世联快速掌握房地产评估要领

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,2024/11/28,快速掌握房地产评估要领,客户金融组技术知识培训,2,培训的必要性,通过部分技术人员、业务人员访谈，发觉专业技术与业务有很大相关性,专业技术,提高对估价行业的 归属感,提高自身专业技能,减少业务损失,估价业务,提高客户、银行的信任感、依赖感,3,目前普遍存在的问题,通过普遍存在的问题制定我们的培训计划,不熟悉估价产品，不能正确引导客户,（解决什么可以做，什么不可以做）,解释不清楚项目贷款、按揭所需资料清单的含义,不清楚不同产品不同目的下评估含义,4,本次培训内容包括,估价报告类型、评估目的、所需资料清单,房地产证的含义及形式,相关估价政策,5,估价报告类型、评估目的、所需资料清单,报告类型,评估目的,评估方法,评估所需资料清单,备注：此类报告特点,（解决问题）,常规评估：,住宅,商业,厂房,办公,在建工程,异地物业,抵押价值评估,核定市场价值,拆迁补偿估价,拍卖底价评估,房地产课税估价,市场比较法,收益法,成本法,完整房地产证,房屋租赁合同,房屋查丈报告,房地产权证,国有土地使用权证,说明：,在使用成本法评估时，新版房地产证需要企业提供土地使用出让合确认坐标,带长租约物业需提供租赁合同,土地评估,同上,基准地价法,剩余法,市场比较法,成本逼近法,房地产证,土地使用权出让合同,建设用地规划许可证,说明：,如果待估宗地为非完全产权，一般采用成本逼近法，所需资料包括付清地价款证明、发生在土地上的费用发票（耕地、青苗补偿费、土地平整费等）,项目贷款报告,详见网上,/,估价部,/,技术部,/,工作模板,/,工作说明,判断项目建设合法性（四证齐全）,市场背景分析（判断市场定位、价格合理性）,经济效益分析（经济指标）,资金缺口测算、确定贷款额度、贷款年期,贷款风险分析,6,估价报告类型、评估目的、所需资料清单（续上）,报告类型,评估目的,评估方法,评估所需资料清单,备注：此类报告特点,（解决问题）,项目按揭报告,详见网上,/,估价部,/,技术部,/,工作模板,/,按揭工具,/,按揭资料明细,以开发商制定的销售价格为依据，根据市场分析，预测本项目近二、三年价格跌幅率，判断项目的按揭成数、按揭年限,一般情况，我们不评估（确定）项目的销售价格,可行性研究报告,融资用途可行性研究,立项目的可行性研究报告,详见网上,/,估价部,/,技术部,/,工作模板,/,按揭工具,/,可行性报告工具,市场上是否可行,经济、社会效益是否可行,项目初步发展建议,（可单独作现金流量表，分析资金筹措情况）,咨询报告,核定二、三级市场销售价格,银行网点选址,市场调研,针对委估物业具体情况向委托方提供资料清单,此类报告格式、内容灵活涵盖内容广泛,投资分析报告,项目可行性论证,项目收购,参与土地竞投,项目市场判断,针对项目确定资料清单,案例,7,深圳市目前几种主要房地产证的形式和含义,产权证形式,种类,内容特征,土地权属,使用权来源,产权状况,拍卖时补地价,性质,新版,房地产证,红皮,绿皮,无宗地坐标、宗地图，关注他项权利摘要及附记一栏,国有土地,房地产证上未有此项目,红皮：完整,绿皮：不完整,市场商品房,非市场商品房,房地产证,（软封皮）,红皮,内页无特别,说明,国有土地,有偿、转让、协议或购商品房,完整,不需,商品房,绿皮,内页印有说明：本证所载房地产不得转让。抵押、典当、出租按有关规定办理,国有土地,行政划拨或协议、自建房、微利房,不完整，完全未交地价或只交部分,需全补或补所欠部分,企事业非商品用房、自建房、微利房,旧版,房地产证,（红色缎面硬封皮）,红皮,内页无特别,说明,国有土地,有偿、转让或购商品房,完整,不需,商品房,红皮,内页盖有,“,协议,”,、,“,行政划拨,”,等红章或手写上述字样,国有土地,行政划拨或协议,不完整。完全未交地价或只交一部分,需全补或补所欠部分,同上面,“,绿皮,”,证,房屋所有权证,（深咖啡色塑料封皮）,同时配有,国有土地使用证,或征地文件,无,国有土地,划拨或协议,一般不完整,大部分需要但有些可减免,商品房，但已基本更换为新版红证,集体土地使用证,宅基地证,或用地批文,注明为集体性质用地,集体用地,集体用地或私人宅基地,不完整,需补全部地价,集体用地房产，农民宅基地。部分已换成绿证,少数非法用地,8,续上,1.,房地产证,(,代用,),为正式办证之前办理的临时产权证明,内容如地价、竣工时间等大都不记载，法律效力上与正式证等效。,2.,房地产证,(,楼花,),为发展商拥有完整产权或业主付完购房全款,但未取得竣工验收证明的物业产权证明。,(,以上两种证现已一律停用,需更换才能转让、抵押,),3.,旧版或新版绿皮,房地产证,内盖,“,准成本商品房,”,或,“,全成本商品房,”,为福利房。,9,相关最新评估政策,这些内容与我们平时拿到业务时，跟客户沟通有很大关系,关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明,包括土地来源为行政划拨以及除行政划拨以外的不完全产权的房地产；,对于行政划拨，评估过程中可作出使用年期延期的假设，最高剩余使用年期不可超过国家规定的最高使用年期减去已使用的年期；,对于非行政划拨的不完全产权房地产，必须严格按照房地产证上登记的使用年期进行评估。,10,续上,深圳市到期房地产续期若干规定,（深府,200473,号）,到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。,到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的,35%,并按约定年期修正。,到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用无偿收回。而在土地使用权无偿收回的过程中，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。,11,评估流程的特别说明,一定拿到房地产证复印件后，带着房地产证去现场查勘；,案例：汕头厂房调研发现的问题,核查房地产证复印件房地产证号、内容是否与原件一致；,单独查勘时，首先确认委估物业与房地产证上登记是否一致（位置、面积）；,现场查勘，不是拍拍照片。,12,附件一：酒店评估所需资料清单,如果有可能，我们尽量采取酒店整体评估方法，除所需提供的产权资料外，还需要提供以下资料：,能反映酒店经营状况连续三年的财务报表；,整个酒店的建筑面积；,各经营项目的收费情况。,13,附件二：在建工程评估所需资料清单,土地使用权出让合同 书及补充协议合同；,建设用地规划许可证；,固定投资许可证；,建设工程规划许可证；,施工许可证；,商品房预售许可证；,设计图纸,平面位置图；,监理公司出具的工程进度表；,销售价目表；,其他资料。,确认项目合法性,确认委估物业位置,判断工程形象进度,14,谢谢各位！,