营口市及鲅鱼圈区概况及房地产市场情况报告

营口市及鲅鱼圈区概况及房地产市场情况报告一、 基本信息营口市是中国主要沿海开放城市之一，东接丹东，西临渤海湾，南毗邻大连，北靠辽河油田和沈阳、鞍山等工业重镇。营口资源和物产丰富，初步探明有金属和非金属矿藏32种，营口的工业企业经过“八五”、“九五”期间的技术改造，企业设备水平和产品质量有了较大提高。鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。这里区位突出，交通便利。联合国开发计划署考察团给中国政府的报告书中评价：“营口开发区在腹地工业基础、自然资源、技术人才、地理位置和港口条件等方面的优势均非目前中国任何经济开发区和经济特区可比”。 二、 城市区位营口市位于中国辽宁省南部，东接丹东，西临渤海湾，南毗邻大连，北靠辽河油田和沈阳、鞍山等工业重镇，距北京700公里，是辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区的结合部，距沈阳、大连分别为145和175公里，90分钟车程可到达省内9个城市。版图位置为北纬3956至4056，东经12156至12302之间。鲅鱼圈区位于渤海辽东湾东北岸，距市区53公里。面积268平方千米,人口30万（2004年）。哈（尔滨）大（连）铁路、哈（尔滨）大（连）公路、沈（阳）大（连）高速公路并行纵贯开发区南北。营口开发区是我国为数不多的拥有着大型港口、便捷交通、充足资源的国家级开发区之一。三、 行政区划营口市土地总面积 5402 平方公里，人口 230 万，辖大石桥、盖州两个县级市和鲅鱼圈、站前、西市、老边四个区。全市有41个乡镇，其中38个镇，3个乡；645个行政村；31个街道办事处；121个社区。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%；海岸线总长度96公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。2004年1月8日，国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、红旗、芦屯三镇成建制划入鲅鱼圈区。目前，营口开发区（鲅鱼圈区）下辖熊岳、红旗、芦屯三镇和红海、海东、海星、望海四个办事处，33个社区居民委员会。海星街道办事处驻站前，人口7.52万人，面积28.35平方千米，辖10个社区居委会：天山、闽江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、银河、滨海；1个村委会：大董屯。 红海街道办事处驻西红海，人口1.64万人，面积11.12平方千米，辖1个社区居委会：新兴；5个村委会：西红海、东红海、号房、二道河、红海渔。 海东街道办事处驻崔屯，人口1.98万人，面积9.47平方千米，辖1个社区居委会：洪福；5个村委会：柳树底、马圈子、崔屯、小陆屯、小河沿。 望海街道办事处驻芹菜洼，人口0.65万人，面积16.43平方千米，辖4个村委会：望海农、望海渔、小懂屯、芹菜洼。四、 交通优势 东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。2010年建成的哈大高速铁路客运专线在鲅鱼圈芦屯设立营口南站，哈大高速铁路客运专线时速每小时300公里以上，鲅鱼圈到沈阳、大连半个小时左右，交通非常方便。年建成的大连新机场将使鲅鱼圈与国际机场的距离拉近到100公里左右。五、 旅游优势全区海岸线长25公里，投资5亿元的月亮湖公园（鲅鱼圈海洋公园）获得了联合国人居奖。鲅鱼圈还有青龙山森林公园、亚洲植物标本园、熊岳温泉、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。在新一轮经济发展进程中，鲅鱼圈（营口开发区）确定了“建设亿吨大港、打造百万人口新城区”的发展战略，全力实施“新区南移、工业北上、城市东扩”战略，努力建设大港口、建设大工业、建设大城市，把中国第十大港口城市鲅鱼圈（营口开发区）建设成浪漫海滨、休闲之都。鲅鱼圈自然资源 鲅鱼圈（营口开发区）及周边地区已探明的金属和非金属矿藏有32种，其中金属矿有金、银、铜、铁、铝、锌等，非金属矿有菱镁、硼、滑石、硅等，天然矿泉水日涌水量500多吨，熊岳等地的地热水藏量丰富；沿海盐田年产海盐80万吨，辽河和大庆油田两条输油管道穿过营口开发区，将大庆、辽河油田的石油和辽宁油田的天然气，分别输往大连和鲅鱼圈新港。营口经济技术开发区位于北纬40，东经121附近。属北温带半湿润季风气候，地势平坦，土壤肥沃，地下水资源丰富，雨量充沛，适宜多种作物生长，享有著名水果产区的美誉。 沈大高速公路、哈大公路、中长铁路贯穿境内，交通极为便利。 芦屯镇的“平安”大李子己申报国家工商局注册为“平安”商标。自83年培育“平安”大李子品种后，又陆续引进早熟品种大石早生晚熟品种、“女神斯坦雷梅”等。六、 综合优势2007年，全市实现地区生产总值568.9亿元，同比增长21，总量列全省第四位，增幅列全省第一位。营口的冶金、石化、机械、纺织、建材、医药、电子等工业门类比较发达。耐火材料、三聚氯氰、催化剂、三角钢琴、安全门等产量居全国前列。 2007年，全市全区径引进投资500万元以上内联项目242项，实际到位资金额170.5亿元，同比增长38.4，总量列全省第三位；实际利用外资1.37亿美元，同比增长36，总量列全省第六位；出口总额完成13.5亿美元，同比增长15.1，总量列全省第五位。目前，鲅鱼圈（营口开发区）初步形成了以非公有制经济为主体、以出口创汇为标志、以临港产业为特色的外向型临港经济格局。全区非公有制法人企业达到1496户，占全区法人企业总数的84.2%。产值达到123亿元，占全区法人企业总产值82.5%，产值超亿元的企业达到20家，从业人员达到5.3万人，占全区从业人员总数的84.1%。生产性外商投资企业达到119户，产值达到76.7亿元。七、 房地产现状（一）、相关数据 数据来源于营口市房地产2008年（1-12月）统计报告1、营口地区1-12月房地产市场分析(一)营口地区全区交易额营口地区2008年实现全区交易额162.50亿元，同比增长16%；交易面积1037.38万2，同比下降1%；交易件49033套，同比增长13%。其中，营口市区(站前区、西市区)实现全区交易额49.15亿元，同比增长2%；交易面积282.08万2，同比下降11%；交易件14051套，同比下降23%。老边区实现全区交易额7.86亿元，同比下降15%；交易面积77.29万2，同比下降28%；交易件2421套，同比下降20%。鲅鱼圈区实现全区交易额42.95亿元，同比增长46%；交易面积180.02万2，同比增长13%；交易件8829套，同比增长14%。大石桥市实现全区交易额51.09亿元，同比增长21%；交易面积423万2，同比增长9%；交易件18039套，与同期相比基本持平。盖州市实现全区交易额2.79亿元，同比下降21%；交易面积19.29万2，同比下降22%；交易件1827套，同比下降2%。熊岳镇实现全区交易额8.65亿元，同比增长15%；交易面积55.7万2，同比增长11%；交易件3416套，同比增长16%。小结：从上述数据可以看到，营口市房地产交易情况整体呈上升趋势，特别是鲅鱼圈、大石桥等经济新区的涨幅较大。(二)营口地区商品房、存量房数据（1）、商品房销售数据营口地区2008年商品房销售金额为41.28亿元，同比增长29.7%；销售面积179.97万2，同比下降7.2%；销售18642套，同比增长48%。其中，商品住宅销售金额为30.08亿元，同比增长17.8%；销售面积158.75万2，同比下降6.6%；销售17086套，同比下降11.2%。营口市区(站前区、西市区)商品房销售金额为10.24亿元，同比下降1%；销售面积48.08万2，同比下降18%；销售4860套，同比下降25%。其中，商品住宅销售金额为9.39亿元，同比下降2%；销售面积44.37万2，同比下降20%；销售4448套，同比下降27%。老边区商品房销售金额为0.61亿元，同比下降58%；销售面积4.09万2，同比下降64%；销售535套，同比下降64%。其中，商品住宅销售金额为0.43亿元，同比下降67%；销售面积3.52万2，同比下降67%；销售472套，同比下降67%。鲅鱼圈区商品房销售金额为15.84亿元，同比增长94%；销售面积41.02万2，同比增长21%；销售3571套，同比增长18%。其中，商品住宅销售金额为9.07亿元，同比增长82%；销售面积32.93万2，同比增长30%；销售3231套，同比增长28%。大石桥市商品房销售金额为11.75亿元，同比增长18%；销售面积70万，同比下降8%；销售7652套，同比下降17%。其中，商品住宅销售金额为9.14亿元，同比增长11%；销售面积63.87万2，同比下降5%；销售7114套，同比下降9%。盖州市商品房销售金额为0.64亿元，同比增长21%；销售面积3.08万2，同比增长15%；销售462套，同比增长13%。其中，商品住宅销售金额为0.52亿元，同比增长21%；销售面积2.56万2，同比增长13%；销售388套，同比增长13%。熊岳镇商品房销售金额为2.2亿元，同比增长57%；销售面积13.7万2，同比增长11%；销售1562套，同比增长29%.其中，商品住宅销售金额为1.53亿元，同比增长53%；销售面积11.5万2，同比增长28%；销售1433套，同比增长35%。小结：从以上数据可以看出，08年营口市老城区交易面积有所下降，但鲅鱼圈、熊岳、盖州等新兴地区的交易量呈上升状态，也表明近年来政府对这些地区的扶持力度较大，供应量及供应速度也有很大的提升。（2）、存量房交易数据营口地区2008年存量房成交额为15.66亿元，同比增长8.4%；成交面积120.41万2，同比下降9.7%；成交11806套，同比下降9.2%。其中，存量住宅成交额为13.51亿元，同比增长8.2%；成交面积110.07万2，同比增长0.4%；成交11057套，同比增长4%。营口市区(站前区、西市区)存量房成交额为8.35亿元，同比下降1.9%；成交面积65万2，同比下降11%；成交5629套，同比下降18.4%。其中，存量住宅成交额为7.36亿元，同比增长3.4%；成交面积58万2，同比增长1.8%；成交5130套，同比下降1.6%。老边区存量房成交额为0.98亿元，同比增长108.5%；成交面积9.2万2，同比增长31.4%；成交1007套，同比增长36.8%。其中，存量住宅成交额为0.85亿元，同比增长112.5%；成交面积8.0万2，同比增长29%；成交924套，同比增长37.5%。鲅鱼圈区存量房成交额为2.93亿元，同比增长49%；成交面积17万2，同比下降8%；成交1602套，同比下降11%。其中，存量住宅成交额为2.65亿元，同比增长46%；成交面积16.7万2，同比增长10%；成交1725套，同比下降8%。大石桥市存量房成交额为2.42亿元，同比增长28%；成交面积19万2，同比基本持平；成交2456套，同比增长8%。其中，存量住宅成交额为1.92亿元，同比增长6%；成交面积18.66万2，同比下降1%；成交2286套，同比增长19%。盖州市存量房成交额为0.7亿元，同比下降47%；成交面积8.21万2，同比下降35%；成交898套，同比下降1.4%。其中，存量住宅成交额为0.6亿元，同比下降52%；成交面积7.3万2，同比下降36%；成交816套，同比下降1.7%。熊岳镇存量房成交额为0.28亿元，同比下降13%；成交面积2万2，同比下降38%；成交214套，同比下降43%。其中，存量住宅成交额为0.13亿元，同比增长30%；成交面积1.4万2，同比增长56%；成交176套，同比增长39%。小结：受到商品房市场的带动，营口市存量房交易情况也有比较好的发展，但主要增长出现在老城区，新城区的成量房交易受商品房挤压在交易量及成交额方面有所下降。(三)房地产抵押数据营口地区2008年房地产抵押额为105.56亿元，同比增长12%；抵押面积737万2，同比增长2%；抵押件18585宗，同比增长5%。（数据来源于中心数据库及各地报表）其中，营口市区(站前区、西市区)房地产抵押额为30.56亿元，同比增长3.6%；抵押面积169万2，同比下降8.6%；抵押件4012宗，同比下降25.6%。老边区房地产抵押额为6.28亿元，同比下降14.2%；抵押面积64万2，同比下降28.1%；抵押件879宗，同比增长6.5%。鲅鱼圈区房地产抵押额为24.18亿元，同比增长24.7%；抵押面积122万2，同比增长14%；抵押件3656宗，同比增长23.6%。大石桥市房地产抵押额为36.92亿元，同比增长21.9%；抵押面积334万2，同比增长13.6%；抵押件7931宗，同比增长20.3%。盖州市房地产抵押额为1.45亿元，同比下降15.4%；抵押面积8万2，同比下降14%；抵押件467宗，同比下降13.5%。熊岳镇房地产抵押额为6.17亿元，同比增长6.9；抵押面积40万2，同比增长11%；抵押件1640宗，同比增长20%。小结，受经济大环境影响，在08年抵押部分的情况有所下降，大部分购房抵押出现在购置商品房的交易中，同时，借贷人主体由大众购房者转向部分比较具有经济实力的个别购房者，在流动资金不占用的情况下，进行的借贷行为为主。(四)营口地区商品房、二手房均价数据营口地区2008年商品房均价为2461元/2，同比上涨21.2%，其中商品住宅均价为2046元/2，同比上涨16.6%；二手房均价为1901元/2，同比上涨33%，其中二手住宅均价为1450元/2，同比上涨14.7%。（数据来源于中心数据库及各地报表）表1 2008年营口各市、县区商品房均价对比其中，营口市区商品房均价为2756元/2，同比上涨18%，其中商品住宅均价为2658元/2，同比上涨19%；二手房均价为1934元/2，同比上涨9%，其中二手住宅均价为1677元/2，同比上涨13%。老边区商品房均价为1491元/2，同比上涨15.4%，其中商品住宅均价为1222元/2，同比下降0.86%；二手房均价为1065元/2，同比上涨58.65%，其中二手住宅均价为1062.5元/2，同比上涨65%。表2 2008年营口各市、县区二手房均价对比 鲅鱼圈区商品房均价为1491元/2，同比上涨15.4%，其中商品住宅均价为1222元/2，同比下降0.86%；二手房均价为1065元/2，同比上涨58.65%，其中二手住宅均价为1062.5元/2，同比上涨65%。大石桥市商品房均价为1679元/2，同比下降9%，其中商品住宅均价为1431元/2，同比下降16%；二手房均价为1273元/2，同比上涨29%，其中二手住宅均价为1078元/2，同比上涨12%。盖州市商品房均价为2077元/2，同比上涨6%，其中商品住宅均价为2031元/2，同比上涨8%；二手房均价为852元/2，同比下降18%，其中二手住宅均价为822元/2，同比下降26%。熊岳镇商品房均价为1606元/2，同比上涨15%，其中商品住宅均价为1330元/2，同比上涨20%；二手房均价为1400元/2，同比下降40%，其中二手住宅均价为929元/2，同比下降16%。小结：营口市08年各区域在个别交易量及交易价格有所波动的情况下，整体的交易价格呈上升状态，涨幅最大的体现在鲅鱼圈区及老边区，分别在63%和58%，也体现这两个地区的发展速度。2、营口市区2008年1-12月房地产市场分析(一)商品房市场(1)、累计供销量分析商品房累计供应总量分析1-12月全市商品房累计批准预售90.56万2，同比增长33.2%，其中住宅批准预售79.30万2，同比增长26.9%，住宅占批准预售总量的88%。(以上数据来源于市房交易中心数据库)商品住房供应户型分析1-12月全市商品房累计批准预售8800套，同比增长32%，其中住宅批准预售7393套，同比增长25%。(以上数据来源于市房交易中心数据库)表3 2008年1-12月营口市商品住宅供应户型结构1、商品房销售总量分析1-12月全市商品房累计销售48.08万2，同比下降18%，其中住宅销售44.32万2，同比下降20%，占商品房销售面积的比重为92%。商品房销售4860套，同比下降25%，其中住宅4448套，同比下降27%。商品房销售金额为10.24亿元，同比下降1%，其中住宅成交金额为9.39亿元，同比下降2%。(商品房销售为商品房网上登记备案,数据来源于市房产交易中心数据库)表4 2008年1-12月全市商品房、住宅销售情况对比图1 2007年、2008年1-12月商品住宅销售量对比图今年1-9月份商品房销售与去年同期基本持平，进入10月份受全球经济危机影响，我市商品房各项目销售明显滞缓，各项目到访客户量急剧下降，有的楼盘连续2个月销售量为零。针对这种情况，我们客观理性地分析了房地产市场状况，并通过各媒体向百姓介绍房价的构成、我市房地产健康因素分析等，引导消费者正确认识我市房地产现状，起到了稳定市场的作用。加之11月份我市下发相关文件，实行了百姓购买商品房契税全额补贴等优惠政策。12月份我市楼盘客户回访率明显增加，部分项目销售有所抬头。据统计，我市12月份商品房销售量为37999万2，11月份销售量为19346万2，环比增长96%。商品住宅与非住宅销售比例分析1-12月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为11.96：1。(2)、商品房、住宅累计销售均价分析1-12月，全市商品房销售均价为2756元/2，同比上涨18%，其中商品住宅销售均价为2658元/2，同比上涨19%，非住宅销售均价为3887元/2，同比上涨8%。 图2 2008年1-12月商品住宅销售及价格走势图(3)、商品住宅户型结构分析从商品住宅销售登记套型状况来看，套型面积6090平方米的商品住宅是我市消费的高峰段，占销售总量的46%。套型90130平方米的住宅为次高峰段，销售面积占总量的37%。套型90平方米以下的住宅占销售总量的49%,这说明目前我市住房消费的热点仍为中小户型。表5 2008年1-12月营口市商品住宅销售户型结构图3 2008年1-12月营口市商品房住宅户型结构（二）二手房市场1、二手房累计交易总量分析1-12月，全市二手房成交面积22.94万2，成交金额为2.88亿元，成交套数为2907套，与去年同期相比分别减少31%、20%和33%。其中住宅成交21.95万2，成交金额为2.75亿元，成交套数2771套，与去年同期比分别减少32%、23%和24%。二手住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的96%、95%和95%，成交套均面积为792。（注：本报告中的二手房交易数据来源于交易中心数据库，二手房交易只包括二手房买卖）图4 2007年、2008年各月二手住宅交易量对比图2、二手房累计交易均价分析1-12月，全市二手房成交均价为1934元/2，同比上涨9%，其中二手房住宅成交均价为1677元/2，同比上涨13%；二手非住宅成交均价为3348元/2，同比上涨8%。据统计，12月份二手房交易量为34842.422，11月份二手房交易量为16906.312，环比增长51%，同比增长62%。分析原因，主要为11月1日政府出台了房地产新政，暂缓征收个人在住房转让环节所涉及的营业税、城市维护建设税等近8.6%的税率，同时对个人购房二手房实现全额契税补贴。优惠政策的出台促进了我市二手房交易量的增长，致使12月份二手房交易环比、同比增长幅度较大。图5 2008年1-11月二手住宅交易量及价格走势图3、二手住宅户型结构分析表6 2008年1-12月营口市二手住宅交易户型结构（二）土地市场情况住宅用地商住用地商业用地工业用地综合用地其它所占比例1.05%0.16%0.02%97.09%0.03%1.65%总面积775449.8117903.212198.457202518324946.261226708以上数据来自营口市国土资源管理局，由于数据不完全，因此该数据仅做参考八、 部分调研项目情况（见PPT）