金东花鸟市场项目商业规划建议-2012年7月28日

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,金东花鸟市场项目商业规划建议,2012年7月28日,自2011年来，国家为了遏制抬高房价的房地产投机行为，释放刚性需求，打出了一系列房地产调控组合拳，至2012年房地产市场逐渐向理性回归。由于我国经济受房地产行业影响较大，在经济增速有所下滑的情况下，2012年6月国家出台相关宽松政策刺激市场经济，但是中央决策层仍反复强调，当前仍处关键时期，楼市调控不能放松，并加强信息监控，督察执行情况，抓紧研究对策。一旦房价反弹超出预期，随时出台新的调控政策。,住宅市场严格调控的大背景下，商业地产成为新的投资趋势。柳州市的商业市场情况如何？本报告基于对柳州本地的市场情况和商业业态、属性的分析，对金东花鸟市场做一个前期的商业规划和定位。,前言,柳州市城市规划,柳州城市规划,河东片区规划,柳州市商业发展现状,柳州市商业发展现状,柳州市商业发展规划,项目区域商业现状,项目商业可行性分析,宏观市场环境分析,项目本体条件分析,项目商业规划定位建议,报告结构导图,柳州市城市规划,柳州市围绕现有城区由内向外有序拓展、延生、紧凑发展，远景城市以向东、向北为主要的发展空间,。,柳州城市规划,城市空间发展方向,综合考虑规划区范围的工程地质评价、地形地貌、遗址保护、地下水保护区、基本农田保护区、生态功能区划、重大基础设施用地及城市建设现状等因素，进行空间管制区划，并分别制定管制要求。,用地发展方向,空间管制,城市向东发展，河东片区内的比较优势在严格的管制下将得到最大化体现。,1、两处城市中心：,河东区的市级行政办公中心；,位于人民广场、龙城路、飞鹅路商业区及鱼峰山一带的市级商业、文化娱乐中心。一处城市次中心：城市商务办公区，位于潭中中路以北、跃进路以东。,2、中心城区的布局规划：柳北片以工业及其生活配套功能为主。柳西片以工业及其生活配套功能为主，逐步向南适当有序拓展。城中片以居住、商业为主。,河东片是综合型城市新区，城市的新中心，应高标准的进行规划建设和管理。,柳南片是以居住为主。,城市空间布局结构中心城区+外围组团,柳州城市规划,河东片是综合型城市新区，城市的新中心，会高标准的进行规划建,设和管理，品质口碑聚集度高,1、居住用地布局,居住主要分布于城中、河东和柳南片根据整个城市功能结构分区，划定14个居住片区1居住片区基本规模在1020万人左右，每个片区分别包括若干个居住区。,2、商业和公共设施用地布局,规划形成市级中心两处，由于中心城区商业趋于饱和，未来商业发展趋向于河东片区。,城市用地布局规划,柳州城市规划,河东片区居住用地和商业用地体量比例大，住宅和商业市场基础稳定,本案,1、河东片区现有主干道有文昌路、桂中大道、河东路和东环大道；自文昌路末起有高新一到五路等,2、未来规划多条市政交通设施,城市道路交通规划,柳州城市规划,河东片区交通发达，出行便捷,1、规划目标：柳州市行政中心、金融商贸中心、产业服务中心和人居环境示范区；新世纪新柳州城市形象和功能的标志性区域；广西区内金融、贸易、商务集聚的高地之一。,2、规划定位：河东新区有别于旧城单一的商业中心功能，将具有行政办公、商务会展、金融贸易、零售娱乐、文化体育、教育医疗、中高档居住等城市中心功能，成为柳州市功能完善、辐射力强、业态组合新、行业集聚度大的块状综合性中心。主要满足全市居住、工作及外来人口等各类消费者，并辐射延伸周边 10 公里半径内城镇和地区，服务对象具有超广域性。,河东片区总体规划,河东片区规划,河东片区将是柳州市的综合中心，辐射范围广，消费人群结构丰富,河东中心事务区用地规划,河东片区规划,河东中心事务区用地构成,用地名称,用地面积（公顷）,所占比例,总用地,219.90,100.0,其中,一类居住用地,5.62,2.6,二类居住用地,52.77,24.0,行政办公用地,12.45,5.7,商业金融用地,22.06,10.0,文化娱乐用地,13.91,6.3,医疗卫生用地,3.12,1.4,停车场用地,4.59,2.1,广场用地,13.25,6.0,道路交通用地,53.82,24.5,公共绿地,38.31,17.4,本案,中心,事务,区,A:,在桂中大道西侧形成柳州市新的行政办公区组团，,B:东侧建设柳州商务服务区组团，,C:在桂中大道的终点、文昌路南侧建设以会龙山公园绿地为中心的休闲商业区组团。,河东片功能布局,河东片区规划,以 HOPSCA 模式布局，即“商务-商业-宾馆-服务-公寓”综合区模式，以南北向的桂,中大道和东西向的文昌路作为主体交通骨架，形成 3 大组团。,A,B,C,本,案,河东片区功能布局,河东片区规划,组团名称,总建筑面积,业态,备注,行政办公组团,36.5 万平方米,市民广场、市级行政办公区、行政服务区及商业、文化等配套设施。,组团南部形成围绕行政办公区形成以市民集会、休闲为主的市级大型公共绿地。中部为行政服务区，包括政府采购中心、土地拍卖市场、招待中心、后勤服务中心等。北部为配套建设。包括 3个居住组团，附设托幼、商业、会所、体育场等社区服务设施。,商务服务区组团,83.4 万平方米,会展中心、金融商务区、专业服务区、综合写字楼群及商务公寓和酒店区。,南部由国际金融中心、金融保险公司总部组成的金融商务区。中部为专业服务区，包括从事生产性服务的证券中心、人才交流中心、技术信息市场、房地产市场、拍卖中心等机构和文化娱乐设施。北部为大公司总部和综合性商务写字楼用地。依托柳江开发一定规模的滨江景观住宅，以高档独立式别墅和酒店式公寓为主。,休闲商业区组团,14.1万平方米,住宅商业,作为柳州未来城市新轴线的终点，以会龙山公园为核心，同时在公园西部临柳江建设柳州文化园区；公园南部为高档住宅区；组团东部临东环路作为大型的商业住宅建设用地。,随着城市向东发展的步伐，河东片区高端商业基础逐渐完备,柳州市商业发展现状,柳州市商贸业的发展大致上为起飞型商业,柳州商业现状,传统初级型,经济起飞前,高质型,成熟型,起飞型,有商业街的,雏形，商品,缺乏明确的,分类。,商店有了固,定的场所，,单体经营型,居多，百货,商店为商业,体系中的骨,干。,人均GDP约,640031800,元/人经济发展,稳定，城市化,进程加速，城,市商业发展迅,速，市场需求,出现细分化，,各种新型零售,业态不断出现，,外商正在或已,经进入。,人均国内生产总,值高于 31800元。,各种大型和现代,化购物中心出现，,消费水准较高，,例如香港和上海。,居民收入和消,费差距十分明,显，商店提供,非常专业化的,服务。例如，,世界上经济发,达国家，美国,和日本。,柳州,1、市级中心商业区：以龙城路、鱼峰路为主体，以五星商厦、工贸大厦等大型商场和柳州宾馆、丽晶宾馆等宾馆为核心的城市中心商业区。,2、六个特色街区：以飞鹅路为主体的服装和鞋类贸易街；以柳邕路为主体的粮食与农副产品贸易街区；以白云市场和金地市场为主体的家电旧货贸易街区；以西环和东环路为主体的家具奇石贸易街；以红光路和城站路为主体的机电产品和零配件贸易街区；以柳北钢材市场和西环建材市场为主体的生产资料贸易街区。,初步形成了“16”的商业形态布局,柳州商业现状,柳州商业呈现中间全，四周专的格局态势,构筑以生活服务体系为基础、流通辐射体系为主导、产,业服务体系为延伸的基本布局框架。,柳州商业规划布局,河东区涵盖新城中心商务区，为生活体系类商业，以都市零售业、现代餐饮娱乐业、生活,服务业等为核心，扩展到旅游会展业、文化休闲业、社区服务业等综合生活领域，实现生活服,务功能的延伸创新。,生活服,务体系,流通辐,射体系,产业服,务体系,两大市级商业商务中心,旧城中心商务区,新城中心商务区,十个片区商业生活中心,居住小区配套商业,交通枢纽商业,柳江两岸滨江商业,主题特色商业街区,三类柳州特色旅游商业,两个中心,柳州汽车贸易中心,柳州日用消费品集散中心,两个网络,农副产品批发市场网络,广西糖网批发市场网络,两个市场群,生产资料市场群,生活资料市场群,三大公共平台,商务公共平台,会展交易平台,休闲服务平台,三种布局形态,中心事务区产业服务中心,贸易中心综合服务区,工业基地辅助功能区,生活服务体系,柳州商业规划布局,五星步行街,丽笙酒店,生活服,务体系,流通辐射体系,柳州商业规划布局,柳州飞鹅商场,流通辐,射体系,产业服务体系,柳州商业规划布局,产业服,务体系,1、距离本案1公里范围内基本上没有大型商业及商业物业存在，多为40平米左右的商铺。唯一的专业市场就是目前本案的花鸟市场-金东花鸟市场，周边分布了一些社区辅助性商业（社区店），主要是满足居住小区人群日常生活的业态，沿街主要是汽车修配、工程机械配件类单一业态。,2、商业集中在：河东路东段、东环大道北段；兴佳山水福第、居上好人家、金色世纪、金东花鸟市场等区域附属商业。,区域商业业态分布和属性,项目区域商业现状,周边商业业态分布零散，商业属性为“专、小、杂”,商业业态分布和属性,项目区域商业现状,商业区,业态组成,数量,单个面积,租金水平(元/),河东路东段,河鱼店,5,40,50,工程机械配件,8,40,45,电动车配件及维修,4,30,45,东环大道北段,汽车消费服务,4,300,3035,工程机械配件,2,40,金色世纪,尊隆大酒店,1,/,4050,汽车服务,5,50,烟酒店,3,30,五金店,1,30,旅游用品,1,30,商业业态分布和属性,项目区域商业现状,居上好人家,食品超市,1,40,4050,汽车维修店,6,40,棋牌休闲,1,40,茶馆,3,40,烟酒专卖,2,40,汽车美容与养护,3,40,兴佳山水福地,酒庄,3,100,3040,挖掘机养护,2,50,汽车配件,2,90,小型私人会所,2,30,小型超市,2,60,棋牌休闲,1,30,本案附属,小餐馆,5,40,30,超市便利店,2,100,电动车维修,1,40,五金店,2,45,小药房,1,45,金东宾馆,1,/,兴佳山水福第,1、主要商业形态为汽车销售和修配服务、工程机械配件等单一业态；,2、从河东片区区域上，是新城中心事务区占主导地位，本项目周边商业刚刚处于起步的阶段；,3、中高端消费聚集在河东柳江、文昌路、东环路、潭中东路围合的区域，业态主要为高档酒店、写字楼、公寓、和餐饮、娱乐、时尚休闲类。,项目周边商业特点小结,项目区域商业现状,项目虽处于河东东北角，但是受河东中心事务区和学校学区的辐射，再结,合项目周边区域的规划优势得出项目有较高商业可塑性。,4、河东新区有别于旧城单一的商业中心功能，将具有行政办公、商务会展、金融贸易、零售娱乐、文化体育、教育医疗、中高档居住等城市中心功能，成为柳州市功能完善、辐射力强、业态组合新、行业集聚度大的块状综合性中心。主要满足全市居住、工作及外来人口等各类消费者，并辐射延伸周边 10 公里半径内城镇和地区，服务对象具有超广域性。,5、周边的住宅项目学区优势明显，除了现有的学校未来还会有河东北中学、河东北小学、河东北体育中心、滨江路小学等教育设施的规划市增值的保证。,项目周边商业特点小结,项目区域商业现状,项目商业可行性分析,国内生产总值、社会消费品零售总额、人,均可支配收入增长情况,宏观环境分析,从2007年至2011年柳州市,综合经济与消费品市场增长速,度平稳，城市人均可支配收入,逐年递增，商业市场基础稳固。,2011年柳州常住人口和总人口统计,宏观环境分析,从柳州市的人口保持稳定增速，高标准住房需求和生活需求逐年增长。,2011年人口统计数据 单位：人,县,区,常住人口,总人口,全,市,3758704,3554441,城中区,160217,116240,鱼峰区,356296,234217,柳南区,492043,302008,柳北区,428043,322530,柳江县,562351,552336,柳城县,353796,401065,鹿寨县,421019,463391,融安县,285641,315774,融水苗族自治县,4020