土地储备开发实施方案编制原则课件

房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营主讲老师：郭平房地产开发与经营主讲老师：郭平房地产开发与经营房地产开发与经营第第 三三 章章土地储备开发土地储备开发第 三 章土地储备开发房地产开发与经营房地产开发与经营主要内容主要内容o第一节第一节 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作o第二节第二节 土地储备开发行政审批土地储备开发行政审批o第三节第三节 土地储备开发实施与交付土地储备开发实施与交付主要内容第一节 土地储备开发准备工作房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作一、一、土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制 （1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则）土地储备开发计划编制的指导思想与原则o 指导思想指导思想o主要原则主要原则o规划先导原则规划先导原则o规模适度原则规模适度原则o土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则o效益优先原则效益优先原则 o政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则 第一节土地储备开发准备工作一、土地储备开发审查与编制 房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作（2）土地储备开发计划内容）土地储备开发计划内容o 年度储备土地规模年度储备土地规模o 年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模o 年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模o 年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模o 年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划o 资金估算资金估算o 计划执行安排计划执行安排第一节土地储备开发准备工作（2）土地储备开发计划内容房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作1.设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在1010月至月至1111月）集中报县、市国土局。月）集中报县、市国土局。2.2.国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。（3）土地储备开发计划编制与审查程序）土地储备开发计划编制与审查程序第一节土地储备开发准备工作1.设区市由各区县政府、园区房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作3.3.原原计计划划上上报报单单位位按按照照计计划划草草案案和和具具体体意意见见要要求求调调整整计计划划，并并报报国国土局汇总。土局汇总。4.4.国国土土局局征征求求相相关关部部门门意意见见并并完完善善后后与与计计划划管管理理部部门门会会同同报报县县、市市人民政府批准。人民政府批准。5.5.经经批批准准的的土土地地储储备备开开发发计计划划，由由国国土土局局下下达达给给土土地地储储备备机机构构，非非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。第一节土地储备开发准备工作3.原计划上报单位按照计划草案房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作二、二、土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查（1）土地储备开发实施方案编制原则）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则系统性原则 效益性原则效益性原则 可行性原则可行性原则 第一节土地储备开发准备工作二、土地储备开发实施方案编制与房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作（2）土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段准备工作阶段调查分析阶段调查分析阶段方案编制阶段方案编制阶段a.a.确定开发方向、目标和规模；确定开发方向、目标和规模；b.b.编制土地储备开发实施方案草案；编制土地储备开发实施方案草案；c.c.土地储备开发实施方案草案论证；土地储备开发实施方案草案论证；d.d.根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作为土地储备开发实施推荐方案。审查报批阶段审查报批阶段第一节土地储备开发准备工作（2）土地储备开发实施方案编制房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容项目基本情况项目基本情况 w 项目区域情况项目区域情况w 土地利用现状分析土地利用现状分析w 现状地上物状况现状地上物状况w 项目规划情况项目规划情况 w 项目背景项目背景 编制依据编制依据 w 法律法规依据法律法规依据w 项目依据项目依据 第一节土地储备开发准备工作（3）土地储备开发实施方案的主房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作项目市场分析项目市场分析 w 宏观经济分析宏观经济分析w 房地产市场分析房地产市场分析w 土地市场分析土地市场分析w 区域市场分析区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进度 w 前期手续的办理前期手续的办理w 征地拆迁征地拆迁w 市政建设市政建设 w 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 第一节土地储备开发准备工作项目市场分析 房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作征地工作实施方案征地工作实施方案w被征收土地现状被征收土地现状w征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）支付方式）w征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算w征地工作进度计划征地工作进度计划 拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案w现状调查统计现状调查统计w拆迁补偿方案拆迁补偿方案w拆迁费用测算拆迁费用测算w拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划 第一节土地储备开发准备工作征地工作实施方案房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作市政建设实施方案市政建设实施方案w 市政规划说明市政规划说明w 管线综合管线综合w 实施要求实施要求w 工程费用估算工程费用估算w 开发进度计划开发进度计划 土地供应方案土地供应方案w 土地供应模式土地供应模式w 土地供应计划土地供应计划w 土地储备开发深度土地储备开发深度w 储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定w 资金回收计划资金回收计划 第一节土地储备开发准备工作市政建设实施方案房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作投资方案投资方案w总投资估算总投资估算w资金筹措方案资金筹措方案w出让金估算出让金估算w交易底价估算交易底价估算w土地销售收入估算土地销售收入估算w现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析 w对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析w注意注意交易底价估算交易底价估算与与土地销售收入估算土地销售收入估算的区别的区别第一节土地储备开发准备工作投资方案房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作项目管理方案项目管理方案土地储备开发项目计划管理体系图第一节土地储备开发准备工作项目管理方案土地储备开发项目计划房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作项目进度计划管理项目进度计划管理 土地储备开发项目各环节衔接关系图第一节土地储备开发准备工作项目进度计划管理土地储备开发项目房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作v子项管理子项管理w 项目设计管理项目设计管理w 项目成本管理项目成本管理w 项目质量管理项目质量管理w 项目财务管理项目财务管理w 项目安全管理项目安全管理w 项目进度管理项目进度管理w 项目经营管理项目经营管理k重要事项说明重要事项说明w提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素因素w 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查 第一节土地储备开发准备工作子项管理 项目设计管理房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作三、土地储备开发实施主体的确定三、土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式 第一节土地储备开发准备工作三、土地储备开发实施主体的确定房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作直接委托直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式）招投标招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：w前期准备阶段前期准备阶段w招投标阶段招投标阶段 v通通过过直直接接委委托托或或招招投投标标确确定定土土地地储储备备开开发发实实施施主主体体后后，由由土土地地 储储备备开开发发主主体体与与土土地地储储备开发实施主体签订备开发实施主体签订土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议v由由土土地地储储备备开开发发机机构构自自主主开开发发的的项项目目则则由由政政府府批批复复给给土土地地储储备备中中心心即即可可，不不签签署署土土地地储备开发委托协议储备开发委托协议（2）土地储备开发实施主体的确定方式）土地储备开发实施主体的确定方式第一节土地储备开发准备工作直接委托（一般适用于第一种开发模房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理征地拆迁征地拆迁基础设施建设基础设施建设 竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算（3）土地储备开发实施主体的职责）土地储备开发实施主体的职责第一节土地储备开发准备工作土地储备开发资金筹措（3）土地储房地产开发与经营房地产开发与经营第一节土地储备开发准备工作第一节土地储备开发准备工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作 土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目竞争的企业，称之为竞争的企业，称之为潜在项目实施主体竞争者潜在项目实施主体竞争者。在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：o 项目投资分析项目投资分析o 参与项目竞争参与项目竞争第一节土地储备开发准备工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批（1）建设项目用地预审概念与内容）建设项目用地预审概念与内容 v建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办法于于20092009年年1 1月月1 1日正式实施，这是建设项日正式实施，这是建设项目用地预审的标准依据。目用地预审的标准依据。v建设项目用地预审建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。一、建设用地预审一、建设用地预审第二节土地储备开发行政审批（1）建设项目用地预审概念与内容房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批建建设设项项目目选选址址是是否否符符合合土土地地利利用用总总体体规规划划，是是否否符符合合国国家家供供地地政政策策和和土土地管理法律、法规规定的条件；地管理法律、法规规定的条件；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；经经省省级级以以上上人人民民政政府府批批准准的的能能源源、交交通通、水水利利等等基基础础设设施施建建设设用用地地需需要要改改变变土土地地利利用用总总体体规规划划的的，规规划划的的调调整整方方案案及及其其对对规规划划实实施施影影响响评评估估报报告等是否符合法律、法规的规定。告等是否符合法律、法规的规定。v建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目用地预审的主要审查内容有：第二节土地储备开发行政审批建设项目选址是否符合土地利用总体房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批o 符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划o 保护耕地，特别是基本农田保护耕地，特别是基本农田o 合理和节约集约利用土地合理和节约集约利用土地o 符合国家供地政策符合国家供地政策（2）建设项目用地预审的原则）建设项目用地预审的原则 第二节土地储备开发行政审批 符合土地利用总体规划（2）建设房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批（3）建设项目用地预审申报材料）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请报告建设项目用地预审申请报告项目立项批准文件项目立项批准文件单单独独选选址址建建设设项项目目拟拟选选址址位位于于地地质质灾灾害害防防治治规规划划确确定定的的地地质质灾灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告单单独独选选址址建建设设项项目目所所在在区区域域的的国国土土资资源源管管理理部部门门出出具具是是否否压压覆覆重要矿产资源的证明材料重要矿产资源的证明材料第二节土地储备开发行政审批（3）建设项目用地预审申报材料房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批（1）项目立项申请材料）项目立项申请材料（2）项目审查的内容与程序）项目审查的内容与程序 在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送项目办理用地预项目办理用地预项目办理用地预项目办理用地预审告知单审告知单审告知单审告知单，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。发展改革委员会。二、项目立项二、项目立项第二节土地储备开发行政审批（1）项目立项申请材料二、项目立房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批o 交通影响评价交通影响评价o 环境影响评价环境影响评价o 林木处理意见林木处理意见o 文物保护意见文物保护意见o 市政综合咨询市政综合咨询 三、专业意见征询三、专业意见征询第二节土地储备开发行政审批 交通影响评价三、专业意见征询房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批o 控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：o申报材料准备申报材料准备o预审与公示预审与公示o控规调整审查与报批控规调整审查与报批o控规调整审批通知书领取控规调整审批通知书领取 四、规划意见申报四、规划意见申报第二节土地储备开发行政审批 控规调整的工作程序主要包括以房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批（2）规划意见书办理）规划意见书办理 规划意见书办理程序的主要步骤有：规划意见书办理程序的主要步骤有：w申申报报材材料料准准备备（包包括括申申报报委委托托书书、建建设设项项目目规规划划许许可可及及其其他他事事项项申申报报表表、对对项项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）w申申报报受受理理（由由规规划划管管理理部部门门的的受受理理科科室室对对申申报报材材料料进进行行形形式式审审查查，同同时时审审查查申申请请事事项是否在本规划部门管理职责范围内）项是否在本规划部门管理职责范围内）w审审查查与与决决定定（首首先先由由规规划划管管理理部部门门委委托托测测绘绘部部门门钉钉桩桩、勘勘界界，并并出出具具钉钉桩桩勘勘界界报报告告。然然后后由由规规划划管管理理部部门门审审查查确确定定建建设设用用地地及及代代征征城城市市公公共共用用地地范范围围和和面面积积并并提提出出规规划划设计要求。通过审查的项目，由规划管理部门颁发设计要求。通过审查的项目，由规划管理部门颁发规划意见书规划意见书）第二节土地储备开发行政审批（2）规划意见书办理房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批（1）征地报批）征地报批征地审批环节一般分为五个步骤：征地审批环节一般分为五个步骤：征地方案公告征地方案公告征地调查征地调查 征地补偿安置方案公告征地补偿安置方案公告 征地听证征地听证征地报批征地报批五、征地拆迁报批五、征地拆迁报批第二节土地储备开发行政审批（1）征地报批五、征地拆迁报批房地产开发与经营房地产开发与经营第二节土地储备开发行政审批第二节土地储备开发行政审批（2）拆迁报批）拆迁报批狭义拆迁的行政审批事项主要有：狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划申报年度拆迁计划申报拆迁范围停办事项申报拆迁范围停办事项开展拆迁招投标开展拆迁招投标拆迁入户调查、测绘和评估拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案编制拆迁补偿安置实施方案筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房申办房屋拆迁许可证申办房屋拆迁许可证第二节土地储备开发行政审批（2）拆迁报批房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付（1）征地公告）征地公告（2）征地补偿安置协议签订）征地补偿安置协议签订（3）征地补偿安置费支付）征地补偿安置费支付（4）地上物拆除与安置建设）地上物拆除与安置建设（5）征地扫尾事项办理）征地扫尾事项办理一、征地实施程序一、征地实施程序第三节土地储备开发实施与交付（1）征地公告一、征地实施程序房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付（1）征地工作原则）征地工作原则o公开公正原则公开公正原则o切实维护被征地农民合法权益原则切实维护被征地农民合法权益原则 o被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则 o征地工作跟踪检查原则征地工作跟踪检查原则二、征地补偿与安置的原则与方式二、征地补偿与安置的原则与方式第三节土地储备开发实施与交付（1）征地工作原则二、征地补偿房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付o 根据根据土地管理法土地管理法第四十七条规定，第四十七条规定，征收耕地的补偿费用征收耕地的补偿费用包括包括土土地补偿费地补偿费、安置补助费安置补助费以及以及地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费。o一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。（2）征地补偿的内容与标准）征地补偿的内容与标准第三节土地储备开发实施与交付 根据土地管理法第四十七房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付o 根据国土资源部根据国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，关于切实做好征地补偿安置工作的通知的规定，被征地农民安置途径包括被征地农民安置途径包括：o农业生产安置农业生产安置o重新择业安置重新择业安置o入股分红安置入股分红安置o异地移民安置异地移民安置 （3）被征地农民安置的途径）被征地农民安置的途径 第三节土地储备开发实施与交付 根据国土资源部关于切实做好房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付（1）拆迁公告）拆迁公告（2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位（3）行政复议）行政复议（4）强制拆迁）强制拆迁（5）拆除和拆迁档案整理归档）拆除和拆迁档案整理归档三、拆迁实施程序三、拆迁实施程序第三节土地储备开发实施与交付（1）拆迁公告三、拆迁实施程序房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付（1）拆迁工作原则）拆迁工作原则o维护社会稳定原则维护社会稳定原则o 符合城市规划原则符合城市规划原则o 有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造o 有利于生态环境改善有利于生态环境改善 四、拆迁工作原则与方式四、拆迁工作原则与方式第三节土地储备开发实施与交付（1）拆迁工作原则四、拆迁工作房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付o 拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人o拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是 经合法程经合法程序建成的序建成的o房屋拆迁补偿方式包括：房屋拆迁补偿方式包括：o 货币补偿货币补偿o 房屋产权调换房屋产权调换（2）拆迁补偿对象、范围与方式）拆迁补偿对象、范围与方式 第三节土地储备开发实施与交付 拆迁补偿对象是被拆迁房屋及房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付（1）市政基础设施建设开工准备）市政基础设施建设开工准备o土土地地储储备备开开发发实实施施主主体体组组织织专专业业人人员员对对市市政政建建设设进进行行施施工工预预算算，将将预预算算结结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。o 土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。五、市政基础设施建设五、市政基础设施建设第三节土地储备开发实施与交付（1）市政基础设施建设开工准备房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付o 临时用路临时用路 o 临时用电临时用电o 临时用水临时用水（3）市政基础设施建设实施）市政基础设施建设实施o 场地平整场地平整o 道路施工道路施工o 管线施工管线施工（2）临时）临时“三通三通”建设建设 第三节土地储备开发实施与交付 临时用路（2）临时“三通房地产开发与经营房地产开发与经营第三节土地储备开发实施与交付第三节土地储备开发实施与交付（1）内部验收）内部验收（2）监理验收）监理验收（3）正式验收）正式验收在监理验收合格后，土地储备开发实施主体向土地储备开发主体提出验收申请。在监理验收合格后，土地储备开发实施主体向土地储备开发主体提出验收申请。正式验收正式验收包括：包括：现场验收现场验收 权属验收权属验收 资料验收资料验收（4）成本验收）成本验收通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳入土地储备库纳入土地储备库或或直接组织入直接组织入市交易市交易；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。组织验收。六、土地储备开发项目验收六、土地储备开发项目验收第三节土地储备开发实施与交付（1）内部验收六、土地储备开发房地产开发与经营房地产开发与经营 最最近近几几年年来来，征征地地、拆拆迁迁成成为为引引发发群群体体事事件件、暴暴力力冲冲突突和和大大规规模模上上访访的的主主要要原原因因，一一方方面面是是因因为为被被征征地地、被被拆拆迁迁方方的的利利益益得得不不到到有有效效的的保保护护，而而另另一一方方面面是是因因为为像像“重重庆庆最最牛牛钉钉子子户户”类类的的被被征征地地、被被拆拆迁迁方方置置社社会会公公众众利利益益于于不不顾顾，漫漫天天要要价价。如如何何制制定定有有效效政政策策与与措措施施，保保证证被被征征地地、被被拆拆迁迁方方的的合合法法利利益益而而又又不不损损害害公众利益？公众利益？最近几年来，征地、拆迁成为引发群体事件、暴力冲