宜兴金属物流园课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,丽水金城,（合作提案）,谨呈长三角集团领导审阅,拂云堂机构倾心呈现,提纲,第一章： 城 市 研 究,第二章： 竞 品 分 析,第三章：招商客群分析,第四章：项目销售策略,第五章：项目操作团队,第六章：项目合作方式,第一章：城 市 研 究,城市区位和定位,城市交通网,空间布局,主城区结构布局,主城区用地规划,城市都市圈,住宅需求、成交量、面积、价格分析,宜兴经济发展情况,宜兴房产市场分析,城市研究小结,1,、城市区位和定位,宜兴市地处苏浙皖三省之交，太湖之滨，沪、宁、杭三角中心，是长江三角洲的中心腹地。被誉为“陶的古都”、享有“茶的绿洲”、“教授之乡”美誉，素有“太湖之参”。宜兴是江苏最具潜力的县级市。,苏、浙、皖交界地区重要的工业城市、交通枢纽、华东地区的生态旅游城市、商品流通中心和信息中心，国内外有较大影响的陶瓷产业区、环保产业生产和服务基地。,随着经济保持又好又快发展，各项事业继续蓬勃向前，宜兴正致力打造转型发展最快、功能布局最优、城市品质最佳、城乡一体化水平最高、环境优化增长最领先、人民群众幸福感最强的现代化城市，成为“最适合人居、环境最好、发展最协调的地方”。,2,、城市交通网,宜兴主要铁路干线,宜兴主要公路干线,宜兴市江苏、浙江、安徽三省交界的长三角区域中心城市，内有,204,省道，芜申运河的西氿航道和宁杭、锡宜高速，,104,国道及新长铁路，红星河，多样化的运输通道构成了无比便捷的交通网络，奠定了该市无与伦比的地域交通优势。,3,、城市总体规划,市域形成一片一轴的发展格局。其中,“,一片”为东部中心片区,;“,一轴”为西部官林,徐舍,张渚城镇发展轴。市区形成“ 一核三组团” 的空间结构形态。其中,“,一核”为以龙背山、东氿公园为绿核,;“,三组”团为宜城、丁蜀、滨湖新城。,城市发展方向：,宜城,:,东进、北扩、西优、南控,丁蜀,:,内部整合,集聚发展城市形。,4,、中心城区结构布局,中心区,:,包括宜城老城区和城东新区,全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地,是宜城的主要生活用地。,东山区,:,行政办公区。,专业市场区,:,位于宜城北部区域,是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色的专业市场区。,环科园,:,国家级科技工业园,集生产、生活和公共服务为一体的综合性开,城北工业园,(,经济开发区,):,位于芜申运河以北,是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。,生态区。,本项目处于宜兴市城市规划的商业中心，对于项目价值的提升都提供了保障和依据。,5,、城市都市圈,高铁让长三角将构建真正的“一小时都市圈”，此前，南京、上海、杭州三地之间交通并不顺畅，尤其是宁杭之间，由于没有直达铁路线，公路行程需,3,个小时，铁路行程需,5,个多小时。,目前，沪宁城际高铁已经开通，沪杭城际高铁通车后，两地,38,分钟可直达；宁杭城际高铁通车后，两地间,1,小时直达。长三角高铁“一小时都市圈”将初步形成，进一步刺激这一地区的经济发展。显然位于宁杭城市带中心处的宜兴将受益匪浅。,把宜兴城市的发展送上了快车道！,6,、宜兴,2010,年住宅市场供需分析,通过供需比观察宜兴房地产市场逐渐趋向供需平衡,考虑到限购令对县级市的影响较小,另外随着市场需求的增加预计,2011,年上半年宜兴商品房推出暂不会出现下降走势,.,市场现阶段处于需大于供的情况。,7,、宜兴,2010,年住宅市场成交量分析,2010,年,宜兴,楼市成交大致可分,3,阶段：,第一阶段,1-4,月，由于,09,年全年,宜兴,市成交火热，所以此四个月整体为上升走势；第二阶段,59,月，政策的出台使得,宜兴,市,5,月成交,有所,下降，但随后几月成交再次出现 上升，直至银,9,月达到全年成交峰值，在此期间,宜兴,市成交稳步上升；第三阶段为,1012,月，随着楼市的回暖调控政策再次出台，使得,“,观望氛围,”,愈加浓厚。,8,、宜兴,2010,年住宅市场面积段成交分析,2010,年各面积段产品成交中,80100,平米面积段产品成交比重最高，以,27.53%,的占比位居各面积首位，,120140,平米面积段产品成交环比,09,年成交略有下降，而,140160,平米与,160,平米以上两个大面积段在整体市场中所占比重仍然较低，位于全市成交的倒数第一、二位。,2010,年商品住宅面积段成交图,9,、宜兴,2010,年商品住宅价格走势分析,2010,年在上一年的火热成交中开年第一个月就以超出,09,年全年均价水平起步，虽然政府在一年中出台了一系列的调控政策来抑制房价，但是由于整体市场的通 货膨胀，,物价飞增，使得房地产市场并未出现明显的下降，反而随着市场经济逐渐升温,。说明了国家政策房产调控不但对县级市的影响较小，而且将给县级市带来高速发展的机遇。,2010,年,宜兴,商品住宅成交价格走势,10,、宜兴经济发展情况,主要经济指标,GDP,固定资产投资,社会消费品零售总额,财政收入,城镇居民可支配收入,增长幅度,15%,16%,18%,16%,12%,注：宜兴经济依然包车了平稳较快发展的良好势头，实现了新的突破。经济快速发展，提高城镇居民收入，刺激了消费。城市经济社会发展保持良好态势。现在宜兴住宅、商业地产处于高速房展期初步阶段，升值潜力巨达。,大型房产开发公司、商场进驻宜兴，外来资金涌入。,宜兴房产市场小结,区域内大规模钢材市场，带来大量的外来人口。带来了经济的腾飞，增加了商务、居住房产的需求量。,商业氛围营造，投资环境形成；,商务办公市场需求；,城市规划中可以看出项目所在区域为商业高度集中区，红星美凯龙星、麦德龙、汽车城、长三角物流园行成相互依托之势,外来经营户的需求；,项目可行性增大，为项目保驾护航,城市研究小结,苏锡常地区最具优势的城市,城市商业战略要地,必将吸引投资者的眼光，有利于本项目的销售。,城市规划中项目所在,的商业发展居住,为项目业态定位提供依据，可以商业配套及商业办公为主。,本项目如虎添翼,针对项目要：加大宣传，加快消化速度，加大政府公关，保障项目平稳运行。,项目竞品分析,东氿片区,宜兴投资型房产,项目周边商务办公楼（招商部分）,第二章：竞 品 分 析,一个疑问,认为这三块是本项目的竞品的原因,提出疑问,解决疑问,区位优势,同一类型产品,城市中心，商业氛围、居住环境成熟。,投资者资金稀释,?,“?”,解决，将让项目业态的定位、销售、招商政策的制定更有针对性，,，,“合理定位，错位竞争”做到有的方式。,豁然开朗,小结,结论一：,宜兴城市建设方兴未艾，未来几年内面市体量巨大，市场蛋糕有待进一步细分。同时，也对各家的经营管理水平提出更高要求。,结论二：,宜兴房产开发的加速进行，将在较大程度上挤压周边区域的生存空间，“,合理定位，错位竞争,”是生存关键。,第三章 招商客群分析（裙楼）,超市、特色餐饮、银行,商业项目招商过程中不仅具有快速消化市场，更是商业经营市场配套设施不可缺少的部分。给长三角金属物流园更加全面、优质的服务。,注：住宅部分以投资产品推介为主,商业经营业种规划,1,(,大型超市,),商业经营业种规划,2,商业经营业种规划,3,（特色餐饮）,商业经营业种规划,4 (,快餐店,),商业经营业种规划,5,（风味小吃）,第四章：项目销售策略,价格策略,销售政策,销售推广,传播策略,目标客群,销售渠道,销售进度,价格策略,价格策略（,1,）,采取低开高走的价格策略,根据我司操作项目的经验和市场接受程度，以低开高走的价格策略作为市场切入手段，以低价,位、低首付、零风险、全保障等为口号，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。,通过前期宣传推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气。,物超所值的高性价比入市，切割小间铺位，形成“老百姓买的起的房子”的市场印象。,低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。,具体措施：,A,、前期按楼层、位置、大小、朝向分类,等以,元,/m2,（实际得到价）的均价发售部分商铺。,B,、中期提价,元,/m2,，以,元,/m2,为一涨幅继续向,市场投放，并进行市场评估，重新确定后期涨幅和放量。,价格策略（,2,）,13800,18000,?,价格策略,销售政策,回报政策：,10,年包租,20,年托管，前三年一次性返,后每年返,8%. 10,年后委托经营,管理方收取租金,10%,的管理费用。,销售推广,1.,先炒作蓄水,2.,广告与地面人员推动同时启动,3.,本地与外埠,(,南京,合肥,苏南,浙江部分区域,宜兴周边城市,),同时热动,4.,客户带客户（给予一定的优惠政策）,5.,与媒体,/,行业协会,/,政府部门,/,金融机构联合推广,传播策略,媒介选择：,A,、户外广告：,选择宜兴市中心地带、高速路口高炮。,广告内容：项目销售招商广告。,户外广告特性：户外媒体的时效性较长，且容易识别，让观众记忆深刻。对广告诉求要求简练、明了、响亮。对企业或是产品的品牌树立起到推波助澜的作用，效果标新立异。,B,、公交车、出租车：,以上两种广告形式流动性大、受众面广，且公交车与市民生产生活息息相关，广告传播渠道畅通，认可度高，宣传效果较好。,传播策略,媒介选择：,C,、电视硬广告,专题,角标,字幕等。,在蓄水期和开盘期热动。,D,、报纸，硬广告和软文、新闻结合传播。,E,、,网站,，项目官方互动平台,F,、,单页、夹报、条幅、短信,G,、大型促销或公关活动,目标客群,客源区域：,本地：,一级区域：钢材专业市场，经营户； （直销）,二级区域：宜兴市以外的其它县乡及车程在,2,小时内的周边城镇。,外地：,外埠,:,南京,苏南,浙江部分区域,宜兴周边城市。,车程在,4,小时范围内的城市或辐射更大半径的范围,客源职业,本地专业市场商户、政府公务员、私营企业主、返乡置业者、企业高级,管理人员、医院、银行等企事业职工拆迁户等。,销售渠道,团队直销：,30,人,通过自有销售团队对主要客户群一对一地面推动,兼职销售：,120,人,客户带客户，自己组建兼职队伍 如：保险、银行职员等,广告拉动：,主动上门的客户,投资讲座,(,会议营销,),：,针对有明显特征的客群进行投资说明会,分销代理：,在各个城市设立至少,50,个分销网点,销售进度,（保守估计）,营销周期：,12,个月,销售目标：,90%,节点设计：,蓄水期,集中所有,资源轰炸,式宣传,开盘期,40,促销性,活动,热销期,20,持销期,20,阶段性促,销,扫尾期,10,阶段性,促销,持续性轰,炸式宣传,第五章：项目操作团队,项目经理：,1,人,案场经理：,1,人,外联经理：,1,人,销售经理：,1,人,招商经理：,1,人,策划经理：,1,人,置业顾问：,40,人,兼职人员：,120,人,分销团队：,50,个网点,3000,人 团队共计：,3166,人,第六章：项目合作方式,一,.,合作模式,:,营销策划,+,销售代理,+,招商代理,二,.,合作范围,:,项目所有销售招商部分,三,.,合作佣金,:,营销策划：,60W,（服务费）,招商代理,:,佣金,:,合同额的一个月的租金,(,按照租金标准计算,),销售代理佣金：,3%,，溢价部分,30%,结算方式,:,按照月结,每月结佣金的,90%,完成销售、招商指标后一次性结,10%,，超出指标部分月结。,用诚实态度与客户合作，让客户盈利才能创造双赢，这不仅是拂云堂的原则，更是我们做人的信条。,感谢长三角集团的各位领导对我们的信任，我们真诚希望合作成功！,南京拂云堂,