房产中介法律知识及案例分享

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Related Documents,Click to edit Master text,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,房产中介法律知识及案例分享,21世纪不动产,合肥区域法务部 孙涛,版权所有 不得侵犯,每家加盟店独立拥有和运营,中介法律知识,的,的重要性,合理规避风险,巧妙化解纠纷,树立专家形象,每家加盟店独,立,立拥有和运营,住房公积金管,理,理条例,物业管理条例,城市房地产开,发,发,经营管理条例,房地产广告,发布暂行,规定,城市房地产,中介服务,管理规定,城市房地产,权属档案,管理办法,商品房,销售管,理办法,城,市商品房预售,管,管理办法,城市房地,产抵押管,理办法,城市房地产管,理,理法,房屋登,记办法,民法通则、合,同,同法、公司法,、,、物权法、广,告,告法等,宪 法,每家加盟店独,立,立拥有和运营,中介用语定义,房地产中介服,务,务：房地产咨,询,询、房地产价,格,格评估、房地,产,产经纪等活动,房地产经纪：,以,以收取佣金为,目,目的，为促成,他,他人房地产交,易,易而提供居间,或,或者代理等专,业,业服务的行为,委托协议：是指委托人,和,和房地产经纪,机,机构约定，由,房,房地产经纪机,构,构提供专业服,务,务，为促成委,托,托人与第三人,进,进行房地产交,易,易的合同,独家代理：是指委托人,只,只委托一家房,地,地产经纪机构,代,代理房地产交,易,易事宜,房屋买卖,不得擅自转委,托,托,及时向委托人,汇,汇报,如实告知义务,交易资金监管,合法收取佣金,（,（严禁吃差价,）,）,合肥市的特殊,规,规定,(,一,),机关办公区内,、,、学校教学区,内,内的住房；,（二）违反房,改,改政策规定购,买,买的住房或以,低,低于房改政策,规,规定的价格购,买,买且未按照规,定,定补足房价款,的,的住房；,（三）住房面,积,积超过省人民,政,政府规定的控,制,制标准，或者,违,违反规定利用,公,公款超标准装,修,修，且超标部,分,分未按规定退,回,回或补足房价,款,款及装修费用,的,的住房；,（四）已确定,属,属房屋拆迁范,围,围内的住房；,（五）产权有,争,争议的或者共,有,有人不同意出,售,售、未经抵押,权,权人书面同意,转,转让的住房；,（六）上市,出,出售后形成,新,新的住房困,难,难的住房；,（七）擅自,改,改变房屋使,用,用性质的住,房,房；,（八）其他,依,依法不得上,市,市交易住房,。,。本条前款,第,第（一）项,规,规定的已购,公,公有住房确,需,需上市交易,的,的，应当征,得,得原产权单,位,位的书面同,意,意。原产权,单,单位享有以,同,同等条件优,先,先购买、交,换,换、租赁权,利,利。,房屋租赁,“买卖不破,租,租赁”,承租人“优,先,先购买权”,租赁双方权,利,利义务 （,出,出租人修缮,、,、承租人爱,护,护约定）,房屋转租,（,1,）需出租人,同,同意,（,2,）出租人,承,承租人（分,租,租人）分,承,承租人,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,房屋登记,房屋权属证,书,书是房屋权,利,利的合法凭,证,证,房屋登记的,程,程序：,申请受理,审核,记载于登,记,记簿发证,权属登记类,别,别：,初始登记、,转,转移登记,变更登记、,注,注销登记,更正登记、,异,异议登记,抵押权登记,等,等,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,新登记办法,特,特点,以“房产证,”,”为准以,“,“登记簿”,为,为准,强制登记,登,登记为民,共有房产需,共,共同申请登,记,记,期房预登记,未成年人办,证,证,询问、勘查,制,制度,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,案例一：共,有,有,2008,年,12,月，合肥徐,小,小姐通过合,肥,肥某中介公,司,司找到了一,套,套中意的房,源,源，遂与该,中,中介公司签,订,订了,房地产经纪,合,合同,，并在经纪,人,人史某的居,间,间磋商下，,与,与卖家范先,生,生签订了,存量房买卖,合,合同,。合同签订,当,当日，为表,示,示买房诚意,，,，徐小姐通,过,过该加盟店,交,交付卖家范,先,先生定金,5000,元，三方约,定,定于过户时,由,由买卖双方,支,支付佣金。,12,月,15,日，办理过,户,户手续时，,发,发现此房有,卖,卖家范先生,前,前妻份额，,其,其现在美国,，,，过户不能,。,。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法务分析,此房产系共,有,有房产，须,共,共有权人共,同,同办理过户,手,手续。但客,户,户前妻现在,美,美国居住，,并,并已拿到绿,卡,卡，且客户,上,上市出售此,套,套房屋没有,告,告知其前妻,（,（此共有权,人,人不知情）,，,，同时，客,户,户也不希望,其,其前妻知道,有,有此房屋股,份,份。鉴于以,上,上情况，此,房,房产不具备,合,合法办理过,户,户的条件。,房屋登记办,法,法第十三条,：,：共有房,屋,屋，应当由,共,共有人共同,申,申请登记。,共,共有房屋所,有,有权变更登,记,记，可以由,相,相关的共有,人,人申请，但,因,因共有性质,或,或者共有人,份,份额变更申,请,请房屋登记,的,的，应当由,共,共有人共同,申,申请。,现在要办理,此,此项过户手,续,续，必须符,合,合以下任一,条,条件：,1,、卖方前妻,通,通过中国驻,美,美使馆办理,售,售房委托公,证,证手续；,2,、卖方前妻,本,本人到场签,字,字。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,中介风险,无法收取佣,金,金,面临买方索,赔,赔诉讼风险,定金双倍返,还,还之连带责,任,任,合同法第,425,条：,居间人故意,隐,隐瞒与订立,合,合同有关的,重,重要事实或,者,者提供虚假,情,情况，损害,委,委托人利益,的,的，不得要,求,求支付报酬,并,并应当承担,损,损害赔偿责,任,任。,中介公司信,誉,誉度降低（,品,品牌伤害）,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法务建议,操作过程中,：,：,不要过分依,赖,赖房产证（,产,产调）,房屋登记办,法,法第二十六,条,条：,房屋权属证,书,书、登记证,明,明与房屋登,记,记簿记载不,一,一致的，除,有,有证据证明,房,房屋登记簿,确,确有错误外,，,，以房屋登,记,记簿为准。,及时收取佣,金,金，进行佣,金,金确认,补救措施：,安抚客户，,挽,挽回客户信,心,心,协助受害方,挽,挽回损失（,追,追定）,向过错方追,佣,佣或居间合,理,理费用,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,案例进展,涉险过关,存,存在瑕疵,1.,卖方单位及,房,房改办出具,证,证明,2.,卖方承诺,正确流程,1.,更正登记,权利人同意,2.,异议登记,权利人不同,意,意,3.,诉讼或仲裁,确定房屋归,属,属,4.,处分房屋（,房,房产过户）,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,案例二：涉,税,税,2009,年元月，合,肥,肥某中介机,构,构经纪人史,某,某为促成一,房,房屋交易（,该,该房屋未超,过,过两年，卖,方,方原买入价,为,为,35,万），承诺,买,买家张先生,可,可为其所买,房,房屋在本次,交,交易中做两,次,次价格评估,，,，已达到“,避,避税,”,的同时还能,获,获得高额房,贷,贷的双重目,的,的。买家同,意,意后，该中,介,介机构遂通,过,过关系对该,房,房屋进行了,两,两次估价，,首,首先估价,40,万（低于合,肥,肥市基准价,）,），用来完,税,税；接着又,估,估价,50,万（超过合,肥,肥市基准价,，,，同实际成,交,交价），用,来,来过户，并,办,办理抵押贷,款,款。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法务分析,问题一：,避税？漏税,？,？偷税？,问题二：,“行规”能,否,否对抗法律,明,明文规定？,问题三：,中介机构、,客,客户有无法,律,律风险？,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法务分析,本案应纳税,款,款：,50,万*,6.5%=32500,元,实际纳税额,：,：,（,40,万,-35,万）*,5.5%+40*1%=6750,元,偷税额：,32500-6750=25750,元,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法律风险,偷税：违法,，,，无限期追征，对多,次,次犯有前两,种,种行为未经,处,处理的，按,照,照累计数额计算,只要是因为,纳,纳税人的原,因,因少缴税款,，,，不论主观,客,客观，一律,视,视为偷税！,法律后果：,经济责任：,罚,罚款（,5,倍）滞纳金,行政责任：,提,提请主管部,门,门、工商部,门,门吊销营业,执,执照及相关,资,资质,采取税收保,全,全和强制执,行,行,刑事责任：,（,（,刑法第,201,条）,偷税数额占,应,应纳税额,10%,以上并且偷,税,税数额在,1,万元以上，,或,或因偷税被,税,税务机关给,予,予,2,次行政处罚,又,又偷税的，,处,处,3,年以下有期,徒,徒刑或拘役,，,，并处偷税,数,数额,1,倍以上,5,倍以下罚金,；,；偷税数额,占,占应纳税额,30%,以上并且偷,税,税数额在,10,万元以上，,处,处,3,年以上,7,年以下有期,徒,徒刑，并处,偷,偷税数额,1,倍以上,5,倍以下罚金,。,。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法务提醒,因为税法规,定,定许多行为,视,视同应税行,为,为，比如以,房,房换房没有,发,发生货币交,易,易、房屋买,卖,卖、抵押等,，,，所以纳税,人,人很容易在,不,不经意间产,生,生偷税并达,到,到承担刑事,责,责任的数额,，,，而一旦达,到,到此数额补,税,税为时已晚,，,，司法程序,已,已经启动，,司,司法机关强,势,势介入，税,务,务机关及其,他,他机关已无,权,权过问，而,只,只有配合的,义,义务。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,案例三：跳,佣,佣一,买卖双方经,居,居间方撮合,，,，,共同签订了,房地产买卖,居,居间协议,，约定于三,日,日后签订正,式,式买卖合同,，,，并就佣金,数,数额与支付,条,条件达成一,致,致。第二天,，,，卖家以房,屋,屋的共同共,有,有人之一不,同,同意出卖该,房,房屋为由，,与,与买家就解,约,约事宜达成,一,一致，并在,居,居间方主持,下,下签订了,解约协议,。嗣后，居,间,间方得知双,方,方于二个月,之,之后，至当,区,区的房地产,交,交易中心完,成,成了产权过,户,户手续，买,家,家已经取得,了,了该套房屋,的,的产权，居,间,间方即向法,院,院提起诉讼,，,，要求双方,赔,赔偿居间方,佣,佣金损失。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,庭审纪实,法院认为，,此案是一件,非,非常典型的,买,买卖双方私,下,下成交的跳,佣,佣案件。买,卖,卖双方签订,解,解约协议，,然,然后私下成,交,交，达到逃,脱,脱向中介公,司,司支付佣金,的,的目的。按,照,照合同法第,59,条：当事人,恶,恶意串通，,损,损害国家、,集,集体或者第,三,三人利益的,，,，因此取得,的,的财产收归,国,国家所有或,者,者返还集体,、,、第三人。,同,同时合同法,第,第,426,条规定，居,间,间方促成合,同,同成立的，,委,委托人应当,支,支付报酬。,据,据此判决，,买,买卖双方应,当,当全额支付,居,居间方佣金,。,。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,法务建议,经纪人在业,务,务操作中，,应,应将涉及交,易,易的法律文,书,书签署齐全,，,，即三方居,间,间协议、佣,金,金确认书、,看,看房确认书,等,等，以免买,卖,卖双方有跳,佣,佣事实后，,无,无法以相关,证,证据来支持,追,追索佣金的,诉,诉讼。,在签署三方,居,居间协议后,，,，遇上有一,方,方违约不买,或,或不卖的情,况,况，要密切,关,关注双方是,否,否有私下成,交,交的事实，,即,即可至该区,的,的房地产交,易,易中心取得,产,产权调查证,明,明，一经发,现,现属实，即,可,可考虑提起,诉,诉讼，保护,自,自身合法权,益,益。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,案例四：跳,佣,佣二,实质同上案,例,例，唯一区,别,别在于，买,卖,卖双方以交,易,易条件未能,全,全部达成一,致,致为由，签,署,署,解约协议,，并且通过,其,其他中介公,司,司操作，完,成,成产权过户,。,。居间方得,知,知跳佣事实,后,后，诉至法,院,院要求被告,支,支付全额佣,金,金。,每家加盟店,独,独立拥有和,运,运营,庭审纪实,法院经审理,认,认为，本案,中,中，尽管居,间,间方促成买,卖,卖双方签订,的,的三方,房地产买卖,居,居间协议,，其中包含,买,买卖该物业,的,的基本条款,，,，但其性质,仍,仍为居间合,同,同。因居间,方,方未促成买,卖,卖双方签定,正,正式的买卖,合,合同，根据,合,合同法第,426,条、第,427,条的规定“居间,人,人促成合同成立,的,的，委托人应当,按,按照约定支付报,酬,酬；居间人未促,成,成合同成立的，,不,不得要求支付报,酬,酬，但可以要求,委,委托人支付从事,居,居间活动支出的,必,必要费用”。且,房地产买卖居间,协,协议,中未约定买卖双,方,方不得在一定期,限,限内通过其他中,介,介公司完成涉案,房,房屋的交易，因,此,此买卖双方通过,其,其他居间方完成,交,交易也不构成违,约,约，故不支持居,间,间方的诉讼请求,，,，仅判令支付居,间,间方,5000,元居间服务补偿,费,费。居间方不服,提,提出上诉，二审,法,法院维持原判。,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,法务建议,营业部门在业务,操,操作过程中应尽,量,量促成买卖双方,完,完成正式买卖合,同,同的签署，否则,将,将可能丧失收佣,的,的基础。,应尽量避免买卖,双,双方在签订买卖,合,合同前正面接触,，,，从而减少买卖,双,双方私下交易或,通,通过其他中介成,交,交以逃避支付佣,金,金的风险。,在居间协议中特,别,别约定“买卖双,方,方在一定期限内,不,不得私下交易或,通,通过其他中介成,交,交，否则将追究,买,买卖双方相应的,违,违约责任”，若,出,出现上述案件中,情,情形，则可通过,追,追究买卖双方的,违,违约责任来补偿,佣,佣金损失。,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,案例五：独家委,托,托,2008,年,1,月，陈先生到中,介,介公司挂牌出售,一,一套某物业。中,介,介公司工作人员,称,称如果签订独家,委,委托可以帮其打,广,广告，并在公司,内,内重点推荐。陈,先,先生觉得有一定,道,道理，就签订了,委,委托合同。过了,一,一个多月，陈先,生,生一直没有接到,中,中介公司的电话,，,，也没有人来看,他,他的房子。陈先,生,生打电话到中介,公,公司了解情况，,询,询问是否做过广,告,告、为什么没人,来,来看房，中介公,司,司均说不清楚。,陈,陈先生因急需用,钱,钱，故又委托其,他,他中介公司成交,了,了该物业。中介,公,公司发现陈先生,委,委托的物业未通,过,过自己成交，即,将,将陈先生告到法,院,院，要求陈先生,支,支付违约金。,庭审中，陈先生,认,认为签合同时中,介,介公司仅是独家,委,委托能够做广告,和,和重点推荐，并,没,没有说要承担高,额,额的违约责任；,但,但中介公司接受,委,委托后，没有提,供,供任何居间服务,，,，即要求承担高,额,额违约金显失公,平,平。,经审理，法院认,为,为违约金条款系,中,中介公司提供的,格,格式合同，该格,式,式条款的设立使,中,中介公司处于无,论,论是否提供居间,服,服务均可收取佣,金,金收入的有利地,位,位，依据合同法,的,的规定，该条款,应,应当是无效的，,故,故判决驳回了中,介,介公司要求陈先,生,生支付违约金的,请,请求。,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,法务分析,依据,中华人民共和国,合,合同法,第,32-41,条规定，提供格,式,式合同的一方，,加,加重对方责任或,免,免除己方责任的,条,条款当属无效。,本,本案在签订独家,出,出售委托后，没,有,有为陈先生积极,提,提供居间服务，,在,在陈先生“违约,”,”后，即要求其,承,承担高额违约金,，,，明显不符合法,律,律规定的格式条,款,款的有效情形。,若中介公司在签,订,订独家出售委托,时,时，向陈先生充,分,分解释了独家出,售,售委托的权利、,义,义务，陈先生在,充,充分认识自己违,约,约将承担高额违,约,约责任的情况下,，,，仍愿意签订独,家,家出售委托，并,且,且中介公司在接,受,受委托后也能积,极,极提供居间服务,（,（如做房源广告,、,、向客户推荐看,房,房等），有相关,证,证据予以证明的,情,情况下，陈先生,应,应该承担违约责,任,任。,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,法务建议,一般情况下，对,于,于不付保证金的,独,独家委托，即使,被,被业主自己或被,其,其他中介公司卖,掉,掉，中介公司也,不,不会追究业主的,违,违约责任。,中介公司一般为,了,了保证自己的合,法,法权利，规定一,些,些霸王条款，目,的,的是为了锁定客,户,户，垄断资源以,及,及保护自己利益,的,的一种方式，是,特,特殊行业的特殊,行,行为，一般不产,生,生实际的法律意,义,义。,从上述案例中，,提,提醒中介公司应,该,该提高服务质量,，,，随时向客户报,告,告自己的服务内,容,容，让客户了解,我,我们无时无刻地,都,都在为他的房子,做,做着努力，这样,有,有利于未来的议,价,价以及签约等工,作,作的进行，还可,以,以有效避免跳佣,的,的发生。,在门店培训中，,锻,锻炼业务人员签,订,订独家委托，可,以,以很好提高经纪,人,人的沟通、说服,能,能力以及加强专,业,业知识的再学习,，,，有利于人员的,快,快速成长。,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,合肥二手房买卖,流,流程,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,谢谢,每家加盟店独立,拥,拥有和运营,