房地产汇缴调整与自查

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,鼎略房地产俱乐部,*,房地产企业汇算清缴调整技巧,与纳税风险自查补救,鼎略房地产俱乐部,网 址：,email:,电 话：0471-3315363 373,二一三年一月,1,2012年度房地产业税收新政解析及运用,一、总局公告2012年第15号,1、临时工、季节工、实习生、返聘人员,2、跨期费用追补扣除,3、会计与税法的协调,4、筹建期业务招待费,5、融资费用,6、生效时间,2,二、总局公告2011年第23号,关于销售自产货物并提供建筑业劳务,特殊混合销售,一般混合销售,3,甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？,A、300增值税+100营业税,B、300+100增值税,C、300+100营业税,D、不一定,4,（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？,（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？,（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？,混合销售：,特殊销售自产货物并提供建筑业劳务,一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）,视货物来源与经营主业而定,5,甲方甩项工程,大包,销售,自产,货物同时,提供建筑业劳务,商贸公司外购货物,同时建筑业劳务,建筑公司外购货物,同时建筑业劳务,分别纳税,增值税,营业税,6,三、总局2011年34号公告,关于金融企业同期同类贷款利率确定,关于企业员工服饰费用支出扣除,关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理,投资企业撤回或减少投资的税务处理,关于企业提供有效凭证时间问题,实施时间与有利追溯,7,四、查增应纳税所得额申报口径,五、财税201150号,六、资产重组,8,二、汇算清缴税务风险自查补救与调整,（一）入账票据自查补救,1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚？,2、当年票据的入账时效,3、跨年度发票的税务处理,4、入账票据的审核与自查重点,5、合法入账凭证的种类,9,【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？,1、甩项A：销售自产货物并施工自产货物发票+工程发票（,特殊混合销售,）,2、甩项B：商贸公司销售外购并施工全额货物发票（一般混合销售）,3、甩项C：建筑公司销售外购并施工全额工程发票（包工包料）,以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）,10,甲方供料,甲供,合同内甲供（甲控）大包,清包工装饰,清包工设备安装,营业税,装饰材料不征营业税,设备不征营业税,清包工建筑,建筑材料,征,营业税,11,甲方供料与甩项区别,甲供,材料购销合同,清包工工程合同,销售附带安装,甩项,甲供乙安,注：供货方提供货物并安装，不属于甲供,12,4、,甲控,：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票,）,5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票),6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票),7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票,）,此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款,5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体,13,建,设,方,采,购,判断,是否,设备,判断,是否,自产,自销,非设备的,材料,设备,非自产自销,自产自销,装饰工程,其它建筑业,商贸企业,建筑企业,14,（二）汇缴期如何对2012年涉税遗漏进行补救,（三）年终结账报表、重点账户应注意的事项,1、往来账,2、企业出资给个人购置资产,3、跨年度列支费用,4、免费旅游、商业保险,5、工资及附加费,6、支付给职工的一次性补偿,7、补交社会保险,8、投资收益,15,（四）账务调整与纳税调整,日常错账的涉税账务调整,年终结账前查出的错账更正,以前年度损益、预提费用、跨年度费用的调整,逾期未支付的应付帐款的账务调整,稽查补税中的账务调整,虚报亏损的账务调整,16,逾期未支付的应付帐款的处理方法,异地账款大额现金支付是否合理？,应收票据？,不同往来单位应付账款与预付账款对冲？,17,跨期费用的税前扣除问题,1、跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则收付实现制，实际支付）,2、已付款但跨期取得发票的费用,某公司在2010年9月发生一笔广告费支出，2011年取得发票，该费用是否允许扣除？,3、无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）,4、跨期成本之存货,5、跨期成本之固定资产,18,（五）汇算清缴的基础纳税调整,在做账方面，税法不改变会计处理,在纳税方面，会计服从税法,（六）如何进行汇算清缴,19,三、重点会计科目账务调整与税收风险自查补救,1、其它应付款,2、货币资金类,3、其它应收款,4、未取得发票的预付账款,5、预收账款,6、私车公用,20,7、存货类贷方余额或贷方发生额,8、收入类,9、成本费用类,10、未分配利润与资本公积,11、职工薪酬类,12、预提费用,21,四、房地产企业收入的确认,1、未完工收入、完工收入、未完工产品结转收入,2、预租/租金收入,3、视同销售收入,4、股权转让/股息红利,5、销售收入的确认,6、代销收入及佣金,22,五、开发产品完工标准的确定与汇算清缴,1、完工后的税金核算,2、企业所得税年度汇缴与季度预缴,3、完工年度会计处理与年度汇缴申报,4、开发成本核算,5、开发成本项目设置,6、计税成本扣除的步骤,23,开发成本的核算,1、期间费用和开发产品成本,2、开发产品会计成本与计税成本,3、完工开发产品与未完工开发产品计税成本,4、已销开发产品与未销开发产品计税成本,24,完工产品成本结转的会计处理,1、完工年度会计处理与年度汇缴申报,2、完工产品成本项目的分配,3、预提和待摊项目的调整,4、后续支出的调整,5、可售面积的确定（预售证）,6、明确点,25,以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税,1、实际毛利率小于预计毛利率；,2、土增税清算无所得税收入与之匹配；,3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）,4、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比,26,后,续,支,出,配套设施,日常维修,保养支出,前期已发生,后期取得发票,已预提过,未预提过,直接当期扣除,视为后续支出,不得追溯,如已预提，差额,视为后续支出,预提与实际发生,二次调整,二次调整,二次调整,预提与发票,差额二次调整,地产企业后续支出的税务处理,27,甲房产企业一期产品2011年度完工，二期在建（2012年仍未完工），2011年末预提配套设施费1500万，2012年实际发生1200万。一期开发面积占比60%，其中2011年末已售面积占一期面积的70%，预提数与实际发生数需在2012年度进行调整。,首先调整完工与未完工，其次调整已售与未售：,一期影响：-30060%，二期影响：-30040%,一期已售影响：-30060%70%=-126,一期未售影响：-30060%30%=-54,28,借：开发成本-二期 -120,借：以前年度损益调整 -126,借：开发产品 -54,贷：预提费用-配套 -300,借：以前年度损益调整 31.5（12625%）,贷：应交税费-企业所得税 31.5,借：以前年度损益调整 94.5,贷：利润分配-未分配利润 94.5,29,六、拆迁业务的核算与税务风险,1、拆迁补偿方式,2、拆迁还建，营业税的计税依据,3、拆迁还建，企业所得税与土增税计税依据,4、拆迁还建如何确认土地成本,5、实物补偿方式的纳税义务时间,6、实物补偿的会计处理,30,七、甲供材料的风险自查补救,1、如何签订合同,（1）合同内甲供大包，实际甲控,（2）合同外甲供清包工,2、结算票据如何开具与核算,3、建筑业计税依据与代扣义务,4、税务检查的关注点,5、材料是否需换开工程发票,如何处理甲方承担建筑业税款？,31,八、融资业务的核算与税务风险防范,1、向金融企业借款据实扣除,2、向非金融企业借款不高于同类同期利率,3、向关联方借款债资比例限制,4、向个人借款,5、委托贷款、统借统还,6、企业之间借款不支付利息的税收风险,7、利息支出的会计处理,8、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异,32,关联企业融资处理,核心企业统借统还,金融机构,集团公司,(核心企业）,子公司,1,子公司,2,子公司,3,借款付息,分拨贷款,收息,统借统还协议,33,委托中介银行贷款,中介金融机构,关联方A,(资金提供方),关联方,B,关联方,C,关联方,D,委托贷款协议,借款付息,避开关联方,借款方,34,企业融资不收息的变通方法,1、商业信用融资,2、开发项目投资,3、股权投资,4、售后回购,5、债转股,35,九、售楼处、车位车库与储藏室,1、不同模式售楼部的会计与税务处理,2、车位、车库,单独建造单独核算,利用地下基础设施公共配套设施,3、储藏室,4、如何开具发票？,36,十、租赁业务的核算与税务风险防范,1、租金收入会计核算,2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理,3、转租业务售后回租,4、租赁业务的纳税筹划方法,5、非常规租赁条款涉税风险分析,（1）递增、递减收取租金,（2）免租期租赁,（3）无租使用,37,违约金专题,房地产,企业,收,取,支,付,供应商,建筑商,业主,业主,价外费用,价外费用,非价外费用,非价外费用,注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用,供应商,建筑商,38,谢谢大家,39,