房地产市场——理解上海顺驰集团

房地产市场分析理 解 上 海,上海的实力,一、上海的地位,正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。,人口占全国,1%,土地面积占全国,0.06%,全国九分之一的财政收入,全国四分之一的口岸进出口商品总额,全国十分之一的港口货物吞吐量,同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用,资料来源：上海市政府网站,上海的实力,二、经济实力,上海地区的,GDP,连续十几年呈两位数增长,经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证,数据来源：上海统计局及市政府网站,上海的魅力,一、城市建设,1.1、,基础设施建设投入,对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境,1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%,数据来源：上海统计,上海的魅力,1.2、城市建设交通,目标：,建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间,2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况,数据来源：上海市城市交通白皮书,1.21,持续建设道路系统整合道路使用功能,中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；,中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；,郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力,1.22、轨道交通,加快形成轨道网络,“十五”新建 200公里轨道,浦江两岸连为一体,“十五”新建“一桥三隧”,1.23、越江工程,改善对外交通与市内交通的衔接条件加强综合枢纽建设,上海的魅力,1.24、对外交通建设,重点工程：,上海南客站,：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽,铁路新客站、铁路西站,：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件,虹桥机场,：对外省市的辐射能力要求增强,浦东机场,：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系,在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。,资料来源：上海市城市交通白皮书,上海的魅力,1.3、城市建设绿化,上海市在20002002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3用于城市环境保护项目,至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成 160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，市民的生活和创业环境得到显著改善。,到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。,资料来源：上海绿化网,上海的魅力,二、城市的拓展,上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。,经济：,重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。,人口：,促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。,目标：,到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。,规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。,资料来源：上海市建设和管理委员会,上海的魅力,2.1、一,城,城九镇的规,划,划,上海郊区城,镇,镇化水平正,逐,逐年提高，,预,预计2003年上海郊,区,区的城镇化,水,水平将达,54%,以上。,到,2005,年，上海城,镇,镇化水平将,达,达,60%,；,2010,年，城镇化,水,水平将达,70%,。,资料来源：,上,上海市建设,和,和管理委员,会,会,由仲量联行,及,及旗下拉塞,尔,尔投资管理,公,公司共同开,展,展的,“,全球最具优,势,势城市调研,”,中，上海被,评,评为最具潜,力,力的大型城,市,市。,在,120,个全球新兴,城,城市中，上,海,海在,经济增长,基础设施建,设,设,外商直接投,资,资,成本优势,等传统评估,指,指标中均取,得,得了高分，,房,房地产发展,的,的活跃态势,引,引起国际投,资,资者的广泛,关,关注,上海的魅力,三、优秀的,投,投资环境,资料来源：,上,上海市政府,网,网站,上海的魅力,三、优秀的,投,投资环境,世界各国的,投,投资者都认,可,可上海优越,的,的投资环境,和,和未来的良,好,好发展空间,，,，上海魅力,正,正吸引着越,来,来越多的目,光,光和人气,目前，在世,界,界,500,强企业中，,已,已有近,400,家在中国大,陆,陆投资，其,中,中进入上海,的,的有,300,多家。,统计数据还,显,显示，现已,有,有,184,家跨国公司,地,地区总部和,中,中国总部进,驻,驻上海，其,中,中属于世界,500,强企业的有,62,家，占全国,总,总数的,40%,，预计,2005,年进驻总数,可,可达,250,家左右。,据财富,杂,杂志的一项,问,问卷调查表,明,明：,92,以上的跨,国,国公司若干,年,年内将考虑,在,在中国设立,地,地区总部，,30,的跨国公,司,司表示首选,地,地将会是上,海,海。,资料来源：,上,上海市政府,网,网站,上海的潜力,按2000,年,年价格计算,的,的国内生产,总,总值达到7300亿元,左,左右，年均,增,增长9-11%；人均,国,国内生产总,值,值达到54000元左,右,右；,三、二、一,产,产业结构比,例,例为55：43.8：1.2；,外贸进出口,总,总额850,亿,亿美元，其,中,中出口超过400亿美,元,元；,社会消费品,零,零售总额达,到,到2500,亿,亿元，平均,每,每年增长7.8%；,国际标准集,装,装箱吞吐量1000万,标,标箱，平均,每,每年增长9-13%；,城市居民和,农,农村居民家,庭,庭人均年可,支,支配收入分,别,别达到15000元和7100元,；,；,新增劳动力,平,平均受教育,年,年限达到14年，高等,教,教育毛入学,率,率达到55%；,城镇居民住,房,房人均使用,面,面积18-20平方,米,米，市区绿,化,化覆盖率28-30%。,一、上海的,近,近期目标,到2005,年,年,资料来源：,上,上海市政府,网,网站,面对充满机,遇,遇而又富有,挑,挑战的,21,世纪，上海,已,已经确定了,新,新的中长期,发,发展目标：,把,把上海基本,建,建成国际经,济,济、金融、,贸,贸易、航运,中,中心之一，,初,初步确立社,会,会主义现代,化,化国际大都,市,市的地位。,二、,上海中长期,发,发展目标,上海的潜力,资料来源：,上,上海市政府,公,公报,上海的潜力,三、世博会,效,效应,举办2010年上海世,博,博会，是上,海,海建设国际,经,经济、金融,、,、贸易、航,运,运中心进程,中,中的一件大,事,事，必将进,一,一步提高上,海,海城市综合,竞,竞争力，加,强,强与世界各,国,国及国内各,地,地区的交流,与,与合作。,据测算，到2010年,，,，预计有：,1.4亿人,次,次的国内外,游,游客到上海,旅,旅游；,7000万,人,人次光临世,博,博会场馆,届时上海将,成,成为继香港,、,、东京之后,亚,亚洲又一旅,游,游中心和国,际,际会展中心,。,。,资料来源：,上,上海市政府,网,网站,理解上海,结,论,论：,一个城市房,地,地产的价值,很大程度上,是,是这个城市,价,价值的体现,上海的城市,价,价值提升必,然,然会导致其,物,物业价值的,不,不断提升和,房,房地产市场,的,的继续升温,理 解,行,行,业,业,房地产业增,加,加值占GDP比重：,2000年5.2,2001年6.4,2002年6.9,2003年,预,预计超过7,据预测，在,今,今年上海GDP两位数,增,增长中，约,有,有一个百分,点,点是房地产,业,业直接贡献,的,的。,一、行业地,位,位,资料来源：,上,上海统计信,息,息网,理 解,行,行 业,理 解,行,行 业,二、房地产,市,市场投资力,度,度不断加大,资料来源：,上,上海统计信,息,息网,经过近几年,的,的投资和培,育,育，上海房,地,地产市场得,到,到了快速的,发,发展，市场,已,已经形成了,一,一定的规模,理 解,行,行 业,资料来源：,房,房地产时报,、,、上海统计,信,信息网,三、上海房,地,地产市场在,供,供需两旺中,持,持续升温,商品房的空,置,置面积大幅,度,度减少,，,销售价格呈,持,持续上升态,势,势，整个房,地,地产市场呈,现,现出供求基,本,本平衡，需,求,求略大于供,给,给的现象,理 解,行,行 业,四、上海,房,房地产市,场,场消费群,体,体构成,上海,日益展露,的,的城市魅,力,力，正吸,引,引着全球,的,的眼光,上海不在,只,只是上海,人,人的上海,。,。上海房,地,地产市场,的,的消费群,体,体逐渐扩,展,展到国内,外,外。海内,外,外人士对,上,上海的认,同,同和对上,海,海未来的,信,信心支撑,着,着上海房,地,地产持续,强,强劲发展,。,。,资料来源,：,：房地产,时,时报,理 解,行,行,业,业,四、上海,房,房地产市,场,场消费群,体,体构成,参照全球,经,经济发达,城,城市经验,，,，房地产,市,市场供应,中,中必有,10%,15%,的比重是,面,面向世界,各,各地的客,户,户，上海,自,自然也不,会,会例外,预计未来,3,年，来沪,购,购房的境,外,外人士比,例,例将增至,8%,10%,，境外与,外,外地人士,在,在沪购房,的,的比例将,达,达到,30%,高档楼盘,的,的消费群,体,体构成更,加,加明显,资料来源,：,：房地产,时,时报,理 解,行,行,业,业,五、土地,价,价值和出,让,让方式,由于近年,来,来上海房,价,价的飞速,上,上涨，土,地,地成本迅,速,速增加。,随,随着招投,标,标工作的,展,展开，吸,引,引更多的,外,外来开发,商,商，土地,价,价值进一,步,步提升。,目前，在,上,上海住宅,土,土地出让,方,方式以招,投,投标为主,。,。,今年年中,之,之前，上,海,海土地交,易,易主要通,过,过协议进,行,行，1995年,至,至2002年11,月,月，上海,共,共出让土,地,地面积14246.46万,平,平方米。,从,从下半年,开,开始，则,基,基本上是,招,招标，其,中,中包括一,些,些原来已,经,经协议好,的,的土地。,至,至10月,底,底，今年,公,公开招标,共,共推出164幅、1400,公,公顷土地,，,，数量较,前,前两年大,幅,幅上升。,竞 争,对,对 手,上海本地,开,开发商：,1、绿地,成,成立于,1992,年，一级,资,资质，,至2002年底,集,集团资产,规,规模已达71.1,亿,亿元。,战略目标,为,为“立,足,足上海、,发,发展全国,”,”，先后,进,进军南昌,、,、合肥、,长,长春、天,津,津等重点,城,城市。,2、复地,1993,年涉及房,产,产，复地,共,共有25,个,个独资与,合,合资分期,开,开发项目,同,同时运作,，,，分布在,上,上海八个,行,行政区域,和,和部分外,地,地中心城,市,市。复,地,地的未来,战,战略规划,将,将以长三,角,角都市群,为,为核心，,不,不断拓展,，,，分享长,三,三角繁荣,。,