资产评估学教程(第五版)第四章房地产评估

第四章第四章 房地产评估房地产评估一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点v（1 1）房地产）房地产v房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。上建筑物两部分。v欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。产。1 1房地产的概念：房地产的概念：第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述v中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。v资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。v资产评估准则资产评估准则不动产对不动产的定义是土地、不动产对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。其相关的权益。（2）建筑物）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。2房地产的特点：房地产的特点：v位置固定性v单位价值高v保值增值v长期性v难以变现v投资风险性v政策限制性土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性决定决定 2.2.土地的人文特性土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.3.建筑物的特点建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 4.4.房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性二、房地产价格的特性二、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性（一）土地价格的特殊性1.1.价格构成的特殊性价格构成的特殊性2.2.价格决定机制的特殊性价格决定机制的特殊性3.3.市场供求关系的特殊性市场供求关系的特殊性4.4.价格呈不断增长趋势价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性（二）房地产价格的特性1.1.房地产价格构成的复杂性房地产价格构成的复杂性2.2.房地产价格具有明显的区域性、个别性房地产价格具有明显的区域性、个别性3.3.房地产价格具有较强的政策性房地产价格具有较强的政策性我国土地价格的特殊性我国土地价格的特殊性 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。用权而非所有权。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权三、房地产价格的种类三、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格1.土地价格（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格（抵押价格、课税价格等）上述（1）（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价建筑总面积 楼面地价土地单价容积率例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格和评估价格（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格四、影响房地产价格的因素四、影响房地产价格的因素（一）一般因素（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素（二）区域因素（二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。（三）个别因素（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素五、房地产评估的原则五、房地产评估的原则 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则六、房地产评估的目的和价值类型六、房地产评估的目的和价值类型1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型评估评估七、房地产评估的程序七、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估价值重新购建价格建筑物贬值 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.1.从农村征地取得土地从农村征地取得土地 （1 1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。2.2.从城镇出让取得土地从城镇出让取得土地 （1 1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本 1.1.基础设施建设费基础设施建设费 2.2.公共配套设施建设费公共配套设施建设费 （三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算资金成本（四）估算资金成本注意：注意：（1 1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2 2）计息基础土地取得成本）计息基础土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+管理费管理费 （3 3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。注意所用利润率的内涵。例题例题 某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过城镇土地出让而取得平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为的，出让金为2020万元万元/亩，拆迁费亩，拆迁费3030万元万元/亩，开发费亩，开发费3 3亿元亿元/平方公里，其他费用（包括税费）平方公里，其他费用（包括税费）5 5万元万元/亩，土地开发周亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%40%，目前市场，目前市场上地产开发的投资报酬率为上地产开发的投资报酬率为10%10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%6%，试评，试评估该土地经开发后的价格。估该土地经开发后的价格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/亩亩750750元元/平方米平方米2.2.估算土地开发成本估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/平方公里平方公里5 5万元万元/亩亩 300300元元/平方米平方米7575元元/平方米平方米 375375元元/平方米平方米3.3.估算资金成本估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：发成本分阶段均匀投入，则：资金成本资金成本750750（1 16%6%）2 21137537540%40%（1 16%6%）1.5 1.5 1137537560%60%（1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/平方米平方米4.4.估算开发利润估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10%112.5112.5元元/平方米平方米5.5.计算土地价格计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,350.55元元/平方米平方米 土地总价土地总价1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本 +管理费用管理费用+资金成本资金成本+销售税费销售税费+正常利润正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用管理费用+资金成本资金成本+销售税费销售税费 +开发利润开发利润（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1.1.勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 2.2.基础设施建设费基础设施建设费 3.3.建安工程费建安工程费 4.4.公共设施建设费公共设施建设费 5.5.其他工程费其他工程费 6.6.开发过程的税费开发过程的税费（三）估算管理费（三）估算管理费（四）估算资金成本（四）估算资金成本（五）估算销售税费（五）估算销售税费 1.1.销售费用销售费用 2.2.销售税金及附加销售税金及附加 3.3.其他销售税费其他销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润 五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损值减损 旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。建筑物贬值购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格（一）估算重新构建价格（一）估算重新构建价格 1.1.估算重新构建价格的思路估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。可采用房地分估的方式。土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。正法等方法。注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1)(1)复原重置成本复原重置成本 (2)(2)更新重置成本更新重置成本 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。更新重置成本适用于一般建筑物。2.2.建筑物重新构建价格的估算建筑物重新构建价格的估算 （1 1）单位比较法）单位比较法 （2 2）分部分项法）分部分项法 （3 3）工料测量法（工料估算法）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。该种方法评估中一般较少用。（4 4）指数调整法）指数调整法 （二）估算建筑物贬值（二）估算建筑物贬值 1.1.建筑物贬值的概念和原因建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值实体性、功能性、经济性三种贬值 2.2.建筑物贬值的估算方法建筑物贬值的估算方法 （1 1）年限法（直线法）年限法（直线法）建筑物贬值率建筑物贬值率=建筑物已使用年限建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命建筑物总经济寿命100%100%建筑物成新率建筑物成新率=建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命建筑物总经济寿命100%100%已使用年限应采用已使用年限应采用“有效年限有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计缺陷：建筑物经济寿命难以预计 注意：土地使用权年限的影响注意：土地使用权年限的影响（2 2）观察法（评分法）观察法（评分法）成新率结构部分合计得分成新率结构部分合计得分G+G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+S+设备部分设备部分合计得分合计得分B B 例题例题 某钢筋混凝土某钢筋混凝土5 5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分8080分，装分，装修部分修部分7070分，设备部分分，设备部分6060分。再经查得出修正系数分。再经查得出修正系数C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13，成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）10010010010076.276.2在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题例题 某套住宅重新建造价为某套住宅重新建造价为300000300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为体项目观察，确定其成新率为8080，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作1010的减价修正。的减价修正。V V3000003000008080（1 11010）3000003000007272216000216000（元）（元）第三节第三节 房地产价格的市场比较法评估房地产价格的市场比较法评估一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积二、适用对象及条件二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、因素修正及操作步骤三、因素修正及操作步骤（一）蹋勘被估房地产（一）蹋勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交易实例资料（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例（三）选择可供比较参考的交易实例 交易实例应符合的条件：交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（四）建立价格可比基础（四）建立价格可比基础（五）差异因素的比较修正（五）差异因素的比较修正1.1.交易情况修正交易情况修正交易实例成交价格交易情况修正系数交易实例成交价格交易情况修正系数=交易实例正常市场价交易实例正常市场价格格 2.2.交易日期修正交易日期修正 交易实例成交价格交易实例成交价格(1(1T%)=T%)=评估时点价格评估时点价格 S%1 1交易情况修正系数3.区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正Q%11区域因素修正系数100 100修正系数nmrr)1(11)1(11年限修正系数估价对象状况交易案例状况（五）求取比准价格（五）求取比准价格 将交易实例的价格与各修正系数连乘将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案有一个交易案例就得到一个比准价格。例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格（六）确定被估房地产价格 应综合分析后确定应综合分析后确定 例例 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,0005,000平方米，要求评估其平方米，要求评估其20032003年年1212月的市场价格。评估月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出人员通过收集有关数据资料，选出3 3个交易实例作个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落 略略略略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/M2 ）1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面积（M2）1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限35303530容积率 54.54.551.1.进行交易情况修正进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。正常交易看待，故无需修正。2.2.进行交易时间修正进行交易时间修正根据调查，根据调查，20022002年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数114/100114/1001.141.14交易实例交易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数112/100112/1001.121.12交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数107/100107/1001.071.073.3.进行区域因素修正进行区域因素修正交易实例交易实例A A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B B、C C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为为100100，则：，则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/861.1631.163交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/931.0751.0754.4.进行个别因素修正进行个别因素修正（1 1）关于面积因素的修正）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于由于待估宗地的面积大于3 3个交易实例的面积，个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%3%。（2 2）关于土地使用权年限因素的修正）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例除交易实例B B与待估宗地的剩余使用与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例年限相同外，交易实例A A和和C C均需作使用年限因素修正，修正计算如下均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为（假定折现率为8%8%）：）：（3 3）关于容积率因素的修正）关于容积率因素的修正:交易实例交易实例A A与待估宗地的容积率相同，故不作与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例修正，交易实例B B、C C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4 45 5之间，容积率增加之间，容积率增加0.10.1，地价增加，地价增加2%2%。则：。则：交易实例交易实例B B及及C C的容积率修正系数的容积率修正系数110/100110/1001.11.19659.0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系数及交易实例CA个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下：交易实例交易实例A A的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.030.96590.96591.01.00.9950.995 交易实例交易实例B B的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.031.01.01.11.11.1331.133 交易实例交易实例C C的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.030.96590.96591.11.11.0941.0945.5.计算比准价格计算比准价格 A A1,5501,5501.01.01.141.141.01.00.9950.9951,7581,758（元（元/M/M2 2 ）B B1,2001,2001.01.01.121.121.1631.1631.1331.1331,7711,771（元（元/M/M2 2 ）C C1,4001,4001.01.01.071.071.0751.0751.0941.0941,7621,762（元（元/M/M2 2 ）6.6.采用算术平均法求得评估结果采用算术平均法求得评估结果 因得到的因得到的3 3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7581,7711,7711,7621,762）/3/3 1,7641,764（元（元/M/M2 2 ）待估宗地评估价值（总价）待估宗地评估价值（总价）1,7641,7643,0003,0005,292,0005,292,000元元第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤 常用计算公式常用计算公式：a a年净收益年净收益 r r折现率折现率二、适用对象和条件二、适用对象和条件 收益性房地产，不适宜公益性房地产收益性房地产，不适宜公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化房地产的收益和风险可以预期、量化nrraP)1(11三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益的估算（一）净收益的估算 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。（二）资本化率的估算（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用求取方法：求取方法：1.1.市场提取法（市场法）市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率 2.2.累加法累加法 +3.3.排序插入法排序插入法 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。本化率。资本化率无风险报酬率风险报酬率（三）收益期的确定（三）收益期的确定 单独评建筑物单独评建筑物建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评土地单独评土地土地使用权年限土地使用权年限（1 1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。建筑物经济寿命部分的价值。（2 2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。物的折旧费和土地费用的摊销。用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一