武汉长江航运中心项目前期策划报告

*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,“长江航运中心”项目前期策划报告,谨呈：武汉长江航运中心实业有限公司,2012,年,4,月,项目目标解读,通过与开发商,的,的接触、项目,标,标书的解读，,我们认为该项,目,目承担着,三大目标,1,第,章,目标,1,：品牌目标,130,多年历史，足,迹,迹遍及海外。,我,我国航运企业,中,中唯一能实现,远,远洋、沿海、,长,长江、运河全,程,程物流服务的,航,航运企业。,国务院国资委,管,管理的大型企,业,业集团，除了,远,远洋航运独具,影,影响力，,长航“国宾船,队,队”也闻名遐,迩,迩。,航运到地产的,跨,跨越，树立长,航,航地产品牌价,值,值,长航,航运骄子，栋,梁,梁国企,长航目前仅有,一,一个的项目在,售,售，一个项目,待,待售， 地产,品,品牌刚刚起步,。,。,该项目将是公,司,司的打造综合,体,体实力的呈现,，,，,肩负该项目,地产价值的塑,造,造,，地产,品牌树立,的使命。,地产开发,新生起步，借,此,此飞跃,目标,2,：社会责任使,命,命,推动城市发展,，,，激活历史，,重,重塑辉煌,项目多家股东,，,，并有政府背,景,景，具有社会,责,责任感，,在武汉奋起发,展,展的时期，长,航,航肩负着推动,城,城市前进的历,史,史使命。,企业,推进发展的使,命,命,地段,再创辉煌历史,的,的使命,项目所在的地,方,方是汉口的核,心,心，汉口的发,源,源地，,也是武汉商埠,文,文化的发祥地,，,，有拥有浓厚,的,的江滩文化。,我们项目承载,着,着这块土地赋,予,予的身后文化,，,， 具有重新,区,区域繁华的历,史,史使命。,项目,社会功能的使,命,命,项目是一个包,含,含办公、酒店,、,、商业、居住,功,功能的综合体,，,，,项目的企业责,任,任和地段价值,，,，需要该项目,的,的综合体物业,也,也承担相应的,社,社会责任,承担起完善城,市,市功能的使命,。,。,目标,3,：经济效益,豪宅售价最高,度,度,项目住宅目标,售,售价,3.5,万,/,，将成为武,汉,汉最高住宅的,代,代表；,商业出售，售,价,价,5,万元,/,，实现资金,的,的回笼。,项目的整体价,值,值的实现,项目的销售收,益,益最大化,实现项目价值,的,的提升和项目,的,的影响力。,激活缄默历史,，,，开创新纪元,大武汉时代的,新,新航标,城市地标,提出核心问题,基于对项目的,基,基本条件、目,标,标预期、竞争,环,环境的解读，,寻,寻找到项目的,核心问题,。,2,第,章,价格跨越：,目标售价,3.5,万,/,VS,区域均价,1.5-2,万,/,中城国际,1.4,万,/ ,武汉天地,2.5,万,/ ,融科天城,1.9,万,/ ,京汉,1903,2.3,万,/ ,馨悦国际,1.3,万,/ ,中华城,1.5,万,/ ,目标：,本案住宅保底,均,均价,3.5,万元,/ ,，商业保底均,价,价,5,万元,/ ,现实,：项目周边普,通,通豪宅项目均,价,价均在,2,万元,/,以内；,武汉高端豪宅,3.2,万元,/,平方米；,地块限制：,“五大限制,”,”小地块,VS,标杆项目,限制,1,：,地小、高容,；,限,限制,2,：,地块被切割,成两块，用,地,地狭长。,限制,3,：,住宅,位于,二线景观,；,限,限制,4,：住宅内有,还建楼,；,限制,5,：办公楼用地,确,确定，占地,基,基地大，住宅、商,业,业布局受挑,战,战；,市场突围：,武汉豪宅群,雄,雄并起，我,们,们该如何突,围,围？,武汉豪宅，,各,各有特色,从景观、产,品,品、地段、,综,综合体价值,，,，更有千秋,。,。,武汉从不缺,水,水景豪宅,1,、武汉水景,丰,丰富，不仅,有,有长江，还,有,有各大湖泊,；,；,2,、未来滨江,滨,滨湖景观资,源,源大盘云集,，,，预计供应,约,约,1000,万；,资源占有,城市核心价值,产品价值,综合价值,奢华价值,东湖国际,京汉,1903,晋合世家,武汉天地,万达公馆,绿地国际金融城,万达公馆,武汉中央文化区,复地东湖国际,江尚天地,华侨城,和记黄埔地块,联发瑞盛地块,中烟月湖琴声,九龙仓地块,武汉天地,世茂锦绣长江,越秀地块,潜在供应项目,在售项目,本案,招商墨水湖地块,问题解决之,道,道,在项目的目,标,标和现实之,下,下，,我们的解决,问,问题的方向,在,在哪里，,我们通过城,市,市地标项目,解,解读，寻求,问,问题解决知,道,道。,3,第,章,现在，我们,踏,踏上寻找地,标,标成就因素,之,之路,在北京,三里屯,village,兼容并蓄的人文风尚汇,钓鱼台,7,号院,军政教聚集的地段、顶级的产品,城市中心的公园景观,北京,798,艺术区,艺术、文化殿堂,华贸中心,城市核心地,段,段、奢华聚,集,集地,在上海,上海新天地,核心地段、石库门文化、综合体价值,汤臣一品,陆家嘴中心、江景、,最奢华的产品,金茂中心：,城市核心地段,城市最顶级的资源,星河湾：,奢华、高贵的产品,在广州,五羊雕塑、小蛮腰：,城市历史、现代文化的精神标志,中信广场,核心地段，城市天际高度的产品,交通利好、产品形象,星河湾,最高端、最精致的产品,在深圳,华润万象城：,城市核心地段,高端商务、商业综合体,城市文化的打造,香蜜湖一号：,个性化的别墅产品,海景资源,产品创新,中信红树湾：,城市核心地段,海景资源,产品创新,城市地标建筑,地段,景观,形象,产品,文化,顶级综合配套,城市最核心、最有内涵、底蕴的地段,海景,：,中信红树湾,江景,：,汤臣一品,园景,：,钓鱼台,7,号院,精致品质,：,星河湾,产品创新,：,香蜜湖一号,奢华配置,：,汤臣一品,上海新天地,：,文化复兴,芙蓉古城,：,文化再造,三里屯：,文化融合,顶级奢华商业,金茂大厦,城市能级办公,华贸中心,具有现代或文化元素,的项目形象,通过各个城,市,市的地标，,我,我们寻找到,成,成就这些地,标,标的要素，,归,归纳总结，,我们发现这,些,些元素不外,乎,乎如下：,地标成就因,素,素,对于我们,，,成就地标的,立,立基点是什,么,么？,品质：,品牌影响力,+,时间积淀,+,精细化开发,+,设计资源,整合能力要求高,可操难度较高,形象提升：设计资源整合能力高,+,受众相对小,+,尺度难,以把握,产品创新是基础,顶级配套服务是可延续的,商业溢价,综合价值,文化,立基元素,创新性,可操作性,判断维度,唯一性,地段：,老汉口峰值地段，和黄共享，不具唯一性；,景观资源：,江景项目遍地开花，不具唯一性,顶级配套服务：本案商务摩天会所,+,五星酒店配套，综合体中唯一,规划：,外围因素，属于共享,这些是否都,构,构成本案的,立,立基点？,我们从唯一,性,性、创新性,、,、可操作性,三,三个维度判,断,断，地段、,景,景观、顶级,服,服务不具有,唯,唯一性；,产品品质和,形,形象造型可,操,操难度较高,；,；,文,化,化,构,构,成,成,本,本,案,案,项,项,目,目,价,价,值,值,立,立,基,基,可,可,塑,塑,基,基,本,本,。,。,三,个,个,维,维,度,度,分,分,析,析,项,项,目,目,立,立,基,基,点,点,对,于,于,高,高,端,端,项,项,目,目,而,而,言,言,，,，,它,它,是,是,资,资,源,源,的,的,汇,汇,聚,聚,，,，,它,它,不,不,仅,仅,是,是,有,有,形,形,的,的,空,空,间,间,和,和,功,功,能,能,，,，,更,更,需,需,无,无,形,形,的,的,精,精,神,神,创,创,造,造,的,的,溢,溢,价,价,。,。,城,市,市,峰,峰,值,值,地,地,段,段,价,价,值,值,与,与,江,江,景,景,产,产,品,品,塑,塑,造,造,，,，,是,是,项,项,目,目,的,的,可,可,能,能,方,方,案,案,；,；,但,这,这,还,还,不,不,足,足,以,以,支,支,撑,撑,项,项,目,目,的,的,价,价,格,格,。,。,综,合,合,产,产,品,品,力,力,精,神,神,气,气,质,质,通,过,过,江,江,景,景,价,价,值,值,外,外,的,的,综,综,合,合,产,产,品,品,力,力,提,提,升,升,项,项,目,目,价,价,值,值,是,是,必,必,然,然,的,的,，,，,但,但,不,不,构,构,成,成,充,充,分,分,条,条,件,件,项,目,目,立,立,基,基,点,点,商,贸,贸,文,文,化,化,九省通衢，舟中,为,为市；,通达灵巧，趋新,尚,尚变,洋化的、国际的,、,、高贵的,开放兼容，,中西合璧，东西,融,融汇,精神气质,码头文化,租界文化,九头鸟,果断炫耀,繁荣繁盛，时代,前,前沿；,发迹之地，时尚,休,休闲,对于本项目而言,，,，这种精神气质,就,就是源于项目区,域,域“老汉口”的,这,这种,文化,武汉的江滩：租,界,界建筑云集，金,融,融机构很洋气、,国,国际；,沿江大道酒吧一,条,条街：很调性、,时,时尚、休闲、交,往,往； 市府单,位,位：很尊贵。, ,上海外滩的今日,，,，武汉江滩的明,天,天：,高贵而低调,/,国际而传统,/,儒雅而浪漫,近代同期开埠、,同,同期繁荣；景观,、,、地段类似；,今日的上海外滩,：,：国际、时尚、,尊,尊贵,项目发展方向与,定,定位,基于项目“低调,奢,奢华、国际传统,、,、儒雅浪漫”的,原,原则，,我们将通过借鉴,对,对标的文化商业,、,、住宅案例，塑,造,造本项目各物业,发,发展方向。,4,第,章,首先，,商业打造方向,通过对标案例，,寻,寻找本案项目发,展,展方向,高档的高贵的,有文化精神内涵,的,的,文化使产品创造,溢,溢价的,文化商业案例研,究,究,文化与住宅的结,合,合手法,多元混搭,历史地段,/,（仿）历史建筑,再现传统的,商品,历史与传统的物件,文艺服务或业态,大唐博相府：历史的园林或标示元素体现外，菜肴为,“官府菜”,外滩,3,号、,18,号：历史而又现代的文化,大唐博相府、外滩,3,号、,18,号：外在既有的古建筑形态或仿外观、风格承载,粤唯鲜：创造文化，通过,”,博物馆,”,为载体，历史物件成列展现文化,大唐博相府、 外滩,3,号、,18,号：相应的文艺表演或文化类业态组合,通过这些对标项,目,目，我们发现项,目,目结合的手法，,形成,鲜明文化主题,的商业形式，将,历,历史与现代元素,在,在同空间下汇聚,，,，带来不可复制,的,的,核心价值,和,市场竞争力,；同时相对于千,篇,篇一律的传统商,业,业形式，项目物,业,业本身更容易,实现高溢价,。,文化商业案例研,究,究,城市时尚奢华私,属,属领地,高端零售,奢侈餐饮,极致休闲,1,2,3,专属配套,文化展示,形成商务高档场,所,所，打造高端商,务,务社交所,以,精品家居、名车,、,、名表、名酒、,奢,奢侈品成列,，作为,高端展示，提升圈层与身份,认,认同感,核心内涵,：,仅属于名流贵族,、,、顶级城市精英,商,商务会晤、休闲,、,、人文艺术交流,的,的顶级场所,以私人健康护理、,金,金融商务,作为,适宜高端客户的,专,专属配套商业,以,SPA/,健身中心配套商务、高端,人,人士,以汽车展示、码头,博,博物馆承载文化，并将文化贯穿各功,能,能中。,4,5,本案商业发展方,向,向,对于本项目而言,，,，通过,”,国际时尚奢华,”,元素与项目的结,合,合，给项目构成,独,独有而,独立的气质,。这种气质必然,是,是少数人的气质,与,与认同，是私享,的,的、尊贵的。,对外,补白：,填补武汉高端商业功能欠缺；成为武汉“商业璀璨之星”,对内,点睛：,提升社区配套商业档次和品味,接着，,住宅打造方向,通过对标案例，,寻,寻找本案项目发,展,展方向,高档的高贵的高,层,层的,有文化精神内涵,的,的,文化使产品创造,溢,溢价的,文化住宅案例研,究,究,通过案例，我们,寻,寻找文化与住宅,的,的结合手法：,在,建筑外观再现,中国贵族阶层的建筑文化符号，让历史在新建筑中重生；（钓鱼台,7,号的建筑外立面）,将东方达官贵族的,空间理念,应用到建筑规划和布局；（盘古大观、金都城市芯宇）,在项目的,户型与半公共空间,打造上，遵循中国传统 的价值和处世哲学；（金都芯宇公共空间）,在文化与住宅的,结,结合，就是用东,方,方的传统理念和,文,文化，构建现代,建,建筑。,文化住宅案例研,究,究,我们卖的不是可,选,选择的房子，而,是,是,匹配他们心灵的,房,房子,。,我们讲究的东方,，,，,不是中式的建筑,，,，而是东方的人,居,居理念和处事哲,学,学。,为城市留下代表,一,一种城市精神，,一,一种代表城市金,字,字塔尖财富精英,、,、知富圈层生活,精,精神的住宅。,尊贵，但不张扬,豪宅，但不肤浅,达官贵人的尊崇,，凸显,文化,传统、现代，兼容并包,本案住宅发展方,向,向,讲究东方人居理,念,念的现代国际建,筑,筑,武汉最海外的尚,层,层综合体,城市顶级生活圈,写字楼：不是写,字,字楼，是高端“,垂,垂直综合体”，,汇,汇聚酒店、办公,、,、会所、服务为,一,一体,商业街：小而精,致,致，,休闲、圈层、展,示,示,向上生活；,豪宅：变革生活,方,方式，上下天地,，,，瞰透世景。,高贵而低调、国,际,际而传统的上层,建,建筑；,国际时尚,东西贯穿、南北,融,融通，具有国际,形,形象；,带有异域风情、,港,港口繁华特质，,是,是国际与本土结合,的,的项目特质。,项目定位,结合分物业发展,方,方向，本案整体,产,产品定位为：,中国新贵，城市,上,上上阶层,主观能力,金钱,时间,衡量标准,衡量尺度,主观能力,金钱,时间,衡量标准,衡量尺度,主观能力,金钱,时间,衡量标准,衡量尺度,有钱又有闲的名门贵族：,小众群体，皇室、贵族、名流,足够的金钱的城市上上阶层,足够的金钱、充裕的时间：达官贵人、城市新贵,他们都是财富金字塔的人,项目定位,客户定位为：,项目物业发展建,议,议,围绕定位方向，,我们将通过住宅,、,、商业、写字楼,的,的文化产品打造,，,，,塑造项目的核心,竞,竞争力，解决项,目,目问题，提升项,目,目价值与形象，,实,实现目标。,5,第,章,物业发展建议,5,第,章,住宅发展建议,办公楼发展建议,商业发展建议,围绕 “东方传,统,统贵族居住理念,”,”，住宅价值提,升,升从三个维度展,开,开,:,第三层面,讲中国语言的国,际,际建筑,蕴含文化，东方,理,理念的景观设计,圈层生活的打造,社,社会资源,第一层面,奢侈的,户型尺度,高档,建材一线品牌,配置,户型与用材,高端物业打造,基础,：,易复制，未能构成项目核心竞争力,文化与圈层,人文环境打造名,流,流圈层作为地位象征，作为本案区隔,豪,豪宅的重点。,第二层面,功能完备的户型空间,公共空间品质、享受、尊贵化,科技让生活舒适化,精致的物业服务让生活惬意化,功能与享受,顶级豪宅必备要素：对开发企业要求较高，本案可以选择性,提升,。,第,五,章,第,1,节 住宅发展,建,建议,第,1,层面：大尺度户,型,型与高档配置,宽景阳台、全落,地,地窗,等方式，形成过,渡,渡空间，与周边,景,景观资源最大结,合,合，形成生活情,趣,趣。,第,五,章,第,1,节 住宅发展,建,建议,以景观定户型,三条产品线：,景观最佳：,250-300, ；,景观次之：,150-180,；,景观最差：,90-140,。,1.1,户型尺度,1.2,装修标准与风格,第,1,层面：大尺度户,型,型与高档配置,第,五,章,第,1,节 住宅发展,建,建议,1.1,户型尺度,1.2,装修标准与风格,精装修是豪宅共,性,性；,武汉豪宅装修标,准,准是售价的,10-15%,；,建议本案,装修标准为售价,的,的,15-17%,。,预计在,5000-6000,元,/,。,装修用材，建议选用,国际品牌；,可选择卫生间、,客,客厅等做,特色打造。,项目,个性化配置,武汉天地,两种装修风格,Honeywell,智能家居系统、新风系统,万达公馆,意大利装甲门透视、大理石柱玄关,造价,10,万电视机背景墙,金地京汉,903,价值过万的智能马桶、,Panasonic,收纳系统,建筑风格，国际,，,，舒,适,适尊,贵,贵、,品,品质,化,化感,；,可提,供,供两套,装,装修,风,风格,套,套餐供选,择,择。,第,2,层面,：,：满,足,足居,住,住者,个,个性,化,化要,求,求与,服,服务,多交,流,流空,间,间、,私,私密,化,化就,寝,寝空,间,间、,主,主仆,分,分离,等,等,常见功能配置,特色功能配置,公共生活区,会客社交区,休闲娱乐区,私人私密区,工作服务区,私家电梯厅,入户玄关,工作专属电梯,会客,社交,起居室,休闲空间,储藏空间,工人房,工人卫浴,工作阳台,主卧套房,双人衣帽间,主卫空间,厨房,娱乐区,次卧套房,棋牌室,主卧书房,豪宅,客,客户,注,注重,隐,隐私,性,性、,尊,尊贵,感,感，,因,因此,做,做到,主仆,分,分离,、,、动,静,静分,离,离，,主,主人,尊,尊贵,感,感。,客户,注,注重,圈,圈层,交,交流,，,，客,厅,厅需,要,要承,担,担一,定,定的,社交,功,功能,，还,要,要提,供,供,休闲,享,享受,功,功能,。,。,第,五,章,第,1,节,住,住,宅,宅发,展,展建,议,议,2.1,个性,空,空间,，,，极,致,致生,活,活,2.2,公共,空,空间,私,私享,、,、尊,贵,贵,2.3,科技,提,提升,第,2,层面,：,：满,足,足居,住,住者,个,个性,化,化要,求,求与,服,服务,第,五,章,第,1,节,住,住,宅,宅发,展,展建,议,议,2.1,个性,空,空间,，,，极,致,致生,活,活,2.2,公共,空,空间,私,私享,、,、尊,贵,贵,2.3,科技,提,提升,双人衣帽间,干蒸、湿蒸区域,私人私密区：,卧室设,独立起居室、衣帽间（双人）,，配置,私人,SPA,区、桑拿房（干蒸、湿蒸）,，注重卫浴功能的多样化。,会客社交区：,以,会客室、商务会谈室,以及,家庭社交活动室,为主要功能空间。,影音室,小型酒窖间,休闲娱乐区：,设置,影音室、小型酒窖、娱乐活动室、普拉提房,等。,玄关装修,双开门,入户玄关：,开阔尺度、品质装修,是必须,兼具功能性和艺术性，,双开子母门，智能锁、尊贵式装修,。,第,2,层面,：,：满,足,足居,住,住者,个,个性,化,化要,求,求与,服,服务,第,五,章,第,1,节,住,住,宅,宅发,展,展建,议,议,2.1,个性,空,空间,，,，极,致,致生,活,活,2.2,公共,空,空间,私,私享,、,、尊,贵,贵,2.3,科技,提,提升,个性,空,空间,极致,生,生活,会客,社,社交,区,区：,以,会客,室,室、,商,商务,会,会谈,室,室,以及,家庭,社,社交,活,活动,室,室,为主,要,要功,能,能空,间,间。,私人,私,私密,区,区：,卧室,设,设,独立,起,起居,室,室、,衣,衣帽,间,间（,双,双人,）,）,，配,置,置,私人,SPA,区、,桑,桑拿,房,房（,干,干蒸,、,、湿,蒸,蒸）,，注,重,重卫,浴,浴功,能,能的,多,多样,化,化。,休闲,娱,娱乐,区,区：,设置,影音,室,室、,健,健身,室,室、,音,音乐,室,室、,小,小型,酒,酒窖,、,、娱,乐,乐活,动,动室,、,、普,拉,拉提,房,房,等作为功能,多,多样化的体,现,现。,第,2,层面：满足,居,居住者个性,化,化要求与服,务,务,第,五,章,第,1,节 住宅,发,发展建议,2.1,个性空间，,极,极致生活,2.2,公共空间私,享,享、尊贵,2.3,科技提升,第,2,层面：满足,居,居住者个性,化,化要求与服,务,务,个性空间,极致生活,第,五,章,第,1,节 住宅,发,发展建议,第,2,层面：满足,居,居住者个性,化,化要求与服,务,务,公共空间与,服,服务品质、享受,、,、尊贵化,第,五,章,第,1,节 住宅,发,发展建议,常用系统,备选系统,中央控制系统、智能开关（智能窗帘,/智能照明/智能家电）、背景音乐、安防、门禁、远程控制,同层排水、家庭,AV、家用中央吸尘及新风系统、宠物设备、智能卫浴、车库智能换气、自动浇花、自动给排水,目前中国高端豪宅应用的智能品牌,(,参考,),：唐太子、莫顿、霍尼韦尔,豪宅回归到,根,根本，还是,居住,。舒适性是,一,一栋豪宅必,须,须具备的条,件,件，必须拥,有,有,个性化、智,能,能化的功能,来保证居住,者,者的舒适，,这,这样才能够,让,让人得到足,够,够的享受。,豪宅中的全,新,新技术能够,让,让主人提前,享,享受到未来,生,生活的舒适,与,与便捷，并,能,能够经得住,时,时间的考验,。,。这些都是,一,一栋豪宅所,应,应具备的条,件,件。,科技让生活,舒,舒适化,建议本案采,用,用智能家居,系,系统，让豪,宅,宅居住更舒,适,适,第,2,层面：满足,居,居住者个性,化,化要求与服,务,务,第,五,章,第,1,节 住宅,发,发展建议,第,3,层面：人文,精,精神,东方人居理,念,念演绎现代,住,住宅, 东方,人,人居“门第,”,”理念,将中国古代,“,“五进宅,、,、九开间”,官,官邸的建筑,型,型制复制创,新,新与现代社,区,区，将入口,、,、公共景观,、,、半公共景,观,观、泛大堂,、,、入户大堂,等,等公共、半,公,公共空间节,点,点化、仪式,化,化，曲径通,幽,幽，让归家,之,之路充满仪,式,式与尊贵。,第,五,章,第,1,节 住宅,发,发展建议,案例：杭,州,州金地天,逸,逸,很现代的,建,建筑，追溯东方,人,人最原始,的,的生活情,节,节,在现代十,足,足的建筑,里,里，大大,引,引入了,中国古宅,的,的居家理,念,念“堂文,化,化”,。用“七,进,进华堂”,演,演绎业主,从,从入社区,到,到入户路,径,径，充满,了,了,东方人的,居,居家哲学,。,以,“,享受,”,之名，以,“,仪式感,”,恭候，以,“,尊贵,”,铺路，营,造,造宾至如,归,归、流连,忘,忘返的荣,耀,耀排场。,第二堂,九曲连堂,第三堂,华美景堂,第四堂,风雅院堂,第六堂,金门玉堂,第七堂,墅式厅堂,第一堂,五星华堂,1,、社区入口大堂,2,、社区风,雨,雨连廊,3,、泛会所,架,架空层,4,、全景天,窗,窗地库,第五堂,悦驾明堂,5,、地库入户大堂,6,、单元入户大堂,7,、尊贵客厅大堂,第,五,章,第,1,节 住,宅,宅发展建,议,议,江滩建筑：四明银行, 建,筑,筑风格典雅尊贵,结合江滩,建,建筑的外,立,立面风格,与江滩建,筑,筑、长江,航,航运中心,办,办公楼相,匹,匹配，,新古典主,义,义偏现代,的风格，,线,线条要求,挺,挺拔，建,筑,筑形态有,质,质感，但,不,不厚重。,第,3,层面：人,文,文精神,东方人居,理,理念演绎,现,现代住宅,第,五,章,第,1,节 住,宅,宅发展建,议,议,雅致、,淡,淡雅的建,筑,筑用材,建筑低区,建,建议符合,市,市场常规,规,规律，石,材,材或者花,岗,岗岩外立,面,面，体现,产,产品品质,感,感；,高区为,面砖或者,淡,淡雅花岗,岩,岩,，清新、,简,简洁，保,证,证品质感,。,。,第,3,层面：人,文,文精神,东方人居,理,理念演绎,现,现代住宅,第,五,章,第,1,节 住,宅,宅发展建,议,议, 仪式,感,感、身份,化,化的建筑,符,符号,门头，,东方人居,注,注重居家,门,门面，因,此,此在,社区入户,，,，楼栋入,户,户,方面重点,打,打造，营,造,造贵族、,仪,仪式感。,建筑符号,一些知名,江,江滩、武,汉,汉建筑的,建,建筑符号,的,的运用，,体,体现项目,的,的文化，,现,现代、东,方,方、国际,的,的包容性,。,。,第,3,层面：人,文,文精神,东方人居,理,理念演绎,现,现代住宅,第,五,章,第,1,节 住,宅,宅发展建,议,议,东方的,园林文化,讲,讲究层次,感,感，精致,感,感，,在有限的,土,土地内，,主,主动创造,场,场地高差,，,，通过,坡地和下,沉,沉式庭院,，营造立,体,体、多层,次,次的园林,，,，增加园,林,林体验感,和,和丰富性,。,。,注重,打造水文,化,化景观,，也是目,前,前,武汉豪宅,运,运用较少,，通过对,水,水景小品,的,的打造，,增,增加园林,的,的品质感,和,和层次性,，,，让园林,成,成为住宅,增,增值的价,值,值点。,通过主动制造,高,高差，营,造,造立体园,林,林有以下三,点,点好处：,1.,有效增大,园,园林面积,；,；,2.,营造丰富,层,层次感，,便,便于植被,搭,搭配；,3.,有效保护,一,一层住户,私,私密性。,鄂尔多斯,星,星河湾,浦东星河,湾,湾,移步换景,、,、立体、,多,多层次的,东,东方理念,的,的景观园,林,林,第,3,层面：人,文,文精神,东方人居,理,理念演绎,现,现代住宅,第,五,章,第,1,节 住,宅,宅发展建,议,议,符号性景,观,观小品,继承基地,租,租界文脉,，,，通过雕,塑,塑、建筑,小,小品、景,墙,墙，配以,富,富有感染,力,力的灯光,渲,渲染，加,强,强“,租界印象,”；,组团节点内，,设,设置,优雅小品雕塑,和,和喷泉,，将组团的每,一,一个角落，都,散,散布着大自然,的,的气息。,统一的,豪宅标识,，体现豪宅特,色,色，给予业主,专,专属感和尊贵,感,感。,第,3,层面：人文精,神,神,东方人居理念,演,演绎现代住宅,第,五,章,第,1,节 住宅发,展,展建议,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,商业整体定位,B,地块,（商务部分）,A,地块,（住宅部分）,仅属于,名流贵族、顶,级,级城市精英，,购物、休闲、,人,人文艺术交流,的,的,独立气质的,“,时尚奢华私属,领,领地”,顶级场所,符合,项目整体高端,特,特质，,服务社区或周,边,边高端客户,“小而精”,高端生活服务,商,商业街,接着，我们打,造,造商业物业，,从,从商业定位出,发,发：,商业方面，我,们,们,B,地块要打造是,一,一个这样的地,方,方,一个能为精英,人,人士带来顶级体验的场所；,一个真正能让,武,武汉时尚起来的符号；,一个让武汉各,路,路名流交往聚会的圈子；,一个能让武汉,精,精英人士沉淀气质的场所；,一个气息高贵,，,，但并不缺少趣味性的场所。,如同，上海的,金,金茂时尚生活,中,中心,上海知名的个,性,性化高档生活,空,空间,汇聚,零售、私人护,理,理及个性服务,、,、中西餐饮,等知名品牌的,多,多家旗舰店，,成功打造一个,高,高雅品质、个,性,性空间场所，,为,为高端人士提,供,供一站式、综,合,合性、高品质,的,的生活服务。,JLIFE,金茂时尚生活,中,中心，地处陆,家,家嘴金融区金,茂,茂大厦裙房内,共计,6,层，面积,14921,平方米。,其服务范围包,括,括,：,国际顶级品牌,珠,珠宝、钟表、,眼,眼镜零售，高,级,级时装、皮鞋,定,定制时尚生活,元,元素，顶级休,闲,闲服务。,高端餐饮,高端零售,高端服务,本项目是专门,为,为城市精英人,士,士夺身定做，,能,能获得全面、,极,极致顶级体验,的,的场所。,各个功能定位,的,的业态如下功,能,能：,功能,业态,数量,面积,总面积,合计,高端零售,奢侈品旗舰店,3,2000-3000,8000,11000,高端服装零售,3,500,1500,精品家具,2,300,600,珠宝、腕表,5,200,1000,奢侈餐饮,奢侈餐饮,3,2000-3000,8000,9500,中西餐厅,3,500,1500,极致体验,SPA,养生馆,2,500,1000,1800,红酒收藏,1,500,500,雪茄吧,1,300,300,专属配置,私人理财（银行）,1,300,300,500,私人旅游顾问,1,200,200,文化展示,历史博物馆,1,500,500,1000,汽车展示店,1,500,500,合计,23900,高端零售：奢,侈,侈餐饮：极致,体,体验：专属配,套,套：文化展示,= 46%,：,40%,：,8%,：,2%,：,4%,项目功能业态,规,规模,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,1,、高端零售功,能,能,功能描述：,国际一线品牌,服,服饰、化妆品,、,、名表、,精品家居零售,或,或定制为主,调性把握：,这里是专为高,贵,贵圈子的人群,准,准备的购物场,所,所,。,这里的商品代,表,表的不仅有金,钱,钱的高度，更,有,有身份、地位,的,的象征。,威尼斯的水晶吊灯,马毛地毯铺设 阿玛尼的沙发,爱马仕的餐具,高级手工定制服装,PRADA,推荐品牌：国,际,际一线奢侈品,牌,牌,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,2,、奢侈餐饮,功能描述：人,文,文雅宴，以正,餐,餐厅、高档商,务,务型餐饮为主,调性把握：,这个圈子里的,人,人需要一个城,外,外之城来让自,己,己完全隐私而,又,又体现尊贵地,与,与自己的朋友,、,、家人、事业,伙,伙伴交往生活,。,。,米其林餐厅,泰式餐厅,贝壳吊顶灯具,推荐品牌：异,国,国餐厅，海外,餐,餐饮,Jean-Georges,餐厅,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,3,、专属配套,功能描述：以针对私人的生活、理财的服务,调性把握：,这里的服务是只有指定的人群可以享受的，是高端圈层的象征,私人银行,私人定制旅游服务,高端体检,推荐品牌：高,端,端私人服务,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,4,、极致体验,功能描述：以高端休闲娱,乐,乐活动获得极,致,致生活体验，,如,如水疗、雪茄、,红,红酒等；,调性把握：,这里的能体验,不,不仅是物质的,享,享受，也有对,精,精品生活的感,触,触。,推荐品牌：,大卫杜夫 雪,茄,茄吧,第,五,章,第,2,节 商业发,展,展建议,5,、文化展示,方式：私人艺术展、,画,画展、高端产,品,品展览、产品,发,发布会、酒会,派,派对等,调性把握：,这里不仅有商,品,品可以购买，,还,还可以了解品,牌,牌的历史，了,解,解和参与奢侈,品,品最新的信息,和,和动态。,方式：江滩历史、长,航,航文化博物馆,我们,专,专门,开,开辟,一,一块,地,地方,，,，用,于,于纪,念,念和,尊,尊重,这,这块,土,土地,的,的曾,将,将的,辉,辉煌,的,的码,头,头历,史,史和,江,江滩,的,的历,史,史文,化,化。,在上,海,海老,码,码头,创,创意,产,产业,园,园区,内,内，,专,专门,开,开辟,了,了一,个,个喜,欢,欢的,展,展馆,码头,历,历史,文,文化,馆,馆，,位,位于,3,号仓,库,库的,一,一楼,。,。一,些,些老,照,照片,、,、多,媒,媒体,影,影像,、,、码,头,头工,人,人的,麻,麻袋,和,和木,桶,桶，,讲,讲述,着,着昔,日,日码,头,头时,光,光。,第,五,章,第,2,节,商,商,业,业发,展,展建,议,议,5,、文,化,化展,示,示,参考,案,案例,：,：上,海,海老,码,码头,A,地块,，我,们,们要,打,打造,是,是一,个,个这,样,样的,地,地方,高 档,精 致,品 味,关键,词,词,在,A,地块,上,上，,与,与项,目,目整,体,体高,端,端特,质,质相,匹,匹配,，,，服,务,务社,区,区,“小,而,而精,”,”的,高,高端,生,生活,服,服务,商,商业,对应,商,商业,环,环境,，,，本,案,案欲,在,在社,区,区内,打,打造,一,一条,商业,内,内街,，定,位,位内,向,向型,社,社区,商,商业,中,中心,预,预计,体量,在,在,3000,平方,米,米,，另,外,外，,沿,沿街,还,还将,布,布置,部,部分,底,底商,。,。,商业面积与住宅开发总量面积之比在,5,-10,之间,外向型社区商业,商业面积与住宅开发总量面积之比在,3,-5,之间,中间型社区商业,商业面积与住宅开发总量面积之比在,3,以内,内向型社区商业,规模体量,商业类型,单一型,（纯商业功能）,项目,功,功能,定,定位,第,五,章,第,2,节,商,商,业,业发,展,展建,议,议,精品零售,高端服务,休闲简餐,高端休闲,以住,户,户日,常,常生,活,活消,费,费为,基,基础,；,；,延伸餐饮休闲和,精,精品零售的消费,链,链；,满足高端人士的,各,各方面需求。,业态,精品零售类,商务简餐,高端服务,高端休闲,分类,小众型选购品,便利品,日常型,携带型,消遣型,标杆服务型,生活型,业种选择,精品超市,便利店,中小快餐简餐,面包房,咖啡,宠物店,健身房美容,SPA,中型蛋糕店,酒坊,茶座等,银行,足道,花店,特产专卖等,干洗店,按摩等,药房等,高档诊所,高档教育培训,项目业态规模,第,五,章,第,2,节 商业发展,建,建议,精品零售,打造本区域的精品购物特区，提供有机健康,、,、国际化、时尚,化,化的特色商品。,便利型,小众选购型,便利店、花店、药房等,有机超市、生活概念店、红酒专卖、巧克力手工吧、琴行等,第,五,章,第,2,节 商业发展,建,建议,1,、精品购物特区,高端服务,打造本区域的标杆型服务，全方位享受便,捷,捷又符合客户身,份,份的生活体验。,宠物店、高档洗,衣,衣店、高档诊所,、,、高端教育机构,第,五,章,第,2,节 商业发展,建,建议,2,、高端服务,第,五,章,第,2,节 商业发展,建,建议,3,、休闲餐饮,休闲餐饮,以满足高端人士简餐、商务简餐的需求,第,五,章,第,2,节 商业发展,建,建议,4,、高端休闲,休闲餐饮,以满足高端人士简餐、商务简餐的需求,案例：江诗丹顿之家（,800,会所）,上海淮海路,796,号“双子别墅”,位于东楼,1-2,层，约,800,平米,首层为精品展示区，汇聚了品牌最完整的系列表品,二层：爱表新贵们聚会的沙龙。特别设立的客户服务中心，确保安全性和私密性，同时存放的手表还能得到最高级、专业的保养服务,安全、私密、鉴赏,高端休闲,高端休闲,打造本区域的,休闲会客厅,，,提供高品位的,体验式消费,和,尊享服务，,满足高端客户的多重私属需求，形成不受干扰的纯粹生活体验空间。,在写字楼方面，,写字楼建筑单体,设,设计与功能分区,既,既定明确。本报,告,告在此基础上，,建,建议本项目通过,引,引入武汉未有的,且,且是国际一线品,牌,牌酒店管理公司,，,，提升本案商务,酒,酒店物业价值，,同,同时促进本项目,整,整体形象提升。,第,五,章,第,3,节 写字楼发,展,展建议,No. 1,洲际酒店集团（,InterContinental Hotels Group,）,AboutInterContinental Hotels Group,项目名称,酒店名称,酒店级别,管理单位,合作情况,武汉天地,/,超五星级,/,/,绿地国际金融城,/,超五星级,/,/,泛海武汉中心,武汉泛海君悦酒店,白金五星级,美国凯悦酒店管理集团,签署项目,MOU,及技术服务协议,泛海城市广场,武汉泛海喜来登酒店,国际五星级,美国喜达屋酒店管理集团,签署项目,MOU,及技术服务协议,万达,武汉万达威斯汀酒店,五星级,美国喜达屋酒店管理集团,武汉中央文化区星级酒店区,/,两座超五星级，一座五星级，一座四星级,/,/,武汉世茂锦绣长江,拟引入希尔顿酒店,超五星级,美国希尔顿酒店管理集团,/,注：“,/,”标注即为暂未,公,公布规划信息。,1.,洲际酒店集团（,InterContinental Hotels Group,）,2.,胜腾集团（,CendantCorp.,）,3.,万豪国际集团（,Marriott International,）,4.,雅高国际酒店集,团,团（,Accor,）,5.,精选酒店国际（,ChoiceHotelsInternational,）,6.,希尔顿酒店集团（,HiltonHotelsCorp.,）,7.,最佳西方酒店国际集团（,Best Western International,）,8.,喜达屋国际酒店集团（,Starwood Hotels & Resorts Worldwide,）,9.,凯悦国际酒店集团（,GlobalHyatt Corp.,）,10.,卡尔森国际酒店,集,集团（,CarlsonHospitality Worldwide,）,世界十大酒店集,团,团,第,五,章,第,3,节 写字楼发,展,展建议,最后，,呈现项目规划,第,五,章,第,4,节 项目规划,用地条件分析：小地块高容积率,率,率，被切割，外,围,围环境杂乱,总用地,4.8,万,容积率,R=7.3,总建面,35,还建,T1,、,T2,，总建筑面积约,4,万平方米,分物业体量,写字楼：,17.5,万,还建楼：,4,万,商业总量：,3.4,万,A,地块商品住宅：,10.1,万,写字楼,高度为,330,米，,71,层，地上建筑面积约,17.5,万,其它条件,A,地块占地面积约,2,万,，建设内容以高端住宅为主；,B,地块占地面积约,2.5,万,，有既有写字楼物业，只能商业物业；,C,地块占地面积约,0.3,万,。项目内有,2,栋还建住宅楼,T1,、,T2,，总建筑面积约,4,万,。,C,用地条件分析,小地块高容积率,：,：,地块用地,4.8,万,，整体容积率,7.3,；其中,A,地块住宅用地,2,万,，容积率约,6.75,。,地块方正、但被,既,既有物业切割狭,长,长,：地块整体较为,方,方正，但是地块,被,被分割成,A/B/C,三部分，,B,地块不能建设住,宅,宅；,C,地块为还建物业,；,；受写字楼、还,建,建楼影响,外部环境杂乱：,江汉路、沿江大,道,道以北,历史建筑云集，,江,江滩秀美；沿江,大,大道以南,道路狭窄，建筑,老,老旧，电网杂乱,，,，环境脏乱；,临江角度受限：,项目临江,B,地块既定,71,层高楼，基底面,积,积大，且限制为,商,商业用地，不能,布,布局住宅；同时,东,东南角有住宅临,江,江角度受限；,A,地块还建楼约束,：,：,A,地块内南面有还,建,建楼，北向为待,拆,拆楼,.,地块内,330,米超高层,和黄地块：,170-200,米高超高层住宅,与,与写字楼,长航大厦,90,米高,地块周边环境及,空,空间解析,规划原则,原则二：景观资,源,源最大化,原则三：环境区,隔,隔,规避周边与地块,内,内部不利环境。,原则四：布局新,颖,颖,原则一：,三者合一,各物业相互融合,，,，相互提升价值,，,，避免负面影响,规划理念：商业为核心，串,联,联项目整体,以价值最大化为,出,出发,：本案三种物业,，,，,写字楼是立社会,形,形象,，开发周期靠后,；,；,商业,先行驱动，是,形象先行承诺，,提,提升项目整体调,性,性,，提升住宅价值,，,，并为项目后期,带,带来盈利；住宅,是,是现,金流先行主力,；,商业为核心，串,联,联与提升本案写,字,字楼与住宅,；,商业,：从价值点出发,，,，,增加临街面与情,景,景展示,，形成“大城繁,华,华，小城海外，,居,居住尊贵”的物,业,业。,商业,:,黄金城道,购物公园,商业峡谷,住宅,:,比翼双飞,“北斗七星”,全能住宅：上下,天,天地，外繁内静,，,，瞰透世景。,方案二：景观资,源,源最大化,优势：,住宅规整布局,住宅日照条件满,足,足,劣势：,景观资源没有最,大,大化；,未兼顾南北朝向,方案及选择,方案一：从日照,体,体系与朝向出发,，,，兼顾景观,优势：,景观资源最大化,中间两栋景观与,朝,朝向兼顾,商业区隔还建楼,劣势：,景观资源最好楼,宇,宇朝向问题,商业物业排布,旗舰店商业示意,以天赋的历史文,化,化核心地段为根,基,基，建立,“独立单栋”奢,侈,侈品牌旗舰店、,文,文化展示店（汽,车,车概念店）,；,不是兜售产品，,更,更是品牌历史展,示,示与概念传播；,匹配周,边,边的高,端,端消费,人,人群；,项,项目周,边,边未来,商,商务、,星,星级酒,店,店办公,人,人群的,支,支撑,与武汉,现,现有的,奢,奢侈品,店,店,形成区,隔,隔,，与时,尚,尚小资,的,的武汉,天,天地、,时,时尚商,务,务的花,园,园道形,成,成区隔,；,；,奠定本,案,案整体,调,调性；,促进本,案,案成为,“,“商业,新,新星”,，,，提升,本,本案综,合,合价值,。,。,LV,品牌,法,法国香,榭,榭丽舍,大,大道,奢,奢华,旗,旗舰店,2004,年为庆,祝,祝,LV,创立,150,周年，,路,路易威,登,登将香,榭,榭丽舍,大,大道的,旗,旗舰店,规,规模扩,增,增两倍,，,，成为,了,了,LV,的商品,艺,艺术馆,。,。,这里不,仅,仅展出,有,有,LV,历史上,28,件珍贵,的,的,古董行,李,李箱,；,旗舰店,七,七层的,是,是,LV,美术馆,，也首,次,次选用,了,了一群,尖,尖端艺,术,术家的,作,作品，,在,在店内,做,做永久,的,的陈列,。,。,不仅是,巴,巴黎的,购,购物天,堂,堂，也,成,成为巴,黎,黎的旅,游,游胜地,。,。,比起,LV,的许多,竞,竞争对,手,手主要,为,为了满,足,足购买,者,者的虚,荣,荣心设,置,置旗舰,店,店，,LV,的这个,店,店面每,天,天有,3,千到,5,千人前,来,来膜拜,，,，据说,在,在巴黎,是,是排在,埃,埃菲尔,铁,铁塔和,巴,巴黎圣,母,母院之,后,后最有,人,人气的,旅,旅游胜,地,地。,商业,物,物业,排,排布,旗舰,店,店商,业,业示,意,意,意大利（雷诺）概念咖啡,高端定制服装,高端服装,私家银行,私人体验中心,雪茄吧,红酒收藏,精品家居,SPA,养生馆,奢侈、商务餐饮,珠宝腕表,奢侈餐饮,码头博物馆,商业,物,物业,排,排布,退台,商,商业,示,示意,在高,容,容积,率,率条,件,件下,，,，,挖掘,天,天空,价,价值,；,以层,层,层退,台,台的,方,方式,，,，,增加,每,每层,对,对外,展,展示,效,效果,，,，提,升,升内,部,部商,业,业体,价,价值,；,退台,以,以绿,化,化与,商,商家,外,外设,展,展示,相,相结,合,合，,形,形成,半开,放,放空,间,间，,增,增强,观,观赏,效,效果,；,在有,限,限的,地,地面,做,做出,“,“复,式,式公,园,园”,，,，商,业,业便,隐,隐藏,在,在公,园,园之,中,中，,购物,并,并非,唯,唯一,目,目的,，,，成,为,为逗,留,留、,交,交往,、,、互,动,动的,商,商业,。,商业,物,物业,排,排布,黄金,城,城道,黄金,城,城道,住宅,组,组团,间,间,步行,街,街,，,实现,商,商业,的,的连,续,续性,，衔,接,接住,宅,宅临,街,街裙,楼,楼底,商,商与,B,地块,商,商业,，,，创,造,造更,多,多临,街,街面,，,，形,成,成实,现,现商,业,业最,大,大化,价,价值,；,；,形成,项,项目,商业,动,动线,峡谷,型,型商,业,业内,街,街，,提升,价,价值,，,，,达到,“,“二,次,次销,售,售”,；,在黄,金,金城,道,道布,置,置绿,化,化景,观,观带,，,，形,成,成长,方,方形,广,广场,，,，,成为,商,商业,活,活动,路,路演,、,、展,示,示,；,规避,步,步行,单,单向,动,动线,弊,弊端,，,，通,过,过景,观,观带,打,打造,，,，形,成,成,人群,逗,逗留,、,、来,回,回穿,行,行的,动,动线,；,黄金,城,城道,开辟,沿,沿线,大,大道,到,到住,宅,宅新,动,动线,。,步行,景,景观,道,道,商业,与,与住,宅,宅入,口,口处,理,理,街道,商,商业,活,活动,展,展示,黄金,城,城道,商,商业,展,展示,次入口,主入口,主入口,住宅,物,物业,排,排布,户型,分,分布,示,示意,住宅,小,小区,主,主次,入,入口,设,设置,在,在黄,陂,陂路,及,及规,划,划街,（,（黄,金,金城,道,道步,行,行街,）,），,增,增强,人,人流,出,出入,的,的通,达,达性,；,；,景观,资,资源,最,最大,化,化，,在,在,A,地块,景,景观,开,开敞,度,度最,高,高的,位,位置,布,布置,中,中大,户,户型,楼,楼栋,，,，直,接,接面,江,江；,在写,字,字楼,、,、长,航,航大,厦,厦、,和,和黄,地,地块,江,江景,资,资源,被,被遮,挡,挡位,置,置配,比,比中,小,小户,型,型住,宅,宅单,体,体。,180,平米,以,以内,中,中小,住,住宅,33,层（,180,平方,米,米以,上,上）,中,中大,户,户型,住,住宅,71,层塔,楼,楼,单体,商,商业,体,体：,约,约,0.5,万方,商业,综,综合,体,体：,约,约,2,万方,A,地块,裙,裙楼,商,商业,：,：约,0.9,万方,还建,楼,楼（,T2,）,约,24600,（,90-120,）,21780,（,150-180,）,26400,（,180-220,）,36960,（,250-300,）,项目,建,建筑,景,景观,布,布局,说,说明,楼栋,间,间绿,化,化：,住,住宅,地,地块,上,上在,公,公共,、,、办,公,公共,空,空间,上,上整,体,体形,成,成“,入,入口,绿,绿化,、,、组,团,团绿,化,化、,泛,泛大,堂,堂绿,化,化”,的,的,“三,进,进堂,”,”绿,化,化，,体,体现,传,传统,的,的达,官,官贵,人,人的,居,居住,理,理念,。,。,在组,团,团间,结,结合,商,商业,营,营造,小,小型,绿,绿化,带,带，,给,给商,业,业带,来,来附,加,加值,，,，同,时,时提,升,升居,住,住品,质,质。,退台,商,商业,体,体利,用,用退,台,台，,点,点缀,空,空中,绿,绿化,。,。,次入口,广场绿化,软隔断绿化,黄金城道绿化,组团绿化,组团绿化,空中绿化,通过,软,软隔,断,断绿,化,化，,阻,阻隔,还,还建,楼,楼与,住,住宅,动,动线,，,，形,成,成独,立,立管,理,理区,隔,隔,项目,环,环境,区,区隔,还建,楼,楼处,理,理,一：,还,还建,楼,楼外,立,立面,与,与商,品,品住,宅,宅统,一,一，,形,形成,一,一个,整,整体,项,项目,形,形象,；,；,二：,分,分物,业,业管,理,理，,还,还建,楼,楼从,南,南面,设,设立,出,出入,口,口，,与,与,A,地块,其,其他,住,住宅,分,分开,管,管理,；,；,三：,通,通过,黄,黄金,城,城道,与,与组,团,团裙,楼,楼商,业,业，,将,将还,建,建楼,区,区