某地产项目营销策划方案

鼎翰名苑项目营销策划案,金领策划&如意代理 鼎翰名苑项目组,框架,项目区位,项目产品,怎么销售,推广策略,浐灞生态背景下的现代新区,经开辐射、产业开发“热地”,区域房产发展趋势,现有规划分析,周边项目分析,产品定位,营销策略,推售次序,开发周期,推广策略,推广计划,项目区位,西安绿“肺”，政府规划东移后的重点发展区,着力打造集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区,经济技术开发区,现代制造业,+,政府政务集合区,高新技术开发区,科技产业集群,曲江新区,东方文化旅游集群,浐灞生态居住区,生态走廊,+,商务区,项目区位,生态背景下的国际性商务洽谈区，政府持续性投资（年约15亿），区域发展迅速，未来前景可观,项目区位,毗邻新经开政务区、区位辐射发展搏击明显；二环与三环之间、具有强势人文景观资源和湿地河景资源，规模大盘高国际城市形象的产业地产开发热区,老新政中心,新行政中心,项目名称,项目体量,建筑形态,价格,面积区间,浐灞半岛,占地3854亩 310万建面,高层、小高层花园洋房,高层均价7500元/,别墅均价2.1万,37-200,普华浅水湾,占地约480亩，64万建面,洋房、小高层、高层,均价6000元/,87-170,御锦城,占地2000余亩，300万建面,点、板高层 小高层,均价6500元/,85-210,浐灞1号,占地200亩，60万建面,点、板高层,均价6500元/,90-140,东城新一家,占地160亩，40万建面,点、板高层,预计4500元/,79-124,开发特点三,市场产品形式丰富，户型面积跨度较大，置业目的多样化，慕生态之名而来,政府重点规划区域，房价跟随区域发展增幅较快，市场产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目,开发特点二,开发商多利用天然生态景观资源，打造高端住宅项目，呈开发体量相对较大的综合开发态势,开发特点四,2007年开始发展，随政府投资力度加大，房价涨幅较快，目前该区域房地产市场已接近成熟,开发特点一,政府规划区域，品牌开发商云集（中新、绿地、振业）等，继高新、曲江后的热点开发区域；,项目区位,时间,普华浅水湾,市场增幅,浐灞1号,市场增幅,御锦城,市场增幅,2009年10月,4300元,0%,3800元,0%,2010年4月,5000元,16%,5200元,0%,5300元,39%,2010年9月,5500元,10%,5400元,3%,6300元,18%,2010年12月,6000元,10%,6300元,16%,6500元,3%,平均增幅：19%,价格特点1,价格特点2,价格特点3,价格特点4,临近世园会，区域价值凸显，价格涨幅明显,规模大盘入驻对区域项目品质及价格有拉升作用,项目品质越低，销售周期越长，价格越不容易拉升,原生态地产稀缺，价格增幅逐步凸显,项目区位,项目区位,总结,生态背景下，集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区；,新经开政务区强力辐射，二环与三环间强势人文资源加河景资源，高国际城市形象产业地产开发“热地”；,政府重点规划区域，产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目，销售价格增幅较快；,项目产品,现有规划分析,项目临灞河景观区、西临高速入口，近距离世园会、国际港务区，周边涵盖丰富的生态、湿地资源,桃花潭生态景区,欧亚论坛永久会址,欧亚贸易区,浐灞中心商务区,广运潭/2011世园会会址,西安金融商务区,雁鸣湖千亩湿地,灞河湿地生态公园,本案,项目规划,本案,灞河湿地生态公园,（约300米）,西临高速,（约100米）,广运潭/世园会会址,（约1公里）,1#33F,3#33F,2#32F,商业 4F,4#33F,托幼,项目产品,现有规划分析,项目信息：,灞桥区纺渭路268号,占地16.3亩，建面76100；,建筑密度36.8%，绿地率36.8%，容积率6.1；,4栋高层（32、33层），4层商业+幼儿园，共计668户，车位335个（地上25个，地下310个）；,工程挖坑；,项目规划,小社区、高容积率、自带部分社区配套,工程开始挖坑,项,目,目,产,产,品,品,现,有,有,规,规,划,划,分,分,析,析,139.84,三,三,室,室,135.25,三,三,室,室,A/B,户,户,型,型,：,：,135-140,三,三,室,室,；,；,较,为,为,方,方,正,正,，,，,带,带,半,半,圆,圆,形,形,阳,阳,台,台,，,，,不,不,易,易,利,利,用,用,；,；,个,别,别,户,户,型,型,黑,黑,卫,卫,，,，,面,面,积,积,偏,偏,大,大,C/D/D1/F/G/J/K,户,户,型,型,：,：,92-105,两,两,室,室,；,；,多,弧,弧,形,形,阳,阳,台,台,，,，,不,不,易,易,利,利,用,用,，,，,个,个,别,别,户,户,型,型,黑,黑,卫,卫,设,设,计,计,；,；,整,体,体,面,面,积,积,偏,偏,大,大,，,，,不,不,紧,紧,凑,凑,H/E,户,户,型,型,：,：,55-69,一,一,室,室,一,一,厅,厅,一,一,厨,厨,一,一,卫,卫,，,，,功,功,能,能,齐,齐,全,全,；,；,黑,卫,卫,明,明,厨,厨,；,；,卧,室,室,带,带,阳,阳,台,台,，,，,居,居,住,住,舒,舒,适,适,；,；,91.87,三,三,室,室,95.78,三,三,室,室,105.69,三,三,室,室,101.52,三,三,室,室,98.09,三,三,室,室,100.87,三,三,室,室,99.87,三,三,室,室,55,三,三,室,室,69,三,三,室,室,项,目,目,产,产,品,品,现,有,有,规,规,划,划,分,分,析,析,1#33F,3#33F,2#32F,商业 4F,4#33F,托幼,两室,一室,三室,一室,两室,三室,55 69 92 105 135 139,户,型,型,配,配,比,比,两,两,室,室,为,为,主,主,力,力,，,，,兼,兼,有,有,一,一,室,室,、,、,三,三,室,室,面,积,积,偏,偏,大,大,，,，,追,追,求,求,居,居,住,住,舒,舒,适,适,性,性,项,目,目,产,产,品,品,周,边,边,项,项,目,目,分,分,布,布,浐,灞,灞1,号,号,中,新,新,浐,浐,灞,灞,半,半,岛,岛,灞,柳,柳,良,良,居,居,世,园,园,茗,茗,城,城,普,华,华,浅,浅,水,水,湾,湾,高,科,科,绿,绿,水,水,东,东,城,城,东,城,城,新,新,一,一,家,家,金,海,海,湾,湾,地,铁,铁,首,首,府,府,本,案,案,以,区,区,域,域,周,周,边,边,项,项,目,目,为,为,参,参,考,考,项,项,目,目,，,，,选,选,取,取,普,普,华,华,浅,浅,水,水,湾,湾,、,、,中,中,新,新,浐,浐,灞,灞,半,半,岛,岛,、,、,浐,浐,灞,灞1,号,号,、,、,东,东,城,城,新,新,一,一,家,家,、,、,高,高,科,科,绿,绿,水,水,东,东,城,城,、,、,地,地,铁,铁,首,首,府,府,、,、,世,世,园,园,茗,茗,城,城,等,等,项,项,目,目,。,。,御,锦,锦,城,城,项,目,目,产,产,品,品,周,边,边,项,项,目,目,分,分,析,析,项目名称,项目体量,建筑形态,价格,面积区间,浐灞半岛,占地3854亩 310万建面,高层、小高层花园洋房,高层均价7500元/,别墅均价2.1万,37-200,普华浅水湾,占地约480亩，64万建面,洋房、小高层、高层,均价6000元/,87-170,御锦城,占地2000余亩，300万建面,点、板高层 小高层,均价6500元/,85-210,浐灞1号,占地200亩，60万建面,点、板高层,均价6500元/,90-140,东城新一家,占地160亩，40万建面,点、板高层,预计4500元/,79-124,开,发,发,特,特,点,点,三,三,市,场,场,产,产,品,品,形,形,式,式,丰,丰,富,富,，,，,户,户,型,型,面,面,积,积,跨,跨,度,度,较,较,大,大,，,，,置,置,业,业,目,目,的,的,多,多,样,样,化,化,，,，,慕,慕,生,生,态,态,之,之,名,名,而,而,来,来,开,发,发,特,特,点,点,二,二,开,发,发,商,商,多,多,利,利,用,用,天,天,然,然,生,生,态,态,景,景,观,观,资,资,源,源,，,，,打,打,造,造,高,高,端,端,住,住,宅,宅,项,项,目,目,，,，,呈,呈,开,开,发,发,体,体,量,量,相,相,对,对,较,较,大,大,的,的,综,综,合,合,开,开,发,发,态,态,势,势,开,发,发,特,特,点,点,四,四,2007,年,年,开,开,始,始,发,发,展,展,，,，,随,随,政,政,府,府,投,投,资,资,力,力,度,度,加,加,大,大,，,，,房,房,价,价,涨,涨,幅,幅,较,较,快,快,，,，,目,目,前,前,该,该,区,区,域,域,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,已,已,接,接,近,近,成,成,熟,熟,开,发,发,特,特,点,点,一,一,政,府,府,规,规,划,划,区,区,域,域,，,，,品,品,牌,牌,开,开,发,发,商,商,云,云,集,集,（,（,中,中,新,新,、,、,绿,绿,地,地,、,、,振,振,业,业,）,）,等,等,，,，,继,继,高,高,新,新,、,、,曲,曲,江,江,后,后,的,的,热,热,点,点,开,开,发,发,区,区,域,域,；,；,政府重,点,点规划,区,区域，,房,房价跟,随,随区域,发,发展增,幅,幅较快,，,，市场,产,产品重,点,点依托,生,生态、,人,人文、,商,商贸资,源,源打造,高,高端住,宅,宅项目,项目产,品,品,周边项,目,目分析,项目名称,项目体量,建筑形态,价格,面积区间,高科绿水东城,占地254亩，80万建面,高层、小高层花园洋房,95-128,世园茗城,占地60亩，14.5万建面,多层 高层,3600元/,50-149,地铁首府,2万建面,小高层 高层,4000元/,80-100,金海湾,23万建面,高层,81127,灞柳良居,14万建面,多层 小高层,3200元/,96129,开发特,点,点三,证件不,全,全、配,套,套不完,善,善、建,筑,筑形态,单,单一、,小,小规模,开,开发的,小,小产权,项,项目充,斥,斥市场,，,，,无生态,、,、无品,质,质、物,业,业形态,单,单一、,小,小规模,开,开发、,小,小产权,、,、以满,足,足居住,为,为目的,的,的项目,占,占领区,域,域低端,市,市场，,开发特,点,点二,低价格,、,、无名,开,开发商,开,开发的80-120,的两,居,居、三,居,居占领,非,非正规,商,商品房,的,的主导,地,地位,开发特,点,点四,政府重,点,点引导,开,开发的,边,边缘化,区,区域，,以,以安置,房,房、城,改,改房、,经,经适房,占,占领区,域,域房价,洼,洼地,开发特,点,点一,无生态,、,、无品,质,质可卖,的,的小规,模,模开发,，,，以低,价,价吸引,以,以满足,居,居住需,求,求为目,的,的区域,低,低端客,户,户；,商品房,非正规商品房,普华浅水湾,御锦城,浐灞半岛,浐灞1号,东城新一家,绿水东城,金海湾,地铁首府,世园茗城,灞柳良居,一室,5060,60-65,65-70,二室,70-75,75-,80,8085,8590,9095,95100,100105,105-110,110-115,三室,105-110,110115,115-120,120-125,125-130,130-135,135140,140145,145150,150155,四室,135140,140145,145150,150155,155160,项目产,品,品,周边项,目,目分析,项目产,品,品,周边项,目,目总结,区域项,目,目重点,依,依托生,态,态、人,文,文、商,贸,贸资源,打,打造高,端,端住宅,社,社区