房地产投资决策信息系统的开发

房地产投资决策信息系统的开发n 房地产投资的概念n 管理模型分析n 系统分析n 系统设计n 系统实施第七章一、房地产投资的概念 房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。一、房地产投资的概念1.房地产投资的概念及其分类 房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。一、房地产投资的概念 房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：（1）投资规模巨大（2）投资回收期长（3）房地产的固定性（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约（5）房地产市场发育的不充分性2.房地产投资的特点一、房地产投资的概念房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：（1）政治风险（2）社会风险（3）经济风险 包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。（4）市场风险（5）自然环境风险3.房地产投资风险一、房地产投资的概念（1）地产投资（2）住宅投资（3）公寓投资（4）办公楼、写字楼投资（5）商业楼投资（6）工业楼投资4.房地产投资类型二、管理模型分析 在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。二、管理模型分析（1）房地产市场预测相关因素 市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是不可控的；影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。1 房地产市场预测模型分析二、管理模型分析1.1 房地产市场预测模型分析预测的销售量及其市场占有率预测的销售量及其市场占有率竞争因素竞争因素企业内部实力及战略等因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量预测的市场需求量制约因素制约因素国国民民经经济济展展望望国国民民经经济济指指数数经经济济政政策策变变动动国国际际形形势势变变化化交交通通设设施施文文化化教教育育商商业业网网点点建建筑筑材材料料价价格格土土地地成成本本资资金金成成本本劳劳动动力力成成本本建建房房质质量量及及类类型型需需求求类类型型需需求求数数量量居居民民购购买买力力需需求求状状况况闲闲置置房房数数量量企企业业技技术术实实力力企企业业业业绩绩及及战战略略企企业业销销售售能能力力员员工工业业务务水水平平国家国家宏观宏观经济经济及国及国际等际等因素因素相关相关行业行业及产及产业政业政策因策因素素地域地域环境环境和人和人文环文环境等境等因素因素产品产品供应供应及市及市场需场需求因求因素素生产生产成本成本因素因素制约因素制约因素行行业业发发展展前前景景产产业业结结构构参参数数产产业业政政策策变变动动竞竞争争格格局局状状况况对对手手综综合合实实力力对对手手经经营营成成果果对对手手战战略略计计划划市场预测相关市场预测相关因素分析图因素分析图二、管理模型分析1.2 房地产市场预测基本方法预预测测方方法法定量预测方法定量预测方法定性预测方法定性预测方法 经验判断法经验判断法用户调查法用户调查法德尔菲方法德尔菲方法回归分析法回归分析法时间系列分析法时间系列分析法指数平滑法指数平滑法加权平均法加权平均法移动平均法移动平均法简单平均法简单平均法一元线性回归法一元线性回归法多元线性回归法多元线性回归法非线性回归法非线性回归法二、管理模型分析2 房地产投资项目经济评价分析 投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。本系统中用的是财务评价。二、管理模型分析2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法 房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。二、管理模型分析2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法（1）静态指标投资利润率（T）投资利税率（R）静态投资回收期（Pt）借款回收期（Pc）财务净现值（NPV）财务净现值率（NPVR）财务内部收益率（IRR）动态投资回收期（Tp）（2）动态指标算法略二、管理模型分析2.2 房地产项目经济评价主要变量分析 房地产开发项目经济评价中，涉及到的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。其中，短期借贷成本、建安成本、租金或售价、开发商利润率、地价是最主要的变动因素，对开发结果的影响很大，因而有必要对它们进行分析。二、管理模型分析2.2 房地产项目经济评价主要变量分析（1）租金和售价（2）建设投资 1）地价 2）工程造价（3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （4）开发和销售面积（5）投资收益率 二、管理模型分析3 房地产投资决策模型分析31 房地产投资决策问题分类（1）房地产投资机会决策（2）房地产投资类型决策（3）房地产投资开发地点决策（4）房地产投资开发项目规模决策（5）房地产投资资金来源决策（6）房地产价格决策二、管理模型分析3 房地产投资决策模型分析32 房地产投资决策方法 决策问题适用决策方法房地产投资机会决策经济评价法房地产投资类型决策层次分析法房地产投资地点决策层次分析法、理想点法房地产投资规模决策决策树法、多行为报童模型法二、管理模型分析4 房地产投资风险分析 在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法、敏感性分析法。二、管理模型分析4 房地产投资风险分析41 盈亏平衡分析盈亏平衡分析（1）线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前提的，这些条件主要有：开发量与销售量相等；在所分析的销售量范围内，固定费用不发生变化；变动费用是建筑面积的正线性函数；销售收入完全随着建筑面积的变动而变动，并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。（2）非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及要求达到某一限度时，正常价格的建筑材料、动力设备、机械设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得，同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此成本函数不再成线性而变成了非线性，二、管理模型分析4 房地产投资风险分析42 敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称为不确定性因素。根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析4 房地产投资风险分析42 敏感性分析敏感性分析（1）单因素敏感性分析 每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。1）确定分析指标 2）选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围3）计算因素变动致使经济指标变动的数量结果 4）确定敏感因素（2）多因素敏感性分析 进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立。三、系统分析3.1 系统需求分析1 1 现状调查分析 在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普遍存在以下问题：（1）信息的加工处理方式落后（2）信息的存储方式不合理（3）信息的流通渠道不畅（4）信息反馈不及时（5）信息管理不规范（6）决策方法不科学 三、系统分析3.1 系统需求分析2 2 功能需求分析 系统存在的问题决定了系统的需求，进而决定了系统的功能。正是因为客观问题的存在，才有了需求的存在，也才有了系统存在的必要性。因而，对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之上。需求之一 是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理方向转变，通过管理信息系统的建立，实现企业的信息化管理，使企业管理工作规范化、制度化和程序化，并促进企业管理的基础工作，避免业务管理的随意性，提高信息处理的时效性和准确性，理顺企业的信息流程和流向，以便及时、准确地把握企业内部、市场和其他外部信息，提高投资决策的效率。需求之二 是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中，以减少决策的随意性、主观性、人为性，避免决策的失误，提高决策的水平和质量。三、系统分析3.1 系统需求分析2 2 功能需求分析（1）信息管理功能（2）信息共享功能（3）数据计算功能（4）文档生成功能（5）模型管理功能（6）辅助决策功能 三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 1 组织/业务关系分析 功能序号业务 组织市场部财务部工程技术部项目部功能与业务1市场调查*R2时间分类汇总*A3数据统计及预测分析*A4提出被选方案*5对方案进行收支估算A*R6可行性分析*R7决策选优RRR*8风险分析A*9计划审批*10销售*“”表示该项业务是对应组织的主要业务；表示该项业务是对应组织的主要业务；“A”A”表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；“R”R”表示该单位是该项业务的相关单位；表示该单位是该项业务的相关单位；空格：表示该单位与对应的业务无关；空格：表示该单位与对应的业务无关；三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析业务流程分析 2.1 房地产投资决策的业务流程 提出备选方案提出备选方案收集资料收集资料选择预测方法选择预测方法进行预测进行预测预测结果分析预测结果分析提出预测报告提出预测报告方案预测方案预测确定现金流量图确定现金流量图进行基础数据的进行基础数据的测算和经济可行测算和经济可行性评价性评价确定可行方案确定可行方案编制项目投资经编制项目投资经济评价报告济评价报告经济评价经济评价最优项目方案最优项目方案最优方案最优方案可行方案决策可行方案决策选优选优确定最优方案确定最优方案方案敏感型分析方案敏感型分析及盈亏平衡分析及盈亏平衡分析编制方案的决策编制方案的决策与评价报告与评价报告方案决策与评价方案决策与评价确定目标和任务确定目标和任务提出计划提出计划现场调查现场调查整理资料整理资料市场分析市场分析写出调查报告写出调查报告市场调查与分析市场调查与分析三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图 市场信息收集市场信息收集市场信息统计市场信息统计报表报表市场分析结果市场分析结果报表报表市场分析市场分析部门经部门经理理财务部财务部基建部基建部开会讨论，初步开会讨论，初步提出投资方案提出投资方案各部门各部门备选投资方案备选投资方案报表报表初步审批初步审批总经理总经理对备选方案进行预测对备选方案进行预测市场部市场部财务部财务部备选方案财务备选方案财务报表（预测）报表（预测）备选方案经济评价备选方案经济评价市场部市场部市场调查市场调查市场信息分类汇总市场信息分类汇总市场部市场部基建部基建部门门A三、系统分析3.2 组织与业务流程分析 2 业务流程分析业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图 最优方案决策最优方案决策及评价报表及评价报表最终投资方案最终投资方案报表报表批准批准上级上级部门部门投资计划投资计划综合平衡综合平衡各部各部门门银行银行总经总经理理最后审批最后审批存档存档部门部门经理经理相关相关部门部门可行方案决策及评价可行方案决策及评价第二次审批第二次审批总经总经理理可行方案经济可行方案经济分析报表分析报表A下达相关部门下达相关部门三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 1 数据汇总(1)数据汇总 数据分类编码数据分类编码 将系统调查中所收集到的数据资料，按业务过程进行分类编码，按处理过程的顺序排放在一起；数据完整性分析数据完整性分析 按业务过程自顶向下地对数据项进行分析，从本到源，直到纪录数据的原始单据或凭证，确保数据的完整性和正确性；确定数据的字长或精度确定数据的字长或精度 三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 1数据汇总分类（2）数据分类 输入数据类输入数据类 原始数据或基础数据，包括本企业历史项目收支数据、市场需求量、投资项目概况、市场环境以及房地产行业政策法规等等。过程数据类过程数据类 系统在处理过程中所产生的一些数据，包括投资费用估算、收入预测、财务指标、决策分析结果以及敏感性分析的结果等等。最终输出数据类最终输出数据类 是指决策者想得到的一些数据，如数据分析统计结果、经济评价报告、最优决策方案等等。三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 2 数据分析 数据分析主要是完成三项工作:汇总并检查数据完备性、一致性、无冗余性；数据流向分析,并检查数据的匹配、共享等情况；数据重要度及相互间的关系分析等等。本系统在进行分析时，主要采用U/C矩阵方法。U/C矩阵本质是一种聚类方法，它可以用于过程/数据、功能/组织、功能/数据等各种分析中。三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 2 数据分析（1）构造U/C矩阵 纵坐标栏目定义为功能类，横坐标栏目定义为数据类；（2）数据正确性检验 按数据守恒原理，即数据必定有一个产生的源，而且必定有一个或多个用途，可细分为完备性、一致性和无冗余性三条检验规则。三、系统分析房地产投资决策系统U/C矩阵数据分析图数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 3 数据间相互关系及重要性分析（1）从数据的类型上分析 系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收入如销售收入、出租收入以及市场需求量等等；过程数据，即中间数据，为最终数据的输出作准备，包括收入预测数据、支出预测数据、财务指标值如内部收益率、投资回收期、净现值等等；系统输出的数据，主要是最优投资方案。三、系统分析3.3 数据汇总分类与分析 3 数据间相互关系及重要性分析（2）从数据使用频率上分析 原始的基础数据 如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、销售收入、出租收入、市场需求量、竞争对手投资方案，投资方案数据 如投资类型、投资规模、投资地点、房屋价格以及预测数据如支出预测、收入预测在整个系统中使用较为频繁等；（3）丛数据源上分析 基础数据来源于市场信息调查中所得；投资方案数据是针对对基础数据的统计分析之后而加以主观提出的；收入预测、支出预测是对基础数据的预测后（经过预测检验）而得出的。三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（1）顶层数据流程图 反应了本系统的整体功能结构（进行房地产投资方案决策）、初始输入数据（各种原始数据）以及最终输出结果（最优决策方案），通过对本层数据流程图的分析，可对系统逻辑功能一目了然。房地产投资房地产投资决策决策D决策人员决策人员相关经济指标、参数相关经济指标、参数及备选投资方案等及备选投资方案等市场调查数据市场调查数据市场部市场部决策人员决策人员最优决策方案最优决策方案经理经理三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（2）一层数据流程图 第一层数据流程图共分为四个大的逻辑处理过程，它们分别是市场分析、方案预测、经济评价以及方案决策和评价四个部分，涉及到市场部、财务部、工程技术部等多个职能部门，其中，基础数据、方案支出数据、方案收益数据等作为四个逻辑处理过程的共享数据，这些数据经过四个逻辑处理过程后，最终得出最优方案供决策人员参考。三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（2）顶层数据流程图 基础基础数据数据管理管理P1市场部市场部选方案选方案方案方案预测预测P2工程技工程技术部等术部等经理经理提出备提出备市场调市场调市场部市场部查数据查数据方案支出表方案支出表D2.1方案收益表方案收益表F2.2相关经相关经济济济指标济指标经济经济评价评价P3财务部财务部决策人员决策人员可行方案可行方案D3.1相关相关 参数参数方案决方案决策与风策与风险分析险分析P4决策人员决策人员决策者决策者最优最优方案方案最优方案及报表最优方案及报表D4经理经理取费房价数据取费房价数据D1.2房地产投资信息库房地产投资信息库D1.1三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 市场市场信息信息管理管理P1.1市场部市场部市场调市场调市场部市场部查数据查数据标准及标准及房价房价经理经理（基础数据管理）（基础数据管理）环境数据分析环境数据分析各类标准定额统计各类标准定额统计F1.3.1市场需求量预测市场需求量预测外部企业投资预测外部企业投资预测历史数据统计预测历史数据统计预测F1.3.2F1.3.3F1.3.4F1.3.5F1.3.6 各类房价统计预测各类房价统计预测环境数据环境数据F1.1.1市场需求量市场需求量外部企业投资外部企业投资F1.1.2F1.1.3F1.1.4历史数据统计历史数据统计收费房收费房价管理价管理P1.2市场部市场部市场需求量市场需求量外部企业投资外部企业投资F1.2.1F1.2.2F1.2.3历史数据统计历史数据统计析方法析方法数据数据分析分析P1.3市场部市场部市场部市场部选择分选择分三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 收支收支预测预测P2.2工程技工程技术部等术部等方案方案生成生成P2.1经理经理备选投资方案备选投资方案F2.1.1投资投资方案方案经理经理方案收益数据方案收益数据F2.2.1方案支出数据方案支出数据F2.2.2相关标准及房价选择相关标准及房价选择费用计算标准费用计算标准F1.2.1成本定额标准成本定额标准F1.2.2各类型房价及租金各类型房价及租金F1.2.3财务部财务部（方案估算）（方案估算）三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 现金现金流量流量表表生成生成P3.1财务部财务部投资项投资项目可行目可行性分析性分析P3.2财务部财务部备选投资方案备选投资方案F2.1.1方案收益数据方案收益数据F2.2.1方案支出数据方案支出数据F2.2.2现金流量表现金流量表F3.1.1及参数及参数经济指标经济指标决策人员决策人员可行投资方案可行投资方案F3.2.1（经济评价）（经济评价）三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（3）二层数据流程图 最优方最优方案评价案评价P4.2决策者决策者投资方投资方案决策案决策P4.1决策者决策者决策模型决策模型及评价模及评价模型管理型管理P4.3决策者决策者方案评价数据方案评价数据F4.2最优投资方案最优投资方案F4.1相关相关参数参数决策人员决策人员可行投资方案可行投资方案F3.2.1决策及评价模型库决策及评价模型库F4.3.1方案收益数据方案收益数据F2.2.2方案支出数据方案支出数据F2.2.1不合理结不合理结果及模型果及模型相关相关参数参数决策人员决策人员（方案决策及评价）（方案决策及评价）三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（4）三层数据流程图 模型选模型选择及预择及预测计算测计算P1.3.2.2市场部市场部预测内预测内容及数容及数据选择据选择P1.3.2.1经理经理预测结果预测结果及其模型及其模型内容及内容及数据数据预测结果预测结果及模型检及模型检验验P1.3.2.3市场部市场部预测预测模型模型管理管理P1.3.2.5市场部市场部预测预测结果结果处理处理P1.3.2.4市场部市场部合理预合理预测结果测结果不合理预测不合理预测结果及模型结果及模型相应模型及参数相应模型及参数预测人员预测人员相关数据相关数据（方案分析之数据预测）（方案分析之数据预测）预测模型库预测模型库F1.3.2.5环境数据环境数据历史收支数据历史收支数据市场需求量市场需求量外部企业数据外部企业数据F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1F1.2.2F1.2.3费用计算标准费用计算标准成本定额标准成本定额标准各类型房价及租金各类型房价及租金环境数据统计预测环境数据统计预测历史数据统计预测历史数据统计预测市场需求量预测市场需求量预测外部企业投资预测外部企业投资预测F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1各类房价统计预测各类房价统计预测三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（4）三层数据流程图 决策决策 计算计算P4.1.2决策者决策者决策方决策方案及模案及模型选择型选择P4.1.1决策者决策者相关决相关决策参数策参数决策人员决策人员决策及评价模型库决策及评价模型库F4.3.1可行投资方案可行投资方案F3.2.1及模型及模型 方案方案决策结决策结果及模果及模型检验型检验P4.1.3决策者决策者 决策结果决策结果及模型参数及模型参数不合理结不合理结果及模型果及模型相关相关参数参数决策模决策模型及评型及评价模型价模型管理管理P4.3决策者决策者决策人员决策人员(方案决策及风险分析之投资决策方案决策及风险分析之投资决策)最优投资方案最优投资方案F4.1方案支出数据方案支出数据方案收益数据方案收益数据F2.2.2F2.2.1三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典 数据词典是系统逻辑模型的详细、具体的说明，是系统分析阶段的重要文件，也是内容丰富、篇幅极大的文件。本例只给出投资决策与评价处理过程中的部分数据词典图。三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典名称名称形式形式意义意义等号等号=等于，表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两等于，表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两边项目内容相同边项目内容相同加号加号+与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容方括号方括号 或者，表示方括号内各项目中至少一项出现或者，表示方括号内各项目中至少一项出现 花花括括号号 重复，表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次重复，表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次 n 表示重复表示重复n次；次；n 1 表示括号内项目从取第一个值到第表示括号内项目从取第一个值到第n个值；个值；（条件）（条件）表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无 条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；圆括号圆括号（）（）选择项，表示括号内所列项目为可选项目；选择项，表示括号内所列项目为可选项目；三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典条目名系统名来源数据结构出处简要说明相 关 决策参数方 案 决策决 策 人员输入相关参数=模型代码+模型名称+模型参数+模型描述决 策 方案 及 模型 选 择模块模型参数依模型的不同而有所不同，且参数的个数从一个到多个不等；模型描述在备注中加以说明，主要指模型结构。方 案 及模型方 案 决策由 决 策方 案 及模 型 选择 模 块输出方案及模型=方案编码+方案收支数据+方案的财务指标+模型编码+模型参数+模型描述决 策 计算模块这里的方案编码是指可行方案编码；在进行决策计算前，需要调用改方案的收支数据及财务指标值；决策模型来自于模型数据库。决 策 结果 及 模型方 案 决策由 决 策计 算 模块输出决策结果及模型=方案编码+方案决策结果+方案的收支数据+模型编码+模型参数+模型描述决 策 结果 及 模型 检 验模块方案的决策结果必须进行检验，以验证其合法性；检验包括结果检验和模型检验两方面。不 合 理结 果 及模型方 案 决策由 决 策结 果 及模 型 检验 模 块输出不合理结果及模型=方案编 码+方 案 决 策 结果+方案的收支数据+模型编码+模型参数+模型描述决 策 模型 及 评价 模 型管 理 模块如果检验结果合理，就不存在这一数据流，决策结果可以直接用于参考；不合理的结果及模型调入到模型管理模块进行模型修正，为下一步继续检验做准备。数据流条目三、系统分析3.4 数据流程分析与数据词典（5）数据词典 数据加工条目条目名条目名系统名系统名输入输入加工逻辑加工逻辑输出输出简要说明简要说明投 资 方投 资 方案决策案决策方 案 决方 案 决策 及 评策 及 评价价相关参数；相关参数；可行投资方案；可行投资方案；相关决策模型；相关决策模型；方案收支数据。方案收支数据。方案及模型选择决策方案及模型选择决策计算决策结果及模型检计算决策结果及模型检验验最 有 投最 有 投资 方 案资 方 案及 其 决及 其 决策 分 析策 分 析结果。结果。本条目的加工逻辑本条目的加工逻辑较为抽象，须进一较为抽象，须进一步细化求解。步细化求解。用 层 次用 层 次分 析 法分 析 法进 行 决进 行 决策计算策计算投 资 方投 资 方案决策案决策方案编码及本方案编码及本模型；模型；方案的方案的收支数据及指标收支数据及指标数据。数据。投资类型及各收益指标；投资类型及各收益指标；各类型方案代码的指标各类型方案代码的指标权重计算及检验；权重计算及检验；每个每个方案下的各收益指标计算方案下的各收益指标计算及检验；及检验；各方案的比重各方案的比重计算及排序。计算及排序。决 策 结决 策 结果 及 模果 及 模型型问题不同，选择的问题不同，选择的模型及方案不同，模型及方案不同，决策计算的方式亦决策计算的方式亦不同。本条目是决不同。本条目是决策计算下一层数据策计算下一层数据流程图展开的部分流程图展开的部分方 案 的方 案 的敏 感 性敏 感 性分析分析最 优 方最 优 方案评价案评价方案编码及本方案编码及本模型；方案的模型；方案的收支数据及指标收支数据及指标数据。数据。评价指标及不确定性因评价指标及不确定性因素选择；不确定因素变素选择；不确定因素变动范围设定；计算因素动范围设定；计算因素变动导致指标值的改变；变动导致指标值的改变；求解敏感性系数；求求解敏感性系数；求解敏感分析表；对敏感解敏感分析表；对敏感分析结果图示分析结果图示 敏 感 敏 感系 数；系 数；敏 感 敏 感分析表；分析表；敏 感 敏 感分析图。分析图。本条目是最优方案本条目是最优方案评价下一层数据流评价下一层数据流程图展开的部分，程图展开的部分，除此之外，还包括除此之外，还包括盈亏平衡分析模块盈亏平衡分析模块三、系统分析3.5 功能/数据分析（1）U/C矩阵的建立 从理论上说，建立U/C矩阵一般须按照结构化的系统分析方式来进行，它首先分析系统的总体功能，然后自顶向下、逐步分解，逐个地确定各项具体的功能和完成此项功能所需要的数据，最后填上功能/数据之间的关系，即完成了U/C矩阵的建立过程。本系统的U/C矩阵在数据分析时已经建立好。（2）U/C矩阵正确性检验 建立U/C矩阵后一定要根据“数据守恒原则”进行正确性检验，也就是对数据进行完备性检验、一致性检验和无冗余性检验，以确保系统功能数据项划分和所建U/C矩阵的正确性。这一项工作已在前面数据正确性分析时完成。三、系统分析3.5 功能/数据分析（3）U/C矩阵求解 U/C矩阵求解过程就是对系统结构划分的优化过程。它是基于子系统划分应相互独立，而且内部凝聚性高的这一原则。具体做法是使表中的“C”元素尽量地靠近U/C矩阵的对角线，然后，再以“C”元素为标准，划分子系统。这样划分的子系统独立性和凝聚性都是较好的，因为它可以确保各子系统不受干扰地独立运行。U/C矩阵求解过程是通过表上作业来完成的，其具体做法是：调换表中的行变量或列变量，使表中的“C”元素尽量地靠近U/C矩阵的对角线，注：这里只是尽量地朝对角线靠近，但不可能全在对角线上，按照这一原则，本系统U/C矩阵求解结果如下页图。三、系统分析U/C矩阵求解表上移动作业过程数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分析3.5 功能/数据分析（4）系统功能划分和数据资源分布 通过对U/C矩阵的正确性检验，及时发现前段分析和调查工作的疏漏和错误；通过对U/C矩阵的正确性检验来分析数据的正确性和完整性；通过对U/C矩阵的求解过程最终得到子系统的划分；通过子系统之间的联系（“U”）可以确定子系统之间的共享数据。这里仅分析后两点。在本系统中U/C矩阵求解的目的是为了对系统进行逻辑功能划分和考虑今后数据资源的合理分布，具体来说，可帮助我们做好四点工作：三、系统分析3.5 功能/数据分析（4）系统功能划分和数据资源分布 系统逻辑功能的划分 根据对房地产投资决策过程中功能需求、业务流程、数据流程、功能/数据等的分析，我们将总系统初步划分为四个子系统，即市场分析子系统、方案预测子系统、经济评价子系统、投资决策及评价子系统。系统的逻辑功能分别由这四个系统出完成，每个子系统所要完成的功能如下图所示。三、系统分析3.5 功能/数据分析（4）系统功能划分和数据资源分布 数据资源分布 在对系统进行划分并确定料子系统以后，从图上可以看出所有数据的使用关系都被小方块分隔成了两类：一类在小方块以内；所产生和使用的数据，今后主要考虑放在本子系统的计算机设备上处理。另一类在小方块以外。（即图中小方块以外的“U”），则表示了各子系统之间的数据联系。这些数据主要包括一些基础数据和一些中间数据如方案收益数据、方案支出数据、方案的财务指标等等。这些数据资源今后应考虑放在网络服务器上供各子系统共享或通过网络来相互传递。三、系统分析U/C矩阵的求解结果从被选方案中选择可行方案 数据功能费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果市场信息管理、取费房价管理以及数据分析 提出被选方案及方案收支估算 投资方案决策及方案风险分析 CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU基础数据管理子系统方案估算子系统方案决策与风险分析子系统经济评价子系统四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 11 子系统划分子系统划分 房地产投资决策信息系统市场信息管理 数据分析市场信息分类录入市场信息分类浏览市场信息查询市场信息修改市场信息删除分析方法管理数据统计分析预测结果处理模型选择及方案预测方案及数据选择预测结果检验预测模型管理市场分析方案预测经济评价方案决策及评价系统维护方案生成 收支预测备选项目管理投资项目立项财务指标计算及分析现金流量表生成方案评价方案决策模型管理模型修改模型帮助模型增删密码管理数据备份数据导入编码管理帮助投资决策数据及模型检验方案及模型选择敏感性分析盈亏平衡分析四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 121 市场分析子系统（1）市场信息管理模块 市场信息内容包括土地供给、资金供给、建筑材料、施工力量、拟投资地点的基础设施、地理环境、人文环境、商业网点等内容、市场需求情况、商品房空置情况、房地产行业的政策法规、竞争对手投资计划以及本企业历史投资项目的收支情况等等 市场信息分类录入模块用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加，它是原始数据的入口。市场信息分类浏览模块对所录入市场信息的内容加以分类浏览。市场信息查询模块根据使用者的要求，检索出特定范围类的市场信息供使用者参考。市场信息编辑模块用以对已改变的市场信息或人工录入错误的市场信息加以修改编辑。市场信息删除模块用以对已过时的市场信息或无用的市场信息加以删除，以节省存储空间、提高数据库的空间利用率并可避免无用的市场信息对决策人员的干扰。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 121 市场分析子系统（2）数据分析模块 分析方法管理模块用于对分析方法的录入、修改、删除等，这里的市场分析方法主要是一些常用的数据统计分析方法，它们主要用于对数据变化的趋势分析；数据统计分析模块即用分析方法管理模块里的统计分析方法来对市场信息加以分析，并将其分析结果用图表来加以显示，增加其直观性、可视性，从而为决策者提出备选方案作准备。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 122 方案预测子系统（1）方案生成模块 投资项目立项模块主要是用于录入决策人员根据对市场信息的分析后所提出投资备选方案，包括项目的投资计划和销售计划，本文所讨论仅指项目的投资计划，主要是项目的投资类型、投资规模、投资地点、房产价格以及资金的融资计划等内容；备选方案管理模块用于对备选方案的编辑、删除和比较。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 122 方案预测子系统（2）收支预测模块 方案及数据选择模块的作用在于从备选投资方案中选择所有的投资方案，并从基础数据库中调入相应方案下的基础数据；模型选择及方案预测模块用于选择合适的模型并根据基础数据对方案进行收支预测；预测结果检验模块用于对所预测的结果加以检验，以验证其合法性，预测结果处理模块用于根据实际需要对所预测的结果加以人工调整；预测模型管理包括预测模型录入、预测模型修正、预测模型删除和预测模型使用帮助等四个子模块；预测模型删除模块用于对不适用的预测模型从预测模型库中删除；预测模型使用帮助模块主要是考虑到用户的知识层次不一样，为了使任何用户能较好的运用本预测模型，从而加设这一模块，该模型采用类似于Windows下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，以帮助用户熟练使用。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 123 经济评价子系统（1）现金流量表生成模块 现金流量表生成模块用于对所选方案的收入数据和支出数据从其数据库中提起并加以合并成现金流量表，为下一步的可行性分析作准备。（2）财务指标计算及分析模块 财务指标计算及分析模块用于将所选方案的现金流量表通过OLE技术调入到EXCEL里的现金流量表模板中，然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值，包括内部收益率（IRR）、投资回收期、净现值（NPV）、净现值指数（NPVR），最后将其结果返回到主程序中，在对这些结果的分析后，筛选出可行投资方案，剔除不合理的投资方案。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 124 投资决策及评价子系统（1）方案决策模块 方案决策模块又可分为方案及模型选择、投资决策、数据及模型检验三个子模块。其中，方案及模型选择模块用于选择所有可行方案并基于不同的方案特点采用合适的决策模型和方法进行决策比较，具体可细分如下：对于投资规模不同的方案采用报童行为决策模型或投资增量内部收益率法或线性规划法加以比较；对于投资地点不同的方案采用理想点法决策模型；对于投资类型多目标决策方案采用层次分析法决策模型等；对有效期不等方案的比较，采用最小公倍数法，将对比方案处理成为相同有效期后再进行对比；四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 124 投资决策及评价子系统（2）方案评价模块 方案评价模块又可分为盈亏平衡分析、敏感性分析两个模块。盈亏平衡分析模块是通过对盈亏平衡分析点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力，从而确定各因素的盈亏变化点及其盈亏变化概率矩阵；敏感性分析模块主要用来研究各种不确定因素发生变化时对方案效果的影响，这里采用的方法是单因素分析法，考虑的因素有投资规模、投资收入、投资支出、利率以及市场需求来量等。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 124 投资决策及评价子系统（3）决策模型管理模块 决策模型管理模块又分为模型录入和删除、模型修正、模型使用帮助三个模块。模型录入用于对决策模型的录入和描述，模型删除用于将不合适模块从模型库中删除；模型修正模块是根据模型预测和模型检验的结果来对所用的模型加以修正，同样包括对参数和常数修正的两个部分；模型使用帮助模块是为了帮助决策人员更好地使用本系统的决策模型而设立的，该模型采用类似于Windows下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，可使任何层次的决策人员用好本系统中的决策模型。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 125 系统维护子系统（1）密码设置模块 该模块为系统每个用户设置了必要的密码及其相应的使用权限，以防止非法用户进入系统更改数据或执行其它非法操作，同时还可以根据用户的需要，随时更改密码。（2）编码管理模块 为了方便用户对项目代码和方案编码的管理而设置的，本系统对每个项目及其方案均设置了唯一的项目代码和对应方案编码，为了加强用户对项目的统一管理，维护数据的一致性，在一般情况下，项目代码不可修改，如果用户根据实际情况需要统一修改项目代码，便可在本模块中进行。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 12 系统功能描述 125 系统维护子系统（3）数据备份模块 数据备份模块是为了防止系统运行时出现意外或因用户的错误操作而导致数据库损坏而进行数据库备份。本模块能将此系统数据库备份到用户指定的目录下，以便需要时恢复。（4）数据导入模块 数据导入模块当系统的数据库因意外而损坏时，便可在本模块中将备份好的数据导入系统中，代替原有的数据库以方便用户使用。（5）系统帮助模块 系统帮助模块是对用户如何使用本系统而设置，包括各模块使用帮助、管理模型如预测模型、决策模型、评价模型的知识介绍和使用说明等等。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 131 网络设计 从房地产投资决策这一过程分析出发，主要涉及市场部、工程技术部、财务部、各职能领导办公室的四个业务功能操作场所；并且每个职能部门功能相对独立，部门之间有诸多必要的数据联系。另外，系统还需为领导信息服务提出各项信息查询功能。根据这种特点，系统利用计算机局部网络作为系统的物理结构，为了提高系统的可靠性和可扩充性，网络采用以交换机作为数据交换中心、以网络集线器（HUB）为终端连结接点、以双绞线为数据传输介质的星型结构。在每个业务管理功能发生地点以及每位高层理人员分别配置一台计算机作为子系统的节点工作站，系统功能的实现、子系统间的数据共享与交换传递均通过网络服务器完成。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 131 网络设计网络集线器（HUB）总 经 理工作站项 目 经 理工作站总工程师工作站网络服务器信息中心市 场 部工作站网络集线器（HUB）财 务 部工作站工程技术部工作站业 务 办 公室工作站各职能部门总会计师工作站总经济师工作站交换机房地产投资决策信息系统网络设计模式图四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 132 网络配置（1）硬件配置 交换机 采用LS-3024F2的24口10/100M自适应以太网交换机。网络集线器（HUB）采用LH-2016E的16口10M集线器。传输介质 采用Lucent五类双绞线。网络服务器 作为系统功能实现和数据共享的中心，应具有较高的性能和可靠性，因此，宜选择高档品牌专用服务器。网络工作站 选用586以上普通的微型计算机，由于业务管理活动分散在多个物理地点，而每个部门的高层领导也各有自己的办公的地点，因此工作站的数量亦有多个。工作站与网络连接时的网络适配器采用NOVELL公司的网络适配器NE2000。网络上还配置多台EPSON-3200K打印机，分别置于财务部、市场部、工程技术部、总经理办公室和信息中心等处，以满足工作站打印和网络打印的需要。除此之外，在网络服务器和各工作站处，还配置净化电源及UPS不间断电源，以应付电源的各种变化和故障，从而保证系统功能的可靠性。四、系统设计1 1 系统总体结构设计系统总体结构设计 13 网络设计和网络配置 132 网络配置（2）系统软件配置 网络服务器上运行Microsoft 公司的网络操作系统NT Server5。工作站上运行Microsoft 公司的操作系统 NT Workstation或 Windows2000。另外，系统的可靠性和安全性是本系统在软件总体结构设计上重点考虑的问题。从系统可靠性出发，系统的应用软件和数据库均采用了双向备份的工作方式，即在工作站本地硬盘和网络服务器硬盘上均有应用系统软件和数据库备份。用户即可以直接运行网络服务器上的系统，以保证某一工作站的故障并不影响该功能子系统的使用；也可以使用本地工作站上的系统，以保证网络服务器故障并不影响功能子系统的使用。并且通过数据双向备份机制保证网络服务器和工作站上数据的一致性。四、系统设计2 代码设计 本系统的代码设计包括项目类型代码设计、方案编码设计两个方面 21 项目类型代码设计 由于开发项目类型的不同，项目间的收益与支出也有很大的差别，所以在对项目进行决策分析时，必须根据其相应的类型进行分析讨论。因而很有必要对项目类型进行代码设计。把项目类型划分为六个类型，相应的项目类型代码也只设一位，取其英文字母前第一个字母，并大写，对应关系如下：地产L(land)住宅H(house)公寓A(apartment)办公楼、写字楼O(office building)商业楼C(commercial building)工业楼I(industrial building)四、系统设计2 代码设计 22 方案编码设计 方案编码采用组合码，分为四部分，第一部分为地方代码，由我国省市名称拼音组成；第二部分为时间代码，由项目开发的起止时间组成，共有八位数字；第三部分由项目类型代码组成；第四部分为项目在数据库中的次序代码，由英文字母N（New表示新建）和项目的次序编号组成，这一部分代码由系统自动生成，并接受系统的自动调整。如：方案编码为hbwh20000512HN4hbwh20000512HN4，表示这一项目的开发地点在湖北省武汉市，项目的开发时间是2000年5月12号，项目的开发类型是住宅，该项目在系统中的排序号为4。hbwh 20000512 H N4序号开发类型开发时间开发地点方案编码层次结构图四、系统设计3 数据结构和数据库设计 31 数据组织的规范化（1）对于备选投资方案模型，属性项目名称、类型、规模、时间、地点和项目负责人依赖于主关键字方案编码，而属性联系方式却依赖于项目负责人，即项目负责人不同，联系方式也不同，它并不依赖于主关键字方案编码。因此，这种关系不满足2NF的条件，只是一个 1NF关系。修改此关系模型，将其分解成两个关系模型，分别为：q 方案编码、项目名称、类型、规模、时间、地点、项目负责人q 项目负责人、联系方式四、系统设计3 数据结构和数据库设计 31 数据组织的规范化（2）对于经济评价模型，属性基准收益率并不依赖于方案编码，也就是方案编码的改变并不会导致基准收益率的改变。基准收益率是由行业的基本状况所确定，因而对所有的方案而言，其基准收益率是相同的，这样相同的数值就重复多次，增加了数据的冗余度，浪费存储空间；同样，若行业基准收益率发生改变，需要多处修改，增加了数据的维护难度。因而在此关系模型中，应该把属性基准收益率去掉。（3）备选投资方案中包含了所有方案的基本情况，而在可行投资方案和最优投资方案中还重复包含了项目名称、类型、规模、时间、地点等属性，如果项目名称等发生改变，则备选投资方案、可行投资方案、最优投资方案中的项目名称等需要同时修改，维护操作不便，增加了程序的代码量和程序运行时间，稍有疏忽就会使同一数据在数据库中的结果不同，同一个方案编码就可能有不同的项目名称和类型等，容易造成数据不一致和更新异常问题。因而同样需要对可行投资方案和最优投资方案关系模型进行修改，即将项目名称、类型、规模、时间、地点等重复的属性删除，需要时再从备选投资方案中读取。四、系统设计3 数据结构和数据库设计 32 数据库物理结构设计 按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置了备选项目、建筑类型、成本费用、可行方案（财务指标）、盈亏平衡分析、敏感性分析、最优方案等数据库。建筑类型数据库用于各建筑类型的选择及各类建筑阐述的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标数据库是各类数据库的核心，它将成本分析与盈利分析的各阶 段成果加以汇总、传递再进行反馈。在此基础上，进行敏感性分析、盈亏平衡分析，并将各自分析结果以表格形式打印输出。在数据库开发时，采用Access软件设计数据库。Access作为微软公司重力推出的一个数据库产品，主要用于桌面数据库。331 数据库设计四、系统设计3 数据结构和数据库设计 32 数据库物理结构设计 332 数据库相互调用 开发费用数据库开发费用分项测算建筑类型数据库建安成本数据库建安成本分项测算总成本测算年度销售收入测算年度投资额测算成本汇总数据库现金流量数据库A方案生成备选方案数据库可行性分析可行方案数据库敏