浅析大商业整体移交课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,*,浅谈大商业整体移交,2013,年1,2,月,12,日,2,内容提要,大商业整体移交概述,1,大商业预验收报告,4,工程遗留问题销项,3,第三方消防检测报告,2,图纸资料的移交,5,3,内容提要,设备设施的清点及备品备件的移交,6,项目接管及移交接收记录,9,移交备忘录及赔偿确认函,8,节能措施及分项计量系统验收表,7,4,大商业整体移交概述,大商业顾名思义就是大的商业体，它包括室内步行街、百货楼、娱乐楼、商业部分的外广场、地下车库及设备机房。根据集团规定各地商管在试营业前依据大商业开业及住宅入伙接管规定，对设施设备全面检测，满足接管标准的，办理接管手续；开业后四个月内满足相关条件，可以启动大商业整体移交流程。下面我们看看必须满足那些必备条件：,5,一、第三方消防检测报告,1、根据集团制度要求，移交前由项目公司承担检测费用，由商管公司选定有资质的第三方消防检测机构对消防系统做逐点测试和全面联动测试及电气安全检测，并出具合格报告。上报集团安监部备案，作为项目移交时安全确认的必要条件。2、考虑第三方消防检测必须三方比价、签订合同、消防电气检测、整改问题，商管公司必须提早两个月和项目公司协调，保证大商业移交的正常进行。3、第三方消防电气检测必须落实，不允许和项目公司暗箱操作，敷衍了事，这就失去集团安排这项检测的初衷。,6,一、第三方消防检测报告,4、既然项目公司已答应做，为保证商管公司提供的第三方检测机构不会被项目公司挟持，第三方消防检测单位必须和我们长期合作，另外我们要先把报价往下降，也符合项目公司的利益，做到双赢的目的。5、安排弱电主管、弱电领班及技工24小时轮轴转跟进消防检测，委派消防设备厂家调试工程师现弱电领班全面负责，消防检测单位边检测边记录相关问题，而且对整个万达广场自持物业和销售物业全覆盖，销售物业还未入伙，可以白天测试，针对室内步行街的特殊情况，提前发通知给商户晚上派人留守，工程部每个专业派专人复位，一个星期完成所有消防检测事项，再一星期完成所有重大消防问题整改，大商业+室外步行街故障点6主要是防火阀接地故障和污水间烟感被腐蚀报故障，必须全力解决。,7,二、工程遗留问题销项,1、工程遗留问题性质分为四大类：施工未完项（如楼宇控制系统-BA)、施工质量问题(如污水间排风管道与大商业串味）、设计未含项（如空调水泵无备用泵或无互为备用）、商管经营需求（地面增加干垃圾房）。2、工程遗留问题的梳理汇总统计开业后,15,天内由单店上报区域上报商管总部；遗留问题的,PPT,文件一同上报；遗留问题消项清单要每周由单店上报区域上报商管总部。请注意以下要点：按照集团模块化节点开业后15天内上报工程遗留问题。,8,二、工程遗留问题销项,3、工程遗留问题每周必须组织项目公司和各总包、分包开销项会，每周安排各专业主管或领班带领施工方对其已解决的问题进行查证，如完成签名上交每周销项会进行整理销项。比如星期六-星期日查证，星期一下午开销项会，星期三12:00前OA到达商管总部。4、对待未完成或部分完成的问题不签字，如地方商管工程部与项目公司工程部不能对每周上报的工程遗留问题销项清单达成统一意见，先和商管总部工程部沟通，先行上报；对于项目公司工程遗留问题销项进度慢的现状，建立RTX群，将每周销项情况上报项目公司总经理。还有项目公司每月OA上报工程遗留问题到南方项目中心和商管总部，由总部派人跟踪督办。,9,二、工程遗留问题销项,5、如重大影响安全隐患问题屡次推进不成，可以组织项目公司开现场专题会，请项目公司工程副总、设计副总、成本副总到现场拍板。6、在开业一个月后商管公司可以针对广场运营情况提出新的工程遗留问题清单，但建议先和项目公司沟通，能私下协调解决，可以不上报商管总部，在开业后四个月内如工程遗留问题少于30项不牵涉消防问题和重大安全隐患问题可以启动广场预验收。,10,二、项目公司每月申报的工程遗留问题OA,同意汪亚东总意见，上海项目公司必须整改到位，确保工程质量合格。 商业地产南方项目管理中心工程质量监管部总经理潘峰 2012-08-13 09:30:06 批准 显示 02审批人审批(顺序)项目必须加快遗留问题的整改进度，同时商管公司予以积极配合；并对整改完成的问题及时予以签确。 商业地产南方项目管理中心工程质量监管部副总经理汪亚东 2012-08-13 09:26:11 批准 显示 开业后15天上报的遗留问题清单,按照集团一贯做法,在开业一段时间后允许增加提报一次。 商管总部工程部业务经理费胜利 2012-08-08 13:18:12 批准 显示 项目公司按照820条问题清单进行销项，这是经过一个月的运行商管公司和项目公司达成一致的问题清单，不同意边整改边提问题。 上海项目公司领导上海项目副总经理（工程）岳豫卿 2012-08-07 18:59:00 批准 显示 上海宝山万达商管工程部在7月26日OA上报商管总部工程遗留问题共820条，截止到7月31日已解决工程遗留问题59条，已在8月1日OA上报商管总部，宝山万达商管工程部会积极配合项目公司工程部完成工程遗留问题的销项。按照集团工程遗留问题销项流程，宝山万达商管工程部根据开业后设备设施的运行情况会在9月份OA上报新发现的工程遗留问题，请各位领导知晓，谢谢！ 上海宝山商管工程部 金炜 01申请人请各级领导审批。 上海项目工程部工程部副经理黄杰峰 2012-08-03,11,三、大商业预验收报告,1、项目正式移交前，由各区域商管公司组织开展项目预验收工作。区域公司利用所辖各广场资源，组织验收小组，按照万达综合体项目移交检查检测标准之要求，详细对各建筑设施，各专业系统设备进行仔细梳理、核查。确认各系统问题，作为预验收问题汇总，与项目公司确认，移交前必须完成整改。2、预验收的经验，预验收可以区域公司派人参与，但必须以单店工程人员为主，因为其他广场的参与人员只能看到检测时的问题，而我们天天在广场的工程人员能通过检测更深的了解问题所在。3、对于预验收发现的问题，短时间能解决的立刻安排落实，不能马上解决的需项目公司承诺完成时间并写进报告内，报告内不得有涉及安全隐患问题和消防问题。如电梯毛刷。,12,四、大商业图纸资料的移交,1、首先我们需要了解项目公司档案审批的时间，因为所有项目公司在开业前有一次集团竣工资料档案审核，这资料的详尽超过我们移交所需的资料。2、我们需要知道移交的图纸资料，根据集团下发的移交图纸清单，安排每个专业主管提早一个月到项目公司资料库核对图纸资料，核对完毕由工程部文员图纸资料归档。3、对于消防图纸和重要竣工资料必须核实清楚，如消防图纸不齐全后期改铺报消防无法落实。4、所有竣工图纸必须同时提供电子版和蓝图，蓝图必须加盖竣工章。5、按照模块化节点，项目公司开业前45天提交商管公司竣工资料，这其实比较困难的。,13,五、设备设施的清点及备品备件的移交,1、首先完成大商业广场设备台账的编制，根据大商业设备台账由每个专业主管和项目公司工程师及施工方到现场核对，并制定设备设施的移交清单双方签名确认。2、针对主力店设备设施移交，必须有这个意识，我们是房东，主力店是接管，对于设备设施必须商管公司、主力店、项目公司三方检查确实无误，签字确认。3、对于重要设备分包方我们必须根据销售合同签订免费保养合同或协议，确定双方职责，OA上报区域。如电梯、消防。4、对于备品备件，先是总包、分包将原工程多余的配件转交商管公司进库，其余备品备件有的广场是提供清单让项目公司分两批采购，有的广场是让项目公司先零星采购5万元备品备件，剩余备品备件进入打包项由商管移交后自行采购。,14,五、设备设施的清点及备品备件的移交,5、按照模块化节点，项目公司应在开业前45天提供商管公司备品备件，其实这点很难做好。6、按照模块化节点，商管公司必须开业前120天建立工程部仓库，但其实根本不现实，宝山6月29日开业，2月中旬建立工程部仓库，当时仓库内放置一些材料，没过一个月就被撬了，材料全部遗失。,15,六、节能措施及分项计量系统验收表,1、主力店和室内步行街商铺的分项计量必须完成，大商业能源系统计量过户必须完成，如开业后项目公司未完成商铺水电费计量收费，商管不同意和项目公司开始能源计量过户，直到商户可以独立计量收费，期间所产生的水电费由项目公司承担。2、完成绿建运营一星认证所包含的相关内容必须完成，绿建运营一星需要收集相关资料，并且绿建节能设备必须安装启用。如能源管理平台给我们工作带来很大的方便；楼宇控制系统和冷冻主机群控系统都必须完成。所有换季施工或现阶段无法完成的项目以会议纪要形式签字确定施工完成时间，所有验收必须有规划院参与。,16,七、移交备忘录及赔偿确认函,1、移交备忘录就是项目公司承诺函，项目公司针对尚未完成整改的工程质量问题及经营需求完成内容及相关时间作出承诺。如未完成工程遗留问题的整改措施，楼宇控制系统和绿建运营一星评估条件的完成时间，关于商管品质提升的遗留问题打包费用的确定，移交后工程问题承诺解决（漏水问题必须写进去）。2、项目公司需支付给商管的相关费用的到账时间确定，如项目公司按时间节点需支付给商管的旺场费、开办费、招商推广费等费用。3、所有费用必须列明细账目，费用承诺函由商管公司和项目公司敲章确认，费用明细表双方签字确认。,17,八、项目接管及移交接收记录,1、项目接管及移交接收记录必须齐全，项目公司总经理和单店总经理必须签名确认，相关手续必须符合集团相关规定。2、项目公司、商管公司和主力店三方必须召开移交确认会，三方确认主力店设备设施无消防安全隐患，具备正式移交条件，并签字确认，会议纪要存档。请全程跟进移交过程，针对主力店提出的未完成工程遗留问题，项目公司必须给出完成时间，并写入预验收报告内。,18,结论,一、诚心、平心、耐心。,二、站在项目公司角度，分析移交问题。,三、对待项目公司有礼有节，要清楚大商业整体移交的重点所在，如第三方消防检测、节能措施及分项计量系统验收、预验收等事项。四、关于申报大商业移交流程所有文件必须仔细核对，所有附件必须都能下载。详见下页宝山2012大商业整体移交申报流程。,19,申报流程案例,上海宝山万达广场自2012年6月29日开业以来，运营正常。开业后，上海宝山商管公司检查出工程遗留问题共计 820项，上海项目公司积极整改，现遗留问题还剩余26项未完成整改，项目公司对以上问题签确认同，并制定相应的整改、保障措施。（详见附件 ） 在此期间，上海项目公司完成了：1、按集团要求完成了第三方消防检测，并报集团安监部备案。2、图纸资料的移交；3、设施设备移交；4、备品备件的移交5、节能措施及分项计量系统验收；6、相关费用解决；7、项目移交接管；8、项目各系统移交接收；9、遗留问题的妥善处理方案；10、设计未含及品质提升问题制定了整改方案；11、绿建问题制定了整改方案等各项工作。 大商业移交后（质保期内），项目公司承诺按期完成整改未完项并继续组织实施销项，对施工质量问题将督促责任单位及时维修，直至全部维修完成，如责任单位无法按期完成维修，经项目公司和责任单位共同确认后，按照三方签订的三方协议规定，商管公司将委托第三方施工单位进行维修，期间所发生的一切费用由项目公司承担并垫付。 鉴于以上情况，上海宝山万达广场商业管理有限公司特向领导申请进行工程交接，请领导批示，谢谢！ 请选择审批顺序 同时审批 顺序审批 请选择审批人 王志彬 曲德君 附件 附件1-第三方消防检测报告.rar 0-下载 (1929K) 全部下载 附件2-图纸资料移交清单.rar 1-下载 (1170K) 附件3-设施设备清单.rar 2-下载 (8421K) 附件4-备品备件清单.rar 3-下载 (4481K) 附件5-节能措施及分项计量系统验收表.rar 4-下载 (1875K) 附件6-移交备忘录（项目公司承诺函）.rar 5-下载 (604K) 附件7-商户索赔费用解决.rar 6-下载 (303K) 附件8-项目移交接管单.rar 7-下载 (814K) 附件9-项目移交接收记录.rar 8-下载 (2047K) 附件10-遗留问题清单.rar 9-下载 (2117K) 附件11-建设工程竣工验收备案表.rar 10-下载 (5471K) 工程遗留问题2012-9-23（OA）.rar 11-下载 (10314K) 上海宝山万达广场预验收报告.rar 12-下载 (2789K),20,申报流程案例领导关心的问题,1、消防系统是否满足广场安全管理使用要求； 2、商家赔付工作是否完成； 3、遗留问题得到全面整改，剩余个别问题已落实资金（完成成本立项审批）； 4、绿建标准是否得到落实； 5、销售物业问题已梳理并得到确认； 6、用电分户不存在问题，各主力店增值税问题不存在； 7、备品备件已得到落实或相关流程已批复； 8、空调系统冷热调试均不存在问题； 9、各主力店已确认问题得到解决或确认解决办法，同意移交； 10、引导系统整改完成或落实资金到位； 11、换季未完成系统或BA问题已落实资金；,21,蚌埠万达广场移交时间节点,1,、消防第三方检测报告,2013-12-30,2,、联合中期检查,2014-1-8,3,、预验收,2014-1-15,4,、移交大会流程发起,2014-1-17,5,、正式召开移交大会,2014-1-24,6,、移交大会,OA,报备,2014-1-27,