汽车房地产金融形势与政策趋向2

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,汽车、房地产金融形势与政策趋向,中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会,政 策 法 规 部,李 伏 安,2004年12月,我国房地产金融现状分析,透过住房金融发展的四个阶段看房地产金融的发展历程,第一阶段（萌芽阶段：,80,年代初至,1992,年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化，区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷管理部门。,第二阶段（起步阶段：,1992,年下半年至,1998,年,7,月）配合旧城改造，住房贷款向开发商倾斜。各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。期间，自1996年5月起利率八次下调。,第三阶段（发展阶段：,1998,年,7,月至今2003年6月,),停止实物分房后,住房信贷向消费者即买方倾斜，国家推出降低首期付款金额，延长住房抵押贷款年限，对住房消费实行优惠的利率等。期间利率3次下调。,第四阶段（规范与发展阶段：2003年6月至今）房价和交易量持续攀升，国家出台一系列措施，规范并紧缩房地产信贷。,商品房销售面积、个人购房面积比（1991-2003）,万平方米,降息标记,房地产开发贷款余额（1998-2003）,我国房地产金融现状分析,房地产金融工具 住房抵押贷款,个人住房贷款余额（1998-2003）,房地产开发到位资金（1998-2003）,单位：亿元,住房贷款风险控制,单个人借款限额：,月还款=可支配收入的50%,单套房借款限额：,贷款总额=房价总额的80%,单家银行房贷总额：,自行审慎掌握：贷款总额的40-55%,最佳风险控,制,制安排,单位：元,商业银行,房,房地产贷款,风,风险管理指,引,引要求银,行,行为收入较,低,低者、,年轻人等设,计,计合理的按,揭,揭方式,轻松入住型,王先生，现,年,年,25,岁，未婚，,大,大学学历，,工,工作三年，,现,现任职于某,保,保险公司，,从,从事保险理,陪,陪工作。,月收入约,5000,元，房租,800,元，生活支,出,出约,1000,元，节余,3200,元。,由于王先生,工,工作时间不,长,长，积蓄不,多,多，只有,3,万元银行存,款,款,需求,看中了一套,向,向往已久的,住,住房，价值,65,万元，拟一,次,次到位购买,房,房子作为,3,年后结婚之,用,用。,贷款及还款,安,安排：王先,生,生的父母拟,借,借其,12,万元作为首,付,付款，加上,现,现有存款,3,万，共,15,万元。由于,其,其所购房产,项,项目的按揭,条,条件为最高,8,成,20,年，故王先,生,生拟申请,8,成,20,年（,50,万、,240,月）的按揭,贷,贷款。,方案,1、,等额本息：,每,每月供款,3310.84,元，每月生,活,活费从,1000,元下降到,889.16,元，供款压,力,力大，生活,质,质量下降。,2、,等额本金：,首,首月供款,4183.33,元，前,5,年每月供款,不,不少于,3763.33,元，前期月,供,供资金不足,，,，无法采用,。,。,3、,组合还款：,根,根据收入曲,线,线，分成简,单,单的,3,段头,3,年每月,2700,；当中,8,年每月,4000,元；最后,9,年每月,2781.77,元；拥有更,多,多余地选择,还,还款方式，,且,且能一步到,位,位买下心仪,的,的房子并保,持,持原有生活,质,质量。,金色晚年型,张先生，,45,周岁，家庭,月,月收入为,6500,元，在职其,间,间收入稳定,，,，预计夫妻,双,双方十年后,退,退休，家庭,月,月收入下降,至,至,3500,元左右，希,望,望退休后预,留,留一定的费,用,用用于旅游,现申请贷款,50,万元，期限,20,年，要求银,行,行为其设计,一,一套还款方,案,案,房地产贷款,的,的风险,建立房地产,贷,贷款风险预,警,警模型：,关注住房市,场,场的价格波,动,动、利率水,平,平、通胀率,、,、人口结构,的,的变化、收,入,入水平和结,构,构的变化、,家,家庭的负债,水,水平、社会,就,就业状况、,资,资产证券化,的,的进程，,乃至货币政,策,策、税收政,策,策、汇率变,化,化等,高度重视分,析,析商业房地,产,产市场的波,动,动、资产泡,沫,沫给贷款带,来,来的风险。,银,银行和监管,者,者应能方便,地,地获得房地,产,产市场的各,项,项数据,汽车消费信,贷,贷涉及的基,本,本主体,商业银行,保险公司,经销商,消费者,其他主体,商业银行面,临,临的问题,运力与运量,失,失衡是货车,贷,贷款风险的,主,主要原因。,自,自从各家商,业,业银行全面,放,放开汽车消,费,费贷款以后,，,，办理货车,贷,贷款的数量,急,急剧上升，,运,运输市场无,序,序竞争加剧,，,，运价大幅,下,下降，运输,成,成本增加,履约保证保,险,险期限限制,贷,贷款期限。,在,在实际执行,车,车贷险期限,规,规定不超过3年的过程,中,中，很多保,险,险公司为了,降,降低承保风,险,险，缩短机,动,动车辆履约,保,保证保险承,保,保期限。根,据,据贷款期限,不,不能超过履,约,约保险期限,的,的规定，借,款,款人的每月,负,负担加重不,少,少。,银行对借款,人,人的资格审,查,查出现漏洞,。,。办理汽车,消,消费贷款，,各,各家商业银,行,行都过分依,赖,赖保险公司,的,的保证保险,，,，而对于借,款,款人的真实,还,还款能力并,没,没有进行详,尽,尽的调查核,实,实，造成部,分,分借款人恶,意,意骗取银行,贷,贷款。,保险公司不,能,能按照履约,保,保险条约赔,款,款。当各家,商,商业银行出,现,现贷款风险,时,时，他们开,始,始向保险公,司,司发出索,赔,赔申请书,，,，而保险公,司,司在进行了,大,大量赔付之,后,后，出现拒,不,不履行赔款,责,责任。,保险公司面,临,临的问题,诈骗、挪用,资,资金、恶意,拖,拖欠及经营,不,不善引发的,拖,拖欠贷款问,题,题较为严重,，,，致使保险,公,公司车贷险,业,业务赔付率,很,很高，经营,风,风险很大,车贷险业务,中,中涉嫌诈骗,案,案件和法律,纠,纠纷较多，,使,使保险公司,陷,陷入大量的,刑,刑事案件和,诉,诉讼纠纷中,为清理逾期,贷,贷款，保险,公,公司投入了,大,大量的人力,和,和物力，为,此,此负出了很,高,高的管理成,本,本，经营压,力,力很大。部,分,分地区车贷,险,险业务赔付,率,率高达100以上,车贷险业务,风,风险的原因,信用体系不,健,健全，缺乏,信,信用监督和,惩,惩罚机制，,失,失信者不会,受,受到应有的,制,制裁，极易,产,产生不良的,社,社会影响,车贷险产品,设,设计不合理,，,，责任范围,过,过大，极易,诱,诱发借款人,道,道德风险,保险公司对,车,车贷险业务,的,的风险性认,识,识不足，盲,目,目发展，管,理,理松弛，对,风,风险源控制,不,不力,社会环境变,化,化对车贷险,经,经营影响较,大,大。如车辆,抵,抵押登记制,度,度不完善；,汽,汽车大幅降,价,价；国家信,贷,贷紧缩政策,；,；政府治理,违,违章超载等,，,，对借款人,的,的还款意识,和,和能力产生,较,较大的影响,经销商面临,的,的问题,汽车消费贷,款,款以经销商,为,为主体：,由经销商负,责,责为购车者,办,办理贷款手,续,续,以经销商自,身,身资产为客,户,户承担连带,责,责任保证，,并,并代银行收,缴,缴贷款本息,经销商因为,采,采取保证方,式,式进行担保,，,，其资产并,没,没有得到实,际,际而有效的,监,监控，出现,车,车商为了获,取,取代理费，,不,不管客户资,信,信，大量办,理,理汽车贷款,更有甚者，,成,成立虚假公,司,司，套取银,行,行信贷资金,，,，造成巨大,风,风险,消费者面临,的,的问题,居民负债消,费,费意识淡薄,，,，较低的家,庭,庭收入和较,高,高的支出预,期,期,首付款过高,和,和还款期限,过,过短，使消,费,费者不愿意,贷,贷款,汽车贷款形,式,式单一，条,件,件限制多，,不,不能满足消,费,费者的相对,需,需求,过于繁琐的,贷,贷款购车手,续,续：要获得,汽,汽车贷款需,要,要经过经销,商,商、银行、,保,保险公司、,整,整车制造商,、,、公安局车,管,管所负责新,车,车登记、交,管,管局负责征,收,收汽车购置,税,税和养路费,以,以及公证机,构,构等7个机,构,构，这些,都,都是贷款买,车,车人的“婆,婆,婆”,厂家售后服,务,务跟不上影,响,响消费者买,车,车,其他方面存,在,在的问题,汽车消费环,境,境有待改善,：,：有些地,方,方公安交通,管,管理部门没,有,有开办汽车,贷,贷款抵押登,记,记业务；购,车,车时的各种,税,税费，使用,中,中的养路费,、,、通行费、,停,停车费等各,种,种费用较高,；,；城市道路,建,建设滞后，,交,交通不畅；,住,住宅建设中,忽,忽视道路和,停,停车场地规,划,划，致使汽,车,车使用不便,消费信贷法,制,制滞后：目,前,前还没有关,于,于个人消费,贷,贷款的法律,规,规定，商业,银,银行开展个,人,人消费信贷,业,业务遇到的,法,法律问题难,以,以解决，在,发,发放个人汽,车,车消费贷款,时,时不得不慎,之,之又慎,社会信用体,系,系不健全，,缺,缺乏信用监,督,督和惩罚机,制,制,对汽车贷款,问,问题的判断,不是借款人,的,的还款能力,出,出了问题,更多是贷款,操,操作、市场,环,环境、交通,环,环境、法律,环,环境、社会,环,环境方面的,问,问题,受影响的是,买,买车意愿、,贷,贷款意愿、,还,还款意愿下,降,降,银行收款、,追,追款、汽车,变,变现难度加,大,大,汽车贷款模,式,式问题,租赁式贷款,循环贷款,汽车制造商,的,的二手车贷,款,款,好处,对于汽车厂,商,商，可以起,到,到维护销售,体,体系、整合,销,销售策略、,提,提供市场信,息,息的作用。,对于汽车经,销,销商，可以,起,起到提供存,货,货融资、营,运,运资金融资,、,、设备融资,的,的作用。,对于汽车用,户,户，可以起,到,到提供消费,信,信贷、租赁,融,融资、维修,融,融资、保险,等,等业务。,对于消费者,，,，能够完善,个,个人金融服,务,务体系。,谢谢！,下面开始提,问,问与讨论,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITH IMEANA VISIONOF GOOD ONE CHERISHES ANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHES ONE TOSEEKITS FULFILLMENTREGARDLESS OFOBSTACLES.BY FAITHI BYFAITH,