打破项目前期定位怪圈的策划设计一体化策略教材

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,4/25/2010,#,打破项目前期定位怪圈的,策划设计一体化策略,2014年10月26日,先看3,个,个案例,先看3,个,个案例,项目策,划,划与定,位,位层面,的,的问题,销售代,理,理公司,在,在做项,目,目前期,策,策划，,市,市场的,数,数据支,撑,撑没有,问题，,产,产品研,发,发层面,支,支持力,度,度不够,；,；,策划案,千,千篇一,律,律，套,模,模板现,象,象严重,，,，在所,处,处区域,任,任何项,目都适,用,用，项,目,目核心,优,优势没,能,能挖掘,出,出来；,策划公,司,司的项,目,目开发,全,全程经,验,验缺失,，,，策划,案,案缺少,地,地产项,目运营,经,经济指,标,标分析,这,这一环,；,；,甲方的,策,策划管,理,理能力,不,不足，,不,不能判,断,断策划,公,公司提,供,供的策,划案的,优,优劣，,造,造成决,策,策延迟,或,或决策,失,失误；,甲方老,板,板的“,先,先发劣,势,势”与,“,“先入,思,思维”,，,，造成,对,对策划,公,公司,的强势,干,干涉，,造,造成“,有,有什么,水,水平的,甲,甲方就,有,有什么,水,水平的,乙方”,。,。,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,1、策,划,划定位,方,方面,2、规,划,划设计,层,层面,3、对,开,开发商,而,而言,4、对,设,设计院,而,而言,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,Part3.,实战案,例,例,项目规,划,划与设,计,计,甲方没,有,有想法,，,，不知,道,道自己,想,想要什,么,么，直,接,接委托,设,设计，,让设计,院,院先做,做,做看，,给,给个靶,子,子打；,甲方想,法,法太多,，,，但没,有,有系统,梳,梳理，,最,最终还,是,是不知,道,道自己,想要什,么,么，且,变,变化太,多,多；,甲方虽,然,然有想,法,法，对,市,市场的,认,认识也,不,不错，,但,但缺少,专,专业的,“从市,场,场到设,计,计的翻,译,译”人,员,员，给,设,设计院,说,说不清,楚,楚；,甲方做,了,了专业,的,的策划,，,，但甲,方,方专业,管,管理缺,失,失，不,能,能有效,整合策,划,划和规,划,划设计,，,，导致,设,设计与,策,策划脱,节,节；,设计师,抛,抛开策,划,划要求,，,，按照,自,自己的,逻,逻辑直,接,接进行,工,工作，,导致设,计,计与策,划,划脱节,。,。,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,1、策,划,划定位,方,方面,2、规,划,划设计,层,层面,3、对,开,开发商,而,而言,4、对,设,设计院,而,而言,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,Part3.,实战案,例,例,对开发,商,商的负,面,面影响,因为没,有,有系统,的,的市场,研,研究，,无,无论设,计,计公司,提,提供什,么,么样的,规划设,计,计方案,，,，甲方,心,心里都,没,没有底,，,，不敢,决,决策，,贻,贻误时,机；,地产决,策,策说到,底,底是算,账,账，市,场,场上提,供,供的大,部,部分策,划,划方案,和设计,方,方案，,都,都缺少,项,项目运,营,营经济,指,指标测,算,算（,甲方有,能,能,力的时,候,候自己,的,的成本,和,和财务,部,部门补,齐,齐,），导,致,致老板,不,不敢决,策,策、,无法决,策,策；,最终的,现,现象就,是,是，委,托,托不同,的,的设计,公,公司一,遍,遍又一,遍,遍的做,设计方,案,案，多,花,花时间,，,，多花,设,设计费,，,，增加,时,时间成,本,本。,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,1、策划定位,方,方面,2、规划设计,层,层面,3、对开发商,而,而言,4、对设计院,而,而言,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,Part3.,实战案例,对设计院的负,面,面影响,在甲方开发思,路,路不确定的前,提,提下，被迫一,遍,遍又一遍的改,图，设计人员,压,压力增加；,机会成本增加,，,，沉没成本增,加,加；,人均产值降低,，,，经营压力增,加,加；,消极应对，甲,方,方怎么说就怎,么,么画，员工创,造,造能力降低，,成就感降低；,经营人员迁就,、,、满足甲方的,时,时间和修改等,无,无理要求，员,工满意度就会,降,降低。,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,1、策划定位,方,方面,2、规划设计,层,层面,3、对开发商,而,而言,4、对设计院,而,而言,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,Part3.,实战案例,策划设计一体,化,化的概念,策划+产品+,规,规划+运营筹,划,划=前期总包,策,策略,市场调研+甲,方,方调研+政府,调,调研,项目策划（,项目难点及其,解,解决方案+增,值,值方案,）,概念规划（,多方案比较+,产,产品研究,）,项目测算（,投资、销售、,运,运营方案、现,金,金流,）,深化方案（,效果图+多媒,体,体,）,小包,修建性详规,施工图设计,中包,大包,1、一体化策,略,略概念,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,策划设计一体,化,化的方法与步,骤,骤,现场感受,市场调研,甲方思路梳理,发展方向确认,经济技术指标,测,测算,发展方向初判,项目工作逻辑,项目定性研究,规划结构研究,土地利用规划,研,研究,空间规划结构,研,研究,项目运营筹划,建筑效果研究,策划与设计人,员,员同步工作,项目定量研究,Part3.,实战案例,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,基地基,本属性,基地周,边资源,政府政,策资源,甲方资,源优势,竞品项,目特点,市场的,空白点,充分挖掘资源,优,优势,找到切入点,预判市,场和政,策走向,项目发展方向,项目发展方向,把,把握的方法与,步,步骤,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part3.,实战案例,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,项目发展方向,把,把握（案例）,项目地块属性,项目概况：,占地：955,亩,亩,容积率：无限,定,定,位置：西临曲,靖,靖麒麟北路，,南临建宁东路,路,路、东至紫,云路。,麒麟北路是城,市,市主干道，,与麒麟南路相,接,接，贯通麒,麟区南北。,太和东路,本项目,建宁东路,项目占地955亩，是城区,唯,唯一的大规模,商,商业用地。,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方向,把,把握（案例）,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,距曲靖核心商,圈,圈4公里，北,城,城/北片区的,核,核心地段，具,有,有发展现代零,售,售业的先天优,势,势。,阿诗玛商圈,麒麟南路,南城门商圈,项目地块属性,项目区位：,项目紧邻烟厂,、,、电厂家属区,，,，周边生活气,氛,氛深厚，本项,目,目与麒麟广场,相,相距4公里。,本项目,本案,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,建工集团,、已整平区域（,菜,菜地）,啤酒厂,（一期开发）,商,其它,化机厂地产,铺,可,规,划,项目发展方向,把,把握（案例）,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,项目地块属性,项目地块条件,分,分析：,地块内有大量,待,待拆迁的建筑,物,物；,地块内高压线,；,；,用地权属复杂,，,，地块内有大,量,量待拆迁的建,筑,筑物。,东面与南面有,保,保留地块；,目前净地为建,工,工集团的地块,及,及相邻,的政府收储地,（,（菜地）；,景观：地块可,视,视性景观一般,，,，西侧,沿麒麟北路形,象,象较好，但四,面,面高层,建筑很少，遮,挡,挡小，有机会,创,创造极,具吸引力，代,表,表城市新风貌,的,的建筑,景观。,保留地块,店,菜地,政府协助）,（租凭合,同）,技术学校,（一期开发）,补,补偿费用问,题、,政府协助）,皮革厂,收购,（补偿费用问,题,题、,补偿问题、政,府,府协助,高压线,酒,规划道路,（补偿费用问,题,题、,保留地块,政府协助）,按,曲靖地区印染,厂,厂,(厂已破产、已租赁,合同签订10,年,年）,保留地块,设,计,平地或自持物,业,业保留地块、规,划,划包括在内,规划道路保留地块,租凭合同期限,未,未过,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,项目发展方向,把,把握（案例）,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,本项目,北,东,西,南,项目地块属性,项目四至：,北向：老式住,宅,宅区，烟,厂幼儿园、医,院,院。,评价：以居住,等,等为主。,东向：紫云路,评价：以汽修,、,、汽车销售为,主,主，,大货车多，商,业,业氛围较弱，,未,未,来商业价值一,般,般。,西向：麒麟北,路,路,评价：以餐饮,为,为主，分布有,较,较多,居住区及中小,学,学，未来商业,价,价值,较好。,南向：建宁东,路,路,评价：以零星,日,日常商业为主,，,，档,次低并有垃圾,收,收购站，但分,布,布有,较多居住区，,未,未来商业价值,较,较好。,麒麟北路与建,宁,宁东路，目前,居,居住气氛浓，,未,未来有较大的,发,发展空间。,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,位置,每5分种,货车,私家车,的,士,公,交,摩托车,自行,车,行人,合计,数据为三次记录数值的平均值,车流,人,流,建宁东,路,14：55-15：00,17：05-17：10,21：05-21：10,5,67,24,7,19,17,76,122,76,麒麟北,路,13：20-13：25,14：05-14：10,16：40-16：45,4,80,30,6,47,10,94,167,94,紫云路,11：20-11：25,12：10-12：15,15：30-15：35,36,20,9,2,16,22,39,83,39,项目发展方向,把,把握（案例）,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,项目用地东、,南,南、西三面均,为,为曲靖交通主,干,干道，均可连,接,接东、西、南,、,、北片区，对,外,外交,通便利；紫云,路,路因通货车，,路,路面灰尘大，,路,路面交通情况,较,较差，商业发,展,展空间有限。,项目地块属性,项目交通条件,：,：,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,项目发展方向,把,把握（案例）,项目地块属性,项目地块属性,总,总结,1、项目自身,具,具较强优势。,项目具备较强,的,的区位、规模,及,及地块优势，,项,项目有条,件形成辐射整,个,个城市北片区,以,以及全市的全,新,新商业地标;,2、商业应该,成,成为项目整体,的,的发展规划重,心,心。,项目整体商业,价,价值较高，居,住,住,价值有赖于商,业,业打造提升；,3、易形成规,模,模效应。,项目整体规模,较,较大，一方面,较,较易形成规模,效,效应，但在建,筑,筑,规划及业态组,合,合上也面临较,大,大的挑战；,4、未来发展,机,机遇好。,项目的综合素,质,质较强，开发,企,企业的品牌影,响,响大，与政府,的,的,关系良性，未,来,来的发展是机,遇,遇大于挑战、,优,优势占有主导,地,地位。,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方向,把,把握（案例）,市场调研,商业街,商业街是主要,形,形态：,商业街是曲靖,主,主要商圈的主,要,要的商业形式,；,；,商业街的形象,较,较差：,商业街多位于,主,主干道旁，人,车,车拥挤，杂乱,；,；,商业街同质化,严,严重：,商业街形成时,间,间较长，业态,趋,趋同，面临转,型,型和升级；,商业街租金差,异,异大：,麒麟南路及其,支,支路是品牌专,卖,卖店的集中地,，,，租金高达到400-,800元/,月。,Part1.,地产项目前期,面,面临的问题,Part2.,策划设计一体,化,化的步骤,1、一体化策,略,略概念,2、策划与规,划,划同步,3、项目发展,方,方向把握,4、产品定性,的,的关键,5、产品定量,的,的推导,6、概念规划,方,方法步骤,7、项目运营,测,测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方,向,向把握（案,例,例）,市场调研,集中商业,大商业相对,集,集中：,大部分都集,中,中在阿诗玛,中,中心商圈与,南,南城门之内,；,；,以百货业态,为,为主：,曲靖集中商,业,业主要业态,，,，缺少体验,式,式商业中心,；,；新百大、,百,百大,及滇东商城,及,及其他百货,为,为曲靖集中,商,商业主要业,态,态；,集中商业档,次,次低：,无高端消费,场,场所，定位,偏,偏向于中低,档,档商品，缺,乏,乏大型高端,百,百货,消费场所，,高,高端消费多,向,向昆明流失,；,；,业态同质化,严,严重：,新百大、百,大,大及滇东商,城,城系占据了,绝,绝大部分市,场,场份额，业,态,态定,位同质化严,重,重；,超市业态发,展,展良好：,知名超市进,驻,驻；整个曲,靖,靖大型超市,已,已有5家，,且,且有知名连,锁,锁品,牌入驻，现,有,有超市的管,理,理及购物环,境,境较好；,整合和升级,是,是趋势：,先进的集中,多,多元商业形,态,态成为市场,突,突破口。,Part1.,地产项目前,期,期面临的问,题,题,Part2.,策划设计一,体,体化的步骤,1、一体化,策,策略概念,2、策划与,规,规划同步,3、项目发,展,展方向把握,4、产品定,性,性的关键,5、产品定,量,量的推导,6、概念规,划,划方法步骤,7、项目运,营,营测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方,向,向把握（案,例,例）,市场调研,餐饮、娱乐,休,休闲商业,数量较少：,目前麒麟区,餐,餐饮、娱乐,休,休闲场所数,量,量较少；,业态偏少：,咖啡厅、书,吧,吧、书店等,较,较少，中高,档,档健身场所,在,在曲靖几近,于,于空白；,单体较小：,不能满足市,民,民的餐饮、,娱,娱乐休闲的,要,要求；,档次偏低：,餐饮市场档,次,次较高的为,西,西苑美食休,闲,闲街，街内,有,有云南人家,、,、福满楼、,九馨园等，,属,属于曲靖高,档,档餐饮场所,；,；除此之外,其,其它餐饮场,所,所如滇东饮,食,食文化城形,成时间长，,档,档次较低。,经营良好：,说明曲靖市,民,民对休闲娱,乐,乐需求旺盛,。,。,Part1.,地产项目前,期,期面临的问,题,题,Part2.,策划设计一,体,体化的步骤,1、一体化,策,策略概念,2、策划与,规,规划同步,3、项目发,展,展方向把握,4、产品定,性,性的关键,5、产品定,量,量的推导,6、概念规,划,划方法步骤,7、项目运,营,营测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方,向,向把握（案,例,例）,市场调研,专业市场,业态多样：,汽修、汽配,、,、家具、家,居,居、建材、,电,电子、通讯,等,等主要的商,业,业形态；,布局散乱：,电子、通讯,产,产品分别集,中,中在寥廓南,路,路、南宁西,路,路，呈纵向,延,延伸的态势,；,；,市场自发形,成,成，经营状,况,况良好，店,铺,铺租金较高,，,，但商铺整,体,体形象较差,，,，布局散乱,，,，,市场仍存在,发,发展空间；,档次参差：,专业市场的,档,档次参差不,齐,齐。如曲靖,市,市家居、建,材,材、家具市,场,场数量多、,分布广泛，,且,且近几年仍,然,然有新的供,应,应，近于饱,和,和状态；本,项,项目周边有,麒,麒麟家具城,、,、,闽南建材城,，,，规模较大,、,、涵盖中高,低,低各个档次,；,；,向外转移：,如曲靖市汽,车,车专业市场,（,（汽修、汽,配,配、汽车装,饰,饰、4S店,）,）较多，且,市,市,中心边缘地,区,区汽车专业,市,市场规划供,应,应量较多，,曲,曲靖汽车专,业,业市场有向,城,城市外围转,移的趋势；,汽,汽车专业市,场,场对店铺档,次,次、形象不,高,高。,Part1.,地产项目前,期,期面临的问,题,题,Part2.,策划设计一,体,体化的步骤,1、一体化,策,策略概念,2、策划与,规,规划同步,3、项目发,展,展方向把握,4、产品定,性,性的关键,5、产品定,量,量的推导,6、概念规,划,划方法步骤,7、项目运,营,营测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方,向,向把握（案,例,例）,市场调研,酒店市场,现状：,沿主要交通,干,干道布局，,中,中心片区高,星,星级酒店空,白,白；,酒店房价整,体,体水平不高,，,，五星级酒,店,店四星级价,格,格，四星级,酒,酒店三星级,价,价格；,客源以商务,客,客户和本地,休,休闲客户为,主,主，缺少旅,游,游客户的支,撑,撑,未来：,未来35,年,年曲靖五星,级,级酒店至少,发,发展为三家,，,，四星级及,四,四星标准酒,店,店八家；,高星级酒店,竞,竞争激烈，,且,且曲靖酒店,消,消费水平较,低,低，谨慎考,虑,虑；,精品酒店、,特,特色酒店属,于,于市场空白,，,，建议考虑,，,，锁定少量,高,高端客户。,Part1.,地产项目前,期,期面临的问,题,题,Part2.,策划设计一,体,体化的步骤,1、一体化,策,策略概念,2、策划与,规,规划同步,3、项目发,展,展方向把握,4、产品定,性,性的关键,5、产品定,量,量的推导,6、概念规,划,划方法步骤,7、项目运,营,营测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方,向,向把握（案,例,例）,市场调研,住宅市场,主城区、北,片,片区建筑形,态,态基本都是高层；,西片区、东,片,片区及南片,区,区的物业类,型,型多样化；,建筑风格方,面,面，高层主,要,要是现代风格为主，,ARTDECO风格、南加州风格、新古典风格开始出现，,并,并得到客户,的,的认可；,朝向上多以南北向为主，不排斥东西向；,在主城区及,北,北片区，客,户,户以自住为主，有少,量,量投资；,物业面积区,间,间100130销售较好。,Part1.,地产项目前,期,期面临的问,题,题,Part2.,策划设计一,体,体化的步骤,1、一体化,策,策略概念,2、策划与,规,规划同步,3、项目发,展,展方向把握,4、产品定,性,性的关键,5、产品定,量,量的推导,6、概念规,划,划方法步骤,7、项目运,营,营测算工具,Part3.,实战案例,项目发展方,向,向把握（案,例,例）,1、一体化,策,策略概念,2、策划与,规,规划同步,3、项目发,展,展方向把握,4、产品定,性,性的关键,5、产品定,量,量的推导,6、概念规,划,划方法步骤,7、项目运,营,营测算工具,Part3.,实战案例,根据片区消,费,费人口,结合商业辐,射,射半径,确定商业各,业,业态的建设,规模和用地,规,规模,曲靖商业,现状,曲靖商业,未来,项目商业,项目住宅,规模,曲靖住宅,市场现状,定位,片区及辐,射人口,项目商业,规模,项目住宅,配比,再研判曲靖商业,市,市场未来,由此确定本项目,商,商业定位方向,减去商业用地规,模,模,剩余用地全部建,设,设住宅和公寓,根据市场研究结,果,果确定住宅开发,总,总量,和户型配比,工作逻辑,这是一个商业主,导,导的综合性房地,产,产开发项目：先,商,商业，后住宅,先研究曲靖商业,市,市场现状,Part1.,地产项目前期面,临,临的问题,Part2.,策划设计一体化,的,的步骤,项目发展方向把,握,握（案例）,6、概念规划方,法,法步骤,7、项目运营测,算,算工具,Part3.,实战案例,阿,诗,玛,商,圈,南,城,门,商,圈,麒,麟,南,路,商业发展方向研,判,判,市场研判一：商,业,业规模和云南第,二,二大城市不匹配,，,，没有拿得出手,的,的商业区。,曲靖新百大、曲,靖,靖百货大楼、滇,东,东商场,珠江源广场覆盖,范,范围及周边底商,曲靖商业目前仍,处,处于发展的初级,阶,阶段，主要以满,足,足日常生活需求,及,及购物为主，缺,乏,乏多方,位、多,层,层次的,立,立体商,业,业综合,体,体。商,业,业区域,普,普遍开,发,发强度,过,过低。,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,足,少,挤,少,高,少,差,差,中,不,家,拥,点,不,太,境,象,集,施,商,车,物,次,类,环,形,不,其,它,设,牌,人,购,档,种,营,经,商,业,点,零,品,，,套,商,业,规,模,小,配,散,、,11.3%14.5%,项目发,展,展方向,把,把握（,案,案例）,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,38.5%,2.9%,26.2%,市区商,业,业存在,问,问题的,比,比例图,示,示,57.1%,24.7%,18.9%,15.6%,5.5%,60.00%,50.00%,40.00%,30.00%,20.00%,10.00%,0.00%,品牌商,家,家少,形象差,商业规,模,模小，,购,购物点,少,少,经营种,类,类太少,环境差,档次不,高,高,商业点,零,零散、,不,不集中,人车拥,挤,挤,配套设,施,施不足,其它,商业网,点,点规模,小,小、各,业,业态不,集,集中，,造,造成多,次,次转场,，,，交通,成,成本高,。,。,又要开,车,车换一,个,个地方,，,，想去,洗,洗脚、,唱,唱,歌，也,是,是一样,的,的，每,一,一处都,离,离得很,远,远，,都要开,车,车去，,很,很不方,便,便，而,且,且，出,去,去,玩一天,要,要付好,多,多次停,车,车费。,要,要是能,有,有,个一条,龙,龙搞定,的,的消费,场,场所就,好,好了！,公司调,研,研同事,：,：我们,住,住在霞,光,光酒店,，,，,在曲靖,第,第一大,商,商圈，,旁,旁边就,是,是沃尔,玛,玛，,购物还,算,算是很,方,方便的,。,。但是,，,，商圈,的,的,纵深很,小,小，从,中,中间的,转,转盘往,任,任何一,条,条,街道走,进,进去，100,米,米外就,很,很萧条,了,了！况,且想找,一,一个吃,饭,饭的地,方,方很难,，,，走了,几,几,道街都,没,没有找,到,到。真,不,不明白,曲,曲靖为,什,什,么没有,人,人在外,边,边吃饭,？,？要知,道,道，我,们,们,走过的,城,城市，,在,在全国,，,，无论,大,大小，,餐,餐,饮业都,很,很红火,呀,呀！,商业发,展,展方向,研,研判,市场研,判,判二：,商,商业业,态,态布局,分,分散，,消,消费可,达,达性差,，,，休闲,、,、体验,性,性差。,消费者,：,：我们,购,购物之,后,后想去,吃,吃饭，,必,必,须开车,换,换一个,地,地方，,吃,吃过饭,想,想去唱,歌,歌，,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,项目发,展,展方向,把,把握（,案,案例）,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,美食休,闲,闲街,酒吧风,情,情街,南宁北,路,路餐饮,休,休闲街,新东方,娱,娱乐城,曲靖百,货,货大楼,滇东北,花,花鸟市,场,场,滇东北,建,建,材市场,财富中,心,心,珠江源,影,影,视中心,中天国,际,际,金城佳,园,园,张三口,建,建材市,场,场,滇东饮,食,食文化,城,城,乐万家,超,超市,圆通路,休,休闲娱,乐,乐街,麒麟商,业,业广场,麒麟酒,吧,吧街,曲纺家,具,具城,曲靖新,百,百大,品客量,贩,贩 KTV,沃尔玛,超,超市,都市商,城,城,麒麟家,具,具城,滇东商,场,场,金利装,饰,饰建,材建材,市,市场,保渡建,材,材市场,新家园,超,超市,吉玛特,超,超市,好吉利,超,超市,娱乐休,闲,闲地,专业市,场,场,大型百,货,货,大型超,市,市,底商街,铺,铺,商业网,点,点规模,小,小、各,业,业态不,集,集中、,规,规模小,，,，目的,单,单一，,休,休闲、,体,体验性,差,差。,商业发,展,展方向,研,研判,市场研,判,判二：,商,商业各,业,业态分,散,散，消,费,费可达,性,性差，,休,休闲、,体,体验性,差,差。,精工达,汽,汽车闽南建,材,材城,技贸公,司,司,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,品牌商家较为集中区域价格区间调研,业种,麒麟商业广场,新百大,旧百大,服饰,300-600元,200-350元,100-250元,鞋,250-600元,250-500元,120-250元,化妆品,100-200元,100-200元,80-150元,餐饮,50-60元,25-40元,品牌,化妆品：KOSE、珀莱雅、姿生堂,休闲餐饮：KFC,森达、KOSE、VERYMOOD、哥弟,珀莱雅、柒牌、肯,德基：,正在调业态,项目发,展,展方向,把,把握（,案,案例）,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,曲靖商,业,业形态,以,以自然,形,形成的,街,街铺为,主,主，档,次,次均很,低,低；曲,靖,靖商业,区,区的发,展,展依托,麒,麒麟南,路,路城,市主干,道,道，发,展,展临街,商,商业，,同,同时由,主,主干道,的,的各条,支,支路辐,射,射出新,的,的商业,街,街。,商业发,展,展方向,研,研判,市场研,判,判三：,商,商业档,次,次较低,，,，需升,级,级才能,满,满足曲,靖,靖日益,增,增长的,消,消费需,求,求,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,项目发,展,展方向,把,把握（,案,案例）,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,集中式,商,商业业,态,态的定,位,位偏向,于,于中低,档,档商品,，,，缺乏,大,大型高,端,端综合,型,型消费,场,场所，,没,没有全,家,家出游,和,和,娱乐、,日,日常购,物,物以及,寓,寓教于,乐,乐的大,型,型儿童,游,游乐场,所,所。,商业发,展,展方向,研,研判,市场研,判,判四：,没,没有全,家,家出游,、,、娱乐,购,购物的,场,场所，,没,没有面,向,向儿童,的,的游乐,场,场所,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,项目发,展,展方向,把,把握（,案,案例）,商业发,展,展方向,研,研判,市场研,判,判五：,商,商业的,文,文化性,较,较差，,没,没有融,合,合当地,的,的历史,、,、人文,、,、地理,知,知识,麒,麟,麟,仙,仙,子,子,远,古,古,时,时,代,代,，,，,曲,曲,靖,靖,城,城,大,大,旱,旱,，,，,曲,曲,靖,靖,人,人,民,民,处,处,在,在,了,了,非,非,常,常,危,危,险,险,的,的,边,边,缘,缘,，,，,正,正,在,在,此,此,时,时,，,，,一,一,位,位,美,美,丽,丽,的,的,仙,仙,女,女,骑,骑,一,头,头,怪,怪,异,异,动,动,物,物,临,临,空,空,而,而,降,降,，,，,洒,洒,下,下,了,了,一,一,场,场,大,大,雨,雨,，,，,曲,曲,靖,靖,获,获,救,救,了,了,。,。,后,后,来,来,得,得,知,知,，,，,仙,仙,女,女,所,所,骑,骑,怪,怪,兽,兽,正,正,是,是,传,传,说,中,中,的,的,麒,麒,麟,麟,。,。,人,人,们,们,为,为,了,了,感,感,谢,谢,这,这,位,位,仙,仙,女,女,的,的,搭,搭,救,救,，,，,为,为,其,其,塑,塑,造,造,了,了,现,现,在,在,花,花,园,园,里,里,的,的,雕,雕,塑,塑,。,。,曲,曲,靖,靖,，,，,也,也,从,从,此,被,被,人,人,们,们,俗,俗,称,称,为,为,麒,麒,麟,麟,。,。,曲,靖,靖,南,南,城,城,门,门,六,百,百,多,多,年,年,前,前,的,的,曲,曲,靖,靖,城,城,是,是,一,一,座,座,砖,砖,城,城,，,，,曲,曲,靖,靖,城,城,街,街,道,道,、,、,城,城,门,门,具,具,有,有,“,“,四,四,门,门,错,错,落,落,不,不,对,对,开,开,，,，,巧,巧,布,布,八,八,条,丁,丁,字,字,街,街,，,，,九,九,对,对,巷,巷,道,道,十,十,字,字,路,路,”,”,的,的,独,独,特,特,结,结,构,构,，,，,这,这,些,些,特,特,色,色,在,在,我,我,国,国,古,古,代,代,城,城,市,市,建,建,设,设,中,中,具,具,有,有,典,典,型,型,的,代,代,表,表,性,性,。,。,珠,江,江,源,源,珠,江,江,源,源,，,，,位,位,于,于,沾,沾,益,益,县,县,城,城,北,北50,公,公,里,里,的,的,马,马,雄,雄,山,山,东,东,麓,麓,，,，,从,从,马,马,雄,雄,山,山,顶,顶,下,下,至,至,半,半,山,山,腰,腰,，,，,上,上,下,下,两,两,个,个,洞,口,口,流,流,水,水,潺,潺,潺,潺,，,，,即,即,是,是,珠,珠,江,江,之,之,源,源,，,，,是,是,我,我,国,国,第,第,三,三,大,大,江,江,珠,珠,江,江,的,的,源,源,头,头,，,，,景,景,区,区,内,内,溪,溪,流,流,淙,淙,淙,淙,，,，,有,“,“,一,一,水,水,滴,滴,三,三,江,江,，,，,一,一,脉,脉,隔,隔,双,双,盘,盘,”,”,的,的,奇,奇,异,异,景,景,观,观,。,。,市,场,场,调,调,查,查,访,访,谈,谈,中,中,，,，,大,大,部,部,分,分,本,本,地,地,人,人,对,对,曲,曲,靖,靖,历,历,史,史,文,文,化,化,不,不,了,了,解,解,；,；,曲,曲,靖,靖,的,的,商,商,业,业,以,以,及,及,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,对,对,本,本,地,地,历,史,史,文,文,脉,脉,没,没,有,有,深,深,入,入,挖,挖,掘,掘,。,。,Part1.,地,产,产,项,项,目,目,前,前,期,期,面,面,临,临,的,的,问,问,题,题,Part2.,策,划,划,设,设,计,计,一,一,体,体,化,化,的,的,步,步,骤,骤,1,、,、,一,一,体,体,化,化,策,策,略,略,概,概,念,念,2,、,、,策,策,划,划,与,与,规,规,划,划,同,同,步,步,3,、,、,项,项,目,目,发,发,展,展,方,方,向,向,把,把,握,握,4,、,、,产,产,品,品,定,定,性,性,的,的,关,关,键,键,5,、,、,产,产,品,品,定,定,量,量,的,的,推,推,导,导,6,、,、,概,概,念,念,规,规,划,划,方,方,法,法,步,步,骤,骤,7,、,、,项,项,目,目,运,运,营,营,测,测,算,算,工,工,具,具,Part3.,实,战,战,案,案,例,例,项,目,目,发,发,展,展,方,方,向,向,把,把,握,握,（,（,案,案,例,例,）,）,曲,靖,靖,的,的,消,消,费,费,处,处,于,于,住,住,、,、,行,行,向,向,食,食,、,、,娱,娱,过,过,段,段,的,的,阶,阶,段,段,，,，,食,食,、,、,娱,娱,业,业,态,态,将,将,迎,迎,来,来,高,高,速,速,发,发,展,展,期,期,。,。,现,阶,阶,段,段,衣食,住行游,妆娱,商,业,业,发,发,展,展,方,方,向,向,研,研,判,判,市,场,场,研,研,判,判,结,结,论,论,：,：,Part1.,地,产,产,项,项,目,目,前,前,期,期,面,面,临,临,的,的,问,问,题,题,Part2.,策,划,划,设,设,计,计,一,一,体,体,化,化,的,的,步,步,骤,骤,1,、,、,一,一,体,体,化,化,策,策,略,略,概,概,念,念,2,、,、,策,策,划,划,与,与,规,规,划,划,同,同,步,步,3,、,、,项,项,目,目,发,发,展,展,方,方,向,向,把,把,握,握,4,、,、,产,产,品,品,定,定,性,性,的,的,关,关,键,键,5,、,、,产,产,品,品,定,定,量,量,的,的,推,推,导,导,6,、,、,概,概,念,念,规,规,划,划,方,方,法,法,步,步,骤,骤,7,、,、,项,项,目,目,运,运,营,营,测,测,算,算,工,工,具,具,Part3.,实,战,战,案,案,例,例,项,目,目,发,发,展,展,方,方,向,向,把,把,握,握,（,（,案,案,例,例,）,）,2,、,、,策,策,划,划,与,与,规,规,划,划,同,同,步,步,3,、,、,项,项,目,目,发,发,展,展,方,方,向,向,把,把,握,握,4,、,、,产,产,品,品,定,定,性,性,的,的,关,关,键,键,5,、,、,产,产,品,品,定,定,量,量,的,的,推,推,导,导,6,、,、,概,概,念,念,规,规,划,划,方,方,法,法,步,步,骤,骤,7,、,、,项,项,目,目,运,运,营,营,测,测,算,算,工,工,具,具,Part3.,实,战,战,案,案,例,例,XXX,集,集,团,团,吹,吹,响,响,北,城,城,集,集,结,结,号,号,为,曲,曲,靖,靖,打,打,造,造,一,一,个,个,集,集,购,购,物,物,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,休,休,闲,闲,、,、,娱,娱,乐,乐,、,、,观,观,光,光,、,、,居,居,住,住,为,为,一,一,体,体,的,的,城,城,市,市,综,综,合,合,体,体,年,轻,轻,人,人,的,的,约,会,会,地,地,为,了,了,爱,爱,情,情,中,老,老,年,年,人,人,的,的,聚,会,会,地,地,为,了,了,友,友,情,情,全,家,家,人,人,的,的,娱,购,购,地,地,为,了,了,亲,亲,情,情,商,业,业,发,发,展,展,方,方,向,向,研,研,判,判,项,目,目,整,整,体,体,定,定,位,位,方,方,向,向,Part1.,地,产,产,项,项,目,目,前,前,期,期,面,面,临,临,的,的,问,问,题,题,Part2.,策,划,划,设,设,计,计,一,一,体,体,化,化,的,的,步,步,骤,骤,1,、,、,一,一,体,体,化,化,策,策,略,略,概,概,念,念,有,意,意,向,向,的,客,客,户,户,是,哪,哪,些,些,？,？,甲,方,方,开,开,发,目,目,标,标,是,什,什,么,么,？,？,目,标,标,客,客,户,群,群,的,的,需,求,求,是,是,什,么,么,？,？,项,目,目,的,的,定,位,位,+,产品的,定性,选,定,目,标,客,户,群,项目和产,品的设计,要求,翻译,翻译,产品定性,的,的方法与,步,步骤,Part1.,地产项目,前,前期面临,的,的问题,6、概念,规,规划方法,步,步骤,7、项目,运,运营测算,工,工具,Part3.,实战案例,Part2.,策划设计,一,一体化的,步,步骤,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,产品定,性,性的关,键,键（案,例,例）,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,年轻人,吃饭,（吃饭,）,）,（宵夜,）,）,回家,玩电玩,足浴,K歌,K歌,看电影,泡酒吧,泡酒吧,看电影,健身/,运,运动,美容/SPA,购物,吃饭,曲靖项,目,目商业,客,客群研,究,究,年轻人,客,客群消,费,费轨迹,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,产品定,性,性的关,键,键（案,例,例）,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,曲靖项,目,目商业,客,客群研,究,究,年轻人,客,客群消,费,费内容,年轻人,的,的,约会地,为了爱,情,情,老朋友,的,的,聚会地,为了友,情,情,全家人,的,的,娱购地,为了亲,情,情,中餐,美食,精品,店,酒店,宾馆,西餐,甜品,饰品,店,花店,茶楼,咖啡,厅,文具,店,酒吧,书店,艺廊,展览,会议,电影,院,儿童,游乐,足浴,按摩,K歌,厅,职业,体验,桑拿,美容,电玩,城,艺术,培训,健身,房,游泳,池,真冰,场,电信,邮局,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,产品定,性,性的关,键,键（案,例,例）,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,老朋友,吃饭,（吃饭,）,）,（宵夜,）,）,回家,咖啡厅,足浴,K歌,K歌,泡酒吧,购物（,女,女性朋,友,友）,泡酒吧,桑拿美,容,容,健身/,运,运动,足浴,喝茶,K歌,购物,吃饭,曲靖项,目,目商业,客,客群研,究,究,老朋友,客,客群消,费,费轨迹,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,产品定,性,性的关,键,键（案,例,例）,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,曲靖项,目,目商业,客,客群研,究,究,老朋友,客,客群消,费,费内容,年轻人,的,的,约会地,为了爱,情,情,老朋友,的,的,聚会地,为了友,情,情,全家人,的,的,娱购地,为了亲,情,情,中餐,美食,精品,店,酒店,宾馆,西餐,甜品,饰品,店,花店,茶楼,咖啡,厅,文具,店,酒吧,书店,艺廊,展览,会议,电影,院,儿童,游乐,足浴,城,K歌,厅,职业,体验,桑拿,美容,电玩,城,艺术,培训,健身,房,游泳,池,真冰,场,电信,邮局,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,产品定,性,性的关,键,键（案,例,例）,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,曲靖项,目,目商业,客,客群研,究,究,全家人,客,客群消,费,费轨迹,全家人,（吃饭,）,）,（宵夜,）,）,回家,游泳池,儿童游,乐,乐,展览会,议,议,职业体,验,验,真冰场,艺术培,训,训,K歌,电玩城,购物,健身/,运,运动,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,产品定,性,性的关,键,键（案,例,例）,1、一,体,体化策,略,略概念,2、策,划,划与规,划,划同步,3、项,目,目发展,方,方向把,握,握,4、产,品,品定性,的,的关键,5、产,品,品定量,的,的推导,6、概,念,念规划,方,方法步,骤,骤,7、项,目,目运营,测,测算工,具,具,Part3.,实战案,例,例,曲靖项,目,目商业,客,客群研,究,究,全家人,客,客群消,费,费内容,年轻人,的,的,约会地,为了爱,情,情,老朋友,的,的,聚会地,为了友,情,情,全家人,的,的,娱购地,为了亲,情,情,中餐,美食,精品,店,酒店,宾馆,西餐,甜品,饰品,店,花店,茶楼,咖啡,厅,文具,店,酒吧,书店,艺廊,展览,会议,电影,院,儿童,游乐,足浴,城,K歌,厅,职业,体验,桑拿,美容,电玩,城,艺术,培训,健身,房,游泳,池,真冰,场,电信,邮局,Part1.,地产项,目,目前期,面,面临的,问,问题,Part2.,策划设,计,计一体,化,化的步,骤,骤,中西餐,饮,饮、咖,啡,啡厅、,酒,酒吧、中西餐,饮,饮、甜,品,品室、,咖,咖啡厅,、,、酒,茶楼、KTV,、,、电影,院,院、足,浴,浴、,吧、茶,楼,楼、KTV、,电,电玩城,、,、儿童,电玩城,、,、电影,院,院、服,饰,饰店、桑拿、,美,美容、,书,书廊画,艺,艺,产品定,性,性的关,键,键