11月天津津滨时代境界梅江项目一期营销思考114p

l提案方：伟业天津公司提案方：伟业天津公司l日日 期期 ：20102010年年1111月月一张国宾大道上的岛居生活名片一张国宾大道上的岛居生活名片 津滨时代【境界津滨时代【境界梅江】项目一期营销思考梅江】项目一期营销思考版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归伟业顾问所有，未经伟业顾问书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2StrategyI.津滨发展梅江扛鼎力作，着眼城市运营；II.津滨发展探索复合型住区全新开发模式；III.津滨发展主流高端领域践行，提升行业地位；IV. 确保津滨发展在天津的可持续性发展战略，实现玛歌庄园项目的高端价值传递并建立口碑。战略目标战略目标战略目标n目标理解：目标理解：3v项目特性梳理v项目价值体系v项目定位方向特特性性环环境境客客户户操操略略v政策环境预判v市场环境研究v竞品客户分解v客户定位研判v营销策略规划v操作执行分解v推售操作分解Contents汇报框架汇报框架4 环境环境特性特性客户客户操略操略 四四篇篇之环境篇之环境篇5n国家政策国家政策史上最强政策组合，对市场影响的广度史上最强政策组合，对市场影响的广度与深度不容小视与深度不容小视政策持续频出，效能显现；政策持续频出，效能显现；政策打压不是目的，旨在帮助房地产市政策打压不是目的，旨在帮助房地产市场长期健康发展场长期健康发展; ;领领 导导政政 策策供供 应应需需 求求税税 收收胡锦涛，温家宝，李克强，住建部官员，各省市一把手接连高调谈房地产调控，两会代表提案，国四条，国十条出台，各地政府细则出台，银行信贷收紧、限购令各地从土地出让和开发比例对保障性住房的比例空前加大差别信贷政策，“扶一，提二，禁三，限外”利率优惠逐步缩小，加息调整试点房产税，提高房产转让税门槛，追缴土地增值税政府调控决政府调控决心很大心很大多方面协调多方面协调共调控共调控调整居民住调整居民住房结构房结构提高投资投提高投资投机成本机成本保证刚性抑保证刚性抑制投资制投资I.2010年政策年年政策年4.15新政政府新政政府拉响拉响遏制房地产过快增长的号角遏制房地产过快增长的号角第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One政策环境政策环境69.29新政政府新政政府加码加码遏制房地产过快增长的决心遏制房地产过快增长的决心9.299.29新政针对新的问题和新的市场趋势，及时作出应对反应，涉及范围更全面，从销售终端对房新政针对新的问题和新的市场趋势，及时作出应对反应，涉及范围更全面，从销售终端对房价进行遏制。价进行遏制。政府力度的强硬表现，旨在对解决楼市过快增长的城市，从信贷、问责等诸多方面形成立体调控政府力度的强硬表现，旨在对解决楼市过快增长的城市，从信贷、问责等诸多方面形成立体调控格局；格局；I.2010年政策年年政策年第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One政策环境政策环境n国家政策国家政策7新政衍生效应，政府继续新政衍生效应，政府继续完善完善调控政策的全面调控政策的全面 银行加息银行加息 公积金贷款公积金贷款3 3套被叫停套被叫停 政策政策 政府调控政府调控持续完善持续完善调控持续：由短期向长期、由调控持续：由短期向长期、由“堵堵”变变“疏疏”的转变的转变调控逻辑：调控逻辑：促供给抑制需求促供给抑制需求，逼迫房价下降，逼迫房价下降政策环境政策环境n国家政策国家政策第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part OneI.2010年政策年年政策年8“国十条”颁布后三个月，津十条温和亮相，表现出以调节为目的的“三供三需”:以调节供需关系为主、适度向中低人群供应倾斜、需求迎合城市的发以调节供需关系为主、适度向中低人群供应倾斜、需求迎合城市的发展；展；引导与调节旨在改变市场供需结构及市场的过快增长！II.与国家同步调、地方新政出台忙与国家同步调、地方新政出台忙 津门津门 十条十条 * *温和调控温和调控市政府10月14日通知：本市级外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一本市级外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属登记手续。从从一侧面将刺激环城区域的购买及消费力度。一侧面将刺激环城区域的购买及消费力度。 津门津门 限购令限购令 天津各大银行已将首套房贷首付上升为为3 3成成，优惠利率提升至8-8.5折，全面全面叫停叫停三套及以上房贷，严格控制异地购房异地购房。 津门严格执行津门严格执行9.299.29新政新政政策执行与中央同步，在实质操作中更温和、更政策执行与中央同步，在实质操作中更温和、更有针对性的利于地区发展及市场供需结构的调整有针对性的利于地区发展及市场供需结构的调整市政府拟出台提高外地人购房申请蓝印户口落户标准（市内六区、塘沽区、（市内六区、塘沽区、开发区提高至开发区提高至100100万元万元，环城四区、大港区、汉沽区提高至环城四区、大港区、汉沽区提高至8080万元、二区三县万元、二区三县提高至提高至6060万元）万元）的措施。据可靠消息，该措施将于该措施将于20112011年年初出台。年年初出台。 津门津门 蓝印户口门槛调高蓝印户口门槛调高 政策将出台政策将出台n地方新政地方新政城市城市严厉程度严厉程度北京北京 深圳深圳 厦门厦门 上海上海 宁波宁波 福州福州 杭州杭州 南京南京 温州温州 天津天津 海口海口 广州广州 三亚三亚 大连大连 第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One政策环境政策环境9I.高压逼空预计会成为常态，旨在促进更稳健发展；高压逼空预计会成为常态，旨在促进更稳健发展；II.投资投机需求受抑制；改善、刚需成为市场主流；投资投机需求受抑制；改善、刚需成为市场主流；III. 天津新政相对温和，支持城市人口的外扩疏导。天津新政相对温和，支持城市人口的外扩疏导。第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part Onen政策部分小结：政策部分小结：政策环境政策环境10n成交各类用地：433宗；n规划总建筑面积：4113.59万n成交总金额：355.7亿元n成交各类用地：697宗；n规划总建筑面积：5843.5万n成交总金额：579.7亿元n成交各类用地：579宗；n规划总建筑面积：5841.93万n成交总金额：1236亿元n成交综合类用地：74宗；1123.8万10年前年前10月全市拿地强劲，工业用月全市拿地强劲，工业用地主导成交。住宅用地占总量的地主导成交。住宅用地占总量的15%；综合类用地占总量的综合类用地占总量的19%，未来入市，未来入市项目中综合体将逐步增多。项目中综合体将逐步增多。一级市场一级市场n历年全市土地成交情况历年全市土地成交情况第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One11居居 住住 类类 用用 地地 成成 交交 情情 况况 年份年份0808090910.1-1010.1-10小计小计总计总计和和平平0312525河河东东140南南开开111红红桥桥030河河北北026和和平平019.74.97106.8106.8河河东东114.50南南开开1.574.97.1红红桥桥012.10河河北北02.433.2和和平平013912.4390.4390.4河河东东1.460.80南南开开4.717.717.1红红桥桥038.50河河北北09.876.7从历年成交数据看，成交宗数与面积均以河北区领先，而规划建面为和平区最大。河从历年成交数据看，成交宗数与面积均以河北区领先，而规划建面为和平区最大。河西区历年成交宗数、面积及规划建面均最少，三年来仅成交西区历年成交宗数、面积及规划建面均最少，三年来仅成交2宗，且都是宗，且都是08年出让，区年出让，区内住宅用地十分稀缺。内住宅用地十分稀缺。n历年市内六区成交居住用地历年市内六区成交居住用地第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One一级市场一级市场12n历年市内六区成交居住用地分布历年市内六区成交居住用地分布2河北区中地块建面86.5万河东区中小地块建面62.2万河西区河西区小地块小地块建面建面12.312.3万万南开区小地块建面39.5万和平区大地块建面151.4万红桥区小地块建面38.5万河北区地块分布集中，其它区域较分散，河西区地块最少河北区地块分布集中，其它区域较分散，河西区地块最少一级市场一级市场第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One13成交地块成交地块津西广（挂）2008-209 桃花原筑-清盘津西大（挂）2008-046博轩园-在售地址地址河西区广东路与绍兴道交口河西区大沽南路东侧占面占面（万）1.73.6建面建面（万（万）4.18.2容积率容积率2.42.3用途用途居住居住商业成交时间成交时间2008年土地使用人土地使用人 天津星际房地产开发有限公司天津博智置业发展有限公司 河西区河西区08-10年居住类土地共成交年居住类土地共成交2宗；宗；规划总建筑面积：规划总建筑面积：12.3万平米。万平米。n河西区住宅土地现状河西区住宅土地现状河西区近三年居住类土地成交量小，开发速度迟缓；河西区近三年居住类土地成交量小，开发速度迟缓；目前河西区在售项目多为目前河西区在售项目多为08年以前成交的地块，后续商品房供应将更趋稀缺。年以前成交的地块，后续商品房供应将更趋稀缺。均均已已开开发发一级市场一级市场第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One14从成交数据看，全市成交量自从成交数据看，全市成交量自7月份起逐步回暖，成交价趋稳；月份起逐步回暖，成交价趋稳；以环城四区、远郊区县为全市新商品房主力成交区。以环城四区、远郊区县为全市新商品房主力成交区。n天津楼市现状天津楼市现状四大区域：四大区域：07年市内六区主导全市成交量；08年至今，均由环城四区领先全市，同时，远郊区县紧追环城。未来将仍以环城、远郊为市场成交主体。全市现状：全市现状：因4月17日新国十条的出台，天津楼市与全国大多数城市一样，成交量下挫，成交价涨速放缓。但随着时间的推移，政策对市场的影响力逐步减弱，商品房成交量逐渐回升，价格趋于平稳。但10月13日限购令的出台，对市内六区而言又是一次新的洗礼，成交量价或将出现新一轮的波动。第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One二级市场二级市场15历年成交面积：历年成交面积：连续三年南开区成交量位居前列；但10年前10月成交数据显示，河东区领先市内六区，河西区成交量居中。历年成交价格：历年成交价格：和平区成交价始终领先各区，南开区次之，河西区位列第三。市内六区除河北区外，其它各区10年价格涨幅均较大。历年月均去化量：历年月均去化量：南开区连续三年月均去化量最大，10年河东区领先，河西区由于土地供应量少，成交量逐年递减。整体来看，河西区历年成交整体来看，河西区历年成交“量价量价”均处于市内六区的前三位均处于市内六区的前三位n市内六区楼市现状市内六区楼市现状第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One二级市场二级市场16河西区新商品房市场呈现出十分明显的河西区新商品房市场呈现出十分明显的“供不应求供不应求”态势；态势；成交价格在波动中不断攀升，但在政策影响下河西区价格涨幅有所放缓。成交价格在波动中不断攀升，但在政策影响下河西区价格涨幅有所放缓。n河西区楼市现状河西区楼市现状商品房供求对比商品房供求对比二级市场二级市场第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One17从全年成交数据看，继从全年成交数据看，继09年末市场火爆成交后，年末市场火爆成交后，因受新政的抑制作用，河西区一二手房成交均较为低迷；因受新政的抑制作用，河西区一二手房成交均较为低迷；整体而言，河西区商品房成交以一手房为主导。整体而言，河西区商品房成交以一手房为主导。n河西区楼市现状河西区楼市现状一二手房成交对比一二手房成交对比二级市场二级市场第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One18根据目前河西区和周边在售项目分布情况，以及区域相似度可将本案周边商品房市场划分为六大板块六大板块。近端板块近端板块远端板块远端板块n竞争板块划分竞争板块划分竞争板块划分竞争板块划分3、马场道板块4、小白楼板块5、下瓦房板块6、天津湾板块天津湾板块天津湾板块马场道板块马场道板块小白楼板块小白楼板块下瓦房板块下瓦房板块梅江板块梅江板块外环线大寺板块大寺板块1、梅江板块2、大寺板块本案竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One19n各板块特征描述各板块特征描述竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One马场道板块：马场道板块：档次：高端公寓客群：投资为主热度：高特点：在售项目少，天津文化发源地之一小白楼板块：小白楼板块：档次：高端公寓客群：投资、升级改善热度：较高特点：在售项目少，市中心商业圈天津湾板块：天津湾板块：档次：中高端住宅客群：区域改善、投资热度：高特点：区域发展较晚，区域价值有待继续开发梅江板块：梅江板块：档次：高端住宅客群：改善、投资热度：高特点：在售项目多，天津富人区、配套趋于成熟外环线大寺板块：大寺板块：档次：中高端住宅客群：区域改善、刚需、投资热度：高特点：区域开发起步早，在售项目多，产品丰富，但配套有待进一步完善下瓦房板块下瓦房板块：档次：高端住宅及公寓客群：区域改善、投资热度：高特点：商业氛围浓厚，配套成熟、交通发达河西区各板块以中高档次的住宅为主，市场热度高，改善需求和投资需求旺盛。河西区各板块以中高档次的住宅为主，市场热度高，改善需求和投资需求旺盛。20注：蓝色项目为未开盘项目各板块以在售项目为主，潜在项目较少；梅江板块项目最为集中，竞争格局激烈。各板块以在售项目为主，潜在项目较少；梅江板块项目最为集中，竞争格局激烈。n各项目分布各项目分布1512174162111853137610914小白楼板块：小白楼板块：1、富力中心公馆天津湾板块天津湾板块：15、天津湾海景雅苑16、渤海明珠17、津澜阕梅江板块：梅江板块：4、世纪梧桐5、华夏津典三期6、海逸长洲7、富力津门湖8、喜年广场9、水岸公馆10、江胜天鹅湖马场道板块：马场道板块：2、昆仑中心3、中央公馆外环线大寺板块：大寺板块：18、远洋万和城18说明：大寺板块在售项目较多，但与本案产品力匹配度较高的仅远洋万和城一个项目。竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One下瓦房板块下瓦房板块：11、泰悦豪庭12、博轩园13、上品14、富裕双钻公馆21梅江板块无论存量还是成交价均位居各板块之首；梅江板块无论存量还是成交价均位居各板块之首；天津湾板块存量也较大，而其它板块存量均未突破天津湾板块存量也较大，而其它板块存量均未突破30万万。n各板块量价对比各板块量价对比存量价格梅江板块：梅江板块：产品：高层、别墅价格：9800-25000元/存量：426.3万马场道板块：马场道板块：产品：高层价格：16640元/存量：21.9万天津湾板块：天津湾板块：产品：高层价格：16000元/存量：133.8万小白楼板块：小白楼板块：产品：高层价格：22000元/存量：17万下瓦房板块下瓦房板块：产品：高层、洋房、别墅价格：14300-23000元/存量：28.3万外环线大寺板块：大寺板块：产品：高层价格：9800-25000元/存量：25万竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One22n各板块项目分析各板块项目分析小白楼、马场道、大寺板块小白楼、马场道、大寺板块小白楼、马场道板块住宅项目十分稀缺；小白楼、马场道板块住宅项目十分稀缺；楼盘规模小容积率高，均为高层建筑，以小户型产品为主。楼盘规模小容积率高，均为高层建筑，以小户型产品为主。大寺板块中远洋万和城项目以舒适型二三居为主，定位高端。大寺板块中远洋万和城项目以舒适型二三居为主，定位高端。项目名称项目名称小小白白楼楼大大寺寺马马场场道道富力中心公馆远洋万和城昆仑中心中央公馆项目建面项目建面（万（万）1826193.3项目存量项目存量（万（万）1724.75192.9产品类型产品类型高层高层高层高层主力区间（主力区间（）70-10090-24050-12080-90成交价成交价（元（元/ /）220001550016640总价区间总价区间（万元）（万元）154660135-36072-477数据取值时间2010年1-10月竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One23梅江板块梅江板块板块内项目集中，大盘多，但开发较早，部分项目已临近尾盘；板块内项目集中，大盘多，但开发较早，部分项目已临近尾盘；板块内产品丰富，高层多为舒适性大户型，板块内产品丰富，高层多为舒适性大户型，别墅产品占有一定市场比例，且资源性强。别墅产品占有一定市场比例，且资源性强。项目名称项目名称梅梅江江世纪梧桐公寓华夏津典喜年广场海逸长洲富力津门湖水岸公馆江胜天鹅湖项目建面项目建面（万（万）12.95013.56042715.413.7项目存量项目存量（万（万）2.323.98.15.338141.5产品类型产品类型小高层 高层小高层 高层高层高层（别墅未售）高层（别墅未售）高层、别墅高层、别墅主力区间（主力区间（）90-120100-15080-9088-23068-150高层60-150别墅330-450高层235-350别墅330-450成交价成交价（元（元/ /）173399800141071572314795高层14759别墅25000高层12662别墅19000总价区间（万总价区间（万元）元）200-350200-60049-105176-70062-336高层105-300别墅825-1500高层387-759别墅627-875数据取值时间2010年1-10月n各板块项目分析各板块项目分析竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One24项目名称项目名称项目建面项目建面（万（万）项目存量项目存量（万（万）产品类型产品类型主力区间（主力区间（）成交价成交价（元（元/ /）总价区间（总价区间（万元）万元）下瓦房博轩园10.27.5高层 洋房 别墅高层116-168 洋房98-1052274187-104富裕双钻公馆10 9.6高层140-16514329182-214上品8.14高层81-991659082-89泰悦豪庭7.27.2高层75-110天津湾渤海明珠16.616.5高层92-12016074158-240天津湾海景雅苑120107.6高层70-10016252126-250津澜阕9.79.7高层180-350下瓦房板块的产品类型相对丰富，以舒适性大户型为主；下瓦房板块的产品类型相对丰富，以舒适性大户型为主；天津湾板块在售产品户型较小，但后期入市产品明显趋向舒适度高的大户型。天津湾板块在售产品户型较小，但后期入市产品明显趋向舒适度高的大户型。下瓦房、天津湾板块下瓦房、天津湾板块数据取值时间2010年1-10月n各板块项目分析各板块项目分析竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One25小白楼板块小白楼板块高层公寓马场道板块马场道板块高层公寓下瓦房板块下瓦房板块高层公寓洋房 别墅天津湾板块天津湾板块高层大寺板块大寺板块高层梅江板块梅江板块高层 小高 别墅河西区各板块以高层公寓和高层住宅为主力产品；别墅产品主要集聚在梅江、下瓦房区域；另外还有少量的洋房、小高产品。n各板块产品特征各板块产品特征竞争格局竞争格局第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One作为市内六区之一的河西区，土地供应日趋罕见，商品房多为高层产品；作为市内六区之一的河西区，土地供应日趋罕见，商品房多为高层产品；梅江区域因中大盘项目多而存量较大，其产品规划更为舒适、高端。梅江区域因中大盘项目多而存量较大，其产品规划更为舒适、高端。26n竞争格局判断竞争格局判断 下瓦房板块下瓦房板块天津湾板块天津湾板块大寺板块大寺板块宜居、天津富人区宜居、天津富人区景观资源综合体效应产品力、价格优势产品力、价格优势竞争强竞争强马场道板块马场道板块城市少有的文化境地梅江板块梅江板块小白楼板块小白楼板块城市CBD核心区位优势明显区位优势第一篇：第一篇：环境篇环境篇Part One竞争格局竞争格局27 环境环境特性特性客户客户操略操略 四四篇篇之特性篇之特性篇28第二篇：第二篇：特性篇特性篇【项目特性梳理】【项目特性梳理】n案例特性借鉴太阳公元远洋万和城富力津门湖【项目定位方向】【项目定位方向】【项目价值体系】【项目价值体系】n大盘操作解读n项目价值提炼Part Two29第二篇：第二篇：特性篇特性篇n案例特性借鉴案例特性借鉴特性梳理特性梳理Part Two北京太阳公元北京太阳公元北京太阳公元北京太阳公元坐拥三大花园，秉承“公园里造房子公园里造房子”的规划理念，将更多空间让位于绿地，绿化率达60%，让“建筑给建筑给公园让路公园让路”，一片城市中心极为罕见的国际化谷地生活住区。现代与古典完美结合，现代与古典完美结合，ARTDECOARTDECO建筑风格建筑风格精致的浮雕、石材包裹、项目标识精致的浮雕、石材包裹、项目标识山、水、石三大主要元素打造立体园林体系山、水、石三大主要元素打造立体园林体系邀请园林大师，自建邀请园林大师，自建2020公顷太阳宫花园公顷太阳宫花园北京太阳公元北京太阳公元给我们的启示：给我们的启示：“公园里造房子公园里造房子”特特性性30第二篇：第二篇：特性篇特性篇n案例特性借鉴案例特性借鉴特性梳理特性梳理Part Two北京远洋万和城北京远洋万和城北京远洋万和城北京远洋万和城作为亚奥核心区最后一块规摸在30万平米以上的综合性大盘，凭借以下四点特性跳出市场，一跃成为区域内炙手可热的高端楼盘。独特的台地景观设计，全人车分流独特的台地景观设计，全人车分流高成本全石材立面高成本全石材立面豪华精装标准豪华精装标准远洋品牌力及舒适化产品设计等远洋品牌力及舒适化产品设计等北京远洋万和城北京远洋万和城给我们的启示：给我们的启示：“世界级生活示范区世界级生活示范区”特特性性31第二篇：第二篇：特性篇特性篇n案例特性借鉴案例特性借鉴特性梳理特性梳理Part Two富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖秉承的国际生态住区规划理念;依托大梅江公园生态区190万平米惊撼水景，打造“港湾”湖区，“半岛”湖区，“中央”湖区，“群岛”湖区、“运河”湖区，五种特色地貌湖区水域。“一轴、两带、五大湖区一轴、两带、五大湖区”190190万平米惊撼水景万平米惊撼水景五种特色地貌湖区水域五种特色地貌湖区水域360360度精装，成就经典人居度精装，成就经典人居天津富力津门湖天津富力津门湖给我们的启示：给我们的启示：“世界级生态人居典范世界级生态人居典范”特特性性32第二篇：第二篇：特性篇特性篇n案例特性借鉴小结案例特性借鉴小结特性梳理特性梳理Part Two“公园里造房子公园里造房子”“世界级生活示范区世界级生活示范区”“世界级生态人居典范世界级生态人居典范”【资源型、生态属性】【资源型、生态属性】【品质感、标杆属性】【品质感、标杆属性】【国际化、宜居属性】【国际化、宜居属性】+他们都是区域内唯一的，都很有特性，我们更需要深度探寻我们的自身的价值！他们都是区域内唯一的，都很有特性，我们更需要深度探寻我们的自身的价值！33如何获取市场普遍认同初期如何打开局面第一批客户从哪里来如何获得市场普遍认同后续客户何时泛化如何泛化产品如何优化升级如何深挖区域价值如何打造核心竞争力如何让项目品牌为公司品牌服务产品如何随着市场与时俱进如何摆脱与周边项目同质化竞争大型配套是利是弊如何借势产业人群对项目的拉动复合的产业结构对项目的影响千头万绪，千头万绪，亟需梳理！亟需梳理！对于本案价值的探寻，还需抽丝剥茧，逐层梳理！对于本案价值的探寻，还需抽丝剥茧，逐层梳理！项目认知项目认知第二篇：第二篇：特性篇特性篇Part Two梅江之心梅江之心190190万万水水面面复合大盘复合大盘岛居生活岛居生活重点教育重点教育完善配套完善配套会展经济会展经济国宾道路国宾道路地铁之上地铁之上生态的居住环境生态的居住环境健康的生活方式健康的生活方式国际化的生活状态国际化的生活状态和睦的社区氛围和睦的社区氛围难点难点问题问题我们是综合体大盘我们是综合体大盘我们是梅江绝版大宅我们是梅江绝版大宅34如何获取市场普遍认同初期如何打开局面第一批客户从哪里来如何获得市场普遍认同后续客户何时泛化如何泛化产品如何优化升级如何深挖区域价值如何打造核心竞争力如何让项目品牌为公司品牌服务产品如何对位市场与时俱进如何摆脱与周边项目同质化竞争大型配套是利是弊如何借势产业人群对项目的拉动复合的产业结构对项目的影响初期如何打开局面第一批客户在哪里产品如何优化升级如何深挖区域价值如何摆脱与周边项目同质化竞争不同产品与不同客户如何对位后续客户何时泛化如何泛化如何获得市场普遍认同产品如何随着市场与时俱进如何打造项目核心竞争力大型配套是利是弊如何借势项目品牌如何实现公司品牌落地产业人群对项目的拉动作用复合的产业结构对项目的影响显性问题：如何出色完成显性问题：如何出色完成营销目标，快速回笼资金营销目标，快速回笼资金隐性问题：如何保证大盘的隐性问题：如何保证大盘的可持续发展，达成开发商品牌可持续发展，达成开发商品牌伟伟业业系系统统性性解解决决方方案案现实的问题摆在我们面前，我们如何系统的解决现实的问题摆在我们面前，我们如何系统的解决抽丝剥茧抽丝剥茧深入梳理深入梳理第二篇：第二篇：特性篇特性篇项目认知项目认知Part Two35一期产品分析与一期产品分析与客户对位研究客户对位研究系统性解决方案系统性解决方案伟业成功大盘操作案例伟业成功大盘操作案例成功大盘的基因特质成功大盘的基因特质寻找本项目的优秀基寻找本项目的优秀基因因提提炼炼总总结结指指导导运运用用本项目本项目核心理念核心理念比较比较筛选筛选核心理念在大盘操作周核心理念在大盘操作周期中的运用与表现期中的运用与表现项目一期营销实战项目一期营销实战复制成功模式复制成功模式催生成功大盘催生成功大盘第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two36大盘案例大盘案例1 1：万科：万科东丽湖东丽湖伟伟业业成成功功操操作作的的大大盘盘案案例例大盘案例大盘案例2 2：北京：北京华侨城华侨城大盘案例大盘案例3 3：沿海赛洛城：沿海赛洛城第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two37昔日：区域开发空白区，心里距离远，认同感差昔日：区域开发空白区，心里距离远，认同感差区域价值：区域价值：东丽湖地处远郊，区域认同感差，但因其大面积临湖的独特生态资源优势，使其具备成为豪华度假、居住片区的条件，当时其自身价值未得到客户的充分认知；区域成熟度低：区域成熟度低：东丽湖区域属于远郊陌生区域，尚未被开发，区域配套及成熟度低；本项目既定目标本项目既定目标：树立项目临湖生态大盘形象；实现项目高溢价；项目整体的可持续发展定位；树立项目高形象及高知名度；充分提升项目品牌及发展商品牌；项目背景项目背景 提炼大盘卖点提炼大盘卖点 客户高转化率客户高转化率 初期实现初期实现20%20%溢价空间溢价空间 伟业给予后期产品及商业规划伟业给予后期产品及商业规划的建议，部分已经实现的建议，部分已经实现伟业操作效果伟业操作效果伟业介入时间：伟业介入时间：20052005年年伟业介入方式：营销策划代伟业介入方式：营销策划代理理案例案例1 1：万科：万科东丽湖东丽湖第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two38如今：如今：200万平米新市镇生态大盘价值呈现万平米新市镇生态大盘价值呈现东丽湖东丽湖万科城延东丽湖北岸而建，占地万科城延东丽湖北岸而建，占地40954095亩亩, ,开发预计为开发预计为8 81010年年04-05 04-05 一期别墅产品：独栋、联排、合院别墅一期别墅产品：独栋、联排、合院别墅05-06 05-06 二期洋房产品：多层洋房、小高层洋房二期洋房产品：多层洋房、小高层洋房06-07 06-07 三期复合产品：联排别墅、双拼、公寓三期复合产品：联排别墅、双拼、公寓07-08 07-08 多类型复合产品：高层、洋房、联排别墅多类型复合产品：高层、洋房、联排别墅09-10 09-10 多类型复合产品：高层、洋房、双拼、联排别墅多类型复合产品：高层、洋房、双拼、联排别墅从从0404到到1010年，东丽湖项目的产品年，东丽湖项目的产品从单一到多样再到复合，产品线丰富从单一到多样再到复合，产品线丰富复合型产品线，独立的销售周期，品质逐级拉升，各产品价值相互借力案例案例1 1：万科：万科东丽湖东丽湖第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two39东东 丽丽 湖湖 万万 科科 城城 发发 展展 历历 程程东东 丽丽 湖湖 万万 科科 城城 开开 发发 周周 期期第二阶段（发展）第二阶段（发展）第三阶段（实现）第三阶段（实现）第一阶段（形成）第一阶段（形成）已完成已完成201420132012201120102009200820042007后 期中 期前 期第一居所第二居所转向第一居所第二居所文化生活市镇城市居住大盘远郊度假大盘201420132012201120102009200820042007实现阶段发展阶段 形成阶段 案例案例1 1：万科：万科东丽湖东丽湖开发周期长，东丽湖万科城项目开发周期近开发周期长，东丽湖万科城项目开发周期近10年年第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two40产品与配套，随着客户衍变逐渐升级，复合大盘日趋完善成熟产品与配套，随着客户衍变逐渐升级，复合大盘日趋完善成熟案例案例1 1：万科：万科东丽湖东丽湖独栋别墅为主富贵投资度假客户品牌追随客户无商业配套0404年年度假客户仍为主流自住客户比例上升类别墅产品出现配套示范区开放0505年年产品转型洋房成为主流居住社区配套运营自住客户成为主流0606年年产产品品线线客客户户线线配配套套线线区域型配套出现各类产品复合区域客户大量进驻0707年年0808年年各类产品复合区域客户产业人群教育配套完善0909年年产品升级自住、度假配套丰富1010年年高端产品实现溢价住区内配套整合升级广度客户认识维度第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two41区域价值：区域价值：华侨城位于北京的东南角，紧临东四环和京沈高速，交通较为便捷；从城市规划、布局角度来看，东南角是北京最具发展潜力的区域，且项目本身规模大，可发挥空间大；但项目市场认知度并不高初期现状：初期现状：周边配套欠缺，社区成熟度低本项目既定目标：本项目既定目标：树立旅游生态大盘形象；以旅游带动项目整体价值拉升；项目整体的可持续发展定位；树立项目高形象及高知名度；项目背景项目背景 实现城市化的旅游地产战略目标实现城市化的旅游地产战略目标 构建出欢乐谷周边的绿肺肌理构建出欢乐谷周边的绿肺肌理 旅游概念带动住宅商业综合性旅游概念带动住宅商业综合性大盘大盘 价量策略提升转化率价量策略提升转化率伟业操作效果伟业操作效果伟业介入时间：伟业介入时间：20042004年年伟业介入方式：营销策划代理伟业介入方式：营销策划代理案例案例2 2：北京：北京华侨城华侨城昔日：周边配套欠缺，区域成熟度低，项目认知度差昔日：周边配套欠缺，区域成熟度低，项目认知度差0505年的北京四环年的北京四环=10=10年的天津外环年的天津外环第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two42欢乐谷欢乐谷华侨城华侨城 旅游资源旅游资源欢乐谷主题公园，占地1平方公里，90%以上的绿化率，作为城市绿肺，也成为项目的亮点 商业配套资源商业配套资源维吉奥商业广场，建面6.5万平方米，商业区将两部分联结在一起，可保持商业街旺盛的人气，利于商气聚集；同时，主题商业区通过廊桥将两部分联结在一起，可使消费者方便地到达项目的任一地方 维吉奥维吉奥三三大大区区域域主题公园区主题公园区主题商业区主题商业区主题居住区主题居住区旅游旅游配套配套地产地产旅游地产大盘旅游地产大盘旅游地产大盘特征旅游地产大盘特征 投资规模大，旅游景观资源投资规模大，旅游景观资源为项目亮点及主要卖点为项目亮点及主要卖点 客户分布广客户分布广 综合实力强，竞争优势明显综合实力强，竞争优势明显 案例案例2 2：北京：北京华侨城华侨城如今：欢乐谷呈现，商业人气旺盛，交通极其便利，华侨城如今：欢乐谷呈现，商业人气旺盛，交通极其便利，华侨城已经成为北京东部的代表性楼盘已经成为北京东部的代表性楼盘第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two43北京北京华侨城主题居住区，占地华侨城主题居住区，占地5050万平方米万平方米, ,分分4 4期开发期开发05-07 05-07 一期小高层产品一期小高层产品07-08 07-08 二期高层产品二期高层产品08-09 08-09 三期小高层三期小高层10-11 10-11 四期复合产品：高层、小高层四期复合产品：高层、小高层 住宅资源住宅资源北京华侨城项目，区内配套不够完善，但项目北京华侨城项目，区内配套不够完善，但项目规模较大，内部可实现比较完善且有特色的配套规模较大，内部可实现比较完善且有特色的配套设施，结合旅游资源，成为旅游地产大盘，大大设施，结合旅游资源，成为旅游地产大盘，大大提高了项目的市场竞争力。提高了项目的市场竞争力。伴随项目区内旅游资源、配套的不断完善及伴随项目区内旅游资源、配套的不断完善及产品的逐渐优化，客户也实现阶段性的跨越升产品的逐渐优化，客户也实现阶段性的跨越升级级案例案例2 2：北京：北京华侨城华侨城项目规模大，伴随欢乐谷的启动和配套的不断完善，以及产项目规模大，伴随欢乐谷的启动和配套的不断完善，以及产品的逐渐优化，客户实现跨越性升级品的逐渐优化，客户实现跨越性升级第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two44区域价值：区域价值：CBD区域稀有大型复合开放式生活社区。总建筑面86万平方米，集住宅、商业中心、教育设施、社区医院、办公、酒店为一体初期现状：初期现状：区域成熟度低；项目开发初期周边配套欠缺，成熟度低；本本项目既定目标：项目既定目标：泛CBD美式大盘形象；精准的定位客户，多元化渠道组合项目初期迅速大量积攒市场势能；客户基数迅速扩大，市场口碑较高；项目背景项目背景 开盘销售额每年保证开盘销售额每年保证2020亿以上亿以上 客户对区域认同度明显提升客户对区域认同度明显提升 伟业团队分组战术伟业团队分组战术 置业卡客户快速转化置业卡客户快速转化伟业操作效果伟业操作效果伟业介入时间：伟业介入时间：20052005年年伟业介入方式：营销策划代理伟业介入方式：营销策划代理案例案例3 3：沿海：沿海赛洛城赛洛城昔日：区域成熟度低，周边配套欠缺，项目认知度差昔日：区域成熟度低，周边配套欠缺，项目认知度差第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two45配套商业建筑面积：配套商业建筑面积：11.4711.47万平米万平米核心理念：美式街区美式生活核心理念：美式街区美式生活配套层级：核心商业（配套层级：核心商业（1.51.5万平米）、万平米）、自持斜轴商业街（约自持斜轴商业街（约5 5万平米）、生活万平米）、生活配套（配套（4.54.5万平米）万平米）北京沿海赛洛城项目开发初期，周边配套欠缺，但由北京沿海赛洛城项目开发初期，周边配套欠缺，但由于项目规模较大，内部可实现比较完善且有特色的配于项目规模较大，内部可实现比较完善且有特色的配套设施，提高了项目的市场竞争力。套设施，提高了项目的市场竞争力。案例案例3 3：沿海：沿海赛洛城赛洛城如今：泛如今：泛CBD大型复合住区，拥有大型复合住区，拥有11万平米完善且有特色的万平米完善且有特色的配套设施，市场认可度极高配套设施，市场认可度极高第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two46由低渐高由低渐高 由小渐大由小渐大 由高渐低由高渐低价格逐渐高走价格逐渐高走户型交叉放大户型交叉放大密度逐渐低走密度逐渐低走产品线价值周期性提升产品线价值周期性提升大型复合开放式生活社区大型复合开放式生活社区 城市区域中心城市区域中心 开放性的交往空间开放性的交往空间 便利齐全的生活配套便利齐全的生活配套 健康绿色的生活环境健康绿色的生活环境案例案例3 3：沿海：沿海赛洛城赛洛城一期五期二期四期三期拥有集商业中心、教育设施、社区医院、办公、酒店于一体，拥有集商业中心、教育设施、社区医院、办公、酒店于一体，完善且有特色的配套设施完善且有特色的配套设施第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two47客户的不断升级与演变客户的不断升级与演变是基于项目整体形象的逐是基于项目整体形象的逐步打造与丰富的产品组合，步打造与丰富的产品组合，为项目持续实现较好销售为项目持续实现较好销售业绩奠定基础业绩奠定基础案例案例3 3：沿海：沿海赛洛城赛洛城客户不断升级与演变，是由项目产品周期性的变化组合，以客户不断升级与演变，是由项目产品周期性的变化组合，以及整体形象的逐步打造实现及整体形象的逐步打造实现第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two48沿海沿海赛洛城赛洛城北京北京华侨城华侨城万科万科东丽湖东丽湖启示二启示二以独特资源优势带动区域价值提升，善以独特资源优势带动区域价值提升，善于借助市政配套加速项目成熟完善；于借助市政配套加速项目成熟完善；启示三启示三独特的大盘气质对位相应客群，用产品独特的大盘气质对位相应客群，用产品的交叉组合提升客户层级、用配套逐步的交叉组合提升客户层级、用配套逐步兑现培养、深化项目的优势；兑现培养、深化项目的优势；启示一启示一打造全新生活方式，突破区域认知束缚，打造全新生活方式，突破区域认知束缚，用不同层级产品和前置配套拉动客户循用不同层级产品和前置配套拉动客户循环扩散泛化。环扩散泛化。大盘成功大盘成功经验可以经验可以借鉴，但借鉴，但很难复制很难复制n大盘成功案例操作启示大盘成功案例操作启示成功一定有规律！大盘运作之所以成功，一定有其内成功一定有规律！大盘运作之所以成功，一定有其内在的成功基因！在的成功基因！第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two49大大盘盘基基因因的的要要素素概念概念产品产品客户客户配套配套成成功功大大盘盘的的基基因因特特质质n成功大盘基因解构成功大盘基因解构我们要设计和探寻的是，最适合于本项目的价值体系我们要设计和探寻的是，最适合于本项目的价值体系成功的大盘之所以能成功，并非因为基因要素不同，成功的大盘之所以能成功，并非因为基因要素不同，而在于基因特质不同！而在于基因特质不同！东丽湖：生态休闲概念东丽湖：生态休闲概念华侨城：旅游度假概念华侨城：旅游度假概念赛洛城：美式街区，美式生活赛洛城：美式街区，美式生活东丽湖：洋房、联排、高层公寓东丽湖：洋房、联排、高层公寓华侨城：高层、小高层复合叠加华侨城：高层、小高层复合叠加赛洛城：高层公寓、赛洛城：高层公寓、LOFT、多层、多层东丽湖：东丽湖：“外内外外内外”式不断演化式不断演化华侨城：华侨城：“内外内内外内”式不断演化式不断演化赛洛城：赛洛城：“内外内内外内”式不断演化式不断演化东丽湖：小型配套到市政配套渐进东丽湖：小型配套到市政配套渐进华侨城：大型公园与区内配套齐发展华侨城：大型公园与区内配套齐发展赛洛城：独立社区配套，巧借市政路赛洛城：独立社区配套，巧借市政路特质表征特质表征独特的理念诉求，贯穿于大盘始终；独特的理念诉求，贯穿于大盘始终；符合区域发展趋势，带动区域成熟符合区域发展趋势，带动区域成熟概念规划成功落地，示范区体现气势概念规划成功落地，示范区体现气势多元化产品满足不同客户层次需求；多元化产品满足不同客户层次需求；产品线丰富，相互借力，提升价值；产品线丰富，相互借力，提升价值；不同类型产品丰富了市场营销手段不同类型产品丰富了市场营销手段客户泛化，结合周边产业变迁与升客户泛化，结合周边产业变迁与升级，由内而外再向内，或逆向发展，级，由内而外再向内，或逆向发展，形成泛化聚化泛化的轮动形成泛化聚化泛化的轮动将市政配套纳入社区配套体系；将市政配套纳入社区配套体系；主动促进配套逐步升级，与产品、主动促进配套逐步升级，与产品、客户升级相适应；客户升级相适应；基因特质基因特质概念概念产品产品客户客户配套配套基因要素基因要素关键词：循环升级关键词：循环升级关键词：泛化轮动关键词：泛化轮动关键词：前置借势关键词：前置借势关键词：主题创新关键词：主题创新第二篇：第二篇：特性篇特性篇大盘解读大盘解读Part Two50第第 5050 页页住宅开发热度提住宅开发热度提升，但配套发展升，但配套发展滞后滞后多元化产品，户多元化产品，户型较大，富人区型较大，富人区雏形显现雏形显现配套完善，区域配套完善，区域价值呈现，高端价值呈现，高端属性落地属性落地客户升级，引领客户升级，引领区域高端圈层聚区域高端圈层聚集集以人为本，初步以人为本，初步探寻人与自然亲探寻人与自然亲密融合密融合随着项目的开发建设，居民的陆续入住，梅江也逐渐热闹起来，形成了人文气息浓厚的居住区，随着项目的开发建设，居民的陆续入住，梅江也逐渐热闹起来，形成了人文气息浓厚的居住区，现如今后梅江、泛梅江，这些南部环外的区域也加入到大梅江生态居住区之中来！现如今后梅江、泛梅江，这些南部环外的区域也加入到大梅江生态居住区之中来！高起点定位，锁高起点定位，锁定宜居生态方向定宜居生态方向梅江梅江梅江南梅江南后梅江后梅江代表项目：代表项目：翠水园、芳水园、翠水园、芳水园、半岛蓝湾半岛蓝湾代表项目：代表项目：水晶城、海逸长洲、汐水晶城、海逸长洲、汐岸国际、富力津门湖岸国际、富力津门湖代表项目：代表项目：世纪梧桐公寓、卡梅世纪梧桐公寓、卡梅尔、洛卡小镇、水岸尔、洛卡小镇、水岸公馆、远洋万和城公馆、远洋万和城初期初期中期中期远期远期2000-20032000-2003年年前瞻性定位前瞻性定位2004-20072004-2007年年多元化打造多元化打造2007-20102007-2010年年时代性引领时代性引领初期初期中期中期远期远期第二篇：第二篇：特性篇特性篇n10年大梅江价值演变年大梅江价值演变价值体系价值体系Part Two51第二篇：第二篇：特性篇特性篇 价值一价值一 以卫南洼湿地生态水景为引擎价值以卫南洼湿地生态水景为引擎价值 价值二价值二 以低密度、岛居居住产品为独特价值以低密度、岛居居住产品为独特价值 价值三价值三 以以HOPSCAHOPSCA所赋予的都市便捷为升级价值所赋予的都市便捷为升级价值 价值四价值四 以高配置、优化景观设计为附加价值以高配置、优化景观设计为附加价值 价值五价值五 以以“全生态生活理念全生态生活理念”及会展经济为文化价值及会展经济为文化价值价值体系价值体系Part Two 引擎价值：梅江公园，引擎价值：梅江公园，190万万浩瀚水面浩瀚水面 独特价值：中低密度岛居生活独特价值：中低密度岛居生活 升级价值：地铁、南国宾道门户友谊路、外环封闭货运车禁行升级价值：地铁、南国宾道门户友谊路、外环封闭货运车禁行 附加价值：内部小水系，延续岛居水岸生活附加价值：内部小水系，延续岛居水岸生活 文化价值：生态生活理念，会展经济带来的国际化交融文化价值：生态生活理念，会展经济带来的国际化交融n价值梳理价值梳理我们的魂在哪里？我们的魂在哪里？本案核心价值？本案核心价值？52第二篇：第二篇：特性篇特性篇价值体系价值体系Part Twon十大核心价值提炼十大核心价值提炼I.核心区位核心区位南城门户，梅江之心！II.II. 城市公园大宅城市公园大宅源自纽约中央公园大宅！III.III.新古典主义新古典主义融汇传统与现代，优雅摩登，低调奢华！IV. 地铁之上地铁之上畅享快捷地铁生活！V.V.绝版本低密绝版本低密梅江绝版低密度住区！VI.VI. 国际级国际级梅江会展经济，世界门户之窗！VII.VII.水景园林水景园林立体水系园林，优雅湖畔生活!VIII.VIII.低碳宜居生活低碳宜居生活呼吸梅江城市绿肺！IX.IX. 190190万万浩瀚湖面浩瀚湖面揽梅江公园一线湖景!X.X.岛居生活岛居生活演绎梅江岛居生活!53第二篇：第二篇：特性篇特性篇n整体定位整体定位项目定位项目定位Part Two会展经济会展经济商业商业商商 务务拉拉 动动支支 持持交交 通通配套配套居住居住带带 动动完完 善善会展经济与居住区形成拉动关系，直接定位国际复合属性；会展经济与居住区形成拉动关系，直接定位国际复合属性；“限购令限购令”政策利好本案客户吸纳；政策利好本案客户吸纳；交通、居住、会展、生态、商业、商务、配套相互补给相互贡献能量。交通、居住、会展、生态、商业、商务、配套相互补给相互贡献能量。 未来我们将是一座城市公园湖畔的城市群落未来我们将是一座城市公园湖畔的城市群落第二篇：特性篇第二篇：特性篇Part Two境界境界梅江梅江/ /公园鉴筑公园鉴筑城市公园，公园城市城市公园，公园城市形象定位形象定位 公园：公园之上公园：公园之上 鉴筑：鉴证建筑群落鉴筑：鉴证建筑群落 低一点：绝版小高层低一点：绝版小高层 近一点：近自然近一点：近自然 多一点：多健康多一点：多健康55收官梅江收官梅江 顶级顶级 低密低密 岛畔生活中心岛畔生活中心对先天性资源的利用与升级对先天性资源的利用与升级提升后天性的配置水平与规划价值提升后天性的配置水平与规划价值梅江富人区卫南洼湿地生态低密度岛居全生态生活理念高配置优化景观会展中心形象地标特色主题商业梅江城市公园教育资源丰富交通路网便捷复合产品业态城市次中心H5承担高端形象津滨发展品牌项目区位优势明显，梅江富人区板块，拥有中高端先天资源。同时梅江区域内竞争同质化项目区位优势明显，梅江富人区板块，拥有中高端先天资源。同时梅江区域内竞争同质化严重，需要利用项目规划价值提升项目品质，树立区域内差异化形象。严重，需要利用项目规划价值提升项目品质，树立区域内差异化形象。第二篇：特性篇第二篇：特性篇Part Two形象定位形象定位56 环境环境特性特性客户客户操略操略 四四篇篇之客户篇之客户篇57小白楼板块天津湾板块马场道板块富力中心公馆天津湾海景雅苑津澜阕渤海明珠昆仑中心中央公馆 市内六区为主，另有北京等地的外地人河东、河西、南开河东、河西、南开河西 、河东、南开和平、河西和平、河西、南开企业高管、白领、私营业主白领、知识分子等私营业主、企业高管白领、知识分子私营业主、白领白领、知识分子35-5530-5030-5530-5030-4525-45单身、两口、三口三口、两口三口、四口三口单身、两口单身、两口小户型投资、大户型改善自住改善自住、投资改善自住刚需、投资投资、自住投资为主精装修、区位、品牌资源、城市综合体资源、产品、精装修区位区位精装修、区位、产品n各项目客群特征各项目客群特征下瓦房板块梅江板块博轩园上品富裕双钻公馆泰悦豪庭花样年喜年广场世纪梧桐公寓海逸长洲富力津门湖水岸公馆河西为主河西、南开河西、南开河西为主河西、南开、河东河西、南开河西、南开、和平、津南河西、和平、津南、外地河西、和平、外地私营业主、企业高管、高级知识分子、政府人员私营业主、白领、企业高管白领白领、知识分子、私营业主白领、私营业主私营业主、企业高管、知识分子私营业主、企业高管、政府人员、矿产老板、白领白领私营业主、企业高管、高级知识分子私营业主、企业高管、政府人员、矿产老板、白领私营业主、企业高管、政府人员、矿产老板25-6025-5035-4530-5525-5030-5530-6025-6025-65两口、三口、四口两口、三口单身、两口单身、两口、三口单身、两口两口、三口两口、三口、四口、四口以上单身、两口、三口单身、两口、三口、四口、四口以上改善为主刚需、投资刚需、投资改善刚需与投资并举改善、刚需改善、刚需、投资改善、刚需、投资改善、刚需、投资区位、产品、附加值区位、产品、价格区位、价格产品产品、价格、区位产品区位、产品、资源资源、产品、价格、附加值产品、品牌、价格、资源小白楼、马场道、下瓦房板块小白楼、马场道、下瓦房板块依据客群、产品及区位等因素判断，梅江和大寺板块中的远洋万和城项目与本案竞争最直接。依据客群、产品及区位等因素判断，梅江和大寺板块中的远洋万和城项目与本案竞争最直接。第三篇：第三篇：客户篇客户篇Part Three58n市场启示市场启示重点