西安碑林区交大西门地块可行性研究分析报告

陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告西安碑林区交大西门地块可行性研究分析报告陕西润通工程投资有限公司2010年8月25日陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告前述市场研究目的：市场研究目的：了解开发西安碑林区交大西门地块的机会及风险，明确此地块是否具备投资价值，适宜开发。市场研究时间：市场研究时间：2010年8月25日8月28日市场研究方式：市场研究方式：1.地块实地考察；2.二手资料采集:政府报告宏观数据、易居数据3.地产同行访谈陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告1.项目地块分析1.1地块位置本案此地块属于西安碑林区，南二环内，在西安交大西门的正对面，属西安市中心区域！陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告1.项目地块分析1.2地块四至本本案案西安交大西安交大兴庆宫公园兴庆宫公园西安理工西安理工大学大学交交大大附附小小交交大大附附中中北至：北至：在建社区在建社区南至：南至：在建乐居在建乐居场项目场项目东至：东至：经九路经九路（对面即交大西（对面即交大西门）门）西至：西至：待建用地待建用地陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告1.项目地块分析规划建设用地性质总用地面积（万）其中：总建设用地（万）代征城市公共用地面积（万）暂未明确总建筑规模（万平方米）容积率大于5建筑控制高度1.3项目基本指标本案陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告1.项目地块分析1.1地块位置此地块属于西安碑林区，南二环内，在西安交大西门的正对面，属西安市中心区域！本案经九路咸宁西路兴庆路友 谊 东 路太乙路环城东路二环二环互 助 路内城环城南路项目属西安市中心位置项目属西安市中心位置交通四通八达交通四通八达周边道路路况一流周边道路路况一流1.4项目周边道路及交通状况陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告1.项目地块分析1.5地块内部现状及周边环境地块内部平整无建筑物地块内部平整无建筑物地块北侧即将交付社区地块北侧即将交付社区地块东侧紧邻经九路地块东侧紧邻经九路地块外围墙地块外围墙地块东对面交大西门地块东对面交大西门地块南侧在建项目地块南侧在建项目项目周边以高校、住宅为主，北项目周边以高校、住宅为主，北临公园，无其它干扰物业，是优临公园，无其它干扰物业，是优质、优质的居住用地质、优质的居住用地陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安 地位历史：13朝古都，世界四大文明古都近代：科教、文化、革命基地（延安），西安事变，首都第二候选城市现代：西部大开发核心城市、陕西首府、国际重要科教、航天中 心城市，旅游城市未来：有望成为中国第五个直辖市陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.1 西安 经济2009年，西安生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增14.5%，已连续3年增长超过14%2010年上半年增长16.8%，再创新高西安近年来经济增长率高于全国5%以上陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安 经济2009年，西安生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增14.5%，已连续3年增长超过14%2010年上半年增长16.8%，再创新高西安近年来经济增长率高于全国5%以上陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安 房地产投资 房地产开发投资的增长，表明西安房地产开发投资依然保持了较高的增长，开发企业依然看好西安房地产市场的发展。随着西安经济的近年的加速发展，开发商投资的热情将会增加，国内和港澳台的房地产大鳄纷纷抢驻西安。房地产开发投资陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安 科教实力西安高新区创业园 西安综合科技实力位居全国第三，仅次于北京、上海，全国第三，仅次于北京、上海，是全国科研和科技最集中的城市之一。是全国科研和科技最集中的城市之一。西安有科研机构 672 家，国家重点实验室 55 个，技术开发机构 2,000 多家。西安有全日制普通高等院校 37 所，研究生培养单位 48 个。高新区依托区域优势，吸引大量外资、民企和创业型小公司入驻。经开区、曲江开发区、浐灞生态区等促进经济再发展。经济的持续发展，特别是高科技人才的纷纷落地，使得西安的房地产开发一直处于供不应求的状态西安的房地产开发一直处于供不应求的状态陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2 碑林区 区位碑林区是西安无可否认的中心区域，有如东城、西城在北京的地位因中外闻名的宋代“碑林”而得名50公里公里西安阎良国家航空基地中心城区陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2 碑林区 旅游资源碑林区是西安旅游资源最多的地方之一西安钟鼓楼我国目前规模最大，建筑最宏伟，保存 最完整的明代建筑之一 小雁塔唐朝长安保留至今的两处重要建筑之一碑林博物馆我国最早、名碑最多的一座文化艺术宝库 古城墙中国现存最完整的一座古代城垣建筑 还有兴庆宫公园、关中书院、古文化一条街、八仙宫、张学良公馆、宝庆寺华塔、罔极寺、卧龙寺等等陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2 碑林区 商业碑林区作为西安的城市中心，集中了西安最繁华的商业区和最多样化的商业南大街国际品牌高档商业（西安的王府井）东大街时尚年轻化的商业步行街（西安的西单）雁塔中路电脑城，西安的中关村还有现代文化气息的德福巷休闲商业街、具有深厚传统文化积淀的书院门古文化街、南二环餐饮休闲一条街、骡马市步行街、互助路大众餐饮一条街、光大巷水族花卉一条街、湘子庙书画一条街、雁塔路商业街等专业特色商街专业特色商街16条。条。陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2 碑林区 科教碑林区以其深厚的历史文化为根基，成为西安最重要的科研教育基地。区域内有西安交通大学、西北工业大学等十七所大专院校，中科院光机研究所、西安热工研究院等一百一十多家科研单位，拥有八个国家重点实验室和三个国家工程研究中心，全区拥有各类专业科技人才八万五千余人，是名副其实的科技、教育和文化大区。特别是高新技术产业开发区一一碑林科技工业园区，正以其雄厚的科技实力、高效的管理服务、优惠的投资政策、吸引来自世界各地的投资商在这里生产经营。陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告3.房地产市场环境整体供需情况西安近年商品房市场处于快速升温阶段，除08年受金融危机影响，市场稍有收缩外，2009年全年销售面积突破1256万平米，处于供需两旺阶段。陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告3.房地产市场环境 价格西安商品房成交价格处于骤升期，09年成交均价突破5264元/平米，在全国房市严格调控的10年上半年，成交均价6057元，逆市同比增长26.56%。陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告3.房地产市场环境成交户型面积成交户型面积以80-100的两居，120-144的三居，以及144-180的四居为主。表明市场仍处于改善型居住阶段。陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告3.房地产市场环境客户构成客户来源95%为西安及周边地区的客户，外省市比较少，市场仍以自住需求为主，市场较健康，但随着成交的量升价涨，未来西安住宅的投资者比例将会增大。陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告3.房地产市场环境目前市场排名西安房市的热点区域一直在南面和东面。东南面是市场公认的中高档楼盘区域陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告4.典型案例分析周边典型项目分析本报告略陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告5.项目初步市场定位定位思路在合适的地段做最合适的产品项目有什么地利：西安文化古都、现代科教中心城市、未来直辖市城市核心地块、西安最著名学府西交大对面、城市中央公园兴庆宫园旁、城市富人区内、交通、配套无可匹敌天时：西安房地产市场的快速上升期，商品房供不应求人和：一线城市精英团队，携手陕西润通共创我们要创造什么我们的目标：以巅峰向巅峰献礼！创造城市宜居典范的高档楼盘为真正懂得品味之人量身打造珍藏一生之宅陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告5.项目初步市场定位定位参考案例 在名校旁边做什么项目？龙湖唐宁one中国中关村清华大学旁的传世邸宅位置：北京北四环 清华大学东门均价：45000元/平方米建筑形式：高层板楼装修：精装户型：340-390平米豪华4居，180平米大三居，部分满足学区家长的50平米贵族公寓陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告5.项目初步市场定位定位参考案例 在城市中心公园旁边做什么项目？棕榈泉国际公寓朝阳公园旁国际CEO首席居所位置：北京朝阳公园南路8号均价：已售完，评估价42000元/平方米建筑形式：高层板楼装修：精装户型：150-210平米3-4居，360平米平层官邸陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告5.项目初步市场定位项目初步定位：中央公园与西交大环绕的城市上流层 传世府邸陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告5.项目初步市场定位项目初步定位：产品定位户型：以150-200平米的3-4居为主，部分200平米以上的平层户型或复式户型，少量单身贵族公寓客户定位：城市上流人群、政界和商界成功人士，周边大学教授等高素质人群陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告6.规划论证规划论证由于地块众多指标未明确，项目的规划有很大的余地，需要从以下几方面论证项目的经济性：1、容积率与售价关系2、户型与建筑排布关系3、住宅与商业比例的关系下一步将详细展开此项工作陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告7.项目成本初步测算成本测算（样表）开发成本测算开发成本测算序号11.11.222.12.22.32.42.533.13.23.33.444.14.2567项目总投资成本土地成本土地出让金契税报建费用市政共用配套费建筑业劳务统筹金定额测定编制费质监费城市建设附加费建安费用设计费勘察费建筑安装监理费销售费用及税金销售费用营业税及附加土地增值税管理费财务费用费率4.80%5028002%5.50%8%费用(万元)1700.87162377.871535.09101448017.5713.521019399.8433812.1618928121.682137.5816570.021761567.55980 180080027373 备注67600见土地增值税计算表按3年开发期，每月50万元按5000万贷款，2年贷款期限（3年开发期）陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告7.项目成本初步测算销售收入表（样表）销售收入估算项目住宅商业地下地上合计合计楼层F10-F25F6-F9F4-F5F1-F3B1-B3建筑面积37014 9254 4627 6373 10332 57268 67600 销售单价7000 7000 15000 15000 1500 8537 7461 名义销售收入25910 6478 6940 9560 1550 48888 50437 陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告7.项目成本初步测算损益表（样表）损益表损益表序号11.11.1.11.1.21.1.322.12.1.12.1.22.23456所得税前79所得税后1416项目总收入销售收入税前销售收入销售营业税费土地增值税总成本建设总投资开发建设成本建设期财务成本土地获得费用所得税前利润所得税（25）累计所得税后利润计算投资周期（年）建设总投资利润率资本金投资利润率建设总投资利润率资本金投资利润率说明1.1.11.1.22.1.12.1.2之和不含沉淀物业价值等于3*25%20092011年3/2.1100%3/资本金5/2.1100%5/资本金值26364 26364 28501 2138 0 25236 23535 22735 800 1701 1128 282 846 34.79%7.52%3.59%5.64%含沉淀物业价值23064 22782 398.00%153.76%96.80%151.88%陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议陕西润通西安交大西门地块可行性研究分析报告8.结论建议结论