地产市调汇报培训课件

,服 务 无 微 而 不 至,江油市房地产市场市调汇总,2023.5,调查范围及项目分布,1.,上海广场,2.,中润时代广场,3.,大唐汇,4.,香榭国际,5.,中央大道,6.,公园一号,7.,新泰国际,8.,圣名国际,项目,1 ,上海广场,开发商：四川继峰房地产开发,项目地址：江油市李白大道（川西北石油大厦旁）,占地面积：77800,建筑面积：30万平方米，有15栋高层，约1800户，简欧建筑风格，其中商业约4.2万,容积率：4.5,绿化率：30%,主力户型：101,开盘时间：2023年7月20日,交房时间：2023年5月31日,楼层状况：23-30层,项目规划,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15#,规划情况：,有,15,栋高层，约,1800,户，简欧建筑风格，其中商业约,4.2,万；,建筑特色：,大围合式、大中庭景观居所,1.5,万平方米超大中央绿地。,项目外立面,外立面用材：底商外挂大理石，住宅涂漆；,窗墙比：窗占外墙比例的,40%50%,，属于中档楼盘；,外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；,外立面颜色：,+ +,（深灰,+,浅灰）,A1,户型分析,四室两厅双卫,149.72,优点：户型方正，,24,豪华主卧；,劣势：,受其他户型挤压，采光较差；,户型剪力墙较多，户型无法变幻；,户型大，赠送少；,滞销户型,B1,户型分析,三室两厅双卫,101,优势： 户型方正，采光好相对而言，性价比较高；,劣势：客厅、卧室临近道路，噪音大；,赠送小；,畅销户型,C,户型分析,2,室,2,厅,1,卫,75,优势：户型方正，利用率高；,客厅、卧室临近中庭，景观好；,劣势：,受其他户型挤压，户型采光、通风差；,卧室小。得房率低；,滞销户型,D,户型分析,3,室,2,厅,1,卫,115.58,优势：采光好，主卧大，布局合理；,南北朝向；,劣势：户型异形，剪力墙多，不利于装修；,临近道路，噪音大；,畅销户型,E,户型分析,3,室,2,厅,1,卫,118.64,优势：户型动静分明，干湿分区；,22,主卧；,劣势：,楼栋处于其他楼栋的转角处；,赠送小；,畅销户型,F,户型分析,3,室,2,厅,1,卫,126.52,优势：户型朝中庭，观景效果好；,20,空中花园，成为该户型核心亮点；,劣势：房间异形，不利于布局；,畅销户型,上海广场项目优劣势分析,优势：,1,、靠近中润时代，未来配套方面比较成熟；,2,、个别户型有额外可以占有的公共面积，方便自己使用；,3,、合围式设计有效降低了公摊面积；,4,、建筑面积单价在明月新城区域属于较低的楼盘；,缺点：,1,、使用了房地产营销公司，出现了一系列问题；,2,、部分户型因不够方正，出现边角之类的浪费面积；,3,、沿街道住户受噪音影响大，尤其紧邻中润时代广场；,4,、出了不少负面消息，对外口碑不好（宣传与实际存在差异）；,5,、该户型因为采用合围式设计，采光方面存在一些问题；,6,、项目赠送面积不多；,7,、周边有自建房，降低项目档次。,整体情况：项目住宅由15栋高楼组成，主楼高超过100米，大围合式、大中庭景观居所，1.5万平方米超大中央绿地。2023年7月份开盘，2023年5月已交房，但目前还剩余1000套房源，销售情况不乐观；,相对而言，该项目101、104、115、118、126户型走量相对较高，主要原因在于价位低（3300元/），滞销户型为75小两室、150四室房源.,核心优势,单价低,中润时代广场,一期 建材城,已经建成并运营,2,年,二期 住宅,2015,年已全部清盘,三期,8,万一站式体验中购物中心,1,月,30,日三批次开盘,开发商：四川中润远邦投资发展,项目地址：江油市李白大道与大鹏路交汇处,二期占地面积：34667,二期建筑面积：130000,容积率：2.89,绿化率：40%,主力户型：105、188,开盘时间：2023年12月,交房时间：2023年12月31日,楼层状况：18-25层,中润时代广场住宅外立面,外立面用材：底商外墙湿贴石材，住宅外墙贴外墙砖,窗墙比：窗占外墙比例的,50%60%,，属于中高档楼盘；,外立面凹凸程度：外立面凹凸，造型稍显复杂；,外立面颜色：,+,（深黄,+,浅黄）,中润时代广场,畅销户型,项目住宅因早已售罄，现仅收集到部分畅销房源，,105,为其中一个畅销户型；,中润时代广场,畅销户型,中润时代广场,项目占地约200亩，总建面约3万平米，分3期开发，项目建成后将是集大型购物中心、I-max影院、高端住宅区、建材中心、SOHO公寓于一体的商业综合体。,一期为家居建材城，占地约100亩，已销售完毕并运营两年。,二期为住宅，占地约52亩，约13万平方米，共8栋，其中商业约2万平米，住宅约1000户，其中8号楼全部为小户型，面积区间40-60平米约400套，17号楼面积区间70-110平米，2023年12月开盘，目前整个二期住宅全部售罄，成交均价约3700元/。,三期为8万平米商业广场，目前已完成80%招商，主力商店以欧尚大型购物超市、中影国际影城、国美电器、太平洋咖啡等大型商家为主，2023年2月7日一批次开盘，2023年1月30日三批次开盘，一楼最小铺面10余平米，一楼均价25000元/，二楼15000元/，三楼10000元/，四楼8000元/，目前销售政策为每年按照6%返租10年。,核心优势,大配套,大唐汇,开发商：四川省正一天源实业,项目地址：江油市明月新城大鹏路,占地面积：56667,建筑面积：18.6万,容积率：2.89,绿化率：40%,主力户型：85、74,开盘时间：2023年2月7日,交房时间：2023年12月31日,楼层状况：29层,A3,户型,A2,户型,A1,户型,大唐汇外立面,外立面用材：住宅贴外墙砖,窗墙比：窗占外墙比例的,60%,左右，属于中高档楼盘；,外立面凹凸程度：外立面凹凸，造型稍显复杂；,外立面颜色：,+,（深灰,+,浅灰）,A1,户型分析,优势：户型方正、空间灵活；,正对公园，视野开阔。,赠送面积高；,劣势：次卧、阳台较小，舒适感差；,畅销户型,（单价,3900,元,/,）,A2,户型分析,优势：东西通透，双面采光；,赠送面积大。,劣势：有部分浪费面积；,三种户型中走量相对较少,（单价,3800,元,/,）,A3,户型分析,优势：户型方正，视野开阔、采光好；,赠送面积大；,动静分区。,劣势：,有部分浪费面积，阳台小；,卧室小；,（单价,3700,元,/,）,畅销户型,大唐汇项目优劣势分析,优势：,1,、区域规划好，未来配套方面比较成熟；,2,、项目自身规划有特色，商业体量大，未来升值潜力高；,3,、住宅楼栋少，视野、采光较好；,4,、户型设计紧凑、方正、实用、赠送高；,缺点：,1,、两栋住宅，社区感不强，同时商业体量大，安全管理方面有一定难度；,2,、商业招商的成功与否，将影响整个项目品质；,3,、住宅被道路与商业所环绕，住户受噪音影响大；,整体情况：项目总占地面积85亩，规划2栋住宅及45000潮流商业，号称打造江油的“太古里”，项目2023年12月份开盘，预计2023年10月交房，目前已销售200余套（总664套）；,相对而言，该项目85、74户型走量较好，主要原因在于户型采光好，项目整体规划好，走量相对较差的户型为A2：107，但整体也销售过50套（总232套）。,核心优势,大配套、视野、采光好,香榭国际,开发商：四川鑫蜀江置业,项目地址：江油市明月新城政务中心斜对面,占地面积：123572,建筑面积：247144,容积率：2.43,绿化率：56%,主力户型：107,开盘时间：2023年7月,交房时间：2023年4月30日,楼层状况：24-26层,香榭国际外立面,外立面用材：底商干挂大理石，住户贴面砖；,窗墙比：窗占外墙比例的,40%,左右，属于中低档楼盘；,外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；,外立面颜色：,+,（浅黄,+,米白）,香榭国际户型分析,优势：近,23,赠送，浪费面积少，得房率高；,景观、采光好；,销冠户型,香榭国际户型分析,优势：近,18,赠送，浪费面积少，得房率高；,景观、采光好，客厅大；,劣势：次卧较小；,畅销户型,香榭国际户型分析,优势：户型方正、全明通透，采光、通风性好；,畅销户型,香榭国际户型分析,优势：赠送高、得房率高、采光好；,畅销户型,香榭国际户型分析,滞销户型,劣势：户型较小、赠送少、横厅；,香榭国际项目优劣势分析,优势：,1,、区域规划好，未来配套方面比较成熟；,2,、项目体量大，配套齐全，,150,米楼间距，,17000,中庭园林；,3,、大面积赠送；,4,、户型齐全，,64,260,面积段，覆盖绝大部分购房客户群；,缺点：,1,、户型种类多，必然有部分房源成为滞销房源；,2,、住宅,50,年产权；,整体情况：项目总占地面积185亩，项目分为二期开发，目前项目一期、二期均已交房，项目2023年7月份开盘，截止目前还剩余200余套左右未售（总1486套），剩余房源主要为H户型（75）J户型（63）；,核心优势,大景观,大赠送,中央大道,二期,一期,五期,三期、四期,开发商：新炜发展,项目地址：江油市李白大道中段（建设局对面）,占地面积：200亩,建筑面积：100万,容积率：3.0,绿化率：35%,主力户型：89,开盘时间：2023年1月,交房时间：2023年5月,楼层状况：18层、25层、26层、28层,中央大道外立面,外立面用材：底商湿贴石材，住宅外墙贴面砖；,窗墙比：窗占外墙比例的,50%,左右，属于中档楼盘；,外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；,外立面颜色：,+,（浅黄,+,深褐色）,中央大道规划,A1,（,95,）,A2,（,105,）,A3,（,79,）,B3,（,65,）,C3,（,89,）,中央大道,A1,户型分析,3,室,2,厅,2,卫 建筑面积：,95,实得面积：,127,优势,近,30,超大赠送，布局紧凑，功能分区明确,主卧配置独立卫生间，阳光书房全景落地飘窗,劣势,无独立玄关或入户设计，私密空间一览无余,畅销户型,中央大道,C3,户型分析,3,室,2,厅,2,卫 建筑面积：,89,实得面积：,117,优势：,户型方正，功能分区明确,1,房幻变,3,房，双卫设计,次卧室长进深设计，实用性较高,劣势：,户型所处位置均临街,畅销户型,中央大道,A2,户型分析,3,室,2,厅,2,卫 建筑面积：,105,实得面积：,138,优势：,33,超大赠送，户型方正,内外双阳台设计,主卧室,3.9,米开间全窗设计,畅销户型,中央大道,B3,户型分析,2,室,2,厅,1,卫 建筑面积：,65,实得面积：,82,优势,户型方正，功能区域分布清晰，布局合理,1,房幻变,2,房，近,20,超大赠送面积,中央大道,A3,户型分析,3,室,2,厅,1.5,卫 建筑面积：,79,实得面积：,109,优势,户型方正，功能布局合理,主卧全景落地飘窗，,3.8,米进深预留婴儿床位置,次卧书房位置预留及全景落地飘窗设计,创意,1.5,卫设计，享受双卫功能,中央大道项目优劣势分析,优势：,1,、江油本地企业，资力雄厚，客户认知度较高；,2,、小区整体规模较大，昭示性较好。整体户型赠送面积较大，设计方正合理；,3,、交通便利；,缺点：,1,、所处位置车流量过于频繁，较嘈杂；,2,、容积率,4.0,、车位比约占,1:0.8,、最近楼间距仅,10,米、且绿化率不足,30%,、仅约,7600,中庭园林；,整体情况：,总占地近,200,亩，建筑面积约,100,万方的,Artdeco,风格特色的综合体项目，其中包括：电梯公寓，花园洋房，别墅，,5A,级写字楼，五星级酒店，大型商场，超市等，户型,75-120,。,2.4m,大阳台，超大赠送，零公摊；,核心优势,大赠送,0,公摊,公园一号,一期,二期,一批次,1,2,3,4,5,6,7,14,15,16,17,18,19,开发商：四川品润房地产开发,项目地址：四川省江油市纪念碑路西段南侧,占地面积：96.6亩,建筑面积：23.7万,容积率：3.0,绿化率：30%,主力户型：88,开盘时间：2023年10月,交房时间：2023年12月,楼层状况：18层,公园一号外立面,外立面用材：底商湿贴石材，住宅外墙贴面砖；,窗墙比：窗占外墙比例的,50%,左右，属于中档楼盘；,外立面凹凸程度：外立面平整，造型简单，成本低；,外立面颜色：,+,（浅黄,+,米白色）,公园一号户型分析,优势,功能布局合理，三面采光、动静分区；,赠送面积大，得房率高，单价低；,销冠户型,公园一号户型分析,优势,户型方正，功能布局合理，动静分区；,赠送面积大,畅销户型,公园一号项目优劣势分析,优势：,1,、楼盘体量大，整体单价低；,2,、个别户型赠送高；,3,、,70,年大产权；,缺点：,1,、项目过于密集，品质偏低；,2,、有部分安置房，再次降低项目品质；,整体情况：项目为70大产权，占地96亩，基地地块方正工整，全长近260米，平均宽度为180米。项目规划17栋1718层的小高层住宅。,项目分两期开发，一期2023年10月开盘，已售罄，2023年10月二期一批次开盘，其中F1户型88走量相对较好，截至目前，已销售120余套（共180套）；,核心优势,大赠送,单价低,新泰国际,开发商：四川新泰房地产开发,项目地址：江油市李白大道与渝州路交汇处,占地面积：33323.0,建筑面积：15.9777万,容积率：3.0,绿化率：43%,主力户型：111.79、76.79,开盘时间：2023年12月,交房时间：2023.6.20,楼层状况：18F、26F,C1,C2,C3,A1,A2,A3,A1,A1,A2,A2,A3,A3,B3,B2,B1,新泰国际项目外立面,新泰国际户型分析,C2 91,3,室,2,厅,1,厨,1,卫,优势：户型方正，空间可灵活变动；,东西通透，阳台临近景观中庭；,销冠户型,新泰国际户型分析,B2 93.96,3,室,2,厅,1,厨,2,卫,优势：户型方正，空间可灵活变动；,小面积、大功能；,东西通透，阳台临近景观中庭,畅销户型,新泰国际户型分析,A,3 111.17,3,室,2,厅,1,厨,2,卫,优势：户型方正，客厅面积大；,阳台直对中庭，采光、景观好。,畅销户型,新泰国际户型分析,B1 78.57,2,室,2,厅,1,厨,2,卫,劣势：紧临绵江路，噪音、污染大；,该户型客厅没有阳台；,户型套数相对较多。,滞销户型,新泰国际项目优劣势分析,优势：,1,、项目周边配套齐全，尤其临近学校；,2,、中庭园林相对较大；,缺点：,1,、户型与户型之间相对较为密集，不利于采光通风；,2,、临近街道，噪音、污染较为严重；,3,、户型赠送面积较少；,整体情况：总占地面积51亩，总建筑面积16万平方米，共1217户，规划18000情景式商业街。临街2层裙楼底商，2栋6层独栋商业。项目规划6000多中庭园林景观，最大楼间距130米，绿化覆盖率达到43%。,项目2023年12月开盘，2023年6月20日交房，其中C2、B2户型走量相对较好，截至目前，整体已销售800余套；,核心优势,学区房,绿化好,圣名国际,开发商：四川省圣名实业,项目地址：江油市太平路中段（李白邀月塑像处）占地面积：108466,建筑面积：75万,容积率：5.92,绿化率：31%,主力户型：129.08、106.24,开盘时间：2023年1月,交房时间：2023.6.20,楼层状况：高层、塔楼,圣名国际项目外立面,圣名国际户型分析,销冠户型,L4 129.08,4,室,2,厅,2,卫,优势：户型方正，客厅面积大；,阳台直对中庭，采光、景观好。,圣名国际户型分析,畅销户型,D1 106.24,3,室,2,厅,2,卫,优势：户型方正，浪费面积小；,采光、景观好。,圣名国际户型分析,滞销户型,D4 82.14,3,室,2,厅,1,卫,圣名国际户型分析,优势：,1,、项目地理位置优越，周边配套齐全；,2,、项目体量大，规划好；,缺点：,1,、户型与户型之间相对较为密集，不利于采光通风；,2,、临近街道，噪音、污染较为严重；,3,、户型赠送面积较少；,整体情况：圣名国际广场以30万平米国际商业配套锁定江油未来核心，汇集14万方超级shoppingmall4.4万方主力百货、1.8万方大型超市、大型电器卖尝IMAX院线，40万方都会华宅，2.4万方五星级酒店，1.8万方甲级写字楼，4.5万方仿古风情街。一座集人文、旅游、商业、休闲娱乐、餐饮为一体的的城市综合体横空出世。,项目2023年1月开盘，2023年6月20日交房，其中106、129户型走量相对较好，截至目前，整体剩余200余套房源；,核心优势,体量大,位置好,区域楼盘主力户型,项目名称,70,以下,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-180,180,以上,香榭国际,滞销户型,销冠户型,时代广场,销冠户型,上海广场,滞销户型,销冠户型,销冠户型,滞销户型,大唐汇,销冠户型,中央大道,销冠户型,圣名国际广场,滞销户型,销冠户型,新泰国际,滞销户型,销冠户型,公园一号,销冠户型,滞销户型,供应特征：,1,、单看新月名城片区，,101110,3,房户型与,71-80,两房户型,为区域主要供应产品；同时相对而言，,80100,户型与,120,140,相对较为稀缺；,2,、,101110,中,3,房户型走量最好，,7180,走量相对较为缓慢；,3,、从整个江油市场来看，,70120,户型成为整个江油市场主力供应产品，而,120180,以上户型相对较为稀缺。,区域楼盘均价,价格总结：,1,、整个市场大部分项目销售均价在,3500,元,/,3800,元,/,，圣名国际因占据市中心有利地段，销售单价达到,4200,元,/,；,2,、随着各项有利政策出台以及片区新项目入驻，明月新城片区销售单价有上扬趋势。,总结,项目名称,香榭国际,时代广场,上海广场,大唐汇,中央大道,圣名国际广场,新泰国际,公园一号,畅销户型,107,、,86,、,82.56,、,103,105,101,、,104,、,115,、,118,、,126,85,、,74,89,106,、,129,91,、,93.96,、,111.17,88,滞销户型,75.21,75,、,150,65,82,78.57,建筑风格及楼盘形态,现代法式风格、高层,现代风格、高层,现代风格、高层,现代风格、高层,Artdeco,风格、高层,Artdeco,风格、高层,现代风格、高层,现代风格、高层,剩余套数,200,余套,售罄,1000,余套,440,余套,200,余套,400,余套,1100,余套,价格,3500,元,/,3700,元,/,3300,元,/,3800,元,/,3700,元,/,4200,元,/,3650,元,/,3630,元,/,目前区域市场上在售或待售总体量达到,300,万，竞争激烈，同时目前政府全力打造的是城西片区。,以高层为主，多层,为辅,，住宅商业主要集中在新城板块、西山板块，畅销楼盘主力户型,为,101-110,的可变户型，由于户型有赠送的可变空间，所以倍受当地购房者青睐。,滞销户型多为,6070,小户型；,目前的在售楼盘高层整体价格在,3500-3800,元,/,之间，,3600,元,/,的成交单价暂居比例较大。,成交客户中,，,本地购房者占到,80%,以上，多以自住型客户为主。,目前市场的楼盘在推广渠道上较为雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告，也有采用短信息和网络平台。,C37,项目设计建议,项目档次定位,中档高品质、高性价比精品社区,所谓中档，主要针对成本而言，力求控制未来销售价格，在项目形象上走中高端路线，通过提供高性价比的产品促进销售。,1,、强调小区高端品质与舒适度，再创江油住宅先锋；,2,、借助“联想科技城”热卖势头，在原来“联想科技城”智能化社区上，通过其他硬件支撑，使其形象再次升级，拔高其项目形象；,3,、强调性价比（大赠送）为项目核心优势之一；,4,、形象上拔高，容积率最大化为基本原则；,5,、以中大户型为主，加以创新元素引领市场。,C37,项目设计建议,项目客户群体定位,江油市,企事业单位公务员,私营企业主,白领,明月新城,周边乡镇居民,江油市范围内乡、镇、村居民,C37,项目设计建议,产品形态建议,产品种类,所占比例,备注,小高层,60%,平均层数,16,层，两梯四户,多层,40%,层数,6,层，一梯三户,C37,项目设计建议,产品线建议,通过之前分析，新月名城片区，,101110,3,房户型与,71-80,两房户型,为区域主要供应产品；同时相对而言，,80100,户型与,120,140,相对较为稀缺；,所以建议本案户型以三房为主，面积在,90-120,之间；四房其次，面积在,130-190,之间，放弃两房户型面积段。,C37,项目设计建议,建筑风格建议,以简约欧式风格为主，风格偏西班牙式，以弧形窗、坡屋顶、尖塔为主要符号，与周边建筑和其他项目形成强烈反差，凸显项目形象。,C37,项目设计建议,布局建议,园林布置上可依据高差做部分叠水或花池设计，增强园林的层次感，同时将项目原有水渠考虑进园林方案，增强项目品质；,规划中充分考虑日照间距的影响，以符合规范要求；,鉴于利润最大化考虑，可适当进行半围合式组团布局，增加土地的利用率，退线距离降到最低。,C37,项目设计建议,户型,270,度环慕大客厅,中心景观,罕见,1.8,米宽环形阳台,环幕客厅，享,270,度景观,参考其他项目：,270,度环幕大客厅,+1.8,米环形阳台,=,首创、气派、楼王！,边角景观,1.8,米宽环形阳台,C37,项目设计建议,户型,C37,项目设计建议,户型,270,度景观的阳光花房，,2.2,米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度,C37,项目设计建议,户型,双主卧设计,让两代人同住，共享天伦，各自甜蜜,适合放置于景观较好位置,4,房,THANKS,