《土地制度》PPT课件

第三章 房地产基本制度和政策,第一节 土地使用制度,一、土地在房地产业中的地位和作用 （一）土地在房地产业中的地位 土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。 1、土地在房地产开发中居于基础性的地位 2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 3、土地的权属关系是房地产基本经济关系 （二）土地在房地产业中的作用 1、促进土地资源合理配置，提高企业效益 2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段,一、城市土地资源,二、城市土地的特性 现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题 1、城市土地利用的集聚性 2、城市土地利用的高成本性 3、城市土地利用的高冲突性 4、城市土地利用的综合性,城市土地资源,城市土地资源,三、土地资源合理配置的重要性 1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要 2、土地资源合理配置有利于节省社会成本 3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件 4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需 5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求,城市土地资源,四、土地资源的配置方式 提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式 土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置 所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者 市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。,二、城市土地使用制度,一、城市土地使用制度的类别 所谓土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，它是整个土地制度的一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式,城市土地使用制度,从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面： 1、城市土地使用权出让 2、城市土地使用权划拨 3、城市土地使用权转让 4、城市土地使用权出租 5、城市土地使用权抵押,中国现行土地制度概述,1.全部土地为社会主义公有制：全民所有/集体所有 2.全民所有制的土地-国有土地，其所有权由国家（具体由国务院）行使 3.国有土地：城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、及其它土地，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因而不再使用的原集体所有制的土地 4.集体所有制：法律规定的属于国家所有土地以外的土地 5.国家实行土地登记制度： 6.国家实行土地有偿有限使用制度：国家核准的划拨土地以外 7.国家实行土地用途管制制度：严格限制农用地转为建设用地 8.国家实行耕地保护制度 9.取得国有土地使用权的途径：4种通过行政划拨取得，通过国家出让方式取得，通过房地产转让方式取得，通过土地或房地产租赁方式取得。,三、集体土地征收,2004年3月修改宪法：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收和征用并给予补偿 2004年8月修改土地管理法：区分了征收/征用 共同点:为了公共利益需要，经过法定程序，依法给予补偿 不同点：征收-所有权改变；征用-使用权改变 征收的三个特点：具有一定的强制性，征地为国家的特有行为，被征单位必须服从国家需要；妥善安置被征单位人员的生产和生活，用地单位向被征单位给予经济补偿；被征收后的土地所有权发生转移-集体所有改为国家所有 征收集体土地应遵守的原则 5个原则：珍惜耕地，合理利用土地；保证国家建设用地；妥善安置被征地单位和农民；有偿使用土地；依法征地,四、国有土地使用权出让,一、概念 使用权 一定年限 出让金 二、含义 1.土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 2.经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，可以进入市场进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有 3.土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 4.集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让 5.土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等自愿有偿有限期的特点。,土地使用权的出让计划、方式和年限,1.出让计划拟定和批准权限：符合土地利用总体规划，城市规划，年度建设用地规划；人民政府批准，土地管理部门实施 2.出让方式：拍卖、招标、协议出让、挂牌四种；国土资源部11号令同时规定：商业、旅游、娱乐、商品住宅用地必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让 3.土地使用权的出让年限 4.土地使用权终止 5.土地使用权续期,国有土地使用权划拨,概念及含义 1.划拨使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种方式 2.划拨土地无使用期限的限制（法律规定外），但未经许可不准进行转让、出租、抵押等经营活动 3.取得划拨土地使用权，必须按法定程序办理手续 4.国有土地，除出让外的土地均按划拨土地管理 划拨土地使用权的范围： 国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地,闲置土地的处理,闲置土地的范围 1.未按国家建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的 2.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未按规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的 3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设联系满一年的 4.法律、法规规定的其他情形,