房地产投资项目基础数据的分析估算

2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 1 第 5章 房 地 产 投 资 项 目 基 础 数 据 的 分 析 估 算v房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 v房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措v借 款 还 本 付 息 的 估 算 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 2 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 我 们 以 开 发 项 目 为 例 ， 来 介 绍 投 资 与 成 本 费 用 的估 算 方 法 。5 1 1房 地 产 开 发 项 目 投 资 与 成 本 费 用 的 相 关 概 念 1 房 地 产 开 发 项 目 投 资 与 一 般 建 设 项 目 投 资 的 不 同 对 一 般 建 设 项 目 而 言 ， 其 总 投 资 是 固 定 资 产 投 资 、建 设 期 借 款 利 息 和 流 动 资 金 之 和 。 对 于 开 发 后 租 售 模 式 下 的 房 地 产 开 发 项 目 而 言 ，开 发 商 本 身 所 形 成 的 固 定 资 产 大 多 数 情 况 下 很 少 甚至 是 零 ， 房 地 产 项 目 总 投 资 基 本 就 等 于 房 地 产 项 目的 总 成 本 费 用 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 3 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 2 房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 开 发 项 目 总 投 资 包 括 开 发 建 设 投 资 和 经 营 资 金（ 见 表 5-1） 。 开 发 建 设 投 资 是 指 在 开 发 期 内 完 成 房 地 产 产 品 开发 建 设 所 需 投 入 的 各 项 成 本 费 用 ， 主 要 包 括 ： 土 地费 用 、 前 期 工 程 费 用 、 基 础 设 施 建 设 费 用 、 建 筑 安装 工 程 费 用 、 公 共 配 套 设 施 建 设 费 用 、 开 发 间 接 费用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 、 销 售 费 用 、 开 发 期 税 费 、其 他 费 用 以 及 不 可 预 见 费 用 等 （ 见 表 5-2） 。 经 营 资 金 是 指 房 地 产 开 发 企 业 用 于 日 常 经 营 的 周转 资 金 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 4 序 号 项 目 总 投 资 估 算 说 明 1 开 发 建 设 投 资1.12.23.34.45.56.67.78.89.910.101 111 12 土 地 费 用前 期 工 程 费基 础 设 施 建 设 费建 筑 安 装 工 程 费公 共 配 套 设 施 建 设 费开 发 间 接 费管 理 费 用财 务 费 用销 售 费 用开 发 期 税 费其 他 费 用不 可 预 见 费 2 经 营 资 金3 项 目 总 投 资 （ 1） +（ 2） 3 1 3 2 3 3 开 发 产 品 成 本固 定 资 产 投 资经 营 资 金 表 5-1 项 目 总 投 资 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 5 序 号 项 目 开 发 产 品 成 本 固 定 资 产 投 资 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土 地 费 用 前 期 工 程 费 用 基 础 设 施 建 设 费 建 筑 安 装 工 程 费 公 共 配 套 设 施 建 设 费 开 发 间 接 费 管 理 费 用 财 务 费 用 销 售 费 用 开 发 期 税 费 其 他 费 用 不 可 预 见 费 合 计表 5-2 开 发 建 设 投 资 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 6 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 3 开 发 产 品 成 本 开 发 产 品 成 本 是 指 房 地 产 开 发 企 业 在 开 发过 程 中 所 发 生 的 各 项 费 用 ， 也 就 是 当 开 发 项目 产 品 建 成 时 ， 按 照 国 家 有 关 会 计 制 度 和 财务 制 度 规 定 转 入 的 房 地 产 产 品 的 开 发 建 设 投资 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 7 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 从 财 务 的 角 度 讲 ， 这 些 成 本 可 按 其 用 途 分 为 ： 土地 开 发 成 本 、 房 屋 开 发 成 本 、 配 套 设 施 开 发 成 本 。 而 在 核 算 上 又 将 其 划 分 为 ： 开 发 直 接 费 （ 包 括 土地 费 用 、 前 期 工 程 费 用 、 基 础 设 施 建 设 费 、 建 筑 安装 工 程 费 用 、 公 共 配 套 设 施 建 设 费 ） 和 开 发 间 接 费（ 包 括 管 理 费 用 、 财 务 费 用 、 销 售 费 用 、 其 他 费 用 、开 发 期 税 费 、 不 可 预 见 费 等 ） 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 8 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 例 如 ， 某 开 发 商 开 发 一 小 区 ， 总 建 筑 面 积 为 49 781平 方 米 ， 其 中 ， 住 宅 部 分 为 47 581 ， 休 养 所 为1 200 ， 综 合 商 场 为 1 000 。 住 宅 部 分 全 部 预 售 ，休 养 所 出 租 ， 综 合 商 场 为 自 营 。 该 项 目 总 投 资 为 13 057万 元 ， 其 中 开 发 建 设 投 资 13 049万 元 ， 由 开 发 产品 成 本 12 867万 元 和 自 营 固 定 资 产 的 182万 元 组 成 ；综 合 商 场 在 开 发 完 毕 后 自 营 时 ， 需 经 营 资 金 8万 元 ，到 项 目 结 束 时 一 次 性 收 回 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 9 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 上 述 开 发 项 目 总 投 资 构 成 见 图 5-1所 示 。 从 上 图 可 以 看 出 ， 如 果 该 项 目 只 有 租 售 部 分 无 自 营部 分 ， 那 么 其 总 投 资 就 不 包 括 经 营 资 金 8万 元 ； 其 中的 开 发 建 设 投 资 也 不 包 括 自 营 固 定 资 产 182万 元 ， 而只 余 下 开 发 产 品 成 本 12 867万 元 。 此 时 ， 总 投 资 等 于开 发 建 设 投 资 也 等 于 开 发 产 品 成 本 12 867万 元 。 如 果 是 开 发 完 成 后 用 于 租 售 的 项 目 ， 项 目 总 投 资 基本 上 等 于 开 发 建 设 投 资 并 等 于 开 发 产 品 成 本 （ 也 即 总成 本 费 用 ） 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 10 土 地 费 用前 期 工 程 费 用基 础 设 施 建 设 费 用建 筑 安 装 工 程 费 用公 共 配 套 设 施 建 设 费 用开 发 间 接 费 用管 理 费 用财 务 费 用销 售 费 用开 发 期 税 费其 他 费 用 不 可 预 见 费 用 固 定 资 产及 其 他 资产 182万 元开 发 产 品成 本 12867万 元开 发项 目总 投资13057万 元 开 发建 设投 资13049万 元经 营资 金 8万 元 总 成 本 费 用图 5-1 房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 构 成 图 示 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 11 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算5 1 2房 地 产 开 发 项 目 总 成 本 费 用 的 具 体 估 算 1 土 地 费 用 估 算 土 地 费 用 是 指 为 取 得 房 地 产 项 目 用 地 使 用 权 而 发生 的 费 用 。 对 土 地 费 用 的 估 算 要 依 实 际 情 况 而 定 。 1） 土 地 征 用 拆 迁 费 。 土 地 征 用 拆 迁 费 分 为 ： 农 村 土地 征 用 拆 迁 费 和 城 镇 土 地 拆 迁 费 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 12 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 2） 土 地 出 让 地 价 款 土 地 出 让 地 价 款 是 指 国 家 以 土 地 所 有 者 的 身 份 将土 地 使 用 权 在 一 定 年 限 内 让 予 土 地 使 用 者 ， 并 由 土地 使 用 者 向 国 家 支 付 的 土 地 使 用 权 出 让 金 及 其 他 款项 。 主 要 包 括 向 政 府 缴 付 的 土 地 使 用 权 出 让 金 和 根据 土 地 原 有 状 况 需 要 支 付 的 拆 迁 补 偿 费 、 安 置 费 、城 市 基 础 设 施 建 设 费 或 征 地 费 等 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 13 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 3） 土 地 转 让 费 。 土 地 转 让 费 是 指 土 地 受 让 方向 土 地 转 让 方 支 付 土 地 使 用 权 的 转 让 费 。 4） 土 地 租 用 费 。 土 地 租 用 费 是 指 土 地 租 用 方向 土 地 出 租 方 支 付 的 费 用 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 14 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 5） 土 地 投 资 折 价 。 房 地 产 项 目 土 地 使 用 权 可以 来 自 房 地 产 项 目 的 一 个 或 多 个 投 资 者 的 直接 投 资 。 在 这 种 情 况 下 ， 不 需 要 筹 集 现 金 用于 支 付 土 地 使 用 权 的 获 取 费 用 ， 但 一 般 需 要对 土 地 使 用 权 评 估 作 价 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 15 序 号 项 目 金 额 估 算 说 明 1 2 3 4 5 6 土 地 出 让 金征 地 费拆 迁 安 置 补 偿 费土 地 转 让 费土 地 租 用 费土 地 投 资 折 价合 计 表 5-3 土 地 费 用 估 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 16 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 2 前 期 工 程 费 用 房 地 产 项 目 前 期 工 程 费 主 要 包 括 ： 开 发 项目 前 期 规 划 、 设 计 、 可 行 性 研 究 ， 水 文 、 地质 勘 测 ， 以 及 “ 三 通 一 平 ” 等 阶 段 的 费 用 支出 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 17 序 号 项 目 金 额 估 算 说 明 1 2 3 4 5 6 规 划 、 设 计 、 可 研 费水 文 、 地 质 勘 察 费道 路 费供 水 费供 电 费土 地 平 整 费合 计 表 5-4 前 期 工 程 费 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 18 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 3 基 础 设 施 建 设 费 基 础 设 施 建 设 费 是 指 建 筑 物 2米 以 外 和 项 目 用 地 规划 红 线 以 内 的 各 种 管 线 和 道 路 等 工 程 的 费 用 ， 主 要包 括 供 水 、 供 电 、 供 气 、 排 污 、 绿 化 、 道 路 、 路 灯 、环 卫 设 施 的 建 设 费 用 ， 以 及 各 项 设 施 与 市 政 设 施 干线 、 干 管 、 干 道 的 接 口 费 用 。 一 般 按 实 际 工 程 量 估算 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 19 序 号 项 目 建 设 费 用 接 口 费 用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供 电 工 程 供 水 工 程 供 气 工 程 排 污 工 程 小 区 道 路 工 程 路 灯 工 程 小 区 绿 化 工 程 环 卫 设 施合 计表 5-5 基 础 设 施 建 设 费 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 20 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 4 建 筑 安 装 工 程 费 建 筑 安 装 工 程 费 是 指 建 造 房 屋 建 筑 物 所 发 生 的 建筑 工 程 费 用 、 设 备 采 购 费 用 、 安 装 工 程 费 用 和 室 内装 饰 家 具 费 等 。 建 筑 安 装 工 程 费 用 估 算 可 以 采 用 单 元 估 算 法 、 单位 指 标 估 算 法 、 工 程 量 近 似 匡 算 法 、 概 算 指 标 估 算法 、 概 预 算 定 额 法 ， 也 可 以 根 据 类 似 工 程 经 验 进 行估 算 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 21 项 目 建 筑 面 积 建 安 工 程 费 装 饰 工 程 费 金 额 合 计单 价 金 额 单 价 金 额单 项工 程 1单 项工 程 2合 计表 5-6 建 筑 安 装 工 程 费 用 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 22 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 5 公 共 配 套 设 施 建 设 费 公 共 配 套 设 施 建 设 费 是 指 居 住 小 区 内 为 居 民 服 务配 套 建 设 的 各 种 非 营 利 性 的 公 共 配 套 设 施 （ 又 称 公建 设 施 ） 的 建 设 费 用 ， 主 要 包 括 ： 居 委 会 、 派 出 所 、托 儿 所 、 幼 儿 园 、 锅 炉 房 、 变 电 室 、 公 共 厕 所 、 停车 场 等 。 一 般 按 规 划 指 标 和 实 际 工 程 量 估 算 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 23 序 号 项 目 建 设 费 用 估 算 说 明 1 2 3 4 5 6 居 委 会派 出 所托 儿 所幼 儿 园公 共 厕 所停 车 场 合 计表 5-7 公 共 配 套 设 施 建 设 费 用 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 24 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 6 开 发 间 接 费 开 发 间 接 费 是 指 房 地 产 开 发 企 业 所 属 独 立核 算 单 位 在 开 发 现 场 组 织 管 理 所 发 生 的 各 项费 用 。 主 要 包 括 ： 工 资 、 福 利 费 、 折 旧 费 、修 理 费 、 办 公 费 、 水 电 费 、 劳 动 保 护 费 、 周转 房 摊 销 和 其 他 费 用 等 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 25 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 7 管 理 费 用 管 理 费 用 是 指 房 地 产 开 发 企 业 的 管 理 部 门 为 组 织和 管 理 房 地 产 项 目 的 开 发 经 营 活 动 而 发 生 的 各 项 费用 。 管 理 费 可 按 项 目 投 资 或 前 述 15项 直 接 费 用 的 一 个百 分 比 计 算 ， 这 个 百 分 数 一 般 为 3%左 右 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 26 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 8 财 务 费 用 财 务 费 用 是 指 房 地 产 开 发 企 业 为 筹 集 资 金而 发 生 的 各 项 费 用 。 主 要 包 括 借 款 和 债 券 的利 息 、 金 融 机 构 手 续 费 、 融 资 代 理 费 、 外 汇汇 兑 净 损 失 以 及 企 业 筹 资 发 生 的 其 他 财 务 费用 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 27 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算1） 长 期 借 款 利 息 的 估 算 每 年 应 计 利 息 的 近 似 计 算 公 式 如 下 ： 每 年 应 计 利 息 =（ 年 初 借 款 本 息 累 计 +本 年 借 款 额 2） 年 利 率 （ 有 效 年 利 率 ）2） 流 动 资 金 借 款 部 分 是 按 全 年 利 息 。 利 息 计 入 财 务 费用 ， 每 年 照 付 ， 期 末 一 次 还 本 。3） 利 息 以 外 的 费 用 一 般 占 利 息 的 10%左 右 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 28 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 9 销 售 费 用 销 售 费 用 是 指 房 地 产 开 发 企 业 在 销 售 房 地 产 产 品 过 程 中 发生 的 各 项 费 用 ， 以 及 专 设 销 售 机 构 或 委 托 销 售 代 理 的 各 项 费用 。 主 要 包 括 销 售 人 员 工 资 、 奖 金 、 福 利 费 、 差 旅 费 、 销 售机 构 的 折 旧 费 、 修 理 费 、 物 料 消 耗 、 广 告 费 、 宣 传 费 、 代 销手 续 费 、 销 售 服 务 费 及 预 售 许 可 证 申 领 费 等 。 综 合 起 来 为 ： 1） 广 告 宣 传 及 市 场 推 广 费 ， 一 般 约 为 销 售 收 入 的 2%3%。 2） 销 售 代 理 费 ， 一 般 约 为 销 售 收 入 的 1.5%2%。 3） 其 他 销 售 费 用 ， 一 般 约 为 销 售 收 入 的 0.5%1%。 以 上 各 项 合 计 ， 销 售 费 用 约 占 到 销 售 收 入 的 4%6%。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 29 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 10 其 他 费 用 其 他 费 用 主 要 包 括 临 时 用 地 费 和 临 时 建 设 费 、 工程 造 价 咨 询 费 、 总 承 包 管 理 费 、 合 同 公 证 费 、 施 工执 照 费 、 工 程 质 量 监 督 费 、 工 程 监 理 费 、 竣 工 图 编制 费 、 工 程 保 险 费 等 。 这 些 费 用 按 当 地 有 关 部 门 规定 的 费 率 估 算 ， 一 般 约 占 投 资 额 的 2%3%。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 30 序 号 项 目 金 额 估 算 说 明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临 时 用 地临 建 费施 工 图 预 算 或 标 底 编 制 费工 程 合 同 预 算 或 标 底 审 查 费招 标 管 理 费总 承 包 管 理 费合 同 公 证 费施 工 执 照 费工 程 质 量 监 督 费工 程 监 理 费竣 工 图 编 制 费工 程 保 险 费 合 计 表 5-8 其 他 费 用 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 31 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 11 开 发 期 间 税 费 开 发 期 间 税 费 是 指 项 目 所 负 担 的 与 房 地 产投 资 有 关 的 各 种 税 金 和 地 方 政 府 或 有 关 部 门征 收 的 费 用 。 各 项 税 费 应 根 据 当 地 有 关 法 规标 准 估 算 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 32 序 号 项 目 金 额 估 算 说 明 1 2 3 4 5 6 7 8 固 定 资 产 投 资 方 向 调 节 税土 地 使 用 税市 政 支 管 线 分 摊 费供 电 贴 费用 电 权 费分 散 建 设 市 政 公 用 设 施 建 设 费绿 化 建 设 费电 话 初 装 费 合 计 表 5-9 开 发 期 税 费 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 33 5 1房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 与 总 成 本 费 用 的 估 算 12 不 可 预 见 费 房 地 产 项 目 投 资 估 算 应 考 虑 适 当 的 不 可 预 见 费 用 。不 可 预 见 费 根 据 项 目 的 复 杂 程 度 和 前 述 各 项 费 用 估算 的 准 确 程 度 ， 以 上 述 各 项 费 用 之 和 的 3%7%估 算 。 如 果 是 开 发 完 成 后 出 租 或 自 营 的 项 目 ， 还 应 该 估算 下 列 费 用 ： 13 运 营 费 用 14 修 理 费 用5 1 3房 地 产 投 资 估 算 各 种 报 表 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 34 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措5 2 1经 营 收 入 估 算 1 租 售 方 案 的 确 定 租 售 方 案 一 般 应 包 括 以 下 几 个 方 面 的 内 容 ： 1） 项 目 出 售 、 出 租 还 是 租 售 并 举 ？ 出 售 面 积 和 出 租 面 积 的 比 例 是 多 少 ？以 及 整 个 项 目 中 哪 些 出 售 、 哪 些 出 租 、 哪 些 自 营 ？ 2） 可 出 售 面 积 、 可 出 租 面 积 、 自 营 面 积 和 可 分 摊 建 筑 面 积 及 各 自 在 建 筑物 中 的 位 置 ； 3） 出 售 和 出 租 的 时 间 进 度 安 排 和 各 时 间 段 内 租 售 面 积 数 量 的 确 定 ， 并 要考 虑 租 售 期 内 房 地 产 市 场 可 能 发 生 的 变 化 对 租 售 数 量 的 影 响 ； 4） 售 价 和 租 金 水 平 的 确 定 ； 5） 收 款 方 式 与 收 款 计 划 的 确 定 。 这 一 过 程 在 实 际 工 作 中 ， 可 参 照 表 5-10、 5-11、 5-12、 5-13进 行 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 35 销 售 期 间 第 1期 第 2期 第 N期 合 计销售计划 面 积百 分比 100%收款计划 期 间 百 分比 销 售 收入 百 分比 销 售 收入 百 分比 销 售收 入第 1期第 2期第 3期 第 N期总 计 房 地 产 开 发 项 目 销 售 计 划 及 收 款 计 划 表表 5-10 单 位 ： 建 筑 面 积 （ ） ， 销 售 收 入 （ 元 ） 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 36 序 号 项 目名 称 建 设 期 经 营 期第 1期 第 2期 第 3期 第 N-1期 第 N期 1 可 出 租 建 筑 面 积 2 单 位 租 金 3 可 能 毛 租 金 收 入 4 出 租 率 （ %） 5 有 效 毛 租 金 收 入 6 转 售 收 入 7 转 售 成 本 及 税 费 8 净 转 售 收 入 房 地 产 开 发 项 目 出 租 计 划 及 出 租 收 入 计 划 表表 5-11 单 位 ： 建 筑 面 积 （ ） ， 销 售 收 入 （ 元 ） 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 37 项 目 建 筑面 积（ ） 售 价（ 元/） 2001年 2002年 2003年 合 计上 半年 下 半年 上 半年 下 半年 上 半年 下 半年地 上 商业 部 分公 寓 楼部 分地 下 商业 部 分地 下 车库 部 分总 计表 5-12 房 地 产 项 目 销 售 收 入 汇 总 表 （ 全 部 出 售 方 案 ） 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 38 物 业类 型 初 始租 金（ 元 / ） 年 期 3 4 5 14 15 总 计入 住 率地 上 商 业部 分 收 入（ 万 元）公 寓 楼 部分地 下 商 业部 分地 下 车 库部 分其 他 面 积总 计 表 5-13 房 地 产 项 目 出 租 收 入 计 划 表 （ 全 部 出 租 方 案 ） 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 39 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 2 租 售 价 格 的 确 定 1） 房 地 产 开 发 产 品 定 价 方 法 房 地 产 开 发 项 目 经 济 评 价 方 法 中 规 定 ： 租 售 价 格 应 根 据 房 地 产 项 目 的 特 点 确 定 ， 一 般 应选 择 在 位 置 、 规 模 、 功 能 和 档 次 等 方 面 可 比 的 交 易实 例 ， 通 过 对 其 成 交 价 格 的 分 析 与 修 正 ， 最 终 得 到房 地 产 项 目 的 租 售 价 格 。 这 个 定 价 过 程 就 是 市 场 比 较 定 价 法 的 运 用 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 40 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措2） 市 场 比 较 法 定 价 过 程 搜 集 交 易 实 例 选 择 比 较 实 例 房 地 产 建 立 价 格 可 比 基 础 比 较 实 例 的 比 较 和 修 正 确 定 该 房 地 产 的 比 准 价 格 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 41 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 3 经 营 收 入 估 算 经 营 收 入 是 指 向 社 会 出 售 、 出 租 房 地 产 商 品 或 自营 时 的 货 币 收 入 。 房 地 产 投 资 项 目 的 经 营 收 入 主 要包 括 房 地 产 产 品 的 销 售 收 入 、 租 金 收 入 、 土 地 转 让收 入 、 配 套 设 施 销 售 收 入 （ 以 上 统 称 租 售 收 入 ） 和自 营 收 入 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 42 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措5 2 2税 金 估 算 目 前 ， 我 国 房 地 产 开 发 投 资 企 业 纳 税 的 主 要 税 种 如 下 ： 1 经 营 税 金 及 附 加 经 营 税 金 及 附 加 是 指 在 房 地 产 销 售 、 出 租 与 自 营 过 程 中 发生 的 税 费 ， 主 要 包 括 营 业 税 、 城 市 建 设 维 护 税 、 教 育 费 附 加（ 通 常 也 叫 两 税 一 费 ） 。 目 前 营 业 税 的 税 率 是 5%； 城 市 维 护 建 设 税 的 税 率 ， 纳 税 人所 在 地 为 县 城 、 镇 的 ， 税 率 为 5%； 教 育 费 附 加 的 税 率 一 般 为3%。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 43 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 2 土 地 使 用 税 土 地 使 用 税 是 房 地 产 开 发 投 资 企 业 在 开 发 经 营 过 程 中 占 用国 有 土 地 应 缴 纳 的 一 种 税 。 3 房 产 税 房 产 税 是 投 资 者 拥 有 房 地 产 时 应 缴 纳 的 一 种 财 产 税 。 对 于出 租 的 房 产 ， 以 房 产 租 金 收 入 为 计 税 依 据 。 对 于 非 出 租 的 房产 ， 以 房 产 原 值 一 次 减 除 1030%后 的 余 额 为 计 税 依 据 计 算 缴纳 。 4 企 业 所 得 税 企 业 所 得 税 是 对 企 业 生 产 经 营 所 得 和 其 他 所 得 征 收 的 一 种税 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 44 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 5 土 地 增 值 税 土 地 增 值 税 是 对 转 让 国 有 土 地 使 用 权 、 地 上 建 筑物 及 其 附 着 物 并 取 得 收 入 的 单 位 和 个 人 ， 就 其 转 让房 地 产 所 取 得 的 增 值 额 为 征 税 对 象 征 收 的 一 种 税 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 45 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 土 地 增 值 税 实 行 四 级 超 率 累 进 税 率 ， 从 30%60%。（ 1） 增 值 额 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 50%（ 包 括 本 比 例 数 ， 下 同 ）的 部 分 ， 税 率 为 30%；（ 2） 增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 50%， 但 未 超 过 扣 除 项 目 金 额100%的 部 分 ， 税 率 为 40%；（ 3） 增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 100%， 但 未 超 过 扣 除 项 目 金 额200%的 部 分 ， 税 率 为 50%；（ 4） 增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 200%的 部 分 ， 税 率 为 60%。 综 上 所 述 ， 我 们 可 将 土 地 增 值 税 的 计 算 列 出 表 格 ， 如 表 5-15。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 46 序 号 项 目 计 算 基 础 1 转 让 房 地 产 总 收 入 详 见 销 售 收 入 表 2 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 扣 除 项 目 金 额取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额开 发 成 本开 发 费 用与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 金财 政 部 规 定 的 其 他 扣 除 项 目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地 价 款 与 相 关 手 续 费土 地 征 用 及 拆 迁 费 、 前 期 工 程 费 、 建 筑 安 装 工程 费 、 基 础 设 施 费 、 公 共 配 套 设 施 费 、 开 发 间 接费 等 管 理 费 用 、 销 售 费 用 、 财 务 费 用 （ 详 见 书 中 阐述 ） 营 业 税 、 城 市 建 设 维 护 税 、 教 育 费 附 加 、 印 花税 （ 土 地 使 用 权 金 额 +开 发 成 本 ） 20% 3 增 值 额 (1) -(2) 4 增 值 率 (3) (2) 5 适 用 增 值 税 率 增 值 额 50%以 下 部 分 ： 30%增 值 额 超 过 50%至 100%部 分 ： 40%增 值 额 超 过 100%至 200%部 分 ： 50%增 值 额 超 过 200%部 分 ： 60% 6 增 值 税 应 纳 税 额 =土 地 增 值 额 适 用 税 率 表 5-15 土 地 增 值 税 计 算 表 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 47 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措5 2 3销 售 收 入 、 出 租 收 入 、 自 营 收 入 与 经 营 税 金及 附 加 报 表 在 进 行 房 地 产 投 资 项 目 的 财 务 分 析 时 ， 应 按 期 编制 销 售 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 、 租 金 收 入 与经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 、 自 营 收 入 与 经 营 税 金 及 附加 估 算 表 。 其 表 格 形 式 见 表 5-16 、 5-17、 5-18 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 48 序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 销 售 收 入1 11 21 3 可 销 售 面 积 （ 平 方 米 ）单 位 售 价 （ 元 /平 方 米 ）销 售 比 例 （ %） 2 经 营 税 金 及 附 加2 12 22 3 营 业 税城 市 维 护 建 设 税教 育 费 附 加 表 5-16 销 售 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 49 序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 租 金 收 入1 11 21 3 可 出 租 面 积 （ 平 方 米 ）单 位 租 金 （ 元 /平 方 米 ）出 租 率 （ %） 2 经 营 税 金 及 附 加2 12 22 3 营 业 税城 市 维 护 建 设 税教 育 费 附 加 3 净 转 售 收 入3 13 23 3 转 售 价 格转 售 成 本转 售 税 金表 5- 17 出 租 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 50 序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 自 营 收 入1 11 21 3 商 业服 务 业其 他 2 经 营 税 金 及 附 加2 12 22 3 营 业 税城 市 维 护 建 设 税教 育 费 附 加 表 5-18 自 营 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 51 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措5 2 4房 地 产 投 资 项 目 的 资 金 筹 措 1 房 地 产 投 资 资 金 来 源 分 析 房 地 产 投 资 项 目 资 金 来 源 的 渠 道 主 要 有 ： 资 本 金（ 股 本 金 ） 、 银 行 贷 款 、 预 售 收 入 。 1） 资 本 金 资 本 金 是 投 资 者 对 其 所 投 资 项 目 投 入 的 股 本 金 ，通 常 来 自 投 资 者 的 自 有 资 金 。 从 投 资 者 的 角 度 来 说 ，只 要 预 计 项 目 的 投 资 利 润 率 高 于 银 行 存 款 利 率 ， 就可 以 根 据 企 业 的 能 力 适 时 投 入 自 有 资 金 作 为 股 本 金 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 52 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 2） 银 行 贷 款 任 何 房 地 产 开 发 商 要 想 求 得 发 展 ， 都 离 不 开 银 行 及 其 他 金融 机 构 的 支 持 。 房 地 产 开 发 投 资 中 一 般 贷 款 比 例 应 小 于 项 目 总 投 资 的 70%，而 且 是 以 开 发 项 目 本 身 的 抵 押 贷 款 为 主 。 3） 预 售 款 预 售 款 是 房 地 产 投 资 者 在 商 品 房 交 付 使 用 之 前 ， 预 先 向 购房 者 收 取 的 价 款 。 这 种 筹 资 方 式 较 受 欢 迎 是 因 为 对 房 地 产 的买 卖 双 方 来 说 都 比 较 有 益 。 除 了 这 三 种 形 式 ， 承 包 商 带 资 承 包 和 合 作 开 发 也 经 常 被 开发 商 作 为 筹 资 的 渠 道 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 53 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 除 了 上 述 介 绍 的 五 种 方 式 以 外 ， 社 会 集 资 （ 发 行股 票 、 发 行 公 司 债 券 ） 、 利 用 外 资 等 方 式 也 可 以 成为 开 发 商 投 资 项 目 的 资 金 来 源 渠 道 或 筹 资 手 段 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 54 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 2 资 金 筹 措 计 划 资 金 筹 措 计 划 是 根 据 房 地 产 项 目 对 资 金 的 需 求 以及 投 资 、 成 本 与 费 用 使 用 计 划 ， 来 安 排 资 金 来 源 和相 应 数 量 的 过 程 。 面 对 不 同 的 市 场 环 境 和 竞 争 条 件 ， 房 地 产 投 资 项目 融 资 结 构 和 筹 资 计 划 设 计 合 理 与 否 ， 也 是 开 发 商能 否 成 功 的 关 键 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 55 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 在 制 定 资 金 筹 措 计 划 时 应 当 注 意 以 下 几 点 ：1） 严 格 按 照 资 金 的 需 要 量 确 定 筹 资 额 。2） 认 真 选 择 筹 资 来 源 渠 道 。3） 准 确 把 握 自 有 资 金 与 外 部 筹 资 的 比 例 ， 并 符 合 国 家的 有 关 规 定 。4） 避 免 利 率 风 险 对 项 目 的 不 利 影 响 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 56 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 3 资 金 使 用 计 划 房 地 产 投 资 项 目 的 资 金 使 用 计 划 应 根 据 可 能 的 项 目 施 工 进度 与 资 金 来 源 渠 道 进 行 编 制 。 编 制 时 应 注 意 以 下 几 点 ： 1） 根 据 建 筑 安 装 工 程 进 度 表 ， 按 照 不 同 年 度 的 工 作 量 安 排相 应 的 资 金 供 给 量 。 2） 根 据 设 备 到 货 计 划 ， 安 排 设 备 购 置 费 支 出 。 3） 项 目 的 前 期 费 用 应 尽 早 落 实 。 4） 在 安 排 投 资 计 划 时 ， 应 先 安 排 自 有 资 金 ， 后 安 排 外 部 资金 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 57 5 2房 地 产 投 资 项 目 的 收 入 、 税 金 估 算 与 资 金 筹 措 4 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表 房 地 产 投 资 项 目 应 根 据 投 资 估 算 数 据 、 可 能 的 建设 进 度 、 将 会 发 生 的 实 际 付 款 时 间 和 金 额 以 及 资 金筹 措 情 况 按 期 编 制 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表 。 其 表 格 形 式 见 表 5-19。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 58 序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 项 目 总 投 资1 11 2 开 发 建 设 投 资经 营 资 金 2 资 金 筹 措2 12 22 32 42 5 资 本 金借 贷 资 金预 售 收 入预 租 收 入其 他 收 入表 5-19 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 59 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 借 款 还 本 付 息 的 估 算 主 要 是 测 算 借 款 还 款期 的 利 息 和 偿 还 借 款 的 时 间 ， 从 而 观 察 项 目的 偿 还 能 力 和 收 益 ， 为 财 务 分 析 和 项 目 决 策提 供 依 据 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 60 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 5 3 1还 本 付 息 的 资 金 来 源 根 据 国 家 现 行 财 税 制 度 的 规 定 ， 归 还 建 设 投 资 借款 的 资 金 来 源 主 要 是 项 目 建 成 后 可 用 于 归 还 借 款 的利 润 、 折 旧 费 、 摊 销 费 等 ； 对 预 售 或 预 租 的 项 目 ，还 款 资 金 还 可 以 是 预 售 或 预 租 的 收 入 。 项 目 在 建 设 期 借 入 的 全 部 建 设 投 资 贷 款 本 金 及 其在 建 设 期 发 生 的 借 款 利 息 ， 均 构 成 项 目 总 投 资 的 贷款 总 额 ， 在 项 目 建 设 期 结 束 后 或 贷 款 方 要 求 的 还 款期 开 始 ， 可 由 上 述 资 金 来 源 偿 还 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 61 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算5 3 2还 款 方 式 及 还 款 顺 序 房 地 产 投 资 项 目 贷 款 的 还 款 方 式 应 根 据 贷 款 资 金的 不 同 来 源 所 要 求 的 还 款 条 件 来 确 定 。 1 国 外 借 款 的 还 款 方 式 按 协 议 的 要 求 分 别 采 用 等 额 还 本 付 息 或 等 额 本 金偿 还 两 种 方 法 。 2 国 内 借 款 的 还 款 方 式 实 际 操 作 过 程 中 按 实 际 偿 还 能 力 测 算 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 62 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算5 3 3利 息 的 计 算 1 国 内 借 款 利 息 的 计 算 1） 借 款 时 的 利 息 计 算 对 建 设 期 借 款 利 息 进 行 估 算 时 ， 应 按 借 款 条 件 的 不 同 分别 计 算 。 借 款 条 件 包 括 ： 借 款 利 率 、 借 款 期 限 、 借 款 总 额 等 。 为 简 化 计 算 ， 假 定 借 款 当 年 在 年 中 支 用 ， 按 半 年 计 息 ，其 后 各 年 按 全 年 计 息 ， 则 每 年 应 计 利 息 的 计 算 公 式 为 ： 每 年 应 计 利 息 =（ 年 初 借 款 本 息 累 计 +本 年 借 款 2） 利 率 还 款 当 年 按 年 末 偿 还 ， 按 全 年 计 息 。 则 每 年 应 计 利 息 的近 似 计 算 公 式 为 ： 每 年 应 计 利 息 = 年 初 借 款 累 计 年 利 率 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 63 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算2） 还 款 时 的 利 息 计 算 还 款 时 利 息 的 计 算 因 还 款 方 式 的 不 同 而 不 同 。（ 1） 等 额 偿 还 本 金 和 利 息 总 额 时 年 等 额 还 本 付 息 ， 计 算 公 式 ：(1 ) (1 ) 1n c ni iA I i 等 同 于 年 金 公 式 ）式 中 ： A:每 年 的 还 本 付 息 额 ； Ic:宽 限 期 末 固 定 资 产 投 资 和 开 发产 品 成 本 的 借 款 本 金 或 本 息 与 初 始 经 营 资 金 借 款 本 金 之 和 ；i:年 利 率 （ 实 际 利 率 ） ； r:贷 款 方 要 求 的 借 款 偿 还 时 间 （ 由还 款 期 开 始 计 算 ） ； (1 )(1 ) 1nni ii ： 资 金 回 收 系 数 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 64 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 每 年 支 付 利 息 ， 其 计 算 公 式 为 ： 每 年 支 付 利 息 = 年 初 借 款 余 额 累 计 年 利 率 每 年 初 借 款 余 额 累 计 = Ic 本 年 以 前 各 年 偿 还 本金 累 计 每 年 偿 还 本 金 ， 其 计 算 公 式 为 ： 每 年 偿 还 本 金 =A- 每 年 支 付 利 息 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 65 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 （ 2） 等 本 偿 还 时 等 额 还 本 、 利 息 照 付 是 指 偿 还 期 内 每 年 偿 还 的 本 金 额 是相 等 的 ， 利 息 将 随 本 金 逐 年 偿 还 而 减 少 ， 但 各 年 之 间 的 本 金及 利 息 之 和 不 等 。 各 年 还 本 付 息 额 ， 计 算 公 式 ； 1(1 )ct cI tA I in n 式 中 ： At： 第 年 还 本 付 息 额 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 66 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 每 年 支 付 利 息 ， 其 计 算 公 式 为 ： 每 年 支 付 利 息 =年 初 借 款 累 计 年 利 率 每 年 偿 还 本 金 （ 含 建 设 期 未 付 利 息 ） 每 年 偿 还 本 金 =Ic/n（ 等 额 ） 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 67 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 2 国 外 借 款 利 息 的 计 算 国 外 借 款 利 息 在 计 算 时 与 国 内 计 算 方 法 大体 相 同 。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 68 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 5 3 4借 款 还 本 付 息 表 借 款 还 本 付 息 表 只 反 映 固 定 资 产 资 金 的 借款 本 息 ， 而 没 有 反 映 流 动 资 金 借 款 本 息 。 流动 资 金 借 款 的 还 本 付 息 一 般 是 每 年 利 息 照 付 、期 末 一 次 还 本 。 其 表 格 形 式 如 表 5-21。 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 69 序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 借 款 及 还 本 付 息1.11 21 31 41 5 期 初 借 款 本 息 累 计 本 金 利 息本 期 借 款本 期 应 计 利 息本 期 还 本本 期 付 息 2 借 款 偿 还 的 资 金 来 源2 12 22 32 4 利 润折 旧 费摊 销 费其 他 还 款 资 金 表 5-21 借 款 还 本 付 息 表 单 位 ： 万 元 2021-4-23 房 地 产 投 资 分 析 70 5 3借 款 还 本 付 息 的 估 算 针 对 项 目 还 本 付 息 表 ， 可 进 行 如 下 分 析 。1 分 析 项 目 债 务 清 偿 能 力2 协 助 安 排 短 期 贷 款3 研 究 资 金 筹 措 方 案 的 合 理 性