北京金网络房地产经纪有限公司成都首创国光项目部营销计划书

北京金网络房地产经纪有限公司 成都首创国光项目部首创成都项目营销计划书一 工作目标(一) 企业发展目标 成功运营首创置业成都1号楼盘，树立企业品牌，为西南进一步市场拓展打下基础。 为首创全国拓展树立成功运营模版。(二) 项目发展目标 成都2007年市场最热销项目之一。 城东提速发展的领军人，塑造城市副都心形象并取得营销推广的龙 头地位。 完成既定的销售率和利润率。 实现企业成都市场企业战略目标。(三) 项目营销目标 全案目标国光项目总建筑面积35.78万平方米，其中住宅部分建筑面积23.6万平方米，商业部分5.19万平方米。2009年全案销售完毕，实现住宅总销售额11.3亿元。实现商业销售收入2.17亿元。 07年目标项目的品牌和企业的品牌成功落地，项目顺利开盘发售。实现销售面积9万平方米，实现销售额4.1亿元。二 营销环境分析(一) 开发公司进度计划开发计划是项目营销工作的基本条件。营销工作也会根据开发计划可能发生的变化而及时调整。序号任务名称项目公司工作成果标准工作时间开始完成一项目一期（住宅一号楼）1土方工程完成基底验槽2006-10-302006-12-262正负零以下工程施工完成2006-12-262007-4-153主体结构施工施工完成2007-4-162007-11-304竣工验收完成2008-9-202008-10-95入住准备期完成2008-10-102008-10-296入住具备入住条件，开始办理入住2008-10-30二项目二期（独立商业华堂）1土方工程完成基底验槽2007-5-302007-7-112正负零以下工程施工完成2007-7-122007-10-43主体结构施工施工完成2007-10-52007-12-134竣工验收完成2008-6-112008-6-305入驻准备期完成2008-7-102008-7-296商业入驻商业客户具备入驻条件2008-7-30三项目三期（住宅二号楼）1土方工程完成基底验槽2007-3-302007-5-282正负零以下工程施工完成2007-6-12007-7-303主体结构施工施工完成2007-7-312008-3-154竣工验收完成2008-10-162008-11-45入住准备期完成2008-11-102008-11-296入住具备入住条件，开始办理入住2008-11-30四项目四期（住宅3至11号楼）1土方工程完成基底验槽2007-6-302007-8-92正负零以下工程施工完成2007-8-102007-9-283主体结构施工施工完成2007-9-282008-1-304竣工验收完成2008-10-152008-11-35入住准备期完成2008-11-102008-11-296入住 具备入住条件，开始办理入住2008-11-30五项目五期（独立商业副楼）1土方工程完成基底验槽2008-10-302008-11-192正负零以下工程施工完成2008-11-202009-1-103主体结构施工施工完成2009-1-112009-3-54竣工验收完成2009-6-92009-6-285移交准备期完成2009-6-92009-6-306商业移交商业客户具备入驻条件2009-6-30(二) 市场简述本案所处地域的竞争环境存在着不确定性，07年度的营销安排会随机而变。表现在：1 市场火爆，要求本案要紧追市场态势，并在市场迅速成长为领航者。最近开盘的新项目“颐和家园”、“浅水半岛”、“花样年花郡2期”等项目一经面市均销售火爆，而平均价格也在4400元/平方米的水平。区域目前的市场状态良好，价格在进一步走高，本项目有条件随目前市场状况进一步引爆东区市场地位，同时奠定自己在市场中的引领者的地位。2 大量潜在竞争对手即将在本案主销售期内同时发售，本案面临强力的竞争势态。已经开盘的新项目在本案的主销售期内有新供应量，而更新的项目，如“龙湖项目”、“华润项目”、“红光厂”、“亚光厂”等等项目在区域内部会在未来分流客户。本案在营销安排中要着重考虑自身产品线特点制定营销策略，同时针对市场的不确定性及时调整营销计划和执行方案。三 基本营销策略(一) 销售策略1 放盘策略1) 本案开发节奏紧凑，多频次周期短，要求在营销上实现快速的放盘。2) 本案的运营目标的确定了要以快速放盘、快速消化来实现热销口碑和人气的旺盛。3) 本案的价格实现要求本案在放盘过程中有效的进行产品组合以达到项目价格的时限和价值的提升。2 价格策略1) 价格定位。a) 拟总体实现均价4800元/平方米。这是项目的整体目标，但根据市场的发展仍然有提升空间。b) 入市阶段追平区域内已经实现的价格。c) 后市打造东区价格标杆。依靠水岸私邸低密度住宅在后期实现东部价格标杆。2) 低开高走，分批次提升价格。a) 本案的产品线长，产品条件差异大，前期依靠相对低的价格将产品条件差的户型进行促销，以占领市场份额。b) 新项目和新区有待认知度的确定，为后市留下成长空间。c) 相对低价引导火爆销售，是新项目人气、士气的要求。d) 为保证项目的安全性和价格上的主动权，本项目需要低开高走。e) 为树立项目的热销口碑、增值口碑，并在后市实际兑现增值。3) 三条产品线三条价格线主力投放时间产品条件整体价格定位1#楼新都市住宅07产品差异大，是本案产品条件相对最差的部分4600元2#楼SMART公寓07后、08户型适中，和1#楼有定位重合部分4800元311#楼水岸私邸08密度低，户型舒适，是本案产品条件最好的部分5350元4) 拉大差异产品之间的差价本案最早放盘的1#楼有以下几种户型对市场有一定排斥力：临街部分、凹角部分、天井部分。拉开这部分产品和其它相对条件更好的户型之间的价差是实现这部分房屋顺畅销售的基本条件。3 销售执行策略：1) 联动销售部与客户会（客户中心）客户会和销售部的作用相互渗透相互协调，形成一个强大的顾客服务体系是销售执行中的重要策略。目的是提升客户的满意度，同时培养和壮大客户群，也为首创置业的今后拓展打下坚实的客户基础。07年3月之前以客户会为主体作为营销接待平台，销售部门配合工作，部分客户服务中心工作人员实质就是今后的销售人员。3月到5月，两部门工作齐头并进。工作重点是如何挖掘顾客的有效需求，区隔有效客户展开深入工作并指导营销工作和今后的开发进程。5月以后以销售部门工作为重心，客户服务中心配合工作，主要工作是促进客户成交，处理争议以及客户会会籍管理和会员服务。2) 销售中心立体工作模式销售人员、客服人员、服务人员、物业管理人员密切配合服务组织。在销售中心各个角色的工作人员工作大体区分为：客服人员：处理信息、接待投诉、会员服务等销售人员：销售房屋为主；服务人员：端茶送水、看护儿童；物业管理人员：售楼处保安保洁和维护；3) 销售团队建设特点 体现北京专业公司的特点体现北京著名的房地产开发企业和北京知名的营销代理机构的特点。整合两地的优秀人才，体现当地的人文特点同时显著表现出北京专业公司的专业性、严谨性、服务力和企业文化。让顾客能直接体会与当地企业的差异。 体现项目国际化色彩为体现开发企业国际化资源背景、顺应成都国际化走向的发展趋势、体现AZTOWN 的国际化时尚生活要点，本项目的销售组织中体现“洋气”的特点。拟：国际化会所式销售流程（将到访客户问卷以 “客户会”会籍登记表的形式出现/成交客户升级为金卡会员/依据介绍客户的多寡还可以升级为白金卡钻石卡等）、对销售人员的特性要求（地道的四川人/标准的普通话/纯正的伦敦音-至少针对A-Z的26个英文解读）。(二) 推广策略1 节奏策略与销售的节奏相适应，本案的推广节奏也是紧凑的，但根据销售的要求和项目开发的要求，为了提高推广效率，本案的推广又是富有节奏的。推广的节奏分为：推广前期（蓄水期）、高峰期、持续推广期。时间任务方式推广前期项目正式公开之前企业、项目品牌导入以品牌宣传、项目概念导入为主。方式以户外大牌（包括公交站牌）、软宣、活动为主。高峰期项目正式发售具体项目销售信息、项目介绍平面广告、报媒为主。持续推广期高峰期后保持销售热度和市场关注度活动、户外、销售人员本案的推广节奏除按以上原则进行外，非常重要的任务就是找到高峰期的引爆点。07年高峰推广引爆点设定。高峰2销售节奏示意：07.107.307.607.9销售节奏、节点高峰1首创中性品牌落地活动客户活动2 推广的方式1) 两种方式并举本案以活动和传统推广渠道两种方式并行。活动：是本案的重要推广方式。力求通过产品发布会、客户会成立、开盘选房活动、客户联谊活动等等活动实现AZTOWN生活方式的展现和项目精神层面的传递，同时壮大客户群体、提升客户满意度、促销房屋等。传统渠道：传统渠道这里承载更多的是公开销售信息、项目调性的传递等。2) 两条战线并行描述任务阵地战依靠售楼处、工地围档、户外广告进行发布侧重：项目调性宣扬、企业品牌和项目品牌宣介广告战报纸广告（硬、软）、杂志、直投侧重：销售信息的发布3 包装策略1) VI 案名：A-Z TOWN中文名:爱这城“A-Z TOWN”是首创置业在北京成功运作的城市住宅项目。这个品牌易辨识，有丰富的营销题材，非常适合在冠名于城市中的高容积率的复合型项目。成都在日益国际化，成都人接受新事物能力强劲，“A-Z TOWN”这个词语会很快被消费者接受和熟知。而“爱这城”不仅是对英文名字的解释，同时用另外一种口吻体现出开发公司对于城市的热爱、顾客对于城市的眷恋，是钢化的“A-Z TOWN”的有益补充。“爱这城”在营销上有丰富的延展性，与周边项目取义上有区别。同时“爱这城”适合成都市民的心理状态，容易博得受众的好感。 视觉系统在沿用原来名称的同时建议用和本案地域和产品更贴切的色彩。即：主色调：蓝色底，衬以白色和暖色（红）辅助蓝色底透露出国际感、未来感、同时适应成都的人文、气候特点。为了避免出现“冷调”体现项目的丰富气质，加上白色和暖色（红）作为衬托。案名的VI建议不用北京方案。北京方案略显拖沓，建议用更大气简约的线条处理。2) SLOGAN本案的两条推广线索，即：“首创置业品牌战”和“A-Z TOWN生活方式战”。与之相适应的SLOGAN设定为：SLOGAN一：“中国最具价值的综合地产运营商首创置业登陆成都”“中国最具价值的综合地产运营商首创置业”是德勤公司对于首创的评价，高度够、深度合适，也符合首创置业的具体情况，本宣传语就是要简单直白地告诉受众，首创是什么，来做什么。SLOGAN 二：爱生活，爱成都，“A-Z TOWN”！用顾客的话语方式，对项目的调性进行直接诠释。简单明了，容易识别。3) 话语方式尊重城市、亲近民众首创置业到成都一号作品充分尊重城市，能更容易融入这个市场并且体现大公司的包容精神。也只有充分尊重城市才有可能在这个城市塑造精品项目。而打“亲民”牌是首创这个有国企背景公司的优势，同时又是提升客户满意度的一种捷径。底气十足首创置业作为“综合地产运营商”，北京著名的地产开发公司，充足的话语底气是企业实力的表现。4) 形象要点品牌企业，东部副中心显赫地标项目，创新生活是本案的属性，根据属性和本案营销的要求，确定形象为：a) 名牌b) 国际化c) 城市地标d) 丰富、庄重、富有韵律感（后面有附件具体阐述）以上形象领导营销推广包装和销售执行的方向。四 全案进程安排(一) 总表：11全程项目营销进程规划 车位和商业销售期及住宅清盘期。三期销售西北区舒适型水岸私邸，共492户，65554.63平米，均价5300元，成交额3.47亿元。二期销售南区小户型smart公寓，共519户，42240.78平米，均价4650元，成交额1.964亿元。一期销售东北区经济型新都市公寓产品，共1318户，127499.58平米，均价4600元，成交额5.865亿元。互动期持续期开盘期12月四期三批放盘(12.1)华堂开业(8月)四期公开推广(4.30)一期七批放盘(3.15)二期开盘二批放盘(1.5)二期放盘一期六批(10.1)一期开工(12.26)营销进程开发进程营销分期推广分期11月5月3月09年1月06年9月7月5月3月07年1月11月9月7月5月3月08年1月11月9月二期样板间开放(11.1)二期入住(7.31)一期外装完成(6.30)一期入住(10.31)华堂开工(7.13)华堂外装完成(3.21)华堂封顶(12.13)一期封顶(11.30)2#楼开工(6.1)一期样板间开放(4.10)三期入住(11.30)二期封顶三期样板间开放(4.30)2#楼外装完成(7.9)一期五批放盘(9.1)一期四批放盘(8.1)一期三批放盘(7.1)一期二批放盘(5.10)一期开盘首批放盘(4.28)车位商铺开始销售9.1四期二批放盘9.30四期开盘首批放盘6.30一期公开推广3.1售楼开放接受咨询3.18业务体组建1.5金网络推广期时间主要动作破荒开盘期2006.9-2007.6其中：2007年12月企业品牌导入期2007年34月项目品牌公开期2007年45月开盘前预热强势推广期2007年56月开盘热销解读期l 工程节点06年12月26日一期开工07年1月6日客户会成立，客服中心开始运营07年3月18日售楼处开放07年4月10日一期样板间开放07年6月1日2#楼开工l 销售节点07年1月5日业务体成立07年2月底培训和销售文件完成07年34月接受咨询积累客户07年4月20日一期开盘、一批次放盘07年5月1日一期第二次放盘l 推广动作及主题设定此阶段以企业品牌宣传和项目形象拓展为主线，以一系列高调推广动作演绎品牌内涵。 06年11月整合政府资源、媒体资源、专家资源，建立专家顾问团队 07年1月首创中国行-成都站活动 06年12月底组织合作资源高端酒会暨“爱城俱乐部”成立仪式,项目品牌形象亮相 “爱城俱乐部（A-Z CLUB）空降锦城” 07年3月4月开盘前项目预热强势推广 “A-Z TOWN 登陆成都！” 07年5月6月项目热销解读，生活方式宣传延展AZTOWN 全新生活已经揭幕AZTOWN-极限运动俱乐部成立AZTOWN-音乐发烧友会成立AZTOWN-自驾群落成立持续传扬期2007.7-2008.6l 工程节点07年8月10日311#楼施工07年11月30日一期封顶07年12月13日洋华堂底商封顶08年6月30日一期（1#楼）外立面完成l 销售节点07年7月1日8月1日一期三批次热销07年8月1日9月1日一期四批放盘07年9月1日一期五批次放盘07年10月一期六批次放盘，2#楼第一次放盘08年3月15日二期二批次放盘08年45月二期二批次热销08年6月30日四期开盘、一批次放盘l 推广动作及主题设定此阶段以保持上阶段温度为目标，强势拓展客群，并结合城际互动活动和开发进度展示:07年7月8月组织首轮城际互动 “双城互访 暑假特别行动” 各俱乐部开始活动 07年11月12月二期开盘预热强势推广 “西摩公寓 激情上演 都市新生活” 08年1月2月一期三期封顶仪式，工程展现，实力兑现 “东二环惊现都市新地标”08年3月4月城际互动“春季嘉年华”客户采春联谊活动暨项目公开周年庆 “春花似锦开 能不爱这城？！”08年5月6月三期开盘预热强势推广“沙河边，还有多少水岸可以私邸？”互动传扬期2008.7-2009.4（或结案）l 工程节点08年8月伊藤洋华堂开业08年10月31日一期09年4月30日景观园林完工l 销售节点08年7月1日8月30日二期二批次热销08年9月1日商铺车位正式开盘销售08年9月30日四期二批次放盘08年1011月配合一期三期入住工作08年12月1日四期三批次放盘08年12月中09年1月中配合二期入住09年14月商铺热销、住宅清盘l 推广动作及主题设定此阶段以口碑传播和来访客户互带为营销重点，突出三个互动，即：首创与华堂的品牌互动、商业与住宅的销售互动、项目与客户的生活互动。08年8月9月华堂开业商业推广活动 “八月流火 华堂更火” “抢铺密码 A-Z TOWN” 08年10月金秋全景呈现、准现房推广月 “秋到A-Z TOWN 都市新表情” 08年11月09年1月入住客户体验、俱乐部家装设计讲座、建材家具集采等系列活动 “清清水岸 现房私邸” “爱家 爱城 爱生活” 09年2月春节前俱乐部联合华堂新春送礼行动 “华堂 爱城 闹新春” 46(二) 分期描述在不同的时段内工作重点不同：营销的任务和目标工作重点推广动作设定开盘期07年企业和项目的品牌的落地，项目迅速占领市场高点，达到热销、快销企业品牌、项目品牌宣介高密度推广，活动作为推广轴持续期08年实现项目的快速高温销售新产品促销、客户保养高强度推广，利用客户会做平台互动期09年实现项目美誉，顺利完成最终销售保养客户活动为主五 07年度计划1 放盘计划1）整体销售节奏回顾 根据各类别产品的放盘时间并综合产品条件比较，将前期的静态均价调整为动态均价，即1#楼，即东北区经济型新都市公寓4600元/平米，2#楼，即南区SMART公寓4800元/平米，3-11#楼，即西北区水岸私邸5300元/平米。 全案住宅部分总销售额约11.3亿。 主力销售期内即到2008年12月底，项目全面竣工交用时，完成销售面积约20万平方米，销售率达到85%，销售额约为9.6亿元。 2007年住宅销售面积约9万平方米，销售额约为4.1亿元，占总住宅销售额的36%左右。主要销售东北区经济型新都市公寓部分产品，达到一期90%的销售率。 2008年住宅销售面积约11万平方米，销售额约为5.3亿元，占总住宅销售额的47%左右。主要销售南区SMART公寓和西北区水岸私邸和东北区少量尾房，达到住宅部分85%的销售率。 2009年住宅销售面积约3.5万平方米，销售额约为1.9亿元，占总住宅销售额的15%左右。主要销售3-1#楼水岸私邸的少量尾房， 至2009年4月底完成全部住宅销售任务。 从2008年9月初至2009年4月底为车库/底商等的销售期。2）07年具体放盘计划：07年放盘计划放盘时间2007.456789101112合计1#楼编号A,B，C,EDFG户型1652170213428411396839012031319633030433000占本楼比例23.70%10.17%14.57%14.00%8.42%13.96%套数31313419218611118411202#楼编号B户型1022123040比例0.4套数212212放盘套数3131341921861113961332放盘主力2、3房2、3房2、3房放盘面积（万M2）32545114301601320870948532827128827计划销售套数150100501006015015010080940剩余套数163197147239365326572472392剩余套数比例29.43%销售套数比例70.57%3房以上套数323比例：24.25%计划销售面积145079671483596715803145071450796717737909132 价格计划1#楼东北区经济型新都市公寓4600元/平米2#楼南区SMART公寓4800元/平米3-11#楼西北区水岸私邸5300元/平米。由于产品类型丰富， 建议采用分批次的方法进行涨价。预期均价1次价格2次价格3次价格4次价格1#楼4600见下2#楼48004700480049003-11#楼53005000520054005600放盘时间2007.456789101112合计放盘套数3131341921861113961332放盘面积（万M2）32545114301601320870948532827128827计划销售套数150100501006015015010080940计划销售面积14507967148359671580314507145079671773790913设定均价 4,400 4,400 4,400 4,450 4,600 4,650 4,700 4,700 4,700 设定均价后销售额 63,833,198 42,555,465 21,277,733 43,039,050 26,693,883 67,460,084 68,185,462 45,456,974 36,365,580 414,867,430 实现总体07年均价4563元/平方米，而前期起步均价高是因为有部分优势产品投入，此期间应该将价格拉开，有部分低价房屋发售。3 回款计划07年回款计划放盘时间2007.456789101112合计放盘楼号编号1#楼A,B1#楼C1#楼E1#楼D1#楼F1#楼G，2#楼B销售额 63,833,198 42,555,465 21,277,733 43,039,050 26,693,883 67,460,084 68,185,462 45,456,974 36,365,580 414,867,430 回款额首期 24,511,948 16,341,299 8,170,649 16,526,995 10,250,451 25,904,672 26,183,217 17,455,478 13,964,383 159,309,093 到期 - 39,321,250 26,214,167 13,107,083 26,512,055 16,443,432 41,555,412 42,002,244 28,001,496 22,401,197 未到1 39,321,250 26,214,167 13,107,083 26,512,055 16,443,432 41,555,412 42,002,244 28,001,496 22,401,197 255,558,337 合计 24,511,948 55,662,549 34,384,816 29,634,079 36,762,506 42,348,104 67,738,629 59,457,723 41,965,879 392,466,233 95%误差 23,286,351 52,879,421 32,665,575 28,152,375 34,924,381 40,230,699 64,351,698 56,484,836 39,867,585 372,842,921 付款方式设定：付款方式比例当月回款次月回款应付一次性12%100%按揭（包括直贷）88%30%70%同时仍然剩余1#楼H，2#楼A，C栋，以及3-11#楼共计799户待2008年和09年销售。07年度推广户型主要以经济型住宅和小户型为主，而08年除了一部分小户型外，492户，65554平方米的舒适型住宅将是我们推广销售的重点。由此，本较为繁杂的户型结构被分为2个阶段，即07年度的中小户型期和08年度的大户型期。未来投入产品结构：面积套数3房以上套数3房以上面积1#楼2135719899125452#楼261493073-11#楼655544924926555411306099759178099占比例60%70%六 开盘期工作准备(一) 开盘的基本构划：1. 开盘期时间：当前2007年7月，分为开盘前期和开盘后期2个时间段。时间07.107.507.7开盘前期开盘后期分期第一阶段，企业品推、团队组建、售楼处建设、合作资源甄选第二阶段，项目品牌建立、人员培训、销售道具制作、销售文本的准备第三阶段，项目推广高峰、蓄客、开盘活动准备、展会开盘2. 开盘前期营销工作：首创成都项目目前到07年开盘工作计划表（销售和推广大事件）工作期时间销售目标销售工作安排营销推广目标营销推广工作安排开盘前期（春节前）10月251 为正式开盘销售做准备。2 制定销售策略计划。3 建立并培训销售队伍11月底，营销执行案确认。1 首创品牌落地。2 项目的诉求表达开始以软性的形式出现。确认广告公司和广告执行策略11月15日金网络公司成都大型招聘见报，并透露些许项目推广信息。11月18项目围档正式亮相并开始工地围档活动*（见下附件）11月25日12月1日销售部正式成立，并开始公司企业文化和市场阶段的培训12月151月首创置业中国行-成都站活动1月15日销售部门进入产品培训阶段开盘前期（春节后）3月15日积累客户为开盘做准备销售部达到接待客户标准以硬广和软广宣传的形式为项目的开盘造势3月20日开始正式接受客户预约4月5日销售部门高效接访接电项目首版广告面世，随后开始密集项目开盘广告4月20日开盘活动演练开盘后期4月21日项目正式开盘选房签约4月22项目第一批2次选房签约4月24项目开盘盛况广告，开盘软文发布4月30日全部完成首批签约工作项目五一期间新品推出的项目销售信息5月12日第二次放盘客户通讯第一刊出版发行更详细内容请参看前期准备工作附件工地围档活动：工地围档作为首创品牌和项目第一次面世，具有重要意义。该活动要点为：1 本活动的目的： 首创项目第一次面世。 首创品牌第一次宣介。 首创成都06年第一次推广事件。2 本活动的组织要点： 分为围档面世和软性宣传跟进二部分。 围档设计要点：冲击力强，建议做部分异型。宣传语分为2部分，即企业形象部分和项目形象部分。通过宣传语的设定造成一些悬念。开盘前销售准备工作：根据项目营销攻略中关于销售作业的安排，销售服务的构成如下：销售中心销售部客户中心销售1部4人销售2部4人销售3部4人客户咨询和投诉组2人售楼处及客户服务组2-3人保安和保洁组各6人工作原则： 现场由以上各个部门分工配合，力求打造一个高效率的，立体的营销服务模式。 销售部工作人员由代理公司派出；客户咨询人员由开发公司派出；售楼处服务人员由开发公司或物业公司派出；保安保洁由物业公司派出。但以上人员在售楼处工作由销售中心总监（代理公司）整体负责协调。 销售中心由销售总监整体负责。销售组织工作要点：1 销售组织工作也是公司和项目推广的一部分作为项目的筹备的重要组成部分，恰逢企业推广和项目推广的前期时间，销售组织工作中的对外的工作内容，它不应该仅仅是简单的人事组建，而是从组织上和内容都应该传达出企业和项目的特点和信心。2 销售组织工作的调子根据整体宣传策略，销售组织工作的思路应该是高调的。应该成为前期营销工作的一部分，为前期蓄势推波助澜。销售组织工作的具体安排：1 业内挖掘，为了比较经济有效地挖掘有经验的优秀人才，这个工作已经展开。2 专向大型招聘：11月中旬在成都已经整计划执行金网络成都大型招聘工作。金网络公司将在成都商报人才版做大型人才招聘启事，同时有计划地宣传项目和企业。招聘后，金网络公司将集中北京和成都的精英人才在08年1月最终组成首创置业项目的销售团队。七 推广的具体安排和营销费用计划1. 07年全年推广阶段的费用比设定：开盘期持续期秋季热销期时间：07.1.1-07.5.3007.5.31-07.8.1507.8.16-07.12.31推广目标品牌落地、开盘热销保持销售热度，调整工作、积累客户秋季集中强销主要费用比例60%10%30%推广金额456万76万228万07年广告费固定支出：此部分费用是推广之必要支出，可调整余地不大。销售道具效果图 80,000.00合计88万，1-5月70万，6-8月2万，9-12月16万海报等 150,000.00 模型 350,000.00 楼书 200,000.00 项目纪念品 100,000.00 展会500,000.00春季40万，秋季30万合计：1，380，000.00全年760万-138万=622万。可用于其他的推广的费用为622万，40%投放于活动，15%用于户外，剩下的用于投放大众平面媒体的硬、软广告。2. 07年开盘期工作设定：分期企业品牌导入期项目品牌导入期开盘热销期时间：07.1.1-07.2.2807.3. 1-07.4.2007.4.21-07.5.31推广目标强势企业品牌落地、项目品牌铺垫项目品牌推广、客户积累开盘信息发布、推波助澜达到销售高峰主要费用比例20%15%30%推广金额114万68万140万主要推广方式策略：以活动为轴，辅以户外广告和硬软广以硬软广为主以应软广为主推广主题：“中国综合地产运营商首创置业登陆成都”“AZ TOWN，成都生活国际化ing”AZ TOWN 开盘热销3. 开盘期具体工作安排（注：红色数字为平面媒体发布费用）推广期时间主要推广方式推广内容包媒预计费用（单位：万）活动广告其他企业品牌导入期“中国最具价值的综合地产运营商首创置地登陆成都”06年12月工地围档“中国最具价值的综合地产运营商首创置地登陆成都”60 1月1周户外广告201月2周首创置业成都项目发布会商报整版、华西都市报整版硬广：“中国最具价值的综合地产运营商首创置地登陆成都”20+32=521月3周首创先锋生活艺术展（周末）一商报软文、华西都市报软文、居周刊、成都楼市、成都晚报软文；北京各媒体软文二商报竖版、华西都市报半版硬广硬广：成都，走在生活的前面首创先锋生活艺术展即将开幕！软文：首创置业进军成都为何1500字，首创置业中国行成都站新闻发布会召开300字，西南地产重兵集结，御林军来了1500字50+17+3=701月4周商报软文、华西都市报软文、居周刊、成都楼市、成都晚报软文；首创4S客户会成都分会成立300字首创先锋艺术展盛大举行300字首创在蓉的第一份答卷1000字主要诉求两个事件，同时表达企业理念和地产观22月1周2月2周工地户外更换新年风顺雨顺房也顺!猪年事兴业兴家更新！首创祝成都人民新春愉快！22月3周2月4周项目品牌导入期3月1周3月2周居周刊、成都楼市、成都晚报小整版户外更换户外：春的消息首创成都1号项目携春风而来“AZ TOWN，成都不做第四城！”首创成都1号项目即将登场！20+12=323月3周3月4周硬广商报竖版、华西都市报半版“AZ TOWN，成都不做第四城！”首创成都1号项目即将登场！174月1周硬广商报竖版、华西都市报半版“AZ TOWN，成都不做第四城！”首创成都1号项目即将登场！174月2周户外更换AZTOWN即将公开24月3周硬广商报、华西都市报“AZTOWN-4月18日，来，带上你的朋友！”开盘和签约信息32开盘热销期4月4周商报软文、华西都市报软文、居周刊、成都楼市、成都晚报软文房交会、开盘活动“AZTOWN当日成交180套！”软文：通稿，AZTOWN开盘热销。报媒：40+15+1=565月1周5月2周硬广商报竖版、华西都市报半版，商报软文、华西都市报软文、居周刊、成都楼市软文硬广：“为答谢客户，紧急推出第二批房源”软文：人物专访AZTOWN项目负责人205月3周商报软文、华西都市报软文解密AZTOWN热销0.55月4周居周刊、成都楼市软文解密AZTOWN热销0.5报媒合计：154万，总体合计：383万元，加上固定基础物料费用约70万元，总共约453万元。4. 持续期推广工作安排时间主要推广方式推广内容活动广告其他6月1周户外更换夏季主题26月2周项目杂志第一期发行AZ精英生活杂志56月3周AZTOWN篮球俱乐部成立AZTOWN爱生活俱乐部成立AZTOWN篮球俱乐部成立，进行首场3VS3篮球比赛；AZTOWN爱生活俱乐部成立，组织三圣乡周末PARTY。86月4周AZTOWN自驾车爱好者俱乐部成立AZTOWN音乐发烧部落成立AZTOWN自驾车爱好者俱乐部成立，组织专业老师讲课，组织自驾游一次。AZTOWN音乐发烧部落成立。组织内部交流和鉴赏。87月1周7月2周硬广商报竖版、华西都市报半版AZ生活观传递，同时伴随新盘推出信息177月3周商报软文、华西都市报软文、居周刊、成都楼市软文点评AZ生活观以及它的影响力37月4周暑期双城互访活动：成都北京北戴河北京成都青城山从7月新成交客户中选取8组，16人，加老客户10组，20人免费参加该活动。其余的会员可以7折参加。78月1周硬广商报竖版、华西都市报半版AZ生活与双城互动，并公开近期公开房屋信息178月2周商报软文、华西都市报软文、居周刊、成都楼市软文AZTOWN缘何夏季继续热销？38月3周项目杂志第2期出版AZ精英生活杂志5报媒合计：40万，总体合计：75万元，加上固定基础物料费用约2万元，总共约77万元。5. 秋季热销期推广工作安排：时间主要推广方式推广内容活动广告其他8月4周围档更换秋季主题19月1周硬广商报竖版、华西都市报半版、居周刊、成都楼市硬广户外：30万 “西摩公寓 激情上演 都市新生活”AZTOWN-SMART公寓即将面世，项目形象稿，并辅以开盘项目信息30+17+7=649月2周商报、华西都市报、居周刊、成都楼市软文硬广商报竖版AZTOWN SMART公寓热销解读硬广：房交会形象余热3+9=129月3周房交会309月4周硬广商报竖版、AZTOWN形象广告，全面热销，十一活动预告910月1周篮球联盟活动爱生活俱乐部活动自驾车俱乐部活动1510月2周硬广商报竖版、华西都市报半版、居周刊、成都楼市硬广户外更换AZTOWN形象广告，新盘信息公布2+17+7=3610月3周商报、华西都市报、居周刊、成都楼市软文AZ精英生活杂志第3期AZTOWN热销评价3+5=810月4周硬广商报竖版、AZTOWN形象广告911月1周11月2周硬广商报竖版、AZTOWN形象广告，新盘公开信息911月3周11月4周硬广商报竖版、AZTOWN形象广告912月1周户外更换212月2周硬广商报竖版、AZTOWN形象广告912月3周12月4周报媒合计：108万，总体合计：213万元，加上固定基础物料费用约16万元，总共约229万元。附件：关于形象要点的说明：a) 名牌北京的首创置业带来国际化的产品。从在北京开始，到香港上市，再到全国发展的今日，土地资源、资金资源、合作伙伴资源、供货商资源、客户资源、服务机构，甚至竞争对手，都纳入首创置业对资源统筹考量的范围。打造产品的过程和成果都是品牌效应的结晶。如同BENZ、SIMENS、LENNOVO、阳光100一样，在首创置业的产品线上，我们能看到：建材实德窗（举例）、日立电梯（举例）、ITOYOKADO（伊藤洋华堂）商场、HASSELL、KINVO（金网络置业顾问）等等名牌组合，AZTOWN本身已经是集万千品牌一身的名牌。创造“A-Z TOWN”的名牌效应，很重要的目的是将顾客从房地产传统的物理概念的判断，升级到具有更强附加价值的精神领域，购买者明显能拥有更多的附加价值和荣耀感，以规避我们存在的不足。b) 国际化成都过去是四川的首府，现在全国的“第四城”，未来是世界的中国西部第一城市，世界的成都。世界的成都是包容性强的国际化大都会，既有丰富的民族的和历史的底蕴，有充满了新时代的国际化色彩。在住宅层面，目前成都的国际化色彩还不足，本项目就是要在成都受世界瞩目的今天，携城东腾飞的趋势，引导城市国际化的潮流。本项目的国际化体现在外和内。外在的是线条俊朗，富有国际化气息的立面，内在社区规划、园林设计、功能配置、乃至户型设计和选材都是按照国际化新城市建设概念精心打造。而它所倡导的生活方式A TO Z更是一种新生活新文明的表现。虽然在成都也有不少企业在做产品宣传国际化。在这里，本案要强调国际化不仅仅因为国际化确实为本案的重要属性，同时更为重要的是要将本案的国际化的真实含义传递给我们的顾客。c) 城市地标作为东二环边绝对地标建筑，城市的新面孔，它有出众的外表和高挑的身材。而项目本身本牌价值和赋予的生活方式，也将是成都地产、成都购房者的精神地标，将是新成都升级的组成部分。d) 丰富、庄重、富有韵律感“A-Z TOWN”规划功能丰富，搭建了一个从A到Z、丰富完备的生活平台。它庄重，但富有活力；秩序，但富有韵律感；经典，内含时尚和激情。以上形象领导营销推广包装和销售执行的方向。1 SLOGAN“中国最具价值的综合地产运营商首创置业登陆成都”首创置业有诸多定语（中国综合地产运营商，北京著名开发商，香港上市地产公司，国际资本整合者等）中，而中国最具价值的综合地产运营商是首创的基本属性。它涵盖面广，深度够，充满了对历史和文化的尊重，城市的敬意，民众的责任以及对未来开拓的激情。爱生活，爱成都，“A-Z TOWN”！A-Z TOWN在北京的演绎已经很丰富，在成都或在全国的更多地方，把A-Z TOWN标签化，由名词成为动词、形容词、感叹词是我们营销的终极目标。A-Z TOWN作为本案的案名和第一标签出现在几乎任何关于提及本案的场合。本案要特别关注对“爱这城”中文名的使用，使用不当会降低A-Z TOWN的使用效果；作为辅助词使用得当是对A-Z TOWN