湖南长沙新城国际公馆初步产品建议

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,*,“新城国际公馆”初步产品建议,致湖南天心实业发展有限责任公司,新里程,联盟（成都）地产顾问有限公司,2007.10,项目概况,地块位置：长沙芙蓉南路与湘府路交汇处。北临湘府路，西临芙蓉南路。距株洲和湘潭约,30,分钟车程。,地块性质：商住开发用地。沿湘府路,80,米以内控制为办公用地，沿芙蓉南路,60,米内以公建为主，其余为居住用地。,总用地面积：,9.46ha(141.827,亩,),净用地面积：,6.44ha(96.662,亩,),地块南北长约,350,米，东西长约,260,米,容积率：,3.0(,暂定,),建筑覆盖率：,27%,（暂定）建筑占地面积：,17,875,绿地率：,42%,总建筑面积：,195,243,建筑限高：,50,米,规划难点,湘府路,芙蓉南路,27080,米非行政办公,35060,米商业金融用地,居住用地,根据本项目的实际用地情况，本项目的产品应包含住宅、公寓、写字楼,规划难点,1,：建筑限高的限制，使得本项目的只能修建单一的小高层建筑,规划难点,2,：绿地率要求较高，,40%,以上的土地强制用作绿地景观建造，可建筑的土地有限，用地较为紧张,规划难点,3,：北侧、西侧分别有,270,和,350,米的临街面，临街面长，进深相对较短，拥有打造商业项目的先天优势；但商业的体量确定及业态组合较为困难，且必须要尽可能降低对住宅区的影响，对商业项目的规划提出了更高的要求,规划难点,4,：沿芙蓉南路为公寓类产品，由于地块进深的限制，若采用南北朝向布局不利于土地利用，若采用东西朝向布局则会带来享受上较大的抗性,规划难点,5,：沿芙蓉南路建筑的开敞与封闭，直接关系到本项目外部景观资源的利用,SWOT,分析,Strengths,优势,长株潭一体化的进程经过几年的打造，城市向南发展已深入民心，新城南片区成为市民置业的首选。,城市核心，一流地段。位于天心区政府对面，邻省政府，未来长沙政治核心区域，天心生态新城核心。,芙蓉南路、湘府路、三馆一中心等市政配套质量好、档次高，进一步带动区域整体形象。,项目面对文化公园和省政府、区政府等大面积绿化空间，生态环境优良，空气清新，具有建设高档住宅的自然条件和景观。,三馆一中心的建成，极大地提高区域的文化档次，文化氛围浓郁。,中央政务区的确立，众多政府部门即将迁入，为本区域带来大量的优质客户和高档住宅需求。,距离株潭较近，具备吸引株洲、湘潭地区购房者的地段优势。,长沙房地产的发展相对滞后，发展的空间较大，以改善居住条件为目的的消费人群，占购房者的半数以上，刚性需求较大。,外部交通方便。周边通往京珠高速、机场高速、,107,国道、城市轻轨（待建）、湘府路和芙蓉南路等路网完善、方便快捷。,Weaknesses,劣势,与市中心有一定的距离，配套未成熟，生活不便利。本地块短期内属于城郊，由于发展的时间短，学校、医院、超市、银行等市政、生活配套不完善。,容积率较高，规划限制多。容积率与建筑密度成反比，使规划布局难度加大，为塑造高品质建筑与环境增加了难度。,公建性质建筑比例过大。根据规划要求，湘府路,80,米内以办公、酒店性质为主体，芙蓉路,60,米以公建性商业与公寓为主；市场消化压力较大；同时也为迅速回收投资带来了压力。,公共交通缺乏，为客户出行带来不便。,90/70,政策的影响较大，当前区域客户置业意向主要以中大户型为主，而小户型在区域内销售面积较大，市场承接有压力，需在产品设计中进行组合考虑，同时提高了开发成本。,区域人气较缺乏，安全保卫设施不完善。,SWOT,分析,SWOT,分析,Opportunities,机会,消费人群置业理念逐渐成熟，区域发展已经得到认同，新都市主义成为置业的主流心态之一，该主义的推动，有利于本项目的销售。,长沙的城市发展方向虽然不清晰，东南西北都在扩张和发展，但向南发展仍为被市场认可的主要方向，这是本项目面临的城市发展机会。,长沙房地产市场泡沫较小，自住需求仍为第一需求，加上省会城市的洼地效应，市场潜力较大。,品质搂盘得到消费者的认可。长沙即将进入搂盘品质化年代，高层品质搂盘逐渐被中高端客户认同，低品质搂盘逐渐被淘汰。,本项目的第二市场,株洲和湘潭，房价日渐高企，随着交通的改善和经济的融合，株潭两市的房价将会进一步的上升，强化了株潭市民到长沙置业的决心。,城南为长沙未来的市场热点，为省政府、天心区政府所在地，芙蓉路沿线楼盘逐渐在开发，品质也在不断的上升，土地新供给基本停顿，房地产市场持续看好。,长沙旧城改造力度逐渐加大，大规模的拆迁改造，为房地产带来大量的居住需求。,目前长沙房地产以供应普通中低档商品房和别墅较多，适合中产阶级、较富裕阶层的产品供应量相对较小。介于别墅和普通商品房之间的高层豪宅、品质住宅供应量偏小。本项目针对中产、较富裕阶层的产品定位，将面临较小的市场竞争。,SWOT,分析,Threats,威胁,政府的政策变化，从长株潭一体化到,3,5,城市群，从向南融城到全面扩张。虽然向南发展仍是城市发展的主方向，但在政策的影响下，城北和城西大量的土地被开发，分薄了市场的“蛋糕”。,湘府路、万家丽路、芙蓉路沿线以及沿江大道南沿线的大规模开发、南湖片区改造和以中信新城为首的新南城片区等地的房地产迅速发展，市场潜在的供应量是比较大的，这将给大南城区域带来直接和白热化的竞争。,长沙可开发土地存量偏大。由于几年前的“开发回报用地”等土地沉淀较大，近期的企业改造、城市改造计划用地、新增供应量较多，长沙的土地存量土地偏大。,和黄、新世界、金源、中信、保利、绿城、建发、宝业、碧桂园、卓越等国际、国内知名品牌房地产发展商的大举进入，加剧了市场竞争，市场对品质和品牌的要求也越来越高。,产品组合,湘府路,芙蓉南路,写字楼,+,集中式商业,星级服务式公寓,高尚住宅,景观形象广场,北侧为进深,80,米、临街面约,270,米的非行政办公用地，建议规划为高端写字楼,+,集中式商业的形态。,西侧为进深,60,米，临街面约,350,米的商业金融用地，建议规划为星级服务式公寓。本地块规划应尽量避免东西向的楼栋朝向，因此可考虑使用“折板型”点状布局。,西北角为规划条件中强制要求的景观广场,高尚住宅组团为项目用地东南部分，采用组团式布局。,总体规划思路,让城市生活生生不息,新里程观点：未来，新城国际公馆将成为一个这样的领跑长沙居住的标杆：,位于城市核心区域，有着充足的配套提供各种文化娱乐设计及休闲空间，能充分满足人们的都市生活需求,融合了商业、办公、居住、休闲等多种城市功能，各元素有机结合，并成为商业、商务、居住活动的焦点,具有开放性，除了支撑社区内的生活需求之外，更服务于整个片区乃至整个城市,有着城市中罕见的大尺度绿化空间和完善的生态系统，能够重新定义城市生活方式,关键词：便利、安全、高度混合、多元并包,总体定位：集合多种形式功能建筑，汇集城市精华的综合城市住区,目标：长久充满活力，不管发展，生生不息,总体规划方案解读,城市核心复合型社区,创造前所未有的全新城市生活,城市核心少有的大尺度生态景观、完善的市政和生活配套、繁华的商业中心和商务集群、具有时代特色的建筑群落，以及宁静的住宅区，这样多元化的城市元素聚集在新城国际公馆，相互补充，相互促进，生生不息。,中央公园,疏解快节奏的城市生活,由南向北贯穿社区中心的中央公园，由中央水景和周边大面积绿地构成，这样大尺度的开放空间，让居住者在一个宁静、祥和的公共空间相互交流，更重要的是为小区自然和生态环境带来可持续发展的空间。,城市水景,水岸边的城市生活,中央公园以宽阔的城市湖景为核心，通过南北贯穿的水系形成主轴，采取仿原生态的手段进行打造，完美复制可持续发展的生态系统，不仅为社区提供了优美的环境，更是自然系统中的重要元素，可以充分改善周边空气、土壤和水体的质量。,可持续景观系统,永久健康的生命循环,景观是有生命的，全方位的景观系统，自然与人造景观和谐共存，实现自然景观的可持续性。在条件允许的情况下，可选择性的采用以下前沿技术：雨水的再利用、天然的气候屏障、地表径流的过滤与滞留、微气候控制等。,总体规,划,划方案,解,解读,绿化网,络,络,创造怡,人,人的城,市,市景观,除了中,央,央公园,和,和步行,林,林荫大,道,道之外,，,，新城,国,国际公,馆,馆还拥,有,有丰富,多,多样的,绿,绿色空,间,间，包,括,括各个,组,组团的,中,中庭景,观,观、架,空,空层绿,化,化空间,、,、散步,在,在社区,各,各个角,落,落的灌,木,木与草,坪,坪、甚,至,至建筑,中,中的绿,化,化露台,这些不,同,同的广,场,场和其,他,他的公,共,共开放,空,空间形,成,成了一,个,个绿色,网,网络，,为,为居住,者,者提供,优,优美的,自,自然环,境,境和亲,切,切的休,闲,闲、交,流,流和互,动,动的场,所,所。,公共建,筑,筑,城市生,活,活的载,体,体,在小区,中,中央位,置,置，一,系,系列的,社,社区公,共,共设施,（,（如中,央,央公园,、,、会所,等,等）被,绿,绿色的,小,小径与,开,开放空,间,间连结,起,起来，,也,也和所,有,有的住,宅,宅组团,相,相衔接,，,，增加,了,了每个,住,住宅单,元,元的价,值,值。,文化休,闲,闲区域,城市生,活,活的现,代,代气息,在本项,目,目用地,的,的西北,角,角，规,划,划一个,体,体现时,代,代特色,的,的景观,广,广场，,同,同时有,机,机联系,北,北部的,商,商业组,团,团，形,成,成具有,一,一定文,化,化氛围,、,、聚集,大,大型商,场,场、咖,啡,啡馆、,特,特色餐,饮,饮、健,身,身休闲,以,以及特,色,色零售,等,等商业,形,形态的,休,休闲区,域,域。,大型商,业,业中心,在新城,国,国际公,馆,馆的规,划,划中，,商,商业组,团,团被安,排,排在项,目,目用地,北,北部。,这,这一区,域,域具有,高,高度能,见,见性与,交,交通便,利,利性，,大,大型卖,场,场能够,满,满足多,层,层次的,购,购物需,求,求。它,的,的存在,使,使新城,国,国际公,馆,馆的居,住,住者能,够,够充分,享,享受到,城,城市生,活,活的丰,富,富和便,利,利同时,也,也使得,整,整个区,域,域的人,们,们有了,新,新的消,费,费中心,和,和多样,化,化的消,费,费选择,。,。,零售商,业,业街,在项目,用,用地西,面,面部分,，,，临芙,蓉,蓉南路,设,设计一,条,条以多,样,样化零,售,售为主,的,的商业,街,街。这,些,些小型,商,商业可,以,以由风,格,格化的,餐,餐饮、,娱,娱乐和,配,配套组,成,成，包,括,括便利,店,店、特,色,色小百,货,货、咖,啡,啡馆、,书,书店、,花,花店、,洗,洗衣店,等,等等。,城市商,务,务门户,沿湘府,路,路布置,由,由高端,写,写字楼,构,构成的,商,商务建,筑,筑群落,。,。它们,是,是新城,国,国际公,馆,馆与城,市,市衔接,的,的门户,，,，不仅,能,能够全,面,面提升,区,区域的,城,城市形,象,象，为,长,长沙创,造,造一个,新,新的高,端,端商务,中,中心，,同,同时还,可,可以为,新,新城国,际,际公馆,带,带来更,多,多高消,费,费力人,群,群，带,来,来更丰,富,富的行,为,为方式,，,，为区,域,域注入,持,持久的,动,动力。,动静分,区,区,尽管新,城,城国际,公,公馆的,商,商业非,常,常繁华,，,，但未,来,来的居,住,住者并,不,不会因,此,此失去,宁,宁静的,生,生活环,境,境。在,规,规划中,，,，商业,设,设施被,集,集中在,湘,湘府路,与,与芙蓉,南,南路，,而,而居住,区,区则相,对,对集中,于,于地块,的,的东南,部,部，两,者,者之间,通,通过一,条,条小区,内,内的车,行,行林荫,道,道相互,分,分隔开,来,来。这,样,样的布,局,局不仅,使,使商业,区,区域与,城,城市紧,密,密结合,，,，提升,了,了密集,商,商业的