我国旅游房地产的发展研究

上海大学硕士学位论文我国旅游房地产的发展研究姓名：周德力申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：施金亮20071201上海大学硕上学位论文摘要房地产业与旅游业都是我国第三产业中附加值高、产业关联强的产业，是我国国民经济的重要产业。旅游房地产涉及旅游业和房地产业的融合发展，是发展经济、满足市场需求、搞好城市经营的重要切入点和举措j旅游房地产是2l世纪的朝阳产业，未来20年，旅游房地产作为两个黄金产业交叉型产业，必将有巨大的发展前途。全文共分为五个部分。第一部分为绪论，在绪论中，简述了旅游房地产对发展我国经济和提高人民生活水平的重要性，并提出了本文研究的三点意义。接着介绍了国内外对旅游房地产研究的概况，并在此基础上阐述了本文的研究思路。在对旅游房地产的概述一章中，对旅游房地产的概念、旅游房地产的类型、旅游房地产的特征、旅游房地产的发展现状做了简述，并认为在对旅游房地产下定义不能忽略旅游房地产的盈利性，这是对旅游房地产进行经济学分析的一个重要前提条件。旅游房地产在我国正处于快速发展阶段，前景广阔，但在发展过程中也出现了不少问题。在对旅游房地产的经济学分析一章中，主要利用产业关联理论和产业融合理论对旅游房地产进行分析。通过产业关联理论找出房地产业和旅游业的内在经济技术联系，认为房地产业和旅游业有很强的经济技术联系，从而为房地产业和旅游业的结合发展提供科学的理论依据。产业融合则是房地产业与旅游业结合发展并形成一个新的行业旅游房地产的实现形式，而旅游房地产是经济发展到一定阶段产业融合的又一个具体体现。在做了以上的分析后，文章接下来对发展我国旅游房地产做了几点思考。首先认为发展旅游房地产宜采取房产业进军旅游业或并购旅游企业的发展模式，而不是相反。接着针对我国旅游房地产发展过程中出现的问题提出了几点措施建议，包括建立完善的旅游房地产法律体系、房地产投资多元化、建立市场经济秩序、促进产业融合等。V卜海大学硕t学位论文关键词：旅游房地产、产业关联、产业融合、创新V1上海人学硕士学位论文ABSTRACTReal estate and tourism industries are important industries of ChinaS nationaleconomy with the hi曲valueadded and Strong industry assoeiation in chinastertiary industryTourist Real Estate,involving the integration of oftourism tourism and realestate development，is the important starting point and initiatives of development ofeconomy，meeting market demand and improving urban managementTourism andreal estate are the sunrise industry of the 2 1 st centuryIn the next 20 years，touristreal estate industry嬲two gold crossindustry,it will be great development prospectsin the futureThe Thetext text is divided into five partsIn the first part of the introduction,it gives a briefintroductions on importance of the real estate tourism to develop the Chineseeconomy economyand and raise the peoples living standard and put forward three pointssignificance of the studyThen it introducts the study of the tourist real estate athome and abroad，and elaborated on ideas of the paperIn the next chapter，it outlined on the concept of tourist real estate，the type of touristreal estate，the tourism real estate features，the development oftourist leal estateandbelieves that the definition of real estate can not ignore the profitability of thetourism real estatewhich iS all important prerequisite of the economics analysis oftourist real estateTourist real estate iS at a stage of rapid development in china,hasgreat prospects，but it alSO has a number ofproblems in the process ofdevelopmentIn the next chapter of economics analysis of the tourist real estate，it analysises thetourist real estete industry by using industry association nleory and the theory ofindustries combinationBy using industry association theory,it identified that the realestate and tourism has a very strong economic and technological ties，which providesthe scientific theory for the combination ofreal estate and tourismIndustriescombination iS forms oftourist real estate combination ofreal estate and tourismdevelopment，toruist real estate is a eonerete embodiment of industry combination ina certain stage of economicDoing也e above analysis，the article dose a little thinking for the development ofChinas tourist real estateFirstit should take the mode of real estate industry entersthe tourism industry or the real estate enterprises acquisition the tourism enterprisesto develop tourist real estate，and not the contraryThen it puts forward someproposals for improving the level of chinaS tourist real eatate developmentincluding the establishment of a sound legal systern about tourism real estate,reall上海大学硕士学位论文estate investment diversification，the establishment of a market economic order,andpromoting industrial integrationKeywords：Tourist real estate、Industrial correlation、Industriescombination、Innovation上海大学硕十学位论文原创性声明本人声明：所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已发表或撰写过的研究成果。参与同一工作的其他同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签名：型翌Et期：三型本论文使用授权说明本人完全了解上海大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留论文及送交论文复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容。(保密的论文在解密后应遵守此规定)签名：l越导师签名方趁日期爰翌墨主：!刍上海人学硕士学位论文第一章绪论11问题的提出及研究意义随着我国经济的飞速发展，人们生活水平的提高，引发了需求结构的变化，直接导致了旅游度假的增加，为旅游房地产的有效需求奠定了一定的经济基础。改革开发以来，我国的经济以年均7以上的速度持续增长，人均收入水平不断提高，恩格尔系数不断下降，居民用于衣、食和基本生活用品支出比重大幅下降，用于住房、交通通信、医疗保健、文教娱乐等发展需求与享受需求的支出比重迅速上升，2005年，我国城乡居民平均出游率达90以上。国内旅游人数1212亿人次，出境旅游者3100万人次。据预测，全年入境旅游人数可达12亿人次，全年旅游总收入7650亿元人民币，全面完成了“十五”计划确定的目标o2004年中央经济工作会议中提出我国有四个方面的经济增长点“住宅、汽车、旅游、通讯”，四个经济热点中旅游房地产占了两个。而且自从1995年5月国家实行5天工作日，1999年国务院批准在全国实行“五一一、“十一和春节三个黄金周以来，加上法定休假日，一年已经有将近13的时间是假期。公民旅游热情持续高涨。据中国国家统计局统计公报显示，2005全年国内出游人数达12亿人次，增长10O；国内旅游总收入5286亿元，增长122。国际国内旅游总收入7686亿元，增长124。2006全年国内出游人数达139亿人次，增长15；国内旅游总收入6230亿元，增长179。这一态势将逐渐体现出对旅游房地产的市场需求。据统计，1978-2004，我国国际旅游旅游业外汇收入年均增长25以上，国内旅游业收入年均增长20左右，均超过了同期国民经济发展速度，已成为我国发展第三产业的重点产业。根据世界旅游组织的预测，到2020年，中国大陆将成为全球第一大旅游目的地国家和第四大客源国家。旅游业的迅速发展以。数据来自2005年中国统计年鉴上海大学硕士学位论文及由于旅游业关联度高、带动能力强等特点，广泛地带动了第三产业其他部门的发展。房地产作为第三产业的重要部门，自然也受到旅游业的积极影响。因为大批房地产项目本身就是为旅游观光和度假用的，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。还有一些房地产建设项目则是直接或间接为旅游服务的，如超级商场、会议中心、康体娱乐中心等。区域旅游业发展带来的区域经济繁荣，也促进了区域房地产发展。所以，这一切都为旅游房地产的发展奠定了坚实的经济基础，旅游房地产在我国将进入一个迅速的发展时期。另一方面，伴随着我国近些年房地产行业的快速发展而出现的很多问题，也为旅游房地产的发展提供了发展的最佳时机。1990年房地产开发投资只有254亿元，占全社会投资的比重仅为56。到2000年，房地产开发投资的规模已经达到4984亿元，占全社会投资的比重达到151，平均每年提高约1个百分点。19902000年全社会固定资产投资平均增长22，而房地产开发投资平均增长347，高出全社会投资增长127百分点。从2002年至2004年房地产开发投资额更是从773642亿元增至1315825亿元，增幅高达7008。在这样过快的发展过程中出现了不少的问题，如房地产项目开发过度，出现大量空置房，房价过快增长等。特别是今年国家针对房地产开发过程中出现的不良问题出台了一系列的调控措施，使房地产业遇到了资金链紧张，利润空间缩小等问题，这让许多人对目前房地产的发展现状进行了深深的思考。房地产业迫切需要摆脱困境，走上一条可持续的健康发展之路，焕发新的生命力。在整个房地产业发展遇到困难之时，旅游房地产业作为房地产业的新生力量，却得到了迅速的发展，受到了越来越多人的关注。旅游房地产为房地产业的发展提供了一种全新的发展思路，为房地产业摆脱目前的困境提供了一条可选择的途径。游房地产是房地产业与旅游业等多个行业交叉融合的产物，其吸收了各自行业的所长，形成了自身独特的优势。目前我国旅游房地产现状是实践先于理论，本文从经济学的角度对旅游房地产进行的分析，至少有以下几个方面的意义：(1)利用产业关联理论试图寻求房地产业与旅游业的内在经济联系，为房地产业与旅游业的融合发展旅游房地产的发展找到理论依据2上海大学硕：L学位论文(2)通过运用产业融合理论对旅游房地产的分析，揭示其内在产生、发展机制，提出产业融合是旅游房地产业产生、发展的实现路径，旅游房地产是在新时期产业融合的具体体现。(3)指导我国旅游房地产业的快速健康发展，为我国的产业结构升级优化，提高产业的竞争力，加速第三产业的发展提供了可供操作的实现途径。12国内外研究概况121国内研究概况90年代中后期，我国开始出现旅游房地产相关研究。分时度假在年代引入我国后，在发展的过程中，首先以“产权酒店一的形式出现，随后在2001年第一届中国旅游房地产博览会及旅游房地产发展论坛上提出“旅游房地产一这一新概念。随着旅游房地产的发展，越来越多的专家学者开始进行旅游房地产方面的相关研究。刘艳红著的中国分时度假发展研究一旅游房地产创新一书提出分时度假是旅游房地产系统(三维)创新的观点。同时，该书作者率用SWTO工具对中国的分时度假的发展进行了实证分析，对中国分时度假发展的产品模式选择。提出了自己的观点产权式酒店只是中国分时度假发展的阶段性产品，分时度假产品才是其最终的选择。丁名申、钱平雷在其编写的旅游房地产学中，站在一个房地产从业者的角度对旅游房地产这门边缘学科形成的基础和原理做了介绍。同时，该书还介绍了旅游房地产项目的开发程序，对可以作为旅游房地产项目开发的开发主题或者参与的相关学科及其参与方式也作了阐述，对旅游房地产项目特有经营管理，包括旅游房地产物业管理和资金筹措也作了原理性的介绍。作者认为经济的持续调整发展，人们对生活质量提出了更高的要求是旅游房地产出现的前提条件；旅游房地产发展有两条主线，一条是比较富裕的人们希望在优美的江河湖海，或依山旁水的环境里购买或建设自己的别墅，作为一3上海人学硕士学位论文种投资，在自己使用的空余时间内租给别人享用，以收取房租。另一条主线是从旅游项目的开发、发展演变而来。人们发现旅游是充分利用土地资源的重要途径，因地制宜、科学合理的开发可以化废为宝，大幅度提高土地的经济价值，成为旅游胜地。当两条主线汇集到一起，就成为旅游房地产业的主体。旅游房地产业是一门综合性很强的边缘学科，涉及多学科，包括了自然科学、人文科学和应用技术。李冠霖运用第三产业经济学原理，从投入产出角度对国内外第三产业及其内部各行业的产业关联程度，产业波及效果的产业特性进行了分析，得出结论：中国第三产业发展与发达国家比处于比较低的发展阶段；房地产业是第三产业中技术进步较快，资金投入量较大的“资金、技术密集型产业。同时，房地产业是利润空间较大，中间需求率较低的最终需求型基础产业。而旅游产业是一个劳动密集程度较高，附加值较高，对提高国民经济的增加值又较强的贡献能力的最终需求型产业。房地产业是第三产业中影响力系数最低的行业；而旅游业是第三产业中影响力系数最高的产业，具有较大的发展潜力，对国民经济的发展又较强的推动作用。陈劲松主编的城届消失旅游房地产一书从城届消失出发，研究旅游房地产的开发。该书认为，城际间的交通网络化、公交化；投资区域、服务区域的地区突破；国内外大公司的全国战略；人口流动与户籍制度的弱化；地区保护主义走向消亡等现象意味着“城届消失”。即资源、市场的配置和人的活动，不再以城市的行政边界为界限，而以更大范围的“区域为考虑问题的基础。城届的消失给房地产带来一种强烈的震撼，以区域性市场定位的传统房地产格局将被打破，近年来旅游房地产的兴起就时一个很好的例证，旅游房地产的各种产品，如产权酒店、分时度假物业等最终商业模式，都必须以土地市场全国化、大量的异地置业者和跨区域市场营销作支撑。该书通过一些旅游地产开发成功地经典案例说明了旅游与地产有机结合是房地产业发展地一种新趋势。陈卫东分析了影响区域旅游房地产开发地因素后，提出了区域旅游房地产开发地三种模式：随意型区域旅游房地产开发方式、规划型区里旅游房地产开。李冠霖著：第三产业投入产出分析t从投入产出角度看第三产业的产业关联与产业波及特性，中国物价出版社，20024上海大学硕上学位论文发方式和混合型(随意一规划型)旅游房地产开发方式。著名经济学家历以宁教授也提倡发展第二套住宅。他提出第二套住宅地乘数效应有助于国民经济地持续增长观点。这里地第二套住宅概念主要是指再旅游地区，休闲、度假者拥有可供旅游度假期间居住地全部或部分旅游物业产权，它与第一居所地需求不会产生冲突，也属于旅游房地产地范畴。辜晓川和杨钺认为，旅游房地产就是借鉴国际伤流行地分时度假概念，抓住旅游业高速发展所出现的巨大契机，充分利用现存的空置房地产资源，将旅游业和房地产开发率用相结合，弥补市场出现的空缺。他们提出了旅游房地产是消化空置商品房的新尝试观点。122国外研究概况国外对于“旅游房地产一这一称谓也未见国外各类著作中如此表述，只有与其相近的表述“度假房地产(resort real estate)、度假地不动产(resort property)、休闲房地产(recreation real estate)。但对旅游房地产的最初也是最主要的存在形式产权式酒店、分时度假国外的研究比较的丰富，也大大领先于国内，这些研究主要是从实证角度论述的。分时度假(timeshare)首先在欧洲兴起，是欧美率先使用的概念，关于分时度假的界定，分时度假房产法案)(Real Estate TimesharingAct CH721 Florida)给出的定义是所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于年的使用权，并且这一协议有效期在3年以上。欧盟分时度假指令(European Union Timeshare Directive)对分时度假的定义是所有有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年内的某些特定时段(这一期限要在一周以上)使用某项房产的权利的合同，住宅设施必须是己经成使用、即将交付使用或即将建成的项目。分时度假最初是度假者分别购买度假地同一房间不同时段的产权，共同维护、分时使用房产的一种度假方式，后演化为由购买房屋产权转为购买房屋使用权，同时可以通过时段交换网络与其它度假村或饭店的度假时段使用权进行上海大学硕L学位论文置换，从而成为一种新兴的休闲旅游方式而日趋成熟，目前己经成为旅游业成长速度最快的领域之一。虽然分时度假起源于欧洲，但对分时度假进行了系统研究的却以美国为主。现根据掌握的文献对国外分时度假研究做一综述：国外关于分时度假的研究内容可以分为三大类，是分时度假市场研究，主要包括分时度假市场状况，分时度假前景状况等第二类是分时度假产品研究，主要包括分时度假产品的设计、开发、经营、管理、销售等内容，同时还涉及到分时度假的产品交换系统，保障体系等内容第三类是分时度假消费者研究，分析分时度假购买者的购买动机和需求，从而设计出正确的分时度假产品类型和销售模式。(1)、在分时度假市场研究方面，指出分时度假市场有美好的未来，但目前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形象。James JScavo(1999)在(Marketing Resort Timeshare：The Rules of the Game)一文中指出。分时度假产业不仅具有极高的盈利可能性，还呈现出前所未有的繁荣景象”，“1983年佛罗里达州通过的第一部分时度假房产法案，严格的限制和约束了开发商的行为，美国的分时度假市场开始有了法律规范的约束，分时度假产业的整体形象也开始改善”。(2)、在分时度假产品研究方面，Robert HWood(2001)指出分时度假要想Wood(进一步发展还面临着不少问题和挑战，比如存在着融资风险高、开发和销售成本高、法律成本高等特点。Sarah Rezak(2002)研究认为“定价一在产品设计中是很关键的环节，当对一项新开发的分时度假项目进行定价时，调查周边区域发展趋势也是非常重要的。(3)、在分时度假消费者研究方面，C2002分析报告指出消费者购买分时度假产品主要是由于分时度假产品具有灵活性、经济性等方面的特点，而造成消费者不愿意购买分时度假产品的主要因素有物业管理质量、投资分时度假产品的安全性等方面了。Sarah Rczak在其(Comumer Research Sheds Light on AllAspects ofResort Timesharing Business中通过对消费者调查研究，包括购买可接受的平均价格、分时度假的维护费用、购买中所担心的问题等对分时度假的6上海人学硕士学位论文消费者进行了分析。从以上的介绍中可以看到先前的研究要不是从旅游业行业的角度看旅游房地产，要不就是站在房地产行业的角度对旅游房地产进行分析的，没有一个系统的、专门的对旅游房地产的经济学分析。而国外对于旅游房地产产品的研究大都集中在分时度假产品形态中。本文试图运用产业关联理论与产业融合理论对旅游房地产做一个全面系统的分析。13论文的研究思路旅游房地产是一个主要由房地产业与旅游业，同时也包括医学、园林、交通、体育、建筑、信息、金融等产业融合而成的新兴产业。因此本文从房地产业、旅游业的投入产出出发，找出两者的内在的、深层次的经济联系，为房地产业与旅游业的结合发展旅游房地产提供坚实的理论基础。然后运用产业融合理论揭示旅游房地产业产生、发展的内在机制，并在此基础上提出旅游房地产快速健康发展的具体途径。7上海大学硕士学位论文第二章旅游房地产的概述21旅游房地产的概述211旅游房地产的概念对于“旅游房地产这一称谓，并未见国外各类著作如此表述，与其相近的表述有：度假房地产(resort real estate)、度假地不动产(resort property)、休闲房地区(recreation real estate)等。“旅游房地产这一称谓在中国也是最近几年才“流行起来的，到目前为止，中国的专家学者对旅游房地产的概念也众说不一，下面给出几种比较有代表性的观点：第一种观点是把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店(指酒店向游客出售一定时期使用酒店客房或娱乐设施的权利，该权利可以转让或交换的一种经营方式。)、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山滑雪运动度假村等产品形态。房地产业内人士比较认同这种观点。第二种观点认为，旅游住宿设施和其他旅游服务设施都属于旅游房地产的范畴。以服务旅游业为主导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发的项目都属于旅游房地产，包括直接用于旅游观光和度假用房地产建设项目本身，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等；也包括直接或间接为旅游服务的房地产开发项目，如超市商场、会议中心、育训练中心等等。第三种观点认为，旅游景观(指人造景观)、旅游住宿设施和其他旅游服务设施都属于旅游房地产的范畴。在旅游房地产：浮躁之后是理性一文中，冯雁军不仅批评旅游景区兴建大批旅游饭店、度假村、娱乐设施对旅游景区造成了巨大危害，而且对自然景区中的有碍景观的人造景观(如三国城、水浒城、中国民俗文化村等)提出了批评。他把旅游景观(人造景观)、旅游住宿设施和8上海大学硕士学位论文其他旅游服务设施都看成是旅游房地产。第四种观点把旅游房地产近似地看成景观房产。景观房产是房地产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游开发多伴有开发区地价的升值，而旅游本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房地产称为景观房产。景观房产可以分为两个大类：一类为旅游景观房产，这类房产还可以根据房产所依托旅游景区的新竹细分为主题公园型景观房产和旅游度假区型景观房产。另一类景观设计房产，这类房产也可以为园林型景观房产和山水型景观房产。除了学术界给出各种不同的定义外，业内人士也对旅游房地产提出各自不同的看法。例如国家旅游局规划发展与财务司司长魏小安就认为旅游房地产的说法不恰当，应该用“休闲房地产一的概念取代“旅游房地产一的概念。因为旅游的基本概念是人的流动，而房地产的基本概念是固定的住所，流动的需求和固定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面，存在着客观矛盾，如果继续强化旅游房地产这个概念，将不利于这个产业的健康发展。而“休闲房地产”的概念不仅仅是给旅游者使用的，还针对于休闲市场。他认为这不但更能符合这个产业发展的现状，也更够契合发展的需要。分析以上对旅游房地产各种不同的定义，可以发现有很多相同点，比如都强调旅游区资源，都强调为旅游服务功能，都强调更高层次的精神享受等。笔者在认同这些观点的同时认为这些定义都忽视了一点，就是旅游房地产产品所具备的盈利性的特征，因为类似于博物馆之类的房地产形式，本身具备吸引旅游者的特征，但由于其具有的社会公益性，赢利性并不是其目的，笔者认为尚不可以归结到旅游房地产的范围中来。这也正是本文对旅游房地产进行经济学分析的一个重要前提条件一旅游房地产的赢利性。因此笔者认为，所谓的旅游房地产产品是以优美的景观为依托，以完善的配套设施为特征，以盈利为目的的房地产产品形态。212旅游房地产的类型目前己有的旅游房地产产品内容丰富，种类多样，按照不同的分类标准可9上海大学硕一：学位论文以划分为不同的类型。l、按照旅游房地产的依托形式划分(1)自然景观依托型旅游房地产。这类旅游房地产的特点是依托风景优美的旅游度假地、风景名胜区，以优美的自然景观为卖点。(2)人造景观依托型旅游房地产。主要指以主体公园、高尔夫球场、滑雪运动度假村等为依托的旅游房地产项目。2、按照旅游房地产的开发方式划分(1)通过改造的形式开发的旅游房地产项目。这类主要是指由已有积压的房产或饭店改造过来的项目。(2)作为新项目开发的旅游房地产项目。3、按照旅游房地产的目的和功能划分(1)以旅游度假为目的的旅游度假房地产。休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游城市。(2)第二居所项目。这类房地产多在旅游目的地，兼有第一居所和第二居所。213旅游房地产的特征旅游房地产是房地产业和旅游业结合的结果，一方面，它具有房地产的一般特征，但又不同于一般的房地产；另一方面，旅游房地产又具有旅游投资项目的某些特点，但又和旅游业的一般的投资项目有所不同。它有自己本身的特点：一、靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托、为特色开发房地产，当然，这种旅游资源或者旅游景区可是人工开发、天然的、传承的遗产；二、旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配套设施，讲究外部环境的设计；三、旅游项目常年居住的不多，因其产业是依靠旅游而发展的，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理则成为一个难点l四、重视旅游物业服务水平。由于物业性质不同传10上海大学硕士学位论文统房地产，这类项目提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区。与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划设计到后期物业管理的全过程，都具有突出的优势特征。其优势突出表现在以下几个方面：l、优雅的环境资源旅游房地产开发多选择在理想的居住环境或风景名胜区的周边，设计建设的旅游房地产与自然景观融为一体，消解了住宅单元与生态环境的对立关系，接近于生态化、人性化的人类居住终极理想。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。2、突出休闲和度假的特色旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。因此其建筑风格多突出休闲色彩，远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。3、专业的物业管理与酒店式管理与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日常设施外，同时解决购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为消费者创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。4、实现跨地域消费旅游房地产是旅居结合的产品，所以它可以实现跨地域、面向全国甚至全球销售，而且无论何时、何地人们都可以前来居住，减少了传统住宅因消费对象固定产生的闲置；但有别于一般的酒店式度假村仅仅面向旅游团队或临时游客的需求。旅游业的投资领域主要是旅游项目和旅游设施的开发建设，与旅游业这些投资领域相比较，旅游房地产具有以下优势特征：l、投资回报率高旅游房地产由于其交易方式灵活，市场广大，而且同一房产可以在不同的上海人学硕士学位论文时段出售给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。而对于消费者来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，可以获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。我国的深圳、上海也有类似的现象。2、消费的可存储性和期权消费旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次购买多个时间段或生前永久性的消费权。时权酒店出售的便是每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换给分布于世界各地的度假村。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在存储消费和期权消费。作为一种特殊形式的房地产，旅游房地产也同时具备特有的经济特征。其经济特征主要有：1、产权的分散性和公共产品特征旅游房地产与普通房地产不同的一个重要特征就是产权细分化。比较典型的是时权酒店，不仅将所售的酒店按空间划分，而且在按空间划分的基础上再按时间来划分。购买时权酒店的消费者，其使用权的实现，尤其是异地使用权的实现，主要依赖旅游房地产公司。所以产权细分化的结果是削弱产权人的权利，相应增加代理人的权利，这一点类似于股份公司的小股东。同时由于产权细分的结果，使得旅游房地产成为一种准公共物品，者说是一种俱乐部物品，也就是说，消费者在购买旅游房地产后，这种消费不具有排他性，因此每个消费者在做出旅游决策时，往往不会考虑自己的决策对他人产生的影响，都愿意在最佳的旅游季节来实现自己的使用权。因此会出现旅游旺季的过渡拥挤问题。此外，产权细化而产生的准公共物品，会使消费者在消费过程中对旅游房地产经营者服务质量的监督方面出现搭便车的问题。2、旅游房地产具有较强的外部性旅游房地产的外部性主要是旅游房地产在开发、经营时对旅游景观的破坏12上海人学硕士学位论文所产生的外部性。涉足旅游房地产的开发公司j为了经济利益，在开发时常常会对环境产生的破坏性和不可恢复的影响，特别是在自然资源为主的风景区内，大量建筑所造成的对景观生态的破坏和环境污染等，由此所产生的负的外部性。这意味着为了对自然风景区资源的保护，避免过渡开发产生的外部性，一般来讲，需要对风景区内房地产开发实旌严格的政府审批避免过渡开发，或者通过对开发活动征收相应税费，减少旅游房地产盲目开发的冲动。3、旅游房地产市场的信息不对称性任何领域都存在信息不对称的问题，但旅游房地产领域信息不对称的问题尤其严重，而且由于信息不对称问题的大量存在，导致了我国旅游房地产在发展中出现了诸多的问题。旅游房地产是一种后验性商品，只有通过消费者的亲自消费才能体验这种房地产的品质、功能和相应的服务，并且在消费过程全部结束时，才能对其所购买的旅游房地产做出准确的判断和评价，在购买之前消费者很难收集到有关的信息。另外，消费者购买旅游房地产，如产权酒店、养老休闲酒店等，除自身消费外，很大程度上是追求其投资价值。在消费者购买旅游房地产后，要实现投资价值，即获得预期收益，主要依靠所委托的旅游物业管理公司。但由于旅游房地产中大多数产权人或消费者都是来自不同的地方，每年与所委托的物业管理公司直接接触的时间又有限，很难拥有更多的有关委托的物业管理公司的信息，从而也就很难得知委托管理公司是否故意提高维修费，增加管理费和其他一系列变相侵害委托人利益的行为的信息，其所谓的投资价值也就由于信息不对称而难以实现。由此可知，由于在旅游房地产销售管理中消费者处于信息劣势，增加了消费者预期权益受损风险，从而会成为消费者购买旅游房地产的一个障碍因素。22旅游房地产的发展现状221国外旅游房地产的发展现状旅游房地产发源于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世上海大学硕士学位论文界乃至欧洲的休闲度假中心。60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售(出售以酒店为主的物业使用时间段)的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等使欧洲旅游房地产发展到一定规模。美国的分时度假最早是在20世纪60年代发展起来的，开发商们把大量在建或尚未销售的积压房地产通过完整的住宿单元合法地分成52周时段的形式转变为分时度假产品。分时度假从20世纪60年代到20世纪80年代20年间以大约10倍的增长速度发展，这是其他传统住宿业所无法相比的。从此以后，分时度假产品就以其灵活的销售方式得到了越来越多的消费者的认同。据美国度假地协会(ARDA)的统计数据，2006年1月1日，一共有410万分时度假房产拥有者拥有一处或多处美国分时度假产品或拥有分时度假交换点数。这个数据显示从2005年1月1日到2006年1月1日问分时度假增长率为5，平均每个分时度假产品拥有265个拥有者美国共有个度假地1604(resorts)，共有154439个分时度假单位(timeshare units)，平均每个度假地有96个分时度假单位。在2005年进行的对2006年的统计缩小了分时度假的定义范围，仅仅指传统意义上以每周为度假单位的分时度假产品形式，去除了不符合要求的非实体俱乐部、私有住宅俱乐部和度假俱乐部等形式。(这种统计方式看起来美国的度假地数量从2004年的1668减少到2005年的1604个，但实际上在2005年，美国还有其他形式的度假地75个)。2005年在美国各州中，佛罗里达州是拥有度假地数量最多的一个州，共有度假地378个，占美国度假地总数236的。在美国一千六百多个度假地中，有55，即有882个度假地的分时度假产品销售形式良好。2005年美国全年分时度假产品总销售额一共为86亿美元，比2004年上涨9。分时度假产品的销售呈现出随季节变化的趋势，最受欢迎的度假时段相对伴随着良好的销售情况，产生高的销售额。与2004年相比，2005年第一季度的净销售额高出72个百分点，第二季度净销售额高出67个百分点，第三季度高出109个百分点，第四季度高出lO5个百分点。在分时度假产品的供给方面，开发商开发分时度假产品的热情不减，2005年共建设22424个分时度假单位，2006年，开发商预计再完成23578个分时度14上海大学硕十学位论文假单位，这也就意味着2006年要有比2005年多15的分时度假单位出现。RCI及II等国际著名分时度假开发公司的形成发展使分时度假为主的旅游房地产开发，成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称RCI，总部设在印第安纳洲。在其全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。同时，近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售实权酒店，总部设在佛罗里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利也等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。目前在美国，最受欢迎的分时度假产品形式是海边度假形式，在所有的分时度假产品形式中，海边度假占了所有分时度假产品销售总额的32，接下来是re沓onai resorts(14)和高尔夫度假地(10)。2001年，欧洲有个国家拥有25分时度假地，分时度假数量为1425个，共有83026个分时度假单位可供使用，平均每个分时度假地拥有57个分时度假单位，分时度假经济活动为欧洲20万居民提供了工作，大约有140万家庭拥有分时度假产品，欧洲的分时度假产品已经为将近七百万的旅游者提供了服务。在欧洲，分时度假发展的前五名分别是西班牙、意大利、葡萄牙、英国和法国，五个国家的分时度假地占了整个欧洲的，西班牙占了整个欧洲分时度假地的753，这个数据大概是意大利的分时度假地的三倍。西班牙的分时度假地有三分之一位于加那利群岛(Garany Islands)。亚洲的分时度假在20世纪80年代起步，90年代获得了迅速的增长。由于1997年的金融危机，一些国家的分时度假发展速度减缓，但随着经济的复苏，分时度假也得到了很快的恢复发展，分时度假的概念也得到了更广泛的传播。截至1999年6月30日，亚太地区共有484家分时度假地处于经营之中，其中日本以拥有320个分时度假地而名列榜首，紧随其后的是马来西亚，拥有41个分时度假地，泰国有38个，印度尼西亚有25个。这些度假地分布在不同环境中，包括滑雪地、高尔夫球场、海滩等。除了日本和韩国以外，在亚太地区最普遍的分时度假产品是分时度假设施的使用权，而且提供在一年内可以随时自由选择时间的权力。随着经济的发展15上海大学硕上学位论文和分时度假在亚洲地区的逐渐发展，灵活的点数制也开始在亚太地区发展流行起来，尤其是在东南亚地区。在韩国，大多数的分时度假产品提供每年4个星期的产品使用权。在日本，95的分时度假产品提供每年26晚的产品使用权，另外5的产品提供每年一周的使用权。相对26晚的分时度假产品来说，每年使用13晚的分时度假产品也越来越受欢迎。与其他地区的分时度假产品相比，日本和韩国的分时度假产品的购买者在购买分时度假产品的时候并不享受在一年内自由选择时间的权力。深受欧美等分时度假地欢迎的时权交换的情况在亚太不同的国家之间有很大的差异，例如，新加坡的分时度假交换率就很高而马来西亚却很低。222我国旅游房地产发展现状l、我国旅游房地产发展历程我国旅游房地产早在八、九十年代已萌芽，现在京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，房地产住宅主流市场的饱和，住宅消费开始向舒适型转移，大量的传统房地产资金开始涌向旅游度假物业开发，传统房地产开发机会逐渐减少，销售市场出现了萎缩的前兆，以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化，人均GDP及消费习惯的改变、汽车时代的来临、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。旅游消费支出比例，旅游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的旅游房地产正开始成为新一轮开发的热点。社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。据了解，国内目前涉足旅游房地产领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的公司外，包括首创、海航、中信、中旅、华侨城等大型企朴，也包括珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一16上海人学硕士学位论文大批房地产投资商、开发商、旅游企业，大家均看好未来中国的旅游房地产市场。未来20年，随着中国旅游热潮正由原来的以“观光”为主转向“休闲度假，这将给中国的旅游业和房地产业带来难得的发展机会。在近年全国住宅销售呈日趋萎缩颓势的情况下，海口不少居住小区也已出现了“东北村”、“华北村”和“西北村”。加上物流、会议、会展的介入，从休闲、旅游的角度拉动房地产的开发异军突起，旅游房地产业已打破区域限制，全国性的品牌正在形成。旅游房产正步入一个新的发屏阶段。2、我国旅游房地产的分布从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区的成功开发和在全国营销推广后，先后已有几十个旅游房地产项日在全国进行改造、规划、建设和国内外推广，并取得了较大的市场反映。目前，在我国旅游房地产已呈现出发展苗头，在全国许多旅游资源较为发达的地区，北京、上海、大连、青岛、海南、四川、广东、福建、深圳等地，旅游房地产市场行情十分看好，售价远远超出同类地段普通商品房的价位，已开工的旅游房地产项目达到近百项；以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家在我国，海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广西北海、山东青岛、威海、江苏无锡、广州的华南板块，近年来一大批旅游房地产项目的成功都得益于“假日经济”、“会议经济一以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，势头强劲。在杭州，由于有着优越的旅游地产开发资源，随着2006年世界休闲大会的顺利召开，许多国内外投资专家正逐渐将目光聚集于此。在首届中国旅游房地产影响力项目的推选中，浙江省有4家房地产项目榜上有名。据有关专家介绍，由于千岛湖区域具有绝佳的生态环境、丰富的旅游产品、完善的旅游设施、明显的交通优势，加之政府的大力支持，形成了一个极具优势的旅游度假区域，使得旅游房地产具有较高的投资潜力。高尚住宅、滨海风光、娱乐、体闲、旅。资料来自中国旅游网：wwwcfltacollL17上海大学硕士学位论文游度假、会议、大型文化活动为一体的综合服务区域功能酒店，其经营保障首先来自区位优势。其投资者深圳秀峰集团和银行、政府主管部门、法律部门密切合作，使产权酒店这种新型投资模式，在推广伊始就趋于成熟和完善。2004年。9日，从“全国首届产权酒店合作发展论坛组委会获悉，作为国外成熟的旅游房地产投资模式，产权酒店项目在我国已经发展到200多个，遍布25个省、自治区和直辖市。香港合生创展在天津宝纸营造15平方公里的“珠江温泉城，昆明鼎业集团在丽江束河走出新的“茶马古道”，新希望集团入主广西桂林，在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街。沪上著名前沿控股集团与某全球著名酒店管理集团签订在中国全面发展旅游度假产权酒店的合作协议，成为其在该领域的惟一中国合作伙伴，并在海南投资了五星级全海景产权酒店一海口梅丽亚酒店，现已着手全面投资开发天目湖酒店。建成后，该酒店将成为全球性峰会一“中欧论坛的永久性会址。天津泰达集团是中国前50强的国有企业，旗下的泰达旅游集团，就是主营酒店、度假村管理业务，兼营旅游地产，在黄山、庐山等地悄悄开发了旅游度假别墅项日。20世纪二三十年代，在庐山开发的别墅群也是中国最早的旅游地产项目，名扬天下的美庐就是其中代表作。京城房地产商也不甘示弱。万通、首创、华远、以及已经本土化的珠江地产等数十个京城地产大亨联手，打造北京的旅游房产品牌。仅在北京地区，就有北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大一产权酒店；北京华侨城集团开发的卜一华侨城(该项目从2001年起的未来3年内，提供中华锦绣工程等计划的实施，旅游与房地产业互动发展，产业规模和经营业绩保持高速增长，在我国旅游业经营管理方一面保持着领先地位)；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园；中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店(产权式酒店)等，在北京市场推广后取得了良好的销售业绩。3、我国旅游房地产发展过程中存在的问题(1)旅游房地产相关法律法规不健全。资料来自中国旅游房产投资网：幽vwhotelmopcr