某科技城地块产品定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,科技城42地块产品定位报告,PROFESSIONAL REPORT,二零零八年七月,前言：,孙子曰：“兵无,常,常势，水无常形,。,。能因敌变化而,取,取,胜者，谓之神.,”,”,因此我们此次的,调,调研：立足当下,，,，放眼未来.以,当前的市场形势,为,为基础对区域未,来,来2-3年的市,场,场,作前瞻性的研判.以期使得本项,目,目的定位更为精,准.,报告目的：,目标客户群锁定,；,；,项目总体定位；,户型配比；,价格定位；,报告主要分析方,法,法：,板块分析,区域分析,逻辑推理,逆向分析,类比分析,定性分析,定量分析,主要分析,方法,报告主体架构：,新区市场主力户,型,型分析,科技城主力购房,群,群体探析,新区各板块价格,走,走势分析,苏州楼市前景综,合,合研判,产品定位,.,.,.,苏州楼市前景综,合,合分析,苏州楼市成交量,分,分析,苏州中小户型走,势,势分析,苏州经济发展前,景,景研判,第,一,章,综合研判,苏州楼市成交量,分,分析,苏州07年1月,08年6月每,月,月成交套数,从表中成交的套,数,数可以看出，2008年1-2,月,月处于传统淡季,，,，成交量较少。,尤,尤其是2月份受,天,天气影响较为明,显,显，3月份开始,缓,缓慢复苏，但08年上半年市场,与,与去年同期相比,成,成交套数下滑严,重,重。市场观望情,绪,绪浓郁。宏观调,控,控效应明显。,苏州07年1月,08年6月每,月,月成交面积,从表中成交的面,积,积可看出，08,年,年开年至今成交,面,面积始终在低位,徘,徘徊。,苏州07年1月,08年6月每,月,月成交均价,从表中价格走势,图,图我们可以看出,，,，楼市均价一直,在,在稳步上升，除,了,了去年11月份,与,与今年2月份略,有,有下降外，一直,保,保持坚挺态势，,但,但价升量跌的现,实,实考验着开发商,的,的耐心和智慧。,“淡 ”是苏州,楼,楼市上半年的一,个,个基调，开发商,压,压力普遍较大。,融,融资难，销售不,畅,畅。 如果下半,年,年观望情绪仍然,浓,浓郁，迫于资金,压,压力，价格回落,的,的可能性还是比,较,较大的。,目前苏州均价已,经,经站稳至7000元/平，比较坚挺。,但,但鉴于土地成本,的,的因素以及钢材,等,等原材料的大幅,上,上涨，人力成本,的,的上升等因素，,苏,苏州楼市价格大,幅,幅回落的可能性,非,非常小。,虽然宏观调控政,策,策给全国的楼市,带,带来了强力的冲,击,击，苏州楼市受,影,影响也较为明显,，,，但刚性需求仍,然,然存在，并支撑,着,着楼市前行。,总 结,苏州中小户型走,势,势分析,上半年，苏州全,市,市90平方米以,下,下的商品住宅施,工,工面积828.52万平方米，,同,同比增长73.6%，其中今年,新,新开工面积241.14万平方,米,米，同比增长37.3%，占全,部,部新开工住宅的23.9%；竣,工,工面积中90平,方,方米以下的住宅,为,为55.49万,平,平方米，同比增,长,长62.9%。,中,中小户型的大量,上,上市，大大调节,了,了以往大户型主,导,导市场的供应结,构,构性问题，也将,对,对以后几年的市,场,场供给结构调整,起,起到推动作用。,今年以来，苏州,房,房地产市场上中,小,小户型住房供给,量,量增加，商品房,供,供应结构进一步,调,调整优化。,可见，几年后的,大,大户型反而将可,能,能成为稀缺户型,。,。现在小户型较,为,为景气，但明后,两,两年中小户型将,迎,迎来井喷，市场,主,主力畅销户型将,明,明显发,生改变，物以稀,为,为贵。,07年苏州经济,分,分析,宏观经济情况：,2007年,经济总量跃过5000亿元大关，全市,实,实现地区生产总,值,值达5700亿元，按可比价,格,格计算比上年增,长,长16%，其中第三产业,增,增加值1970亿元，比上年增,长,长17.5%。产业结构进一,步,步优化，三次产,业,业的比例为1.7：63.7：34.6，第三产业比重,比,比上年提高1.9个百,分,分点,。,。,财政,收,收入,实,实现,跨,跨越,式,式增,长,长，,宏,宏观,经,经济,效,效益,继,继续,向,向好,。,。全,市,市实,现,现地,方,方一,般,般预,算,算收,入,入541.82亿,元,元,，,，,比,比,上,上,年,年,增,增,长,长35.4%。,地,地,方,方,一,一,般,般,预,预,算,算,收,收,入,入,占,占,GDP比,重,重,为,为9.5%，,比,比,上,上,年,年,提,提,高,高1.2个,百,百,分,分,点,点,。,。,营,营,业,业,税,税,、,、,增,增,值,值,税,税,、,、,企,企,业,业,所,所,得,得,税,税,分,分,别,别,增,增,长,长30.8%、33.0%和41.7%。,财,财,政,政,公,公,共,共,服,服,务,务,能,能,力,力,不,不,断,断,提,提,高,高,，,，,对,对,新,新,农,农,村,村,建,建,设,设,、,、,科,科,技,技,、,、,教,教,育,育,、,、,文,文,化,化,、,、,卫,卫,生,生,、,、,环,环,境,境,保,保,护,护,和,和,社,社,会,会,保,保,障,障,等,等,领,领,域,域,的,的,资,资,金,金,投,投,入,入,力,力,度,度,加,加,大,大,。,。,地,地,方,方,一,一,般,般,预,预,算,算,支,支,出,出493.13亿元，比,上,上年增长28%。,房地产业,情,情况：,2007年,房地产业,继,继续保持,稳,稳健发展,。,。全市房,地,地产开发,投,投资565亿元，比,上,上年增长20%，占全社,房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为275.93万平方米，其中住宅211.45万平方米。规范存量土地的利用和转让，全市拍卖、招标和挂牌交易用地2800.52公顷。全市建成定销房面积56万平方米。,固定资产,投,投资情况,：,：,固定资产,投,投资保持,适,适度增长,，,，坚持以,有,有效增量,带,带动存量,调,调整，促,进,进投资结,构,构优化调,整,整。全社,会,会固定资,产,产投资2360亿元，比,上,上年增长12%。其中国,有,有经济投,资,资402亿元，比,上,上年下降12%；三资企,业,业投资765亿元，增,长,长16%；私营个,体,体投资760亿元，增,长,长13%。投资结,构,构继续优,化,化，第二,产,产业完成,投,投资1223亿元，增,长,长5%；第三产,业,业完成投,资,资1134亿元，增,长,长20.5%，占全社,会,会投资比,重,重达到48.1%。全社会,施,施工房屋,面,面积11550万平方米,，,，比上年,增,增长12.0%；竣工房,屋,屋面积4200万平方米,，,，下降9.0%，房屋竣,工,工率为36.4%。全市新,增,增固定资,产,产2150亿元，固,定,定资产交,付,付使用率,为,为91%。,居民生活,情,情况：,居民收入,水,水平稳步,提,提高，收,入,入来源更,趋,趋多元化,。,。市区城,市,市居民人,均,均可支配,收,收入21260元，全市,农,农民人均,纯,纯收入10300元，分别,比,比上年增,长,长14.7%和11%。在工资,性,性收入保,持,持稳定增,长,长的基础,上,上，财产,性,性收入和,转,转移性收,入,入比重提,高,高。,居民家庭,财,财产继续,增,增加，年,末,末城乡居,民,民人民币,储,储蓄存款,余,余额2591.27亿元，比,上,上年增长6.7%。年末家,用,用客车拥,有,有量达48.28万辆，比,上,上年增长30.6%。市区居,民,民人均生,活,活消费支,出,出13959元，农民,人,人均生活,费,费支出7655元，分别,比,比上年增,长,长11.9%和12.4%。市区居,民,民食品消,费,费支出占,生,生活消费,支,支出的比,重,重为37.9%，农民为36.2%。,住房保障,工,工作加强,，,，住房条,件,件进一步,改,改善。市,区,区享受廉,租,租住房制,度,度保障政,策,策的住户,累,累计2125户，组,织,织供应,中,中低收,入,入家庭,住,住房1000套，完,成,成解危,修,修缮工,程,程总量13.54万平方,米,米，五,个,个老住,宅,宅小区,、,、建筑,面,面积69.52万平方,米,米的居,住,住环境,综,综合整,治,治工程,如,如期完,成,成，受,益,益居民,达,达1.1万户。,进入08年：,苏州国,民,民经济,整,整体仍,然,然在高,速,速运行,，,，GDP与上年,同,同期相,比,比增长,了,了12.5%。,居民收,入,入08年上半,年,年与去,年,年同期,相,相比增,幅,幅9.7左右,。,。,外向型,经,经济继,续,续保持,快,快速增,长,长势头,，,，进出,口,口总额,超,超过了650亿美元,。,。,产业结,构,构在进,一,一步优,化,化，高,新,新技术,产,产业等,处,处于良,好,好的发,展,展态势,苏州依,托,托上海,这,这个龙,头,头，经,济,济发展,形,形势良,好,好。后,劲,劲十足,。,。这也,是,是众多,外,外地房,产,产大鳄,看好苏,州,州楼市,的,的最根,本,本性因,素,素。,对苏州,楼,楼市前,景,景的研,判,判,下半,年,年苏州,房,房价将,基,基本趋,于,于平稳,态,态势，,小,小幅微,调,调可能,性,性较大,，,，但不,会,会有大,的,的波动,。,。,鉴于,房,房价较,为,为平稳,，,，刚性,需,需求旺,盛,盛。下,半,半年观,望,望情绪,将,将会减,弱,弱。但,受,受宏观,政,政策影,响,响,全面复,苏,苏可能,性,性不大,苏州楼市是以自住和换房客为主支撑起来一个市场，因此市场相对健康，这次宏观调控将会令苏州的楼市更健康稳健的发展，当然短期的阵痛显而易见。,新区土地供应相对较少，相比较于园区、吴中区，楼市表现较为逊色。但随着科技城板块和通浒板块的深度开发，新区的楼市将迎来一个发展高峰。,新区市,场,场主力,户,户型分,析,析,主力畅,销,销户型,分,分析：,普通住宅户型,第,二,章,别墅市,场,场,智园延,续,续姑苏,古,古城文,化,化气脉,，,，在宋,代,代平江图,的基础,上,上，再,现,现当代,江,江南街,、,、巷、,院,院落空,间,间，二,进,进式、,三,三重院,落,落、两,层,层、现,代,代简约,中,中式别,墅,墅，地,上,上面积230,400平米，,送,送层高2.8米面积,约,约100平米全,明,明半地,下,下室、10平米前,院,院、30平米中,庭,庭、50100平米后,院,院、30平米露,台,台，每,户,户2个车位,。,。,智园,项目地址,新区滨河路1888号,开发商,苏州今日置业,开盘时间,07-12,交房时间,2008-12-31,占地面积,51918 ,总建筑面积,17500,容积率,0.34,绿化率,30.10%,规划户数,62户,物业类型,别墅,主力房型面积,230-400,房型面积范围,230-400,销售均价,/,价格范围,400-900万,客源,市区、新区政府机关,建筑风格,中式,去化率66.6%，,共62户，分布均匀，,不同面积的去化差不多，,面积300左右的较易于去化,。,销售,情况：,半地下,室,室约100多平米,，,，设有,停,停车库,、,、会客,厅,厅、活,动,动室、,吧,吧台、,卫,卫生间,等,等，活,动,动功能,齐,齐全，,且,且现在,社,社会上,比,比较流,行,行别墅,拥,拥有半,地,地下室,。,。,一层平,面,面约150多平米,，,，设有,起,起居室,、,、厨房,、,、餐厅,、,、客厅,、,、书房,兼,兼卧室,等,等，空,间,间大而,舒,舒适，,主,主要特,色,色为、,大,大面积,的,的中庭,、,、后庭,，,，景观,丰,丰富，,可,可由主,人,人自行,设,设计。,二层平,面,面在100多平米,，,，主要,以,以休息,睡,睡眠为,主,主，有,三,三间卧,室,室，其,中,中南面,超,超大开,间,间，,带,带有电,脑,脑房、,书,书房、,卫,卫生间,。,。中部,又,又一大,面,面积露,台,台供主,人,人休息,、,、娱乐,。,。,整个设,计,计动静,分,分离，,以,以人为,本,本，充,分,分考虑,人,人与自,然,然的接,触,触，缺,点,点是面,积,积浪费,较,较大，,但,但对于,别,别墅客,群,群来说,，,，这个,缺,缺点或,许,许不算,缺,缺点，,提,提高了,居,居住的,舒,舒适度,。,。,户型特色,普通住宅市,场,场,定位为“高,新,新区区域内,地,地标性的建,筑,筑”。 强,调,调时尚质感,，,，简约手法,呈,呈现现代感,，,，规划、建,筑,筑创铂质感,。,。1-3层商业用房,、,、两栋高层,之,之间空中花,园,园、专属会,所,所。,铂,客,客,项目地址,新区新区长江路与何山路交汇处,开发商,苏州诚鑫房产开发,开盘时间,2008-06-07,交房时间,/,占地面积,10000,总建筑面积,48000,容积率,3.92,绿化率,30.7%,规划户数,195,物业类型,高层19层,30层,主力房型面积,110-120,房型面积范围,110-150,2室占60%,3室占40%,销售均价,7400,价格范围,81.4万-111万,客源,当地人、企业，30岁左右为多,建筑风格,现代,目前在售的是19层，30层尚,未销售，先期推出的房源中,两房去化在75左右，三房,60左右，整体去化情况一,般。,销售,情况,2室,的,的112平,米,米,，,，,属,属,于,于,比,比,较,较,宽,宽,敞,敞,的,的,户,户,型,型,，,，,从,从,户,户,型,型,图,图,看,3室的约135平米，户型方正，起居、主卧室朝南，采光良好，但两次卧朝北，且各户型的私密性不够，此种户型偏向于以客厅会客交流为主。,整个设计布局不是十分合理，相对而言，2室的设计更为合理。,户型特色,项目定位于CBD新知财富阶层的,格,格调生活场，左,边,边古运河寒山寺,景,景色，右边CBD。社区内“100余米的疏阔楼宇,间,间距离” 成为,鑫,鑫苑国际城市花园高,层,层住宅的一大重,要,要亮点，300米叠水景观，六,个,个主题广场。,鑫苑国际城市,花,花园,项目地址,新区滨河路西，马运路南,开发商,苏州鑫苑置业,开盘时间,2008-05-31,交房时间,/,占地面积,119000,总建筑面积,215000,容积率,1.80,绿化率,45%,规划户数,2400,物业类型,小高层13、高层18、24、27,一室10%,二室43%,三室47%,主力房型面积,65、80、100,房型面积范围,60-100,销售均价,8000,价格范围,52万-80万,客源,白领阶层，狮山路周边，年龄在30-40岁,建筑风格,法式,销售情况：,近两个月整体去,化,化率约50%左,右,右。80平的两,房,房以及100平,米,米小三房去化相,对,对较为理想。,1室约在65平米左右，该户,型,型小而精致，但,有,有一个大型阳台,，,，整个环境营造,比,比较新颖，动静,分,分区，厨房的位,置,置可以很好的排,除,除油烟干扰。缺点是南北不,通,通透。,2室约80平米左右，小而,精,精致，室内空间,得,得以充分利用，,餐,餐厅、厨房、起,居,居室布局较紧凑,，,，卧室设计宽敞明亮。,3-2-2相对3-1-1要好销售一点，,优,优点进户时有个,露,露台，主卧带阳,台,台，动静功能分,区,区，设计比较有,特,特色。,整个设计布局合,理,理、美观，3-2-2户型相对易售。,户型特色,精装修复式小户,型,型挑高4.95米，按黄金比例,分,分割为两层，相,当,当于买一层送一,层,层，赋予空间变,化,化，南北贯通复,式,式户型，两层独,立,立设计，全部精,装,装修。,上城,项目地址,新区长江路花苑东路路口,开发商,苏州金鑫房产开发,开盘时间,预计 9-10月,交房时间,/,占地面积,/,总建筑面积,23000,容积率,/,绿化率,/,规划户数,200多套,物业类型,小高层,主力房型面积,45,房型面积范围,45-90之间,销售均价,9000（硬装）,价格范围,40.5-80万左右,客源,年轻族，30岁左右，自住投资各占一半。,建筑风格,现代,销售情况,暂时处于预约期,间,间。,动静分区，主卧,与,与客厅朝南，面,积,积小，但基本生,活,活功能完备。缺,点,点是卫生间都是,暗,暗位，这种户型,属,属于过渡性客群,，,，户型舒适度较,低,低。,户型特色,将会成为生态绿,色,色与现代科技结,合,合的现代化社区,。,。东临石湖第一,街,街，南临上方山,国,国家森林公园及,石,石湖风景区，西,面,面规划是园区核,心,心共享区，北通,新,新区商业中心，,周,周围人文气息浓,厚,厚。,中锐山水印象,项目地址,新区学府路与科源路交汇处,开发商,苏州中锐地产,开盘时间,2008-07-05,交房时间,/,占地面积,140788,总建筑面积,182300,容积率,1.30,绿化率,/,规划户数,1842户,物业类型,多层、花园洋房、联排别墅,主力房型面积,联排别墅210-230,洋房1房65、2房108、3房132 ,多层1房56、2房88、2室半92,房型面积范围,联排别墅210-230,洋房65-140,多层56-131,销售均价,别墅1.1-1.3万,洋房7400左右,多层6300,价格范围,别墅240-290万,洋房48.1-103.6万,多层35.28-82.53万,客源,滨河长江路一带第一置业者以及教师,建筑风格,欧式,销售情况：,去化良好。,1期共推800,多,多套，有3层,联排,别墅、5层的花,园,园洋房和6层的,多,多层。多层已销,售,售完毕，别墅出,售,售16套剩余2,套,套，花园洋房,出售,70套，剩10,来,来套，主要购买,洋,洋房的是公务员,及,及教师。,2期再推120,多,多套，有多层80来套、8层小,高,高40多套。,洋房较好销售的,是,是100平米左右的户型,，,，户型开间较大,，,，舒适明朗，尤,其,其是客厅与餐厅,南,南北通透，主卧,、,、客厅具有良好,的,的采光。,户型特色,小区在规划上注,重,重版式及点式高,层,层的整体性，在,规,规划上建筑临落,星,星河而建，色彩,明,明快、现代简约,，,，最宽处楼距将,近,近90米；区内园林景,观,观立体式，强调,生,生态以及区内、,区,区外环境的有机,结,结合，实现低密,度,度人居的健康要,求,求，诠释一个生,态,态型的菁英社区,的,的居住内涵。,新港名墅花园,项目地址,新区文昌路、大同路交界,开发商,苏州新港建设集团有限公司,开盘时间,2006-07-04一期,2008-04-11二期,交房时间,/,占地面积,260000,总建筑面积,400000,容积率,别墅0.7,绿化率,35%,规划户数,别墅172,物业类型,小高层、花园洋5-6层房、联排别墅3层,主力房型面积,联排别墅3-2-2：210-240,小高1房45、2房98,房型面积范围,联排别墅210-240,合院式200-300,小高45-98,销售均价,别墅7000左右,小高5000左右,价格范围,别墅140-210万,小高层22.5-49万,客源,收入3000元的为主。年龄构成在25-35岁,建筑风格,中式,销售情况,去化良好。,一期别墅去化较,快,快，剩余10套,以,以内，二期去化,缓,缓慢。,小高去化良好，45平米的1房,比,比98平米2房,去,去化快。,此户型1层为客厅、餐厅,等,等主要家庭活动,区,区域，还拥有一,个,个中庭；2层是3间房间，主要以,休,休息睡眠为主，,两,两间朝南，采光,良,良好，两卧室都,带,带有阳台；3层是一间大型主,卧,卧兼卫生间、书,房,房，主要以生活,享,享受为主，宽敞,而,而明亮，拥有一,个,个大型露台，给,主,主人以完美的空,间,间设想。,户型特色,高层户型2室设计较为普通,，,，但布局还是比,较,较合理；1室设计新颖，但,布,布局有一定缺点,，,，卫生间是暗卫,，,，客厅没有阳光,照,照射，卧室门开,向,向进户门。,户型特色,该盘被定位为新,兴,兴锐利板块的领,航,航建筑，也将是,苏,苏州西北部的时,尚,尚生活坐标。,浒新棕榈湾,项目地址,新区浒墅关镇大通路与浒杨路交界处,开发商,苏州浒新置业,开盘时间,2008-01-08,交房时间,/,占地面积,135000,总建筑面积,160000,容积率,1.28,绿化率,39%,规划户数,1300,物业类型,多层 、小高层、别墅,主力房型面积,小高1房60-65,房型面积范围,多层85、109、115、128,小高1房50%60-65,2房85,3房110-128,别墅197、280、234,销售均价,1期4900多层,2期5200小高,别墅未售,价格范围,多层41.65-62.72万,小高31.2万-66.56万,客源,本地、高新区,建筑风格,地中海,销售情况：,1期多层接近售,空,空，2期剩余几,套,套。,2期主要销售小,高,高。小户型1房,和,和2房去化最为,迅,迅速前期整体销,售,售情况良好。,2室的户型布局合,理,理，功能分区明,确,确，厨房的布局,减,减少了油烟的干,扰,扰，同时起居室,拥,拥有大型阳台，,比,比较舒适温馨。,但,但过道过于狭,长,长，浪费面积较,多,多。,户型特色,科技城新兴城区,首,首个房地产项目,。,。,青山绿庭,项目地址,新区科普路16号,开发商,苏州科技城发展有限公司,开盘时间,/,交房时间,/,占地面积,23409.80,总建筑面积,51868.69,容积率,2.20,绿化率,40%,规划户数,330/1500户,物业类型,叠加别墅、小高层、多层、配套商业,主力房型面积,两房,房型面积范围,多层两房97-103.79、三房124,小高两房88、三房142、四室154,别墅284-303,销售均价,高层5200左右,叠加别墅6000左右,价格范围,多层、小高约52.8-84万,叠加别墅160-190万,客源,科技城工作人员，企业团购较多。,建筑风格,现代,销售情况：,1、2期已交房,，,，企业团购较多,，,，整体去化85%,左右。三期处于,预,预约阶段。,C1底层,为,为半,地,地下,车,车库,，,，另,外,外空,间,间可,做,做一,卫,卫生,间,间和,健,健身,房,房；1层是,以,以家,庭,庭活,动,动为,主,主，,有,有餐,厅,厅、,厨,厨房,、,、起,居,居室,等,等，,面,面积,都,都比,较,较大,而,而宽,敞,敞，,还,还有,一,一个,前,前院,和,和中,庭,庭；2层有3个卧室,，,，主卧,很,很大，,带,带有书,房,房、进,入,入式衣,柜,柜、卫,生,生间。,整,整体布,局,局，缺,少,少公共,露,露台，,人,人与自,然,然的亲,密,密度不,够,够。,户型特,色,色,叠加别,墅,墅,B2:2室面积,在,在100左右，,卧,卧室、,起,起居室,朝,朝南，,厨,厨房、,餐,餐厅朝,北,北，还,有,有一个,大,大型的,露,露台，,整,整个设,计,计宽大,、,、舒适,、,、明亮,。,。缺点,也,也相当,明,明显，,餐,餐厅与,起,起居室,之,之间的,过,过道面,积,积浪费,太,太大。,B1:3室面积,在,在124左右，,布,布局与2室差不,多,多，只,是,是在1室的露,台,台处布,局,局为带,有,有卫生,间,间的书,房,房，整,个,个布局,采,采光性,好,好，但,中,中间过,道,道面积,浪,浪费过,多,多。,多层,B2,B1,2室88左右的,户,户型，A1布局合,理,理，大,型,型飘窗,，,，采光,良,良好，,厨,厨房的,位,位置较,有,有效的,减,减少油,烟,烟干扰,。,。A2布局不,如,如A1合理，,卧,卧室、,起,起居室,采,采光良,好,好，但,两,两卧室,的,的私密,性,性不强,，,，一个,面,面向进,户,户门，,一,一个面,向,向公共,走,走道处,，,，卫生,间,间的门,面,面向餐,厅,厅。,3室142左右的,户,户型，A3整个设,计,计采光,良,良好，,但,但过道,较,较长，,浪,浪费面,积,积大，,室,室内转,角,角处较,多,多，容,易,易给人,产,产生不,和,和谐、,不,不安全,的,的感觉,，,，厨房,的,的出入,口,口与餐,厅,厅距离,偏,偏大，,不,不方便,来,来回。,高层,A1,A2,A3,总 结,别墅,主力面积范围（m,2,),主力总价范围,智园联排,230-400,400-900万,中锐山水印象联排,210-230,240-290万,新港名墅花园联排,210-240,140-210万,浒新棕榈湾 联排,197-280,未定,青山绿庭叠加,284-303,160-190万,别墅,新区的别墅面,积,积普遍在200-300之间，面积稍,大,大的智园历经8个月，去化率66.6%，其中300平米去化速度,最,最快，可见新,区,区经济型别墅,较,较受市场认可,。,。,中锐山水印象,别,别墅历经5个多月，16套剩余2套，去化率87.5%。,从表中与销售,情,情况看，新区,中,中等面积的经,济,济型别墅是市,场,场的主流，销,售,售状况,较为理想的也,就,就是250平左右，200万左右的别墅,。,。,普通住宅,主力1室（m,2,),主力总价,主力2室（m,2,),主力总价,主力3室（m,2,),主力总价,鑫苑小高,65,52万,80,64万,100,80万,中锐,山水,印象,洋,房,65,48.1万,108,79.9万,132,96.68万,多,层,56,35万,88,56.7万,/,/,浒新棕榈湾小高,60-65,31.2万,85,44.2万,110,57.2万,新港名墅花,园小高,45,22.5万,98,49万,青山绿庭小,高,/,/,88,45.76万,/,/,普通住宅,1室主力面积,普,普遍在56-65，总价在31-52万，2室主力面积,在,在85左右，总价,在,在45-64万，3室主力面积,在,在100-110之间，总价57-80万。,新港名墅的,户,户型与周边,有,有着差异化,，,，1室偏小，2室偏大，销,售,售也相对良,好,好，关键在,于,于总价比较,低,低，具有价,格,格优势。,主要的价格,差,差异在于住,宅,宅类型以及,区,区位，区位,较,较中心的鑫,苑,苑价格较高,，,，住宅类型,花,花园洋房的,中,中锐价格价,格,格较高。,06年70/90政策出台后,新,新上市的地,块,块都规划了,相,相当比例的,中,中小户型。,目,目前新区各,大,大普通住宅,楼,楼盘90平以下的户,型,型至少占到,了,了30以上的比,例,例，而且这,一,一比例有进,一,一步上升的,趋,趋势。,07新政造成投,资,资客和二次,置,置业者浓郁,的,的观望态势,，,，而对首次,置,置业的刚性,需,需求影响不,大,大。因此现,在,在新区市场,最,最畅销的户,型,型大都集中,在,在65115平左右，总价在35万到70万之间的中小户,型,型,。,新区别墅市场以,经,经济型别墅为主,，,，目前市场主力,面,面积在200250之间，总价在200万250万之间。,随着中小户型需,求,求被有效释放，,而,而中小户型的后,续,续供应却异常充,足,足，23年后的,三,三房以,及,及三房,以,以上的,户,户型将,成,成为市,场,场的稀,缺,缺户型,。,。,新区畅,销,销主力,户,户型总,结,结研判,新区各,板,板块价,格,格走势,分,分析,各板块,价,价格分,析,析,第,三,章,新区去,年,年至今,的,的成交,价,价格走,势,势分析,高新区,各,各主要,居,居住板,块,块,通浒板,块,块,通浒片,区,区位于,苏,苏州高,新,新区北,部,部，包,括,括了国,家,家级出,口,口加工,区,区、保,税,税物流,中,中心、,浒,浒墅关,经,经济技,术,术开发,区,区，总,用,用地面,积,积54平方公,里,里，其,中,中建设,用,用地49.25平方公,里,里，规,划,划人口,容,容量为25-35万人。,案名,产品类型,体量,面积,价格,推案情况,新创理想城,多层、小高层、高层,50万,63、139 ,5400元/,在售三期,浒新金榈湾,多层、小高层、别墅,16万,84-128,多层5400元/,小高层4900元/,在售二期,新港名墅,别墅、花园洋房、小高层、高层,40万,小高：45，98,联排：204-310,小高5290元/,联排7100元/,在售三期幸福郡,惠泽云锦城,高层、小高层、双拼、联排别墅,19万,小高：89-135,别墅：236-260,小高层：4800元/,一期公寓210套,别墅72套,客户群,分,分析：,普通住,宅,宅：虽,然,然项目,位,位置较,远,远，但,单,单价较,低,低。客,户,户群主,要,要是在,新,新区工,作,作的新,苏,苏州人,，,，以及,居,居住在,通,通浒板,块,块附近,的,的居民,。,。因拆,迁,迁安置,而,而富有,的,的苏州,本,本地人,。,。有一,定,定的投,资,资性客,户,户。,别墅项,目,目：,该,该板块,别,别墅大,多,多属于,经,经济型,别,别墅，,苏,苏州高,新,新区的,私,私营业,主,主，外,资,资企业,高,高层主,管,管，通,浒,浒周边,富,富有的,本,本地人,。,。,枫桥,板,板块,枫桥,板,板块,主,主要,指,指的,西,西环,路,路往,西,西，,塔,塔园,路,路以,东,东，,南,南何,山,山桥,和,和北,寒,寒山,桥,桥。,区,区域,是,是市,区,区与,新,新区,的,的交,通,通纽,带,带何山,桥,桥和,寒,寒山,桥,桥，,还,还有,环,环城,高,高架,（,（西,环,环、,北,北环,）,）经,过,过。,板,板块,的,的生,活,活居,住,住氛,围,围已,经,经成,熟,熟，,大,大润,发,发、,时,时代,商,商业,街,街、,科,科技,学,学院,、,、国,际,际汽,车,车城,等,等都,会,会聚,在,在此,。,。,客户,群,群分,析,析：,普通住宅,：,：白领阶,层,层，婚嫁,一,一族等，,年,年龄主要,集,集中在2535岁左右。,别墅项目,：,：市区、,新,新区私营,业,业主，高,级,级政府公,务,务员。,案名,产品类型,体量,面积,价格,推案情况,铂客,高层 19，30,1万,112、135、158,7400,在售一期，共一期,智园,别墅,1.75万,230-400,400多万-900万,在售三期，共三期,鑫苑,高18、24、27，小高13,21.5万,60、80、90、100,7000-9000,在售一期,玉山板块,玉山板块,位,位于玉山,公,公园周边,附,附近，区,域,域交通便,利,利，板块,内,内有轻轨,汾,汾湖路站,。,。板块毗,邻,邻狮山商,业,业圈，配,套,套设施完,善,善。区域,投,投资价值,明,明显。区,域,域开发基,本,本成熟，,随,随着新港,储,储备用地,的,的动工，,即,即将建成,的,的商业中,心,心，将辐,射,射整个新,区,区的区域,。,。但板块,内,内后续少,有,有土地供,应,应。,客户群分析：,主要是在新区工,作,作的中高级白领,，,，高管。也有小,部,部分其他区域的,客,客户。,案名,产品类型,体量,面积,价格,推案情况,嘉业阳光假日,高层、小高层、多层、别墅,37.5万m2,80-108,8000元,在售5期,今创启园,高层、小高层,5.1万m2,90m2,7800元/m2,在售一期,君地风华,高层,7万m2,77-148m2,8500元/m2,尾盘,横山板块,高新区与吴中区,接,接壤地带。南邻,苏,苏福快速公路，,长,长江路通达新区,市,市区。轻轨塔园,路,路站设在附近。,横,横山板块距离市,区,区、新区中心、,木,木渎都很近，周,边,边企业众多，教,育,育人文资源丰富,。,。近期诚河新旅,城,城将成为区域标,杆,杆， 该板块未,来,来发展方向将集,中,中在苏福路沿线,。,。后续土地供应,不,不多。,客户群分析：,区域内在售楼盘,普,普通住宅、商住,房,房 ，暂无别墅,。,。客户群主要是,在,在周边工作的新,苏,苏州人，部分苏,州,州新区本地人、,少,少量市区的本地,人,人。木渎周边居,民,民。,案名,产品类型,体量,面积,价格,推案情况,诚河新旅城,别墅、多层、小高层,50万m2,85-110 m2,均价7500,预计7月分开盘,山水华庭,多层、小高层,22万m2,66、88-125 m2,7600元,三期在售,上城,商住小高层,2.3万m2,复式45 m2,精装9000元,未开盘,石湖板块,枫桥板块主要指,苏,苏福路南面，上,方,方山北面，国际,教,教育园北区位于,此,此。,客户群分析：,长江路、滨河路,一,一带的首次置业,者,者和区域内的当,地,地人，老师、公,务,务员、个体户以,及,及部分投资者等,。,。,案名,产品类型,体量,面积,价格,推案情况,中锐山水印象,别墅、多层、花园洋房,18.23万,m,2,别墅210-230,花园洋房91-132,多层56、86、89、126、131,别墅1.1-1.3万,花园洋房7400,多层6300-6400,在售2期，120多套,湖畔花苑,多层,10万,m,2,124、142,5800元,在售4期，共4期,科技城板块,位于新区西北部,，,，东渚镇东部。,客户群分析：,主要是在科技城,工,工作的人员，企,业,业团购较多。有,一,一定比例投资性,客,客户。东渚、光,福,福客户较少。,案名,产品类型,体量,面积,价格,推案情况,青山绿庭,叠加别墅、小高层、多层、配套商业,15万m,2,两房88-103,三房120-140,别墅284-303,别墅6000,高层5200,二期尾盘、三期待售,总 结：,板块,通浒板块,枫桥板块,玉山板块,横山板块,石湖板块,科技城板块,均价（元/m,2,),5000,7500,8000,7500,6000,5200,目前新区核心区,域,域均价在75008000元/平左右，而通,浒,浒板块和科技城,等,等外围板块配套,，,，交通等相对不,完,完善，价格大都,在,在50006000元/平左,右,右，随着这些板,块,块的日益成熟，,特,特别是轨道交通,规,规划的利好，将,大,大大拉近与主城,区,区的距离。,新区07年1月,08年6月每,月,月成交面积,从表中成交的面,积,积可看出，新区,大,大部分月份成交,面,面积都在低位徘,徊,徊，占苏州市区,的,的成交总量中的,比,比例不是很大，,一,一方面：是因为,新,新政的因素，另,外,外一个很重要的,因,因素就是新区,供应量相对较少,，,，因此很难掀起,成,成交高峰。,新区总体成交走,势,势：,新区07年1月,08年6月每,月,月成交套数,相对应与其成交,面,面积，成交套数,也,也是不温不火，,偶,偶尔新盘上市，,成,成交量相应增加,。,。大部分月份成,交,交量维持在300600套之,间,间。,新区07年1月,08年6月每,月,月成交均价,从表中走势图可,以,以看出，新区整,体,体成交均价处于,稳,稳定上扬趋势，,但,但涨幅平稳，幅,度,度不大。,总 结,相对于园区，吴,中,中区， 高新区,的,的房价虽然整体,也,也处于上扬态势,，,，但涨势平稳，,目,目前区域整体均,价,价在65007000元/平左右，与苏州,整,整体均价基本一,致,致。,目前市场整体观,望,望气氛仍然很浓,，,，销售者对市场,的,的心理预期在降,低,低。价升量跌的,尴,尴尬局面意味着,买,买卖双方的博弈,在,在继续。,新区的开发商与,其,其它区域房企一,样,样面临着较大的,资,资金压力，但新,区,区楼市不是苏州,楼,楼价的高地，可,供,供挤压的泡沫相,对,对较少。因此新,区,区楼盘价格跳水,的,的可能性是非常,小,小的，但不排除,微,微幅调整和变相,打,打折降价的可能,。,。,基于全国楼市走,弱,弱的连锁效应，,以,以及区域开发商,资,资金压力的日益,加,加,重。下半年至09年上半年，新,区,区房价大幅上扬,的,的可能性非常小,。,。因,此区域房价将基,本,本处于平稳的态,势,势。,科技城主力购房,群,群体探析,东渚镇人群分析,科技城人群分析,周边地区人群分,析,析,第,四,章,东渚镇人群分析,全镇总面积37.7平方公理，人口3.2万人，主要集中,于,于镇区。区域内,主,主要以建材、机,械,械、电子、轻纺,、,、医疗等行业。,东渚人对科技,城,城的认识并不,深,深入，对已经,开,开发两年时间,的,的青山绿庭也,知,知之甚少。当,地,地大部分人对,项,项目区域的认,知,知度较低。,科技城目前还,处,处于雏形状态,，,，当前对这部,分,分当地客群的,吸,吸引力还很小,。,。但随着区域,的,的日益成熟，,区,区域良好的规,划,划，优越的环,境,境，以及高素,质,质的入住人群,将,将会对镇上的,私,私营业务，公,务,务员等产生较,大,大的吸引力，,从,从而使得这部,分,分人群成为科,技,技城板块客户,群,群的重要一支,。,。,科技城企业人,群,群,IT精英，工程师,，,，科研人员，,学,学生等文化水,平,平高。,科技城规划人,口,口为8-10万。,目前，近百家,国,国家级科研院,所,所、研发机构,、,、培训机构、,软,软件开发、外,包,包和IC设计企业落户。,苏州科技城内,企,企业有：中国,兵,兵器工业集团,第,第214研究所；信息,产,产业部电子第5研究所；中科,院,院苏州生物医,学,学工程技术研,究,究所、半导体,所,所、物理所、,信,信息产业部电,子,子第5研究所等国家,级,级科研院所；,东,东菱振动、赛,力,力菲陶纤、金,力,力风电等科技,企,企业；信息产,业,业部软件与集,成,成电路公共服,务,务平台江苏分,中,中心等产学研,合,合作平台；华,中,中科技大学苏,州,州技术研究院,、,、门户软件等,一,一批研发机构,、,、软件开发、,外,外包和IC设计企业入驻,；,；25家跨国公司研,发,发中心进驻、45个全球500强项目落户、,引,引进高科技研,发,发和产业化项,目,目900多项。,信息产业部电子第五研究所华东分所,苏州电波环境研究发展中心,苏州市建筑科学研究院,网迅中国软件有限公司苏州分公司,欧索软件有限公司,鼎华通信技术（苏州）有限公司,苏州金游数码科技有限责任公司,苏州新人类软件有限公司,苏州震旦电力科技有限公司,苏州恒翔通信科技有限公司,苏州矽科信息科技有限公司,苏州波特网络技术有限公司,苏州迪泰医学科技开发有限公司,苏州赛力菲陶纤有限公司,苏州雪樱汽车科技有限公司,苏州盛世阳科技有限公司,根据网上部分,招,招聘信息可知,，,，科技城部分,研,研发企业规模,较,较大，拥有员,工,工2000人,以,以上的企业众,多,多。目前已入,驻,驻一小部分。,随,随着招商引资,的,的深入，企业,数,数量的不断扩,大,大，科技城员,工,工的数量将大,大,大提高。将催,生,生大批的刚性,住,住房需求，对,科,科技城楼市的,发,发展带动力度,是,是相当大的。,部分入驻企业,职业类型,技术工人,研发人员,中高级管理人才,年龄构成,2535,2532,3545,家庭结构,23人,13人,35人,收入情况,年薪35万,512万,50200万,科技城企业员工,的,的基本情况分析,科技城板块的企,业,业员工整体素质,较,较高，追逐时尚,和,和新颖事物，追,求,求品质生活。,本区域员工收入,丰,丰厚，购买力强,劲,劲，区域整体收,入,入情况要远高于,苏,苏州平均工,资水平。,因为是科技新城,，,，大部分员工都,是,是新苏州人，是,技,技术人才，年龄,结,结构普遍较,轻，家庭结构与,传,传统的家庭结构,差,差距较大，年轻,人,人大都是单身一,族,族，经过几年,打拼会组建自己,的,的小家庭，家庭,成,成员一般不超过,三,三人。,周边地区人群分,析,析,首次置业者占多,数,数，大都是项目,周,周边的企业白领,、,、管理阶层以及,周,周边本地人。,换房阶层也占一,部,部分比例，这部,分,分人群随着经济,收,收入的提升和稳,定,定，对居住要求,相,相应提高。对住,房,房的要求有简单,的,的居住功能转换,为,为更高层次的需,求,求。,高新,区,区目,前,前投,资,资客,所,所占,比,比例,较,较小,，,，一,方,方面,是,是宏,观,观调,控,控导,致,致部,分,分投,资,资客,转,转为,观,观望,态,态势,，,，另,外,外一,方,方面,新,新区,性,性价,比,比高,的,的楼,盘,盘并,不,不多,。,。但,随,随着,股,股市,的,的,持续,低,低靡,，,，通,胀,胀的,压,压力,。,。部,分,分长,线,线投,资,资客,会,会回,流,流楼,市,市。,产品,定,定位,客群,定,定位,项目,总,总体,定,定位,价格,定,定位,户型,配,配比,定,定位,建筑,风,风格,定,定位,第,五,章,客群,定,定位,通过,对,对科,技,技城,板,板块,以,以及,周,周边,板,板,块的,潜,潜在,购,购房,群,群体,的,的深,入,入剖,析,析,得出,我,我们,的,的：,客群,定,定位,主力,客,客户,群,群：,科,科技,城,城的,技,技术,人,人员,以,以及,中,中高,级,级白,领,领。,次主,力,力客,户,户群,：,：被,科,科技,城,城的,自,自然,人,人文,环,环境,和,和价,格,格吸,引,引过,来,来的,新,新区,其,其他,区,区域,的,的白,领,领以,及,及镇,上,上的,私,私营,业,业主,。,。（,吸,吸引,他,他们,的,的重,要,要因,素,素：,价,价格,，,，配,套,套。,环,环境,，,，交,通,通便,利,利性,）,），,以,以及,部,部分,看,看中,这,这里,的,的人,文,文气,息,息的,学,学生,家,家长,。,。,偶得,客,客户,群,群：,其,其他,板,板块,的,的小,部,部分,购,购房,者,者，,偶,偶然,性,性较,强,强。,主力,客,客户,群,群,次主,力,力客,户,户群,偶得,客,客户,群,群,板块,内,内的,技,技术,人,人员,以,以及,中,中高,级,级,白领,区域,的,的白,领,领、,学,学生,家,家长,其他,版,版块,购,购房,者,者,项目,总,总体,定,定位,地块,本,本身,属,属性,（,（上,次,次提,报,报）,潜在,客,客群,锁,锁定,结合,项目,主,主要,针,针对,的,的客,群,群是,以,以科,技,技城,板,板块,乃,乃至,周,周边,的,的高,学历,、,、高,素,素质,、,、高,收,收入,人,人群,为,为主,。,。,本项,目,目所,拥,拥有,的,的自,然,然人,文,文资,源,源以,及,及地,块,块本,身,身的,规,规模,适宜,打,打造,这,这样,一,一个,中,中高,档,档次,的,的与,我,我们,的,的目,标,标客,群,群身,份,份,相匹,配,配的,社,社区,。,。,项目,总,总体,定,定位,背,背景,分,分析,：,：,项目,总,总体,定,定位,菁英,生,生活,领,领地,风景,在,在这,边,边,价格,定,定位,价格,定,定位,本板,块,块内,唯,唯一,在,在售,楼,楼盘,青,青山,绿,绿庭,现,现在,小,小高,，,，高,层,层价,格,格在5200元/平左,右,右。,叠,叠加,别,别墅,单,单价,在,在6200元/平左,右,右。,本区,域,域的,新,新港,名,名墅,联,联排,单,单价,在,在7100元/平左,右,右。,通过,前,前面,新,新区,楼,楼盘,价,价格,走,走势,分,分析,，,，08年下,半,半年,至,至09年上,半,半年,新,新区,价,价格,上,上涨,的,的可,能,能性,是,是非,常,常小,的,的，,因,因此,本,本项,目,目上,市,市时,（,（09年上,半,半年,）,）拔,高,高价,格,格的,风,风险,较,较大,。,。,新区,一,一标,港,港大,盘,盘城,河,河新,旅,旅程,迟,迟迟,未,未开,盘,盘，,其,其销,售,售压,力,力异,常,常之,大,大，,不,不排,除,除其,为,为了,打,打开,局,局面,低,低价,上,上市,从,从而,带,带动,区,区域,价,价格,回,回落,的,的可,能,能。,当,当然,对,对于,小,小公,司,司（,项,项目,公,公司,）,）而,言,言，,为,为了,追,追求,利,利润,最,最大,化,化而,坚,坚守,价,价格,高,高地,，,，但,大,大开,发,发商,特,特别,是,是上,市,市公,司,司追,求,求的,是,是ROE，因此不,排,排除适当,调,调低价格,而,而提升净,资,资产利润,率,率。因此,本,本项目09年首批房,源,源上市时,应,应该是营,造,造热销楼,盘,盘的气氛,，,，迅速打,开,开局面。,而,而不是片,面,面追求,利润最大,化,化。,因此首批,房,房源价格,应,应该定为,：,：,别墅单价7500元/平左右；,小高、高,层,层单价在5300元/平左右；,户型配比,定,定位,户型配比,原,原则：,、迎合,区,区域市场,原,原则（区,域,域年轻人,为,为主体，,家,家庭结构,简,简单）.,、前瞻,性,性原则（,本,本项目体,量,量大，周,期,期长，从,整,整个项目,考,考量，必,须,须,放眼2-3年后的,市,市场需求,情,情况）.,、结合,区,区域畅销,户,户型，定,位,位最受市,场,场接受和,欢,欢迎的户,型,型并适当,超,超,前。,小高、高,层,层的总体,户,户型配比,：,：,90平以下42左右；,90平以上小,三,三房和标,准,准三房50左右；,135平以上的,四,四房8左右；,公寓户型,配,配比：,4559平左右一,房,房35左右；,6570平左右一,房,房两厅20%和两房一厅45,左右；,户型面积配比,规划院,本司,面积,户数,面积,户数,低密度联排住宅,220250,50户,200 -300 ,50,高层,544户,7590平两房45左右,100115小三房30左右,120145标准三房和四房25左右,小高层,70至138，,70100为,小区主要户型,591户,7590平两房40左右,115平左右小三房25左右,115平以上的标准三房和四房35左右,公寓,50至70,488 户,一室45平左右，一室两厅65平作用，小两室75平左右,500多户,500多户,500多户,建筑风格定位,建筑风格定位,原,原则：,与区域人文环,境,境相一致；,与目标客户群,所,所追求的生活,品,品质和生活方,式,式相契,合；,体现科技新城,的,的时代感，科,技,技感，现代感,；,；,建筑风格定位,在一个以科技,产,产业为中心的,新,新城区，区域,居,居住人群年轻,但,但文化层次普,遍,遍较高。我们,认,认为现代简约,的,的建筑风格线,条,条流畅简约，,比,比较符合区域,定,定位，可以与,区,区域人文以