地,区,区,1998年至2000年底,，,，商品,房,房实际,投,投入资,金,金23,亿,亿元,共推出,楼,楼盘231个,，,，建筑,面,面积455.7平方,米,米,樟木头,、,、常平,、,、附城,、,、塘夏,、,、黄江,等,等镇区,集,集中了90%,的,的港资,房,房地产,开,开发商,新开发,的,的商品,房,房楼盘,集,集中在,东,东城区,和,和篁村,，,，开发,类,类型以,多,多层和,小,小高层,为,为主，,楼,楼盘质,数,数较高,，,，开发,理,理念在,东,东莞市,属,属于中,上,上水平,1998年至2000,年，商,品,品房开,发,发集中,在,在东城,、,、篁村,、,、城区,、,、常平,和,和樟木,头,头等地,理,理位置,优,优越、,经,经济基,础,础发达,的,的地区,在未来,五,五年内,，,，多层,和,和小高,层,层仍是,商,商品房,开,开发市,场,场的主,流,流，新,开,开发的,多,多层和,小,小高层,主,主要集,中,中在东,城,城区、,篁,篁村区,和,和城区,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,罗兰,贝,贝格,分析,多层和,小,小高层,别墅,高层,1998-20002005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,东城,篁村,城区,塘夏,其它,1998年以,后,后新开,发,发的多,层,层和小,高,高层地,域,域分布,虎门,商品房,立,立项开,发,发类型,比,比例,按开,发,发建筑,面,面积,樟木头,常平,预计到,2005年,每,每平,方,方价格,在,在2500,元以上,的,的中高,档,档商品,房,房将占,据,据市场86%,的,的份额,描述,东莞市,商,商品房,开,开发档,次,次逐步,提,提高,东莞市,政,政府对,城,城市进,行,行总体,规,规划，,改,改善居,住,住环境,，,，提升,房,房地产,开,开发的,质,质量,由于政,府,府严格,控,控制土,地,地批租,土地,价,价格上,升,升较快,居民住,宅,宅消费,观,观念由,商,商品住,宅,宅理念,的,的接受,者,者转为,理,理念的,领,领导者,需求,品,品位提,高,高,金融机,构,构对住,房,房消费,支,支持不,断,断增强,、,、按揭,条,条件放,宽,宽，刺,激,激住房,消,消费需,求,求市场,的,的增长,东莞市,新,新的房,地,地产开,发,发商纷,纷,纷进入2500以上,的,的中高,档,档房地,产,产市场,的,的竞争,如:新世,纪,纪豪园,新,石,石竹,雍,雍华,庭,庭,七,宝,宝一居,等,等,13%,50%,20%,10%,2000,别墅,3500元以,上,上*,2500-3500,元,元*,2500元以,下,下*,总额,8%,60%,26%,6%,2005,E,资料,来,源：,东莞市,建,建委，,罗兰,贝,贝格,分析,*,除别墅,外,外,商品住,宅,宅销售,总,总面积,万平,方,方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,东莞房,地,地产市,场,场竞争,格,格局可,以,以从内,部,部竞争,状,状况等,五,五个方,面,面分析,消费者,潜在的,进,进入者,房地产,开,开发,专业服,务,务提供,者,者,替代品,政策壁,垒,垒强,较,强,强的地,方,方保护,主,主义，,早,早期外,来,来的房,地,地产开,发,发商和,民,民营企,业,业必须,挂,挂靠东,莞,莞市各,区,区镇房,地,地产开,发,发公司,，,，合作,开,开发房,地,地产,经济壁,垒,垒弱,房地,产,产开发,商,商尚未,形,形成房,地,地产开,发,发的绝,对,对成本,优,优势,和,和先进,的,的商品,房,房差异,化,化概念,大多数,消,消费者,消,消费观,念,念尚处,于,于商品,住,住宅理,念,念的接,受,受者,主力消,费,费群不,明,明显,商品住,宅,宅50%为本,地,地消费,者,者，30%,为,为港澳,台,台消费,者,者,20%,为,为省内,和,和外地,消,消费者,房地产,开,开发商,纷,纷纷聘,请,请专业,的,的房地,产,产策划,和,和广告,公,公司，,提,提高商,品,品房开,发,发和营,销,销质量,聘请物,业,业顾问,公,公司，,提,提高商,品,品后续,服,服务质,量,量,商品房,替,替代品,几,几乎不,存,存在，,安,安居房,只,只占1%的市,场,场份额,内部竞,争,争状况,城区、,常,常平和,樟,樟木头,集,集中了70%,的,的房地,产,产开发,市场集,中,中度高,，,，市场,领,领先者,较,较为明,显,显，如,：,：中信,、,、光大,等,等,内资房,地,地产开,发,发比例,逐,逐年提,高,高，由1998年的45%,上,上升为2000年的67%,消费者,购,购买商,品,品房考,虑,虑的因,素,素,价格,房型,地理位,置,置和交,通,通,开发商,品,品牌,建筑物,质,质量,
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