珠江国际纺织城项目商业策划书招商、营运及推广思路201

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,项目商业策划书招商、营运及推广思路,广州市恒栢投资顾问有限公司,2010,年,2,月,珠江国际纺,织,城,珠江国,际,际纺织,城,城,*,前,言,言,很荣幸,我,我们TPC团,队,队能够,与,与珠江,投,投资合,作,作，担,任,任珠江,国,国际纺,织,织城的,顾,顾问工,作,作，鉴,于,于集团,管,管理层,对,对项目,的,的高度,重,重视，,以,以及项,目,目在操,作,作层面,上,上的挑,战,战性，,我,我们公,司,司将投,入,入最好,的,的资源,，,，与贵,公,公司共,同,同努力,，,，以取,得,得项目,的,的最终,成,成功。,由于工,作,作进展,未,未如理,想,想，在,紧,紧张的,筹,筹备时,间,间里，,以,以我们,对,对行业,的,的经验,，,，指出,项,项目在,各,各阶段,的,的工作,开,开展过,程,程中，,可,可能会,遇,遇到的,问,问题及,困,困难，,为,为项目,制,制定清,晰,晰的发,展,展策略,及,及风险,控,控制办,法,法，从,而,而令项,目,目在有,限,限的工,作,作时间,里,里，减,少,少因问,题,题的发,生,生所导,致,致工作,延,延误，,使,使项目,能,能顺利,开,开业。,同时,，,，我,们,们也,提,提请,贵,贵公,司,司关,注,注，,目,目前,的,的人,手,手架,构,构未,能,能支,持,持开,展,展大,规,规模,工,工作,的,的风,险,险，,希,希望,公,公司,能,能加,紧,紧人,事,事安,排,排。,珠江国际纺织城,*,目 录,PART 1,项,项目工作,进,进度情况分析,P4,PART 2,项,项目理解,与,与分析,P13,PART 3,项,项目定位,P31,PART 4,项,项目取得,成,成功的关键,P33,PART 5,项,项,目,目招商计划及,宣,宣推配合,P38,PART 6,项,项,目,目营运管理计,划,划及宣推配合,P65,PART 7,营,营,运,运架构建议,P98,PART 8,风,风,险,险应变措施,P100,PART.1,项,项目,整体,工作进度情况,珠江国际纺织,城,城,*,一、招商进度情况,二、项目整体工作情况,三、风 险,四、建议及工作重点,珠江国际纺织,城,城,*,一、招商进度,情,情况,-1F尚未有,系,系统的招商计,划,划；,1F已启动认,筹,筹，现阶段客,户,户组成结构并,不,不完整；,2F出租率已,完,完成70%；,3、4F未有,系,系统的招商计,划,划；,5F已通过公,司,司审批，有待,打,打造方案细化,；,；,6F未有打造,计,计划。,珠江国际纺织,城,城,*,二、项目整体,工,工作情况,1、未建立系,统,统的招商策略,项目未有清晰,的,的定位，尚未,建,建立统一的对,外,外形象；,工作的开展欠,缺,缺专业市场调,研,研分析基础；,未有整体的招,商,商计划：包括,各,各层招商规划,、,、项目配套规,划,划（金融、物,流,流、餐饮、服,务,务机构等）、,行,行业协会引进,计,计划等；,未有系统的媒,体,体推广计划配,合,合招商开展（,尤,尤其是项目更,名,名后的宣推跟,进,进,，,欠缺核心主题,）,）；,目前的招商工,作,作未能与公寓,、,、写字楼,及酒店,的后续销售做,好,好延伸规划和,互,互动。,珠江国际纺织,城,城,*,2、工程进度,未,未能有效配合,招,招商工作的开,展,展,由于报建、验,收,收等问题迟迟,未,未能明确，导,致,致未能对外落,实,实明确试业及,开,开业日期，有,机,机会导致商家,对,对我们的信心,造,造成影响,负一层由于工,程,程进度原因，,短,短期内只能作,认,认筹安排,二、项目工作,情,情况（续）,珠江国际纺织,城,城,*,3、未建立系,统,统的营运管理,策,策略,营运团队还没,组,组建，目前人,力,力资源未能承,担,担开业工作量,尚未制定完善,的,的营运管理策,略,略及计划,尚未制定完善,的,的营运宣传推,广,广策略及计划,二、项目工作,情,情况（续）,珠江国际纺织,城,城,*,三、风险,由于项目,未能确切把握,消,消防及规划验,收,收工作,，尽管完善後,的,的招商计划能,落,落实如期执行,，,，亦会因此制,约,约，而未能落,实,实安排商家进,场,场装修及对外,公,公开开业时间,；,；同时，亦直,接,接影响项目及,商,商户申领相关,的,的经营证照，,面,面临开业後的,经,经营风险,目前招商、推,广,广、开发三部,门,门之间未对招,商,商工作开展情,况,况进行深入的,沟,沟通与协调，,导,导致招商与推,广,广、开发进度,等,等出现脱节的,情,情况，如未有,合,合理的宣传推,广,广计划配合招,商,商工作开展，,工,工程进度也未,有,有配合好招商,工,工作等，工作,推,推进机制未能,有,有效推进工作,；,；,目前的宣传推,广,广计划时间表,可,可能因试业及,开,开业日期的再,次,次调整而重新,铺,铺排；影响商,户,户经营信心，,同,同时有可能增,加,加不必要的营,销,销费用支出；,项目的人力资,源,源未能承担营,运,运系统开发阶,段,段及开业後的,巨,巨大工作量，,营,营运公司若不,尽,尽快落实安排,及,及开始人事培,训,训及筹备工作,，,，可能会导致,因,因筹备不到位,而,而导致试业期,间,间的多项问题,衍,衍生，影响商,户,户经营信心及,公,公司声誉。,珠江国际纺织,城,城,*,在正常的工作,开,开展情况下，,完,完善的筹备时,间,间起码需要一,年,年以上，如果,现,现在确定6月8日试业，从,顾,顾问层面来说,，,，我们对目前,的,的团队作战能,力,力及工作推进,机,机制存在担忧,，,，担心在筹备,工,工作未有充足,准,准备的情况下,，,，项目的急于,开,开业万一失利,将,将导致难以挽,回,回商家的信心,，,，所以,我们是建议试,业,业与开业同时,在,在9月进行,。但如果贵公,司,司既定在6月8日开业，我,们,们将竭力配合,，,，以部份楼层,（,（1/F、2/F、3/F及6/F部,份,份）先行试业,为,为目标，并从,风,风险控制方面,为,为项目作全盘,的,的考虑。,四、建议,及,工作重点,珠江国际纺织,城,城,*,深度及不断了,解,解行业业态发,展,展状况（市调,）,）,明确细化及更,新,新现有定位,制定明确项目,目,目标,短期目标 -,快,快速招商、,引,引入物流运营,商,商、建立运营,团,团队,中期目标 -,开,开发及推出,一,一系列运营服,务,务,长期目标 -,建,建立标杆商,业,业地产运营品,牌,牌,项目招商计划,与,与宣传推广的,配,配合方案,项目营运开发,计,计划与宣传推,广,广的配合方案,四、建议,及,工作重点,PART.2,项,项目理解与分,析,析,珠江国际纺织,城,城,*,行 业 及 商 圈 整 体 分 析,-,产业结构,-PEST,分析,-SWOT,分析,竞 争 对 手 分 析,客 户 需 求 分 析,项 目 发 展 方 向 及 目 标,项 目 核 心 卖 点 设 定,总 结,珠江国际纺织,城,城,*,行业及商圈整,体,体分析,-,产业结构,原料,纺纱,织造,印染,加工,成衣,销售,直接出囗,内销,中游流通环节,出囗需求,本土需求,中大商圈内以,中,中游流通环节,为,为主，体量庞,大,大，准入门槛,相,相对其他行业,低,低；,行业受经济及,终,终端销费环境,因,因素影响的敏,感,感度高,珠江国际纺织,城,城,*,行业及商圈整,体,体分析 -PEST,2008,年,年是纺织,服,服装行业,极,极速回落,的,的一年，,人,人民币加,速,速升值、,劳,劳动力、,源,源材料成,本,本上涨，,金,金融危机,引,引发外部,需,需求萎缩,，,，多种不,利,利“因素,”,”夹击致,使,使行业多,年,年来形成,的,的低端经,营,营模式基,本,本被摧毁,，,，企业盈,利,利一路下,滑,滑；,2009,年,年初，国,务,务院公布纺织工,业,业调整与,振,振兴规划,规划期为2009-2011年；规,划,划的主要,任,任务为：,稳,稳定国内,外,外市场、,提,提高自主,创,创新能力,、,、加快实,施,施技术改,造,造、淘汰,落,落後产能,、,、优化区,域,域布局、,完,完善公共,服,服务体系,及,及加快自,主,主品牌建,设,设；,2009,年,年上半年,是,是行业经,营,营最为艰,苦,苦的时期,，,，出口负,增,增长成了,定,定局，内,销,销疲软；2009,年,年底我国,纺,纺织行业,运,运行则呈,现,现企稳回,升,升的良好,局,局面；,展望2010年，,中,中国纺织,业,业将是内,外,外市场并,举,举，实现,协,协调发展,的,的一年;,就长远发,展,展而言，,纺,纺织业无,疑,疑绝对是,“,“朝阳行,业,业”,珠江国际,纺,纺织城,*,行业及商,圈,圈整体分,析,析 -SWOT,分,分析,优势,全国十强,品,品牌发展,商,商背景；,项目的起,点,点是集合,柯,柯桥、长,江,江、国际,轻,轻纺城在,软,软硬件优,劣,劣势对比,的,的基础上,，,，设计吻,合,合商家的,经,经营需求,，,，创造一,个,个最舒适,的,的营商环,境,境；,项目只租,不,不售，有,利,利统一产,权,权，方便,进,进行统一,管,管理；,中大商圈未来核心地段,项目是中,大,大商圈最,后,后一个且,最,最大型的,纺,纺织品市,场,场，拥有,最,最完善的,配,配套；,目前1F,、,、2F已,有,有众多布,匹,匹龙头企,业,业进驻，,为,为项目的,“,“以商引,商,商”及“,全,全面招商,”,”阶段奠,定,定基础，,亦,亦有利於,日,日後项目,龙,龙头地位,的,的打造工,作,作,珠江国际,纺,纺织城,*,行业及商,圈,圈整体分,析,析 -SWOT,分,分析,劣势,现时项目,位,位处中大,核,核心商圈,外,外围位置,，,，远离地,铁,铁站、未,有,有完善的,公,公共交通,系,系统直达,项,项目；,项目没有,进,进行过市,调,调工作，,获,获取市场,数,数据来支,持,持设计及,规,规划（例,子,子：餐饮,配,配套的规,划,划）；,源用已久,的,的项目名,称,称，作了,更,更名改动,；,；,团队由上,以,以下对专,业,业市场的,经,经验尚浅,，,，难以精,准,准计划、,判,判断及决,策,策,开业时间,未,未能落实,公,公布，对,租,租户及潜,在,在客户信,心,心已构成,一,一定影响,；,；,目前认筹/已认租,租,租户主要,来,来自江浙,、,、福建、,潮,潮州、香,港,港一带，,租,租户对项,目,目单纯是,拓,拓展门面,的,的心理定,位,位；,纺织品,专,专业市,场,场建立,行,行业影,响,响力所,需,需要的,时,时间长,且,且投入,资,资金多,，,，目前,的,的筹备,时,时间仓,猝,猝，未,有,有足够,时,时间应,付,付招商,、,、营运,系,系列的,市,市场推,广,广工作,；,；,珠江国,际,际纺织,城,城,*,行业及,商,商圈整,体,体分析-SWOT分析,机会,基於恒,之,之已久,的,的“三,现,现”交,易,易模式,，,，中游,商,商家以,增,增设经,营,营点来,保,保障及,增,增加市,场,场占有,率,率为必,要,要手段,；,；,现时商,圈,圈发展,成,成熟，,固,固有商,圈,圈内的,铺,铺位转,手,手转让,率,率低，,项,项目提,供,供业内,市,市场“,洗,洗牌”,效,效应机,会,会,现有市,场,场经营,模,模式落,後,後，管,理,理水平,低,低，纺,织,织业商,家,家能接,受,受 “,升,升级换,代,代”的,引,引导空,间,间大,业内对,“,“多元,化,化市场,”,”、“,设,设计及,技,技术提,升,升”,及,及“自,主,主品牌,”,” 意,识,识强烈,，,，但未,有,有合适,平,平台能,全,全面满,足,足发展,需,需求,商圈内,未,未有大,型,型物流,配,配送中,心,心,中大商,圈,圈协会,的,的成立,，,，仍未,改,改变商,圈,圈内激,烈,烈竞争,的,的态势,，,，区内,仍,仍属于,群,群龙无,首,首的状,态,态；,集团在,北,北京、,上,上海、,成,成都、,武,武汉等,地,地专业,市,市场项,目,目在筹,备,备当中,，,，为客,户,户带来,跨,跨区域,发,发展的,良,良机；,珠江国,际,际纺织,城,城,*,行业及,商,商圈整,体,体分析-SWOT分析,威,威胁,威胁,本项目,与,与长江,国,国际轻,纺,纺城及,广,广州国,际,际轻纺,城,城项目,的,的定位,，,，存在,雷,雷同的,模,模糊界,限,限；,本项目,在,在中大,布,布匹市,场,场的知,名,名度及,操,操作成,熟,熟程度,，,，远不,如,如直接,竞,竞争对,手,手广州,国,国际轻,纺,纺城、,长,长江（,国,国际）,轻,轻纺城,，,，且两,大,大布匹,市,市场巨,头,头在05年联,手,手周边,竞,竞争对,手,手成立,中,中大商,圈,圈协会,，,，目前,他,他们在,商,商圈的,影,影响力,比,比我们,强,强；,来自竞,争,争对手,的,的其他,应,应变措,施,施的威,胁,胁,验收问,题,题,珠江国,际,际纺织,城,城,*,广州国,际,际：已,开,开业7,年,年，产,品,品定位,、,、硬件,设,设施配,套,套缺乏,超,超前思,维,维，跟,不,不上行,业,业发展,趋,趋势，,缺,缺乏可,拓,拓展空,间,间；做,熟,熟客生,意,意，缺,乏,乏对采,购,购商的,凝,凝聚力,及,及新客,户,户的吸,引,引力,长江：,市,市场定,位,位高，,硬,硬件配,套,套相对,完,完善，,号,号称拥,有,有“超,前,前30,年,年”的,硬,硬件配,套,套，但,营,营运水,平,平还停,留,留在传,统,统专业,市,市场操,作,作方式,，,，做熟,客,客生意,，,，缺乏,对,对采购,商,商的凝,聚,聚力及,新,新客户,的,的吸引,力,力,竞争对,手,手分析,珠江国,际,际纺织,城,城,*,商户结构：,经,经营商品同,质,质化问题严,重,重，缺乏吸,引,引采购商持,久,久指定,到,到,某,某个专业市,场,场采购的理,由,由,；,硬件水平：,规,规模、资金,实,实力的制约,，,，难以维持,硬,硬件不断升,级,级换代,的,的需,要,要；,交易层面：,目,目前多数专,业,业市场的经,营,营都是被动,的,的等待采购,商,商上,门,门，营运,管,管理服务未,有,有针对拓宽,采,采购商资源,渠,渠道的良,方,方妙药,；,运营理念：,虽,虽然都号称,“,“最好”、,“,“最大”，,但,但由于服务,水,水平、,资,资金背景,实,实力等多种,原,原因的制约,，,，目前他们,未,未能提供与世界级定,位,位接轨的运,营,营服务,；,运营情况：,目,目前的专业,市,市场“旺场,不,不过三楼”,的,的现状反影,出,出运营,服,服务未产,生,生带动作用,。,。,他们的共同,点,点：“眼高,手,手低”、竞,争,争激烈、争,抢,抢“龙头地,位,位”,竞争对手分,析,析（续）,珠江国际纺,织,织城,*,客户需求分,析,析 - 商,户,户,对旺场的需,求,求，为商家,拓,拓展更多的,采,采购商资源,，,，生意机会,优,优於现时其,他,他纺织城，,营,营运服务水,平,平带来物业,的,的升值潜力,对门面形象,的,的需求，提,升,升企业品牌,；,；,新增营业点,实,实现创收，,开,开辟新市场,将,将业务拓展,至,至世界各地,的,的需求；,快速接收市,场,场信息的需,求,求；,贷款融资的,需,需求；,对成熟物流,的,的需求；,对管理服务,的,的需求；,投资升值，,以,以铺养铺的,需,需求,珠江国际,纺,纺织城,*,种类齐全,、,、商家质,量,量、信誉,保,保障；,能快速准,确,确地找到,需,需求的商,品,品，锁定,目,目标商家,；,；,对成熟的,金,金融、餐,饮,饮、酒店,住,住宿、便,捷,捷交通等,配,配套的需,求,求；,客户需求,分,分析,-,采购商,珠江国际,纺,纺织城,*,需要一个,提,提升广东,省,省纺织文,化,化影响力,的,的平台；,需要一张,对,对外经贸,的,的闪亮名,片,片；,有效提高,中,中大纺织,商,商圈的经,济,济影响力,；,；,整合行业,资,资源，提,升,升珠三角,产,产业影响,力,力。,客户需求分析,-,政府,珠江国际纺织城,*,项目发展方向及,目,目标,本项目要在中大,商,商圈竖立起纺织,界,界的“绝对中心,、,、绝对高度”的,形,形象，我们的方,向,向是要实现世界,性,性的影响力，可,以,以通过整合政府,、,、各方机构、中,大,大商圈所有专业,市,市场、商家的力,量,量，将中大商圈,的,的影响力推向国,内,内外；,短期目标 -,快,快速招商、引入,物,物流运营商、建,立,立运营团队,中期目标 -,开,开发及推出一系,列,列运营服务,长期,目,目标-,建,建,立,立标,杆,杆商,业,业地,产,产运,营,营品,牌,牌,珠江,国,国际,纺,纺织,城,城,*,项目,核,核心,卖,卖点,设,设定,品牌,的,的优,势,势,集团,：,：中,国,国十,强,强的,房,房地,产,产品,牌,牌，,可,可以,为,为项,目,目争,取,取各,方,方（,政,政府,、,、行,业,业协,会,会等,）,）更,大,大的,支持,，,，提,供,供广,州,州以,外,外的,发,发展,平,平台,：,：北,京,京、,上,上海,、,、武,汉,汉等,地,地的,联动,发,发展,空,空间,项目,：,专业,优,优质,的,的商,业,业地,产,产运,营,营品,牌,牌,资金,的,的优,势,势,资金,实,实力,背,背景,，,，打,造,造强,大,大实,力,力的,运,运营,团,团队,，,，实,现,现对,手,手无,法,法实,现,现的,运,运营,服,服务,，,，为,硬,硬件,升,升级,提,提供,资,资金,保,保障,区位,的,的优,势,势,我们,是,是未,来,来中,大,大商,圈,圈的,核,核心,位,位置,，,，最,后,后且,最,最大,规,规模,的,的纺,织,织品,专,专业,市,市场,珠江,国,国际,纺,纺织,城,城,*,规模,的,的优,势,势,中大,商,商圈,里,里规,模,模最,大,大，,唯,唯一,的,的项,目,目拥,有,有甲,级,级写,字,字楼,、,、商,务,务公,寓,寓、4星,级,级酒,店的,顶,顶级,配,配套,设,设施,规划,的,的优,势,势,领先,的,的硬,件,件规,划,划设,计,计：,物流,配,配送,中,中心,、车,位,位、,规,规划,设,设计,理,理念,等,等都,比,比最,大,大竞,争,争对,手,手长,江,江、,国,国际,轻,轻纺,城,城优,越,越,项目,核,核心,卖,卖点,设,设定,（,（续,）,）,珠江,国,国际,纺,纺织,城,城,*,创新,、,、专,业,业、,优,优质,、,、落,到,到实,处,处的,运,运营,服,服务,优,优势,开拓,优,优质,供,供应,商,商及,採,採購,商,商；,开,开拓,二,二三,級,級内,销,销渠,道,道；,為場,內,內商,家,家籌,劃,劃海,外,外及,國,國內,参,参展,；,；,場內,商,商家,品,品牌,建,建立,及,及推,广,广服,務,務；,場內,商,商家,企,企業,融,融資,服,服務,；,；,場內,商,商家,及,及行,業,業生,產,產、,檢,檢測,及,及環,保,保標,準,準服,務,務；,建立,行,行業,、,、市,場,場、,政,政策,信,信息,平,平台,；,；,設,計,計,、,、,生,生,產,產,、,、,客,客,戶,戶,管,管,理,理,、,、,金,金,融,融,知,知,識,識,、,、,商,商,務,務,技,技,能,能,培,培,訓,訓,服,服,務,務,；,；,公,共,共,行,行,政,政,及,及,稅,稅,務,務,政,政,策,策,落,落,地,地,服,服,務,務,；,；,行,業,業,、,、,採,採,購,購,商,商,、,、,政,政,府,府,層,層,面,面,的,的,文,文,化,化,推,推,廣,廣,服,服,務,務,；,；,项,目,目,核,核,心,心,卖,卖,点,点,设,设,定,定,（,（,续,续,）,）,珠,江,江,国,国,际,际,纺,纺,织,织,城,城,*,纺,织,织,行,行,业,业,一,一,直,直,是,是,国,国,家,家,支,支,柱,柱,产,产,业,业,，,，,但,但,由,由,於,於,过,过,去,去,集,集,中,中,於,於,外,外,销,销,出,出,囗,囗,方,方,向,向,发,发,展,展,，,，,在,在,变,变,化,化,的,的,经,经,济,济,环,环,境,境,下,下,，,，,不,不,可,可,避,避,免,免,地,地,要,要,朝,朝,向,向,结,结,构,构,性,性,调,调,整,整,，,，,藉,藉,以,以,适,适,应,应,和,和,生,生,存,存,；,；,2009-2011,为,为,最,最,重,重,要,要,的,的,纺,纺,织,织,工,工,业,业,调,调,整,整,与,与,振,振,兴,兴,规,规,划,划,年,度,度,，,，,在,在,此,此,背,背,景,景,下,下,，,，,整,整,体,体,行,行,业,业,、,、,市,市,场,场,、,、,商,商,家,家,乃,乃,至,至,我,我,们,们,的,的,项,项,目,目,，,，,也,也,在,在,政,政,策,策,的,的,影,影,响,响,和,和,市,市,场,场,的,的,调,调,节,节,下,下,续,续,步,步,迈,迈,进,进,；,；,从,项,项,目,目,的,的,角,角,度,度,而,而,言,言,，,，,短,短,、,、,中,中,、,、,长,长,期,期,的,的,发,发,展,展,方,方,向,向,和,和,目,目,标,标,应,应,掌,掌,握,握,着,着,纺,纺,织,织,行,行,业,业,和,和,市,市,场,场,的,的,脉,脉,搏,搏,、,、,竞,竞,争,争,对,对,手,手,的,的,优,优,劣,劣,势,势,、,、,商,商,家,家,及,及,采,采,购,购,商,商,的,的,热,热,切,切,需,需,求,求,，,，,借,借,着,着,项,项,目,目,本,本,身,身,的,的,各,各,项,项,优,优,势,势,，,，,成,成,就,就,行,行,业,业,的,的,结,结,构,构,性,性,转,转,型,型,，,，,包,包,括,括:开,拓,拓,“,“,多,多,元,元,化,化,市,市,场,场,”,”,、,、,推,推,动,动,“,“,设,设,计,计,及,及,技,技,术,术,提,提,升,升,”,”,及,及,引,引,导,导,“,“,自,自,主,主,品,品,牌,牌,”,”；,项,目,目,定,定,位,位,设,设,定,定,及,及,运,运,营,营,服,服,务,务,的,的,构,构,思,思,与,与,执,执,行,行,，,，,应,应,以,以,上,上,述,述,的,的,“,“,基,基,础,础,”,”,分,分,析,析,结,结,果,果,为,为,蓝,蓝,本,本,；,；,着,着,重,重,高,高,效,效,益,益,、,、,高,高,标,标,准,准,及,及,具,具,实,实,质,质,成,成,果,果,性,性,的,的,、,、,避,避,免,免,言,言,过,过,其,其,实,实,的,的,优,优,质,质,服,服,务,务,推,推,介,介,予,予,商,商,家,家,、,、,市,市,场,场,及,及,行,行,业,业,，,，,获,获,取,取,长,长,远,远,支,支,持,持,和,和,效,效,益,益,总结,PART.3,项,项目,定,定位,珠江国际纺织城,*,文化定位,中国纺织历史文,化,化传播基地,产品定位,中国规模最大的,纺,纺织品牌展贸基,地,地,项目定位,中国纺织品牌展,贸,贸基地,推广主题,领航中国纺织界,，,，携手迈向全世,界,界,PART.4,项,项目取得成,功,功的关键,珠江国际纺织城,*,品 牌 营 销,珠江国际纺织城,*,理念性关键 -,运,运营品牌营销,品牌营销价值在,于,于,改写纺织专业市,场,场历史。改写现,有,有市场经营欠缺,品,品牌实力、经营,档,档次低的印象，,开,开创专业市场步,入,入品牌连锁式经,营,营的新纪元；,实现长期投资收,益,益的可靠保证。,“,“商业地产品牌,运,运营”能创造无,限,限的价值提升空,间,间，实现租金长,线,线收益的可能性,，,，最终将项目推,上,上国际，为项目,的,的不断升级改造,及,及全国各地连锁,式,式的联动发展提,供,供源源不断的资,源,源。,珠江国际纺织,城,城,*,品牌营销如何,落,落实,建立创新、难,以,以复制的运营,服,服务内容；,为项目运营体,系,系导入服务质,量,量管理系统（TQM），例,如,如：ISO9001管理服,务,务标准引入专,业,业市场日常管,理,理当中，规范,专,专业市场的管,理,理；利用系统,去,去规管、培训,和,和维持服务水,平,平；,整合政府、海,内,内外协会、服,务,务机构、中大,商,商圈、国外的,采,采购展贸机构,及,及全国知名一,级,级、二级及三,级,级专业市场、,商,商家、采购商,等,等最强的资源,，,，凝聚一批长,期,期合作的机构,、,、商家与采购,商,商客户资源。,理念,性,性关,键,键,-,运营,品,品牌,营,营销,珠江,国,国际,纺,纺织,城,城,*,快,快速,完,完成,招,招商,快速,增,增添,人,人手,快速决策,狠,狠於定价,及,及规划商,家,家组合,狠於达至,垅,垅断市场,地,地位,狠於责任,落,落实到位,操作性关,键,键,-,快、狠、,准,准、贴,准,准确定位,准确试业,及,及开业时,间,间,准确资源,投,投放,贴,紧贴市场,信,信息变化,紧贴行业,靠,靠拢,贴心客户,服,服务及态,度,度,37,PART.5,项,项目招商,及,及宣推配,合,合计划,珠江国际,纺,纺织城,*,一、总体,招,招商策略,对,商,户层面的,策,策略,营造重视,客,客户气氛,营造价格,差,差异,、投资前,景,景,对市场层,面,面的策略,营造,龙头,品牌地位,营造供需,紧,紧张气氛,营造优越,经,经营前景,营造超前,的,的运营服,务,务理念,对行业及,政,政府层面,的策略,营造,龙头,品牌地位,营造,市场核心,地,地位,营造国际,化,化、具代,表,表性地位,珠江国际,纺,纺织城,*,二、各层,打,打造目标,及,及招商策,略,略纲要,负一层,目标：辅料饰品展易区,策略：全,面,面推广招,商,商认筹，,积,积累潜在,客,客商，规,划,划平层布,局,局,一层,目标：核心品牌,布,布匹商家,展,展易区,策略：1.快速选,商,商签约，,附,附以宣推,工,工作加大,“,“以商引,商,商”力度,；,；,2.优惠,核,核心布匹,商,商家，捆,绑,绑三层作,为,为大型品,牌,牌型像店/showroom office,招,招商；,3.利用,行,行内资深,友,友好具影,响,响力商家,及,及协会破,冰,冰及炒热,市,市场,二层,目标：主力品牌,布,布匹商家,展,展易区,策略：1.快速,选,选商签约,，,，附以宣,推,推工作加,大,大“以商,引,引商”力,度,度；,2.优惠,主,主力布匹,商,商家，捆,绑,绑三层作,为,为大型品,牌,牌型像店,招,招商；,3.利用,行,行内资深,友,友好商家,及,及协会的,影,影响力炒,热,热市场,珠江国际,纺,纺织城,*,三层,目标：1.大型,品,品牌型像,店,店展贸区,，,，或；,2.产业,区,区域展贸,区,区,策略：1.面向1F及2F,核,核心及主,力,力布匹商,家,家作出捆,绑,绑式招商,，,，或；,2.平层,划,划分产业,区,区域，以,相,相对优惠,的,的打包价,格,格，面向,不,不同产业,区,区域的,商,商,会,会作渠道,式,式招商,四层,目标：全国品牌,家,家纺展贸,区,区,策略：1.先：平,层,层划分产,业,业区域，,以,以相对优,惠,惠的打包,价,价格，针,对,对全国各,地,地家,纺,纺标,杆,杆产业区,进,进行渠道,招,招商，制,造,造气氛效,果,果；,2.後：,针,针对中大,商,商圈内的,家,家纺商家,进,进行小众,推,推广，选,择,择品牌商,家,家,二、各层,打,打造目标,及,及,招商,策略纲要,（,（续）,珠江国际,纺,纺织城,*,五层,目标：常年纺织,文,文化博览,馆,馆、 （流,动,动主题）,展,展览馆、,客,客服中心,、,、商务中,心,心、,行,行业会所,、,、各大行,业,业协会会,址,址及国家,级,级检测中,心,心,策略：1.采取准,入,入制度、,强,强调供需,的,的精准推,广,广、项目内部,人,人员全民,营,营销再附,以,以政,府,府及业内,人,人士囗碑,相,相传，为,核,核心及主,力,力商家以,免,免租形式,提,提供最,新,新,产,产品发布,模,模式的展,贸,贸摊位；,2.与国,内,内行业协,会,会组织长,期,期战略性,联,联盟，获,取,取长期发,展,展支持；,3.与国,际,际性采购,商,商协会、,专,专业展览,机,机构组织,长,长期战略,性,性联盟，,开,开发国,外,外纺织文化,博,博览馆分,点,点，同步经,营,营，获取,环,环球性同,步,步资讯，,实,实现富,高,高,度,度的信息,交,交流；,4.首创纺织,业,业展贸博,览,览长廊，,作,作为全国,乃,乃至全球,性,性推动项,目,目及其商,业,业,地,地产运,营,营品牌之,打,打造亮点,二、各层,打,打造目标,及,及招商策,略,略纲要（,续,续）,珠江国际,纺,纺织城,*,六层,目标：设计师,中,中心、,花,花生舞,台,台暨设,计,计发布,区,区、商家及,采,采购商,的,的配套,服,服务层,策略：1.以,免,免租形,式,式引进,针,针对性,的,的本地,、,、香港,、,、亚洲,及,及国际,性,性设计,师,师行业,协,协,会,会,进,进驻、,为,为它们,提,提供落,地,地服务,，,，例如,：,：设计,师,师办公,廊,廊、设,计,计发布,展,展,示,示,区,区等；,2.与,各,各设计,师,师行业,协,协会或,知,知名设,计,计师举,办,办大型,花,花生show,3.联,动,动酒店,，,，於酒,店,店公共,范,范围及,客,客房内,加,加设展,示,示厨窗,或,或多媒,体,体设施,，,，,为,为,设,设计师,提,提供全,年,年4季365,天,天的展,示,示机会,；,；同时,，,，亦拉,动,动酒店,的,的行业,专,专业,性,性及文,化,化色彩,；,；,二、各,层,层打造,目,目标及,招,招商策,略,略纲要,（,（续）,珠江国,际,际纺织,城,城,*,三、场,内,内配套,打,打造目,标,标及招,商,商策略,纲,纲要,物流配,送,送中心,目标：中大商,圈,圈内中,央,央物流,配,配送中,心,心,策略：1.必,须,须先於,开,开业之,前,前，招,纳,纳商圈,内,内龙头,物,物流运,营,营商，,共,共同管,理,理项目,的,的,物,物,流,流配送,区,区,2.利,用,用硬件,、,软件及,管,管理优,势,势，把,商,商圈内,的,的物流,配,配送服,务,务转移,，,，最终,达,达到,垅,垅断的,目,目的，,无,无形中,加,加强项,目,目的领,先,先地位,效应：1.开,业,业初期,，,，带动,旺,旺场气,氛,氛，直,接,接给预,租,租户信,心,心及牵,动,动其他,抱,抱观望,态,态,度,度,的,的潜在,客,客户,2.通,过,过物流,管,管道，,体,体现另,类,类的宣,传,传效应,珠江国,际,际纺织,城,城,*,电子商,务,务信,息,交易,服务,系统,目标：,打,打破地,域,域界限,的,的国际,性,性电子,信,信息交,流,流及商,务,务交易,中,中心,策略：1.招,纳,纳专业,软,软件开,发,发公司,，,，共同,开,开发及,管,管理,2.随,着,着运营,服,服务发,展,展，分,阶,阶段开,发,发模块,，,，各阶,段,段如下,：,：,a.场,内,内采购,信,信息及,商,商业配,对,对模块,b.市,场,场信息,数,数据发,布,布及查,询,询模块,（,（市场,价,价格信,息,息、商,户,户承信,评,评级,）,）,c.商,户,户自助,缴,缴费系,统,统模块,（,（水、,电,电、网,络,络通讯,、,、物流,、,、保险,、,、综合,管,管理,服,服务费,）,）,d.物,流,流信息,跟,跟踪模,块,块,e.交,易,易担保,模,模块,效应：1.便,捷,捷交易,管,管理、,促,促进承,信,信交易,、,、拓宽,商,商户生,意,意商机,2.提,升,升及巩,固,固项目,运,运营品,牌,牌,三、场,内,内配套,打,打造目,标,标及招,商,商策略,纲,纲要（,续,续）,珠江国,际,际纺织,城,城,*,餐饮配,套,套,目标：,美,美食广,场,场及中,高,高端商,务,务餐厅,银行服,务,务配套,目标：,各,各大银,行,行,交通配,套,套,目标：,公,公交站,头,头、的,士,士站、,场,场内电,瓶,瓶车运,输,输、临,时,时接送,巴,巴士,整体策,略,略：必,须,须先於,开,开业之,前,前，完,成,成以上,配,配套目,标,标，支,持,持开业,。,。,三、场,内,内配套,打,打造目,标,标及招,商,商策略,纲,纲要（,续,续）,珠江国,际,际纺织,城,城,*,四、各,楼,楼层招,商,商目标,及,及计划,根据专,业,业市场,的,的行业,特,特性，,项,项目整,体,体出租,率,率达到68%-72%才满,足,足开业,条,条件。,因,因此，,根,根据目,前,前的项,目,目进度,与,与招商,进,进度，,针,针对6,月,月8日,试,试业及9月前,开,开业的,时,时间节,点,点，我,们,们建议,是,是：,- 6,月,月8日,试,试业楼,层,层为：1F、2F、3F及6F部,分,分配套,- 其,余,余楼层,（,（除-1F由,于,于工程,问,问题未,能,能同期,开,开业外,）,）均于9月份,开,开业,珠江国,际,际纺织,城,城,*,6月8,日,日试业,，,，1F/2F/3F,招,招商目,标,标计划,开业时间,楼层,对象,总铺位数*,出租目标,整体出租率,约铺位,试业,1F,核心布匹商家,约600间,80%,480间,试业,2F,主力布匹商家,约600间,85%,510间,试业,3F,1/F及2/F延伸；各大产区协会,约240间,（约150-200/间）,75%,180间,小计,1440间,81.3%,1170间,珠江国,际,际纺织,城,城,*,开业时间,楼层,对象,总铺位数*,出租目标,整体出租率,约铺位,待,定,-1F,辅料商家,约750间,60%,450间,开业,1F,核心布匹商家,约600间,90%,540间,开业,2F,主力布匹商家,约600间,85%,510间,开业,3F,1/F及2/F延伸；各大产区协会,约240间,（约100-200/间）,90%,216间,开业,4F,家纺各大产区协会；商圈核心家纺商家,约240间,（约100-200/间）,50%,96间,小计,约2430间,74.6%,1812间,开业,5F,核心及主力布匹商家,约2000间,80%,1600间,开业,6F,配套层,100%,9月份,开,开业前,整,整体招,商,商目标,计,计划,备注：,-1F,由于工,程,程进度,原,原因，,开,开业日,期,期待定,。,。,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1F,：,80%,2F,：,85%,3F,：,75%,4F,：,15%,1F,：,90%,2F,：,85%,3F,：,90%,4F,：,25%,-1F,：,30%,1F,：,90%,2F,：,85%,3F,：,90%,4F,：,50%,3.1,春,茗,茗,全,面,面,招,招,商,商,开,业,业,-1F,：,60%,-1F:,1F,2F,3F,4F,内,部,部,认,认,筹,筹,阶,阶,段,段,核,心,心,商,商,家,家,转,转,订,订,-1F,：,50%,主,力,力,商,商,家,家,转,转,订,订,补,充,充,商,商,家,家,认,认,租,租,公,开,开,认,认,租,核,心,心,商,商,家,家,转,转,订,订,主力商家转订,公开认,租,主力商家转订,内部认筹阶段,各大产区,进驻意向洽谈,1F,商家捆绑认租,1F,及,2F,没有成功认租商,家,家,延伸,认租,核心及,主力商家认租,五、招商进度计,划,划,公开认,租,2F,商家,捆绑,认租,公开认,租,公开认,租,补充商家认租,-1F,：认筹,1F,：,40%,2F,：,85%,3F,：,30%,保留铺位：面向,全,全国性拓展品牌,客,客户认租,6.8,试业,持续招商,持续招商,持续招商,及选商,持续招商,内部认筹阶段,各大产区,进驻意向洽谈,各大产区商家认,租,租,各大产区商家认,租,租,六、配套进度计,划,划,开展配套、协会,、,、服务公司的洽,谈,谈，落实初步意,向,向。,物流配送中心启,用,用,5F&6F,：完成行业协会,、,、,设计师协会、银,行,行,服务企业进驻,落实,1F,、,2F,及部分,6F,餐饮、银行配套,等,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1F,：,80%,2F,：,85%,3F,：,75%,4F,：,15%,1F,：,90%,2F,：,85%,3F,：,90%,4F,：,25%,-1F,：,30%,1F,：,90%,2F,：,85%,3F,：,90%,4F,：,50%,3.1,春茗,全面,招,招商,开业,-1F,：,60%,-1F,：,50%,-1F,：认,筹,筹,1F,：,40%,2F,：,85%,3F,：,30%,6.8,试业,与公,交,交部,门,门、,公,公交,汽,汽车,公,公司,洽,洽谈,设,设立,总,总站,、,、引,入,入公,交,交线,路,路,开业,前,前，,交,交通,组,组织,落,落实,：,：,-,完成,公,公交,站,站点,的,的设,立,立、,公,公交,站,站线,路,路引,入；,添置,场,场内,电,电瓶,车,车运,输,输,根据,实,实际,人,人流,量,量添,加,加接,送,送巴,士,士安,排,排,-1-3F,添置,电,电瓶,车,车运,输,输,-,安排,电,电瓶,车,车、,接,接送,巴,巴士,等,等接,送,送客,户,户到,地,地铁,站,站、,中,中大,商,商圈,主,主要,出,出入,口,口,珠江,国,国际,纺,纺织,城,城,*,七、,各,各阶,段,段招,商,商工,作,作安,排,排,珠江,国,国际,纺,纺织,城,城,*,（1,）,）3-4,月,月各,层,层招,商,商目,标,标：,完,完成1F,、,、2F、3F,试,试业,前,前招,商,商目,标,标,1F,3月,第,第四,周,周完,成,成核,心,心商,家,家转,订,订，,完,完成40%招,商,商计,划,划；4月,第,第一,周,周完,成,成主,力,力商,家,家转,订,订，,完,完成40%招,商,商计,划,划（,累,累计80%出,租,租率,，,，完,成,成试,业,业前,招,招商,目,目标,）,）,2F,4月,第,第一,周,周完,成,成主,力,力商,家,家转,订,订（,安,安排,在,在1F主,力,力商,家,家转,订,订后,）,），,完,完成25%招,商,商计,划,划（,累,累计85%出,租,租率,，,，完,成,成招,租,租目,标,标）,珠,江,江,国,国,际,际,纺,纺,织,织,城,城,*,3F,3,月,月,，,，1F,商,商,家,家,转,转,订,订,同,同,时,时,选,选,定,定3F,商,商,铺,铺,位,位,置,置,并,并,下,下,订,订,金,金,，,，,完,完,成,成30%,招,招,商,商,计,计,划,划,；,；4,月,月,第,第,一,一,周,周,，,，1F/2F,商,商,家,家,转,转,订,订,同,同,时,时,选,选,定,定3F,商,商,铺,铺,并,并,下,下,订,订,金,金,，,，,在,在,第,第,三,三,周,周,，,，1F,及,及2F,没,没,有,有,成,成,功,功,选,选,铺,铺,的,的,商,商,家,家,引,引,上,上3F,认,认,租,租,，,，,完,完,成,成45%,招,招,商,商,计,计,划,划,主,动,动,出,出,击,击,，,，,联,联,络,络,各,各,地,地,产,产,区,区,，,，,以,以,优,优,惠,惠,价,价,格,格,洽,洽,谈,谈,渠,渠,道,道,招,招,商,商,4F,主,动,动,出,出,击,击,，,，,联,联,络,络,各,各,地,地,家,家,纺,纺,产,产,区,区,，,，,以,以,优,优,惠,惠,价,价,格,格,洽,洽,谈,谈,渠,渠,道,道,招,招,商,商,於,商,商,圈,圈,及,及,省,省,内,内,，,，,针,针,对,对,目,目,标,标,品,品,牌,牌,家,家,纺,纺,商,商,家,家,，,，,展,展,开,开,公,公,开,开,认,认,筹,筹,认,认,租,租,珠,江,江,国,国,际,际,纺,纺,织,织,城,城,*,工,作,作,重,重,点,点,：,：,重,重,点,点,对,对,中,中,大,大,商,商,圈,圈,洗,洗,客,客,，,，,利,利,用,用,现,现,有,有,协,协,会,会,资,资,源,源,引,引,商,商,，,，,全,全,国,国,性,性,拓,拓,展,展,协,协,会,会,资,资,源,源,，,，,落,落,实,实,核,核,心,心,及,及,品,品,牌,牌,进,进,驻,驻,，,，,落,落,实,实5F,打,打,造,造,计,计,划,划,，,，,落,落,实,实,试,试,业,业,前,前,的,的,配,配,套,套,招,招,商,商,计,计,划,划,整,体,体,工,工,作,作,计,计,划,划,：,：,重点组织,招,招商团队,对,对中大商,圈,圈辅料、,布,布匹、家,纺,纺商家洗,客,客，拓展,商,商家资源,，,，并结合,营,营运公司,全,全国重点,专,专业市场,推,推广机会,，,，组织招,商,商团队洗,客,客,通过现有,纺,纺织行业,协,协会资源,引,引商，并,拓,拓展全国,更,更有影响,力,力的协会,，,，充分利,用,用协会资,源,源引商，,同,同时洽谈,协,协会进驻3F及6F计划,利用广东,家,家纺协会,资,资源引商,，,，并开拓,拓,拓展全国,更,更有影响,力,力的协会,补,补充商家,资,资源，充,分,分利用协,会,会资源引,商,商，同时,洽,洽谈协会,进,进驻4F,及,及6F计,划,划,开始与广,交,交会官方,机,机构、促,贸,贸局等组,织,织洽谈，,合,合作承办,场,场外纺织,展,展览,相关活动,，并通过,官,官方渠道,，,，获取国,内,内外参展,商,商名单，,并,并开始与,海,海内外商,家,家联系，,邀,邀请参展,商,商参与5,月,月份广交,会,会结束后,的,的交流会,（,（与营运,工,工作联动,）,）,珠江国际,纺,纺织城,*,3月份确,定,定1F捆,绑,绑3F招,商,商方案，,中,中旬落实,核,核心商家,承,承租意向,，,，第四周,完,完成核心,品,品,牌商,家转订工,作,作；,3月份开,始,始联系1F、2F,商,商家1F,捆,捆绑3F,招,招商方式,，,，做好认,租,租准备，,并,并cold call2F已,认,认租商家,，,，落实有,意,意认租3F的商家,认,认筹，并,在,在4月第,三,三周解筹,4月开始,筹,筹备5月,新,新闻发布,会,会事宜，,联,联系相关,合,合作机构,（,（如政府,、,、广交会,官,官方机构,、,、服务公,司,司、协会,进,进驻落实,等,等）在新闻发布,会,会上签约,造,造势,及时了解,营,营运团队,交,交通落实,进,进度，交,通,通方案请,见,见营运计,划,划,组织招商,团,团队,及运营团,队,队分工,洽谈场内,配,配套招商,工,工作（物,流,流配送、,银,银行、餐,饮,饮、IT,服,服务公司,洽,洽谈），4月份落,实,实1F、2F餐饮,、,、物流、,银,银行名单,，,，及6F,部,部分的配,套,套服务供,应,应商,珠江国际,纺,纺织城,*,运营团队,计,计划及筹,备,备开业必,须,须的活动,及,及相关活,动,动,商家认租,同,同时，通,过,过合同约,束,束装修进,场,场时间，,并,并约定时,间,间挑选装,修,修公司,筹备5月,份,份配合“,即,即将试业,”,”大量广,告,告投放及,试,试业活动,，,，并联系,各界代表,试,试业日到,现,现场参加,试,试业剪彩,仪,仪式,珠江国际,纺,纺织城,*,（2）5-6月招,商,商目标：1F、3F持续招,商,商，4F,完,完成协会,、,、核心及,主,主力商家,认,认租，5F优先场,内,内已认租,商,商家选位,1F,6月第一,、,、二周面,向,向全国性,拓,拓展品牌,客,客户认租,，,，完成10%招商,计,计划（累,计,计90%,出,出租率，,完,完成开业,前,前招租目,标,标）,3F,持续招商,，,，针对没,有,有成功承,租,租1F、2F商家,及,及产区协,会,会辖下商,户,户,6,月第一、二周1F认租租户,（,完成15%出,租,租率，完成开,业,业前招商目标,）,4F,6月第二周完,成,成协会、核心,及,及主力主力商,家,家转订，完成10%招商计,划,划（累计25%出租率）,5F,6月第四周，,落,落实已认租商,家,家选位,珠江国际纺织,城,城,*,工作重点：利,用,用商家、协会,资,资源引商，结,合,合试业推广引,爆,爆各层需求，,开,开始组织核心,及主力,商家认租5F,整体工作计划,：,：,结合由营运主,导,导的全国重点,专,专业市场推广,机,机会，继续拓,展,展商家资源，,以,以满足1F、2F、3F持,续,续招商及4F,公,公开招商需要,5月份落实交,通,通接送安排,5月开始大量,广,广告投放宣传6月8日试业,，,，及试业后一,个,个月新闻炒作,跟,跟踪,5月份上旬举,办,办新闻发布会,，,，向外界公布6月8日正式,试,试业，及各层,招,招商进度、与,合,合作机构的洽,谈,谈进度等，及,现,现场与合作伙,伴,伴签订合作协,议,议，引爆各界,对,对商铺争先恐,后,后的争抢局面,，,，4F家纺进,入,入公开招商阶,段,段；,5月份最后冲,刺,刺确保试业活,动,动万无一失，,落,落实政府、行,业,业协会、采购,商,商代表、商家,代,代表、媒体等,参,参与试业活动,，,，5月第一周,确,确定试业活动,安,安排，并落实,各,各岗位人员职,责,责，5月第四,周,周举行试业彩,排,排（与营运联,动,动）,珠江国际纺织,城,城,*,5月份借广,交,交会完满落,幕,幕的机会，,与,与政府、协,会,会合作，邀,请,请广交会国,内,内外参展商,参,参加交流促,进,进会，并宣,布,布为商家打,造,造“常年展,览,览会”的交,易,易平台；,协助当月签,约,约商家确定,装,装修公司及,进,进场装修（,与,与营运联动,）,）,组织商家培,训,训会议，告,知,知试业配合,工,工作，包括,告,告知交通、,日,日常运作等,流,流程安排,5月上旬启,动,动物流配送,中,中心，逐步,加,加强现场气,氛,氛,5月底前完,成,成各层银行,及,及餐饮配套,招,招租工作,6月底前，,落,落实6F行,业,业协会、设,计,计师协会及,其,其他服务机,构,构的进驻工,作,作,珠江国际纺,织,织城,*,5月开始接,洽,洽已认租商,家,家对5F的,需,需求面积、,打,打造需求等,，,，在6月底,，,，针对5F,国,国内展区，,先,先安排国内,核,核心,及主力,商家落实选,位,位工作,6月开始筹,备,备8月整月,大,大量广告投,放,放宣传“即,将,将开业”、9月份“开,业,业跟踪”报,导,导，及8月,底,底开业活动,计,计划，确定,开,开业活动参,与,与代表人员,名,名单，及联,系,系相关代表,、,、机构参加,开,开业活动意,向,向,珠,江,江,国,国,