重庆专业市场调研

重庆专业市场研究前言3PART ONE:专业市场研究3一、专业市场的理论研究31、经济学中关于服务业发展阶段的划分32、专业市场概念53、我国专业市场的发展进程64、我国专业市场的演化的经济动力75、专业市场的优势简析：86、专业市场的分类97、专业市场发展形态98、专业市场成功发展的条件109、小结11二、重庆专业市场现状研究11朝天门专业市场12（1）朝天门市场片区概述12（2）朝天门服装批发市场14（3）朝天门小商品批发市场15（4）朝天门专业市场总结15（5）影响朝天门市场选址因素分析162建材专业市场17（1）重庆市建材市场概况17（2）重庆典型建材市场调查18（3）重庆建材市场调研结论24（4）影响重庆市建材市场的选址因素分析263新华路小家电专业市场26（1）新华路小家电市场发展历程26（2）新华路小家电市场没落原因分析28（3）新华路小家电市场选址及生存法则规律分析294石桥铺大坪个人电子产品专业市场区域30（1）重庆电脑及电子产品市场格局30（2）石桥铺个人电子产品市场发展历程30（3）石桥铺电脑市场现状32（4）石桥铺典型电子产品市场调查33（5）大坪通讯市场现状35（6）石桥铺大坪功能关系分析36（7）电子产品市场生存法则分析375重庆市汽摩配件市场38（1）重庆汽车行业发展状况简述38（2）重庆摩托车行业发展状况简述40（3）重庆汽摩零部件配套行业发展状况简述43（4）重庆市汽摩配专业基本特征概述44（5）典型汽摩配市场调查45（6）重庆汽摩配市场选址规律分析486重庆市专业市场调研总结487我司项目专业市场发展原则50前言我司化龙桥项目定位于“制造业服务中心”，在顺应重庆社会经济发展现状与趋势的前提下，行使各种制造业的服务功能，这在超高层定位策略中已进行过详细研究。制造业服务功能的行使，将以建筑物业作为载体，主要是写字楼和商营物业。根据项目的概念性规划，制造业服务中心的商营物业主要包括会展中心及酒店、贸易批发中心、带顶篷的商展购物走廊、商业干道、综合的停车、装卸货及物流设施，商业面积预计可达到20万方以上。根据制造业服务中心定位的研究成果，结合项目关于商业部分的概念性规划，我们认为项目的商业设施的服务功能可能主要包括三类：l 专业市场及配套的仓储、物流功能。l 个人服务业与社会服务业功能，可包括娱乐休闲、酒店、家庭服务、餐饮、美容、婚庆、医疗保健、教育培训、邮政、家装等，承载这些服务功能的企业绝大多数入驻商业用房。（详见超高层定位报告）l 会展功能根据最新的项目规划信息，中心商贸区拟建BIGBOX，以承载项目的大部分商业功能。故我们本阶段的研究内容建立在BIGBOX的基础上，主要对上面阐述的三种商业设施的服务功能的可行性及定位进行研究。PART ONE:专业市场研究其研究路演是，从社会发展的规律着手，研究专业市场的发展进程，及专业市场的进程如何与社会发展有效融合；阐述重庆市经济的总体发展环境及发展进程，解释重庆市专业市场的现状及其隐藏在之后的经济动力；对目前重庆市专业市场的分布进行阐述，解释专业市场的选址及生存规律。一、专业市场的理论研究1、经济学中关于服务业发展阶段的划分研究服务业发展阶段的特点，既要考虑生产力发展变化的影响，也要考虑生产关系的影响，同时也不能忽视制度变革和社会心理、社会一般人际关系等因素变动造成的影响。服务业发展各阶段的特点在不同的社会政治经济环境下，会有不同的表现形式和不同的变化特征，这些变化实质上意味着服务业发展过程的改变，有时也是服务业发展阶段相互交替的过渡形式。服务业发展阶段的相互交替是一个非常复杂的经济过程，其发展的不同阶段也会表现在其在社会总体结构中的作用发展变化。从世界经验看，服务业的发展大体经历了四个阶段，四个阶段各有其特点。（1）第一阶段，传统服务行业为主这一阶段服务业发展的特点是：旅馆业、饮食业、修理业、理发业、医疗卫生等几个传统的个人与社会服务业在服务业总体结构中占据主导地位，其他的一些服务业或者很薄弱，仅为零星经济活动，或者尚未出现。在服务业发展的第一阶段，服务业在国民经济构成中的地位十分低下，还仅仅是一个必要的行业，是一个人们生活正常进行不可或缺的消费品供给部门，是社会总体经济稳定发展所需的一个必要环节。无论是从它的财富提供量上，还是从它在就业结构中的地位去考察，这时的服务业都是一个远比工农业落后，松散的产业。造成这些特点的原因是：第一、当时的社会分工体系不健全。第二、当时的平均消费能力低，消费模式滞留在温饱型。第三、商品经济不发达。（2）第二阶段：规模扩大，结构初步转换这一阶段的基本特征是：服务业从业人员占社会总就业人口的比重有所上升。特别是生活服务业，就业人数增加幅度较大，而且呈现连续上升状态。服务业资金量开始增加。其中增长规模较大的是流动资金，同时周转速度加快。服务产品的生产技术水平和技术结构发生了一定程度的变动。这一方面与消费结构的变动有关，另一方面也与服务生产者主动改进技术以节约劳动消耗和物质消费有关。大中型服务企业开始出现。这是一种初期的大中型服务企业，其内部分工已开始复杂化，管理活动正逐步程序化、制度化、专职从事管理活动的管理人员已形成一个阶层。一些相对新兴的服务行业开始出现。它们表现出了与众不同的活动方式和活动范围，表现出其它经济活动无法取代的经济和社会功效。比较典型的是旅游业的出现和逐步发展。造成这些特点的原因是：第一、商品经济的发展。第二、社会分工的发展。第三、城市的日渐繁荣。（3）第三阶段：服务业发生质变这一阶段的突出特点是：服务业规模扩张速度加快。不论城市还是农村，服务业都呈快速增长趋势，而且城市生活服务业的扩张有较强刚性。服务业结构交换空间激烈且持续时间较长。这不仅表现在各服务行业在经济领域中所处地位的变动上，表现在服务行业产值结构的变动上，而且表现在劳务供给结构的变动和各服务行业相互关联的结构变动上。服务业内部结构发生了实质性变化。其突出表现是大中型企业在服务企业总量结构中所占比例上升，成为左右服务业经营趋势和服务产业结构的主要力量。而且，大中型服务企业的组织形式也开始复杂化和多样化，出现了连锁企业这种可以跨地区甚至跨行业经营的先进企业组织形式。服务业的物质技术设备有了较大程度的改进。不仅生产环节内部的原材料质量有所提高，生产的自动化程度有所加强，而且流通活动的工具和技术质量均有了提高。这既密切了生产与消费的关系，又加快了生产经营周期。服务业内部所有制结构发生了一定程度的变化。各种所有制服务企业同时并存，国有服务企业数量减少，股份制服务企业产生。总之，上述特点标志着服务业已进入一个新的历史发展阶段，服务业正在发生质的变化。造成这些特点的主要因素有：第一、工业的进步。第二、消费需求的变化。第三、服务业竞争的日趋激烈。（4）第四阶段：服务业的地位和作用更加突出第四阶段有如下特点：新兴服务业，如旅游业、咨询服务业不断成长壮大，成为在服务业总产值中占有举足轻重地位的行业。服务业产值占国民生产总值的比重迅速上升，不仅超过工农业，而且超过它们的总和。服务业就业人数占总就业人数的比重也迅速增加，成为国民经济中一个有突出重要地位的产业，服务业总体增长速度大幅度提高。向服务业的投资迅速增加，服务业成为一个吸引资金的产业。从事服务业的人员素质大大提高，吸引了不少文化程度较高、专业素质较好的从业人员，服务业就业结构有很大改变。大型服务企业在服务市场上占据明显的主导地位，同时中小服务企业的数量仍在迅速增加，渗透到社会消费的各个角落。服务业生产力有了综合性、实质性的发展。在很多服务生产领域实现了自动化、机械化、不少行业与现代科技有密切的关系，服务经济与知识经济呈一致性趋势。推动服务业进入第四阶段的主要因素有：第一、社会分工进一步细密化，社会生产、流通、消费规模不断膨胀。第二、消费结构发生迅速变动。第三、资金流向的变动，大量资金流入服务业。第四、市场竞争的激烈化使得商品流通环节成本增加，促进相关服务业增长。通过对服务业发展阶段的研究，结合目前重庆市发展现状，我们认为重庆市服务业发展水平应该处于第三阶段，工业的进步促进了流通规模、流通结构和社会分工体系的变动，生产性需求开始出现，生活性需求也在增多并且升级，同时大量的农业和工业人口开始往服务业聚集。但此时的服务业生产效率仍然不高，服务业所占比重也没有显示出优势，现代服务业刚刚起步，向第四阶段的升级过程必然经历较为艰难的过程。作为服务业的一类功能，专业市场的生存与发展必然与服务业的发展水平相适应，重庆的专业市场的现状与特征也必然适应重庆的经济发展阶段，融入整个经济体系。有关重庆专业市场发展背景及特点等的研究于下一章节展开。2、专业市场概念专业市场是指以现货批发交易为主，集中交易某一类商品或若干类具有较强互补性和互替性商品的场所。上面所述的是专业市场的内涵，或者是传统的专业市场概念，但随着流通方式的变革及营销组织的进步，根据重庆市实际情况，并且从开发商的角度，我们认为必须将专业市场的概念扩大：第一、批发的方式进行交易可以有所变动。目前重庆市布局众多传统产品的专业市场，如建材市场、家具市场、灯饰市场、机电市场、服装市场、农产品市场等，也布局具有高新技术特征的电子产品市场，另外，大型家电连锁超市、百货商场中的家电卖场也可以定义为专业市场。这些不同类型的专业市场既有以批发为主的，也有以零售为主的，其选址也有不同的规律。因此，从开发商盈利的角度来说，不能拘泥于市场的货物交易形式，关键是要塑造一类商品或者具有较强互补和互替性商品的卖场集群，形成销售终端，有效的加强供应链条中各种活动主体间的信息交流和协调，恰当的联系供应与需求。第二、现货的方式交易可以有所改进。目前重庆市众多专业市场多采用传统的服务方式与技术手段，而现代流通业则要求这些服务方式和技术手段必须提升和改造，完善信息服务、产品展示功能，向电子交易、物流服务方向发展。因此，专业市场还可以外延到现货与虚拟交易同时存在，相互促进的连接上下游产业链和供应链的枢纽。3、我国专业市场的发展进程专业市场是一种具有悠久历史的市场形态。在我国，早在唐代就有关于专业市场的记载；在西方，据布罗代尔的研究，早在十三世纪，就有小麦市场形成，十五、十六世纪前后，葡萄酒、皮革、皮鞋、毛皮等专业市场在欧洲各国也先后出现，到十七世纪，专业市场已是一种可以被普遍观察到的交易形态。建国后，我国的专业市场经历了从无到有到发展壮大的过程，大体呈现出如下的阶段：第一代：集市批发交易市场(1979 年之后，称为“地摊式”)。由众多需求者集中在某个场所来完成某项交易，批发市场就是完成这个功能，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，这是低级的市场形态。特点是市场自发形成，没有所有者；以露天摊位形式为主，设施简陋，配套设施缺乏；交易的产品档次低，质量差，满足人们低层次、大批量的需要。1978 年全国第一家专业市场是温州市永嘉县桥头镇农民自发形成的路边简易竹棚市场。之后全国各地出现了大大小小的自发市场，结合农村传统的农产品集市，大大促进了商品的流通。目前这种第一代专业市场，在某些地区还存在，但大多受到当地政府的认可和重视，设施条件有了很大提升，有了固定摊位和固定地点。第二代：专业批发市场加传统商业服务(1991年之后，称为“鸟笼式”) 随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的扩大，过去的批发市场已经不能适应这个变化，于是开始出现拥有物流、工商、税务等功能的市场。这一代特点是市场企业化，成为独立的经济实体；拥有大规模的交易场所，基本上为室内店面形式，配套设施如消防、餐饮、治安等齐全；产品较第一代更加丰富，质量好，式样新。这一代市场以上世纪90 年代被称为我国三大小商品市场的义乌中国小商品城、武汉汉正街、河北白沟箱包市场为代表。1998 年统计这三大市场年交易总额在440 亿元人民币，成为我国众多商品的集散中心和配送中心。第三代是综合功能性市场(1998 年之后，“下店上室”式) 。这类批发市场往往是规模比较大，在国内刚刚起步。在发挥平常的商品流通功能之外，又拥有产品展示、信息传播、产品检测、研发、信用监督、业务咨询等功能。这一代在产权方式上出现了股份制，并产生了上市公司；在店面设计上更加先进；经营的品种注重品牌，注重质量。以无锡东方国际轻纺城为例，浙江商团为其总共投资约30 亿元，其总建筑面积超100 万平米，一楼采用前后双门面式店铺设计，店面挑高达4.5 米，空间可以自由组合，大大方便了经营者的店面布局处理，楼上采用公司化办公设计，每个店铺都铺设了电信、网通两个宽带网络，并埋入光纤线路，内置可视电话，营造了“一楼商铺、二楼展示、三楼公司化经营”的经营新格局，突出了产品展示、业务洽谈、商务办公、电子商务的功能，符合现代商务“公司化、信息化、专业化”的交易趋势，为经营者提供了良好的经营环境。第四代是虚拟市场(2000 年之后)。随着近年来互联网技术的普及，网上交易变得越来越普遍，各种电子商务模式纷纷涌现。而企业的诚信问题、电子计算的安全等问题的逐步解决，加上人们观念的转变，更使得虚拟市场的火焰越燃越烈。这一代特点是或者依托实体市场，或者完全虚拟化，信息充分，买卖双方都节省搜寻交易成本，既发挥实体交易场所作用，又发挥中介作用和第三方结算作用。同时特色明显，在互联网眼球经济时代，个性化、特色化成为网站生存的必备条件。目前国内涌现出许多的的成功案例，比较出名的虚拟专业市场比如中国化工网、中国棉花网等等。4、我国专业市场的演化的经济动力专业市场作为连接生产与消费的流通活动的工具，其演变发展必然受到生产与消费结构、方式变革的影响，受到整个经济发展的影响，因而专业市场的生存及演化方式的真正动力来自于经济的发展。我国改革开放以来的四代专业市场的演进变化的动力，可以归纳为以下几点：第一、产品需求结构的不断变化是专业市场不断升级的主要拉动力。回顾四代专业市场的发展历史，可以看到每一次市场的升级都与我国经济发展的阶段性相联系。改革开放初期，居民收入没有拉开，总体消费水平低，消费偏好以数量型需求为主。在这种数量型的社会消费需求拉动下，专业市场由于投资小、交易成本低而成为商业制度创新的一种新选择。进入20 世纪90 年代，我国经济经历了快速发展的十年，经济实力稳步提升，我国居民消费能力有了显著提升，消费需求旺盛，同时消费需求呈现多元化、层次化特点。同时，此时由于我国的民营经济发展迅速，生产资料的交易成为新的需求。因此此时的第二代专业市场产品种类拓展到生产资料，从而更加丰富，而且质量较好、式样较新，此外物流配送设施也较齐备，可以满足大规模交易。20 世纪90 年代后期，我国经济稳定发展，此时我国消费者的需求层次更高。我国工业水平继续上升，民营经济进一步发展，生产资料的需求更加旺盛。此时的第三代专业市场呈现出规模大，注重品牌效应，服务功能齐备，国际化的特点。21世纪初到现在，网络经济的萌芽带动了我国的第四代专业市场的发展。我国的网络建设的发展较快，催生了中国数以亿计的网民。消费者的需求呈现了个性化、虚拟化的特点。网络销售中间商环节少，无店铺，可以节省销售成本，同时受益于生产者和消费者。众多网络卖家都突出个性以求在网络上生存，满足了消费者个性化的需求。因此网络定制，网络购物成为时尚、便捷的购物方式。对于需要购买生产资料的企业来说，网络同样给他们带来了充分透明的产品信息。各种产品行情，实时快速地在网站上披露出来，省去了询价、报价时信息的不对称。对于作为卖方的企业来说，网络虚拟市场同样能够给他们推广产品，节省交易费用的好处。此时的第四代专业市场，呈现出虚拟化、个性化、信息化、实时化的特点。 第二、专业市场竞争的加剧为专业市场的升级带来动力。（1）、现有竞争对手之间的竞争。各个地区的专业市场，由于经营产品的同质化现象突出，而存在着竞争关系。（2）、新的竞争对手增多。据统计，全国范围内由义乌人得到当地政府支持建立起来的分市场就达30多个，分市场与义乌主市场之间的矛盾逐渐凸现出来。市场的分流，导致了小商品利润的摊薄。而且，受义乌经验的启发，很多地方都建立同一模式的小商品市场，虽然专业市场具有先动优势，但受交易成本因素的影响，本地化的分市场更具优势。上述两点，直接导致了我国专业市场从第二代向第三代的升级。（3）、替代品的威胁。专业市场面临两大替代品的威胁：一是企业的纵向一体化趋势。随着企业规模的不断扩大，一体化程度的提高，许多专业市场被企业内部化而趋于消失。二是零售业革命带来的影响。随着居民消费偏好的改变、服务业的对外开放和国合商业改革步伐的加快，以及越来越多的企业组成一体化分工的协作体系，大企业逐渐建立自己的销售网络，连锁、仓储等新型零售业态不断涌现，零售业革命带来的“批发危机”不可避免。这一点催生了第四代专业市场。第三、民营经济发展的内在动力。民营经济作为传统体制的外生物，它一开始出现就游离于计划之外，以国有商业为主的传统流通体制对它们有着极高的“体制壁垒”；民营经济又无力直接动用传播媒介、公关手段等现代营销方式。因此，民营经济的发展要求进行与其发展相适应的交易方式的制度创新，于是大量集散、信息畅通、大大节省交易费用的专业市场交易形式开始出现，成为民营经济发展的新型交易方式。第四，政府的经济政策推动力。专业市场具有的几大功能为各地政府所看重：1、扩大内需、发挥宏观调控作用。2、丰富商品流通模式、促进流通。3、活跃地方经济、推动相关产业发展。4、吸收下岗人员再就业，稳定社会。5、发挥指导生产、形成价格的作用。正是这五点作用，使得各地政府纷纷推动专业市场的建设。从我国经济发展的阶段性及专业市场发展历程、发展动力看，专业市场必然在特定的经济条件下出现，在特定的经济条件下发展升级，有效地融入特定的经济体系中并且适当的发挥它的作用，这是专业市场升级发展的必然规律。5、专业市场的优势简析：专业市场通过销售组织与销售功能的外部化过程，即通过市场对企业的“倒替代”，形成一个可供共同享用的销售网络，并通过提高这一销售网络的知名度来吸引客户、扩大销路、降低交易费用。专业市场这一特定交易方式对于生产销售链条的贡献相对其他交易方式的优势主要体现在：l 缩短流通半径，提高成交率l 节省市场信息的收集成本l 高市场效率l 节省谈判、签约、履约等交易费用等6、专业市场的分类专业批发市场按照经营性质的不同，可以分为三类：第一类、产地型批发市场。即依托当地特色产业形成的产销一体化的批发市场。这些市场功能的升级是与产业升级联系在一起的。也就是说，市场功能必须与产业集群地的要求相适应，而不能超越它的要求。第二类、集散型批发市场。即消费品中转流通的批发市场，依托于交通枢纽和大型的销售中心，主要是靠发挥资讯、交通和服务的优势发展起来的。第三类、销地型专业中心。即批发和零售兼营的专业中心或专业街。近年来，各个城市都在大量发展批发中心，但大部分规模较小。这些专业中心由于没有产业依托，在资讯和规模上无法与大型集散型批发中心竞争，只能面向当地居民开展小批量的批发和零售业务，零售的比重比较高。7、专业市场发展形态在专业市场概念的阐述中，我们依据社会经济发展的新特点，对专业市场的概念内涵进行了外延，重新审视专业市场这一服务业工具。专业市场的发展必然与社会生产与消费的发展紧密联系。通过对社会经济发展阶段和专业市场发展历程的研究，我们认为中国的大部分城市（包括重庆）应该属于服务业开始质变的第三阶段，并且努力向第四阶段过渡；专业市场的发展阶段则处于第二、三阶段特征专业市场并存的局面，并有部分第四阶段特征的专业市场出现。在这样的发展阶段中，社会生产与消费结构也在发生着变化。随着生产与消费的不断升级，诸多新的流通业态出现，对传统的专业市场产生冲击，市场业态也发生了深刻的变化，从形态来讲，目前的专业市场又可以分为两类：第一类、传统市场形态。实行封闭的摊位式打包批发经营，交易方式仍以现场、现货、现金交易为主。这类专业市场在现代物流、电子交易方面起步迟，企业以传统的交易为主，制约流通贸易的发展。第二类、现代市场形态。电子商务、连锁经营、物流配送、特许经营、超市、大卖场、连锁店、专卖店以及无店铺销售等，这些市场形态都属于现代市场形态。这类市场理念新颖，市场业态创新，市场竞争力较之传统市场有了更大提高。传统市场形态在目前的社会发展阶段，面临的现代市场形态的冲击主要如下： 近年来国内外大型超市、大卖场的涌现对市场资源进行摊分，成为传统专业批发市场强大的竞争对手； 各地兴建的专业街、精品店、品牌专卖店和总经销、总代理，对传统的专业批发市场也带来了冲击； 各类流通业态也在变化之中，如百货店引进超市、专卖店、专业店等业态，由于各种零售业态共生共存，优势互补，不仅共同将规模做大，也大大降低了经营的成本； 信息化催生的市场组织形式，全新的经营理念，以集团化、连锁经营、电子商务和配送配售制等现代商业运作方式迅速发展，较之传统市场有更大的竞争力。从专业市场发展规律看，现代形态的专业市场必然逐步淘汰传统专业市场。目前重庆市的专业市场发展也处于一个传统与现代形态交替更新的过渡阶段，重庆市许多专业市场的没落，以及新的市场兴起，也印证了这一规律。我们在重庆市专业市场现状研究中也会对这一点进行分析。8、专业市场成功发展的条件从房地产开发商的角度，结合上文对专业市场各个方面的本质研究，我们认为，专业市场成功发展，必须具备以下几个条件：第一、有足够数量的目标市场消费群任何市场的生存发展，从产业链终端分析，必然依赖于足够数量的目标消费群体，专业市场也不例外。专业市场根据产品种类的不同可划分不同的类别，但不论是生产资料还是生活资料，不论是传统的小商品、服装、家具等专业市场还是较为现代的家电、个人电子产品市场，不论是具有时尚零售消费特征的中心商圈专卖店还是具有批发性质的城市次级地段的各类专业市场，如果没有足够数量，且定位较为明确的主力客户群体，是不可能生存的。在这里需要说明的是，消费群体的定位及数量有多种判断依据，但依据其来源地域特性进行分类是较为实用的方法，即专业市场所辐射的区域范围。对于重庆这样一个组团式、各个区域自然分割较强的城市来说，这种方法更为实际、合理。第二、产业支撑是提升专业市场竞争力的重要条件，但不是绝对的。前面在进行专业市场分类是，我们将专业市场划分为产地型、集散型和销地型三种批发市场。目前的专业市场有一种发展趋势，随着规模不断扩大，硬件不断升级，从外部环境和内部发展的需要，专业市场对产品加工能力的要求也就越高。没有产业支撑，或集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，都会带来经营成本的增加。销地型和集散型的专业市场都没有颤地型专业市场具有天然优势。但产业支撑仍然属于产业链中供给的范畴，而市场的兴旺与否最关键的一环在于需求，如果一个专业市场没有产业支撑，但其竞争区域中又没有产地型专业市场的竞争，在消费群体数量巨大的情况下，这样的专业市场依然可以取得成功。第三、专业市场的选址对物流、交通条件有较高要求除了一些的新兴业态如时尚产品专业店、百货中的特定产品卖场等可位于城市中心商圈或副中心商圈，其它诸多专业市场（包括零售、批发为主的各类市场）专业市场多为与城市二级、三级圈层，或者是规划的新城区，且以批发为主的专业市场大都离长途客运站、火车站、码头等物流中心较近，这样的区域交通便捷，物流成本较低。而专业市场商品的流动性强、量大，物流成本的降低对于其竞争力的增强作用明显。从城市用地规划的角度来说，城市一级圈层聚集着城市最高端的财富流、人流、信息流，级差地租必然是城市最高的，因而更多的发展利润率更高的现代服务产业如金融、法律、高级零售等，而布局这样的产业于城市地租最高的位置，机会成本最小，也成为城市土地布局和产业布局最具效益的组合方式。因而，专业市场选址于城市次级圈层，从各个角度来说，都是城市产业系统及位于其中的专业市场自身发展的规律。第四、取得政府支持前文讲过，专业市场发展的动力之一就是政府的政策推动，一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要一块，各地政府较为重视其发展；另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的；另外，专业市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业市场的发展往往是致命的。因而，能否取得政府支持也是专业市场能否取得成功的重要因素之一。第五、高水平的经营管理统一的经营、良好的管理同样是成功建设专业市场，并可持续经营发展的必要条件之一。专业市场需要专业化的运作，首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段：第一阶段是定位之初的专业化研究。拿地之初就已完成市场研究并有了清晰的定位；第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位，一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；第三阶段是进行租售策略的研究其次要进行商业招商和经营管理，由于专业市场的开发商通常在跨行运作，因此在这个阶段必须有专门的机构人才进行参与就显得特别重要。只有具有先进的经营管理理念与高水平的管理方式，专业市场才能得以可持续的发展，投资者和经营者才能得到源源不断地利润回报。9、小结以上研究路演的前提是将专业市场系统置于社会经济系统中进行研究，明确整个社会经济系统的本质，后进行专业市场这个经济子系统的研究，我们发现专业市场的发展首先遵循整个社会发展规律，后有其自身的生存和发展规律；随着专业市场内涵的扩大，其概念也可外延到诸多崭新领域，这是我们必须记住的，而每一类专业市场作为专业市场的子系统，也必有其特定的发展规律。任何一个城市专业市场的开发，只有对专业市场有了本质的认识，才可能更好的化解风险，项目成功的概率才能更大。下面部分将对重庆专业市场现状的调研情况进行阐述，结合BIGBOX定位，分析建设专业市场的可行性及定位方向。二、重庆专业市场现状研究重庆货物市场发展由来已久，据记载3000多年前已经出现沿江一带的原始交易市场，“春秋战国时期，朝天门水码头上，挑夫踏歌而行”，可见当时的货物交易市场依江而建，水运物流对于繁荣货运市场以及城市经济起到了至关重要的作用。可以说，这种交通物流方式对重庆经济的历史沿革、重庆的城市布局及重庆人文环境等起到重要影响。前文论述过专业市场的发展历程与专业市场演化的经济动力，重庆专业市场的发展也基本符合这种规律。经历了第一代地摊式专业市场，目前的重庆专业市场基本是第二代和第三代专业市场，即专业批发市场加传统商业服务、综合功能性市场，并且由于网络的出现而出现了部分虚拟网上市场，但虚拟市场的知名度与实用性都不强。重庆专业市场的不断发展、更新、经营种类不断增多的情况也是由社会生产结构与消费结构不断升级所决定的。目前重庆市不同经营产品的专业市场种类较多，主要包括服装、小商品、建材、家具、小家电、图书、农产品、水产品、药材、个人电子、手机配件、汽摩配、机电等市场，其中每一个部类的产品市场通常又于不同区位布局若干分市场。另外，随着流通业的发展，重庆专业市场同样出现了诸多现代市场形态，如百货店引进超市、专卖店、专业店等业态，这类专业市场较为典型的是家电卖场及专卖店，现代形态的专业市场根据产品特性、经营模式的不同而选择位于城市次级圈层或者商圈中心，会对传统的专业市场产生了冲击。由于目前重庆现代形态的专业市场仍然较少，故在这里主要对传统专业市场进行调研分析，总结其发展规律，对我司项目发展提供参考。朝天门专业市场（1）朝天门市场片区概述朝天门专业市场位于重庆市朝天门片区，依据口岸经济优势，在重庆的经济发展史上占据重要地位。朝天门批发市场总经营面积约为37万平方米，主要分为服装和小商品批发市场。朝天门专业市场图21朝天门市场区位图图22朝天门市场片区实景、朝天门市场历史沿革 3000多年前，重庆沿江一带的原始交易市场上，货物满目。 春秋战国时期，朝天门水码头上，挑夫踏歌而行。 第二次鸦片战争期间，内陆的重庆被辟为商埠，重庆的水域码头因此成为中国最早的对外通商口岸之一。随着口岸的开通，其副食、土特产的出口量也逐年递增，使得当时的重庆成为与上海、武汉相媲美的中国第三大商埠。 解放前夕，“9.2”特大火灾，让朝天门繁荣的商贸区化为灰烬。 1988年，渝中区政府和市商业局尝试，利用旧仓库改建交易市场，并提出“人不分公私，货不分南北”均可入场交易的举措，聚集了江浙等外地和本市500多家客商，市场初具雏形。 1990年，在重庆市人大十一届三次会议上，103位代表提出了“加快朝天门仓库区的开发利用，建成商业城”的议案，之后明确了市场的发展目标：充分利用朝天门传统商业区的口岸优势，开发仓库区建市场，尽快形成规模，突出特色，立足重庆，面向全国，成为长江上游最大的日用工业品批发交易市场。根据这一思想，由市规划局、市财政局、渝中区政府牵头，组织工商、城建、税务、公安、交通等部门制订了朝天门市场初步规划方案，规划市场占地面积0.67平方公里，利用仓库区改建和新建项目16个，建成市场面积20万平方米。 1991年，市、区政府为了加快市场的培育发展和综合整治脏、乱、差、堵，决定将新华路、五一路、八一路、青年路等马路市场上2500个经营户迁入朝天门市场，市场规模和批量增大，办场企业由1家增长到国有企业、私营企业、学校、港商组成的16家。朝天门市场形成机制 朝天门独特的地理位置和商业口岸成为了自古以来的交易区域，这说明批发商业的自然形成需要有便利的交通条件（当时水路最为发达，相反路上和航空交通不发达）。 朝天门市场的形成需要有着先期的规划，例如朝天门在1990年政府进行了初步的规划。 政府的推动（强制搬迁）成为朝天门市场成功的强大驱动力，工商、税务、交通、公安的协调和支持也是吸引商户的重要因素。朝天门市场与成都荷花池市场的比较重庆朝天门市场与成都荷花池市场是辐射西南地区最主要的两大批发市场，两大市场比较之现状是：n 根据相关资料，朝天门市场目前在全国批发市场门类中排在第17位，成都荷花池市场排在第七位。（注：武汉汉正街市场处于第6位。）n 朝天门市场最近几年市场成交量增长明显趋缓，成都荷花池市场成交量明显高于重庆。n 另据相关调研资料显示，荷花池市场的辐射范围更大，甚至开始辐射重庆周边区县，这与物流成本有很大关系。结论：重庆朝天门市场在西南地区主要的竞争对手便是成都荷花池市场，但在近年的竞争中，朝天门市场不管是在成交量还是辐射范围方面，都已经处于劣势，其原因主要是：n 重庆特有的山地江河地形条件造成了商品运输的高物流成本，流通成本无形中加大。n 重庆物流效率不高，根据相关调研资料，重庆朝天门市场的货物运输到成都可能会耗费2天时间。n 随着供给和消费规模的不断扩展，朝天门市场现有空间已无法满足交通和物流的要求，加之规划的滞后，停车位严重不足，周围配套设施缺乏，空间无法拓展，这些都成为朝天门市场再发展的瓶颈。总之，由于各种原因，重庆朝天门市场的发展势头减缓，并且在西南批发市场中的地位下降。下面将分别简述朝天门批发市场的服装和小商品市场的现状。（2）朝天门服装批发市场目前朝天门服装批发市场主要由大正商场、大生商场、海润童装城、港渝男人广场、朝天门童装城、协信商厦、圣名国际时装城这七个商场组成。它们的基本指标如下表所示：名称建筑面积（万平方米）首层租金均价（元/平米月）入驻率经营差异化楼层数大正商场2.560095%中高档服装6大生商场0.8500100%中高档服装4圣名565090%中高档女装8海润童装城130070%童装5港渝男人广场520090%男装15朝天门童装城0.8350100%童装4协信商厦1.835095%中低档服装6注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。朝天门服装批发市场特征分析：n 目前重庆市较为成熟的服装批发市场只有朝天门批发市场。n 朝天门市场属于旧城区域，整个市场规划差、交通拥堵、空间有限，停车位不足，严重制约了市场的未来发展。n 专业商业管理公司介入的不多，商场形象较差。n 现有市场内部设计落后、管理混乱、环境较差。n 铺面面积小，适合销售。但多数经营商家不愿意开发商销售物业，而是希望开发商长期持有物业，以避免出现管理问题，影响市场经营。n 对物流运输的要求较高。n 政府的支持是市场发展的重要因素。（3）朝天门小商品批发市场朝天门小商品批发市场主要由金海洋市场、平安市场、银星市场组成，它们的基本指标如下表所示：名称建筑面积（万平方米）首层租金均价（元/平米月）入驻率楼层数金海洋市场2600100%8平安市场115070%4银星市场1.67580%8朝天门小商品批发市场特征分析：n 朝天门小商品批发市场市场属于旧城区域，整个市场规划差、交通拥堵、空间有限，停车位不足，严重制约了市场的未来发展。n 专业商业管理公司介入的不多，商场形象较差。n 除金海洋外，其他市场内部设计落后、管理混乱、环境极差。n 铺面面积小，适合销售。但经营商家不愿意开发商销售物业，而是希望开发商长期持有物业，以避免出现管理问题，影响市场经营。n 对物流运输的要求极高。n 市场经营状况良好，仍有扩展的空间。（4）朝天门专业市场总结批发市场的形象已经建立朝天门服装市场作为全国第十七大产品批发市场，经过多年的发展已经建立起较为清晰的品牌形象，这是朝天门市场的无形资产价值。重庆其他区域的批发市场无法在短时间内取代朝天门批发市场的地位。商品门类较为齐全朝天门批发市场有服装、纺织面料、服饰辅料、鞋帽、日化、钟表、箱包、针织品、小商品、塑胶制品、床上用品、文康用品、办公用品、儿童玩具、皮革制品、二手消费品等20余个商品大类，数万种商品；档次遍布中低档、中档和中高档。这是重庆其它专业市场所无法比拟的。再发展能力较差朝天门市场由多年前的仓库改建而成，规划时缺乏前瞻性，目前受交通环境制约，朝天门缺乏停车场、仓库以及便捷的物流设施，严重影响了朝天门的再发展能力。物流成本高重庆的物流成本明显高于全国城市，也高于成都，这也是目前重庆批发类市场继续发展的瓶颈，同样这点也降低了朝天门的辐射能力；政府的支持作用政府在朝天门发展过程中起到了推进剂的作用。（5）影响朝天门市场选址因素分析朝天门市场目前所在的区域可定位为城市一级圈层的边缘区或城市二级圈层（注：关于圈层的分析见超高层市场定位研究下篇），综合考虑其选址规律及生存法则，总结为如下因素： 历史发展缘由。这在上文进行过详细论述。 物流方式由产品自身多为中小型产品的特性决定，市场的产品物流方式多为公路和水路，按照业内人士的定义即为小物流方式，相对于大物流运输方式（即为大件商品的铁路运输），小物流运输产品的集群更倾向于向城市内层圈层靠拢。需要说明的是，由于运输方式的多样化及运输市场的变动性仍较大，大物流运输方式与小物流运输方式没有必然的界限，即某种商品采用何种运输方式不是必然的，进行选址因素的判断必须结合其他各种条件综合考虑。 经营性质市场经营产品多以批发为主，我们认为，相对于零售性质的专业市场，批发类专业市场的聚集更倾向于发生在城市外层圈层。 经营形态依据上文对专业市场的发展进程研究，我们认为朝天门市场可归类为第二代专业市场，不管是建筑设计、内部管理以及商业经营理念、模式等都较为传统，也相对落后，较之具有现代商务形态的连锁经营、现代卖场、电子商务、超市、百货中的专卖等专业市场，这种较为传统的专业市场的聚集更倾向于发生在城市外层圈层。 产销供给性质依据上文对专业市场的分类研究，我们认为朝天门专业市场可归类为集散型和销地型向结合专业市场，从理论上讲，这两种类型的专业市场较之产地型批发市场具有不稳定性，可能受到政策和生产供给等因素的影响较大；且其竞争能力无法与产地型批发市场相比。但由于朝天门市场的发展一直受到政府的支持，其本地风险相对较小；且其产品性质为生活必需品的生活资料，市场风险较小；加之市场经过多年发展，产业链条较为成熟，商家对行业的熟悉程度较高，这些都成为朝天门市场虽然不是产地型批发市场，但依然较为繁荣的生存法则。2建材专业市场（1）重庆市建材市场概况作为仅仅依附于房地产业发展的建材业，其基本的供求结构与房地产市场密切相关。随着重庆商品房地产市场从90年代中期启动、本世纪初期的大规模发展，建材市场也经历了由萌芽至不断壮大的历程。90年代末期，重庆市主城区只有中天、得意、马家岩、八益、龙溪等五、六家大型的综合性建材装饰市场，平均每区不到一个，经过近十年的发展，建材市场的种类、数量、规模、经营模式等各方面也不断处于变化升级之中。大川建材中天装饰城东方家园西部建材城八溢建玛特龙溪图23 各区典型专业市场目前重庆市建材专业市场现状是：区域分布重庆市各主要区域都分布有自己的建材市场，这与重庆市组团式布局有很大关系。目前随着主城区开发方向向南北两侧拓展，多数新建的建材市场也布局于此，加之传统的马家岩建材市场，重庆市出现北部、南岸和沙坪坝三足鼎立的建材市场分布格局。各个区域主要建材市场为：n 渝中区：得意装饰城、中天装饰城、家佳玺、青田家私等n 北部区域：东方家园、建玛特、龙溪、商社建材、西部建材城等n 南坪：建玛特、江南装饰城等n 沙坪坝区：马家岩、升伟、大川、临江装饰城等n 九龙坡区：八溢建材等n 巴南区：重庆凯恩建材市场建材市场数量不断扩大马家岩是重庆最老的建材市场，由于地域的限制及经营环境的限制，马家岩市场一部分经营户开始向龙溪镇及八益建材市场搬迁，这些建材市场一度成为重庆的传统建材市场。但随着2003年以后新型建材市场不断涌现，重庆建材市场的格局发生了较大变化。下表列示2003年以后新建的建材市场。2003年2004年2005年2006年建玛特南坪店、家佳玺、商社建材杨家坪店华宇金凯、东方家园五里店、建玛特南坪和江北连布三店、大川建材市场百安居建材超市帝景摩尔店、中国西部建材城、铠恩国际家居名都、百安居、东方家园家具广场、建玛特江北店、宜家居86万方米的中国西部建材城、大川建材市场二期、百安居御景天成店档次差异化随着大批新增建材市场在经营方式、流通模式、管理措施、产品等方面的升级及差异化，重庆的建材市场的档次差异化格局开始出现。其分布大体呈现：n 高档次建材市场：铠恩国际家居名都、东方家园等n 中高档次建材市场：建玛特、家佳玺、得意、中天装饰城等n 中档次建材市场：临江装饰城、江南装饰城、利得尔装饰城等n 中低档次：马家岩和龙溪建材市场等（2）重庆典型建材市场调查由于重庆建材市场数量众多，在此无法一一列举，对有代表性的几个市场进行调查研究，总结其发展规律。中天建材市场市场名称中天建材市场专业类别建材、五金区域渝中区地址渝中区七星岗入驻率90 装修标准简易装修 商业运作模式开发商分零出租总经营面积1.6万M2经营楼层数4层单层面积4000M2商业管理物业公司代管各楼层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（实用面积）（元/）1F：小五金配件、商务中心；3680-902F：墙地砖、木地板、墙纸、油漆、玻璃制品7250-703F：铝天花、布衣、地毯、饰品、厨电设备、橱柜、壁柜门83654F：油漆、塑料制品、厨具、卫生洁具、高档家具等。6040-50注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。图24中天装饰建材市场实景东方家园建材城市场名称东方家园专业类别建材超市区域江北地址五里店转盘入驻率95 装修标准中高档商业运作模式开发商整体出租，再由承租者分零出租总经营面积4万 M2经营楼层数4 层单层面积1万 M2商业管理商业公司管理各楼层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（实用面积）（元/）1F：经营装饰材料；超市（多种品牌产品）抽成：10-20%左右，部分既有租金也有抽成2F：经营家具用品；4230-603、4F：经营家具家装。4730-40注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。图25东方家园建材城实景江北建玛特市场名称江北建玛特专业类别建材超市区域江北地址红石路3号入驻率99 装修标准中高档商业运作模式开发商整体出租，再由承租者分零出租总经营面积8万 M2经营楼层数7层单层面积1.1万 M2商业管理商业公司管理各楼层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（实用面积）元/-1灯饰广场80501五金、洁具14080-902墙地砖、园艺3560-803木地板、橱柜61654家居、布艺2830-405衣柜、移动门、热水器、铝天花6030注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。图26江北建玛特实景大川建材市场一期市场名称大川建材市场一期专业类别建材批发市场区域沙坪坝区地址马家岩入驻率90 装修标准钢结构简易门面库房 商业运作模式开发商分零出租总经营面积5万 M2经营楼层数1商业管理商业公司管理； 各层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（建筑面积）1板材、洁具、五金5502440元/平米月注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。图27 大川建材市场实景凯恩建材市场市场名称凯恩国际建材市场专业类别建材专业市场区域巴南区地址八公里入驻率80 装修标准中档，空间开敞，舒适度较高商业模式开发商分零出租总经营面积50000 M2经营楼层数15 层商业管理物业公司代管各层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（实用面积）1洁具、五金、地板、板材、门业、涂料、油漆等2000100元/平米月27080元/平米月36070元/平米月44050元/平米月53040元/平米月注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。图28凯恩建材市场实景南坪建玛特A座市场名称建玛特A座专业类别建材超市区域南坪地址南坪步行街入驻率85 装修标准中高档商业模式开发商整体出租，再由承租者分零出租总经营面积1万 M2经营楼层数4层单层面积2500M2商业管理商业公司管理各楼层经营状况楼层主营业务平均租金或售价（实用面积）元/1五金、洁具、挂件、水处理、文化石80-902整体橱柜、墙地砖70-803门业家居、天花楼梯50-604窗帘、布衣家私405家私356九鼎整体家居广场30注：市场租金为特定时期的价值体现，市场租金可随各种市场因素的变化而浮动。图29南坪建玛特阿A座实景（3）重庆建材市场调研结论经营方式由临街铺面、商场摊位向精品专卖店和连锁超市方向发展。按照前文对专业市场发展历程研究，根据调研情况，我们认为目前重庆市建材市场处在一个升级换代的过度时期，新旧类型、新老业态并存，不同类型的专业市场的存在加速了竞争和优胜劣态。 最传统的形态是以街为市的铺面制。如天马路，渝州路一带临街的装饰建材店。 商场摊位制的形态其代表是临江装饰城、龙溪建材装饰城、九宫庙陶瓷市场等。 商场化管理的精品专卖店。如商社建材、建玛特等装饰建材市场。其特点是卖场设在主城区中心商圈，购物环境舒适，商品档次较高，实行商场化管理。 连锁超市。如东方家园、百安居。其特点是统一收银、统一配送、统一商业推广，售后服务较为完备，是一种新兴的经营模式。 走差异化道路的代表建玛特也不甘示弱，实行的是“专卖店+超市”模式，既有别于百安居为代表的超市形态，又与传统的商铺租赁模式存在区别。产品涵盖广泛，但同质化问题出现目前重庆市数十家大型装饰建材市场，涵盖了从厨卫洁具、油漆涂料、门窗地板、布艺灯饰、五金杂件等各种建材门类，商品种类齐全，但卖场的规划布局甚至装修格局大同小异，特色化不强，产品经营的同质化现象开始出现，这将带来影响市场经营的一系列问题出现。建材市场选址布局随着不同类型建材市场数量的增多，其选址布局也呈现一定特征： 城市一级圈层内：建玛特南坪店； 处于城市二级圈层，城市发展潜力较大的区域：东方家园、百安居紫都城店、 二级圈层边缘区域，如西部建材城、凯恩国际名城政府的支持作用 西部建材城作为北部新区一重要功能规划和城市配套设施，受到经开区政府支持。 凯恩国际名城是在八公里家居城基础上发展起来的，同样受到了巴南政府支持。 东方家园在其建设过程同样受到江北区政府财税支持以及工商、交通方面的协调与支持。建材市场不是产地型市场与朝天门市场类似，重庆的建材市场也仅仅作为西部地区的一个集散中心和销售中心，这与中国建材产业的布局特征有很大关系。（4）影响重庆市建材市场的选址因素分析经过对重庆建材市场的调研，现在对其选址规律和生存法则进行深度分析：建材产品建材产品自身特性与物流方式、交通因素等密切相关，比如工装中的钢材、家装中的大型板材等，由于自身体积较大，故其专业市场的集群入驻城市一级圈层甚至二级圈层的核心区会受到交通、物流的限制。而小型建材市场相对则更倾向于入驻城市