淀山湖区域市场及竞品概况

淀山湖区域市场及竞品概况,1,区域竞案概况,2,淀山湖板块,锦溪板块,华纺艺墅上海湾，淀山湖板块，联排、双拼，面积,136-239,平米，总价,152-330,万,。,荷玛诗湾，淀山湖板块，合院、双拼，面积,188-292,平米，总价,200-400,万。,2014,年,6,月开盘,富力湾，淀山湖板块，双拼、面积,252-282,平米，总价,260-300,万。,首创青旅,岛尚，锦溪板块，叠加、联排、双拼，面积,120-275,平米， 总价,100-450,万,。,鹿鸣九里，淀山湖板块，面积,133-143,平米，总价,130-140,万。,长,泰,淀湖观园，锦溪板块，联排、合院，面积,193-206,平米，总价,190-250,万,。,竞争由 单板块竞争 向 多板块竞争 转变,转变理由,购买目的均以度假为主，作为第二居所,、客户具有相同性、均以上海客户输入为主,时代,御湖，锦溪板块，联排、双拼，面积,192-630,平米,，总价,188-1150,万。,恒海国际花园,，淀山湖板块,，联,排双,拼、独栋、合院，面积,130-265,平米,，总价,165-350,万。,3,在售公寓,已售别墅,在售别墅,在售别墅,会所,价值项,价值点对比,规划,占地,100,万方，建筑面积,46,万方,独栋、双拼、叠墅及公寓的混合社区,利用度城潭湖泊及原生态河流分隔别墅与公寓区,立面,欧式丹麦、东南亚风格、西班牙风格别墅、及法式公寓,综合运用砂岩、文化砖、面砖及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆，落地窗,户型,独栋，,374-434,平，送地下室,100,平左右，花园,100-300,平，,毛坯，总价,550,万,-700,万,双拼，,252-282,平（含地下室面积，且地下室收物业费），,花园,100-200,平，毛坯，,叠墅、公寓,40-170,平，精装,景观,紧靠淀山湖,2,公里湖岸线，内拥度城潭。别墅区景观档次不高，多以绿篱及简单乔木为主。,法式风情景观，采用品质感强的装饰性围墙、喷泉及楼宇间绿化构成立体景观；,配套,配置,5800,方会所，室外网球场、露天泳池、室内篮球场、标准泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐厅等；,服务,天力物业（富力旗下）别墅,3.5,元,/,月,/,公寓,1.9,元,/,月,/,分析,优势：大盘概念，区域推广较早，有老客户资源；较成熟商业配套；土地成本较低，单价竞争优势明显；一线沿湖概念。,劣势：老盘印象、别墅产品力较差，现场表现劣于其它项目,富力湾,主要竞品说明,规 模：,总建面积,100,万方，容积率,0.46,产 品：,独栋、双拼、叠加、平层等,在 售：,新延地块的双拼,面 积：,263,平米、,282,平米,成交价：,260,万,-300,万,推 量：,134,套,去 化：,已售,35,套，剩余,99,套,4,神州数码办公区,开发商自持物业,待推公寓,商业街,在售叠加,待推叠加,价值项,价值点对比,规划,总建筑面积,32,万方，物业形态丰富，涵盖星级酒店、会所、别墅、住宅、商业区、,SOHO,等多种业态，内部生活配套完善,立面,社区是现代简约风格，,立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。,户型,叠墅，,133-143,平米，赠送花园或下沉庭院,20-100,平米，地下车位,景观,社区内部拥有两个淀山湖天然水系，西邻湿地公园，景观主要以入口主轴景观，辅以组团景观,配套,13,万方滨湖商业街，配套包含超市、酒店、餐饮、邮局、康体中心等。,服务,中奥物业管理有限公司，,2.65,元,/,平,月,装修,毛坯,分析,优势：总价较低。,劣势：现场表现等视觉效果较弱；产品力较弱，外立面办公化、绿化无竞争力，与区域主力竞案相比，不够生态,鹿鸣九里,主要竞品说明,规模：,总建面积,32,万,产品：,独栋、双拼、叠加、平层公寓,精装,SOHO,公寓、沿湖商业街,神州数码行政楼等,在售：,叠加别墅,报价：,最新报价,9500,元,/,，总价,130-140,万,5,丽思卡尔顿酒店,沿湖商业街,待售酒店式公寓,待售合院、双拼别墅,预计,4,月推,价值项,价值点对比,规划,占地面积,22,万方，打造,23,万方纯法式别墅区及大型临湖生态商务社区,立面,纯法式风格，运用文化砖、面砖、砂岩及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆；,户型,五合院、双拼，,188-292,平米，无地下室，赠花园，地面车位。,景观,法式风情园林，品质感强的装饰性围墙，临湖景观公园。,配套,3,万方丽思卡尔顿酒店，,7000,方滨湖商业街,服务,上海申大物业管理有限公司,3.4,元,/,平,月,精装修,毛坯,分析,优势：开发商品牌、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、利用梦莱茵售楼处表现较好,劣势：绿化较弱、总价段略高,荷玛诗湾,主要竞品说明,规模：,占地,22,万方、总建,23,万方,风格：,纯法式,产品：,五合院、双拼别墅、酒店公寓,丽思卡尔顿酒店，沿湖商业街,推量：,预计,5,月推出五合院、双拼别墅，,报价：,预计,12000-14000,元,/,，总价,200-400,万,6,待售合院、双拼别墅,价值项,价值点对比,规划,占地面积,10,万方，打造,11,万方地中海式联排别墅和部分酒店式公寓,立面,托斯卡纳风格，运用涂料、面砖等材料,户型,八联排、十联排，,136-239,平米，半地下室，赠花园，地下车库，局部人车分流。,景观,地中海式花园，硬质景观半围合花园，不够生态,配套,2000,方滨湖会所,服务,苏州安邦物业管理有限公司,2.6,元,/,平,月,精装修,毛坯,分析,优势：一线沿湖地块、面积小，总价底,劣势：小区内部环境较差，生态绿化环境弱、产品力弱，整体项目档次低,上海湾,主要竞品说明,规模：,占,地,10,万方,、总,建,10,万方,风格,：,托斯卡纳,产品：,联排、酒店公寓、,2000,平会所,推,量,：,联排销售过半，酒店公寓未,售,报价,：,12000-14000,元,/,，,总价,152-330,万,7,价值项,价值点对比,规划,占地面积,66,万方，西班牙风格，独栋、双拼、联排、合院、会所及社区商业等,立面,真石漆,户型,联排，面积,130-225,平，赠送花园,30-80,平，地下室,70-100,平,双拼，面积,265,平，赠送花园,100-150,平，地下室,100-130,平,景观,地中海风格，多种立体、小品组团景观，富水系,配套,幼儿园、会所、社区商业,服务,绿城物业公司，,3.5,元,/,月,精装修,毛坯,分析,优势：开发商品牌、大盘效应、推广力度大；物业及现场表现较好；,130-160,面积段总价控制较好；户型附送地下室面积较大产品附加值高，面宽较宽舒适度较好、依托相邻动迁房商业配套,劣势：非一线沿湖项目、邻动迁房，区域外部环境较差,农房恒海国际花园,主要竞品说明,规模：,占地面积,66,万方，,风格：,西班牙,产品：,联排、双拼、独栋、类独栋、合院及会所、,社区商业,在售：,联排、双拼别墅,报价：,12000-14000,元,/,，联排总价,165-250,万，,双拼,350,万,8,价值项,价值点对比,规划,占地面积,25,万方，总建面积,26,万方，托斯卡纳风格，联排、合院、花园洋房及五星级洲怡酒店、,2,公里湿地景观湖岸线、幼儿园、社区商业,立面,真石漆,+,石材贴面,户型,联排，面积,193-206,平，赠送花园,30-100,平，无地下室,合院，面积,260-430,平，赠送花园,350,平，地下,130,平,景观,重点打造,2,公里湖岸线，多种立体景观、小品组团,配套,幼儿园、会所，洲怡酒店,服务,长宜物业公司，,4.2,元,/,月,精装修,毛坯,分析,优势：开发商品牌及系列别墅产品形象较好、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、二期产品总价、现场表现较好,劣势：无地下室，产品附加值较低；所在板块不属于正淀山湖板块,长泰淀湖观园,主要竞品说明,规模：,占地面积,25,万方，总建面积,26,万方,风格：,托斯卡纳,产品：,合院别墅、联排、花园洋房,及五星级酒店、,湿地湖岸绿化带、幼儿园、社区商业,在售：,联排、合院别墅,报价：,10000-16000,元,/,，总价,190-680,万,9,在售别墅,待推别墅,待推别墅,五星级酒店群,沿河商业街,价值项,价值点对比,规划,占地面积,55,万方，总建面积,37,万方， 中式汉唐风格，叠加、联排、双拼别墅及沿河商业街、五星级酒店等,立面,中式汉唐风格，米黄色外墙,+,黑色琉璃瓦,户型,叠墅，面积,120,平 联排，面积,170,平，赠送花园,40-80,平,双拼，面积,275,平，赠送花园,100,平以上,赠送大露台、地面车位，无地下室赠送,景观,中式风格，多种立体景观组团，天然水系环绕，亭台楼阁遍布。,配套,3000,平米沿河风情商业街，,30000,平米中式五星级酒店群,服务,北京盛世物业公司、,3.5,元,/.,月,装修,毛坯,分析,优势：品牌开发商、联合区政府打造江南水乡旅游古镇整体开发概念；产品面积小，售价低、低总价；,劣势：板块不成熟、配套差、地段偏辟、产品力较弱,岛尚,主要竞品说明,规模：,占地面积,55,万方，总建面积,37,万方,风格：,中式汉唐风格,产品：,叠加、联排、双拼及商业、五星级酒店等,在售：,叠加、联排、双拼,报价：,10000-16000,元,/,，总价,100-450,万,优惠：,叠墅,3,万抵,10,万、联排,3,万抵,15,万,双拼,3,万抵,20,万,10,区域市场成交表现,11,2013,年周边项目月去化,项目名称,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,总计,恒海国际,4,1,29,10,26,70,富力湾,18,6,14,12,15,65,上海湾,2,0,15,9,17,43,淀湖观园,2,0,1,0,0,3,云湖御墅,2,0,0,0,0,2,岛尚,淀湖桃源,鹿鸣九里,水月周庄,时代御湖,荷马诗湾,2014,年周边项目去化,项目名称,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,总计,恒海国际,5,6,5,11,10,37,富力湾,9,4,5,5,12,35,上海湾,9,2,8,1,2,22,淀湖观园,2,0,0,0,0,2,云湖御墅,1,0,1,0,1,3,岛尚,14,3,1,7,13,38,淀湖桃源,7,0,0,3,6,16,鹿鸣九里,20,1,4,1,13,39,时代御湖,7,0,0,0,8,15,水月周庄,0,3,5,8,荷马诗湾,0,0,0,2014,年,1-5,月竞品成交走势,点评,2013,年周边,5,个在售楼盘，,2014,年上升为,11,个在售楼盘,6,月份,13,套,7,月份,8,套,12,年份,项目名称,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,合计,2013,恒海国际,4,1,29,10,26,70,2014,恒海国际,5,6,5,11,10,37,周边项目成交同比（,1-5,月份）淀山湖板块前,3,名,恒海,13,年份,项目名称,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,合计,2013,富力湾,18,6,14,12,15,65,2014,富力湾,9,4,5,5,12,35,周边项目成交同比（,1-5,月份）淀山湖板块前,3,名,富力湾,14,年份,项目名称,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,合计,2013,上海湾,2,0,15,9,17,43,2014,上海湾,9,2,8,1,2,22,周边项目成交同比（,1-5,月份）淀山湖板块前,3,名,上海湾,15,市场总结：,1,、周边板块项目由,4,个上升到,10,个，市场竞争激烈，价格同质化严重，但,区域去化总数,没有明显下降；,2,、大盘数量增加，但整体板块价格未见走高；,3,、同比板块前三楼盘的,2014,年的成交率均下降,50%,左右；,4,、新开项目荷玛诗湾目前认筹情况比较良好，但认转签的比例略低，约售出,30,余套。,16,