广州市旧城改造更新模式研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,广州市旧城改造更新模式研究,广东省建筑科学研究院,2012.10,前 言,“,可持续发展,”,广州旧城改造的必然选择,广州旧城改造的必然性,“,可持续发展,”,广州旧城改造的必然选择,房屋日益危破,公共服务配套设施落后,市政基础设施陈旧,交通拥堵,空间环境局促,空间结构失衡,历史文化遗产亟待保护,产业问题,环境问题,空间问题,交通问题,土地问题,社会问题,文化问题,广州旧城改造的必然性,认识广州旧城,广州旧城区范围面积达,54,平方公里，为保证研究成果切合实际、保证分析结论的可靠性和可行性，本次研究从广州旧城的历史、经济、社会、文化等各个方面进行深入分析，收集了大量的史料记载、文献、访谈、实例资料进行研究，使得研究成果能较全面的对广州旧城兴衰进行剖析。,详实的现状调研,多维度视角下的广州旧城,感性认识广州旧城,2200,多年国家历史文化名城；,汉、唐至今的千年商都；,近代文化传播地；,岭南文化中心。,城市群体眼中的旧城,市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰富多样，是一个安居乐业的地方。,专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文化产业滋生地。,政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境成熟，历史文化与经济价值较好。,城市空间环境,土地资源利用,民生保障,历史文化,产业经济发展,法制,丰富的城市环境格局；,旧城功能空间模糊。,土地资源利用粗放与集约并存；,旧工厂、旧居住区较多，存量土地再利用潜力大。,公共产品供给不均衡；,居住条件差，亟待提高。,弥漫着浓厚的历史感，旧城是一个历史场所；,旧城的历史文化正在消失。,经济增长方式亟待转变；,旧城经济呈,“,旺人不旺财,”,特点，产业结构急需调整。,财政投资,公民权利、开发商约束等制度缺陷；,旧城更新正趋向民主和法制化。,基础设施不足，政府财政投资压力大；,旧城开发经济效益差，财政投资不足。,多维度视角下的广州旧城,不同时期的广州旧城,广州以往旧城改造回顾,改造主体,改造模式,资金来源,存在问题,政府,单位、房地产商,开发商,土地所有人,政府、开发商,政府主导的零星修缮,政府主导的零星修缮以及地产商主导的成片改造,开发商主导拆建,政府主导的整治工程,政府主导市场参与的有机更新,国家财政拨款,财政、单位集资,银行贷款、外资、社会,政府、业主,政府投资、社会,增加旧城人口密度、加剧旧城衰老,改造成本高、难度大,单一的经济效益，不利于城市发展,改造资金导致改造效果有限,改造工作需继续完善,计划经济时期,改革开发后,80,年代,改革开发后,90,年代,改革开发后,00-07,年,改革开发后,07,年 至今,旧城改造更新案例借鉴,上海新天地,香港旧区活化,成都宽窄巷子改造,佛山东华里片区改造,绍兴仓桥直街历史街区保护与更新,英国伦敦码头区改造,韩国清溪川复兴,美国纽约社区改造,日本东京六本木六丁目地区再开发,改造前后,广州旧城可持续发展路径与策略,广州旧城改造更新的动力,旧城可持续发展路径,产业可持续发展路径,社会可持续发展路径,环境可持续发展路径,延长旧城产业链条,产业多元化,创新发展,基础设施建设均等化,广泛的民间参与,保障困难群体,发展循环经济,加强旧城环境综合治理,旧城可持续发展策略,旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。,广州旧城改造更新融资模式,旧城改造更新融资模式,经营性改造项目融资模式,公私营合作（,PPP,）模式,旧城改造更新融资模式,经营性改造项目融资模式,信托融资模式,旧城改造更新融资模式,非经营性改造项目融资模式,政府投资改造，增加税收收益,旧城改造中部分项目可采用特许经营方式进行融资，可以采用特许经营的项目主要包括公园和文化历史建筑。特许经营范畴主要包括，冠名权、公共区域商业开发等，通过特许经营的方式吸引社会资本参与部分公共配套设施的改造。,借鉴美国税收增值筹资经验与城市发展建设思路，对于非经营性公共项目主要由政府负责投资改造如历史文化街区、公共环境等公共配套建设项目。而政府的收益主要体现在，通过公共配套项目的改造，提升地区环境，增加城市税收和财政收入。,特许经营,广州旧城改造更新模式,基于改造主体的旧城改造模式,模式,优势,劣势,政府为主体的改造模式,可以较好的兼顾公众利益；保证城市发展质量。,政府承担了巨大的改造资金压力；缺乏有效的市场化的运作机制，城市土地资源很难获得市场价值最大化。,企业为主体的改造模式,有利于改造资金筹措，降低政府财政压力；专业的开发商有利于加快城市改造建设进程。,开发商主导旧城改造，往往以经济利益为主，容易忽视社会效益；开发商与拆迁户之间矛盾容易激化，可能造成社会影响；开发商主导的旧城改造，难以整体考虑城市发展，无法整体提升城市发展水平。,业主主导的自主改造,处于自身的居住需要，业主能积极参与和支持旧城改造工作。,业主的改造行为，往往以自身需求为出发，可能与城市规划发生冲突；旧城业主一般经济实力有限，很难大规模实施旧城改造。,政府主导下的开发商参与改造,由政府负责组织改造的前期工作，保障社会效益；可以妥善处理被拆迁人的补偿、安置问题，不容易引发社会问题；引入开发商可以较好的解决改造资金，减轻政府压力。,市场参与必然造成拆迁费较高，引起地区土地价格、房屋价格上涨，可能造成社会影响。,基于改造方式的旧城改造模式,模式,适用范围,历史文物保护模式,旧城历史风貌保存较好的历史文化保护核心区；具有地方特色需要保护的历史文化文化街区；,历史文化经营开发模式,规划的旧城历史文化核心区以外；具有地方特色的历史文化文化街区（如西关大屋、骑楼街区等）；,市政、公共配套设施完善模式,市政、公共设施不完善的旧城改造项目；所有市政、公共实施配套不完善旧城区。,环境整治模式,建成时间较短而且符合相关规划要求，但生态环境较差的旧城区。建筑质量无安全隐患外立面较差，影响城市形象的街区。,既有建筑功能更新模式,位于商业街区，具有较高商业开发价值的建筑。,危房征收储备模式,旧城内被认定为危房的私有产权房屋；旧城内被认定为危房的直管公产房。,保障型改造模式,困难群体相对集中的旧城区，且土地开发价值不高或无法实现自我平衡的项目。,规划确定本地区主要建设市政、公共服务配套设施等公益性用地的地区。,有机零星改造模式,旧城建筑文物价值不高，历史风貌和整体城市肌理有较高历史文化价值的街区或地块，多数以传统民居等小型建筑为主。历史风貌保存较好，但是文物与当地危破旧房相互混杂的地块。,整体拆建模式,历史风貌区内没有文物分布的较大片区，改造经济价值较高的地块。,目标导向下的改造模式选择,旧城改造应该是一项公益性的城市开发活动，工作的主体应该由政府统筹实施。市场力量应该有限的参与其中，而不能成为旧城改造的主要力量。,广州旧城改造更新实施机制和政策,体系,旧城改造与新区建设的互动机制,旧城更新的评价机制,旧城改造的利益协调机制,旧城改造的社会保障联动机制,旧城改造的实施管理机制,旧城改造的实施保障机制,广州旧城改造实施机制,确保旧城改造工作稳步、高效、协调的推进,广州旧城改造政策体系,总体政策,基本政策,具体政策,根据用政策体系配套支撑改造模式，改造模式实施效果反映政策体系设计合理性的思路，提出由总体政策、基本政策和具体实施政策三个层次构成的广州旧城改造政策体系，为广州旧城改造实施提供有力的支撑,谢谢,!,广东省建筑科学研究院,