房地产流程及各环节涉及的文件资料

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料,1,房地产开发程序,可分为四个大阶段,项目立项阶段,项目前期准备阶段,项目建设阶段,项目销售及售后服务阶段,也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。,2,房地产开发流程一般8个步骤,投资机会寻找,初步可行性研究,获取土地使用权,详细可行性研究,规划设计与方案报批,签署合作协议及合同,施工建设与竣工验收,市场营销与物业管理,3,项目设想,1.,投,资,立,项,申请项目报告,年度计划,可行性研究,规划方案,征地,勘察设计,地质勘查,设计招标,规划设计方案选定,建筑设计,拆迁,办理施工执照,编制施工组织设计,工程预算造价,2.,前,期,工,作,审核施工图,七通一平,材料设备订货,办理开工报告,组织招标,签订施工合同,组织施工单位进场,组织设计交底,审查施工图组织设计,3.,施,工,准,备,施工放线,规划部门验线,勘察设计部门验槽,组织桩基验收,隐蔽工程预验,结构签订验收,4.,工,程,管,理,竣工工程预验,组织竣工验收,竣工资料归档,办理竣工决算,商品房预售,商品房价格报批,报工程竣工单,商品房记账入库,商品房销售,5.,房,屋,销,售,组织交房,建立物管机构,建立房屋档案,建立服务制度,6.,售,后,服,务,日常管理,4,房地产开发公司的设立,房地产开发公司的设立,进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：,公司设立准备,申请资质等级审批,申请办理企业名称预先核准,办理工商注册登记,办理税务登记,5,房地产项目立项,工作程序,投资机会研究项目设想,投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。,可先进行项目设想，再寻找合适地块,先找地块，再进行项目设想,项目设想的具体化，包括：,建设地点,初步落实建设用地,自然条件适宜性研究等,6,土地信息获取途径,（1）政府职能部门拟出让土地,（2）其他开发商拟转让或寻求合作,（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）,编制与报批项目建议书,进行项目环境影响评价,项目可行性研究及报批或备案,落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）,发改委立项,项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析,7,立项审批阶段涉及主要文件材料,1、项目立项申请报告书（原件一份）,2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）,3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）,4、项目建设投资概算（一份）,5、银信部门出示的资金证明（原件一份）,6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）,7、项目地形图（一份）,8、有关职能部门的意见。,其他资料,项目环境影响评价报告（若需要的话）,8,项目建议书审批,主管部门,发改委,所需材料,项目建议书,项目建设投资概算,银信部门出示的资金证明,企业法人营业执照副本,9,可行性研究审批,审批部门,发展与改革委员会,申报资料,编制待批的可行性研究报告,项目环境影响评价报告书,项目建议书批复副本等,10,项目立项,主管部门,发改委,所需资料,项目立项,申,申请报告,书,书,项目建议,书,书或项目,可,可行性研,究,究报告（,及,及批复文,件,件）,企业法人,营,营业执照,副,副本（复,印,印件一份,）,）；（房,地,地产项目,需,需提供资,质,质证明一,份,份）,有关职能,部,部门的意,见,见等,11,在编制项,目,目建议书,、,、项目可,行,行性研究,报,报告、环,境,境影响评,价,价报告、,以,以及在进,行,行项目机,会,会分析策,划,划阶段，,需,需要收集,大,大量与项,目,目所在地,政,政治、经,济,济、各种,自,自然与社,会,会环境等,方,方面信息,（,（见前面,关,关于信息,介,介绍）,12,区域市场,现,现状及其,趋,趋势判断,宏观经济,运,运行状况,国内生产,总,总值：,第一产业,数,数量,第二产业,数,数量,第三产业,数,数量,房地产所,占,占比例及,数,数量,房地产开,发,发景气指,数,数,国家宏观,金,金融政策,：,：,货币政策,利率,13,货币政策,利率,房地产按,揭,揭政策,固定资产,投,投资总额,：,：,全国及项,目,目所在地,其中房地,产,产开发比,重,重,社会消费,品,品零售总,额,额：,居民消费,价,价格指数,商品住宅,价,价格指数,14,对于房地,产,产开发经,营,营中反映,项,项目地块,相,相关信息,有,有：,土地性质,地理位置,地质地貌,状,状况,土地面积,及,及红线图,土地规划,使,使用性质,七通一平,现,现状,15,土地周边,环,环境相关,信,信息,地块周边,的,的建筑物,绿化景观,自然景观,历史人文,景,景观,环境污染,状,状况,地块交通,条,条件相关,信,信息,地块周边,的,的市政路,网,网以其公,交,交现状、,远,远景规划,项目的水,、,、路、空,交,交通状况,地块周边,的,的市政道,路,路进入项,目,目地块的,直,直入交通,网,网现状,16,周边市政配,套,套设施调查,购物场所,文化教育,医疗卫生,金融服务,邮政服务,娱乐、餐饮,、,、运动,生活服务,娱乐休息设,施,施,周边可能存,在,在的对项目,不,不利的干扰,因,因素,历史人文区,位,位影响,17,房地产开发,前,前期准备阶,段,段,办理建设用,地,地规划许可,证,证,购置土地相,关,关后续工作,申领项目选,址,址意见书,申请定点,申请购置土,地,地办理土地,产,产权手续（,获,获得土地使,用,用权）,申领规划红,线,线图、规划,设,设计条件通,知,知书等文件,编制规划设,计,计总图,申领建设用,地,地规划许可,证,证,可进入拆迁,环,环节,18,19,办理建设工,程,程规划许可,证,证,项目选址意,见,见通知书,获得建设工,程,程设计条件,要,要求通知书,委托规划设,计,计部门进行,规,规划设计并,报,报批,规划设计主,案,案统制及报,审,审,初步设计及,送,送审,施工图设计,及,及送审,消防、人防,、,、卫生防疫,、,、环保施工,图,图审查、教,育,育报建、园,林,林交通报建,、,、,签订公共配,套,套协议书,建筑外装饰,、,、环境设计,方,方案,办理获取工,程,程规划许可,证,证,20,需要的相关,文,文件资料,建设项目地,点,点征求意见,函,函,建设项目规,划,划审批申报,表,表,建设单位用,地,地申请及拟,建,建项目情况,说,说明,拟建方案设,想,想总平面图,规划报建申,请,请表,选址意见书,规划选址测,绘,绘成果图,测绘部门划,定,定规划控制,线,线,放界、测绘,图,图,21,控制性详细,规,规划,报审图纸的,电,电子文件,竖向设计、,管,管线综合,专家评审的,参,参审方案,规划许可证,申请表,施工图说（,加,加盖设计资,质,质印章，建,筑,筑工程仅限,建,建施图）及,其,其电子文档,土地证、用,地,地批准书,市建委初步,设,设计批复,消防、市政,、,、人防、环,保,保、防雷、,教,教委意见,施工图设计,文,文件审查意,见,见书,地勘报告,其他资料见,例,例子中所列,，,，各地区可,能,能不一样,22,23,项目建设阶,段,段,市政配套工,程,程,各项目市政,配,配套工程咨,询,询,电信、供电,、,、供水、道,路,路方案、热,力,力方案等咨,询,询,市政项目综,合,合设计与审,定,定,项目综合方,案,案审定,建设项目规,划,划审批报表,市政项目综,合,合方案,24,审定方案总,图,图及道路方,案,案,市政各专业,项,项目咨询方,案,案,各单位报批,雨污水方案,初,初步设计,市政设计综,合,合方案会审,市政专业施,工,工图设计,25,办理施工许,可,可证,办理施工许,可,可征求意见,办理招投标,（,（施工、监,理,理),树木采伐手,续,续,地名办批复,质量监督通,知,知书,安全监督通,知,知书,年度施工计,划,划,统计局登记,通,通知,施工图审查,意,意见,建筑工程施,工,工许可证,26,办理工程报,建,建,施工现场检,查,查及,市政配套办,理,理,施工图设计,审,审查,落实监理单,位,位,落实招投标,规费缴纳,所在区建委,审,审查,获得,建设工程,施工许可证,27,涉及到的文,件,件与资料,（一）建设,工,工程报建，,首,首先要提供,如,如下资料到,建,建委办理登,记,记手续。,1、计划部,门,门核发的,固,固定资产投,资,资许可证,或,或主管部门,批,批准的计划,任,任务书；,2、规划部,门,门核发的,建,建设用地规,划,划许可证,和,和建设工,程,程规划许可,证,证；,3、国土部,门,门核发的,国,国有土地使,用,用证；,4、符合项,目,目设计资格,设,设计单位设,计,计的施工图,纸,纸和施工图,设,设计文件审,查,查批准书；,5、人防办,核,核发的人,民,民防空工程,建,建设许可证,；,28,6、消防部,门,门核发的,建,建筑工程消,防,防设计审核,意,意见书；,7、防雷设,施,施检测所核,发,发的防雷,设,设施设计审,核,核书；,8、地震办,公,公室核发的,抗震设防,审,审核意见书,；,9、建设资,金,金证明；,10、工程,预,预算书和造,价,价部门核发,的,的建设工,程,程类别核定,书,书；,11、法律,、,、法规规定,的,的其他资料,。,。,29,（二）公开,招,招标的建设,工,工程，要补,充,充如下资料,到,到招标办办,理,理手续。,1、建设单,位,位法定代表,人,人证明或法,定,定代表人委,托,托证明；,2、建设工,程,程施工公开,招,招标申请表,；,；,3、建设工,程,程监理公开,招,招标申请表,。,。,30,（三）邀请,招,招标的建设,工,工程，要补,充,充如下资料,到,到招标办办,理,理手续。,1、建设单,位,位法定代表,人,人证明或法,定,定代表人委,托,托证明；,2、建设工,程,程施工邀请,招,招标审批表,；,；,3、建设工,程,程监理邀请,招,招标审批表,；,；,4、工商部,门,门签发的私,营,营企业证明,；,；,5、法人营,业,业执照；,6、其他申,请,请邀请招标,理,理由证明。,31,（四）直接,发,发包的建设,工,工程，要补,充,充如下资料,到,到招标办办,理,理手续。,1、建设单,位,位法定代表,人,人证明或法,定,定代表人委,托,托证明；,2、建设单,位,位申请安排,建,建设工程施,工,工单位报告,；,；,3、建设单,位,位申请安排,建,建设工程监,理,理单位报告,；,；,4、工商部,门,门签发的私,营,营企业证明,；,；,5、法人营,业,业执照；,6、建设工,程,程直接发包,审,审批表。,32,（五）办理,建,建设工程质,量,量监督，要,提,提供如下资,料,料到质监站,办,办理手续。,1、规划,许,许可证；,2、工程施,工,工中标通知,书,书或工程施,工,工发包审批,表,表；,3、工程监,理,理中标通知,书,书或工程监,理,理发包审批,表,表；,4、施工合,同,同及其单位,资,资质证书复,印,印件；,5、监理合,同,同及其单位,资,资质证书复,印,印件；,6、施工图,设,设计文件审,查,查批准书；,7、建设工,程,程质量监督,申,申请表；,8、法律、,法,法规规定的,其,其他资料。,33,（六）办理,建,建设工程施,工,工安全监督,，,，要提供如,下,下资料到安,监,监站办理手,续,续。,1、建设单,位,位提供的资,料,料：,（）工程,施,施工安全监,督,督报告；,（）工程,施,施工中标通,知,知书或工程,施,施工发包审,批,批表；,（）工程,监,监理中标通,知,知书或工程,监,监理发