(精品)新世界百货武昌店个案研究101130

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,新世界百货武昌店,专题研究,渡边地产 刘新菊,2010,年,12,月,5,日,研究说明,研究时间：,2010,年,11,月,29,日,-12,月,4,日,研究人员：刘新菊,研究内容：新世界百货武昌店个案研究,存档时间,：,2010,年,12,月,5,日,Code of this report,Page,2,目录,Code of this report,Page,3,第一部分：项目概况,04,第二部分：项目规划,21,第三部分：项目点评,27,Code of this report,Page,4,第一部分：项目概况,街道口商圈,本案,区位地理,按商圈划分，本项目武昌街道口商圈的核心商圈内，交通便利，人流量大，地理位置优越。,街道口商圈,，,该商圈内主要有亚贸、新世界百货、群光、流行视窗、乐天城等许多大型卖场以及工贸家电、广埠屯科技电脑一条街。,群光广场,Code of this report,Page,5,街道口商圈分析,亚贸广场,武商量贩,乐天城,群光广场,流行视窗,新世界百货,中百仓储,广埠屯电脑城,中商购物广场,（在建）,工贸家电,武商量贩,商圈主要由街道口沿线构成，东至广埠屯，西至洪山，商圈内集结了武昌最高端的百货和大型超市和专业市场构成，商圈商业气氛浓厚；,百货以高端的群光、新世界百货武昌店以及亚贸广场为代表，超市则包括群光超市、中百仓储、武商量贩等，专业卖场则有广埠屯电脑城等；,包括必胜客、麦当劳、肯德基、天汇影院等商业配套。,武昌新兴的商业街区，商业气氛浓厚,Code of this report,Page,6,项目,投资者分析,新世界集团,多元化的业务组合,建基于香港知名企业，以零售、物业、电讯核心业务为主,发展迅速，从华中到东北、华北到西南、以及华南等众多城市。,引进专业管理人才，运用丰富的营运经验、灵活的营销手段，知名度迅速提高。,1993,年成立了新世界百货有限公司，在武汉经营第一家百货商场，拉开进军零售市场的帷幕。,因地制宜的商业策略,由中部向四围扩张,专业化发展道路,Code of this report,Page,7,店名,基本概况,受欢迎程度,新世界百货国贸店,座落,于美丽的西北湖畔旁，面积约,60,000,余平方米。于,1994,年,11,月开幕，由于是武汉第一家外资管理的百货商场而备受瞩目。营业以来，依托新世界集团强大力量支持，以及与各类品牌供应商建立良好合作关系，率先将欧洲、亚洲超过六十多个际品牌引进武汉，培育市场，共同发展。历炼十二年，新世界百货已成为武汉市高品质生活的代名词,新世界百货武昌店,位于,武汉市武昌洪山区珞瑜路、珞狮北路交叉口，邻近省政府、区政府等党政机关，地理位置优越，交通便利。,新世界百货徐东店,位于,洪山区徐东路,7,号，毗邻长江二桥，是武汉市内武昌、汉口、洪山、青山的交通咽喉要道。徐东路沿线酒店、商铺、百货、超市、家电专业店、家居建材等多种业态扎堆互补，是政府规划的武汉市重要的商业副中心之一，消费潜力巨大。,新世界百货硚口店,位于,桥口区解放大道航空路口，是城市中心交汇处，也处于武汉最成熟的百货商业圈，与五星级酒店、高档写字楼及高档公寓相邻，交通便利，客流量大，是理想的消费场所。,新世界百货汉阳店,位于,汉阳区的核心地带锺家村商圈，地理位置优越，紧靠长江大桥汉阳桥头，位处武汉三镇的黄金交汇处，交通十分便利。新店周边住宅及商厦云集，面对闽东国际、背靠都市兰亭、斜倚汉商银座。,新世界百货武汉分店一览表,Code of this report,Page,8,本项目总建筑面积达,2.3,万方，由地下一层和地上五层组成；,选址上，新世界百货位于洪山区珞瑜路、珞狮北路交叉口，人流量大，附近为医院、咖啡馆，多中年职业人士和青年学生消费者,。,新世界百货根据市场情况及自身优势，确定了中高档路线的市场定位。品牌化经营、集团化管理让项目在华中地区取得较好的发展。,本项目于,2005,年,10,月正式营业,项目,投资者分析,Code of this report,Page,9,根据消费者特征，将其分为二个圈层：,第一圈层,：,日常购物武商量贩、中百超市；,第二圈层,：,周末购物及休闲娱乐，街道口、光谷。,项目所属圈层,本,项目的消费者主要属于第二圈层,。,第一圈层,第二圈层,消费者圈层分析,新世界百货,群光广场,武商量贩,Code of this report,Page,10,高端消费群体,聚集,，,就近消费，,进入商场,频率,较低，对商品档次要求高,特征三,：,消费者进入新世界百货的频率较低,，但对商品档次要求高。由于本项目定位为高端品牌百货，对消费者的收入水平要求很高，消费者进入本商场的频次较低，加之周边有亚贸、群光以及流行视窗等竞争市场，分流了一部分客户。调查发现，消费者新世界,等高档商场消费,，对商品的档次要求高，一次消费的额度较大。,特征二：,就近消费和区域消费原则。更多的消费者购物选择交通便利，通达性较强的地区，加上武汉近年交通通达性不理想，且该区域内商业完善，所以区域内的消费者倾向于就近消费和区域消费。,特征一,：,高端,消费群体聚集。,由于,项目本身定位于高端百货，进入卖场的消费群体都是附近高收入白领、教师、公务员家庭以及附近的居民，虽然周边学校多但由于消费档次的限制，学生群体只占很少部分。,消费者特征分析,Code of this report,Page,11,消费群体,消费频率,对本案重要性,特征,高端白领、教师、公务员,较高,重要,对商品档次的要求高，收入较高较稳定，注重品牌和身份,附近小区居民,适中,重要,以,日常生活用品为主，消费频率较高，对,价格,较敏感，购物以超市,为主，但偶尔会有高端百货购物的动作,学生,较低,一般,以中低档服装、饰品、餐饮、娱乐消费为主，对价格比较重视,根据调研情况，,项目主要客群,为高端白领、教师、公务员、其次是附近,小区居民，,而对附近大部分学生群体吸引力较少,。,消费者,特征,分析,Code of this report,Page,12,业态，指的是商业的表现形态,一般来说，商业业态有如下几种：,SHOPPING MALL,购物中心,专业市场,商业街,社区商铺,本项目商业业态属性为大型购物中心,项目业态分析,Code of this report,Page,13,项目业种分析,一层,国际名品、眼镜、化妆品、珠宝、精品配饰、名表,二层,青春女装、男女鞋、美甲沙龙、美发沙龙、咖啡厅,三层,女士服装、女士内衣、女士皮具、饰品、玛花纤体,四层,男士正装、男士休闲装、运动服饰、男士皮具、男士配饰、,VIP,贵宾室、购物卡售卖中心,五层,床品、家品、精品、小家电、美容沙龙、滋补品、茶品、酒类、健身中心、,SONY,数码工作坊,Code of this report,Page,14,运营模式分析,品牌运营,创新理念,连锁经营,全面营销,Code of this report,Page,15,新世界百货确立了打造复合型商品战略，对品牌的运作能力值得肯定。新世界百货独有品牌策略。擅长在某一所在商圈区域内引入只有新世界百货才独家专卖的品牌产品或者设计师品牌。独有品牌比重能占到新世界百货商品的,10,。,新世界采用一市多店和辐射城市的扩张策略扩大在中国的零售版图。以东北区、华北区、华东区、华中区、西南区等五大营运区域的核心城市作重点发展和辐射扩充全国网络，计划每年开设,2-3,家新店，增加楼面面积约,6-9,万平方米，致力在中国零售市场保持强势且持续增长。,品牌化经营,新世界百货增加自营品牌比重，提高自营品牌比重都建立在“本土化”的前提下。对于本土化的照顾一直是新世界百货跨区域连锁运营中的优势。本地最流行的品牌占比会保持,50%,的比重,。,Code of this report,Page,16,创新理念,新世界百货在全国全面启动新世界百货的形象革新计划，新世界百货全国,33,家连锁分店及此后新张的百货门店将不再单调的以高中低的档次作定位，而是改以,时尚、生活的概念,作全新定位方向。,新世界百货面积在,3.5,万平方米以下的较小分店全部改造为“时尚馆”，强调混搭和个性化的主题性时尚百货；而面积在,3.5,万平方米以上的较大分店改造为全面照顾衣、食、住、行、乐的“生活馆”，,20%30%,的商场面积会规划为餐饮、娱乐、美容等生活配套设施，成为典型的,一站式购物百货。,Code of this report,Page,17,连锁经营,新世界百货在以东北区、华北区、华东区、华中区、西南区等五大营运区域的核心城市分店实行连锁化经营，所有分店在品牌标识、购物环境、整体布局、营销策略等实现风格统一，因地制宜。让客户在不同地方享受到新世界百货同样热情的服务，连锁化经营让新世界百货在零售售市场保持较快的发展。,Code of this report,Page,18,新世界百货除了采取“会员卡”、“购物卡”等促销方式，如北京新世界百货新推出“,6,价位”折扣馆，通过敏感的价格带吸引消费者的做法在国内尚不多见，但在国外却不乏先例。此种销售模式在带给顾客超值商品的同时，还会给其带来淘宝的快乐。,全面营销,多种促销途径、全方面的营销手段,Code of this report,Page,19,租售价格及当前运营状况分析,租售价格,：,租金较高,250-500,元,/,/,月,运营状况,：,运营良好，特色不够突出,调查发现，由于新世界百货定位的是高档品牌商贸店，凭借其品牌与实力优势吸引顾客。由于高档品牌的商品价格偏高，故顾客多为有高稳定收入的白领阶层，销售商品数量少，但单次销售额大。,与周边群光广场和亚贸广场相比，项目处于中间地段，在客源和特色方面不及前两者。,Code of this report,Page,20,Code of this report,Page,21,第二部分：项目规划,项目功能分区,楼层,业种,一层,国际名品、眼镜、化妆品、珠宝、精品配饰、名表,二层,青春女装、男女鞋、美甲沙龙、美发沙龙、咖啡厅,三层,女士服装、女士内衣、女士皮具、饰品、玛花纤体,四层,男士正装、男士休闲装、运动服饰、男士皮具、男士配饰、,VIP,贵宾室、购物卡售卖中心,五层,床品、家品、精品、小家电、美容沙龙、滋补品、茶品、酒类、健身中心、,SONY,数码工作坊,总建筑面积,2.5,万平方米，共五层,商品摆放：商品摆放较为紧密，门口和电梯口摆放的是促销打折品。,购物环境：项目在商品样式、风格、灯光、音乐方面营造一种庄重、优雅的感觉，但是天花板较低略带压抑感。,项目受规模和地形的限制，商品种类、风格、样式较群光广场少。,项目升降式电梯里有移动传媒,。,区位交通,项目内部交通,公交路线：最近的公交车站是珞狮北路站和街道口站，共有,36,条公交线路经过本项目地。,地铁站：未来地铁,2,号线街道口站位于项目地。,项目外部交通,项目位于武珞路和珞狮路交界处,，东至广埠屯，西至洪山，交通,非常便利，武珞路可通往武昌火车站和汽车站与周边联系方便。,交通区位分析,本项目内部、外部交通条件都较好，处在武珞路和珞狮路的十字路口，交通四通八达。,新世界百货,武珞路,珞狮路,劝业场站,Code of this report,Page,24,配套,设施,周边配套设施完善，商业气氛浓厚,乐天城,群光广场,流行视窗,武商亚贸广场,珞珈山国际酒店,Code of this report,Page,25,入口处标志,路边临时停车点,地下停车场标识,配套设施,自身配套略显不足,项目主流通道周围未设置供客户休息的桌椅,Code of this report,Page,27,第三部分：项目点评,Code of this report,Page,28,优势,走品牌化经营道路，注重专业人才的培养，引进高端品牌，形成品牌效应。,集团化发展，充分发挥集团优势是项目取得成功的关键。,优越的周边配套以及街道口商圈浓厚的商业氛围为项目提供了外部