汇率变动对房地产价格的影响

目录摘要.1Abstract.2序言.3一汇率与房地产价格关系的理论综述（一）汇率的变动1.影响汇率变动的原因 .32.汇率变动对经济的影响. 5（二）房地产价格1. 房地产价格的含义.62. 影响房地产价格的因素.6（三）人民币汇率变动对房地产价格的影响1. 人民币汇率的含义.82. 人民币汇率变动对房地产价格的影响.8二汇率与房地产价格的关系研究（一）汇率与房地产价格的关系研究9（二）汇率与房地产价格关系理论分析1.预期效应机制.102.流动性效应机制.103.溢出效应机制.11（三）实证分析全国及昆明市房地产价格.11结论.13参考文献14附录15摘要本文运用宏观分析与微观分析相结合，规范分析与实证分析相结合的方法研究了我国人民币汇率变动对房地产价格的影响，并针对我国的实际情况进行具体分析。房地产行业是关系国计民生的基础性与支柱性行业,与人们的生活息息相关,因此,房地产市场的健康发展历来都是国内外学者关注的焦点。通过总结分析国内外研究学者的相关理论和成果及资本市场，商品市场和货币市场的不同影响因素和效应机制，本文将汇率与房地产价格之间的关联效应总结为流动性效应机制，预期效应机制和溢出效应机制，并对更有说服力的预期机制进行了实证研究，证明了人民币预期升值会促使房地产价格上涨。从而，得到结论人民币汇率变动会对房地产价格的影响。关键词： 人民币汇率 房地产价格 预期效应机制AbstractWith the study methodology of combining the micro analysis and macro analysis jointly and binding the positive analysis and the normative analysis together consider the RMB exchange rate changes effect to domestic real estate prices. This is a specific analysis against the actual situation of my country. The real estate industry has relationship with the basic livelihood and peoples life, and its one of the countrys backbone industries, therefore, the healthy development of the real estate market has been the focus of attention of both at home and abroad. By the summarizes and analyzes the relevant theories and research of scholars discuss and achievement .In the analysis of different factors and reactions of the property market , the currency market and the commodity market , this paper summarizes the interaction of the exchange rate and the real estate prices as the expectation ,wealth and spillover effect . It set up a mathematical model on the most persuasive mechanism of expectation effect mechanism to prove that the expected revaluation of RMB exchange rate will lead the estate prices up . Thereby, succeed in a conclusion that the RMB exchange rate of change will affect real estate prices.Key words : RMB exchange rate Real estate price Expectation effect mechanism浅论汇率变动对房地产价格的影响序言自从我国改革开放以来，房地产作为一个新兴的行业得到了快速的发展。就目前来看虽然国家对我国的房地产开发有一定的管理制度，但是房地产仍然是我国经济增长的支柱产业，是国民经济稳定发展的重要支柱，在现代社会经济生活中有不可忽视的地位。从改革开放后到现在房地产不断的发展，直到最近几年我国的房价都在不断上升特别是北京，上海，深圳及一些沿海城市房价一直飙高，到目前为止中国内陆地区的房价也在不断上升。产生这种现象的原因有以下几点：我国的人口不断增长需要的住房自然就增加了，房地产自身的特性，市场发展所处的阶段。市场中的商品价格是由供给和需求共同决定的，同理，房地产的价格也和供求有关。房地产价格不仅是重要的生产要素价格还是重要的生活资料价格是市场商品价格体系的重要组成部分。随着社会主义市场经济体制的确立房地产市场不断发展，因此房地产价格的走势成为每个人都关注的焦点，它对人们的财产和生活有重大的影响，对我国经济的发展和社会稳定也有重要的影响。人民币汇率作为调节我国房地产市场的宏观调控手段之一，通过汇率的变动影响投资环境，进而在一定的程度上影响投资，经济和金融的正常运行，因为房地产市场是一个资金密集型市场一旦汇率发生一些预期的改变就会引起大规模的短期资本流动。本文通过研究汇率变动对房地产价格的影响希望为大家提供一些建议，给投资者提供正确的信息，防范投机过度导致泡沫经济的产生。汇率变动对房地产价格影响的相关研究不仅对稳定国民经济，维护市场健康发展有影响，同时也具有积极的理论意义。一汇率变动与房地产价格关系的理论综述（一）汇率的变动1. 李扬征：国际金融学，科学出版社，2004年，第65页1.影响汇率变动的原因 （1）国际收支状况 国际收支是一国对外经济活动的综合反映,它对一国货币汇率的变动有着直接的影响。当一国进口增加而产生逆差时，该国对外国货币产生额外的需求，这时，在外汇市场就会引起外汇升值，本币贬值；反之，亦反。（2）国民收入如果货币供给不变，对本币的额外需求将提高本币价值，造成外汇贬值。如果国民收入是因增加商品供给而提高，则在一个较长时间内该国货币的购买力得以加强，外汇汇率就会下跌。如果国民收入因扩大政府开支或扩大总需求而提高，在供给不变的情况下，超额的需求必然要通过扩大进口来满足，这就使外汇需求增加，外汇汇率就会上涨。 （3）通货膨胀率的高低通货膨胀率的变动，将改变人们对货币的交易需求量以及对债券收益、外币价值的预期。通货膨胀造成国内物价上涨，在汇率不变的情况下，出口亏损，进口有利。在外汇市场上，外国货币需求增加，本国货币需要减少，从而引起外汇汇率上升，本国货币对外贬值。反之，亦反。 （4）货币供给货币供给是决定货币价值、货币购买力的首要因素。如果本国货币供给减少，则本币由于稀少而更有价值，造成总需求、产量和就业下降，商品价格也下降，本币价值提高，外汇汇率将相应地下跌。反之，亦反。 （5）财政收支 财政赤字扩大，将增加总需求，导致国际收支逆差及通货膨胀加剧，本币购买力下降，外汇需求增加，进而推动汇率上涨。利用货币政策严格控制货币量提高利率的举措，会吸引外资流入，使本币升值，外汇汇率下跌。 （6）利率 利率对汇率的影响是通过不同国家的利率差异引起资金特别是短期资金的流动而引起作用的。如果两国利率差异大于两国远期、即期汇率差异，资金便会由利率较低的国家流向利率较高的国家，从而有利于利率较高国家的国际收支。 （7）各国汇率政策和对市场的干预 在浮动汇率制下，各国央行都尽力协调各国间的货币政策和汇率政策，通过影响外汇市场中的供求关系来达到支持本国货币稳定的目的，中央银行影响外汇市场的主要手段是：调整本国的货币政策，通过利率变动影响汇率；直接干预外汇市场；对资本流动实行外汇管制。 （8）投机活动 自实行浮动汇率制以来，外汇市场的投机活动越演越烈，投机者拥有雄厚的实力，可以在外汇市场上推波助澜，使汇率的变动远远偏离其均衡水平。过度的投机活动加剧了外汇市场的动荡，阻碍正常的外汇交易，歪曲外汇供求关系。当市场预计某种货币趋跌时，交易者会大量抛售该货币，造成该货币汇率下浮的事实；反之，当人们预计某种货币趋于坚挺时，又会大量买进该种货币，使其汇率上扬。由于公众预期具有投机性和分散性的特点，加剧了汇率短期波动的振荡。（9）市场心理预期外汇交易者对汇率变动做出的判断，并根据所做的判断进行外汇买卖，引起汇率发生变动。 人们是买进还是卖出某种外汇 , 常常取决于交易者对汇率走势的预期，从而引起该种货币汇率的上升或下降。（10）政治与突发因素 政治与突发事件因其突发性及临时性，使市场难以预测，容易对市场构成冲击。 2.汇率变动对经济的影响（1）对贸易收支的影响如果一国货币的汇率下浮 , 即本币贬值、外币升值 , 则有利于该国增加出口 , 抑制进口。（2）对资本流动的影响当一国货币汇率存在下浮趋势时 , 资本所有者担心该国货币汇率下跌造成损失 就会将资本调出国外，一旦该国货币汇率下跌并终止，上述资本外逃停止。（3）对外汇储备的影响汇率变动会引起外汇储备实际价值和外汇储备变动。（4）对国内物价的影响本币汇率上升，外汇汇率下降，就会使以本币表示的进口商品在国内售价相对便宜，刺激进口增加，并带动用进口原料生产的本国产品价格下降。（5）对国内利率水平的影响本币汇率上升会对商品出口和资本流入产生不利的影响，而对商品进口和资本流出产生有利的影响引起本国外汇收入减少、外汇支出增加，从而使国内资金总供给减少引起国内利率总水平上升。（6）对国内就业和国民收入的影响本币汇率下跌有利于出口而不利于进口，从而有利于本国第一产业、第二产业和第三产业的发展，促进国内就业岗位增多和国民收入增加。（二）房地产价格1房地产价格的含义房地产指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。从广义上讲房地产就是房产与地产的总称，而房地产业则是从事房屋和土地开发经营的独立行业。 房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。房地产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。2.影响房地产价格的因素（1）基础因素房屋建筑类型的不同，房屋建筑地段、朝向与楼层的不同，房屋使用性质的不同，房屋投资贷款利率的不同。（2）城镇化进程城镇化带来了户籍制度的松动，便利了人口由乡村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此产生了对后者的房地产需求。 （3）国有资产可寻租量国有企业由盈利转向巨亏，造就了一批有产者；产生巨亏之后的国有企业被改制、变卖再一次造就了一批有产者。权力参与了对国有资产的分配，腐败造就了相当的富人。但国有资产存量总是有限的，并且国家对国有资产的控制也更加制度化、可操作性增强，这一领域造就富裕阶层的能力会降低。反腐力度的加大以及地方财政的日益紧拙，权力寻租致富的能力也会降低。（4）投资选择的多样化程度面对通货膨胀的威胁与超低利率的压力，存款人大胆地将买房作为一种货币保值增值手段。缺乏合适的投资渠道是今天很多储蓄者感到头痛的事。受政策和环境所限，中国的金融机构短期内还是拿不出丰富的金融工具。商业银行在清除不良资产包袱和注资之后，贷款的能力增强了，但可贷的项目仍然稀缺，房地产业仍不可避免地成为其资金投向的主渠道。（5）资本项目开放进程国内没有可供选择的投资工具，资金便向境外流动寻找投资机会，但资本项目管制将其堵住了。外汇资金可以经由金融机构投资于境外，国内银行提供的外汇理财收益率现已是外汇存款利率的5倍以上，所以外汇存款两年不增。在人民币汇率稳定与资本项目控制不放的权衡中，中国事实上是在加速开放资本项目，这对国内的金融投资趋向将是颠覆性的。2006年之后，外资金融机构业务范围的扩大也为境内资金投资境外提供了合法的渠道。（6）人民币升值程度人民币升值之时，就是境外投机资本流出之始，国内外商投资企业的利润汇回也会增多。只要使中国的土地、劳动力等资源获得公平的交易价格，中国的出口竞争力自然就会下来，人民币升值并无核心产业竞争力的长期支撑基础。人民币升值预期是房地产价格上涨的一个推动力。（三）人民币汇率变动对房地产价格的影响1.人民币汇率2. 李扬征：国际金融学，科学出版社，2004年，第93页的含义汇率是指一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。人民币汇率就是人民币兑换另一国货币的比率，一般指的是美元兑人民币的报价，即1美元兑换多少人民币。2. 人民币汇率变动对房地产价格的影响（1）人民币升值对房地产市场价格的正面影响 房地产业是另一个敏感行业。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力。种种迹象表明，国际游资早已栖身国内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国及地区资产，而最有吸引力的是股票和房地产，因为投资者不但能获得升值收益，而且能获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚两头的钱。由于目前我国的股票市场持续低迷，所以大量国际游资涌进房地产市场。人民币升值带动房地产市场价格：对于国内投资者来说，人民币升值首选的行业就是房地产业，因为国内投资品种较少，股票市场风险又较大。房产是以人民币计价的资产，从房产本身和人民币资产两个角度考察，它们都有升值潜力。因此要博人民币升值，房产必定是最好的投资品种。对于国际投资商来说，人民币升值的预期会吸引他们投资国内房地产，使得大量短期的国际投机性资金涌入中国，这些游资在房地产市场“守株待兔”，推高楼价，等待人民币升值兑现。（2）人民币升值对房地产市场价格的负面影响据中国国际金融有限公司资料，大约60%的房地产投资来源于银行贷款。再加上个人房贷的2万亿元，如果房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。农民工承受不了，不可否认的是，进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业，如果房价大落，带来的必然是房地产业的萎缩，这样，很多农民工就会失业。城市居民也会受不了，据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，2002年城市居民净房产均值29703元，占居民总财产净值的64.38%，房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之大落。人民币汇率和房地产价格独立存在，但又紧密相联。人民币升值，汇率下降，会使国内市场竞争更加激烈，特别是资金的外流，会影响国民经济增长的后劲儿。然而，进口产品的增加对于提高人民的消费水平，提高国内厂商的市场竞争能力是有益的，房地产品成为一种竞争力较强的产品。二汇率与房地产价格的关系研究（一）汇率与房地产价格关系3. Abraham Hendershott:Bubbles in metropolitan market,Journal of Housing Research,1996年 理论分析 汇率一直被看成一种相对价格，它是一种资产即“价格”。理论金融资产说认为投资者对金融资产的选择一起资本跨国流动，从而影响汇率变动，汇率的波动会影响到资产收益率。对于投资者而言汇率变动的主要原因是通过影响资产的估价对资产的供求起平衡作用。因此，影响汇率变动的主要原因是影响资本市场供求关系失衡的因素，如货币供应量和需求量，预期收益率等。而预期影响力人民对资产的选择，决定了资产市场供求的变化，对价格起到决定性作用。房地产可以看作是一种特殊的商品，既可以用来消费也可以用来投资，既是一种商品又是一种资产，同时还是消费品和投资品。正是因为这样资产市场上汇率的变化以不同的方式影响着房地产市场。分别从资本市场，商品市场和货币市场的作用来看可以把汇率机制分为流动性效应机制，预期效应机制和溢出效应机制。 因为本文研究的是人民币汇率变动对房地产价格的影响，所以以预期效应机制为主进行下列论证分析。（二）汇率与房地产价格关系理论分析1.预期效应机制4. 潘涛：人民币汇率变动与我国房地产业的影响，商业现代化，2008年13期 （1）预期机制是当一国货币在升值预期时，国外投资者持有大量货币购买该国的资产其中以房地产为主，此时，汇率升值的预期提高了预期投资回报率，推动了市场需求的增加，从而提高了房价。房地产市场的预期由于具有理性预期和行为金融的特征，理性的国内投资者看到投资国内房地产的收益率高于其他财产，于是加入对国内房地产的投资队伍，此时噪声交易者也跟风入市，将正在升高的房地产价格推至新高。此时如果投资者预期货币将持续升值，就会吸引更大规模的外币进入。由于结售汇制度，央行不得不在公开市场上抛出人民币，收购外汇，因此外汇供求平衡的需要导致了人民币现实的升值，继而由于人民币升值也具有外推式预期的性质，而人民币币值的低估在次基础上将进一步强化汇率预期升值的产生。如图：汇率外资房地产价格传导机制（见附录a）（2）预期机制中的“预期”不仅仅是指汇率的预期升值，同时也蕴含了房地产升值的预期。因为房地产升值的预期也吸引了国内投资着，再次将汇率预期升值对房地产价格的推动效应加以放大。目前对汇率升值影响房地产市场价格的预期机制分析多仅次于理论讨论，证实层面有所欠缺。因此本文借助人民币兑美元的远期汇率替代人民币汇率的预期。2.流动性效应机制5.沈庆劼：人民币汇率与房地产价格关联性研究，经济论坛，2007年06期流动性效应主要表现为境外资金对东道国房地产市场的投机活动。当东道国货币具有升值预期或持续升值时，投资者首先把外币兑换成东道国货币并在东道国购置房产，等东道国货币升值后，投资者再将持有房地产在价格上涨后出售，并对换成外币，就可得到货币升值以及房地产价格上涨两方面收益。由于房地产供给在短期内较难增加，这种房地产投机需求势必拉高房地产价格。相反，当东道国货币发生贬值时，这些投资者将抛售持有的房地产，导致反房地产价格下跌。3.溢出效应机制溢出机制在汇率与房地产价格的关联机制当中具有重要影响。当人民币汇率升值，出口需求将受到抑制，为了避免经济受到影响，中央银行就会采取扩张的货币政策，增加货币供应量；政府也会采取扩张性的财政政策，增加信贷投放总量，这时，货币供应量和信贷投放增量中的一部分就会流向房地产市场，形式房地产开发与需求的资金，从而引致房地产价格的上涨。（三）实证分析昆明市房地产价格据央行公布数据显示，2004年中国外汇储备净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。据国家统计局数据6.中华人民共和国国家统计局，显示，2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7%，2002年全国房屋销售价格第四季度同比上涨3.5%，2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5.1%，2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%。尽管2005年美联储为鼓励资本回流而数次提高基准利率，但没有任何迹象表明海外游资正在撤离或准备撤离中国。据央行最新公布数据显示，2005年3月末，国家外汇储备余额为6591亿美元，同比增长49.9%。1至3月份外汇储备增加492亿美元，同比多增126亿美元。2010年6月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。 2010年6月份昆明市新建住宅的价格在全国70个城市中，以前20名的速度稳步小幅上涨。来自昆明市房产信息网的统计数据7.显示，6月1日至30日，昆明主城共成交各类商品房3922套，成交面积和金额分别为35.39万平方米、21.09亿元，成交均价为5961元/平方米。昆明市6月的房屋销售价格指数较去年同期上涨了6.7%，较今年5月上升了0.3%；其中，新建住宅销售价格指数较去年同期上涨了8.6%，较今年5月上涨了0.3%。而二手住宅价格指数同比上涨了1.1%，但和5月相比却下降了0.1%。简单的从上面的几个数据可以看出随着我国人民币升值投资者为了获得更大的利润愿意用更多钱进行房地产投资，因此资金大量流入我国的房地产市场使得房价上涨。如图表：美元兑人民币的每年年平均汇率统计表（见附录b）近几年我国房地产价格走势表（见附录c） 2010全年房价走势图（见附录d）结论本文通过人民币汇率变动对房地产市场价格的研究，得到汇率的变动会影响到资产的价格和投资收益率及房地产供求和价格的变动。因此，以汇率为主研究了人民币汇率对房地产市场价格的影响，得出主要结论如下：1. 从资本市场，商品市场和货币市场的均衡角度来看汇率对房地产价格的影响，相应的将三大市场的作用分为流动性效应机制，预期效应机制和溢出效应机制。通过对预期效应机制的分析得出结论在人民币汇率和房地产价格体系中预期机制即汇率的预期升值起到重要作用。2. 由于房产是以人民币计价的资产，从房产本身和人民币资产两个角度考察，它们都有升值潜力，因此国外大量资金涌入使得中国房地产价格出现大幅飚升。3. 通过实证分析表现出人民币预期汇率变化与我国房地产价格变化有重要联系，并通过对昆明市的房地产分析得到结果是房地产价格受到预期汇率的影响，同时，还说明了人民币预期升值会促使房地产价格上涨。4. 人民币汇率变动确实对房地产市场价格变动有联系人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力，投资者将本币兑换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。参考文献1. 李扬征：国际金融学，科学出版社，2004年，第65页, 第93页2. 潘涛：人民币汇率变动与我国房地产业的影响，商业现代化，2008年13期3. 沈庆劼：人民币汇率与房地产价格关联性研究，经济论坛，2007年06期4. Abraham Hendershott:Bubbles in metropolitan market,Journal of Housing Research,1996年5. 徐海鑫，杨继瑞：人民币汇率变动与我国房地产业的发展，财经纵横，2008年07期6. 中华人民共和国国家统计局，7.8. 高鸿业：西方经济学，中国人民大学出版社，2006年9. 宋晗：汇率变化与房地产市场的联动趋势，技术经济，2007年09期附录1.国民收入(价值形态)=社会总产值-已消耗生产资料价值或国民收入(实物形态)=社会总产品-已消耗生产资料. 2.通货膨胀率=（本期价格指数-上期价格指数）/上期价格指数x100% 3. r=R/H+E(h)+E(e) r：房地产投资预期回报率；R/H：房地产租金收益率；E(h)：预期物业增值率；E(e)：预期该国货币兑其他国家货币跌涨的百分比4.人民币预期升值汇率升值外资流入房市房价上涨更多外资流入a.汇率外资房地产价格传导机制5. 美元兑人民币的每年年平均汇率统计表年份1985198619871988198919901991199219931994199519961997数值2.943.453.723.723.774.785.325.515.678.628.358.318.29年份1998199920002001200220032004200520062007200820092010数值8.288.288.288.288.288.288.288.197.977.606.956.836.776.近几年我国房地产价格走势年份199819992000200120022003金额206320532112217022592359年份2004200520062007200820092010金额2713282031193885387746966500c.近几年我国房地产价格走势表d.2010全年房价走势图 图片来源：国家统计局网站 国家统计局今日公布了2010年国民经济和社会发展统计公报。公报中显示，2010年全国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨幅呈现先上升后回落趋势。据统计显示，2010年一年当中4月房价涨幅最高，同比增长12.8%(其中，新建商品住宅价格涨幅为17.3%)。之后，随着新国十条、国五条等一系列宏观调控政策出台，全国房价涨幅出现明显回落，至12月，房价涨幅达到全年最低，为6.4%16