2022年房地产经纪人考试模拟卷297（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产经纪人考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。(真题)根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（ ）元。A.2500B.2780C.2800D.3080答案：A解析：贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=92238070%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：若王某的贷款的月还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下的规定（含50）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：560050%300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。2.房地产经纪行业管理的基本原则主要有（ ）。(真题)A.鼓励自由竞争，促进市场活跃B.遵循行业规律，实施专业管理C.营造良好环境，鼓励行业发展D.严格依法办事，强化行业自律E.顺应市场机制，维护有序竞争答案：B,C,D,E解析：房地产经纪行业管理的基本原则包括：创造良好条件，鼓励行业发展；遵循行业规律，实施专业管理；推进行业立法，严格依法管理；健全行业组织，加强行业自律；顺应市场机制，维护有序竞争。3.部门经理岗位的直接上级是（）。A.总监B.副总经理C.分管副总经理D.总经理答案：C解析：部门经理岗位的直接上级是分管副总经理。其主要工作是具体负责房地产经纪机构内各部门的工作计划制定、工作安排，监控各部门的工作进度，考核本部门的工作人员。4.新建商品房交付的条件有（ ）。A.房屋实体交付给买受人B.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件C.该商品房已取得房屋测绘报告D.相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准E.所有权转移给买受人答案：B,C,D解析：新建商品房交付应具备一定的条件。商品房买卖合同示范文本GF20140172对商品房交付条件作了详细规定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；商品房相关设施设备要具备交付条件、满足相应的使用标准。5.房地产抵押不包括（）。 A.在建工程抵押B.土地使用权抵押C.房屋使用权抵押D.预购商品房贷款抵押答案：C解析：房地产抵押可分为：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。6.新建商品房销售代理业务基本流程中，（ ）阶段主要是在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同，并配合实施广告、公关活动等市场推广工作。A.项目签约B.项目研究与拓展C.销售执行D.项目信息开发与整合答案：C解析：新建商品房销售代理业务流程；销售执行阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公共关系等市场推广以招徕客户。7.共用题干2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经 济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商 品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开 始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。 2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更 了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项 目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以 5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交 付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。根据以上内容，回答8185题。该住宅工程的竣工验收王作由（）负责组织实施。A:甲公司B:乙公司C:建设行政主管部门D:规划行政主管部门答案：A8.主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度是( )。A:委托代理B:指定代理C:授权代理D:法定代理答案：D9. 房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型包括（）。 A、辅助决策系统B、技术支持系统C、流程控制系统D、数据管理系统E、通信信息系统答案：A,C,D解析：房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：数据管理系统。把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。流程控制系统。把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制，同时提升客户满意度。辅助决策系统。通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。10.关于房地产经纪服务合同特征的说法，正确的有( )。A:房地产经纪服务合同属于实践性合同B:房地产经纪服务合同属于双务合同C:房地产经纪服务合同属于有偿合同D:房地产经纪服务合同属于单务合同E:房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同答案：B,C,E11.（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起（）日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。A、7B、15C、30D、60答案：C解析：城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。12.由于出卖人的原因，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过（）个月，买受人仍无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。A、3B、6C、9D、12答案：D解析：商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。13.中国第一部调整民事平等主体之间的财产关系和人身关系的基本法律-中华人民共和国民法通则，自( )起施行。A:1986年1月1日B:1988年1月1日C:1987年1月1日D:1989年1月1日答案：C14.“撇脂定价策略”是指的( )定价策略。A.低开高走B.低开低走C.高开低走D.高开高走答案：C15.在购房活动中，属于个性心理倾向的心理现象有（）。A.购房需要B.购房动机C.购房兴趣D.购房目标追求E.购房观察力答案：A,B,C,D解析：在购房活动中，个性心理倾向的心理现象包括需要、动机、兴趣、志向、理想、信念等。个性心理倾向决定个人对事物的态度和行为的内部动力系统，能使人的行为表现出积极性。其作用是对心理活动的组织和引导，使心理活动有目的、有选择地对客观现实进行反映。16.共用题干树立房地产经纪企业的形象，关系到客户对经纪行业的重新认识和信任，关系到中介业务的顺利开展，必须认真对待。近几年来，这方面已经有了很大的改善和长足的进步，也取得不少好的经验和办法，值得推广和应用，主要有以下一些工作。展示店面的形象，起到吸引路人、集聚人气的作用，做法一般有( )。A:LOGO吸引，招贴丰富。将制作美观、内容丰富的招贴，以及客户要求提供的信息张贴于店面的醒目处B:店面的装修要有现代化和华丽的感觉C:室内装修整洁、配饰热情，办公区间布置严谨，接待空间开敞热情D:将业主委托出售或出租房屋的钥匙牌悬挂于营业场所的适当位置，以体现对客户的信任答案：C17.忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是（ ）。(真题)A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法答案：A解析：毛租金乘数法是将估价对象未来第一年的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价格或价值的方法，即：房地产价格或价值=毛租金毛租金乘数。毛租金乘数法的缺点是：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。18.李某在某二手房信息咨询事务所获得了两条符合其意愿的二手房出租信息，并为此支付了一定的费用。这家二手房信息咨询事务所提供信息的行为是（）。A.房地产代理行为B.房地产指示居间行为C.房地产媒介居间行为D.房地产信息咨询行为答案：B解析：从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。19.促成小户型客户购买的直接原因是（）。A、装修B、低价C、户型D、便利答案：B解析：小户型客户以首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、小情侣；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。20.房地产市场的主要参与者不包括（）。A.土地拥有者B.政府C.开发商D.房屋所有权人答案：B解析：房地产市场的参与者主要有房地产交易双方（房地产供给者和需求者），为交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，对房地产交易、经纪等活动进行管理的行政管理部门和行业自律组织。房地产供给者主要包括开发商、房屋所有权人和土地拥有者。21.资金存在时间价值的原因不包括（）。A.资金增值B.经济增长C.生产力水平提高D.承担风险E.通货膨胀答案：B,C解析：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：资金增值。将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润；机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款丑期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险；通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。22.用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是()。A:总平面图B:平面图C:立面图D:屋顶平面图答案：A23.房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（ ）。A.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式B.房地产权属证书的名称和编号C.房地产坐落位置、面积、四至界限D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E.成交价格及支付日期答案：A,B,C,D解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。24.根据廉租住房保障办法、关于加强廉租住房管理有关问题的通知的规定，廉租住房租赁合同终止的情形主要包括().A:将所承租的廉租住房转借、转租、调换和转让廉租住房的B:承租人已不符合规定条件的C:改变廉租住房用途的D:无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的E:无正当理由连续3个月以上未交纳廉租住房租金的答案：A,B,C,D25.付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定的，不属于付款方式的是（）。A.一次性付款B.累计付款C.分期付款D.银行抵押贷款答案：B解析：付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定的。一般分为一次性付款、分期付款、银行抵押贷款。26.下列说法中，正确的是（）。A、房地产经纪人职业资格考试合格人员取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书后，即可以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动B、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度C、房地产经纪人协理职业资格证书在全国范围内有效D、房地产经纪人协理资格考试的组织实施部门是住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门答案：B,C解析：A项，按照房地产经纪管理办法及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。B项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。C项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书，该证书在全国范围有效。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。#27.从总体来看，目前我国的房地产经纪机构就是主营业务为( )的企业。A:房地产咨询B:房地产广告C:房地产经纪D:传媒业务答案：C28.崔某申请个人住房贷款30万元，贷款年利率为6，贷款期限为20年，采用按月等额本息还款方式的月还款额为（）元。A、1256、25B、2068、88C、2149、29D、2758、92答案：C解析：已知：贷款金额P=300000元，贷款月利率i=6%12，按月计算的贷款期限n=2012=240月。该家庭的月还款额计算为：29.房地产经纪人最重要的工作是（）。A.信息传播B.销售策略C.客户积累D.住宅项目价格制定答案：C解析：房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了买家。客户积累通常会借助某种渠道或工具。目前市场上积累客户的方式有两种：客户主动上门；通过渠道拓展的客户。30.售楼处日常物业管理工作主要有（ ）。A.保安服务B.工程技术服务C.保洁服务D.估价服务E.接待服务答案：A,B,C,E解析：售楼处（包括样板间）日常物业管理工作主要包括以下内容：接待服务；工程技术服务；保安服务；保洁服务。31.根据城市房地产中介服务管理规定，伪造房地产中介服务资格证书的，由市、县级人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以（）的罚款。A:1万元以下B:1万元以上2万元以下C:2万元以上3万元以下D:3万元以上5万元以下答案：A32.在二手房经纪业务门店的选址过程中，区域内房源状况分析的内容不包括（）。A、业主置业情况B、业主户数及结构C、物业管理状况D、房屋转让率及出租率答案：C解析：选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要包括：房源状况、客源状况、竞争因素和周边环境。其中，房源状况包括：业主置业情况，可按初次置业、二次置业、多次置业进行区分；业主户数及结构，包括现有业主的年龄、性别、职业、文化程度等基本情况；房屋转让率及出租率，这两个指标将直接影响到区域内市场开拓的潜力。33.购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为是指（ ）。A.土地使用权抵押B.预购商品房贷款抵押C.房屋所有权抵押D.在建工程抵押答案：B解析：房地产抵押，可分为房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。其中，预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款。将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。34.经济适用房的来源有（ ）。A.由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房B.由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房C.地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、拥挤户住房问题的住房D.将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房E.单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房答案：B,D,E解析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。其来源一般有三种：由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。35.城市规模是指城市的大小，包括（）。A.发展规模B.人口规模C.经济规模D.用地规模E.行政规模答案：B,C,D解析：城市规模是指城市的大小，包括：人口规模；用地规模；经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间通常是正相关的，所以一般用城市人口规模来表示城市规模。36.在建筑工程图中，能统一表示房屋相同各层平面的完整布局、尺寸、功能等内容的图纸是（）。A:建筑详图B:标准层平面图C:首层平面图D:中间层平面图答案：B37.省、自治区人民政府所在地的城市和直辖市的城市以外的城市总体规划应经当地城市规划行政主管部门审核后，报（）审批。A、 城市人民政府B、 上级城市规划行政主管部门C、 同级人民代表大会或其常务委员会D、 省、自治区人民政府答案：D解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。38.在房地产经纪活动中，如果当事人之间对房地产经纪合同履行有争议，对争议的处理方式有（）。A、必须在政府主持下，由当事双方协商解决B、调解委员会调解C、双方自行和解D、向有关仲裁委员会申请仲裁E、向房地产所在地人民法院提起诉讼答案：B,D,E解析：房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。39.房地产经纪机构内部选拔的缺点有（）。A、不利于激励主管人员奋发向上B、不易形成企业文化C、不易吸收优秀人才D、自我封闭E、可能使企业缺乏新鲜的活力答案：C,D,E解析：内部选拔是添补空缺的一个重要途径，是对员工的一种有效激励。内部选拔的优点是：有利于提高员工的士气和工作绩效；有利于形成奋发向上的工作氛围，形成良好的企业文化。缺点是：吸收不到企业外的优秀人才；容易造成自我封闭；使企业缺乏新鲜的活力。40.下列关于房屋租赁托管描述，错误的是（）。A、租赁运营机构与出租人、承租人双方分别签订房屋租赁合同B、从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括“集中式”和“分散式”两种C、房屋租赁托管是房屋租赁居间业务D、房屋租赁运营机构签订的合同应向建设主管部门备案答案：C解析：房屋租赁托管不是房屋租赁居间业务，其与单宗的房屋租赁经纪最大的区别是租赁运营机构承租业主（出租人）的房屋，经过标准化装修后转租给承租人。租赁运营机构与双方分别签订房屋租赁合同。房屋租赁运营机构与出租人签订房屋出租委托代理合同，房屋租赁运营机构将房屋再转租给承租人，并与之签订房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）。房屋租赁运营机构将房屋出租委托代理合同和房屋租赁合同都应向建设主管部门备案。从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括“集中式”和“分散式”两种。41.张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。张某与甲机构签订的经纪合同为（）。A、委托合同B、居间合同C、行纪合同D、诺成合同答案：B,D解析：经纪合同属于居间合同、诺成合同。居间合同是指居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会，或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。A项，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。C项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。42.房地产经纪人在客源与房源的具体配对过程中，第三步是（）。A、按购买意向排序B、按照客户购买力排序C、选定适合购买此房的客户D、逐一推荐给这些客户，并约定看房答案：B解析：房地产经纪人在客源与房源的具体配对步骤如下：列出已有客户名单；按购买意向排序；按照客户购买力排序；选定适合购买此房的客户；逐一推荐给这些客户，并约定看房。43.按照用地构成，居住区用地的类型包括（）。A.公建用地B.住宅用地C.道路用地D.公共绿地E.保留的自然村用地答案：A,B,C,D解析：居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。其中，居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公共绿地四项。E项属于其他用地。44.下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是（）。A.分幅图B.分丘图C.分户图D.宗地图答案：C解析：房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。45.共用题干贾先生到甲房地产经纪公司，拟出租房屋。有一位穿着超短裙、无跟凉鞋的经纪人走过来说：来，登个记。说完，该经纪人拿出一张小纸条，扔给贾先生。贾先生登记时，桌上电话响了，经纪人没有接听电话。走时，贾先生才知道这名经纪人叫周舟。一天后，贾先生从未接触过的某中介公司经纪人宋某打电话与贾先生联系，说有客户承租贾先生的房屋。宋某仔细了解房源及附属设施之后促成了交易。两天后，贾先生接到周舟电话，要贾先生请她吃饭，理由是：她接待贾先生并办理出租客户登记手续后，贾先生的房屋才顺利出租。经纪人周舟在经纪活动中，违反经纪人职业道德的行为有( )。A:在店内穿无跟凉鞋、超短裙B:接待客户时礼仪不周C:周舟打电话给业主，让业主请客吃饭D:未能为贾先生寻找到合适的承租方答案：A,B,C46.某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为( )万元。A.60B.80C.100D.110答案：B解析：税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类;税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。47.房地产经纪机构通过网站平台吸引和寻找购房（或承租）人时，其网站平台上房源信息的文字描述和图片质量应做到（）。A、文字标题醒目B、文字描述详尽C、关键词语具有诱导性D、图片质量较好E、图片重新修饰答案：A,B,D解析：一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，需注意以下几点：标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点，例如“学区房”、“小户型”等，切忌夸大其词；追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖，在可能的情况下，对房屋内做适当整理甚至保洁，使房源拍摄时处于最佳状态；房源描述详尽，要从房屋的“特征”（如商圈、户型等方面）、“优点”（核心卖点），以及给客户带来的“利益”（投资价值）等多方面进行描述。48.房地产行政主管部门自受理房屋权属登记申请之日起( )日内应当决定是否予以登记。A:3B:5C:7D:10答案：C49.销售人员思想敏捷，言语柔和谦虚，主动介绍购房相关事项，热心解答购房者的问题，这种接待方式适用于（）类型的消费者。A.多血质B.胆汁质C.粘液质D.抑郁质答案：B解析：胆汁质的消费者情绪变化激烈，如果购物时需要等待或销售人员言行怠慢，会激起烦躁情绪甚至激烈反应。他们喜欢购买新颖独特的商品，一旦喜欢某个商品，往往会果断作出购买决定并立即购买，而事后往往会后悔。接待这类消费者，销售人员应眼疾手快，及时应答，言语柔和谦恭，积极调动消费者的情绪。50.引起地表水污染的污染源主要有（）。A.农副产品加工厂的废水B.工业废水C.城市生活排放的污水D.养殖场污水E.不流动的地面水体答案：A,B,C,D解析：水污染是指因某些物质的介入，而导致水体化学、物理、生物或者放射性等方面特性的改变，从而影响水的有效利用，造成水质恶化，危害人体健康或者破坏生态环境的现象。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。其中，地表水的污染物多来自工业排放的废水、城市生活排放的污水以及农田、农村居民点的排水。51.建造于20世纪90年代的某六层写字楼，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间两个，内外墙体由普通砖砌成，外墙黏轴面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2008年末对该写字楼以综合线系统为基础，利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，经维修后就能恢复。.该写字楼在当时建造时可能采用的施工方法有（）。A、 现浇现砌式B、 现浇装配式C、 预制装配式D、 现砌装配式答案：A解析：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，建筑物分为下列三种：现浇现砌式建筑，主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。预制装配式建筑，主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑，一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。52.下列地点中，适宜开设存量房经纪门店的有（）。A、居住区主干道旁B、居住区的十字路口C、居住小区门口D、高速公路出口E、火车站广场答案：A,B,C解析：存量房经纪门店在选址的过程中要遵循以下原则：保证充足的客源和房源；保证良好的展示性；保证顺畅的交通和可达性；保证经营的可持续性。DE两项，虽然人流量大，但客户需求程度、关注程度较低，不适宜开设门店。53.黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。小张应要求黄先生提供（）等文件以供核实。A、房屋产权证B、银行同意其出租的书面文件C、黄先生的身份证明D、房屋质量保证书答案：A,C解析：当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。54.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的（ ）为标准适当减少。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：C解析：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。55.房地产经纪机构岗位设置的基本原则有（ ）。A.因事设岗B.因岗设人C.能级原则D.工作丰富化E.最低岗位数量原则答案：A,B,D解析：岗位设置的原则有：“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，这一原则要求以机构的业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，并且能够充分发挥员工的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则。工作丰富化，是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感，同时通过及时的工作反馈，使员工了解自己的绩效状况，并加以改进。这是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。56.下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有( )。A、 临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿B、 产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续C、 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用D、 房屋拆迁货币补偿标准用房地产市场评估的办法确定E、 房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则答案：A,B解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“特殊情况的拆迁补偿、安置及城市房屋拆迁补偿方式”的掌握。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的，临时建筑，是合法建筑，给予补偿。产权不明确的房屋在被拆除前。拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁条例规定：拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用，房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋拆迁过程中，无论实行货币补偿还是产权调换，都实行等价原则。因此，本题的正确答案为A、B。57.城乡规划包括()和村庄规划。A:城镇体系规划B:乡规划C:城市规划D:县规划E:镇规划答案：A,B,C,E58.当房地产开发企业采用“大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透”的策略时，表明该房地产产品处于生命周期中的（ ）。(真题)A.引入期B.成长期C.成熟期D.衰退期答案：B解析：房地产产品生命周期策略分为：引入期策略；成长期策略；成熟期策略；衰退期策略。其中，成长期策略是指房地产开发企业大幅度提高销售价格，并开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务。59.根据房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质，（ ）是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。A.一定的面谈技巧B.良好的判断力C.满足客户的需要D.说服别人的能力答案：B解析：良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。60.房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识，主要包括（）、物业管理、房地产测量等方面的知识。A、大众心理B、房地产市场营销C、房地产金融与投资D、房屋建筑E、房地产估价答案：B,C,D,E解析：房地产经纪活动是为房地产投资者、开发商、房地产消费者等各类房地产经济活动的主体服务的，因此房地产经纪人员必须要掌握一定的房地产专业知识，主要包括：房屋建筑；房地产金融与投资；房地产市场营销；房地产估价；物业管理；房地产测量等方面的知识。在强调房地产理论知识的同时，不可忽略产权交易中的程序性知识和日常生活中的房屋使用知识。61.存量房商业抵押贷款年限应付的条件有（）。A、房龄+贷款年限50B、房龄+贷款年限47（砖混）C、年龄+贷款年限70D、房龄+贷款年限47（钢混）E、年龄+贷款年限65答案：A,C解析：商业贷款年限是指银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：房龄贷款年限50；年龄+贷款年限70。62.甲机构为田某代办房地产产权登记手续时，应当向登记机构提交（ ）。A.当事人身份证明B.委托书C.购房人缴费计算表D.房地产买卖合同答案：A,D解析：申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：登记申请书；申请人（代理人）身份证明；房屋所有权证书（房地产权证书）；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料。前款第项，可以是买卖合同、互换合同、征收决定和征收补偿协议、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、抵押权人（预告登记权利人）同意转让房屋的证明、他项权证（预告登记证明）及抵押权人（预告登记权利人）身份证明，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。前款第项，主要包括：转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件；交纳契税的凭证等。63.房地产经纪人在新建商品房现场销售时，引导客户填写调查表的目的有（）。A:了解客户的背景B:了解客户的需求C:为项目营销策略提供准确依据D:增加客户的信任感E:寻找目标客户的共性答案：A,B,C,E64.关于房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少的内容包括（ ）。A.房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示B.房地产是构成要素极为复杂的商品C.在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的D.房地产商品的超强异质性导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较E.房地产交易的决策通常需要多人的共同参与和相互妥协答案：A,B,C解析：房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少的内容包括：房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示。房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋建筑结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。在商品经济运行体系中，大多数商品的流通是由商品经销商来完成的。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通能以比较经济的方式运行。65.某一条街道交通流量的增加对该街道写字楼项目的影响是()。A:正向B:反向C:可能正向，也可能反向D:以上都不对答案：C66.房地产开发企业违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款()以下的罚款.A:1B:2C:3D:4答案：A67.城市规划中所称的城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市和( )。A:乡B:村C:镇D:省答案：C68.由于房地产交易的（），以及房地产市场的动荡，合同签置后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。A、 复杂性B、 综合性C、 程序性D、 反复性答案：A解析：由于房地产价值高昂和房地产交易复杂，房地产交易中潜伏着巨大的经济风险，并有可能引发相应的社会风险，因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。69.房地产经纪人在看房前与购房客户约见的地点最好是在（）。A.经纪门店B.业主小区C.业主家中D.适合会谈的场所答案：A解析：房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。70.房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。 A、目标物业B、消费信用C、需求程度D、决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。71.景观是指一定地域内由( )及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象。A:景色B:山水C:花草、树木D:建筑物E:人文印记答案：B,C,D72.房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。这符合装饰装修的（）。A、时代性原则B、地域性原则C、经济性原则D、大众性原则答案：C解析：装饰材料的选择应考虑经济性，不仅要考虑一次性投入，还要考虑经济寿命和日后的维护费用，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修与更新，从而达到总体上经济的目的。73.共用题干万某委托A房地产经纪人事务所的经纪人宋莹莹购买一套二手房，宋莹莹介绍李欢所有的一套房屋，万某看后拟同意购买。随后，万某与李欢商谈房屋买卖合同事宜。甲公司规避合同风险要( )。A:使用自拟合同B:与乙公司建立友好合作关系C:审查孙欢的履约能力D:与孙欢约定解决争议的方法答案：C,D74.从长远来看，市场是公平的，只有（）的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。A.遵纪守法B.诚实守信C.尽职尽责D.规范执业答案：D解析：房地产经纪人员应充分认识行业或企业的各种规范，保证行业或企业的服务品质，从而保持、提升房地产经纪行业或企业的社会形象，自觉、自愿地遵守、维护这些规范是每一个行业从业人员安身立命的根本。当然，在现实工作中，每一个房地产经纪人员可能都会遇到其他同事或同行违反规范而未受到惩罚的情况，容易产生“老实人吃亏”的错觉。但是，从长远来看，市场是公平的，只有规范执业的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报。75.一个好的战略目标通常具有的特征包括( )。A:时限性B:综合性C:确定性D:现势性E:现实性答案：A,B,C,E76.下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有（ ）。(真题)A.在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人B.在房地产居间业务中，房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一C.在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金D.房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务E.房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理答案：A,C,D解析：AB两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。C项，居间业务中，房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务，并向双方收取佣金。D项，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。E项，目前我国最主要的代理业务是卖方代理。77.可由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括（）。A、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地B、国家重点扶持的工业用地C、城市基础设施和公益事业用地D、城市重点商城、商场用地E、国家机关用地和军事用地答案：A,C,E解析：城市房地产管理法第二十四条规定：下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。78.售楼处的家具、装饰品等应选择有利于激发客户购买欲的品种，并可适当地配置背景音乐烘托气氛，但要注意音乐文化属性与（）的统一。A.企业文化B.市场定位C.项目定位D.客户意愿答案：C解析：售楼处的布置包括：户外功能布置；人流动线设计；装修装饰风格。其中，装修装饰风格的设计要求包括：售楼处的建筑外型、外墙立面的用材、色调，均应与项目本身的建筑风格协调、统一；内部装修风格和档次应根据目标客户的偏好进行设计；家具、装饰品等应选择有利于激发客户购买欲的品种；可适当地配置背景音乐烘托气氛，但要注意背景音乐的文化属性与项目定位的统一；结合开发商及经纪机构的品牌元素。79.李某于2015年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，则李某该年度应缴纳房产税（ ）元。A.432B.576C.864D.1728答案：B解析：自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，李某该年度应缴纳房地产税为：1200124%576（元）。80.建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中（ ）的内容。A.产品档次B.供应量C.产品类型D.竞争项目分析答案：A解析：区域写字楼市场供应状况分析项目的具体内容如表8-2所示。由表可知，建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中产品档次分析